39

ΤμήμαΧρηματοοικονομικής & Ελεγκτικής

ΠΤΥΧΙΑΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ“ΕΛΕΓΧΟΣ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ ΚΑΙ ΔΑΝΕΙΑΚΗ ΣΥΜΠΕΡΙΦΟΡΑ”

Η ΦΟΙΤΗΤΡΙΑ:ΤΣΑΝΤΗ ΑΜΑΛΙΑ

39

Ο ΕΠΙΒΛΕΠΩΝ ΚΑΘΗΓΗΤΗΣ:Δρ ΣΩΤΗΡΟΠΟΥΛΟΣ ΙΩΑΝΝΗΣ

ΠΡΕΒΕΖΑ 2013

Πρόλογος

Η παρούσα πτυχιακή εργασία πραγματοποιήθηκε στο Τεχνολογικό

Εκπαιδευτικό Ίδρυμα Ηπείρου, στο τμήμα Χρηματοοικονομικής και

Ελεγκτικής, στην πόλη της Πρέβεζας. Στόχος της εν λόγω εργασίας είναι η

λεπτομερής μελέτη των στεγαστικών δανείων, όσον αφορά στον έλεγχο και

στην έγκρισή τους. Η μελέτη αυτή πραγματοποιείται λαμβάνοντας υπόψιν

όλους τους παράγοντες που συμμετέχουν ενεργά στην διαδικασία αυτή, από

την υποβολή και τον έλεγχο μέχρι την έγκριση και τις νομικές κυρώσεις σε

περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης.

Για να πραγματοποιηθεί αυτή η εργασία, χρησιμοποιήθηκαν στοιχεία από:

- βιβλιογραφία,

- επιστημονική αρθρογραφία,

- πρωτογενή και δευτερογενή στοιχεία από οικονομικά και λογιστικά τμήματα

τραπεζών.

Στα στοιχεία αυτά έγινε επεξεργασία με μεθόδους της:

- περιγραφικής στατιστικής,

- ανάλυσης περιεχομένων,

- επεξεργασίας δεδομένων,

39

- διασταύρωσης δεδομένων σε συναφείς δικτυακούς τόπους.

39

Πίνακας Περιεχομένων

Πρόλογος 2

Περιεχόμενα 3

Εισαγωγή 6

Κεφάλαιο 1: Στεγαστικά Δάνεια και Εκτίμηση Αξίας Ακινήτων

1. Ορισμός Ακινήτου 7

2. Εκτίμηση Ακινήτου 7

3. Εκτίμηση Εμπορικής Αξίας Ακινήτου 8

4. Βάσεις της Εκτίμησης 8

4.1. Αγοραία Αξία 9

4.2. Αγοραία Μισθωτική Αξία 10

4.3. Μέγιστη και Βέλτιστη Χρήση 10

4.4. Λογική Αξία 11

4.5. Αγοραία Αξία για Υπάρχουσα Χρήση 11

4.6. Αξία Εσπευσμένης Εκποίησης ή Ρευστοποίησης 11

4.7. Αξία Εναλλακτικής Χρήσης 12

4.8. Αποσβεσμένο Κόστος Αντικατάστασης 12

4.9. Αξία Ειδικού Αγοραστή 12

4.10. Αξία Χρήσης 12

4.11. Αντικειμενική Αξία 13

4.12. Ασφαλιστέα Αξία 13

5. Μέθοδοι Εκτίμησης 13

5.1. Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων 13

5.2. Μέθοδος Κτηματαγοράς 15

5.3. Μέθοδος Εισοδήματος 15

5.3.1. Μισθωτική Μέθοδος 15

5.3.2. Μέθοδος των Κερδών 16

5.4. Υπολειμματική Μέθοδος ή Μέθοδος Βέλτιστης Αξιοποίησης 16

5.5. Μέθοδος Κόστους ή Μέθοδος Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης ή

Μέθοδος Υλικής Αξίας

17

5.6. Μέθοδος Αντιπαροχής 18

6. Μεθοδολογία Εκτίμησης Αξίας Ειδικών Ακινήτων 19

6.1. Ακίνητα Χαμηλής Εμπορευσιμότητας (ΑΧΕ) 19

6.1.1. Υπολογισμός Αξίας ΑΧΕ 21

6.2 Ημιτελές Κτίσμα 21

7. Συνοπτική Παρουσίαση Εφαρμογής Μεθόδων Εκτίμησης 22

8. Συγκερασμός Μεθόδων για την Εκτίμηση Εμπορικής Αξίας 23

39

Κεφάλαιο 2: Έλεγχος και Έγκριση Στεγαστικών Δανείων

1. Διαδικασία Χορήγησης Στεγαστικού Δανείου 24

1.1. Υποβολή Αίτησης Δανείου 24

1.2. Έγκριση 25

1.3. Τεχνικός Έλεγχος 25

1.4. Απαραίτητα Έγγραφα για την Τεχνική Ενέργεια Τεχνικού Ελέγχου του Ακινήτου 25

1.5. Τεχνικός Έλεγχος Μηχανικού 26

1.6. Καθορισμός Ύψους Δανείου 26

1.7. Υπογραφή Δανειακής Σύμβασης 27

1.8. Νομική Επεξεργασία 27

1.9. Δικαιολογητικά για τον Νομικό Έλεγχο του Ακινήτου 28

1.10. Νομικός Έλεγχος 28

1.11. Έγκριση Εκταμίευσης Δανείου 29

1.12. Εκταμίευση Δανείου 29

1.13. Εφάπαξ ή Τμηματική Εκταμίευση 30

2. Εκταμίευση σε Ειδικές Περιπτώσεις 31

2.1. Εκταμίευση σε Περίπτωση Εξαγοράς Δανείου 31

2.2. Εκταμίευση σε Περίπτωση Μεταφοράς Σύμβασης Στεγαστικού Δανείου 31

3. Δανειολήπτες 32

3.1. Το Προφίλ των Δανειοληπτών 32

3.2. Συμπεριφορά Καταναλωτών – Δανειοληπτών 34

3.3. Υπεύθυνη Συμπεριφορά Καταναλωτών 38

3.4. Η Ανασφάλεια των Καταναλωτών 40

Κεφάλαιο 3: Στεγαστικά Δάνεια και Ελεγκτική Χορηγήσεων και Δανείων

1. Εσωτερικός Έλεγχος Τραπεζών 42

1.1. Περιγραφή Εσωτερικού Ελέγχου των Τραπεζών 42

1.2. Υπηρεσία Εσωτερικών Ελεγκτών της Τράπεζας (Επιθεώρηση) 44

2. Εξωτερικός Έλεγχος Τραπεζών 51

2.1. Περιγραφή Εξωτερικού Ελέγχου των Τραπεζών 51

2.2. Έλεγχος Καταστημάτων της Τράπεζας 53

2.3. Επιλογή του Προς Έλεγχο Καταστήματος και Προκαταρκτικές Ενέργειες του

Ελεγκτή

54

3. Πρώτες Ενέργειες του Ελεγκτή κατά την Άφιξή του στο Κατάστημα 55

4. Γενικές Ελεγκτικές Διαδικασίες 55

Έλεγχος Στεγαστικών Δανείων

5. Εσωτερικός Έλεγχος των Χορηγήσεων 56

6. Γενικές Ελεγκτικές Διαδικασίες που έχουν Εφαρμογή σε Όλες τις Κατηγορίες

Χορηγήσεων

56

39

6.1. Ελεγκτικές Διαδικασίες Έγκρισης, Χορήγησης και Εξυπηρέτησης των

Χορηγήσεων

57

6.2. Έλεγχος των Εσόδων της Τράπεζας από Χορηγήσεις 57

6.3. Έλεγχος των Δελτίων Πληροφοριών (Δ.Π.) 60

6.4. Έλεγχος των Δανειακών Συμβάσεων 61

6.5. Ουσιαστικός Έλεγχος των Εξασφαλίσεων 62

7. Έλεγχος Πιστωτικών Δελτίων 65

8. Έλεγχος Ειδικών Χορηγήσεων 65

9. Έλεγχος Χορηγήσεων σε Καθυστέρηση 66

9.1. Προσωρινές Καθυστερήσεις 66

9.2. Οριστικές Καθυστερήσεις 66

9.3. Αποσβεστέοι Λογαριασμοί 70

9.4. Επάρκεια της Πρόβλεψης για Επισφαλείς Απαιτήσεις 71

10. Διαδικασία Έγκρισης Χορηγήσεων 72

10.1. Ευχέρεια του Καταστήματος 72

10.2. Πρόταση Προς την Κεντρική Υπηρεσία και Απόφαση Αυτής 72

10.3. Δελτία Πληροφοριών (Δ.Π.) 73

Κεφάλαιο 4: Αδυναμία Εξόφλησης Στεγαστικών Δανείων – Κατάσχεση

1. Ποιες οι Έννομες Συνέπειες της Αδυναμίας Εξόφλησης 75

1.1. Διαταγή Πληρωμής – Άμυνα Οφειλέτη 75

2. Έναρξη Διαδικασίας Αναγκαστικής Εκτέλεσης και Άμυνα του Οφειλέτη 78

3. Κατάσχεση 80

3.1. Κατάσχεση Κινητών Πραγμάτων 81

3.1.1. Έναρξη Διαδικασίας 81

3.1.2. Περιεχόμενο Έκθεσης Κατάσχεσης 82

3.1.3. Ανακοπή κατά της Έκθεσης Κατάσχεσης (Διόρθωση Έκθεσης Κατάσχεσης) 83

3.1.4. Επιδόσεις και Κατάθεση Εγγράφων Πλειστηριασμού 83

3.1.5. Πλειστηριασμός 84

3.2. Κατάσχεση Ακινήτων 86

3.2.1. Η Νέα Ρύθμιση: Ανεπίτρεπτη Κατάσχεση για Οφειλές από Καταναλωτικά

Δάνεια και Πιστωτικές Κάρτες. Προυποθέσεις.

87

3.2.2. Ακίνητα που Αποκτήθηκαν με Δάνειο από τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας

– Ανεπίτρεπτη Αναγκαστική Εκτέλεση. Προυποθέσεις.

87

3.2.3. Έναρξη Διαδικασίας 88

Επίλογος 89

Βιβλιογραφία 90

39

Εισαγωγή

Η πτυχιακή αυτή εργασία αποτελείται από τέσσερα (4) κεφάλαια.

Το πρώτο κεφάλαιο αναλύει το ακίνητο σε βάθος αναφορικά με την αξία του

στις περισσότερες έννοιές της. Έπειτα, αναλύονται οι μέθοδοι εκτίμησης της

αξίας αυτής του ακινήτου καθώς και οι μεθοδολογίες ώστε στο τέλος να

παρουσιαστεί ο συνδυασμός των παραγόντων εκτίμησης του ακινήτου.

Το δεύτερο κεφάλαιο μελετά το στεγαστικό δάνειο, τον έλεγχο και την

έγκρισή του. Σε αυτό το σημείο αναφέρονται εκτενώς οι νομικές και τεχνικές

διαδικασίες που απαιτούνται ώστε να φτάσει ο αιτών στην έγκριση και την

εκταμίευση ενός στεγαστικού δανείου, όπως και οι τρόποι εκταμίευσής του.

Τέλος, μια μικρή κοινωνικο-οικονομική μελέτη των δανειοληπτών δηλώνει τη

στάση και την ενημέρωση των πολιτών απέναντι στον όρο «Δάνειο».

Το τρίτο κεφάλαιο αναλύει σε μεγάλο βάθος τον τραπεζικό έλεγχο.

Συγκεκριμένα, αναφέρεται στον εσωτερικό και εξωτερικό έλεγχο, στις νομικές

του διαστάσεις, καθώς και στις σχετικές θεσμικές αρχές βάσει των οποίων

δημιουργείται ο έλεγχος. Ύστερα, αναλύονται οι πρακτικές ελεγκτικές

διαδικασίες που πρέπει να ακολουθήσει ο ελεγκτής ώστε να εγκριθεί το

δάνειο.

Το τέταρτο κεφάλαιο, μέσα σε νομικά πλαίσια, μελετά τις συνέπειες της μη

εξόφλησης του δανείου από τον δανειολήπτη. Παράλληλα, αναλύονται οι

νομικές κυρώσεις του οφειλέτη, η στάση της τράπεζας και πως προστατεύεται

αυτή, όπως και το πώς μπορει να αμυνθεί ο οφειλέτης και τέλος, ποιες

διαδικασίες ακολουθούνται από την τράπεζα σε περίπτωση κατάσχεσης.

39

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1: ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ ΚΑΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

1. Ορισμός Ακινήτου

Με τη νομική έννοια, όπως ορίζεται με τραπεζικά κριτήρια (Εurobank,

Υπηρεσίες Ακινήτων Α.Ε., 2012), το ακίνητο αποτελείται από τη γη και τα

συστατικά της μέρη.

Γη είναι το ανώτερο στρώμα του εδάφους εντός συγκεκριμένων ορίων και

όλος ο χώρος κάτω και ο αέρας πάνω από αυτό. Η γη είναι ένα διαρκές

αγαθό.

Συστατικά μέρη (βελτιώσεις) είναι τα κτίσματα και οι υποδομές που έχουν

κατασκευαστεί στη γη. Τα συστατικά είναι αγαθά περιορισμένου χρόνου ζωής.

Ακίνητο = Γη + Συστατικά Μέρη

Με την οικονομική έννοια, όπως ορίζεται με οικονομικά κριτήρια (Εurobank,

Εγχειρίδιο Εκτιμήσεων, 2012), στη γη εμπεριέχονται α) το κεφάλαιο και β) η

επιχειρηματικότητα.

Στα συστατικά μέρη εμπεριέχονται α) το κεφάλαιο, β) η εργασία, γ) η

επιχειρηματικότητα.

Ακίνητο = (κεφάλαιο + επιχειρηματικότητα) + (κεφάλαιο

+ εργασία + επιχειρηματικότητα)

2. Εκτίμηση Ακινήτου

Εκτίμηση ακινήτου (Τσούμας Β., 2006) ονομάζεται ο κατά το δυνατόν

αντικειμενικός και αμερόληπτος προσδιορισμός της ποιότητας, της

λειτουργικότητας, της χρησιμότητας και επομένως της αξίας ενός πλήρως

39

ελεγμένου ακινήτου ή δικαιώματος επί αυτού. Η εκτίμηση εκφράζει την αξία

του ακινήτου σε χρήμα.

3. Εκτίμηση Εμπορικής Αξίας Ακινήτου

Εκτίµηση είναι η διαδικασία προσέγγισης της εμπορικής αξίας ενός

ακινήτου, με βάση την μέγιστη και βέλτιστη χρήση του µέσω της συλλογής,

επεξεργασίας & ερμηνείας των σχετικών στοιχείων (οικονομοτεχνικής –

νοµικής φύσεως) χρησιμοποιώντας τις κατάλληλες αρχές, βάσεις,

μεθοδολογίες και παραδοχές.

H εκτίμηση που εκπονείται από τον εξειδικευμένο εκτιμητή στοχεύει στην

αποτίμηση της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου, παρά στην

πραγματοποιηθείσα τιμή συναλλαγής του στην αγορά (βλέπε ορισμό

αγοραίας αξίας ακολούθως).

4. Βάσεις της Εκτίμησης

Στη διεθνή βιβλιογραφία έχουν καταγραφεί περισσότερες από 70 έννοιες

αξιών με κοινωνικό, φορολογικό, λειτουργικό κ.ά. χαρακτήρα.

Όλοι οι κατωτέρω ορισμοί της αξίας αποτελούν ουσιαστικά τις διάφορες

βάσεις της εκτίμησης, εκ των οποίων ο εκτιμητής πρέπει να διαλέξει την

κατάλληλη ανάλογα την περίπτωση, και εν συνεχεία να χρησιμοποιήσει την

αρμόζουσα μέθοδο προκειμένου να αποτιμήσει το συγκεκριμένο ακίνητο.

αγοραία αξία

αγοραία μισθωτική αξία

μέγιστη και βέλτιστη χρήση

εύλογη αξία

αξία υπάρχουσας χρήσης

αξία άμεσης ρευστοποίησης

αξία υποθήκης

αξία εσπευσμένης ρευστοποίησης

αξία εναλλακτικής χρήσης

αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης

39

αξία ειδικού αγοραστή

αξία χρήσηs

αντικειμενική αξία

aσφαλιστέα αξία

4.1. Αγοραία αξία

Αγοραία αξία και στο εξής αναφερόμενη ως Εμπορική αξία, είναι το

αποτιμηθέν ποσό για το οποίο μία ιδιοκτησία θα μπορούσε να ανταλλαχθεί

κατά την ημερομηνία της εκτίμησης μεταξύ ενός πρόθυμου αγοραστή και ενός

πρόθυμου πωλητή σε μία συναλλαγή εντός του πλαισίου της αγοράς μετά

από κατάλληλη προώθηση όπου τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν το καθένα

ενεργήσει με επίγνωση, σωφροσύνη και χωρίς εξαναγκασμό.

Η εμπορική αξία είναι η πιο πιθανή τιμή που θα μπορούσε να γίνει η

συναλλαγή του ακινήτου και σε αυτό το πλαίσιο δύναται να διαφέρει από την

τελικώς συμφωνηθείσα τιμή (σε ομαλώς λειτουργούσες αγορές δύναται οι δύο

αξίες να ταυτίζονται). Εναλλακτικά η εμπορική αξία είναι η πραγματική τιμή

ισορροπίας ενός ακινήτου όταν διαπραγματεύεται σε μία αγορά όπου υπάρχει

πλήρη διαφάνεια και διαθεσιμότητα των απαραιτήτων πληροφοριών σε όλα τα

εμπλεκόμενα μέρη (συνθήκες ομαλώς λειτουργούσας αγοράς).

Οι προϋποθέσεις ισχύος της εμπορικής αξίας ή διαφορετικά για να

χαρακτηριστεί μία πράξη ως τυπική συναλλαγή εντός του πλαισίου της

αγοράς είναι οι ακόλουθες :

α) Τα δύο μέρη (αγοραστής και πωλητής) είναι καλοπροαίρετα και

πρόθυμα να προχωρήσουν σε συμφωνία (δεν υπάρχει κάποια πίεση

οικονομική ή χρονική).

β) Τα δύο μέρη είναι καλά πληροφορημένα/ενημερωμένα και ενεργούν

με βάση το προσωπικό τους συμφέρον.

γ) Το ακίνητο εκτίθεται προς πώληση στην αγορά για μία λογική

χρονική περίοδο (εύλογος χρόνος προώθησης / διαπραγμάτευσης για

το είδος και την περιοχή που εμπίπτει αλλά και τις εκάστοτε συνθήκες

της αγοράς).

δ) Τα δύο μέρη δεν σχετίζονται μεταξύ τους (π.χ. συγγένεια ή εταιρική

σχέση κλπ) καθ’ οποιονδήποτε τρόπο.

39

ε) Ο αγοραστής δεν έχει ειδικό ενδιαφέρον για το συγκεκριμένο ακίνητο

(π.χ. αγορά όμορου για επέκταση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων

του).

στ) Η πληρωμή του τιμήματος γίνεται «τοις μετρητοίς» ή με κάποιο

οικονομικό διακανονισμό που μπορεί να θεωρηθεί σαν μετρητοίς.

(Εurobank, Υπηρεσίες Ακινήτων Α.Ε., 2012)

ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ : Η Αξία Πώλησης, που αντιπροσωπεύει την τιμή της

πραγματοποιηθείσας συναλλαγής που είναι η αποτίμηση της αγοράς για ένα

ακίνητο, δύναται να είναι διαφορετική από την αγοραία αξία , όταν κατά την

συναλλαγή δεν λαμβάνουν χώρα όλες οι προϋποθέσεις ισχύος της εμπορικής

αξίας.

4.2. Αγοραία μισθωτική αξία

«Είναι το τίμημα που αντιστοιχεί ουσιαστικά στο αγοραίο εισόδημα (μίσθωμα)

από την χρήση του ακινήτου και σχετίζεται με την απόδοση του κεφαλαίου

που έχει επενδυθεί για την απόκτησή του.»

Το υπάρχον μίσθωμα του ακινήτου δύναται να μην συμπίπτει με το σημερινό

αγοραίο εάν έχει περάσει αρκετός χρόνος από την περίοδο που μισθώθηκε

(λόγω αλλαγών στα επίπεδα μισθωμάτων στην αγορά), ή ειδικής συμφωνίας

μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή. Επίσης όλες οι προϋποθέσεις ισχύος της

εμπορικής αξίας είναι ίδιες και για την περίπτωση του αγοραίου μισθώματος.

4.3. Μέγιστη και βέλτιστη χρήση

« Μέγιστη και βέλτιστη χρήση είναι η πλέον πιθανή χρήση ενός ακινήτου, η

οποία χρήση είναι φυσικά δυνατή, κατάλληλα δικαιολογημένη, πολεοδομικά

επιτρεπτή, οικονομικά εφικτή και έχει ως αποτέλεσμα την μέγιστη αξία του

παγίου».

Η μέγιστη και βέλτιστη χρήση είναι συνυφασμένη με την αγοραία αξία ενός

ακινήτου.

39

4.4. Λογική αξία

Η έννοια της λογικής ή πραγματικής αξίας είναι λογιστική και εμπεριέχεται

στα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα.

Σύμφωνα με τα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα «ένα πάγιο ενσώματο στοιχείο

πρέπει να αποτιμάται με βάση τη δεδομένη χρήση του. Άρα η λογική ή

πραγματική αξία είναι η αγοραία αξία για υπάρχουσα χρήση, προϋποθέτοντας

τη συνέχιση της ιδίας ή άλλης παρόμοιας εμπορικής λειτουργίας στο εν λόγω

ακινήτο (έχει μεγάλη εφαρμογή για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα των

επιχειρήσεων) ».

Επισημαίνεται ότι όταν ο χαρακτήρας της περιοχής, όπου βρίσκεται ένα πάγιο

στοιχείο, αλλάξει βάσει των νέων πολεοδομικών ρυθμίσεων στην περιοχή

τότε ή θα πρέπει να αποτιμάται με βάση την εμπορική αξία (εάν θεωρηθεί

πλεονάζον για τις ανάγκες της εταιρίας), και στην ίδια βάση όπως άλλα

ακίνητα που υφίστανται με πρόθεση ιδίας χρήσεως ή με βάση την υπάρχουσα

χρήση (με την παραδοχή ότι η επιχείρηση θα συνεχίζει να υφίσταται και να

λειτουργεί στο διηνεκές) ως ιδιοχρησιμοποιούμενο από την επιχείρηση.

4.5. Αγοραία αξία για υπάρχουσα χρήση

« Είναι το αποτιμηθέν ποσό με το οποίο θα έπρεπε να ανταλλάσσεται ένα

πάγιο στοιχείο κατά την ημέρα της εκτίμησης, με την προϋπόθεση της

συνέχισης της ιδίας χρήσης, αλλά με την διαφορά ότι το ακίνητο θεωρείται

κενό, μεταξύ ενός πρόθυμου πωλητή και ενός πρόθυμου αγοραστή, μετά από

ένα εύλογο χρόνο διαδικασίας αγοραπωλησίας, σε μία συνήθη συναλλαγή και

όπου κάθε πλευρά ενήργησε με γνώση, σύνεση και χωρίς πίεση. »

4.6. Αξία εσπευσμένης εκποίησης ή ρευστοποίησης

«Είναι η αποτίμηση της αξίας ενός ακινήτου σε ειδικές συνθήκες (δεν

πληρούνται οι βασικές προϋποθέσεις ισχύος της εμπορικής αξίας) ήτοι, ο

χρόνος διάθεσης του είναι σύντομος, συγκρινόμενος με το απαραίτητο

χρονικό διάστημα για την επίτευξη της μέγιστης αξίας δεδομένου ότι η

πώληση γίνεται κάτω από συνθήκες πίεσης».

39

4.7. Αξία εναλλακτικής χρήσης

«Είναι η αξία μέγιστης και βέλτιστης χρήσης ενός ακινήτου, εναλλακτικά από

την υφιστάμενη ή από αυτή που προβλέπεται να χρησιμοποιηθεί ή να

αναπλαστεί, λαμβάνοντας πάντα υπόψη τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, βάσει

των πολεοδομικών διατάξεων ».

4.8. Αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης « Είναι η αξία του ακινήτου η οποία υπολογίζεται ως το άθροισμα της

εμπορικής αξίας της γης ως κενής και του σημερινού κόστους κατασκευής

(αντικατάστασης) των κτιριακών εγκαταστάσεων και των λοιπών έργων του

περιβάλλοντος χώρου απομειωμένο λόγω παλαιότητας εάν υφίσταται.»

Είναι μια διαδικασία εκτίμησης, που εφαρμόζεται, προκειμένου να προκύψει

η αξία εξειδικευμένων ακινήτων που δεν διατίθενται / πωλούνται στην ανοικτή

αγορά. Η υπόθεση ότι η επιχείρηση συνεχίζει να λειτουργεί , επιβάλλει την

αποδοχή μιας Αγοραίας Αξίας για Υπάρχουσα Χρήση. Είναι δυνατόν κατά

περίπτωση (ακίνητα χαμηλής εμπορευσιμότητας) να συμπίπτει με την

Εμπορική αξία του ακινήτου.

4.9. Αξία ειδικού αγοραστή

«Είναι η ειδική αξία που έχει ένα ακίνητο για έναν συγκεκριμένο αγοραστή

που έχει ειδικό ενδιαφέρον για αυτό το πάγιο περιουσιακό στοιχείο(π.χ. όµορο

ακίνητο με άλλο ιδιοκτησίας του ενδιαφερομένου, όπου η αγορά του κρίνεται

απαραίτητη για την εύρυθµη λειτουργία - επέκταση της επιχείρησής του).

Συνήθως το τίμημα υπερβαίνει την αγοραία αξία του».

4.10. Αξία χρήσης «Είναι η παρούσα αξία των εκτιμώμενων μελλοντικών χρηματορροών που

αναμένονται να προκύψουν από τη συνεχιζόμενη χρήση του παγίου και από

τη διάθεσή του στο τέλος της ωφέλιμης ζωής του».

39

4.11. Αντικειμενική αξία

« Είναι η αξία που προσδιορίζει το Υπουργείο Οικονομικών για τη φορολογία

των ακινήτων, για απαλλοτριώσεις, κ.ά..»

4.12. Ασφαλιστέα αξία

«Είναι η προτεινόμενη αξία προκειμένου να ασφαλισθεί το ακίνητο κατά

πυρός και σεισμού. Ισούται με το κόστος κατασκευής της οικοδομής και των

έργων του περιβάλλοντος χώρου (απαξιωμένο λόγω παλαιότητας αν

υπάρχει).»

(Εurobank, Υπηρεσίες Ακινήτων Α.Ε., 2012)

5. Μέθοδοι Εκτίμησης

Με βάση τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα σε συνδυασμό με τα Ελληνικά

Πρότυπα, οι κυριότερες μέθοδοι εκτίμησης της αξίας ακινήτων είναι:

Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων

Μέθοδος Κτηματαγοράς

Μέθοδος Εισοδήματος

Υπολειμματική Μέθοδος ή Μέθοδος Βέλτιστης Αξιοποίησης

Μέθοδος Κόστους ή Μέθοδος Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης

Μέθοδος της Αντιπαροχής

5.1. Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων

Η εν λόγω μέθοδος είναι ίσως η σημαντικότερη από τις περισσότερες

μεθόδους εκτίμησης ακινήτων και κατά συνέπεια η συχνότερη σε χρήση,

καθότι ελάχιστες συναλλαγές ακινήτων πραγματοποιούνται χωρίς να

λαμβάνουν καθόλου υπόψη τα στοιχεία της αγοράς .

Η μέθοδος βασίζεται στην «αρχή της αντικατάστασης» και στην «αρχή της

προσφοράς και της ζήτησης».

39

Η εν λόγω μέθοδος βασίζεται στην εκτίμηση της ανοικτής εμπορικής αξίας ή

αγοραίας ενός ακινήτου με βάση τα στοιχεία των ήδη πραγματοποιημένων

συναλλαγών για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά, σε ανάλογη θέση

ή / και ζητούμενων τιμών, κάνοντας τις απαραίτητες προσαρμογές.

Η χρήση αυτής της μεθόδου προϋποθέτει την ύπαρξη αντιπροσωπευτικής

αγοράς (δηλαδή την ύπαρξη ικανοποιητικού αριθμού συναλλαγών ακινήτων

στην περιοχή για την εξαγωγή συμπερασμάτων), καθώς και την ορθολογική

λειτουργία της.

Αναλυτικότερα μία εκτίμηση αξίας με την συγκριτική μέθοδο είναι μία

διαδικασία κατά την οποία μια βάση πρωτογενών δεδομένων μετατρέπεται

κατόπιν κατάλληλης επεξεργασίας σε μία τεκμηριωμένη δήλωση αξίας

ακινήτου. Η εν λόγω μέθοδος αποτελεί μία δομημένη προσέγγιση συλλογής

συγκεκριμένων πληροφοριών για παρεμφερή ακίνητα, με απώτερο σκοπό την

συγκριτική ανάλυση τους και συσχέτιση τους με το υπό εκτίμηση ακίνητο.

Γίνεται έρευνα της κτηματαγοράς και συνεργασία με μεσίτες και

κατασκευαστές της περιοχής. Τα αποτελέσματα της έρευνας και οι πηγές από

τις οποίες προέκυψαν (μεσίτες, τύπος, διαδίκτυο κ.α.) αναφέρονται στην

έκθεση εκτίμησης.

Ο εκτιμητής χρησιμοποιεί διαθέσιμα στοιχεία μεταβιβάσεων ή/και

ζητουμένων τιμών στην περιοχή του εκτιμώμενου ακινήτου, συγκρίσιμων με

το υπό εκτίμηση, και τα συσχετίζει / συνδυάζει με τα ειδικά χαρακτηριστικά του

εκτιμώμενου τις γνώσεις και την εμπειρία του, για να προσδιορίσει την

εμπορική αξία του ακινήτου, στην οποία πιθανώς θα συγκλίνουν τα

ενδιαφερόμενα μέρη (αγοραστής - πωλητής).

Επισημαίνεται ότι η συγκριτική μέθοδος χρησιμοποιείται και για την εξεύρεση

του κατάλληλου τρέχοντος μισθώματος ενός ακινήτου, αναλύοντας τα

μισθώματα παρεμφερών ακινήτων της περιοχής.

(Eurobank, Εγχειρίδιο Εκτιμήσεων, 2012)

ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ :

Επισημαίνεται ότι απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή στην ποιότητα και στον χρόνο

μεταβίβασης (παλαιότητα/εγκυρότητα) που αφορούν οι πράξεις οι οποίες κατ’

ουσίαν είναι τα συγκριτικά στοιχεία που παρατίθενται στην έκθεση εκτίμησης,

καθώς και στην αξιοπιστία των πηγών απ’ όπου αυτά αντλούνται.

39

5.2. Μέθοδος Κτηματαγοράς

Μία μέθοδος η οποία εφαρμόζεται πολύ στην Ελλάδα, δεν είναι όμως

αποδεκτή στο εξωτερικό, είναι η μέθοδος της κτηματαγοράς η οποία

συγχέεται πολλές φορές κατά την εφαρμογή της με τη μέθοδο των

συγκριτικών στοιχείων.

Με  βάση αυτή τη μέθοδο, ο εκτιμητής διερευνά την κτηματαγορά και

συλλέγει στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης ακινήτων παρόμοια με το προς

εκτίμηση ακίνητο.  Τα αποτελέσματα της έρευνας και οι πηγές από τις οποίες

προέκυψαν (μεσίτες, τύπος, διαδίκτυο κ.α.) αναφέρονται στην έκθεση

εκτίμησης.                       

Κατόπιν ορίζει ένα εύρος διακύμανσης τιμών που ισχύουν στην περιοχή για

ομοειδή ακίνητα. Για τον προσδιορισμό του εύρους πρέπει να αποκλείεται η

κατώτερη και ανώτερη τιμή όταν αυτές έχουν μεγάλη απόκλιση από τα τυπικά

δείγματα των ευρημάτων με σκοπό να ορίζεται εύρος κατά το οποίο η μέγιστη

τιμή να είναι μέχρι το 20 % της ελάχιστης τιμής.  Ο εκτιμητής ορίζει την αξία

του ακινήτου ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά αυτού και αιτιολογώντας

την επιλογή του.

5.3. Μέθοδος Εισοδήματος

Η Μέθοδος εισοδήματος στηρίζεται στην «πρόβλεψη» και στην «αρχή της

προσφοράς και της ζήτησης». Εφαρμόζεται για την εκτίμηση ακινήτων που

αποφέρουν εισόδημα.

Oι δύο βασικές υποπεριπτώσεις της μεθόδου εισοδήματος είναι :

H Μισθωτική μέθοδος

H Μέθοδος των Κερδών

5.3.1. Μισθωτική μέθοδος

Η εν λόγω μέθοδος εφαρμόζεται σε ακίνητα που έχουν επενδυτικό

χαρακτήρα λόγω της δυνατότητας του να παράγουν εισόδημα μέσω της

μίσθωσης τους. Τέτοιου είδους ακίνητα είναι καταστήματα, γραφεία, εμπορικά

κέντρα, logistics, κλπ .

39

5.3.2. Μέθοδος των Κερδών

Η μέθοδος αυτή εφαρμόζεται σε ειδικά ακίνητα όπως ξενοδοχεία, θέατρα,

κινηματογράφους, κέντρα διασκέδασης, πρατήρια υγρών καυσίμων κλπ και

θεωρεί το ακίνητο αδιάρρηκτα συνδεδεμένο με την επιχείρηση (η οποία

βρίσκεται εν λειτουργία σήμερα και θα συνεχίσει και στο διηνεκές).

Αναλυτικότερα η αξία του ακινήτου υπολογίζεται με βάση το (καθαρό)

λειτουργικό κέρδος της επιχείρησης εάν από τα δυνητικά έσοδα αφαιρεθούν

όλα τα άμεσα κόστη καθώς και τα κόστη λειτουργίας που συνδέονται με την

επιχείρηση. Η μέθοδος των κερδών βασίζεται κατά κύριο λόγο σε προβλέψεις

που αναλύονται σε σχετικό επιχειρηματικό σχέδιο που συνήθως δίδεται από

τον πελάτη.

Οι δύο ανώτερες υποπεριπτώσεις διαφέρουν κατά κύριο λόγο στην

προέλευση των εισοδημάτων όπου κατά περίπτωση (αναλόγως το είδος του

ακινήτου) δύναται να είναι είτε από τα μισθώματα (κτίριο γραφείων, εμπορικό

κέντρο κλπ), είτε από την επιχειρηματική δραστηριότητα / κέρδη που

εξασκείται στο ακίνητο (περίπτωση επιχείρησης άρρηκτα συνδεδεμένης με το

ακίνητο π.χ. ξενοδοχείο, σταθμός αυτοκινήτων, πρατήριο υγρών καυσίμων

κλπ).

5.4. Υπολειμματική Μέθοδος ή Μέθοδος Βέλτιστης Αξιοποίησης

Η μέθοδος της υπολειμματικής αξίας χρησιμοποιείται για να καθοριστεί η

αξία ενός ακινήτου που πηγάζει από την δυναμική (δυνητικά) που διαθέτει για

περαιτέρω ανάπτυξη, ανάπλαση / ανακατασκευή (ακόμα και μέσω της απλής

αλλαγής της υφιστάμενης χρήσης).

Η εφαρμογή της μεθόδου αφορά στο προσδιορισμό της αξίας κενών

οικοπέδων ή οικοπέδων με υφιστάμενα κτήρια που χρήζουν ανάπλασης /

ανακατασκευής ή διατηρητέων ακινήτων (μη κατεδαφιστέων).

Η υπολειμματική μέθοδος είναι συνυφασμένη με την αξία για μέγιστη και

βέλτιστη χρήση του ακινήτου και ουσιαστικά χρησιμοποιείται όταν η

υφιστάμενη χρήση της γης ή των κτηρίων δεν πληροί αυτή την προϋπόθεση,

ήτοι υπάρχει δυναμικό για μεγιστοποίηση των εσόδων μέσω της κατάλληλης

39

ανάπτυξης και κατόπιν επένδυσης του κατάλληλου κεφαλαίου για την

υλοποίηση της.

Σύμφωνα με τα IVS / TEGOVA, o εκτιμητής πρέπει να ακολουθεί τα

παρακάτω βήματα :

α) Διαμορφώνει το μοντέλο βέλτιστης αξιοποίησης του οικοπέδου,

σύμφωνα με τους όρους δόμησης στην περιοχή.

β) Υπολογίζει το συνολικό κόστος κατασκευής (ΣΚΚ) του κτιρίου

προσαυξημένο με π.χ. 3 - 5% για απρόβλεπτα . Το κόστος υπολογίζεται

σύμφωνα με το μέσο κατασκευαστικό κόστος αναλόγων κτιρίων στην

περιοχή συμπεριλαμβανομένου του εργολαβικού οφέλους. Επί του

κόστους κατασκευής υπολογίζεται το κόστος ευκαιρίας (ή τόκοι

χρηματοδότησης) για περίοδο 1,5 έτους(κατά περίπτωση, αναλόγως της

έκτασης ή της πολυπλοκότητας του έργου κλπ. δύναται να

διαφοροποιείται).

γ) Υπολογίζει τα έξοδα διάθεσης και προβολής επί του τελικού προϊόντος

της ανάπτυξης

δ) Υπολογίζει τα συνολικά έσοδα (ΣΠ) από την πώληση του ακινήτου

σύμφωνα με τα τρέχοντα στοιχεία της κτηματαγοράς της περιοχής .

ε) Υπολογίζει το επιχειρηματικό όφελος επί των πωλήσεων (επί του τελικού

προϊόντος της ανάπτυξης) .

στ) Υπολογίζει την (καθαρή) παρούσα αξία του οικοπέδου αφαιρώντας το

κόστος ευκαιρίας (τόκους χρηματοδότησης) για περίοδο 2 ετών (κατά

περίπτωση δύναται να διαφοροποιείται).

(Εurobank, Εγχειρίδιο Εκτιμήσεων, 2012)

5.5. Μέθοδος Κόστους ή Μέθοδος Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης ή Μέθοδος Υλικής Αξίας

Η Μέθοδος Κόστους ή Μέθοδος Αποσβεσμένου κόστους Αντικατάστασης ή

Υλικής Αξίας στηρίζεται στην «αρχή της αντικατάστασης» και βασίζεται στη

λογική ότι ένας ενημερωμένος αγοραστής δεν θα πληρώσει για την αγορά

ενός ακινήτου, περισσότερο από το κόστος αναπαραγωγής ενός αντίστοιχου

ακινήτου αναλόγων χαρακτηριστικών .

39

Αναφέρεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμουμένου ακινήτου, με βάση

το κόστος αναπαραγωγής/αντικατάστασής του.

Είναι δυνατόν κατά περίπτωση να συμπίπτει με την Εμπορική αξία του

ακινήτου.

Η μέθοδος του κόστους αντικατάστασης χρησιμοποιείται όταν το ακίνητο

είναι πολύ ιδιαίτερο (π.χ. διυλιστήριο πετρελαίου, οινοποιείο, χημική

βιομηχανία, παλαιά εργοστάσια, αποθήκες, εργοστάσια παραγωγής ενέργειας

κλπ) και κατά συνέπεια δεν μπορεί να διατεθεί στην ανοικτή αγορά

(απευθύνεται σε εξειδικευμένους χρήστες καθότι δεν υπάρχει τέτοια ζήτηση

από την πλειονότητα του αγοραστικού κοινού) με αποτέλεσμα να μην

υφίστανται επαρκή συγκριτικά στοιχεία παρόμοιων αγοραπωλησιών.

Επισημαίνεται ότι η μέθοδος του κόστους αντικατάστασης πρέπει να

εφαρμοστεί και στην περίπτωση όπου η έλλειψη συγκριτικών στοιχείων, λόγω

μοναδικότητας του ακινήτου στην περιοχή δεν καθιστά εφικτή τη αποτίμηση

του με βάση συγκριτική μέθοδο.

Εν κατακλείδι, η μέθοδος του κόστους αντικατάστασης εφαρμόζεται όταν δεν

δύναται να χρησιμοποιηθούν η συγκριτική μέθοδος ή η μέθοδος της

κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος, όμως θεωρείται ακατάλληλη για ακίνητα

επένδυσης) και εν γένει υψηλής εμπορικότητας όπου εμπεριέχεται η έννοια

του επιχειρηματικού κέρδους.

Γενικά η διαφορά των μεθόδων του κόστους αντικατάστασης και της

αγοραίας αξίας είναι ότι η πρώτη καταλήγει σε μικρότερη αξία για το ακίνητο

από την δεύτερη . Η εν λόγω διαφοροποίηση αντιπροσωπεύει την απουσία

του επιχειρηματικού κέρδους στην πρώτη περίπτωση λόγω έλλειψης

εμπορικότητας / ζήτησης του ακινήτου (ακόμα και στην περίπτωση που είναι

νεόδμητο).

5.6. Μέθοδος Αντιπαροχής

Η μέθοδος της αντιπαροχής αναπτύχθηκε στην χώρα μας μεταπολεμικά και

έχει δηλωθεί στην TEGOVA ως η ελληνική μέθοδος αποτίμησης της αξίας της

αστικής γης. Αναλυτικότερα πρόκειται για μία πρακτική σύμφωνα με την

οποία γίνεται μία ανταλλαγή σε είδος και δεν μεσολαβεί χρήμα, μεταξύ ενός

39

ιδιοκτήτη ακινήτου και ενός επενδυτή / κατασκευαστή, ήτοι γίνεται ανταλλαγή

αξιών, από την εξίσωση των οποίων προκύπτει η αξία του οικοπέδου.

Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης ενός οικοπέδου που δεν διαθέτει τα απαιτούμενα

ίδια κεφάλαια ή την σχετική τεχνογνωσία ανάπτυξης / ανοικοδόμησης του

ακινήτου το παραχωρεί στον επενδυτή / κατασκευαστή και εν συνεχεία μετά

την αποπεράτωση του λαμβάνει ένα συγκεκριμένο ποσοστό του

κατασκευασθέντος κτιρίου (μετρημένο σε αξία) που αναλογεί στο ποσοστό

αντιπαροχής α.

(Eurobank, Εγχειρίδιο Εκτιμήσεων, 2012)

6. Μεθοδολογία Εκτίμησης Αξίας Ειδικών Ακινήτων

6.1. Ακίνητα χαμηλής εμπορευσιμότητας (ΑΧΕ)

Ακίνητα χαμηλής εμπορευσιμότητας (ΑΧΕ) θεωρούνται τα ακίνητα τα οποία:

απευθύνονται σε μικρό αγοραστικό κοινό είτε λόγω χαρακτηριστικών

περιοχής και

θέσης του ακινήτου, είτε λόγω χαρακτηριστικών του ιδίου του ακινήτου

εκτιμάται ότι ρευστοποιούνται σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο της

2ετίας από την ημέρα της εκτίμησης

δεν υπάρχει για παρόμοια ακίνητα διαμορφωμένη κτηματαγορά στην

περιοχή δηλ. δεν υπάρχουν διαθέσιμα συγκριτικά στοιχεία και η ζήτηση για

παρόμοια ακίνητα είναι ιδιαίτερα χαμηλή.

χωροθετούνται σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι ανύπαρκτη (π.χ. αγροικία

σε απομονωμένη περιοχή ή αποθήκες τύπου logistics σε εκτός σχεδίου

περιοχή, εκτός βιομηχανικής ζώνης, σε μη ανεπτυγμένη περιοχή (μοναδικό

ακίνητο).

Σε γενικές γραμμές ακίνητα χαμηλής εμπορευσιμότητας δύναται

ενδεικτικώς να χαρακτηριστούν αυτά που χωροθετούνται στις κάτωθι

τύπου περιοχές και εμπίπτουν στους παρακάτω τύπους:

α) Ακίνητα που βρίσκονται ΕΚΤΟΣ των παρακάτω περιοχών :

Πρωτευουσών Νομών

Πόλεων / κωμοπόλεων με πληθυσμό άνω των 4.000 – 5.000 κατοίκων.

39

Περιοχών τουριστικού ενδιαφέροντος (παραθαλάσσιων ή ορεινών).

Τονίζεται ότι ακίνητα που βρίσκονται σε χωριά αλλά ανήκουν σε μεγάλους

Δήμους (σχέδιο Καποδίστριας) και δεν έχουν προαστιακό χαρακτήρα δεν

θεωρούνται εμπορεύσιμα, ανεξάρτητα της απόστασής τους από την πόλη,

και κατατάσσονται στα ακίνητα χαμηλής εμπορευσιμότητας.

ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ : Οι ανωτέρω κατηγορίες περιοχών τείνουν, σε γενικές

γραμμές, να αντιπροσωπεύουν τον κανόνα χαρακτηρισμού ακινήτων ως

χαμηλής εμπορευσιμότητας, όμως η κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζεται

ειδικά, καθότι η ζήτηση εν κατακλείδι είναι αυτή που καθορίζει την

εμπορευσιμότητα ή μη ενός ακινήτου. Άρα οι οποίες αιτιολογημένες αποκλίσεις

είναι αποδεκτές.

β) Ακίνητα ειδικής χρήσης όπως π.χ.

Εκπαιδευτήρια

Νοσοκομεία / Κλινικές

Κατασκηνώσεις

Διυλιστήρια πετρελαίου –δεξαμενές

Εγκαταστάσεις παραγωγής σκυροδέματος

Βιομηχανικά - Βιοτεχνικά κτίρια*, εξειδικευμένα με πακτωμένο

εξοπλισμό π.χ. χαρτοποιία

Κτίρια αποθηκών

Όλα τα ακίνητα ειδικής χρήσης δεν σημαίνει ότι κατ΄ ανάγκη είναι χαμηλής

εμπορευσιμότητας όπως π.χ. τα ξενοδοχεία, πρατήρια υγρών καυσίμων, κλπ

τα όποια συνήθως αποτιμώνται (ειδικά όταν είναι σε περιοχές με

επιχειρηματικό ενδιαφέροντος και εν λειτουργία) ως επιχειρηματικές μονάδες

με βάση την μέθοδο εισοδήματος.

*Κατά περίπτωση δύναται να μην χαρακτηρίζονται ως χαμηλής

εμπορευσιμότητας, συνήθως όταν βρίσκονται σε βιομηχανικές ζώνες, όπου

υπάρχει ζήτηση για μίσθωση ή αγορά. Σε αυτές τις περιπτώσεις (όπου

υπάρχει ενεργή αγορά) οι κατάλληλες μέθοδοι, αναλόγως των διαθέσιμων

δεδομένων, είναι των συγκριτικών στοιχείων(πιο σπάνια) ή / και εισοδήματος

(εάν εφαρμοστούν και οι δύο γίνεται συγκερασμός τους για την εκτίμηση της

αξίας) .

39

6.1.1. Υπολογισμός Αξίας ΑΧΕ

Για τον υπολογισμό της αξίας ακινήτων χαμηλής εμπορευσιμότητας (ΑΧΕ) ή

και άλλων ακινήτων που τεκμηριωμένα ρευστοποιούνται δύσκολα,

εφαρμόζεται η μέθοδος κόστους (Υλικής αξίας). Σε γενικές γραμμές η Αξία

ΑΧΕ είναι ανάλογη του είδους του ακινήτου και προκύπτει σύμφωνα με τον

ακόλουθο πίνακα :

Αξία ΑΧΕ (eurobank, Υπηρεσίες Ακινήτων Α.Ε., 2012)

ΕΙΔΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΞΙΑ .

Οικιστικά Ακίνητα

Εμπορικά Ακίνητα

(γραφεία, καταστήματα, κτίρια μικτής χρήσης κλπ)

Επιχειρηματικά Ακίνητα - Ακίνητα ειδικής χρήσης

(βιομηχανικά - βιοτεχνικά κτίρια, κτίρια αποθηκών

κλπ)

ΥΑ * 80%ΥΑ * 75%

ΥΑ * 70%

Όπου: ΑΧΕ = Ακίνητα Χαμηλής Εμπορευσιμότητας

ΕΑ = Εμπορική Αξία (ή ορθότερα ενδεικτική εμπορική αξία)

ΥΑ = Υλική Αξία (αξία οικοπέδου + απαξιωμένο κόστος κατασκευής

Κτισμάτων.

6.2. Ημιτελές Κτίσμα

Όταν το εκτιμώμενο κτίσμα είναι ημιτελές και υπάρχει απαίτηση αυτό να

εκτιμηθεί «ως έχει και ευρίσκεται» δηλ. πριν από την αποπεράτωσή του τότε

για τον υπολογισμό της Σημερινής Εμπορικής αξίας, υπολογίζεται καταρχήν η

τελική εμπορική αξία και στη συνέχεια πρέπει να εφαρμόζεται ο ακόλουθος

τύπος:

Όπου: ΣΕΑ = Σημερινή Εμπορική αξία

ΑΟ = Αξία οικοπέδου

ΣΕΑ = (ΑΟ + ΕΕ ) (ΤΕΑ/ΥΑ) R

39

ΕΕ = Εκτελεσθέντα έργα

ΤΕΑ = Τελική Εμπορική αξία

ΥΑ = Υλική αξία

R = Συντελεστής Κινδύνου

Διακρίνονται δύο περιπτώσεις ανάλογα με τη σχέση της ΤΕΑ με την ΥΑ.

7. Συνοπτική Παρουσίαση Εφαρμογής Μεθόδων Εκτίμησης

Ακολούθως γίνεται συνοπτική αναφορά σχετικά με την εφαρμογή της

κατάλληλης μεθόδου εκτίμησης (μία ή περισσοτέρων κατά περίπτωση) ανά

είδος/κατηγορία ακινήτου:

Μέθοδοι Εκτίμησης Ακινήτων (eurobank, Εγχειρίδιο Εκτιμήσεων, 2012)

Είδος ακινήτου Μέθοδος

Οικόπεδο & αγροτεμάχιο με επιχειρηματικό

ενδιαφέρον

Υπολειμματική +συγκριτικών στοιχείων

Οικόπεδο & αγροτεμάχιο χωρίς

επιχειρηματικό ενδιαφέρον,

Συγκριτικών στοιχείων

Οριζόντιες ιδιοκτησίες σε αστικό

περιβάλλον (διαμερίσματα , μεζονέτες)

Συγκριτικών στοιχείων

Καταστήματα, γραφεία, επαγγελματικές

στέγες

Συγκριτικών στοιχείων / εισοδήματος

Οικόπεδο με κτίσμα και υπόλοιπο ΣΔ σε

διαμορφωμένη κτηματαγορά

Συγκριτικών στοιχείων ή/και εισοδήματος

(υφιστάμενο κτίσμα) + συγκριτική μέθοδο

για την αξία της υπολειπόμενης δόμησης

(ως η αξία του εναπομείναντος οικοπέδου)

εφαρμόζοντας σχετική απομείωση όπου

απαιτείται λόγω δυσκολίας υλοποίησης

της.

Οριζόντιες ιδιοκτησίες σε οικισμούς χωρίς

διαμορφωμένη κτηματαγορά

Υλική αξία

(ακίνητα χαμηλής εμπορευσιμότητας)

Οικόπεδο με κτίσμα σε περιοχή χωρίς Υλική αξία

39

Είδος ακινήτου Μέθοδος

διαμορφωμένη κτηματαγορά για το

συγκεκριμένο είδος κτίσματος

(ακίνητα χαμηλής εμπορευσιμότητας)

Ειδικά κτίρια (βιοτεχνικά*, βιομηχανικά*,

αποθήκες*, εκπαιδευτήρια, κλινικές κλπ)

Υλική αξία (ακίνητα χαμηλής

εμπορευσιμότητας)

Ξενοδοχεία Εισοδήματος

Ενοικιαζόμενα δωμάτια Αν υπάρχει σήμα ΕΟΤ, εισοδήματος

Αν όχι, υλική αξία

Χώροι στάθμευσης

Μεμονωμένες Θ.Σ.

Εισοδήματος

Συγκριτικών στοιχείων + Εισοδήματος

*Κατά περίπτωση, όπου υπάρχει ζήτηση δύναται να θεωρούνται εμπορεύσιμα

άρα χρησιμοποιούνται οι μέθοδοι των συγκριτικών ή / και του εισοδήματος.

8. Συγκερασμός Μεθόδων για την Εκτίμηση της Εμπορικής Αξίας

Όταν για τον υπολογισμό της εμπορικής αξίας ακολουθούνται συνδυαστικά

δύο μέθοδοι π.χ. εισοδήματος και συγκριτικών στοιχείων τότε σε αυτή την

περίπτωση η εμπορική αξία προκύπτει με εφαρμογή συντελεστών βαρύτητας

για την κάθε μέθοδο, ανάλογα με την αξιοπιστία και το πλήθος των

συγκριτικών στοιχείων που διαθέτει ο εκτιμητής, δηλαδή:

EA = α * EA εισ + (100-α) * ΕΑ συγκ.στοιχ.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2: ΕΛΕΓΧΟΣ ΚΑΙ ΕΓΚΡΙΣΗ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ

39

1. Διαδικασία Χορήγησης Στεγαστικού Δανείου

1.1. Υποβολή Αίτησης Δανείου

Αρχικά, ο πελάτης επισκέπτεται τον αρμόδιο φορέα από τον οποίο ζητά να

του χορηγηθεί το δάνειο και ενημερώνεται σχετικά με τα στεγαστικά προιόντα,

τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, τα έξοδα, τις ασφαλιστικές καλύψεις και τις

διαδικασίες χορήγησης. Παραλαμβάνει το πληροφοριακό έντυπο της

προσυμβατικής ενημέρωσης και υποβάλλει αίτηση δανείου μαζί με τα

απαραίτητα δικαιολογητικά για την προέγκρισή του. (Βελέτζας Ι., 1992)

Δικαιολογητικά που απαιτούνται:

Αίτηση πλήρως συμπληρωμένη.

Συμπληρωμενο έντυπο δήλωσης/συγκατάθεσης, για την επεξεργασία

δεδομένων προσωπικού χαρακτήρα και των αρχείων του ΤΕΙΡΕΣΙΑ

από όλους τους εμπλεκόμενους στο δάνειο.

Σε περίπτωση διάστασης ή διαζυγίου, δικαστική απόφαση και έγγραφο

από δημαρχείο ή εκκλησία.

Αποδείξεις πληρωμών υφισταμένων δανείων των τριών τελευταίων

συνεχόμενων μηνών.

Σε περιπτωση αναχρηματοδότησης, φωτοτυπία αποδείξεων των

τραπεζικών λογαριασμών που πληρώθηκαν.

Για υπαλλήλους και συνταξιούχους:

-Φωτοτυπία τελευταίας χρονιάς του Ε1 και εκκαθαριστικό εφορίας.

-Φωτοτυπία τελευταίας χρονιάς του Ε2 (σε περίπτωση που οι

δανειζόμενοι έχουν εισοδήματα από ενοίκια).

-Δήλωση στοιχείων ακινήτων Ε9 από το 2005 και έπειτα και υπεύθυνη

δήλωση ότι δεν υπήρχαν μεταβολές μετά την υποβολή τοθ στη Δ.Ο.Υ.

-Φωτοτυπία από τις τρεις τελευταίες αποδείξεις μισθοδοσίας.

-Φωτοτυπία εργασιακής σύμβασης που να αναφέρει το έτος

πρόσληψης και τις μηνιαίες αποδοχές.

Για ελεύθερους επαγγελματίες και επιχειρηματίες:

-Φωτοτυπία των τριών τελευταίων εκκαοαριστικών εφορίας.

-Φωτοτυπία των τριών τελευταίων Ε3, Ε1 (για τους ελεύθερους

επαγγελματίες) και Ε5 (για Α.Ε., Ε.Π.Ε., Ο.Ε. και Ε.Ε.).

39

-Φωτοτυπία των δύο τελευταίων ισολογισμών (για Α.Ε. και Ε.Π.Ε.).

1.2. Έγκριση

Ο αρμόδιος λειτουργός εξετάζει όλα τα προσκομιθέντα δικαιολογητικά και

επεξεργάζεται το αίτημα σύμφωνα με τα ισχύοντα κριτήρια αξιολόγησης. Ο

δανειολήπτης ενημερώνεται για την προέγκριση ή απόρριψη του αιτήματος

και σε περίπτωση προέγκρισης, για τα απαραίτητα δικαιολογητικά που πρέπει

να προσκομίσει για την εκτίμηση του ακινήτου και τον νομικό έλεγχο των

τίτλων.

1.3. Τεχνικός Έλεγχος

Μετά την προέγκριση του δανείου ο αρμόδιος λειτουργός αποστέλλει στους

κατά τόπους συνεργαζόμενους μηχανικούς εντολή για τον κατάλληλο τύπο

εκτίμησης του ακινήτου μαζί με τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την

διενέργεια της εκτιμησης.

Σε περίπτωση που το χρηματοδοτούμενο ακίνητο είναι διαφορετικό από το

προσημειωμένο, τότε εκτίμηση πραγματοποιείται μόνο για το προς

προσημείωση ακίνητο.

1.4. Απαραίτητα έγγραφα για την τεχνική ενέργεια τεχνικού ελέγχου του ακινήτου

Φωτοαντίγραφο άδειας οικοδομής.

Τοπογραφικό διάγραμμα (δε χρειάζεται για διαμερίσματα σε

πολυκατοικία).

Τοπογραφικό διάγραμμα κάλυψης οικοπέδου με τους όρους δόμησης

(δε χρειαζεται για διαμερίρματα σε πολυκατοικία).

Σχέδια κατόψεων.

Όλα τα παραπάνω επικυρωμένα από την αρμόδια αρχή.

(Ευθύμογλου Γ., 1992)

1.5. Τεχνικός Έλεγχος Μηχανικού

39

Από τη στιγμή που ο μηχανικός, πάρει στα χέρια του τα παραπάνω

έγγραφα, θα πρέπει να προβεί στις παρακάτω ενέργειες που είναι

απαραίτητες για την πραγματοποίηση του τεχνικού ελέγχου. (Δρούγκα Β. –

Μηλιακού Τ., 1986)

Διενέργεια αυτοψίας.

Σύνταξη <<Έκθεσης Εκτίμησης>>.

Συμπλήρωση, κατά περίπτωση, της <<Ανάλυσης Προσδιορισμού Αξίας

Οριζόντιας Ιδιοκτησίας>> ή <<Ανάλυσης Προσδιορισμού Αξίας

Αυτοτελούς Ιδιοκτησίας>>.

Συμπλήρωση <<Σημειώματος συμπληρωματικών δικαιολογητικών>> σε

περίπτωση που είναι αωαγκαία και άλλα δικαιολογητικά, προς τον

δανειολήπτη προκειμένου να τα προσκομίσει.

Και τέλος, σύνταξη του εντύπου <<Εντολή Διενέργειας Αυτοψίας

Προόδου Εργασιών>>.

1.6. Καθορισμός ύψους δανείου

Μετά την διενέργεια του τεχνικού ελέγχου και βάση αυτού, σειρά έχει ο

καθορισμός του ύψους δανείου ο οποίος περιλαμβάνει:

Προσδιορισμός ύψους δανείου.

-έγκριση ποσού ή περιορισμός ποσού λόγω ανεπαρκούς αγοραίας αξίας

ή απόρριψη λόγω αδυναμίας ταύτισης τίτλων ή άλλης ατέλειας.

Ύψος δανείου:

-μέχρι το οφειλόμενο υπόλοιπο ή το κόστος των έργων, την

διασφαλιστική αξία, την πιστοληπτική ικανότητα και την αντικειμενική αξία

που προβλέπεται.

Ενημέρωση υποψηφίου δανειολήπτη.

1.7. Υπογραφή Δανειακής Σύμβασης

Μετά την ενημέρωση του δανειολήπτη για την έγκριση του δανείου του,

καθώς και τον καθορισμό του ύψους αυτού, γίνονται οι παρακάτω ενέργειες

που αφορούν την υπογραφή της δανειακής σύμβασης:

39

Έκδοση της προβλεπόμενης σύμβασης δανείου από τον αρμόδιο

φορέα και υπογραφή αυτής από όλους όσους εμπλέκονται στο δάνειο.

Υπογραφή από τους δανειολήπτες υπεύθυνης δήλωσης (εις διπλούν)

μη απόκτησης εισοδήματος ή εμπρόθεσμα δηλωθέντων μισθωμάτων

για το χρηματοδοτούμενο ή και υποθηκευμένο ακίνητο. Σε περίπτωση

εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης μισθωμάτων απαιτείται προσκόμιση

πιστοποιητικού από Δ.Ο.Υ. (Αποστολή συγκεντρωτικής κατάστασης

στις Δ.Ο.Υ. δανειοληπτών στο τέλος του μήνα).

Υπογραφή <<Πάγιας Εντολής>>.

Σύνδεση δανείου με καταθετικό λογαριασμό εξυπηρέτησης.

Αίτηση Ασφάλισης ζωής και έκδοση βεβαίωσης για δανειολήπτες ή και

εγγυητές (προαιρετική).

(Δημητριάδης Η., 2006)

1.8. Νομική Επεξεργασία

Μετά την υπογραφή της δανειακής σύμβασης, ο αρμόδιος λειτουργός

αποστέλλει στον συνεργαζόμενο δικηγόρο, τα δικαιολογητικά που ζητήθηκαν

από τον δανειολήπτη μετά την έγκριση του δανείου του, τα οποία είναι

απαραίτητα για τον Νομικό Έλεγχο των τίτλων του ακινήτου.

Σε περίπτωση που το χρηματοδοτούμενο ακίνητο είναι διαφορετικό από το

ακίνητο εξασφάλισης, τότε νομικός έλεγχος πραγματοποιείται μόνο για το

προς προσημείωση ακίνητο, ενώ ελέγχεται το ιδιοκτησιακό καθεστώς του

χρηματοδοτούμενου.

(Βελέτζας Ι., 1992)

1.9. Δικαιολογητικά για τον νομικό έλεγχο του ακινήτου

Αντίγραφο τίτλου κτήσης του ακινήτου(τελευταία συμβολαιογραφική

πράξη).

Πιστοποιητικό Υποθηκοφυλακείου μεταγραφής του τίτλου κτήσης.

Σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας (σε περίπτωση διαμερίσματος).

Οικοδομική άδεια.

39

Κτηματογραφικό απόσπασμα (κτηματολόγιο).

Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας από την μερίδα του πωλητή.

Τυχόν αναφερόμενα στους τίτλους ιδιοκτησίας πληρεξούσια.

1.10. Νομικός Έλεγχος

Από τη στιγμή που ο αρμόδιος δικηγόρος πάρει στα χέρια του τα

απαραίτητα δικαιολογητικά, είναι πια έτοιμος να προβεί στην ακόλουθη σειρά

ενεργειών, οι οποίες συνθέτουν τον νομικό έλεγχο του στεγαστικού δανείου:

Έλεγχος τίτλων κυριότητας ακινήτου και σύνταξη σχετικής έκθεσης.

<<Σημείωμα συμπληρωματικών δικαιολογητικών>>.

-Το σημείωμα αυτό το συντάσσει ο αρμόδιος δικηγόρος σε περίπτωση

που το δάνειο αποτελεί ιδιαίτερη περίπτωση και χρειάζεται κάποια

επιπλέον δικαιολογητικά έγγραφα. Σκοπός του είναι να ειδοποιηθει ο

πελάτης για αυτά τα έγγραφα, προκειμένου να τα προσκομίσει στον φορέα

που παρέχει το στεγαστικό δάνειο για τη συνέχεια της διαδικασίας

χορήγησής του.

Σύνταξη δικογράφων και μέριμνα του δικηγόρου για την έκδοση απόφασης

εγγραφής προσημείωσης.

Παράσταση στο δικαστήριο και παράδοση της <<Αίτησης Εγγραφής

Προσημείωσης>>.

-Αμέσως μετά την παράσταση στο Πρωτοδικείο ο δικηγόρος, καταθέτει τα

δικόγραφα στο Υποθηκοφυλακείο ή το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και

πραγματοποιεί τον τελικό έλεγχο των τίτλων του ακινήτου. Επίσης,

καταθέτει την αίτηση για την έκδοση των πιστοποιητικων.

Έλεγχος πιστοποιητικών εγγραφής προσημείωσης και βάρους στο Εθνικό

Κτηματολόγιο (στις περιοχές που έχουν ενταχθεί).

Έκδοση <<Βεβαίωσης Εγγραφής Βαρών>>.

-Συντάσσει το παραπάνω έντυπο, προκειμένου να επιβεβαιώσει την

ορθότητα της εγγραφής προσημείωσης ύστερα από τον έλεγχο που έχει

κανει. (Τσούμας Β., 2006)

Επισημαίνεται ότι όλα τα πιστοποιητικά δεν είναι απαραίτητα για την

εκταμίευση του δανείου, αλλά για την πληρότητα του φακέλου του πελάτη και

την εξασφάλιση τόσο αυτού, όσο και του φορέα που του το χορηγεί.

39

1.11. Έγκριση Εκταμίευσης Δανείου

Μετά την νομική επεξεργασία του δανείου σειρά έχει η εκταμίευσή του. Για

να εκταμιευθεί όμως το δάνειο θα πρέπει να γίνει ο προβλεπόμενος έλεγχος

του φακέλου δανείου, ότι πληρεί τις προϋποθέσεις και έχει την ανάλογη

εξασφάλιση.

Ο έλεγχος αυτός αφορά:

Έγκριση εκταμίευσης με βάση:

- <<Έκθεση τεχνικού ελέγχου>>.

- <<Έκθεση νομικού ελέγχου>>.

Ασφάλιση έναντι κινδύνων Πυρός-Σεισμου κ.τ.λ.

Εκκαθάριση δαπανών πελάτη.

Υπολογισμός αμοιβών συνεργαζόμενων δικηγόρων και μηχανικών.

Ενημέρωση δανειολήπτη για εκταμίευση.

1.12. Εκταμίευση Δανείου

Προκειμένου να εκταμιευθεί το δάνειο θα πρέπει να παρισταται ο

δανειολήπτης αυτοπροσώπως και με την ταυτότητά του ή ο αντιπρόσωπός

του με το ανάλογο πληρεξούσιο έγγραφο. Κατά την παρουσία του

δανειολήπτη γινεται:

Ο τελικός έλεγχος προσκόμισης τυχόν ελλείψεων δικαιολογητικών.

Η συμπλήρωση Δήλωσης Βάρους για το Εθνικό Κτηματολόγιο.

Η είσπραξη/επιστροφή τυχόν υπολοίπων δαπανών βάση τιμολογίου.

Η υπογραφή ή συμπλήρωση σε περίπτωση μη ύπαρξης της ανάλογης

Αίτησης Ασφάλισης Ακινήτου και η έκδοση πιστοποιητικού.

Η υπογραφή <<Απόδειξης είσπραξης δανείου>>.

Η παράδοση αντιγράφου δανειακής σύμβασης στον δανειολήπτη.

Και τελικα, η εκταμίευση (και ενεργοποίηση αυτόματα) του δανείου, με

πίστωση του συνδεδεμένου λογαριασμού καταθέσεων.

1.13. ΕΦΑΠΑΞ Ή ΤΜΗΜΑΤΙΚΗ ΕΚΤΑΜΙΕΥΣΗ

39

Σε κάθε περίπτωση, είτε εφάπαξ είτε τμηματικής εκταμίευσης, πρέπει να

υπάρχει επαρκής τρέχουσα διασφαλιστική αξία.

Εφάπαξ Εκταμίευση

Κατά την εφάπαξ εκταμίευση το ποσό του δανείου χορηγείται ολόκληρο και

σε μία δόση. Εφάπαξ εκταμίευση έχουμε σε περίπτωση χρηματοδότησης:

1) Αγοράς ετοίμου ακινήτου (αποπληρωμή τιμήματος).

2) Αγοράς ετοίμου ακινήτου και παράλληλα επισκευών.

3) Προσφάτων έργων (τελευταίου 12μήνου).

4) Έργων προϋπολογισμού μέχρι 100.000 €.

Τμηματική Εκταμίευση

Κατά την τμηματική εκταμίευση το ποσό του δανείου χορηγείται τμηματικά

σε δόσεις και σύμφωνα με την πρόοδο εργασιών, η οποία πραγματοποιείται

είτε από τον εργολάβο-κατασκευαστή του υπό κατασκευή ακινήτου (για την

αγορά του οποίου έχει πάρει το δάνειο ο δανειολήπτης), ο οποίος βεβαιώνει

με πιστοποιητικό την πρόοδο των σταδίων εργασιών, είτε από τον

συνεργαζόμενο μηχανικό του φορέα που δίνει το δάνειο, ο οποίος επίσης

διενεργεί επανεκτίμηση και πιστοποίηση της προόδου εργασιών. Όπως και να

έχει, το σύνολο των εκάστοτε εκταμιεύσεων δε θα πρέπει να υπερβαίνει το

70% της κάθε φοράς εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου. Τμηματική εκταμίευση

έχουμε σε περίπτωση χρηματοδότησης:

1) Αγοράς υπό κατασκευή ακινήτου.

2) Έργων ανέγερσης, επέκτασης κ.τ.λ. πάνω από 100.000 €.

Στην τμηματική εκταμίευση, το μη εκταμιευθέν ποσό παραμένει διαθέσιμο για

τρία έτη. Το ύψος του δανείου υπολογίζεται βάση της διασφαλιστικής αξίας

του ακινήτου και όχι σύμφωνα με το κατασκευαστικό κόστος.

2. Εκταμίευση σε Ειδικές Περιπτώσεις

2.1. Εκταμίευση σε περίπτωση εξαγοράς δανείου από άλλη τράπεζα

39

Στην περίπτωση που η τράπεζα εξαγοράζει δάνειο από άλλη τράπεζα, η

διαδικασία χορήγησης παραμένει η ίδια, εκτός από κάποια δικαιολογητικά

που θα πρέπει να χορηγήσει ο δανειολήπτης (τα οποία είναι επιστολή της

άλλης τράπεζας με αναγραφόμενα τα παρακάτω στοιχεία: αν πρόκειται για Ά

κατοικία, αν το δάνειο είναι ενήμερο, την υπόλοιπη διάρκεια του δανείου,

τυχόν ποινή προεξόφλησης, εξοφλητικοί τόκοι). Η διαφορά είναι στην

εκταμίευση και περιλαμβάνει τα παρακάτω:

Το δάνειο εκταμιεύεται και εκδίδεται δίγραμμη επιταγή υπέρ της άλλης,

η οποία παραδίδεται στην άλλη τράπεζα από υπάλληλο του

καταστήματος που εξαγοράζει το δάνειο.

Ο αρμόδιος υπάλληλος του καταστήματος λαμβάνει υπογραφές σε

επιστολή στην οποία επιβεβαιώνεται η παραλαβή της επιταγής, η

πλήρης εξόφληση του δανείου, καθώς και η πρόθεση της άλλης

τράπεζας για την συναίνεση στην εξάλειψη της Ά σειράς προσημείωσης

ή υποθήκης.

2.2. Εκταμίευση σε περίπτωση μεταφοράς σύμβασης στεγαστικού δανείου

Στην περίπτωση μεταφοράς σύμβασης στεγαστικού δανείου ακολουθείται

κανονικά η διαδικασία χορήγησης δανείου, μόνο που στο σημείο της

υπογραφής της δανειακής σύμβασης εκτός από τη δανειακή σύμβαση και

τυχόν επιπλέον έγγραφα, υπογράφεται από τους οφειλέτες, τους εγγυητές και

τους εκπροσώπους της τράπεζας, η Σύμβαση Μεταφοράς Εννόμου Σχέσεως.

Η διαφορά στην εκταμίευση ειναι:

Πραγματοποιείται η εκταμίευση του δανείου και εκδίδεται δίγραμμη επιταγή

υπέρ της μεταβιβάζουσας τράπεζας, η οποία παραδίδεται από τον

υπάλληλο του καταστήματος στην άλλη τράπεζα.

Συγχρόνως, ο υπάλληλος λαμβάνει υπογραφές στη Σύνβαση Μεταφοράς

Εννόμου Σχέσεως από τους εκπροσώπους της μεταβιβάζουσας τράπεζας,

καθώς και σε επιστολή στην οποία επιβεβαιώνεται η παραλαβή της

επιταγής και η πλήρης εξόφληση του δανείου.

Ο αρμόδιος λειτουργός αποστέλλει επιστολή στην Νομική Υπηρεσία ή

στους κατά τόπους συνεργαζόμενους δικηγόρους, ζητώντας την

39

ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών για την εκχώρηση της απαίτησης

και την συνεκχώρηση του βάρπυς προς την τράπεζα.

Ο δανειολήπτης προσκομίζει όλα τα πρωτότυπα έγγραφα που υπάρχουν

στον φάκελο του δανείου στη μεταβιβάζουσα τράπεζα (Συμβατικά έγγραφα,

τίτλοι ακινήτου, δικόγραφα σχέδια κ.τ.λ.)

(Ψυχομάνης Σπ., 2001)

3. Δανειολήπτες

3.1. Το προφίλ των δανειοληπτών Οι τράπεζες για να προχωρήσουν στην έγκριση και εκταμίευση ενός

στεγαστικού, εξετάζουν δύο βασικούς παράγοντες, το οικονομικό προφίλ του

δανειολήπτη και την αξία του ακινήτου το οποίο ενδιαφέρεται να αγοράσει. Οι

δύο αυτοί παράγοντες καθορίζουν το ύψος του ποσού που θα εγκριθεί καθώς

και το τελικό επιτόκιο. Η τράπεζα εξασφαλίζει το δάνειο που χορηγεί, μέσω της

προσημείωσης υποθήκης του ακινήτου. Σε περίπτωση που ο δανειολήπτης δεν

είναι συνεπής προς τις υποχρεώσεις του, η τράπεζα έχει το δικαίωμα να

προχωρήσει σε αναγκαστική εκτέλεση, κατάσχεση δηλαδή του ακινήτου και

πλειστηριασμό. Σε μερικές περιπτώσεις η εξασφάλιση της τράπεζας μπορεί να

μην συμπεριλαμβάνει το ακίνητο, αλλά κινητές αξίες όπως μετρητά, μετοχές ή

αμοιβαία κεφαλαία.

Η πιστοληπτική ικανότητα του δανειζόμενου αποτελεί τον βασικότερο

παράγοντα κατά τη διαδικασία αξιολόγησης ενός αιτήματος. Το προφίλ του

υποψήφιου δανειολήπτη διαμορφώνεται σύμφωνα με τα οικονομικά του στοιχεία

(εισόδημα, δυσμενή στοιχεία, άλλες δανειακές υποχρεώσεις κτλ), τα

επαγγελματικά του στοιχεία (διάρκεια απασχόλησης, είδος και σταθερότητα

επαγγέλματος κτλ), τα περιουσιακά του στοιχεία (ακίνητα, καταθέσεις, μετοχές,

ομόλογα κτλ) αλλά και τα γενικότερα ατομικά του στοιχεία (ηλικία, οικογενειακή

κατάσταση). Το μέγιστο ποσό που μπορεί κάποιος να δανειστεί καθορίζεται από

την εμπορική αξία του ακινήτου και το διαθέσιμο εισόδημά. Οι περιορισμοί που

προκύπτουν από την εκτιμώμενη εμπορική αξία ποικίλουν ανάλογα με την

πολιτική της κάθε τράπεζας. Το ποσοστό χρηματοδότησης διαφοροποιείται, ενώ

σε κάποιες περιπτώσεις μπορεί να φτάσει έως και το 100% της αξίας του

39

ακινήτου. Ωστόσο με τα νέα δεδομένα που έχουν δημιουργηθεί λόγω

οικονομικής κρίσης το ποσοστό αυτό πλέον σπάνια ξεπερνά το 85%.

(Δημητριάδης Η., 2006)

Σε ότι αφορά στους περιορισμούς που μπορούν να προκύψουν από το

διαθέσιμο εισόδημα, το όριο συνήθως καθορίζεται βάση του λόγου των δόσεων

προς το μηνιαίο εισόδημα (Δόσεις / Μηνιαίο Εισόδημα). Σε κάθε περίπτωση η

παραπάνω αναλογία δεν πρέπει να ξεπερνάει το 40%. Ωστόσο, το τελικό

ποσοστό μπορεί να παρουσιάσει αποκλίσεις ανάλογα με την κάθε περίπτωση,

καθώς μπορεί να εξαρτάται από τη συνολική ανάλυση της οικονομικής

κατάστασης του εκάστοτε δανειολήπτη, αλλά και την σχέση του με την τράπεζα.

Στις περιπτώσεις που κάποιος δεν πληροί τις απαραίτητες προϋποθέσεις

ώστε να του χορηγηθεί στεγαστικό, υπάρχει η δυνατότητα για συμμετοχή στη

διαδικασία ενός τρίτου μέρους, του λεγόμενου εγγυητή. Ο εγγυητής με βάση τη

σύμβαση, εγγυάται την ομαλή αποπληρωμή των δόσεων του δανείου. Ωστόσο,

θα πρέπει να είναι κατανοητό ότι σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης ο τελευταίος

καταλήγει να ευθύνεται τελικά ως πρωτοφειλέτης, αναλαμβάνοντας την ευθύνη

για όλο το χρέος προς την τράπεζα.

Αν και το επιτόκιο είναι ένας σημαντικός παράγοντας που καθορίζει σε μεγάλο

βαθμό το κόστος ενός δανείου, σε κάθε περίπτωση δεν είναι και ο μοναδικός.

Επιμέρους κόστη όπως, έξοδα φακέλου, κόστος προσημείωσης, ασφάλεια

δανείου κτλ, επιβαρύνουν σημαντικά το συνολικό ποσό που καλείται να

πληρώσει ο δανειολήπτης.

Η ευελιξία ένα προϊόντος στεγαστικής πίστης είναι επίσης ένας σημαντικός

παράγοντα που θα πρέπει να λαμβάνεται σοβαρά υπόψη πριν τη λήψη της

τελικής απόφασης. Για παράδειγμα, υπάρχουν στεγαστικά προγράμματα που

παρέχουν το πλεονέκτημα της προσαρμογής των δόσεων, για περιπτώσεις που

ο δανειολήπτης αντιμετωπίσει πρόσκαιρες δυσκολίες στην αποπληρωμή. Έτσι

το ύψος της δόσης μπορεί να μειωθεί σημαντικά ή ακόμα και να παραλειφθούν

κάποιες πληρωμές. Φυσικά αυτές οι διευκολύνσεις δεν γίνονται χαριστικά, αλλά

ενσωματώνονται εξολοκλήρου σε επόμενες δόσεις (ή έχουν σαν αποτέλεσμα την

επιμήκυνση της διάρκειας του δανείου).

Παράλληλα, υπάρχουν στεγαστικά που παρέχουν την δυνατότητα πρόωρης

αποπληρωμής (χωρίς ποινή προεξόφλησης), με συνέπεια την μείωση της

39

δόσης και κατ’επέκταση του συνολικού κόστους του δανείου. Χαρακτηριστικό

παράδειγμα, η μεταφορά του δανείου σε άλλη τράπεζα με ευνοϊκότερους όρους.

(Εγκυκλοπαίδεια Πάπυρος Λαρούς, Δάνειο)

3.2. Συμπεριφορά Καταναλωτών - Δανειοληπτών

Η κατανάλωση ορίζεται ως η οικονομική δραστηριότητα, η οποία επηρεάζεται

από τις κοινωνικές και ψυχολογικές διεργασίες του ατόμου που προβαίνει στην

πραγματοποίηση αυτής της δραστηριότητας. Το άτομο καταναλώνει επειδή

μέσα από την κατανάλωση ικανοποιεί τις ανάγκες του.

Η ικανοποίηση των αναγκών ισοδυναμεί με τη χρησιμότητα, που λαμβάνει το

άτομο από την κατανάλωση των αγαθών και των υπηρεσιών.

Το άτομο-καταναλωτής μεγιστοποιεί τη χρησιμότητά του από την κατανάλωση

αγαθών και υπηρεσιών μέχρι το σημείο που του επιτρέπουν το εισόδημά του

αλλά και οι τιμές των αγαθών.

Το «προφίλ» του σύγχρονου καταναλωτή στο δυτικό κόσμο και γενικά στην

Ευρωπαϊκή Ένωση ειδικότερα, διαμορφώνεται από τις δημογραφικές,

κοινωνικές, πολιτισμικές και οικονομικές τάσεις και εξελίξεις (π.χ. αλλαγές στην

ηλικιακή κατανομή του πληθυσμού, διαφορές στην οικονομική δυνατότητα

ανάμεσα σε διαφορετικές γεωγραφικές περιφέρειες, αλλαγές στη σύνθεση των

σύγχρονων νοικοκυριών, αύξηση του ποσοστού των εγγάμων, αύξηση του

αριθμού των διαζυγίων, αύξηση των μονογονεϊκών οικογενειών κ.λπ.).

Παράλληλα, ένα από τα χαρακτηριστικά του σύγχρονου καταναλωτή είναι ο

χαμηλότερος βαθμός προσήλωσής του στη «μάρκα» σε σχέση με προηγούμενες

εποχές, καθώς και η έλλειψη διαθέσιμου χρόνου. Οι νέοι ρυθμοί της ζωής

αυξάνουν το άγχος, καθιστώντας τον καταναλωτή κατεξοχήν «πεινασμένο για

χρόνο» (time hungry), παρά το γεγονός ότι σήμερα έχει περισσότερες επιλογές.

Το περιβάλλον (με την ευρεία έννοια του όρου), εντός του οποίου ο

καταναλωτής αναπτύσσει τις δραστηριότητές του, είναι ανταγωνιστικό και

επικίνδυνο. Η σύγκρουση των οικονομικών συμφερόντων, η διάβρωση του

συστήματος των αξιών,οι πολιτικοί και κοινωνικοί μετασχηματισμοί, οι μεταβολές

που συντελούνται με φρενήρεις ρυθμούς, η παγκοσμιοποίηση, έχουν οδηγήσει

σε οικουμενική κρίση (ηθική, κοινωνική, οικονομική και περιβαλλοντική). Ο

καταναλωτής (ως μονάδα ή/και ως νοικοκυριό) καλείται να διαχειριστεί τον

39

κίνδυνο, που έχει τη μορφή της εξαπάτησης, της παραβίασης των δικαιωμάτων

του, της ανασφάλειας, της αβεβαιότητας για το μέλλον, της αμφιβολίας, ή ακόμα

και του πανικού.

Οι καταναλωτές πρέπει να γνωρίζουν πριν αποφασίσουν να δανειστούν ότι ο

τραπεζικός δανεισμός του νοικοκυριού είναι ένα ζήτημα που ξεφεύγει από τις

συνήθεις συναλλακτικές σχέσεις προμηθευτή – καταναλωτή ως προς τη

συνθετότητα και τα χαρακτηριστικά της συναλλαγής, σχετικά με τους όρους και

τις μελλοντικές δεσμεύσεις που αναλαμβάνουν. Ο τραπεζικός δανεισμός δεν

είναι εισόδημα αλλά ταμειακή διευκόλυνση έναντι μελλοντικών εισοδημάτων

(εκχώρησης μελλοντικών ταμειακών εισροών ) για την ικανοποίηση τρεχουσών ή

διαρκών αναγκών. Άρα, οι όροι εξυπηρέτησης ως προς το ύψος της δόσης και

την περιοδικότητα καταβολής, σχετίζεται με τη δυνατότητα αποπληρωμής από

μελλοντικά εισοδήματα. Ο καταναλωτής με την υπογραφή της δανειστικής

σύμβασης αναλαμβάνει την ηθική και οικονομική υποχρέωση επιστροφής των

χρημάτων και μάλιστα σε περιοδικές πληρωμές δόσεων. Για το λόγο αυτό

απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή από την πλευρά του καταναλωτή για τις

πραγματικές του ανάγκες και τις μελλοντικές του δυνατότητες για πλήρη

ενημέρωση από την τράπεζα πριν από κάθε σύμβαση για τις μακροχρόνιες

υποχρεώσεις και δεσμεύσεις που αναλαμβάνει.

Οι καταναλωτές δεν κατανοούν πολλές φορές τους βασικούς όρους του

δανείου, δεν κατανοούν τα λεγόμενα <<ψιλά γράμματα>> των συμβάσεων ή

παραπλανούνται από τις διαφημιζόμενες συνοπτικές διαδικασίες απόκτησης

δανείων ή καρτών. Όλα αυτά έχουν σαν αποτέλεσμα την παγίδευση του

καταναλωτή και την όχι καλύτερη επιλογή προϊόντος ή τράπεζας και τελικά σε

περίπτωση αδυναμίας αποπληρωμής, να οδηγείται σε οικονομικό και κοινωνικό

αδιέξοδο.

Προκειμένου ο καταναλωτής να καταλήξει συνειδητά στην επιλογή του για

δανεισμό θα πρέπει εκτός από μια έρευνα αγοράς για τα βασικά χαρακτηριστικά

του δανειακού προϊόντος (επιτόκιο, διάρκεια κ.λπ.) θα πρέπει να λάβει υπόψη

του το συνολικό κόστος του δανείου δηλαδή το σύνολο των επιβαρύνσεων

(τόκοι, έξοδα φακέλου, έξοδα τροποποίησης δανείου, τρόπος υπολογισμού

επιτοκίου, κόστος προεξόφλησης δανείου κ.λπ.). Να εκτιμήσει δηλαδή το όφελος

που λαμβάνει από το δάνειο σε σχέση με τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει

μελλοντικά. (Σιώμκος Γ., 2002)

39

Ο ενημερωμένος και υπεύθυνος καταναλωτής θα πρέπει να προσέχει και να

είναι ενήμερος τουλάχιστον για τα εξής:

Διάρκεια σύμβασης

Ζητούμενες εγγυήσεις

Συνολικό ποσό δανείου

Άλλες δαπάνες και επιβαρύνσεις

Συνολικό ετήσιο πραγματικό επιτόκιο

Το επιτόκιο αναφοράς με βάση το οποίο αναπροσαρμόζεται το

χρεωστικό επιτόκιο σε περίπτωση κυμαινόμενου επιτοκίου

Η πληροφόρηση που πρέπει να παρέχεται από τις τράπεζες πρέπει να

διαφοροποιείται ανάλογα με το είδος του προϊόντος και το στάδιο που

βρίσκεται η συναλλαγή (Προσυμβατική ενημέρωση ή σύναψη σύμβασης)

Συνήθως οι τράπεζες χρησιμοποιούν τους γενικούς όρους συναλλαγών

τα γνωστά <<ψιλά γράμματα>> στις συμβάσεις τα οποία είναι ουσιαστικά

προδιατυπωμένοι συμβατικοί όροι, που διέπουν όλες τις συμβάσεις

προσαρμοσμένοι στις ανάγκες των τραπεζών και ο καταναλωτής καλείται

να υπογράψει μία σύμβαση χωρίς να έχει περιθώρια διαπραγματεύσεων.

Στα ψιλά γράμματα των δανειακών συμβάσεων προβλέπονται πολύ

σημαντικοί όροι τόσο για τον δανειολήπτη όσο και για τον εγγυητή, που

συνήθως είναι συγγενικό πρόσωπο, τους οποίους σπάνια διαβάζουν και

δεν τους κατανοούν οι δανειολήπτες.

Ουσιαστικά πρόκειται για συμβάσεις προσχώρησης και ο καταναλωτής

βρίσκεται σε μειονεκτική διαπραγματευτική θέση έναντι της τράπεζας. Με

τον τρόπο αυτό διαταράσσεται η ισορροπία δικαιωμάτων και

υποχρεώσεων σε βάρος του καταναλωτή.

Ο καταναλωτής θα πρέπει να ζητά αντίγραφο της προς υπογραφή

δανειακής σύμβασης ώστε με τη βοήθεια του λογιστή του ή του συμβούλου

του να αποφασίζει.

Ο καταναλωτής προστατεύεται από τη νομοθεσία έναντι

καταχρηστικών όρων των συμβάσεων (για τη προστασία του καταναλωτή)

με την κατοχύρωση ειδικών όρων ανάλογα το δανειακών προϊόντων και

την ερμηνεία σαφών γενικών όρων.

Ο καταναλωτής πρέπει να προσέχει τις διαφημίσεις οι οποίες πολλές

φορές έχουν κριθεί από τα δικαστήρια παραπλανητικές που προβάλουν και

39

προωθούν ακόμη και δάνεια με μηδενικό επιτόκιο ενώ κρύβουν υψηλά

επιτόκια μακροπρόθεσμα και επιβαρύνσεις που οδηγούν τον καταναλωτή

σε εσφαλμένες αποφάσεις. Η Ένωση Ελληνικών Τραπεζών έχει εκδώσει

Κώδικα Δεοντολογίας για τις διαφημίσεις, για τη διαφημιστική προβολή

χρηματοπιστωτικών προϊόντων η Επιτροπή Ανταγωνισμού σε συνεργασία

με την Τράπεζα Ελλάδος θα πρέπει να εποπτεύσουν προληπτικά τη

δραστηριότητα αυτή και όχι να κρίνονται δικαστικά κατόπιν δικαστικών

μαζικών παρεμβάσεων από τις Ενώσεις Καταναλωτών.

Οι ενώσεις καταναλωτών στη χώρα μας μπορούν να αποβούν

εξαιρετικά σημαντικές και είναι χρήσιμο η σύνδεση μαζί τους. Η ανάπτυξη

του καταναλωτικού κινήματος, η συμμετοχή του κάθε ενός σε αυτό και η

σύνδεση του με το ΟΕΕ είναι αναγκαιότητα.

3.3. Υπεύθυνη Συμπεριφορά Καταναλωτών – Δανειοληπτών

Η υπεύθυνη συμπεριφορά δεν αφορά μονομερώς τους καταναλωτές αλλά

κυρίως τις Τράπεζες. Δεν είναι δίκαιο και αποτελεσματικό να ζητάς αποκλειστικά

ευθύνη από τον καταναλωτή και να αφήνεις στο απυρόβλητο τις τράπεζες που

με τη πολιτική και τη συμπεριφορά τους έχουν διογκώσει το πρόβλημα της

υπερχρέωσης των νοικοκυριών όπως με την έλλειψη προσυμβατικής

πληροφόρησης, τις αδιαφανείς και καταχρηστικούς όρους που οδηγούν σε

υπερβολικές χρεώσεις, τις επιθετικές στρατηγικές πωλήσεων και μάλιστα με

παραπλανητικές διαφημίσεις με την απουσία των εποπτικών αρχών.

Για τις Τράπεζες προβλέπεται ειδικής μορφής ευθύνη δηλαδή η υποχρέωση

τήρησης της αρχής του υπεύθυνου δανεισμού ώστε να αποτρέπεται ο δανεισμός

σε περιπτώσεις που είναι πρόδηλη η αδυναμία εξυπηρέτησης του από τον

καταναλωτή. Αυτό σημαίνει υπεύθυνη και πλήρη ενημέρωση του καταναλωτή

για τους όρους και τις προϋποθέσεις χορήγησης πίστωσης, δηλαδή

πληροφόρηση του καταναλωτή πριν τη σύναψη δανείου (Προσυμβατική

Ενημέρωση) και υποχρέωση ενδελεχούς ανάλυσης και αξιολόγησης της

πιστοληπτικής ικανότητας του καταναλωτή, με βάση τα στοιχεία και τις

39

πληροφορίες που διαθέτει η τράπεζα.Η εφαρμογή της οδηγίας για την

καταναλωτική πίστη σε ότι αφορά το επίπεδο προσυμβατικής ενημέρωσης,

υπαναχώρησης του καταναλωτή σε εύλογο χρόνο με ωριμότερη σκέψη και όχι

υπό το βάρος περιστασιακών επιρροών για την αξιοποίηση ελκυστικότερων

επιτοκίων ή απάλειψης εγγυήσεων και μάλιστα χωρίς πρόσθετες επιβαρύνσεις.

Ως εκ τούτου ο κίνδυνος μη εξυπηρέτησης του δανείου βαρύνει σημαντικά την

τράπεζα και δεν μπορεί να οδηγεί σε άνισο και άδικο επιμερισμό του κινδύνου

και των βαρών σε βάρος των καταναλωτών και τελικά σε πλήρη και

καταστροφικό αδιέξοδο τα νοικοκυριά.

Οι Τράπεζες πρέπει να αναλάβουν το ρίσκο που τους αναλογεί και να μην

οδηγούν τα νοικοκυριά σε μια ιδιότυπη ομηρία με κριτήριο τις εξασφαλίσεις που

λαμβάνουν για τη χορήγηση του δανείου. Οι συμβάσεις περιέχουν πολλές φορές

καταχρηστικούς όρους όπως έχουν κριθεί με δικαστικές αποφάσεις με βάση την

ισχύουσα νομοθεσία για την προστασία του καταναλωτή. Οι καταχρηστικοί όροι

αφορούν μονομερή τροποποίηση των συμβάσεων από την τράπεζα όπως

αλλαγή επιτοκίου, διάρκεια συμβάσεων, υπέρμετρες εγγυήσεις που

υποθηκεύουν την οικονομική και περιουσιακή κατάσταση του δανειολήπτη, και

οδηγούν σε υπέρμετρη οικονομική επιβάρυνση των νοικοκυριών.

Με στόχο την διερεύνηση των αιτίων που οδηγούν στην υπερχρέωση των

νοικοκυριών και την προώθηση λύσεων, θα πρέπει να μελετηθούν και να

διερευνηθούν τα χαρακτηριστικά του Τραπεζικού συστήματος ως προς τη δομή

και τη λειτουργία του και τον βαθμό ανταγωνισμού. Η ανάπτυξη των τραπεζών

πρέπει να βασίζεται στον ανταγωνισμό και όχι σε καταχρηστικές λειτουργίες

που είναι αποτέλεσμα των ατελειών και ολιγοπωλιακών καταστάσεων.

Πρέπει να απαντηθεί το ερώτημα για ποιο τραπεζικό σύστημα μιλάμε και τι

θέλουμε ως προς τη φύση και τη λειτουργία του τραπεζικού συστήματος σε

σχέση με τους όρους ανταγωνισμού, την αξιολόγηση και διαχείριση κινδύνων τη

διαφάνεια των συναλλαγών και τη κοινωνία. Για τη σταθερή και βιώσιμη

ανάπτυξη απαιτείται ένα υγιές και ανταγωνιστικό τραπεζικό σύστημα με

ενισχυμένα αναπτυξιακά χαρακτηριστικά, που θα ενισχύει την αναπτυξιακή

διαδικασία και θα αναλαμβάνει τα ανάλογα ρίσκα.

Οι τράπεζες πρέπει να ενημερώνουν επαρκώς τους πελάτες και να

ασχολούνται σχολαστικά, όπως οφείλουν με την πραγματική δανειοληπτική

ικανότητα των νοικοκυριών τηρώντας την αρχή του υπεύθυνου δανεισμού. Ο

39

ανταγωνισμός των κερδών και τα πριμ των στελεχών για απόκτηση

μεγαλύτερων μεριδίων της αγοράς οδηγούν σε επιφανειακή και άκριτη χορήγηση

δανείων κυρίως καταναλωτικών και πιστωτικών καρτών. Η συμπεριφορά των

τραπεζών ήταν σχεδόν παρακλητική.

Είναι απαραίτητο η υιοθέτηση της αρχής της διαφάνειας με την πλήρη και

έγγραφη ενημέρωση του πελάτη, πριν τη σύναψη του δανείου για τους

επίμαχους όρους συνολικό κόστος δανείου, την αξιολόγηση της πιστοληπτικής

ικανότητας του πελάτη, τις ρήτρες εξόδου από το δάνειο και το κόστος αυτού,

όροι καταγγελίας σύμβασης κ.λ.π.

Τέλος ο έλεγχος των νέων προϊόντων και των όρων χορήγησης τους αλλά και

τον τρόπο χρηματοδότησης τους, η διερεύνηση του περιεχομένου των

δανειακών συμβάσεων και του τρόπου διαμόρφωσης του τελικού κόστους του

δανείου. Σε περίπτωση αύξησης των επισφαλειών ως ποσοστό του ύψους των

δανείων πρέπει να επιβληθούν αυστηρότεροι κανόνες αύξησης των

δεσμευμένων εποπτικών κεφαλαίων για την αντιμετώπιση των κινδύνων. Η

νομοθετική ρύθμιση του περιεχομένου τους θα συμβάλει στην προστασία του

καταναλωτή και στην αποτροπή καταχρηστικών όρων για τη διαμόρφωση του

πραγματικού κόστους των δανείων με βάση τον προσδιορισμό του επιτοκίου και

της χρέωσης άλλων εξόδων στο πελάτη.

Συνοψίζοντας θα πρέπει να σημειωθεί ότι η αντιμετώπιση του προβλήματος

και η προστασία του καταναλωτή από την υπερχρέωση και την

περιθωριοποίηση του προϋποθέτει πολιτική βούληση για το ρόλο και τη δράση

κάθε εμπλεκόμενου φορέα, το συντονισμό δράσεων πολιτικής και εποπτικών

αρχών (Τράπεζας της Ελλάδος), εναρμόνιση των εμπορικών τραπεζών με τα

μέτρα πολιτικής και συνεργασία με τους καταναλωτές, έτσι που να μην

αφήνονται τα προβλήματα στη τύχη των αγορών.

Αρνητική κατά 85 εκατ. ευρώ ήταν η καθαρή ροή χρηματοδότησης προς τα

νοικοκυριά και τα ιδιωτικά μη κερδοσκοπικά ιδρύματα, τον Δεκέμβριο του 2012,

έναντι επίσης αρνητικής τον Δεκέμβριο του 2011 κατά 324 εκατ. ευρώ, και ο

ετήσιος ρυθμός μεταβολής της χρηματοδότησης διαμορφώθηκε σε -3,8% από -

3,9% τον Νοέμβριο του 2012. (Σιώμκος Γ., 2002)

Ως γνωστόν, πολλοί καταναλωτές προκειμένου να καλύψουν τις ανάγκες τους,

σε καταναλωτικά αγαθά (αυτοκίνητα, μοτοποδήλατα, οικιακές ηλεκτρικές

συσκευές, καθημερινές αγορές, γυμναστήρια, ινστιτούτα αδυνατίσματος κ.λπ.)

39

συνάπτουν συμβάσεις χρηματοδοτικής διευκόλυνσης, συμβάσεις καταναλωτικής

και στεγαστικής πίστης. Προσωπικά, καταναλωτικά, στεγαστικά, επισκευαστικά

δάνεια, δάνεια αυτοκινήτου, εορτοδάνεια, διακοποδάνεια, πιστωτικές κάρτες, και

διάφορα άλλα ομοειδή προϊόντα, τα οποία απευθύνονται, στους καταναλωτές για

ίδια χρήση ή χρήση που δεν εμπίπτει, στην επαγγελματική ή επιχειρηματική τους

δραστηριότητα.

3.4 Η ανασφάλεια των καταναλωτών

Η αποταμίευση είναι το μονοπάτι προς την ανάκαμψη; Η παραδοσιακή λογική

του ισοζυγίου εσόδων και εξόδων στα νοικοκυριά και η στρατηγική “χαλάω όσα

έχω” φαίνεται να επιστρέφει σε παγκόσμιο επίπεδο.

Στην ελληνική οικογένεια η αποταμίευση ήταν πάντα και συνεκτικός κρίκος,

μεταξύ των γενεών, αφού η παλιότερη γενιά φρόντιζε να οπλίσει τη νεώτερη, με

αγαθά, π.χ. χρήματα, ακίνητα, χρηματοδότηση των σπουδών, που ήταν

αποτέλεσμα της μακροχρόνιας και δύσκολης προσπάθειας για αποταμίευση.

Είναι επίσης ένα εργαλείο περιορισμού των συνεπειών που μπορούν να έχουν

για εμάς την οικογένειά μας, την εργασία μας.

Σήμερα είναι ίσως πιο ορατό παρά ποτέ ότι η μειωμένη αποταμίευση μας

εκθέτει, σε πολύ μεγαλύτερους κινδύνους, για την αντιμετώπιση καταστάσεων

που μπορούν να ανακόψουν την ομαλή πορεία της ζωής μας. Σήμερα που οι

υποχρεώσεις των νοικοκυριών έχουν μεγαλώσει, σαν αποτέλεσμα του

δανεισμού τους και της ανθρώπινης ανάγκης, για καλύτερη ποιότητα ζωής, η

αποταμίευση χρειάζεται να είναι το «μαξιλάρι», που πρέπει όλοι να διαθέτουμε,

για να εξασφαλίσουμε τις ίδιες συνθήκες διαβίωσής μας και στο μέλλον.

Μέσα στην αγωνία για την ανεργία και την ανασφάλεια για το αύριο ζουν τα

ελληνικά νοικοκυριά, βιώνοντας καθημερινά με τον δικό τους τρόπο το δράμα

της ελληνικής οικονομίας. Οι Έλληνες πολίτες στο σύνολό τους πια βλέπουν ότι

η ανεργία θα αυξηθεί, ενώ είναι μακράν οι πλέον απαισιόδοξοι σε όλη την

Ευρώπη.

39

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3: ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ ΚΑΙ ΕΛΕΓΚΤΙΚΗ ΧΟΡΗΓΗΣΕΩΝ ΚΑΙ ΔΑΝΕΙΩΝ

1. Εσωτερικός Έλεγχος Τραπεζών

1.1. Περιγραφή Εσωτερικού Ελέγχου των Τραπεζών

Στην έννοια του διαχειριστικολογιρτικού εσωτερικού ελέγχου

περιλαμβάνονται, η κατάλληλη οργάνωση των οικονομικών και λογιστικών

υπηρεσιών της επιχείρησης και η καθιέρωση και συστηματική εφαρμογή ενός

πλέγματος κανόνων, διαδικασιών, μέτρων και ελέγχων, με σκοπό τον

περιορισμό των κινδύνων από λάθη ή από άλλες ανωμαλίες στη διεξαγωγή

των επιμέρους λειτουργιών και συναλλαγών της, τη διαφύλαξη της περιουσίας

της και την εξασφάλιση της μεγαλύτερης δυνατής ακρίβειας και αξιοπιστίας

των λογιστικών και λοιπών βιβλίων και στοιχείων της. Δηλαδή, ο εσωτερικός

έλεγχος μιας επιχείρησης αποσκοπεί στο να παράσχει λογικές διασφαλίσεις

στο ότι:

39

Υπάρχει διαφύλαξη των περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης.

Όλες οι οικονομικές συναλλαγες της επιχείρησης, και μόνο αυτές,

εισάγονται στο λογιστικό σύστημα.

Η σύλληψη και επεξεργασία των οικονομικών συναλλαγών από το

λογιστικό σύστημα γινεται κατά σωστό τρόπο.

Οι παραγωγικοί πόροι της επιχείρησης χρησιμοποιούνται κατά τον

αποδοτικότερο τρόπο.

Οι οικονομικές συναλλαγες της επιχείρησης διεξάγονται σύμφωνα με τις

κατευθυντήριες οδηγίες της Διοίκησης της επιχείρησης.

Οι οικονομικές εκθέσεις (λογιστικές καταστάσεις, πληροφοριακά

στοιχεία κ.τ.λ.) που παράγονται από το λογιστικό σύστημα είναι σωστές.

Η ογάνωση και εφαρμογή ενός συστήματος εσωτερικού ελέγχου στις

λεπτομέρειές του εξαρτάται από τις ιδιαίτερες συνθήκες και ανάγκες κάθε

επιχείρησης. Ωστόσο, γίνεται δεκτό ότι η επάρκεια ενός συστήματος

εσωτερικού ελέγχου στον διαχειριστικολογιστικό τομέα εξαρτάται από την

εφαρμογή ορισμένων αρχών και προϋποθέσεων, που είναι:

i. Επαρκής λογιστική οργάνωση.

ii. Κατάλληλη μηχανογραφική οργάνωση.

iii. Διαχωρισμός λειτουργικών διαδικασιών.

iv. Κατανομή αρμοδιοτήτων.

v. Ικανότητα και ακεραιότητα του προσωπικού.

vi. Παραστατικά στοιχεία.

vii. Μέτρα προστασίας των περιουσιακών στοιχείων.

Οι τραπεζικές εργασίες, πολλές σε αριθμό και ποικίλες στη φύση τους,

διεξάγονται από ένα δίκτυο καταστημάτων, που για πολλές τράπεζες είναι

εγκατεστημένα ανά την επικράτεια και σε πολλές χώρες του εξωτερικού.

Επιπλέον τα τραπεζικά καταστήματα εμπορεύονται χρήματα, δηλαδή το πιο

δελεαστικό σε καταχρήσεις εμπόρευμα. Η οργάνωση λοιπόν των τραπεζών

και το σύστημα εσωτερικού ελέγχου αυτών επιβάλλεται από τα πράγματα να

είναι άρτια.

Ο εσωτερικός έλεγχος σε κάθε Κατάστημα τράπεζας διεξάγεται από τους

υπαλλήλους και τα στελέχη του Καταστήματος. Ο διαχωρισμός των

λειτουργικών διαδικασιών και η κατανομή των αρμοδιοτήτων μεταξύ των

υπαλλήλων του Καταστήματος πρέπει να γίνεταικατά τρόπο που να

39

εξυπηρετεί το σύστημα του εσωτερικού ελέγχου. Η κατανομή αρμοδιοτήτων,

όπως προϊστάμενοςκαι υπάλληλοι επί των χορηγήσεων, προϊστάμενος και

υπάλληλοι επί των καταθέσεων κ.τ.λ. και πάνω από αυτούς οι υποδιευθυντές

και τέλος ο διευθυντής του καταστήματος, οι οποίοι δρουν μέσα σε ορισμένα

όρια και σύμφωνα με οδηγίες που θέτει η Διοίκηση της τράπεζας, αποτελεί

την πρώτη βάση οργάνωσης του εσωτερικού ελέγχου. Η υπογραφή καθενός

από αυτούς στα δικαιολογητικά μαρτυρεί την έγκριση της πράξης και τη

διενέργεια του απαραίτητου ελέγχου.

Τονίζεται ότι οι αρμοδιότητες του προσωπικού των καταστημάτων πρέπει

να είναι σαφώς καθορισμένες και σχεδιασμένες κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να

εφαρμόζεται απόλυτα η βασική αρχή του εσωτερικού ελέγχου, σύμφωνα με

την οποία: καμία διαχειριστική πράξη και λογιστική καταχώρηση δεν

επιτρέπεται να ολοκληρώνεται από έναν και μόνο υπάλληλο, αλλά η εργασία

καθενός πρέπει απαραίτητα να είναι συμπληρωματική της εργασίας, ενός

τουλάχιστον, άλλου υπαλλήλου και να ελέγχεται από έναν τρίτο υπάλληλο

(τον εσωτερικό ελεγκτή ή τον εποπτεύοντα προϊστάμενο). Επίσης, ο

σχεδιασμός πρέπει να είναι τέτοιος, ώστε να εφαρμόζεται και η άλλη βασική

αρχή της μη ανάθεσης στο ίδιο πρόσωπο ασυμβίβαστων αρμοδιοτήτων, π.χ.

ο ταμίας απαγορεύεται να είναι και λογιστής και αντιστροφα, οι διαχειριστές

αξιών (γραμματίων, χρεογράφων κ.τ.λ.) απαγορεύεται να τηρούν τους

σχετικούς λογαριασμούς και να εκδίδουν τα σχετικά παραστατικά, πολ΄θ δε

περισσότερο να εισπράττουν ή να εξοφλούν τους τίτλους που διαχειρίζονται.

Ο εσωτερικός έλεγχος των τραπεζών που, όπως είπαμε, διενεργείται από

τους υπαλλήλους των Καταστημάτων της τράπεζας, συμπληρώνεται από τον

έλεγχο που διενεργείται από μία ανεξάρτητη υπηρεσία της τράπεζας που

λέγεται Επιθεώρηση. Η Επιθεώρηση είναι στην πραγματικότητα ένα μέρος

του όλου συστήματος εσωτερικού ελέγχου της τράπεζας και δεν αποτελεί

αυτόν τούτο τον εσωτερικό έλεγχο, όπως πεπλανημένα νομίζεται συνήθως

στη χώρα μας. Έτσι, ο εστερικός έλεγχος των τραπεζών διακρίνεται:

Σε προληπτικό, που διεξάγεται κατά το χρόνο διενέργειας της συναλλαγής

και γενικότερα της λογιστικής πράξης και στοχεύει στην πρόληψη

(ακούσιων ή εκούσιων) λαθών.

39

Σε κατασταλτικό, που διεξάγεται από την επιθεώρηση, μετά τη διενέργεια

των συναλλαγών και γενικότερα των λογιστικών πράξεων και στοχεύει στον

εντοπισμό και την αποκάλυψη (ακύσιων ή εκούσιων) λαθών.

1.2. Υπηρεσία Εσωτερικών Ελεγκτών της Τράπεζας (Επιθεώηση)

Η Επιθεώρηση αποτελεί συνήθως, ιδιαίτερη ανεξάρτητη Διεύθυνση, που

υπάγεται απευθείας στη Διοίκηση της τράπεζας προς την οποία και

αναφέρεται. Η Διεύθυνση Επιθεώρησης στελεχώνεται από ικανούς και

έμπειρους υπαλλήλους με άρτια μόρφωση και απαραίτητα φυσικά χαρίσματα

(ευφυïα, παρατηρητικότητα, αντικειμενικότητα, κρίση κ.τ.λ.). Τα στελέχη της

Επιθεώρησης πρέπει να εξειδικεύονται στις επιμέρους τραπεζικές εργασίες,

ώστε ο έλεγχός τους να είναι αποτελεσματικότερος. Οι εργασίες της

Διεύθυνσης αυτής διέπονται από ειδικό Κανονισμό και αναφέρονται στη

διενέργεια πλήρους διαχειριστικού, λογιστικού και διοικητικού ελέγχου της

δραστηριότητας των καταστημάτων της τράπεζας. Περιβάλλεται, δηλαδή, η

Επιθεώρηση από ευρύτατες ελεγκτικές αρμοδιότητες, στις οποίες

περιλαμβάνεται και η έκφραση γνώμης για την σκοπιμότητα των πράξεων ή

παραλέιψεων των καταστημάτων της τράπεζας.

Για να σχηματίσει ο αναγνώστης μια εικόνα της έκτασης των αρμοδιοτήτων

και ευθυνών, των αντικειμένων ελέγχου και εκθέσεων της Επιθεώρησηςτης

τράπεζας, παραθέτουμε τα σχετικά άρθρα από τον Κανονισμό της

Διεύθυνσης Επιθεώρησης μιας τράπεζας:

Αντικείμενα έρευνας, ελέγχου και μελέτης τυγχάνουν:

1. Η ασφάλεια, ρευστότητα και απόδοση των τοποθετήσεων των

καταστημάτων που επιθεωρούνται και η εξέλιξη αυτών, καθώς και η

δυνατότητα επωφελούς περαιτέρω ανάπτυξής τους.

2. Η εξέλιξη των καταθέσεων των καταστημάτων που επιθεωρούνται. Η

δραστηριότητα της Διεύθυνσης και των υπαλλήλων του καταστήματος

για προσέλκυση αποταμιεύσεων, σύμφωνα με τις γενικές ή ειδικές

οδηγίες της Διοίκησης.

3. Η μορφή, η έκταση και οι μέθοδοι ανταγωνισμού. Η δραστηριότητα των

καταστημάτων για την αντιμετώπισή του. Στα συμπεράσματα σχετικής

39

έρευνας πρέπει να υποδεικνύονται τα ληπτέα μέτρα και να

υποβάλλονται προτάσεις στη Διοίκηση, για την παροχή εωδεχόμενων

ευχερειών, με σκοπό τη θετική και αποτελεσματική αντιμετώπιση του

ανταγωνισμού.

4. Η έρευνα της οικονομικής κατάστασης και σύνθεσης των περιφερειών

των επιθεωρούμενων καταστημάτων, του εδάφους που υπάρχει για

τραπεζική μεσολάβηση και εισήγηση ενδεχομένως για δυνατότητα

ίδρυσης μονάδων ή ανταποκρίσεων της τράπεζας, ή αντίθετα

κατάργησης καταστημάτων που υπάρχουν.

5. Η επάρκεια του προσωπικού. Η απόδοσή του σε σχέση με τη

βαθμολογική του σύνθεση. Η ορθολογική χρησιμοποίηση και πλήρης

αξιοποίηση αυτού. Η υπόδειξη μεταβολών που τυχόν ενδείκνυται. Ο

ενδελεχής έλεγχος της προσπάθειας που καταβάλλεται στα

καταστήματα για υπηρεσιακή κατάρτιση των νεοπροσλαμβανόμενων

υπαλλήλων, η επισήμανση των παραλείψεων και ο καταλογισμός των

ευθυνών. Η ονομαστική μνεία των υπαλλήλων που θεωρούνται ώριμοι

για τη χρησιμοποίησή τους ως στελεχών της τράπεζας.

6. Η επάρκεια, από άποψη χώρων και προβολής της τράπεζας, της

εγκατάστασης των Καταστημάτων.

7. Η διενεργούμενη εκμετάλλευση, διαχείρηση και συντήρηση των

κτημάτων της τράπεζας.

Όσον αφορά τους παράγοντες ασφάλειας, ρευστότητας και απόδοσης των

τοποθετήσεων των Καταστημάτων, ερευνούνται ειδικότερα και τα ακόλουθα

θέματα:

1. Η οικονομική κατάσταση των πιστούχων και ιδιαίτερα των σοβαρότερων

από αυτούς και η προοπτική εξέλιξης των εργασιών τους, σαν

καθοριστικοί παράγοντες ομαλής ρευστοποίησης των χορηγήσεων.

2. Η ύπαρξη ενήμερων δελτίων πληροφοριών που να εμφανίζουν την

πραγματική θέση των πιστούχων.

3. Η πληρότητα και ενημερότητα των πιστωτικών καταλόγων. Η διαφυγή

επιθυμητών πελατών. Αν, με βάση τα στοιχεία που προκύπτουν κατά τη

διενέργεια της Επιθεώρησης, οι πιστώσεις που καθορίζονται με τους

πιστωτικούς καταλόγους ή με ειδικές εγκρίσεις , ανταποκρίνονται προς

39

την οικονομική επιφάνεια και επιχειρηματική δραστηριότητα των

πιρτούχων. Ο έλεγχος της βασιμότητας του χαρακτηρισμού των

πελατών σαν ανεπιθύμητων.

4. Η διενέργεια των χορηγήσεων στα εγκριμένα κατά πελάτη όρια και με

τους εγκριμένους όρους και προϋποθέσεις, ιδιαίτερα δε η ύπαρξη των

καθορισμένων κάθε φύσης ασφαλειών (υποθηκών, προσημειώσεων, σε

ενέχυρο εμπορευμάτων, γραμματίων, εκχωρήσεων απαιτήσεων κ.τ.λ.)

και των από αυτές περιθωρίων, η τήρηση τον νόμιμων διατυπώσεων

προς σύστασή τους, η ύπαρξη εκτιμήσεων των ακινήτων για υποθήκη ή

των σε ενέχυρο εμπορευμάτων και αξιών, η ύπαρξη πυρασφαλειών

κ.τ.λ.

5. Η ποσοτική επαλήθευση (στις περιπτώσεις που η ποσοτική

επαλήθευση είναι ανέφικτη, το ανέφικτο πρέπει να αιτιολογείται

επαρκώς), ο ποιοτικός έλεγχος και η διαπίστωση ασφαλούς φύλαξης

των εμπορευμάτων σε ενέχυρο. Η διενέργεια από τα Καταστήματα του

διαταγμένου, για το σκοπό που προαναφέρθηκε, ελέγχου των ενεχύρων

της τράπεζας.

6. Ο ποιοτικός, σύμφωνα με τις οδηγίες της Διοίκησης, έλεγχος των

γραμματίων ή συναλλαγματικών, που προεξοφλούνται ή δίνονται για

ενέχυρο ή εγγύηση και η τυχόν συγκέντρωση σοβαρών κινδύνων από

ορισμένους εκδότες γραμματίων ή συναλλαγματικών. Ανάλογος έλεγχος

συγκέντρωσης κινδύνων από τριτεγγυήσεις.

7. Η ανάθεση στα Καταστήματα και των εργασιών και των πελατών τους

που δε χρηματοδοτούνται από αυτά.

8. Η έρευνα της θέσης των ασφαλών ή επισφαλών απαιτήσεων που

βρίσκονται σε οριστική καθυστέρηση και αν ακόμα οι τελευταίες έχουν

αποσβεσθεί, το ύψος αυτών σε σχέση με το σύνολο των τοποθετήσεων

των Καταστημάτων, ο τρόπος και ο προβλεπόμενος χρόνος

ρευστοποίησής τους, οι λόγοι στους οποίους αποδίδεται η δημιουργία

των καθυστερήσεων και μάλιστα ο καταλογισμός ευθυνών. Ιδιαίτερα

ερευνάται ο έγκαιρος έλεγχος που γίνεται από τα Καταστήματα για τη

φερεγγυότητα όλων όσων ενέχονται για καθεμία σε καθυστέρηση

χορήγηση και η έγκαιρη επίσης λήψη των ενδεδειγμένων ασφαλιστικών

και εξώδικων ή ένδικων μέτρων, για την ταχύτερη εξασφάλιση και

39

είσπραξή τους. Στο πόρισμα της Επιθεώρησης σημειώνονται οι

παραλείψεις που διαπιστώθηκαν σχετικά με τα θέματα αυτά,

καταλογίζονται οι ευθύνες και υποδεικνύονται τα μέτρα που πρέπει να

ληφθούν.

9. Οι επιθεωρητές, εφόσον κρίνουν ότι διαφαίνονται κίνδυνοι από

υφιστάμενες χορηγήσεις, διατάσσουν τη λήψη πρόσθετων

εξασφαλίσεων και γενικά κάθε μέτρου, για αποτροπή διαφαινόμενων

ζημιών της τράπεζας, αναφέροντας αμέσως στη Διεύθυνση της

Επιθεώρησης.

Αντικείμενο εμπεριστατωμένου ελέγχου είναι ακόμα:

1. Η επαλήθευση με λεπτομερή καταμέτρηση των Ταμείων χρηματικού,

ενσήμων ΙΚΑ και Νομικών Προσώπων και τίτλων σε ενέχυρο, εγγύηση

ή για διαφύλαξη.

2. Η διαπίστωση της ύπαρξης των τίτλων όλων των δανείων που έχουν

χορηγηθεί (συμβάσεων, γραμματίων, συναλλαγματικών) και

συμβάσεων εγγυητικών επιστολών και της ασφαλούς φύλαξης αυτών,

σύμφωνα με τις οδηγίες της Διοίκησης.

3. Η επαλήθευση των υπολοίπων όλων των γενικών λογαριασμών

ενεργητικού και παθητικού του Λογιστικού των Καταστημάτων.

4. Η ασφάλεια των Καταστημάτων. Η ευπρόσωπη εμφάνιση των γραφείων

τους. Η συντήρηση των επίπλων, μηχανικών μεσων και σκευών. Η

διαχείρηση του υλικού. Η τάξη και ενημερότητα των αρχείων των

Καταστημάτων.

5. Η ασφαλής, σύμφωνα με τις εντολές της Διοίκησης, φύλαξη των:

χαρτοφυλακίων αξιών σε ενέχυρο, εγγύηση ή προς είσπραξη, βιβλίων

(καρτελών) χορηγήσεων και καταθέσεων, υποδειγμάτων υπογραφών

πελατών, κρυπτογραφικών κλειδιών, εγκυκλίων ή ειδικών διαταγών της

Διοίκησης και εντύπων αξίας (επιταγών, εντολών, εγγυητικών

επιστολών κ.τ.λ.).

6. Η έγκαιρη προσέλευση και αποχώρηση του προσωπικού των

Καταστημάτων στις καθορισμένες ώρες.

39

7. Η κανονική σύνταξη, χαρτοσήμανση και υπογραφή των κάθε φύσης

συμβάσεων και δικαιογράφων, καθώς και των δικαιολογητικών των

ταμειακών δοσοληψιών.

8. Η τήρηση των κανονικών βιβλίων στα εγκριμένα υποδείγματα (βιβλίων

δικών, παραγραφών, πυρασφαλειών, μητρώου συμβάσεων κ.τ.λ.) και η

χρήση από τις Υπηρεσίες των Καταστημάτων των εγκριμένων

υποδειγμάτων εντύπων.

9. Η εφαρμογή των κανονισμών, εγκυκλίων και ειδικών διαταγών που

βρίσκονται σε ισχύ.

10.Η εύρυθμη λειτουργία των υπηρεσιών των Καταστημάτων σε

συνδυασμό με την άρτια διεξαγωγή των εργασιών και πρόθυμη και

γρήγορη εξυπηρέτηση της πελατείας. Η εν γένει τάξη και ενημερότητα

των Λογιστηρίων των Καταστημάτων.

11.Για όλα τα θέματα των παραγράφων 1-10 του άρθρου αυτού,

επισημαίνονται οι ευθύνες ειδικά των Διευθυντών των Καταστημάτων,

άσχετα από την συνδρομή ευθυνών και άλλων υπηρεσιακών

παραγόντων των Καταστημάτων.

12.Η μελέτη της τεχνικής της λειτουργίας και διεξαγωγής των εργασιών και

η εισήγηση για τυχόν βελτιώσεις που ενδείκνυται να γίνουν.

Τα αντικείμενα έρευνας και ελέγχου που αναφέρονται στα προηγούμενα

άρθρα σημειώνονται ενδεικτικά. Πέραν αυτών, οι Επιθεωρητές υποχρεούνται

να επιληφθούν και κάθε άλλου ειδικού ή γενικού θέματος, που κατά την κρίση

τους πρέπει να ερευνηθεί, για την πληρέστερη κατατόπιση της Διοίκησης.

1. Για τα θέματα που αναφέρονται ανωτέρω, συντάσσονται από τον

Επιθεωρητή επί τόπου:

-Δελτία κινδύνων για τις ενήμερες χορηγήσεις που, κατά την υπεύθυνη

κρίση του, πρέπει να σχολιαστούν, είτε λόγω του ύψους τους και

εσφαλμένων ενεργειών ή παραλείψεων, είτε ανησυχιών λόγω αυξημένων

κινδύνων που επισημαίνονται.

-Φύλλα παρακολούθησης για καθεμία χορήγηση που βρίσκεται σε οριστική

καθυστέρηση. Στα παραπάνω δελτία και φύλλα περιλαμβάνονται οι

39

παρατηρήσεις, κρίσεις και υποδείξεις του Επιθεωρητή για τα μέτρα που

πρέπει να ληφθούν.

-Έκθεση του Επιθεωρητή, με συμπλήρωση των ειδικών εντύπων, η οποία

περιλαμβάνει τα πορίσματα της Επιθεώρησης και τα ληπτέα, κατά την

κρίση της, μέτρα. Εφόσον συντρέξουν λόγοι, επιβάλλεται αναλυτικότερη

ανάπτυξη από τους Επιθεωρητές, των πορισμάτων που αναγράφονται στα

έντυπα.

2. Στα παραπάνω δελτία και φύλλα και στην έκθεση του Επιθεωρητή οι

διευθυντές των Καταστημάτων που επιθεωρούνται υποχρεούνται να

απαντούν πριν από την αποχώρηση της επιθεώρησης.

3. Τυχόν ανταπάντηση του Επιθεωρητή στις απαντήσεις των Καταστημάτων

τερματίζει τον διάλογο. Έτσι, περαιτέρω επαναπροβολή από τα

Καταστήματα (προς τη Διεύθυνση Επιθεώρησης ή και άλλες Διευθύνσεις

της Διοίκησης) των απαντήσεών τους, για τις οποίες η ανταπάντηση του

Επιθεωρητή, ή άλλων απόψεων και στοιχείων διαφόρων από εκείνα των

απαντήσεών τους, κατ’αρχήν απαράδεκτη και ελεγκτέα.

4. Αντίγραφα των παραπάνω στην παράγραφο 1 δελτίων, φύλλων και

εκθέσεων του Επιθεωρητή, των απαντήσεων των Καταστημάτων και των

τυχόν ανταπαντήσεων του Επιθεωρητή, παραδίδονται <<επί υπογραφή>>

στους διευθυντές των Καταστημάτων που επιθεωρούνται.

5. Δεν παραδίδονται στα Καταστήματα που επιθεωρούνται αντίγραφα φύλλων

ειδικών παρατηρήσεων, εφόσον, κατά τη γνώμη του Επιθεωρητή, δεν

κρίνεται σκόπιμη η παράδοσή τους.

6. Σε ιδιαίτερο κεφάλαιο της παραπάνω έκθεσης του Επιθεωρητή

διατυπώνονται κρίσεις για την πληρότητα της νομικής εξυπηρέτησης όλων

ανεξαίρετα των Καταστημάτων που επιθεωρούνται και απόψεις για τυχόν

μέτρα που πρέπει να ληφθούν. Προκειμένου για άμισθους ή έμμισθους

νομικούς συμβούλους επαρχιακών Καταστημάτων, εκτίθενται σε ιδιαίτερο

εμπιστευτικό φύλλο πληροφορίες για τη θέση τους μεταξύ των νομικών της

πόλης από άποψη νομικής κατάρτισής τους.

Μετά το τέλος της επιθεώρησης καλούνται όσοι από το προσωπικό

επιθυμούν να υποβάλλουν παράπονα, αιτήματα ή απόψεις επί προσωπικών ή

υπηρεσιακών θεμάτων, οι δε σχετικές ακροάσεις γινονται κτ’ιδίαν, αν οι

39

υπάλληλοι επιθυμούν να μεταδοθεί εμπιστευτικά στον Επιθεωρητή το

περιεχόμενο της ακρόασης.

Τα σύμφωνα με τα παραπάνω αιτήματα ή επιλύονται επιτόπου από τους

Επιθεωρητές ή θέτονται από αυτούς υπόψη της Διοίκησης μετά τη γνώμη

τους, εφόσον συντρέχει περίπτωση.

Οι Επιθεωρητές επίσης, συντάσσουν ιδιαίτερη έκθεση με τις κρίσεις τους για

την ικανότητα, τα προσόντα και τα αποτελέσματα της διαχείρισης της

δραστηριότητας των Διευθυντών και Υποδιευθυντών των Καταστημάτων.

Προκειμένου για Διευθυντές ή Υποδιευθυντές Καταστημάτων που είναι

βαθμολογικά ανώτεροι από τους Επιθεωρητές που διενεργούν την

επιθεώρηση, την παραπάνς έκθεση συντάσσει η Διεύθυνση της

Επιθεώρησης. Με βάση τα στοιχεία του πορίσματος της επιθεώρησης και

γραπτής εισήγησης των Επιθεωρητών.

Εκτός από τις τακτικές επιθεώρησης, ο Γενικός Επιθεωρητής παραγγέλει,

οσάκις το κρινει σκόπιμο, αιφνιδιαστικές ειδικές έρευνες σε Καταστήματα, είτε

για έλεγχο μεμονομένων αντικειμένων (π.χ. επαλήθευση ταμείων χρηματικού,

ενσήμων, τίτλων ή διαπίστωσης ποσοτικής, ποιοτικής κατάστασης και

φύλαξης εμπορευμάτων που είναι σε ενέχυρο υπέρ της τράπεζας κ.τ.λ.) ή

μεμονομένων κλάδων εργασιών είτε οποιουδήποτε ειδικά καθορισμένου

αντικειμένου.

2. Εξωτερικός Έλεγχος Τραπεζών

2.1. Περιγραφή Εξωτερικού Ελέγχου των Τραπεζών

Με την απόφαση του Υπουργού Εμπορίου <<περί συστάσεως Σώματος

Ορκωτών Λογιστών για τον τακτικό έλεγχο των ανώνυμων εταιρειών των

οποίων οι μετοχές είναιεισαγμένες στο Χρηματιστήριο. Κατ’εξαίρεση, για τις

τράπεζες, με την απόφαση Υπουργού Εμπορίου, ο έλεγχος αυτών για τις

χρήσεις 1959, 1960, και 1961 περιορίστηκε μόνο στη διαπίστωση της

κανονικότητας των λογιστικών εγγραφών <<δι’ών εμφανιζονται αι

ενεργούμεναι καθ’εκάστην χρήσιν συναλλαγαί ως και τα επιτευχθέντα εκ

τούτων αποτελέσματα>>. (Βελέτζας Ι., 1992)

39

Η Γενική Συνέλευση των μετόχων της τράπεζας λοιπόν, όπως και κάθε

ανώνυμης εταιρείας που ελέγχεται από Ορκωτούς Λογιστές, εκλέγει δύο

τακτικούς και δύο αναπληρωματικούς ελεγκτές, από πίνακα με έξι

τουλάχιστον Ορκωτούς Λογιστές, τον οποίο το Εποπτικό Συμβούλιο του ΣΟΛ

χορηγεί στην τράπεζα πέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από τη γενική

συνέλευση.

Όπως σε κάθε ανώνυμη εταιρεία, έτσι και στην τράπεζα, ο εξωτερικός

ελεγκτής-Ορκωτός Λογιστής διενεργεί διαχειριστικό και λογιστικό έλεγχο,

χωρίς να υπεισέρχεται σε έλεγχο σκοπιμότητας των πράξεων της διοίκησης

της τράπεζας και των εξοθσιοδοτημένων απ’αυτήν οργάνων. Αποστολή και

ευθύνη, λοιπόν, του εξωτερικού ελεγκτή είναι η πληρότητα και η νομιμότητα

των δικαιολογητικών που στηρίζουν τις διαχειριστικές δοσοληψίες, η ορθότητα

της λογιστικής απεικόνισης αυτών και η νομιμότητα των διενεργούμενων από

τα διάφορα όργανα της τράπεζας διαχειριστικών πράξεων. Ειδικότερα, ο

εξωτερικός τακτικός ελεγκτής έχει τις ακόλουθες υποχρεώσεις:

Κατά τη διάρκεια της χρήσης, ο εξωτερικός ελεγκτής οφείλει να

παρακολουθεί τη λογιστική και διαχειριστική κατάσταση της τράπεζας. Για

τον σκοπό αυτό δικαιούται να λαμβάνει γνώση οποιουδήποτε βιβλίου,

λογαριασμού ή εγγράφου, καθώς και των πρακτικών Δ.Σ. και Γενικών

Συνελεύσεων. Όπως είπαμε, ο έλεγχος δεν επεκτείνεται στη σκοπιμότητα

των πράξεων, αλλά περιορίζεται στη διαπίστωση της πληρότητας και

νομιμότητας των δικαιολογητικών, στην ορθή λογιστική καταχώρησή τους

και στη νομιμότητα των πράξεων. Ειδικότερα, σε ό,τι αφορά τη νομιμότητα,

σημειώνουμε ότι η διαχείρηση των τραπεζικών υποθέσεων δεν πρέπει να

αντίκειται:

- Στις διατάξεις <<Περί ανωνύμων εταιρειών>>.

- Στις διατάξεις της ειδικής νομοθεσίας περί τραπεζών

- Στο Καταστατικό της τράπεζας.

- Στις αποφάσεις των Νομισματικών Αρχών.

- Στις φορολογικές διατάξεις.

Ν’αναφέρει στο Δ.Σ. της τράπεζας <<κάθε αναγκαία υπόδειξη>>. Ο

ελεγκτής οφείλει να συντάσσει και να υποβάλλει <<εκθέσεις ελέγχου>>

τόσο για τον ισολογισμό της τράπεζας όσο και για τα Καταστήματα που

έλεγξε. Οι <<εκθέσεις ελέγχου>> που απευ8ύνονται στο Δ.Σ. της τράπεζας

39

αναφέρονται σε λογιστικά και διαχειριστικά θέματα των διαφόρων

υπηρεσιών της διοίκησης και των Καταστημάτων της τράπεζας. Στις

εκθέσεις προς το Δ.Σ. ο ελεγκτής έχει το δικαίωμα να προβαίνει σε

έκφραση γνώμης για την σκοπιμότητα των διενεργούμενων από τα

διάφορα όργανα της τράπεζας πράξεων και παραλείψεων. Αυτό

επιβάλλεται, κατά τη γνώμη μας, λόγω του μεγάλου κατακερματισμού των

αρμοδιοτήτων διεξαγωγής της τραπεζικής εργασίας και της ανάγκης της

διοίκησης της τράπεζας να έχει όσο το δυνατον πληρέστερη αντίληψη για

την ποιότητα του εκτελούμενου από τα πολλά και διασπαρμένα ανά την

επικράτεια και τα εξωτερικά στελέχη της. Ο μεγάλος κατακερματισμός της

διαχειριστικής εξουσίας του Δ.Σ. σε στελέχη της τράπεζας και η εκτεταμένη

από άποψη χώρου διασπορά των στελεχών αυτών επέβαλε την ανάγκη

στις τράπεζες να καταρτίζουν κανονισμούς και να εκδίδουν <<εγκυκλίους>>

με οδηγίες-διαταγές προς τις οποίες πρέπει να συμμορφώνονται οι

υπάλληλοί της. Έτσι, ο ελεγκτής οφείλει να αναφέρει στο Δ.Σ., όχι μόνο τα

λογιστικά λάθη και τις λογιστικές αδυναμίες, αλλα κάθε παράβαση της

νομοθεσίας περί ανώνυμων εταιρειών και της ειδικής περι τραπεζών,

καθώς επίσης κάθε παράβαση των αποφάσεων των Ν.Α. και των

Κανονισμών-Εγκυκλίων της τράπεζας και όπως είπαμε, να εκφέρει γνώμη,

μόνο όμως προς τη Διοίκηση της τράπεζας, για τη σκοπιμότητα των

σημαντικών πράξεων ή παραλείψεων των στοιχείων της.

Να αναφέρει στον ασκούντα την Εποπτεία Υπουργό Εμπορίου τις

παραβασεις του Νόμου και του Καταστατικού της τράπεζας.

Να αναφέρει εγγράφως στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου

Οικονομικών τις παραβάσεις των διατάξεων της φορολογικής νομοθεσίας,

τις οποίες διαπίστωσε κατά την άσκηση των καθηκόντων του.

Μετά τη λήξη της χρήσης (κλείσιμο του ισολογισμού), ο ελεγκτής

υποχρεούται:

- Να ελέγξει τον ισολογισμό, το λογαριασμό αποτελεσμάτων χρήσης και

τον πίνακα διανομής κερδών.

- Να συντάξει και να υποβάλλει στη Γενική Συνέλευση έκθεση με τα

πορίσματά του.

- Να παρεβρεθεί στη Γενική Συνέλευση και να παράσχει σ’αυτήν κάθε

πληροφορία σχετική με τον έλεγχο.

39

2.2. Έλεγχος των Καταστημάτων της Τράπεζας

Η παρούσα εργασία αποβλέπει στη λογιστική ανάλυση και τον

εξωτερικόιτακτικό έλεγχο των τραπεζικών εργασιών. Όπως είναι γνωστό, οι

εργασίες αυτές διεξάγονται από τα Καταστήματα της τράπεζας, για τα οποία

σε μια καλά οργανωμένη τράπεζα τηρείται αυτοτελής λογιστική και

συντάσσονται ιδιαίτερες <<λογιστικές καταστάσεις>> (ισοζύγια, ισολογισμοί,

λογαριασμοί αποτελεσμάτων). Γι’αυτό οι ελεγκτικές διαδικασίες που

περιγράφονται στην παρούσα εργασία, αναφέρονται στον έλεγχο των

υποκαταστημάτων και όχι στον έλεγχο των Κεντρικών Υπηρεσιών της

Διοίκησης της τράπεζας, οι οποίες ασχολούνται με τη διαχείρηση

περιουσιακών στοιχείων, τα οποία συναντούνται και σε επιχειρήσεις άλλων

κλάδων της οικονομίας. Έτσι, η παρούσα εργασία δεν αναφέρεται στον

έλεγχο π.χ. της Διεύθυνσης Περιουσίας της τράπεζας, η οποία ασχολείται με

τα ενσώματα πάγια στοιχεία της τράπεζας (ακίνητα, έπιπλα, μηχανολογικό

εξοπλισμό κ.τ.λ.), της Διεύθυνσης κ.τ.λ. Ο έλεγχος της διαχείρησης και

λογιστικής παρακολούθησης των στοιχείων αυτών γίνεται με βάση τις γενικές

ελεγκτικές διαδικασίες, που περιγράφονται στα διάφορα συγγράμματα

ελεγκτικής και στα προγράμματα ελέγχου των βιομηχανικών και εμπορικών

εταιρειών και, ως εκτούτου, παρέλκει η ανάπτυξη αυτών στην παρούσα

εργασία. (Τσούμας Β., 2006)

2.3. Επιλογή του Προς Έλεγχο Καταστήματος και Προκαταρκτικές Ενέργειες του Ελεγκτή

Ο εξωτερικός ελεγκτής οφείλει για κάθε χρήση να διενεργεί διαχειριστικό

έλεγχο σε ορισμένα Καταστήματα της τράπεζας. Ευνόητο ότι πρέπει να

λαμβάνει πρόνοια, ώστε σε έναν αριθμό ετών να έχουν ελεγθεί όσο γίνεται

περισσότερα Καταστήματα, αρχίζοντας από τα μεγαλύτερα.

Ασφαλές κριτήριο, για την εκτίμηση του μεγέθους ενός Καταστήματος, είναι

ο αριθμός των υπαλλήλων που υπηρετούν σάυτό. Κατάσταση του δυναμικού

σε προσωπικό κάθε Καταστήματος μπορεί ο ελεγκτής να πάρει από το Κ/Μ

της τράπεζας. Ο ελεγκτής μπορεί ακόμα να μελετήσει την τελευταία Λογιστική

39

Κατάσταση του Καταστήματος, η οποία εμφανίζει τα επιμέρους λογιστικά

μεγέθη (καταθέσεις, χορηγήσεις κ.τλ.) του Καταστήματος, για να σχηματίσει

πλήρη αντίληψη για το μέγεθός του.

Πριν από τη μετάβασή του στο Κατάστημα, ο ελεγκτής οφείλει να μελετήσει:

- Την τελευταία έκθεση της Επιθεώρησης της τράπεζας που αναφέρεται

στο Κατάστημα και να κρατήσει σημειώσεις για τις σημαντικότερες

παρατηρήσεις.

- Την τυχόν υπάρχουσα τελευταία Έκθεση της Γενικής Επιθεώρησης

Τραπεζών που αναφέρεται στο Κατάστημα.

- Τις βασικές αποφάσεις των Ν.Α. που καθορίζουν τους όρους

διεξαγωγής των τραπεζικών εργασιών (χορηγήσεις, καταθέσεις,

μεσολαβητικές εργασίες κ.τ.λ.). Οι αποφάσεις αυτές πρέπει να

βρίσκονται και στο Κατάστημα, γιατί κοινοποιούνται στα Καταστήματα

από τη Διοίκηση, με ιδιαίτερη σειρά εγκυκλίων.

- Τις βασικές εγκυκλίους της Διοίκησης της τράπεζας, που αναφέρονται

στους όρους και τη διαδικασία που έχει καθορίσει η τράπεζα για την

διενέργεια των τραπεζικών πράξεων και τη λογιστική απεικόνιση αυτών.

- Την απόφαση της Διοίκησης της τράπεζας που αναφέρεται στις

<<ευχέρειες>> του Καταστήματος, δηλαδή στο όριο μέχρι του οποίου το

Κατάστημα έχει την ευχέρεια να παρέχει πιστώσεις, χωρίς την

προηγούμενη έγκριση της Κεντρικής Υπηρεσίας.

3. Πρώτες Ενέργειες του Ελεγκτή κατά την Άφιξή του στο Κατάστημα

Ο ελεγκτής πρέπει να μεταβεί στο Κατάστημα απροειδοποίητα, κυρίως για

να διενεργήσει αιφνιδιαστικές καταμετρήσεις στα ταμεία του Καταστήματος και

στα άλλα περιουσιακά στοιχεία που είναι δυνατό να αποτελέσουν αντικείμενα

υπεξαιρέσεων, κλοπών και γενικά καταχρήσεων.

Ο ελεγκτής οφείλει να παίρνει κάθε αναγκαίο, κατά την κρίση του, μέτρο που

στοχεύει στη διαχείρηση του στοιχείου του αιφνιδιασμού, σε βαθμό που να

εξασφαλίζεται η αντικειμενικότητα και η ομαλότητα του ελέγχου που στη

συνέχεια θα διεξαχθεί.

Έτσι, πρώτο μέλημα του ελεγκτή πρέπει να είναι η παραλαβή <<της

κλειδός>> του Ταμείου από τον Διευθυντή του Καταστήματος και η, κατά το

39

δυνατό, άμεση καταμέτρηση των ταμείων: χρηματικού, ξένων

τραπεζογραμματίων, ενσήμων, συναλλαγματικών, τίτλων, καθώς και των

ταξιδιωτικών επιταγών. Παράλληλα, πρέπει να παραλάβει και να ασφαλίσει τη

συμφωνία ταμείου και τα δικαιολογητικά της ημέρας του ελέγχου.

Ο ελεγκτής πρέπει επίσης, να πάρει τα κλειδιά όλων των αποθηκών, στις

οποίες βρίσκονται αποθηκευμένα σε ενέχυρο και να προβεί, όσο γίνεται

συντομότερα, στην ποσοτική καταμέτρηση και τον ποιοτικό έλεγχο αυτών.

4. Γενικές Ελεγκτικές Διαδικασίες

Πριν από την έναρξη του ελέγχου των επιμέρους λογαριασμών, ο ελεγκτής

οφείλει:

- Να ζητήσει το αντίγραφο της Λογιστικής Κατάστασης του Καταστήματος

(ισοζύγιο γενικού καθολικού) που συντάσσεται από το Κ/Μ με λογιστικό το

τέλος του προηγούμενου μήνα.

- Να αντιπαραβάλει τα υπόλοιπα της παραπάνω Λογιστικής Κατάστασης με

τα συνολικά αθροίσματα των αναλυτικών καταστάσεων (αναλυτικών

ισοζυγίων – extraits) των γενικών λογαριασμών που αναγράφονται στη

Λογιστική Κατάσταση.

- Να αντιπαραβάλει τα επιμέρους υπόλοιπα που αναγράφονται στα

ισοζύγια των αναλυτικών καθολικών του Κ/Μ (ή αν δεν υπάρχουν τέτοια

ισοζύγια, με αυτά που καταρτίζονται χειρόγραφα από το Κατάστημα) με τα

υπόλοιπα των ειδικών λογαριασμών (καρτελών), για τα σημαντικότερα

τουλάχιστον κονδύλια. Αυτό πρέπει να γίνεται κατά τον έλεγχο καθενός

γενικού λογαριασμού.

- Να διενεργήσει σποραδικές αθροίσεις στα αναλυτικά ισοζύγια, όταν αυτά

είναι χειρόγραφα (και στα ισοζύγια του Κ/Μ, όταν υπάρχουνίχνη ή υπόνοιες

χειρόγραφων διορθώσεων κ.τ.λ.).

Οι ελεγκτικές διαδικασίες που οφείλει να ακολουοήσει ο ελεγκτής γοα τον

έλεγχο των επιμέρους λογαριασμών, αναλύονται στις οικέιες παραγράφους

του παρόντος, μετά την ανάπτυξη της τεχνικής και λογιστικής ανάλυσης κάθε

λογαριασμού. (Ευθύμογλου Γ., 1992)

Έλεγχος Στεγαστικών Δανείων

39

5. Εσωτερικός Έλεγχος των Χορηγήσεων

Η υπηρεσία εσωτερικού ελέγχου της τράπεζας οφείλει να εξετάζει αν τα

Καταστήματα συμμορφώνονται προς τις εγκύκλιες οδηγίες της Διοίκησης της

τράπεζας, οι οποίες σε γενικές γραμμές πρέπει να αναφέρονται κυρίως στα

ακόλουθα βασικά θέματα:

- Η δανειοδότηση πρεπει να βρίσκεται μέσα στα όρια που τίθενται από τη

διοίκηση της τράπεζας.

- Η δανειοδότηση πρεπει να βρίσκεται μέσα στα όριο που τίθενται από τις

Ν.Α.

- Να λαμβάνονται οι εγγυήσεις που ορίζονται με γενικές ή ειδικές

αποφάσεις της Διοίκησης της τράπεζας.

- Να γίνεται αξιολόγηση της οικονομικής θέσης του δανειολήπτη και του

εγγυητή σύμφωνα με τις οδηγίες της Διοίκησης της τράπεζας.

- Να λαμβάνονται όλα τα δικαιολογητικά στοιχεία που είναι απαραίτητα

προκειμένου το Κατάστημα να προβεί στην εκταμίευση του ποσού της

χορήγησης.

- Να γίνεται αξιολόγηση της χορήγησης και εκτίμηση της ομαλής εξέλιξής

της.

- Να προστατεύονται τα στοιχεία που ο δανειοδοτούμενος παρεδωσε

στην τράπεζα για την εξασφάλισή της έναντι των κινδύνων της

χορήγησης.

- Να γίνονται περιοδικές συμφωνίες μεταξύ των γενικών λογαριασμών και

των αναλυτικών λογαριασμών των πελατών.

- Να γίνεται ορθή λογιστικοποίηση των χορηγούμενων και εξοφλούμενων

ποσών και ορθός λογισμός και λογιστικοποίηση των τόκων.

Εξάλλου, σύμφωνα με τη βασική οργανωτική αρχή για τις ασυμβίβαστες

αρμοδιότητες, που αναπτύξαμε παραπάνω στην παράγραφο 1.1, οι

διαδικασίες έγκρισης, εκταμίευσης, είσπραξης και λογιστικοποίησης της

χορήγησης πρέπει να γίνονται από διαφορετικά πρόσωπα.

6. Γενικές Ελεγκτικές Διαδικασίες που έχουν Εφαρμογή σε Όλες τις Κατηγορίες Χορηγήσεων

39

6.1. Ελεγκτικές Διαδικασίες Έγκρισης, Χορήγησης και Εξυπηρέτησης των Χορηγήσεων

Ο έλεγχος των χορηγήσεων αναφέρεται στην ενημερότητα, την ασφάλεια

και τη ρευστότητά τους, καθώς και στο αν έγιναν μέσα στα πλαίσια και

σύμφωνα με όσα ορίζουν οι γενικές και ειδικές διαταγές της τράπεζας και οι

κατά περίπτωση εγκρίσεις των αρμόδιων Κεντρικών Υπηρεσιών της

Διοίκησης της Τράπεζας και των αποφάσεων του Ν.Α.

Για την υλοποίηση των παραπάνω στόχων, ο ελεγκτής πρέπει να εξετάσει:

(α) Αν μεταξύ τράπεζας και πελάτη έχουν υπογραφεί συμβάσεις

δανειοδότησης. Τα ποσά που αναγράφονται στις συμβάσεις αυτές πρέπει

να υπερκαλύπτουν τα εκάστοτε χρεωστικά υπόλοιπα των λογαριασμών

χορηγήσεων του πελάτη (οφειλόμενα: κεφάλαιο + τόκοι + ασφάλιστρα

κ.τ.λ.). Για τον ειδικότερο έλεγχο που πρέπει να γίνεται στις δανειακές

συμβάσεις αναφερόμαστε εκτενέστερα παρακάτω. Ο αριθμός της

σύμβασης πρέπει να αναγράφεται στα εντάλματα πληρωμής και τις

καρτέλες χορήγησης.

(β) Αν οι χορηγήσεις έγιναν μέσα στα όρια της <<ευχέρειας>> του

Καταστήματος ή των εγκριμένων, κατά περίπτωση, γενικών και ειδικών

ορίων, ή κατόπιν εφάπαξ εγκρίσεων της Κ.Υ. Διαπιστώνονται οι

υπερβάσεις που έγιναν μέσα στην ελεγχόμενη χρήση και ελέγχεται αν οι

υπερβάσεις αυτές αναφέρθηκαν στην αρμόδια Κεντρική Υπηρεσία (Κ.Υ.)

της Διοίκησης.

(γ) Αν οι χορηγήσεις έγιναν σύμφωνα με τον τρόπο που ορίζουν οι

σχετικές εγκρίσεις, καθώς και οι γενικότερες αποφάσεις της τράπεζας και

των Ν.Α. και αν προσκομίστηκαν τα δικαιολογητικά που προβλέπονται από

αυτές (τιμολόγια αγοράς πρώτων υλών ή μηχανημάτων, Βεβαίωση

Επιμελητηρίου για εγκατάσταση μηχανημάτων κ.τ.λ.).

(δ) Αν ελήφθησαν οι εξασφαλίσεις (προσημειώσεις, υποθήκες, ενέχυρα,

εγγυήσεις κ.τ.λ.) που προβλέπονται από τις σχετικές εγκρίσεις και

γενικότερα από τους κανόνες πιστοδότησης.

(ε) Αν η ρευστοποίηση των χορηγήσεων γίνεται μέσα στις προθεσμίες

που καθορίζουν οι εγκριτικές αποφάσεις της Κ.Υ. και οι αποφάσεις των

39

Ν.Α., δηλαδή αν οι χορηγήσεις εξυπηρετούνται κανονικά, αν οι προσωρινά

καθυστερούμενες δόσεις μεταφέρθηκαν σε ιδιαίτερες μερίδες

<<προσωρινών καθυστερήσεων>> υπό τον ίδιο πρωτοβάθμιο και αν

υπολογίζεται πάνω σ’αυτές και τόκος υπερημερίας.

(στ) Μήπως ενεργούνται ανανεώσεις ή αναχορηγήσεις και σε ποια

έκταση.

(ζ) Μήπως πιστοδοτούνται πελάτες που καλύπτονται υπό άλλη επωνυμία

ή μήπως ορισμένοι πιστοδοτούμενοι είναι εγκαταστημένοι σε άλλες

περιφέρειες, στις οποίες ενδεχόμενα χρηματοδοτούνται από τα εκεί

Καταστήματα της τράπεζας ή από άλλες τράπεζες.

(η) Αν τα επιτόκια των χορηγήσεων είναι σύμφωνα με τα καθοριζόμενα

από τις Ν.Α.

(θ) Αν οι χορηγήσεις καταχωρούνται στους ορθούς γενικούς και ειδικούς

λογαριασμούς και με το σωστό κωδικό αριθμό <<ελέγχου πίστεως>>.

(ι) Αν τα υπόλοιπα των λογαριασμών χορηγήσεων είναι σύμφωνα με τα

κονδύλια που εμφανίζονται στη συγκέντρωση κινδύνων του πελάτη.

(ια) Αν λαμβάνονται ανελιππώς <<τα καλώς έχειν>> των υπολοίπων των

ανοικτών λογαριασμών.

(ιβ) Αν το συνολικό για καθένα πελάτη ποσό χορηγήσεων, πιστώσεων

και εγγυητικών επιστολών δεν υπερβαίνει το 1/5 του μετοχικού κεφαλαίου

και των αποθεματικών της τράπεζας.

(ιγ) Αν τα υπόλοιπα των λογαριασμών χορηγήσεων, κατά το λογιστικό

του ελέγχου και κατά την ημερομηνία του ελέγχου, είναι ενήμερα ή

βρίσκονται σε προσωρινή ή οριστική καθυστέρηση.

(ιδ) Αν η απαίτηση είναι ασφαλής, αμφίβολης ή ανεπίδεκτης είσπραξης

και για ποιο λόγο. Για τη διαπίστωση αυτή συνεκτιμούνται η οικονομική

κατάσταση του οφειλέτη, όπως προκύπτει από το Δελτίο Πληροφοριών

αυτού και τον τελευταίο ισολογισμό του.

Σημειώνεται ότι, προκειμένου για τις ασφαλείς χορηγήσεις, εξετάζεται: για

τους ανοικτούς λογαριασμούς η πευστότητα και ελαστικότητα της χορήγησης

σε συνάρτηση με τη μορφή χρηματοδότησης και για τις δανειοδοτήσεις τακτής

λήξης η εμπρόθεσμη εξυπηρέτηση αυτών.

Με βάση τις παραπάνω διαπιστώσεις, ο ελεγκτής διατυπώνει την κρίση του

για την ομαλή ή ανώμαλη πευστοποίηση των απαιτήσεων. Ανώμαλης

39

ρευστοποίησης χαρακτηρίζεται η απαίτηση που προσδοκάται ότι θα

εισπραχθεί ύστερα από δικαστικές ενέργειες.

6.2. Έλεγχος των Εσόδων της Τράπεζας από Χορηγήσεις

Αναφορικά με τις ωφέλειες της τράπεζας από τις χορηγήσεις (τόκοι και

προμήθειες), που υπολογίζονται από το Κ/Μ συνήθως κάθε τρίμηνο και

αναγράφονται σε ειδικές καταστάσεις, ο ελεγκτής πρέπει να διαπιστώσει ότι:

- Οι καταστάσεις αυτές ελέγχονται από τους αρμόδιους του

Καταστήματος, με αντιπαραβολή των στοιχείων που αναγράφονται στις

καταστάσεις προς τα αντίστοιχα στοιχεία των καρτελών που τηρούναται

από το Κατάστημα (ως προς το υπόλοιπο και το επιτόκιο).

- Ο υπάλληλος που διενεργεί τον έλεγχο αυτόν υπογράφει στις

καταστάσεις κάτω από την ειδική ένδειξη.

- Το επιτόκιο που αναγράφεται στις παραπάνω καταστάσεις είναι

σύμφωνο με τις αποφάσεις των Ν.Α.

- Κάθε τροποποίηση των τόκων που έχουν υπολογιστεί από το Κ/Μ και

αναγράφονται στις παραπάνω καταστάσεις είναι δικαιολογημένη. Δεν

απαιτείται να γίνει επαλήθευση της καταχώρησης των τόκων που

αναγράφονται στις στιςπάνω καταστάσεις σε χρέωση των οικείων

λογαριασμών των πελατών, αν η καταχώρηση αυτή στις μερίδες του

Κ/Μ γίνεται από αυτό και εφόσον τα υπόλοιπα των αναλυτικών

ισοζυγίων του Κ/Μ συμφωνούν με τα αντίστοιχα υπόλοιπα των

καρτελών των πελατών που τηρούνται από το Κατάστημα.

- Στις περιπτώσεις που οι τόκοι ορισμένων κατηγοριών χορηγήσεων

υπολογίζονται από τους υπαλλήλους του Καταστήματος (και όχι από το

Κ/Μ) γίνεται επαλήθευση των σχετικών υπολογισμών και από δεύτερο

υπάλληλο. Ο υπάλληλος που διενεργεί αυτόν τον έλεγχο πρέπει να

υπογράφει στις οικείες καταστάσεις λογισμού τόκων και μάλιστα κάτω

από την έβδειξη <<Ελέγχθη>>. Ο ελεγκτής πρέπει να κάνει

δειγματοληπτικό έλεγχο στους υπολογισμούς των τόκων αυτών.

- Το Κ/Μ έχει ενημερωθεί με τα σωστά ποσοστά επιτοκίων και οι valeurs

των χορηγούμενων και επιστρεφόμενων ποσών είναι οι κανονικές. Αυτό

μπορεί να διαπιστωθεί αν ο ελεγκτής επιλέξει από καθένα είδος

39

χορήγησης μία τουλάχιστον μερίδα (ενός πελάτη) και υπολογίσει τους

τόκους, τις προμήθειες και τον Ε.Φ.Τ.Ε.

- Μήπως έχουν υπολογιστεί τόκοι επί ανεπίδεκτων είσπραξης

χορηγήσεων ή μήπως δεν έχουν υπολογιστεί τόκοι επί χορηγήσεων

ασφαλούς είσπραξης.

(Δημητριάδης Η., 2006)

6.3. Έλεγχος των Δελτίων Πληροφοριών (Δ.Π.)

Ο ελεγκτής πρέπει να εξετάσει:

- Αν τα Δ.Π. έχουν καταρτιστεί ή ανανεωθεί μέσα στις προθεσμίες που

προβλέπονται από τις οικείες εγκυκλίους της Διοίκησης.

- Αν οι πληροφορίες για τα ακήνητα στηρίζονται σε στοιχεία

Υποθηκοφυλακείων, η εκτίμηση της αξίας αυτών έγινε από την Τεχνική

Υπηρεσία της Τράπεζας, προκειμένου για ακίνητα των περιοχών

Αθήνας, Πειραιά και Θεσ/νίκης, καθώς και για μεγάλους πιστούχους των

επαρχιών ή από αρμόδια και έμπιστα πρόσωπα για τις υπόλοιπες

περιπτώσεις και μάλιστα βάσει συντηρητικών κριτηρίων.

- Αν σχετικά με τα υπόλοιπα στοιχεία έγινε διασταύρωση πληροφοριών

με τις κατάλληλες πηγές και γενικότερα, αν το Δ.Π. είναι προΪόν

εμπεριστατωμένης έρευνας και μελέτης της επιχείρησης που αφορά.

- Αν υπάρχουν Δ.Π. για αποδέκτες συναλλαγματικών από άλλες

περιφέρειες και αν ελέγχεται η φερεγγυότητα των αποδεκτών αυτών.

- Αν τα Δ.Π. ενημερώνονται με διαμαρτυρήσεις συναλλαγματικών που

σημειώνονται σε βάρος των τιτλούχων και με τα λοιπά δυσμενή στοιχεία

και τις περιουσιακές μεταβολές των προσώπων, στα οποία

αναφέρονται τα Δ.Π.

6.4. Έλεγχος των Δανειακών Συμβάσεων

Ο ελεγκτής πρέπει να διαπιστώσει ότι:

- Οι συνβάσεις και οι πρόσθετες πράξεις έχουν συνταχθεί νομότυπα και

έχουν υπογραφεί τόσο από την τράπεζα όσο και από τους

αντισυμβαλλόμενους (οφειλέτες και εγγυητές αυτών).

39

- Οι συμβάσεις έχουν χαρτοσημανθεί και μάλιστα εμπρόθεσμα με το

κανονικό χαρτόσημο.

- Οι υπογράφοντες ως εκπρόσωποι ή πληρεξούσιοι των οφειλετών ή των

εγγυητών τους νομιμοποιούνται βάσει των γνωματεύσεων που

υπάρχουν και ότι αναγράφεται πάνω στις συμβάσεις η ιδιότητα με την

οποία υπογράφουν.

- Προκειμένου για εγγυήσεις νομικών προσώπων και ειδικά ανώνυμων

εταιρειών, αν η παροχή των εγγυήσεων επιτρέπεται ρητά ή σιωπηρά

από το καταστατικό τους και ότι ελήφθη για το σκοπό αυτό ομόφωνη

απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου και ότι αυτή τελεί σε συνάρτηση

με τον εταιρικό σκοπο. Εννοείται ότι σε περίπτωση αμφιβολιών πρέπει

να υπάρχει γνωμοδότηση του νομικού συμβούλου της τράπεζας.

- Οι τυχόν παραπομπές υπογράφονται από όλους τους

συμβαλλόμενους.

- Σε περιπτώσεις περισσότερων από έναν οφειλέτες έχει τεθεί η ρήτρα

<<της αλληλεγγύου και εις ολόκληρον>> ευθύνης καθενός.

- Προκειμένου περί μείωσης συμβάσεων δι’ανοικτού λογαριασμού,

υπογράφεται σχετική πράξη περιορισμού και ότι η χαρτοσήμανση

διακόπτεται από την νεότερη αύξηση προς την παλαιότερη.

- Οι συμβάσεις καταχωρούνται σε οικείο βιβλίο και ότι φυλάσσονται

<<υπό κλείδα>>.

- Οι εξοφλημένες συμβάσεις ελέγχονται δεόντως, καταχωρούνται στο

οικείο βιβλίο και αποστέλλονται μετά από 5ετία στο Γενικό Αρχείο.

6.5. Ουσιαστικός Έλεγχος των Εξασφαλίσεων

(α) Ενέχυρα επί συναλλαγματικών:

- Ενεργείται ανάλυση του χαρτοφυλακίου κατά αποδέκτη και ερευνάται

ποιοι από αυτούς είναι φερέγγυοι, δυσανάλογα βαρυμένοι, χωρίς Δελτία

Πληροφοριών, με δυσμενή σε βάρος τους στοιχεία κ.τ.λ., γενικά

ελέγχεται αν η ποιοτική σύνθεση του χαρτοφυλακίου είναι

ικανοποιητική.

- Ελέγχεται το ποσοστό διαμαρτυρήσεων και επιστροφών

συναλλαγματικών.

39

- Ελέγχεται αν οι συναλλαγματικές έχουν κανονικές προθεσμίες,

προέρχονται από εμπορικές συναλλαγές, με εξαίρεση, βέβαια, εκείνες

που αφορούν χορηγήσεις χςρίς δικαιολογητικά.

- Ελέγχεται αν, κατά τη χορήγηση επί συναλλαγματικών, τηρήθηκε το

εγκριμένο από την Διοίκηση ποσοστό χορήγησης και αν αυτό μειώθηκε

ανάλογα σε περίπτωση υψηλού ποσοστού διαμαρτυρήσεων και

επιστροφών.

Από τη συνεκτίμηση των παραπάνω υπολογίζεται η διασφαλιστική αξία του

υπέγγυου χαρτοφυλακίου.

(β) Ενέχυρα επί εμπορευμάτων:

- Επαληθεύεται η ύπαρξη των ενεχυριασμένων εμπορευμάτων, είτε με

καταμέτρηση (ενέχυρα θπό κλείδα, ενεχυροφυλακή, σε ψυγεία) είτε με

λήψη εγγραφής βεβαίωσης από την ΠΑΕΓΑΕ (ενέχυρα με βάση τίτλους

Γενικών Αποθηκών).

- Ειδικά για τα ενέχυρα <<υπό κλείδα>>, ο ελεγκτής παιρνει τα κλειδιά

των αποθηκών, κατά την έναρξη του ελέγχου.

- Εξακριβώνεται με κάθε πρόσφορο τρόπο η ποιοτική κατάσταση των

ενεχύρων.

- Ερευνάται η τυχόν ύπαρξη επί των ενεχύρων προνομίου πρωτοπραξίας

υπέρ της ΑΤΕ, εξαιρουμένων βέβαια των ενεχύρων βάσει τίτλων

Γενικών Αποθηκών.

(γ) Ενέχυρα επί φορτωτικών:

Ελέγχεται αν οι παραλήπτες οίκοι είναι ελεγμένης φερεγγυότητας και αν η

εκκρεμότητα των φορτωτικών εγγράφων δικαιολογείται (η φόρτωση των

εμπορευμάτων έγινε πρόσφατα κ.τ.λ.), προκειμένου να σταθμιστεί η

διασφαλιστική τους αξία.

(δ) Ενέχυρα επί χρηματογράφων (χρεογράφων):

Επαληθεύεται η ύπαρξη των χρηματογράφων. Τα ευρισκόμενα στο

Κατάστημα καταμετρόυνται, ενώ για τα ευρισκόμενα σε άλλα Καταστήματα

προς φύλαξη λαμβάνεται το σύμφωνο αυτών.

Υπολογίζεται η αξία τους με βάση την τρέχουσα χρηματιστηριακή τιμή

αυτών.

(ε) Ενέχυρα επί απαιτήσεων:

39

Στις περιπτώσεις που εκχωρούνται απαιτήσεις κατά του Δημοσίου ή τρίτων

ελέγχεται αν οι σχετικές συμβάσεις έχουν κοινοποιηθεί στους κατά περίπτωση

αρμόδιους.

Για την διαπίστωση της εξασφάλισης της τράπεζας, προσδιορίζεται το ύψος

της απαίτησης, αν αυτό είναι εφικτό και ερευνάται αν η απαίτηση είναι

γεννημένη ή όχι.

(στ) Πσοσημειώσεις – Υποθήκες:

Ο ελεγκτής πρέπει να εξετάσει:

i. Αν οι προσημειώσεις και οι υποθήκες γράφτηκαν νόμιμα και έγκυρα, σε

ποια ακίνητα, ποια η σειρά αυτών και ποιες είναι οι ασφαλιζόμενες

απαιτήσεις της τράπεζας. Πρέπει να υπάρχει γνωμάτευση της

Δικαστικής Υπηρεσίας ή, προκειμένου για επαρχιακά Καταστήματα,

γνωμάτευση του νομικού συμβούλου του Καταστήματος. Στα επαρχιακά

Καταστήματα, τα παραπάνω στοιχεία επαληθεύονται επίσης από τα

πιστοποιητικά Υποθηκοφυλακείων με χρονολογία την επόμενη ή

οπωσδήποτε μεταγενέστερη της εγγραφής των βαρών.

ii. Αν προκειμένου για βιομηχανικές εγκαταστάσεις, οι υποθήκες έχουν

εγγραφεί και επί των μηχανημάτων και μάλιστα και αν σε περίπτωση

που πρόκειται να εισκομιστούν ωέα μηχανήματα, αν αναγράφεται στο

υποθηκικό συμβόλαιο η κατάλληλη ρήτρα για την επέκταση της

υποθήκης και επί των νέων μηχανημάτων. Σημειώνεται ότι τα προνόμια

που παρέχονται από τον νόμο που προαναφέραμε είναι ισχυρά μόνο σε

περίπτωση που το ακίνητο στο οποίο είναι εμπηγμένα τα μηχανήματα

ανήκει στον πρωτοφειλέτη και όχι σε άλλον, έστω και ενεχόμενο.

iii. Αν έγινε έλεγχος και ταύτιση των τίτλων ιδιοκτησίας των ενυπόθηκων

ακινήτων.

iv. Αν έγινε εκτίμηση της αξίας των ενυπόθηκων ακινήτων από την Τεχνική

Υπηρεσία της Τράπεζας ή προκειμένου για ακίνητα που βρίσκονται

στην επαρχία από ειδήμονες, έμπιστους στην τράπεζα, τεχνικούς. Για

τη στάθμιση της παρεχόμενης εξασφάλισης, λαμβάνεται υπόψη η

εμπορική αξία των υπέγγυων ακινήτων, η οποία προκύπτει από

πρόσφατη εκτίμηση. Η διασφαλιστική αξία των ενυποθήκων

υπολογίζεται στο 60% της εμπορικής αξίας τους, προκειμένου για

39

επιχειρηματικά ακίνητα και στο 80% προκειμένου για εξςεπιχειρηματικά

ακίνητα. Ευνόητο ότι τυχόν προηγούμενα βάρη αφαιρούνται.

v. Αν έγινε πυρασφάλιση των ακινήτων για ολόκληρη την υλική τους αξία

του οικοπέδου, η οποία δεν πυρασφαλίζεται. Τα ασφαλιστήρια

συμβόλαια πρέπει να αναγνωρίζουν την τράπεζα ως ενυπόθηκη

δανείστρια.

(ζ) Εγγυήσεις:

Εξετάζεται η ύπαρξη ακίνητης περιουσίας στο όνομα των εγγυητών και,

εφόσον αυτοί αναπτύσσουν επιχειρηματική δραστηριότητα, η εξέλιξη των

εργασιών τους και γενικά η οικονομική τους θέση. Επισημαίνεται ότι η

εγγύηση νομικών προσώπων και ειδικά ανώνυμων εταιρειών, κατά τη

στάθμιση των κινδύνων που αναλαμβάνονται, πρέπει να συνυπολογίζονται

μόνο επικουρικά, στις περιπτώσεις που η παροχή της εγγύησης δεν

προβλέπεται από τα καταστατικά τους και είναι αμφίβολο αν αυτή τελεί σε

συνάρτηση με τον εταιρικό σκοπό.

7. Έλεγχος Πιστωτικών Δελτίων

Ο ελεκτής πρέπει να διαπιστώσει:

- Αν οι χορηγούμενες πιστώσεις βρίσκονται μέσα στα καθορισμένα από

τις Ν.Α. όρια.

- Ότι υπολογίζονται κανονικά οι τόκοι.

- Την κανονική εξυπηρέτηση των χορηγήσεων της μορφής αυτής και να

επισημάνει τυχόν καθυστερήσεις.

8. Έλεγχος Ειδικών Χορηγήσεων

Ο έλεγχος των λογαριασμών <<Ειδικές Χορηγήσεις>> και <<Ειδικές

Καταθέσεις>> διενεργείται συγχρόνως με τον έλεγχο των εγγυητικών

επιστολών και πρέπει να περιλαμβάνει τις εξής διαδικασίες:

(α) Να διαπιστώνεται ότι το χρεωστικό υπόλοιπο του λογαριασμού

<<ειδικές χορηγήσεις>> συμφωνεί πάντοτε με το πιστωτικό υπόλοιπο του

λογαριασμού <<ειδικές καταθέσεις>>.

39

(β) Να διαπιστώνεται ότι δεν υπολογίζεται τόκος ούτε στις <<ειδικές

Χορηγήσεις>> ούτε στις <<ειδικές καταθέσεις>>.

(γ) Στις περιπτώσεις που οι <<ειδικές χορηγήσεις>> καλύπτονται με

γραμμάτια προεξοφλημένα από την τράπεζα, να διενεργείται σχετικός

έλεγχος, σύμφωνα με τις ελεγκτικές διαδικασίες του λογαριασμού

<<προεξοφλήσεις>>.

(δ) Στις περιπτώσεις που οι <<ειδικές χορηγήσεις>> καλύπτονται με

γραμμάτια σε ενέχυρο, να διενεργείται σχετικός έλεγχος σύμφωνα με τις

ελεγκτικές διαδικασίες του λογαριασμού <<λογαριασμοί εγγυημένοι με

δικαιόγραφα.

(ε) Στις περιπτώσεις που οι <<ειδικές χορηγήσεις>> καλύπτονται με

υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης, ο ελεγκτής πρέπει να βεβαιώνεται για

την εγγραφή αυτών επί ακινήτων των πελατών ή τρίτων, για την αξία των

ακινήτων, για την πυρασφάλιση αυτών κ.τ.λ.

(Εγκυκλοπαίδεια Πάπυρος Λαρούς, Δάνειο)

9. Έλεγχος των Χορηγήσεων σε Καθυστέρηση

Έχει αναφερθεί παραπάνω η έννοια των χορηγήσεων σε καθυστέρηση και η

διάκριση αυτών σε προσωρινές και οριστικές καθυστερήσεις. Για τον έλεγχό

τους πρέπει να εφαρμοστούν οι ακόλουθες διαδικασίες:

9.1. Προσωρινές Καθυστερήσεις

Ο ελεγκτής πρέπει να διαπιστώσει ότι:

- Οι δόσεις των χορηγήσεων που έληξαν μεταφέρθηκαν σε ιδιαίτερες

υπομερίδες του ίδιου, όπου και οι άληκτες δόσεις, πρωτοβάθμιου

λογαριασμού και ότι πάνω σ’αυτές υπολογίζεται, εκτός από τον

κανονικό (ενήμερο) τόκο, και τόκος καθυστέρησης, που ανέρχεται

σήμερα σε 4% χωρίς όμως να υπολογίζεται προμήθεια.

- Οι δόσεις χορηγήσεων που έληξαν από μακρού χρόνου μεταφέρθηκαν

σε λογαριασμούς οριστικών καθυστερήσεων και να ζητήσει εξηγήσεις

39

για ποιους λόγους οι δόσεις αυτές εξακολουθούν να παραμένουν σε

λογαριασμούς προσωρινών καθυστερήσεων.

9.2. Οριστικές Καθυστερήσεις

Ο ελεγκτής πρέπει να διαπιστώσει ότι:

- Η μεταφορά των επισφαλών χορηγήσεων σε λογαριασμούς οριστικής

καθυστέρησης γίνεται έγκαιρα.

- Οι χορηγήσεις που μεταφέρθηκαν σε οριστική καθυστέρηση

αναγγέλθηκαν έγκαιρα στην Κ.Υ. και η Κ.Υ. ενημερώνεται για την

εξέλιξη των χορηγήσεων αυτών.

- Η ανώμαλη εξέλιξη οφείλεται η όχι στην μη καλή από την αρχή

στάθμιση της χορήγησης, με βάση τα παραδεγμένα τραπεζικά κριτήρια

και γενικά να εξετάσει τους λόγους για τους οποίους η χορήγηση

περιήλθε σε καθυστέρηση. Ακόμα, αν τηρήθηκαν οι κανονισμένες από

την Κ.Υ. προϋποθέσεις, αν υπάρχει έγκριση της Κ.Υ. και αν τηρήθηκαν

οι όροι αυτής.

- Υπολογίστηκαν τόκοι κατά το <<κλείσιμο των λογαριασμών>> και τη

μεταφορά τους σε οριστική καθυστέρηση.

- Η αναγγελία του κλεισίματος των ανοικτών λογαριασμών

γνωστοποιείται στον πιστούχο και τους τυχόν εγγυητές με δικαστικό

επιμελητή ή με επιστολή του Καταστήματος, στο αντίγραφο της οποίας

βεβαιώνεται απ’αυτούς η λήψη της επιστολής.

- Στις συμβάσεις χορηγήσεων που μεταφέρθηκαν σε οριστική

καθυστέρηση δεν υπολογίζεται χαρτόσημο.

- Για τις καλυμμένες με ασφάλειες απαιτήσεις σε οριστική καθυστέρηση

λογίζονται τόκοι (με πίστωση των αποτελεσμάτων) ως εξής: (α) επί

κεφαλαίου και εξόδων = ο τόκος υπερημερίας των τραπεζικών

συναλλαγών, (β) επί οφειλόμενων τόκων = ο συμβατικός για τις

τραπεζικές συναλλαγές τόκος, (γ) επί δικαστικών εξόδων = ο τόκος

υπερημερίας του κοινού δικαίου. Σημειώνεται ότι, οι οφειλόμενοι τόκοι

επί των τόκων υπερημερίας (τόκοι εξ ανατοκισμού), καθώς και οι τόκοι

επί των δικαστικών εξόδων δεν αποφέρουν τόκους.

39

- Για τις απαιτήσεις σε καθυστέρηση που εισπράχθηκαν και στις οποίες

δεν είχαν υπολογιστεί τόκοι, οι τόκοι υπολογίστηκαν αναδρομικά κατά

την είσπραξη απαιτήσεων.

- Αποφεύγεται ο λογισμός τόκων σε λογαριασμούς χορηγήσεων

ανεπίδεκτων είσπραξης και ότι οι τόκοι αυτοί υπολογίζονται και

παρακολουθούνται σε ειδικές καρτέλες.

- Αποδίδεται στο Δημόσιο το ήμισυ της διαφοράς μεταξύ του τόκου

υπερημερίας και του τόκου ενήμερης χορήγησης, στις περιπτώσεις που

το Δημόσιο έχει εγγυηθεί τη χορήγηση.

- Τα ποσά που εισπράττει η τράπεζα συμψηφίζουν κατά προτεραιότητα:

(α) τα δικαστικά έξοδα, (β) τα λοιπά έξοδα, (γ) τους τόκους, (δ) το

κεφάλαιο.

- Παρακολουθείται η είσπραξη των δικαστικών εξόδων και αμοιβών που

επιδικάζονται στην τράπεζα.

- Στους λογαριασμούς των οριστικών καθυστερήσεων δεν

περιλαμβάνονται λογαριασμοί χορηγήσεων ανεπίδεκτων είσπραξης, οι

οποίοι έπρεπε να είχαν μεταφερθεί στους <<αποσβεστέους

λογαριασμούς>>. Για την έρευνα αυτή ο ελεγκτής πρέπει να καταρτίσει

πίνακα των σημαντικότερων λογαριασμών οριστικών καθυστερήσεων,

τις οποίες να συσχετίσει με τις αντίστοιχες εξασφαλίσεις.

- Στους επιεικείς διακανονισμούς απαιτήσεων σε καθυστέρηση υπάρχει

πάντοτε έγκριση της Κ.Υ. και ότι οι εγκρίσεις αυτές δεν ανακοινώνονται

έγγραφα στους οφειλέτες.

Τέλος, ο ελεγκτής πρέπει να ερευνήσει αν το Κατάστημα προβαίνει στις

απαιτούμενες ενέργειες για την όσο το δυνατόν μεγαλύτερη εξασφάλιση των

συμφερόντων της τράπεζας και για την ταχεία προώθηση των δικαστικών

ενεργειών για την εκκαθάριση των επίδικων υποθέσεων. Ειδικότερα:

Αν το Κατάστημα τηρεί βιβλίο παρακολούθησης των επίδικων

απαιτήσεων.

Αν ερευνάται η περιουσιακή κατάσταση όλων όσων ενέχονται στις

απαιτήσεις σε καθυστέρηση και αν λαμβάνονται εξασφαλίσεις πριν από

τις δικαστικές ενέργειες, για να μην δίνεται χρόνος στους οφειλέτες να

μεταβιβάζουν σε τρίτους τα περιουσιακά τους στοιχεία.

39

Αν εγγράφονται προσημειώσεις και υποθήκες με σχετικό περιθώριο και

αν η εγγραφή του κεφαλαίου γίνεται έντοκα, ώστε να εξασφαλίζονται

κατά την αυτήν τάξη και οι τόκοι.

Αν οι προσημειώσεις μετατρέπονται εμπρόθεσμα σε υποθήκες (μέσα σε

90 μέρες αφότου καταστεί τελεσίδικη η απόφαση που επιδικάζει την

απαίτηση), γιατί αλλιώς η προσημείωση αποσβένεται.

Αν γίνεται παρακολούθηση όχι μόνο της ποιοτικής κατάστασης των

ενεχυριασμένων εμπορευμάτων και των αποθηκών στις οποίες

βρίσκονται, αλλά και των ενυπόθηκων ακινήτων (ιδίως βιομηχανικών

και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων) για την διαπίστωση τυχόν δόλιας

ενέργειας των οφειλετών (αφαίρεση μηχανημάτων κ.τλ.).

Αν παρακολουθείται η τύχη των μισθωμάτων και γενικά των καρπών

των ενυπόθηκων ή προσημειωμένων ακινήτων.

Σχετικά με τις πτωχεύσεις πελατών – οφειλετών της τράπεζας, ο ελεγκτής

πρέπει να εξετάσει:

Αν μεταφέρθηκαν στις καθυστερήσεις όλες οι απαιτήσεις κατά του

πτωχού.

Αν διακόπηκε ο λογισμός των τόκων στις απαιτήσεις κατά πελατών που

πτώχευσαν, εφόσον βέβεια αυτές δεν ασφαλίζονται προνομιακά με

εμπράγματες εξασφαλίσεις.

Αν οι απαιτήσεις της τράπεζας αναγγέλθηκαν και επαληθεύτηκαν

εμπρόθεσμα στις πτωχεύσεις και αν υπάρχουν πληροφορίες για το

ενεργητικό και παθητικό των πτωχεύσεων και για τις πτωχευτικές

διανομές.

Μήπως περατώθηκε η πτωχευτική διαδικασία ή έλαβε χώρα

αποκατάσταση των πτωχών, για την περίπτωση συνέχισης των

δικαστικών ενεργειών της τράπεζας.

Μήπως οι απαιτήσεις υπέκυψαν σε παραγραφή.

Σχετικά με τους πλειστηριασμούς περιουσιακών στοιχείων των πελατών –

οφειλετών της τράπεζας, ο ελεγκτής πρέπει να εξετάσει:

Την έγκαιρη αναγγελία των απαιτήσεων της τράπεζας στον αρμόδιο

συμβολαιογράφο.

Την ύπαρξη πληροφοριών για τυχόν απαιτήσεις άλλων ενυπόθηκων

δανειστών που προηγούνται της υποθήκης της τράπεζας. Επίσης, το

39

ύψος των απαιτήσεων του ΙΚΑ ή άλλων φορέων κοινωνικής ασφάλισης,

του Δημοσίου και ιδιωτών (υπαλλήλων, εργατών, δικηγόρων κ.τ.λ.),

ναυτικών προνομίων κ.τ.λ., οι οποίες προηγούνται εκ του νόμου.

Την εμπεριστατωμένη στάθμιση της πρώτης προσφοράς της

περιουσίας που εκπλειστηριάζεται, καθώς και του ύψους της

ενδεχόμενης πλειοδοσίας της τράπεζας, ώστε να ελέγχεται με κάθε

δυνατή ακρίβεια η μερική ή ολική ικανοποίηση των απαιτήσεων της

τράπεζας, η ευχερής μεταπώληση των περιουσιακών στοιχείων που

ενδεχόμενα θα κατακυρωθούν στην τράπεζα και η υπεραξία που θα

προκύψει από τη μεταπώλησή τους.

Αν το Κατάστημα έλαβε έγκαιρα περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης και

όλα τα άλλα έγγραφα που αποτελούν συστατικά της κυριότητας της

τράπεζας επί των περιουσιακών στοιχείων που κατακυρώνονται

σ’αυτήν, αν τα διαβίβασε έγκαιρα την Κ.Υ. και αν, μετά την έγκριση

αυτής, το Κατάστημα πώλησε τα κινητά.

Την καλή λογιστική εμφάνιση των περιουσιακών στοιχείων που

κατακυρώνονται στην τράπεζα.

Την καλή εκμετάλλευση των ακινήτων που κατακυρώνονται στην

τράπεζα, τη συντήρηση και πυρασφάλιση αυτών.

Τη σύντομη είσπραξη των ποσών, για τα οποία κατατάχθηκε η τράπεζα

στους πίνακες διανομής πλειστηριασμών, καθώς και τους λόγους για

τυχόν καθυστερήσεις είσπραξης ορισμένων τέτοιων ποσών.

Σχετικά με τις παραγραφές πρέπει να ερευνάται:

Η τήρηση βιβλίου (ληξιαρίου) παραγράφων, στις περιπτώσεις που η

έκταση των εργασιών επιβάλλει την τήρηση τέτοιου βιβλίου.

Η ύπαρξη έγκρισης της Κ.Υ. για την εγκατάλειψη οποιασδήποτε απαίτησης

της τράπεζας που υπέπεσε σε παραγραφή.

Η περίπτωση παραγραφής τόκων επιδικασμένων απαιτήσεων.

(Δημητριάδης Η., 2006)

9.3. Αποσβεστέοι Λογαριασμοί

Ο ελεγκτής πρέπει:

39

Να ζητήσει τους <<Πίνακες των προτεινόμενων στην Κ.Υ. για μεταφορά

στους αποσβεστέους λογαριασμούς απαιτήσεων>>, οι οποίοι

συντάσσονται περιοδικά από το Κατάστημα.

Για τις απαιτήσεις που μεταφέρθηκαν στους <<αποσβεστέους

λογαριασμούς>> να ζητήσει και να εξετάσει τη σχετική απόφαση της

Κ.Υ. (Διεύθυνσης απαιτήσεων σε καθυστέρηση).

Να εξετάσει για ποιους λόγους η Διεύθυνση απαιτήσεων σε

καθυστέρηση δεν ενέκρινε τη μεταφορά ορισμένων απαιτήσεων στους

<<αποσβεστέους λογαριασμούς>>, μολονότι το Κατάστημα ζήτησε τη

μεταφορά αυτών.

Να ζητήσει τους <<Πίνακες των προτεινόμενων στην Κ.Υ. οριστικών

αποσβέσεων>>, (οι οποίοι συντάσσονται περιοδικά από το Κατάστημα)

και να εξετάσει το στάδιο διαγραφής κάθε απαίτησης.

Να διαπιστώσει ότι ποσά αποσβεσμένων απαιτήσεων που έχουν τυχόν

εισπραχθεί μεταφέρθηκαν σε πίστωση των <<αποσβεστέων

λογαριασμών>> (μερίδα οφειλέτη) και στη συνέχεια σε πίστωση της

Διοίκησης. Τυχόν δε εισπραχθέντες τόκοι, που δεν είχαν καταλογιστεί,

ότι καταχωρήθηκαν σε πίστωση των οικείων αποτελεσματικών

λογαριασμών.

Να διαπιστώσει ότι το Κατάστημα παρακολουθεί περιοδικά την

οικονομική κατάσταση των ενεχόμενων στις απαιτήσεις που

μεταφέρθηκαν στους <<αποσβεστέους λογαριασμούς>>, για την

περίπτωση οικονομικής αναβίωσής τους.

9.4. Επάρκεια της Πρόβλεψης για Επισφαλείς Απαιτήσεις

Η εκτίμηση της πιθανής απώλειας από τις επισφαλείς χορηγήσεις γίνεται,

για κάθε μια χορήγηση, από τα αρμόδια στελέχη των Καταστημάτων της

τράπεζας.

Ο εξωτερικός ελεγκτής της τράπεζας πρέπει να προβαίνει σε

δειγματοληπτική επαλήθευση των εκτιμήσεων των αρμόδιων στελεχών της

τράπεζας, για τις παραπάνω πιθανές απώλειες, λαμβάνοντας υπόψη τις

εκθέσεις των τεχνικών υπηρεσιών της τράπεζαςή άλλων αρμόδιων τεχνικών

για την εκτίμηση της αξίας των εμπράγματων εξασφαλίσεων, καθώς και άλλα

39

απαραίτητα πληροφοριακά στοιχεία που ζητά από τους νομικούς συμβούλους

κ.τλ. της τράπεζας. Σε ό,τι ειδικότερα αφορά την ακρίβεια της εκτίμησης των

ενδεχόμενων ζημιών από επισφαλείς χορηγήσεις, ο ελεγκτής πρέπει να

προβαίνει περαιτέρω και σε μεταγενέστερη επαλήθευσή τους. Πέραν αυτού, ο

ελεγκτής οφείλει να εξετάζει αν η σχηματισμένη <<Πρόβλεψη για ενδεχόμενες

ζημιές από επισφαλείς απαιτήσεις>> καλύπτει το συνολικό ποσό των ζημιών

από επισφαλείς απαιτήσεις, όπως εκτιμούνται από τα αρμόδια στελέχη των

Καταστημάτων της τράπεζας.

Ο ελεγκτής οφείλει ακόμα να εξετάσει αν η πρόβλεψη που σχηματίστηκε

στην ελεγχόμενη χρήση είναι σύμφωνη με τις διατάξεις του Α.Ν. 396/1968 και

ότι το ποσοστό υπολογισμού αυτής είναι όμοιο με εκείνο της προηγούμενης

χρήσης. Αν το ποσοστό αυτό διαφέρει, πρέπει να προσδιορίσει τη διαφορά

μεταξύ του ποσού της πρόβλεψης που διενεργήθηκε και του ποσού που θα

διενεργείτο αν εφαρμοζόταν το ποσοστό της προηγούμενης χρήσης και να

καταχωρήσει σχετική σημείωση στο <<Πιστοποιητικό Ελέγχου>>.

10. Διαδικασία Έγκρισης Χορηγήσεων

10.1. Ευχέρεια του Καταστήματος

Για την άσκηση ενιαίας πιστοδοτικής πολιτικής από όλα τα Καταστήματα της

τράπεζας, την αντιμετώπιση του προβλήματος της ρευστότητας, τη

μεγιστοποίηση της αποδοτικότητας των χορηγήσεων, τον άμεσο έλεγχο των

εργασιών κ.τ.λ. επιβάλλεται η έγκριση των χορηγήσεων των Καταστημάτων

της τράπεζας να γίνεται από την ίδια επιτελική υπηρεσία. Έτσι όμως

καθιερώνεται ένα δυσκίνητο συγκεντρωτικό σύστημα που οδηγεί σε

δυσκαμψία των Καταστημάτων στην ικανοποίηση των αιτημάτων της

πελατείας τους για χρηματοδότηση. Το μειονέκτημα αυτό αμβλύνεται με τον

καθορισμό ενός ορίου μέχρι του οποίου το Κατάστημα έχει την ευχέρεια να

ενεργεί χρηματοδοτήσεις, χωρίς προηγούμενη έγκριση της Κεντρικής

Υπηρεσίας. Το ύψος του ορίου αυτού για κάθε Κατάστημα είναι ανάλογο με το

μέγεθος και τις ανάγκες του. Έτσι, σε περίπτωση αίτησης πελάτη για

χορήγηση ποσού που βρίσκεται μέσα στα όρια της <<ευχέρειας>> του

39

Καταστήματος, η έγκριση της χορήγησης γίνεται με μόνη την υπογραφή του

Διευθυντή του Καταστήματος.

10.2. Πρόταση Προς την Κεντρική Υπηρεσία και Απόφαση Αυτής

Στις περιπτώσεις που το αιτούμενο ποσό χορήγησης υπερβαίνει τα όρια της

<<ευχέρειας>> του Καταστήματος, η έγκριση της χορήγησης πρέπει να γίνεται

από την Κεντρική Υπηρεσία της τράπεζας (Διευθύνσεις ή Υποδιευθύνσεις

Βιομηχανικών ή Εμπορικών ή Ναυτιλιακών Χορηγήσεων κ.τ.λ.) με βάση

<<Πρόταση>> που υποβάλλει σ’αυτήν το Κατάστημα.

Με την πρόταση του Καταστήματος παρέχονται όλα τα απαραίτητα στοιχεία,

με βάση τα οποία η αρμόδια Κεντρική Υπηρεσία θα αποφανθεί καταφατικά ή

αρνητικά για το αίτημα. Στην <<Πρόταση>> αναγράφονται τα στοιχεία του

πελάτη, η οικονομική κατάσταση της επιχείρησής του, ανάλυση των οφειλών

και ασφαλειών αυτού κ.τ.λ., καθώς και η εισήγηση του Καταστήματος. Με την

πρόταση συνυποβάλλονται και ορισμένα δικαιολογητικά που αφορούν τον

πελάτη ή το αιτούμενο δάνειο, δηλαδή δικαιολογητικά σχετικά από τη φύση

της επιχείρησης που πρόκειται να χρηματοδοτηθεί, τη δραστηριότητά της, τη

μορφή της χρηματοδότησης κ.τ.λ., καθώς και ισολογισμούς, πρόσφατο

ισοζύγιο της επιχείρησης και το <<Δελτίο Πληροφοριών>> του πελάτη.

10.3. Δελτία Πληροφοριών (Δ.Π.)

Ο πιστοδοτικός μηχανισμός της τράπεζας στηρίζεται στις εκτιμήσεις των

στελεχών της για την φερεγγυότητα και γενικότερα την ικανότητα των

πιστοδοτούμενων για την εξόφληση των υποχρεώσεών τους προς αυτήν.

Αλλά οι εκτιμήσεις αυτές των στελεχών της τράπεζας στηρίζονται στις

πληροφορίες που έχουν ή λαμβάνουν: (α) για τους φορείς της επιχείρησης

(χαρακτήρας, πείρα, ικανότητα, φήμη, τρόπος ζωής κ.τ.λ.), (β) την ίδια την

επιχείρηση (είδος, οργάνωση, αποδοτικότητα κ.τλ.), (γ) τον κλάδο της

οικονομίας στον οποίο ανήκει η επιχείρηση (αποδοτικότητα κλάδου,

προοπτικές κ.τ.λ.), (δ) την εσωτερική αγορά (προοπτικές της επιχείρησης,

ανταγωνιστές αυτής κ.τ.λ.) και (ε) την εξωτερική αγορά (προοπτικές,

ανταγωνισμός κ.τ.λ.).

39

Πρώτη πηγή πληροφοριών είναι ο ίδιος ο δανειοδοτούμενος που

προσκομίζει στην τράπεζα τους ισολογισμούς του και διάφορα

συμπληρωματικά στοιχεία, που αποκτούν βέβαια μεγάλη βαρύτητα στις

περιπτώσεις που είναι ελεγμένα από ορκωτούς λογιστές. Αξιόπιστες πηγές

πληροφοριών πρέπει να θεωρούνται τα διάφορα επιμελητήρια, τα

υποθηκοφυλακεία, οι άλλες τράπεζες κ.τλ.

Για τη συλλογή των απαραίτητων πληροφοριακών στοιχείων σχετικά με την

φερεγγυότητα κάθε υποψήφιου πελάτη λειτουργεί σε κάθε τράπεζα η

καλούμενη <<Υπηρεσία Πληροφοριών>>. Η υπηρεσία αυτή στελεχώνεται με

ειδικευμένους <<πληροφοριολήπτες>>, που συλλέγουν κάθε χρήσιμη

πληροφορία και εξακριβώνουν την ύπαρξη περιουσιακών στοιχείων των

πελατών.

Για κάθε χρηματοδοτούμενο πελάτη, γενικότερα για όλες τις σημαντικές

επιχειρήσεις της περιφέρειας του Καταστήματος, ακόμη και για τους

αποδέκτες χρηματοδοτούμενων συναλλαγματικών, η Υπηρεσία Πληροφοριών

καταρτίζει το καλούμενο <<Δελτίο Πληροφοριών>>. Σ’αυτό συνήθως

αναγράφονται: (α) τα στοιχεία ταυτότητας της επιχείρησης (επωνυμία,

διεύθυνση, είδος εργασιών, μορφή), (β) τα στοιχεία ταυτότητας των φορέων

της επιχείρησης (το παρελθόν τους, η ακρίβεια στις συναλλαγές τους, ο

χαρακτήρας, η ικανότητα, συντηρητικότητα κ.τ.λ.), (γ) τα επιχειρηματικά

κεφάλαια (σύνθεση ενεργητικού κ.τ.λ.), (δ) ο κύκλος εργασιών της

επιχείρησης και τα τηρούμενα απάυτή βιβλία, (ε) οι γενικές κρίσεις της αγοράς

(εξέλιξη εργασιών, προοπτικές, αποδοτικότητα, βιωσιμότητα κ.τ.λ.), (στ)

ακίνητη περιουσία, εκτιμηθείσα αξία και εμπράγματα βάρη εγγεγραμμένα

επ’αυτής.

Η Υπηρεσία Πληροφοριών πρέπει να προβαίνει σε συνεχή ενημέρωση των

Δελτίων Πληροφοριών ώστε να προκύπτει από αυτά η παρούσα οικονομική

κατάσταση των πελατών της τράπεζας.

39

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4: ΑΔΥΝΑΜΙΑ ΕΞΟΦΛΗΣΗΣ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ – ΚΑΤΑΣΧΕΣΗ

1. Ποιές οι Έννομες Συνέπειες της Αδυναμίας Εξόφλησης

Αν ο οφειλέτης δεν αποδώσει τα δανεισθέντα τη συμφωνηθείσα (δήλη)

ημέρα, περιέρχεται σε υπερημερία. Λόγω υπερημερίας ως προς την

απόδοση, ο οφειλέτης χρηματικού δανείου δεν έχει σε καμιά περίπτωση

υποχρέωση να καταβάλει άλλη αποζημίωση εκτός από το νόμιμο ή το

συμβατικό τόκο. Αντίθετη συμφωνία είναι άκυρη.

Αν ο καταναλωτής δεν καταφέρει να ανταποκριθεί στην εμπρόθεσμη

εξόφληση των χρεών του, τότε επέρχονται δυσμενείς συνέπειες για την κινητή

και ακίνητη περιουσία του. Μεταξύ αυτών, περιλαμβάνονται η έκδοση

διαταγής πληρωμής, η προσφυγή σε ασφαλιστικά μέτρα νομής σε περίπτωση

δανεισμού για απόκτηση περιουσιακού στοιχείου με παρακράτηση

κυριότητας, η κατάσχεση ακινήτων ή και κινητών και η, στη συνέχεια,

εκποίησή τους με αναγκαστικό πλειστηριασμό.

39

1.1. Διαταγή Πληρωμής – Άμυνα Οφειλέτη

Όταν πρόκειται για χρηματικές απαιτήσεις των τραπεζών από

ληξιπρόθεσμα χρέη, οι τελευταίες έχουν τη δυνατότητα είτε να ασκήσουν

αγωγή κατά των οφειλετών τους, είτε να προβούν στην έκδοση διαταγής

πληρωμής. Η δεύτερη περίπτωση αποτελεί και τη συνηθέστερη, καθώς

αποσκοπεί στην ταχύτερη ικανοποίηση του δανειστή.

Η τράπεζα, επιτυγχάνοντας την έκδοση διαταγής πληρωμής, αποκτά

εκτελεστό τίτλο κατά του οφειλέτη της χωρίς να προηγηθεί διαδικασία

συζήτησης στο ακροατήριο, με μόνη την ύπαρξη εγγράφου από το οποίο να

προκύπτει η ύπαρξη της απαίτησης και το ύψος του οφειλόμενου

ποσού. Πρόκειται, με άλλα λόγια, για νομοθετική ρύθμιση που αποσκοπεί

κατά κύριο λόγο στη διασφάλιση των συμφερόντων του δανειστή, δίχως αυτό

να σημαίνει ότι ο οφειλέτης – καταναλωτής στερείται της δυνατότητας να

απαντήσει, όπως ειδικότερα εκτίθεται κατωτέρω.

Ωστόσο, ο καταναλωτής πρέπει να γνωρίζει ότι τυχόν έκδοση διαταγής

πληρωμής σε βάρος του ενδέχεται να συνεπάγεται δυσμενείς συνέπειες

γι’αυτόν, ακόμη και αν δεν έχει ξεκινήσει η εκτελεστική διαδικασία με την

επίδοση επιταγής προς εκτέλεση, καθώς

οι διαταγές πληρωμής διατηρούνται στο αρχείο του Τειρεσία για πέντε (5)

χρόνια.

i. Διαταγή πληρωμής είναι η πράξη που εκδίδει ο αρμόδιος δικαστής και

με την οποία διατάσσεται ο οφειλέτης να πληρώσει στο δανειστή τη

χρηματική του υποχρέωση ή να παραδώσει τα χρεόγραφα, όπως η

χρηματική απαίτηση ή τα χρεόγραφα αυτά προαποδεικνύονται από

σχετικό αποδεικτικό έγγραφο. Η διαταγή πληρωμής αποτελεί τίτλο

εκτελεστό, βάσει του οποίου μπορεί να γίνει αναγκαστική εκτέλεση. Η

εκτελεστότητα της διαταγής πληρωμής ενισχύεται δραστικά με τη

δυνατότητα που ο νόμος παρέχει στο δανειστή να εγγράψει

προσημείωση υποθήκης ή να προβεί σε συντηρητική κατάσχεση της

περιουσίας του οφειλέτη και μάλιστα δίχως να απαιτείται επίδοση της

διαταγής στον οφειλέτη ούτε έκδοση ιδιαίτερης δικαστικής απόφασης. Ο

39

δανειστής οφείλει να επιδώσει τη διαταγή στον οφειλέτη εντός δύο (2)

μηνών από την έκδοσή της, σε περίπτωση δε που αυτή δεν επιδοθεί

στην ανωτέρω προθεσμία αποβάλλει αυτοδικαίως την ισχύ της, δεν

παράγει πλέον καμία έννομη συνέπεια, τα δε αποτελέσματα που τυχόν

επήλθαν ανατρέπονται αναδρομικά.

ii. Άμυνα του οφειλέτη: Ο έλεγχος του δικαστή πριν από την έκδοσή της

είναι περιορισμένος και εκτείνεται μόνο στην παροχή διασαφήσεων από

μέρους της τράπεζας που υπέβαλε την αίτηση για την έκδοσή της.

Εκδήλωση του μονομερούς, όπως χαρακτηρίζεται, χαρακτήρα της

διαδικασίας έκδοσης διαταγής πληρωμής συνιστά και το γεγονός ότι ο

οφειλέτης δεν καλείται να παραστεί έστω και κατά τον έλεγχο της

αιτήσεως, καθώς δεν διεξάγεται ούτως ή άλλως συζήτηση στο

ακροατήριο. Το γεγονός, όμως, ότι η διαταγή πληρωμής εκδίδεται χωρίς

κλήτευση και ακρόαση του οφειλέτη, λόγω του προέχοντος σκοπού της

άμεσης εκδόσεως εκτελεστού, δε σημαίνει ότι ο τελευταίος μένει

απροστάτευτος. Αντίθετα, ο νομοθέτης, βάσει και της συνταγματικής

επιταγής για πλήρη και αποτελεσματική δικαστική προστασία, του

παρέχει το δικαίωμα εναντίωσης και προσβολής της με την άσκηση

ανακοπής. Το ένδικο βοήθημα της ανακοπής ασκείται από τον οφειλέτη

μέσα σε αποκλειστική προθεσμία δεκαπέντε εργάσιμων ημερών από

την επίδοση της διαταγής πληρωμής σε αυτόν. Η ανακοπή ασκείται με

κατάθεση δικογράφου και επίδοση αντιγράφου του στον δανειστή, για

να είναι δε εμπρόθεσμη πρέπει και η επίδοση να λάβει χώρα μέσα στα

όρια της ως άνω προθεσμίας. Όπως δέχεται η κρατούσα στην ελληνική

θεωρία και νομολογία άποψη, αντικείμενο της δίκης της ανακοπής είναι

ο δικαστικός έλεγχος της νομιμότητας και του κύρους της διαταγής

πληρωμής και όχι η διάγνωση της ουσιαστικής αξίωσης του δανειστή.

Τούτο αποτελεί απόρροια της φύσης της διαταγής πληρωμής, ως τίτλου

εκτελεστού, που δεν περιέχει αυθεντική διάγνωση της ουσιαστικής

σχέσης. Σκοπός δε της άσκησης αυτής είναι η αναδρομική (ex post)

ακύρωση της διαταγής πληρωμής ως εκτελεστού τίτλου. Η δυσμενής,

λοιπόν, για τον οφειλέτη έννομη συνέπεια της εκτελεστότητας παύει να

υπάρχει με την ακύρωση της διαταγής πληρωμής. Η προθεσμία

άσκησης και η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλουν καταρχήν την

39

εκτέλεση της διαταγής πληρωμής. Η αναστολή της είναι, όμως, δυνατό

να ζητηθεί με απρόθεσμη αίτηση και να χορηγηθεί, με την ταχεία

διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων από το δικαστήριο που την

εξέδωσε, με την πιθανολόγηση της αποδοχής, από το δικαστήριο της

ανακοπής, ενός τουλάχιστον λόγου ως βασίμου και επιπλέον του

επικείμενου κινδύνου πρόκλησης ανεπανόρθωτης βλάβης στον

οφειλέτη. Η τελεσιδικία της απόφασης επί της ανακοπής αποτελεί και το

απώτατο χρονικό όριο διάρκειας της χορηγηθείσης αναστολής. Αν η

ανακοπή έχει ασκηθεί νόμιμα και εμπρόθεσμα και οι λόγοι της είναι

νόμιμοι και βάσιμοι, το δικαστήριο ακυρώνει τη διαταγή πληρωμής,

διαφορετικά απορρίπτει την ανακοπή και επικυρώνει τη διαταγή

πληρωμής. Δυνατή είναι και η μερική ακύρωση της διαταγής πληρωμής,

αν γίνει δεκτός, ως βάσιμος, λόγος ανακοπής που θίγει μερικώς μόνο

την ύπαρξη της απαίτησης. Αν η απορριπτική απόφαση καταστεί

τελεσίδικη, η διαταγή πληρωμής παράγει δεδικασμένο. Αν πάλι δεν

ασκηθεί εμπρόθεσμα ανακοπή, εκείνος, υπέρ του οποίου έχει εκδοθεί η

διαταγή πληρωμής, μπορεί να επιδώσει και πάλι τη διαταγή στον

οφειλέτη, ο οποίος έχει το δικαίωμα να ασκήσει την ανακοπή μέσα σε

προθεσμία δέκα εργάσιμων ημερών από τη νέα επίδοση. Στην

περίπτωση αυτή δεν χορηγείται η παραπάνω αναστολή εκτέλεσης. Αν

περάσει άπρακτη και η δεύτερη προθεσμία, η διαταγή πληρωμής

αποκτά δύναμη δεδικασμένου και είναι δυνατό να προσβληθεί μόνο με

αναψηλάφηση. Ο οφειλέτης πρέπει να μεριμνά για την έγκαιρη και

επιμελή άσκηση των βοηθημάτων που ο νόμος του παρέχει

προκειμένου να αμυνθεί και να πλήξει τη διαταγή πληρωμής, καθώς, αν

κατά διαταγή πληρωμής χρηματικής απαίτησης δεν ασκηθεί

εμπρόθεσμα ανακοπή ή η ανακοπή που ασκήθηκε απορριφθεί

τελεσίδικα, η διαταγή πληρωμής αποτελεί τίτλο για εγγραφή υποθήκης,

ενώ αν έχει εγγραφεί προσημείωση για να ασφαλιστεί απαίτηση για την

οποία εκδόθηκε διαταγή πληρωμής, η προσημείωση τρέπεται αυτόματα

σε υποθήκη.

iii. Σύμβαση δανείου (πίστωσης) με ανοικτό λογαριασμό και διαταγή πληρωμής: Έκδοση διαταγής πληρωμής μπορεί να ζητηθεί και για το

κατάλοιπο ανοικτού (αλληλόχρεου) λογαριασμού μετά το κλείσιμό του,

39

απαιτείται δε να αποδεικνύεται με έγγραφο η σύμβαση δανείου

(πίστωσης) με ανοικτό λογαριασμό μεταξύ της τράπεζας και του πελάτη

της, η κίνηση του λογαριασμού (κίνηση αμοιβαίων πιστοχρεώσεων) και

το κατάλοιπο αυτού. Σε περίπτωση όμως που ο οφειλέτης προβεί, είτε

πριν είτε μετά το κλείσιμο του λογαριασμού, σε σύναψη σύμβασης

αφηρημένης υπόσχεσης παροχής του υπολοίπου ή αναγνώρισης της

υποχρέωσης καταβολής του αντίστοιχα, αρκεί για την έκδοση διαταγής

πληρωμής μόνον η έγγραφη απόδειξη αυτής.

2. Έναρξη διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης και άμυνα του οφειλέτη

Η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης αρχίζει από την επίδοση, σε

εκείνον κατά του οποίου στρέφεται η εκτέλεση, αντιγράφου του απογράφου με

επιταγή για εκτέλεση. Το απόγραφο είναι αντίγραφο του εκτελεστού τίτλου, το

οποίο φέρει τον εκτελεστήριο τύπο. Επιταγή είναι η έγγραφη πρόσκληση του

δανειστή προς τον οφειλέτη για εκούσια εκπλήρωση των υποχρεώσεών του.

Η επίδοση της επιταγής γίνεται, μετά από εντολή που δίνεται στον δικαστικό

επιμελητή, προς τον καθ’ ού η εκτέλεση προσωπικά. Η επιταγή πρέπει να

περιέχει:

Ακριβή, σαφή και αναμφίβολο της απαίτησης.

Διορισμό αντικλήτου.

Ακριβή περιγραφή των πραγματικών περιστατικών τα οποία στηρίζουν

τη νομιμοποίηση αυτού που επιδίδει την επιταγή, όταν δεν είναι ο

αρχικός φορέας της αξιώσεως που εκτελείται.

Μετά την επίδοση της επιταγής που έχει γραφεί κάτω από επικυρωμένο α’

απόγραφο εκτελεστό της εκδοθείσης διαταγής πληρωμής δεν μπορεί, με

ποινή ακυρότητας, να γίνει άλλη πράξη εκτέλεσης πριν περάσουν τρεις (3)

εργάσιμες ημέρες από την επίδοση. Όταν περάσει έτος από την επίδοση της

κατά τα ανωτέρω επιταγής, δεν μπορεί να γίνει καμία άλλη πράξη εκτέλεσης

που να βασίζεται σε αυτήν. Στην περίπτωση αυτή, απαιτείται εκ νέου επίδοση

α΄ απογράφου της διαταγής πληρωμής με την κάτωθι αυτής παραγγελία

(επιταγή) για εκτέλεση.

39

Η αναγκαστική εκτέλεση γίνεται με επιμέλεια εκείνου που έχει δικαίωμα να

την ενεργήσει, ο οποίος δίνει, επάνω στο απόγραφο, τη σχετική εντολή σε

δικαστικό επιμελητή. Στην εντολή πρέπει να αναφέρεται, μεταξύ άλλων, το

ονοματεπώνυμο ορισμένου δικαστικού επιμελητή και προκειμένου για

εκτέλεση προς ικανοποίηση χρηματικών απαιτήσεων και το ονοματεπώνυμο

ορισμένου συμβολαιογράφου, όπως και ο τρόπος και το αντικείμενο της

εκτελέσεως. Η εντολή πρέπει να χρονολογείται και να υπογράφεται από το

δικαιούχο ή τον πληρεξούσιό του. Η εντολή δίνει την εξουσία να ενεργηθούν

όλες οι πράξεις της εκτέλεσης, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά σε αυτήν.

Η άμυνα του καθ’ ού η εκτέλεση πραγματοποιείται με τις αντιρρήσεις,

ενώπιον του αρμοδίου Δικαστηρίου, που μπορεί αυτός να προβάλει,

ισχυριζόμενος είτε την έλλειψη των προϋποθέσεων της αναγκαστικής

εκτέλεσης, είτε παράβαση των τύπων της εκτελεστικής διαδικασίας. Η

ανακοπή, για να είναι παραδεκτή, πρέπει

να ασκείται μέσα στις προβλεπόμενες προθεσμίες.

Αν πρόκειται για εκτέλεση προς ικανοποίηση χρηματικών απαιτήσεων,

όπως εν προκειμένω, πρώτη πράξη εκτέλεσης μετά την επιταγή είναι η

σύνταξη έκθεσης για την κατάσχεση και τελευταία η σύνταξη έκθεσης

πλειστηριασμού και κατακύρωσης.

Με αίτηση του ανακόπτοντος μπορεί να διαταχθεί η αναστολή της

αναγκαστικής εκτέλεσης με εγγύηση ή και χωρίς εγγύηση, αν ο δικαστής

κρίνει ότι η ενέργεια της αναγκαστικής εκτέλεσης θα προξενήσει

ανεπανόρθωτη βλάβη στον αιτούντα και πιθανολογεί την ευδοκίμηση

της ανακοπής. Αρμόδιος να διατάξει την αναστολή είναι ο δικαστής στον

οποίο εκκρεμεί η ανακοπή. Η αίτηση με την οποία ζητείται η αναστολή

πλειστηριασμού είναι απαράδεκτη, αν δεν κατατεθεί το αργότερο πέντε (5)

εργάσιμες ημέρες πριν από την ημέρα του πλειστηριασμού. Η απόφαση

πρέπει να δημοσιεύεται έως τις 12 το μεσημέρι της Δευτέρας που προηγείται

του πλειστηριασμού.

Στο χρονικό διάστημα από 1 μέχρι 31 Αυγούστου δεν επιτρέπεται ούτε η

έκδοση διαταγής πληρωμής, ούτε η διενέργεια οποιασδήποτε πράξης

εκτέλεσης, συμπεριλαμβανομένης και της επίδοσης επιταγής προς εκτέλεση.

3. Κατάσχεση

39

Η αναγκαστική εκτέλεση για να ικανοποιηθεί χρηματική απαίτηση γίνεται

με κατάσχεση περιουσίας εκείνου κατά του οποίου στρέφεται η εκτέλεση. Η

κατάσχεση δεν επιτρέπεται να επεκταθεί σε περισσότερα από όσα

χρειάζονται για να ικανοποιηθεί η απαίτηση και για να

καλυφθούν τα έξοδα της εκτέλεσης.

Η κατάσχεση είναι η βάση της προδικασίας του αναγκαστικού

πλειστηριασμού, διότι οδηγεί, ως επί το πλείστον, στον πλειστηριασμό του

πράγματος που κατασχέθηκε και στην ικανοποίηση της απαιτήσεως του

δανειστή από το προϊόν του.

Ανάλογα με το αντικείμενό της, η κατάσχεση διακρίνεται σε κατάσχεση

κινητών που μπορεί να γίνει είτε στα χέρια του οφειλέτη είτε στα χέρια τρίτου

και σε κατάσχεση ακινήτων.

Όπως ήδη αναφέρθηκε ανωτέρω, απαγορεύεται κάθε πράξη εκτέλεσης και

συνεπώς και η αναγκαστική κατάσχεση κατά την περίοδο από 1 έως 31

Αυγούστου.

3.1. Κατάσχεση Κινητών Πραγμάτων

3.1.1. Έναρξη Διαδικασίας

Ο δικαστικός επιμελητής, που έχει την εντολή, επισκέπτεται τους χώρους

όπου υπάρχουν, κατά πληροφορίες του, κινητά του καθ’ ου και προχωρεί

στην κατάσχεσή τους, εκτός από τα περιουσιακά στοιχεία, τα οποία

εξαιρούνται της κατασχέσεως. Δηλαδή ακατάσχετα είναι: (α) τα πράγματα της

προσωπικής χρήσης του οφειλέτη και της οικογένειάς του, και ιδίως ρούχα,

κλινοστρώματα, έπιπλα, εφόσον αυτά είναι απαραίτητα για τις στοιχειώδεις

ανάγκες της διαβίωσής τους, (β) τρόφιμα και καύσιμη ύλη απαραίτητα στον

οφειλέτη και την οικογένειά του για τρεις μήνες, (γ) τα παράσημα και τα

αναμνηστικά αντικείμενα, τα χειρόγραφα, οι επιστολές, τα οικογενειακά

έγγραφα και τα επαγγελματικά βιβλία, (δ) βιβλία, μουσικά όργανα, εργαλεία

τέχνης που προορίζονται για την επιστημονική ή καλλιτεχνική και γενικότερα

την πνευματική μόρφωση και ανάπτυξη του οφειλέτη ή της οικογένειάς του.

Επιπλέον, εξαιρούνται της κατάσχεσης εργαλεία, μηχανήματα, βιβλία ή άλλα

39

πράγματα που είναι απαραίτητα για την εργασία του οφειλέτη, την οποία

ασκεί προσωπικά ο ίδιος, αδιαφόρως εάν πρόκειται για εργασία επιστημονική,

καλλιτεχνική ή χειρωνακτική. Ακατάσχετοι είναι επίσης οι καρποί πριν την

ωρίμανσή τους και οι μεταξοσκώληκες πριν γίνουν τέλειοι βόμβυκες, με

σκοπό την προστασία της παραγωγής και της εθνικής οικονομίας.

Ειδικά όσον αφορά τους αστικούς συνεταιρισμούς, δεν υπόκεινται σε

κατάσχεση για χρέη των συνεταίρων προς τρίτους: (α) η συνεταιριστική

μερίδα και (β) τα προϊόντα της παραγωγής των μελών από την παράδοσή

τους στο συνεταιρισμό για πώληση ή διάθεση στην αγορά, αυτούσια ή μετά

από μεταποίηση ή επεξεργασία. Επίσης, δεν επιτρέπεται η κατάσχεση εις

χείρας του συνεταιρισμού ως τρίτου: (α) χρημάτων που έχουν ληφθεί από

πιστωτικά ιδρύματα ως δάνειο για λογαριασμό μέλους του, και (β) απαιτήσεων για παροχές σε είδος του συνεταιρισμού προς τα μέλη του.

Περαιτέρω, για τις αγροτικές συνεταιριστικές οργανώσεις προβλέπει ότι δεν

υπόκειται σε κατάσχεση ή σε διαδικασία λήψης ασφαλιστικών μέτρων για

χρέη των συνεταίρων προς τρίτους: (α) το αντάλλαγμα για τη χρήση των

περιουσιακών στοιχείων που έχουν παραχωρηθεί στον συνεταιρισμό, (β) τα

προϊόντα της παραγωγής των μελών από την παράδοσή τους στο

συνεταιρισμό για πώληση ή διάθεση στην αγορά αυτούσια ή μετά από

μεταποίηση επεξεργασία και το τίμημά τους. Επίσης όπως ήδη αναφέρθηκε

και για του αστικούς συνεταιρισμούς, δεν επιτρέπεται η κατάσχεση εις χείρας

του αγροτικού συνεταιρισμού ως τρίτου χρημάτων που έχουν ληφθεί από

πιστωτικά ιδρύματα ως δάνειο για λογαριασμό μέλους του και απαιτήσεων για

παροχές σε είδος του συνεταιρισμού προς τα μέλη του.

Μπορεί να επιβληθεί και κατάσχεση εις χείρας τρίτου, δηλαδή του δανειστή

του οφειλέτη. Στην περίπτωση αυτή, δεν κατάσχονται για οφειλή από δάνεια:

(α) πράγματα που μπορούν να υποστούν άμεση φθορά, (β) εταιρική μερίδα

σε προσωπικές εταιρείες, (γ) απαιτήσεις διατροφής που πηγάζουν από το

νόμο ή από διάταξη τελευταίας βούλησης καθώς και απαιτήσεις για

συνεισφορά των συζύγων στις οικογενειακές ανάγκες, (δ) απαιτήσεις μισθών,

συντάξεων ή ασφαλιστικών παροχών. Η υπό στοιχεία (δ) περίπτωση εισάγει

κανόνα δημόσιας τάξης, ο οποίος έχει τεθεί προς το σκοπό της εξασφάλισης

των μέσων επιβίωσης στους κάθε κατηγορίας εργαζομένους, δηλαδή χάριν

39

δημοσίου συμφέροντος, με συνέπεια την αδυναμία αποκλεισμού της

εφαρμογής του με ιδιωτική βούληση.

Πέραν των ως άνω περιπτώσεων, εξαιρέσεις από το επιτρεπτό της

κατάσχεσης συναντώνται σε πλήθος νομοθετικών διατάξεων, στις οποίες

εξειδικεύονται οι όροι και οι προϋποθέσεις ισχύος της απαγόρευσης αυτής.

Η κατάσχεση, γίνεται με αφαίρεση του πράγματος από το δικαστικό

επιμελητή, ο οποίος συντάσσει, παρουσία ενός ενήλικα μάρτυρα, την

κατασχετήρια έκθεση, η οποία υπογράφεται από τον ίδιο και το μάρτυρα,

καθώς και από τον υπέρ ου και τον καθ’ ου η εκτέλεση, αν είναι παρόντες.

3.1.2. Περιεχόμενο Έκθεσης Κατάσχεσης

Η κατασχετήρια έκθεση πρέπει να περιέχει: α) Ακριβή περιγραφή αυτών

που κατασχέθηκαν, β) Αναφορά της εκτιμήσεως των κατασχεθέντων, γ) Τιμή

πρώτης προσφοράς, που πρέπει να είναι τουλάχιστον τα δύο τρίτα (2/3) της

αξίας, στην οποία εκτιμήθηκε το κατασχεμένο, δ) Αναφορά του εκτελεστού

τίτλου που στηρίζει την εκτέλεση, της επιταγής που επιδόθηκε στον οφειλέτη

και του ποσού για το οποίο γίνεται η κατάσχεση, ε) Αναφορά της ημέρας, του

τόπου του πλειστηριασμού και του ονόματος του υπαλλήλου του

πλειστηριασμού. Στην έκθεση αναφέρονται, επίσης, οι όροι που τυχόν έθεσε,

σχετικά με τον πλειστηριασμό, ο υπέρ ου η εκτέλεση με την εντολή προς

εκτέλεση.

3.1.3. Ανακοπή κατά της Έκθεσης Κατάσχεσης (Διόρθωση Έκθεσης Κατάσχεσης)

Ελλείψεις ή ελαττώματα της εκθέσεως κατασχέσεως, ιδίως ως προς την

περιγραφή του κατασχεθέντος, την εκτίμησή του και την τιμή της πρώτης

προσφοράς, θεμελιώνουν λόγο διορθώσεώς της, μετά από ανακοπή που

δικάζεται από το αρμόδιο δικαστήριο κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών

μέτρων. Η ανακοπή είναι απαράδεκτη, αν δεν κατατεθεί το αργότερο πέντε (5)

εργάσιμες ημέρες πριν από την ημέρα του πλειστηριασμού. Η απόφαση

πρέπει, κατά το δυνατόν, να δημοσιεύεται έως τις 12.00 το μεσημέρι της

39

προηγουμένης του πλειστηριασμού ημέρας. Αν η ανακοπή γίνει δεκτή,

εφόσον ο υπολειπόμενος χρόνος δεν επαρκεί για την τήρηση των

διατυπώσεων δημοσιότητας, ορίζεται με την απόφαση νέα ημέρα

πλειστηριασμού. Η απόφαση αυτή κατατίθεται στον υπάλληλο του

πλειστηριασμού και, αφού η σχετική διόρθωση γίνει και στην περίληψη της

κατασχετήριας έκθεσης, τηρούνται οι διατυπώσεις δημοσιότητας. Το ειδικό

αυτό ένδικο βοήθημα παρέχει στον πολίτη το δικαίωμα, σε περίπτωση που η

εκτίμηση της αξίας του κατασχεθέντος κινητού υπολείπεται της πραγματικής

και αγοραίας αξίας του, να επιτύχει δικαστικά την πλειστηρίασή του

λαμβάνοντας υπόψη αυτήν την τελευταία αξία.

3.1.4. Επιδόσεις και Κατάθεση Εγγράφων Πλειστηριασμού

Αντίγραφο ή περίληψη της κατασχετήριας έκθεσης επιδίδεται στον καθ’ ου η

εκτέλεση, εντός της προθεσμίας, ώστε να μπορεί να αμυνθεί. Πρέπει, επίσης,

να δοθεί δημοσιότητα, για να υπάρξει ευχέρεια πληροφορήσεως και των

τρίτων. Γι’ αυτό το λόγο, αντίγραφο της έκθεσης επιδίδεται στον Ειρηνοδίκη

του τόπου, όπου έγινε η κατάσχεση και καταχωρείται σε ειδικό βιβλίο.

Στον υπάλληλο του πλειστηριασμού παραδίδεται, μέσα σε δέκα (10) ημέρες

από την κατάσχεση, ο εκτελεστός τίτλος με το επιδοτήριο της επιταγής, η

κατασχετήρια έκθεση με τις εκθέσεις επιδόσεώς της στον οφειλέτη και στον

Ειρηνοδίκη και ο υπάλληλος του πλειστηριασμού συντάσσει σχετική

συμβολαιογραφική πράξη, με την οποία πιστοποιείται η κατάθεση αυτών των

εγγράφων. Με τον τρόπο αυτό, δημιουργείται ο φάκελος της αναγκαστικής

εκτελέσεως, στον οποίο έχουν πρόσβαση όλοι οι δανειστές.

3.1.5. Πλειστηριασμός

Τα κατασχεμένα πράγματα πλειστηριάζονται δημόσια ενώπιον

συμβολαιογράφου της περιφέρειας του τόπου, όπου έγινε η κατάσχεση και ο

πλειστηριασμός γίνεται μέσα στην περιφέρεια της κοινότητας ή του δήμου,

όπου έγινε η κατάσχεση και, κατά την κρίση του δικαστικού επιμελητή που

ενεργεί την εκτέλεση, είτε στον τόπο της κατάσχεσης, είτε στον τόπο που

βρίσκονται τα κατασχεμένα, είτε στο δημοτικό ή κοινοτικό κατάστημα του

39

τόπου των κατασχεμένων κινητών πραγμάτων. Ο πλειστηριασμός γίνεται

πάντοτε ημέρα Τετάρτη από τις 12 τα μεσημέρι έως τις 2 το απόγευμα. Η

ημερομηνία του πλειστηριασμού πρέπει να απέχει τουλάχιστον δέκα πέντε

(15) ημέρες από την ημέρα της κατασχέσεως. Δεν μπορεί, επίσης, να γίνει

από 1 Αυγούστου έως 15 Σεπτεμβρίου, εκτός και αν πρόκειται για πράγματα

που μπορούν να υποστούν φθορά.

Περίληψη της κατασχετήριας έκθεσης δημοσιεύεται, δέκα (10) τουλάχιστον

ημέρες πριν από την ημέρα του πλειστηριασμού, στο κύριο φύλλο

καθημερινής εφημερίδας που εκδίδεται στο δήμο ή στην κοινότητα της

περιφέρειας του τόπου του πλειστηριασμού και, αν δεν εκδίδεται τέτοια

εφημερίδα, σε κύριο φύλλο καθημερινής εφημερίδας που εκδίδεται στην

πρωτεύουσα της επαρχίας, στην οποία υπάγεται ο δήμος ή η κοινότητα. Αν

δεν εκδίδεται τέτοια εφημερίδα ή αν η κατά την κατάσχεση οριζόμενη συνολική

αξία των κατασχεθέντων κινητών δεν υπερβαίνει το ποσό των τριακοσίων

(300) ευρώ, η περίληψη ανακοινώνεται δημόσια: α) με τοιχοκόλληση στο

γραφείο του δήμου ή της κοινότητας, όπου ο τόπος του πλειστηριασμού,

πέντε (5) τουλάχιστον ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό και β) με κήρυξη

από κήρυκα στην έδρα του δήμου ή της κοινότητας, όπου ο τόπος του

πλειστηριασμού και στο συνηθισμένο για τους πλειστηριασμούς τόπο, την

προηγούμενη του πλειστηριασμού Τετάρτη από τις 12.00 το μεσημέρι έως τις

14.00 το απόγευμα. Για την κήρυξη ο δικαστικός επιμελητής συντάσσει

έκθεση που υπογράφεται και από τον κήρυκα. Αν δεν τηρηθούν οι

διατυπώσεις δημοσιότητας, ο πλειστηριασμός είναι άκυρος.

Η πλειοδοσία αρχίζει με βάση την τιμή της πρώτης προσφοράς, ήτοι

τουλάχιστον τα δύο τρίτα (2/3) της αξίας, στην οποία εκτιμήθηκε το

κατασχεμένο. Δεν μπορούν να πλειοδοτήσουν ο οφειλέτης, ο υπάλληλος του

πλειστηριασμού και οι υπάλληλοί του. Τα πράγματα που πλειστηριάζονται

κατακυρώνονται στον πλειοδότη που προσφέρει τη μεγαλύτερη τιμή, αφού

πρώτα γίνει τρεις φορές πρόσκληση για μεγαλύτερη προσφορά. Ο

υπερθεματιστής έχει υποχρέωση να καταβάλει στον υπάλληλο του

πλειστηριασμού το πλειστηρίασμα σε μετρητά μόλις γίνει η κατακύρωση και

αμέσως μετά του παραδίδεται το κατακυρωμένο πράγμα. Ο υπάλληλος του

πλειστηριασμού οφείλει, το αργότερο την τρίτη εργάσιμη ημέρα από τον

πλειστηριασμό, να προβεί σε δημόσια κατάθεση του πλειστηριάσματος στο

39

Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων. Αν ο υπερθεματιστής δεν καταβάλει

εμπροθέσμως το πλειστηρίασμα, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού τον οχλεί

με εξώδικη πρόσκληση μέσα στις επόμενες δύο εργάσιμες ημέρες. Αν ο

υπερθεματιστής δεν καταβάλει το πλειστηρίασμα μέσα στις επόμενες από την

όχληση πέντε εργάσιμες ημέρες, η κατακύρωση σε αυτόν ανατρέπεται, η

εγγυοδοσία που έχει καταθέσει καταπίπτει και καλούνται οι επόμενοι

πλειοδότες. Αν εμφανιστούν περισσότεροι ενδιαφερόμενοι, η κατακύρωση

γίνεται σε αυτόν που είχε προσφέρει το μεγαλύτερο ποσό κατά τον

πλειστηριασμό. Το πλειστηρίασμα συνίσταται στο άθροισμα του ποσού που

καταβλήθηκε και της εγγυοδοσίας του αρχικού υπερθεματιστή που κατέπεσε.

Αν, κατά την ελεύθερη κρίση του υπαλλήλου του πλειστηριασμού, η

πρόσκληση των επόμενων πλειοδοτών είναι αδύνατη ή ιδιαίτερα δυσχερής,

καθώς και σε κάθε περίπτωση που η διαδικασία αυτή δεν τελεσφόρησε,

γίνεται αναπλειστηριασμός. Η επίσπευση του αναπλειστηριασμού γίνεται είτε

με επιμέλεια του υπαλλήλου του πλειστηριασμού είτε από τον υπέρ ου ή από

τον καθ’ ου η εκτέλεση ή από κάθε δανειστή που έχει αναγγελθεί με τίτλο

εκτελεστό. Αν κατά τον αναπλειστηριασμό δεν επιτευχθεί το ίδιο

πλειστηρίασμα, ο πρώτος υπερθεματιστής, που δεν κατέβαλε, ευθύνεται για

τη διαφορά εντόκως, με το επιτόκιο υπερημερίας. Στην περίπτωση που δεν

εμφανιστούν πλειοδότες, το πράγμα που πλειστηριάζεται κατακυρώνεται στην

τιμή της πρώτης προσφοράς σε εκείνον υπέρ του οποίου έγινε η εκτέλεση, αν

το ζητήσει. Αν δεν υποβληθεί σχετική αίτηση, γίνεται νέος πλειστηριασμός

μέσα σε σαράντα (40) ημέρες.

Ο πλειστηριασμός ολοκληρώνεται με την κατακύρωση. Έως την

κατακύρωση, εκείνος κατά του οποίου στρέφεται η εκτέλεση, έχει δικαίωμα να

εξοφλήσει τα έξοδα και τις απαιτήσεις εκείνου που την επισπεύδει και των

άλλων δανειστών που έχουν τίτλο εκτελεστό και αναγγέλθηκαν και να

αναλάβει τα πράγματα που πλειστηριάζονται.

Αν στο νέο πλειστηριασμό δεν γίνει κατακύρωση, το αρμόδιο δικαστήριο,

ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον, μπορεί να διατάξει

να γίνει νέος πλειστηριασμός μέσα σε τριάντα ημέρες, με την ίδια ή κατώτερη

τιμή πρώτης προσφοράς ή να επιτρέψει μέσα στην ίδια προθεσμία να

πουληθεί ελεύθερα το πράγμα από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού σε

εκείνον υπέρ του οποίου έγινε η εκτέλεση ή σε τρίτον, με τίμημα που ορίζεται

39

από το δικαστήριο, το οποίο μπορεί να ορίσει και να πληρωθεί με δόσεις

μέρος του τιμήματος.

3.2. Κατάσχεση ακινήτων

Συνηθέστερη πρακτική των τραπεζών προς εξασφάλιση των απαιτήσεών

τους είναι η κατάσχεση ακινήτων, η οποία μπορεί να επιβληθεί και σε ιδανική

μερίδα ακινήτου που ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες. Κατάσχεται,

επίσης, μόνη και η ψιλή κυριότητα, αλλά και τα υπόλοιπα εμπράγματα

δικαιώματα, εκτός από την κυριότητα, που έχει ο οφειλέτης σε ακίνητο που

ανήκει κατά κυριότητα σε τρίτο. Η κατάσχεση ακινήτου εκτείνεται και στα

συστατικά του, καθώς και στα παραρτήματά του, μόνο αν περιληφθούν σε

αυτήν. Αν τα παραρτήματα δεν έχουν περιληφθεί στην κατάσχεση του

ακινήτου, μπορούν να κατασχεθούν σύμφωνα με τη διαδικασία της

κατάσχεσης κινητών πραγμάτων. Περαιτέρω και αν ακόμα μαζί με το ακίνητο

κατασχέθηκαν και τα παραρτήματά του, το αρμόδιο δικαστήριο, ύστερα από

αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον, μπορεί, δικάζοντας, να διατάξει να

πλειστηριαστούν χωριστά, κατά τη διαδικασία του πλειστηριασμού κινητών

πραγμάτων, εφόσον κρίνει ότι αυτό συμφέρει περισσότερο, οπότε και ορίζει

προθεσμία για την επίσπευση του πλειστηριασμού.

3.2.1 Η νέα ρύθμιση: Ανεπίτρεπτη κατάσχεση για οφειλές από καταναλωτικά δάνεια και πιστωτικές κάρτες. Προϋποθέσεις.

Στο σημείο αυτό πρέπει να τονιστεί πως, δεν επιτρέπεται επιβολή

κατάσχεσης για ικανοποίηση απαιτήσεων πιστωτικών ιδρυμάτων και εταιριών

παροχής πιστώσεων, καθώς και των εκδοχέων των απαιτήσεων αυτών από

καταναλωτικά δάνεια και πιστωτικές κάρτες, επί ακινήτου του οφειλέτη, το

οποίο αποδεδειγμένα αποτελεί τη μοναδική κατοικία του, εφόσον ασκηθεί από

τον ίδιον, εντός προθεσμίας δέκα πέντε (15) ημερών από την επίδοση της

επιταγής προς εκτέλεση, ανακοπή κατά του σχετικού τίτλου εκτέλεσης,

ενώπιον του αρμοδίου δικαστηρίου και συντρέχουν σωρευτικά οι εξής

προϋποθέσεις: α) η απαίτηση της τράπεζας, στο σύνολό της, όπως

βεβαιώνεται στον σχετικό τίτλο εκτέλεσης, δεν υπερβαίνει το ποσό των δέκα

39

χιλιάδων (10.000,00) Ευρώ, β) δεν έχει εγγραφεί, με τη βούληση του οφειλέτη,

επί του ακινήτου αυτού προσημείωση ή υποθήκη υπέρ της δικαιούχου

Τράπεζας, γ) ο οφειλέτης βρίσκεται σε αποδεδειγμένη και ανυπαίτια αδυναμία

να εκπληρώσει τη συμβατική του υποχρέωση. Εάν δεν έχει ασκηθεί η

ανακοπή που προβλέπεται ανωτέρω ή αυτή απορριφθεί τελεσίδικα, δεν

εμποδίζεται η επιβολή κατάσχεσης.

3.2.2. Ακίνητα που αποκτήθηκαν με δάνειο από τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας – Ανεπίτρεπτη αναγκαστική εκτέλεση. Προϋποθέσεις.

Ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας, σύμφωνα με τον εκάστοτε κανονισμό

του, παρέχει στους δικαιούχους στεγαστική συνδρομή υπό τη μορφή

χορήγησης δανείου είτε για την αγορά είτε για την αποπεράτωση κατοικίας.

Σύμφωνα με μικτά δανειοδοτικά στεγαστικά προγράμματα του Οργανισμού

Εργατικής Κατοικίας, πριν από την εξόφληση του δανείου και επί μία δεκαετία

από τη λήψη του απαγορεύεται και είναι άκυρη κάθε δικαιοπραξία ή

προσύμφωνο διάθεσης του ακινήτου που αποκτάται με δάνειο ή σύσταση

οποιουδήποτε εμπράγματου δικαιώματος ή επιβολή κατάσχεσής του. Από το

συνδυασμό των διατάξεων περί κωδικοποιήσεως διατάξεων περί λαϊκής

κατοικίας (στην οποία ορίζεται ότι υφισταμένης υποθήκης κάθε απαλλοτρίωση

του ακινήτου είναι άκυρη), προκύπτει ότι, για λόγους γενικότερου δημοσίου

συμφέροντος, απαγορεύεται και είναι άκυρη η διάθεση και με αναγκαστική

εκτέλεση του ακινήτου που ανεγέρθηκε ή αγοράστηκε με χρήματα του δανείου

που χορηγήθηκε από τον Ο.Ε.Κ., χωρίς να συντρέχουν αθροιστικώς οι

προϋποθέσεις που ορίζονται από το νόμο. Η απαγόρευση της κατάσχεσης

ισχύει, δηλαδή, αθροιστικώς έως την πλήρη εξόφληση του δανείου αλλά και

σε κάθε περίπτωση, και αν ακόμη έχει εξοφληθεί το δάνειο και επί μία

δεκαετία από τη λήψη του δανείου. Σε περίπτωση δε επιβολής κατάσχεσης, ο

σχετικός λόγος ανακοπής πρέπει να προταθεί μέχρι την έναρξη της

τελευταίας πράξης εκτελέσεως (σύνταξη έκθεσης πλειστηριασμού και

κατακύρωσης). Αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή, η ακυρότητα

θεραπεύεται και καθίστανται απρόσβλητες, για το λόγο της έλλειψης εξουσίας

διάθεσης, οι περαιτέρω πράξεις της εκτελεστικής διαδικασίας.

39

3.2.3. Έναρξη Διαδικασίας

Η κατάσχεση γίνεται με τη σύνταξη της κατασχετήριας έκθεσης από το

δικαστικό επιμελητή μπροστά σε έναν ενήλικα μάρτυρα. Το κατασχεμένο

ακίνητο πρέπει, ύστερα από επιτόπια μετάβαση του δικαστικού επιμελητή, να

περιγράφεται με ακρίβεια ως προς το είδος, τη θέση, τα όρια και την έκτασή

του, με τα συστατικά και τα παραρτήματα που κατασχέθηκαν, ώστε να μη

χωρεί αμφιβολία για την ταυτότητά του. Αν για το ακίνητο που κατάσχεται

προβλέπεται αντικειμενική αξία για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, η

εκτίμηση δε μπορεί να υπολείπεται της αξίας αυτής, όπως ισχύει κατά το

χρόνο της κατάσχεσης. Σημειώνεται ότι, για την επιβολή της κατάσχεσης και

την περιγραφή του ακινήτου ο δικαστικός επιμελητής έχει το δικαίωμα να

εισέρχεται σε αυτό, έστω και αν κατέχεται από τρίτο.

Επίλογος

Διαπιστώνοντας την οικονομική πραγματικότητα, βλέπουμε ότι η αλόγιστη

χορήγηση στεγαστικών δανείων οδήγησε σε σοβαρά οικονομικά αδιέξοδα και

τα νοικοκυριά (πλειστηριασμοί, κατασχέσεις) και τις ίδιες τις εμπορικές

τράπεζες οι οποίες καταγράφουν μεγάλες επισφάλειες.

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας δείχνουν ότι ήδη πάνω από το 8%

των στεγαστικών δανείων έχει σταματήσει να εξυπηρετείται κανονικά. Με τις

συναλλαγές να έχουν παγώσει, οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν ακόμη και

πάνω από το 20% σε δεκάδες περιοχές της χώρας.

Ουσιαστικά, οι δανειολήπτες που αγόρασαν σπίτι στη «χρυσή περίοδο της

κτηματαγοράς» (2003-2008) συγκροτούν τώρα μια νέα γενιά εγκλωβισμένων.

Μέσα σε μια πενταετία τουλάχιστον μισό εκατομμύριο Έλληνες δανείστηκαν

περισσότερα από 50 δισ. ευρώ. Έτσι, συνολικά, ο αριθμός όσων εξυπηρετούν

στεγαστικό δάνειο υπερβαίνει πλέον τους 800.000, ενώ οι συνολικές οφειλές

39

ανέρχονται στα 81 δισ. ευρώ. Ο κύριος όγκος των δανείων (32 δισ. ευρώ)

χορηγήθηκε μέσα στην τριετία 2006-2008. Αυτό σημαίνει ότι τα περισσότερα

ακίνητα αγοράστηκαν με τις τιμές των ακινήτων να έχουν ανέβει στα ύψη,

λόγω ακριβώς αυτών των δανείων. Αυτό αποδεικνύεται και από το δείκτη

τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος. Στο διάστημα 2006-2008 οι ανατιμήσεις

άγγιξαν το 22%. Σήμερα, αυτή η «υπεραξία» έχει χαθεί και οι τιμές έχουν

επιστρέψει στα επίπεδα του 2006.

Η τράπεζα που παρέχει το δάνειο θα πρέπει να έχει διασφαλίσεις μέχρι και

την αποπληρωμή του. Στα πλαίσια αυτών των διασφαλίσεων μπορεί να γίνει

ασφάλεια του ακινήτου ή και του δανειολήπτη. Τα τελευταία χρόνια η

τραπεζοασφάλεια ή bancassurance είναι μια σύγχρονη μορφή ασφάλισης η

οποία προσφέρει τόσο στις τράπεζες όσο και στις ασφαλιστικές εταιρείες

περισσότερα κέρδη και μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης. Επίσης, είναι ωφέλιμη

και για τους καταναλωτές, οι οποίοι μπορούν να έχουν μια ασφάλεια

στεγαστικού δανείου.

Βιβλιογραφία

Βιβλία

- Αθανασίου Ε., 2006, Προοπτικές του Δανεισμού των Νοικοκυριών στην

Ελλάδα και η Σημασία τους για την Ανάπτυξη, Εκδόσεις ΚΕΠΕ, Αθήνα.

- Βελέτζας Ι., 1992, Τραπεζικό Δίκαιο, Εκδόσεις Σάκουλα, Θεσσαλονίκη.

- Δασκάλου Γ., Χρηματοδότηση Επιχειρήσεων, Σύγχρονη Εκδοτική, Αθήνα.

- Δημητριάδης Η., 2006, Υλικό Τεσσάρων Σεμιναρίων με Θέμα τα Στεγαστικά

Δάνεια, Θεσσαλονίκη – Αθήνα.

- Δρούγκα Β. - Μηλιακού Τ., 1986, Η ΑΤΕ και το Τραπεζικό Σύστημα,

Αγροτική Τράπεζα της Ελλάδος, Διεύθυνση Μελετών και Προγραμματισμού,

Αθήνα.

39

- Εγκυκλοπαίδεια Πάπυρος Λαρούς, Δάνειο.

- Ευθύμογλου Γ., 1992, Χρηματοδοτικοί Οργανισμοί και Αγορές,

Πανεπιστήμιο Μακεδονία, Θεσσαλονίκη.

- Εurobank, 2012, Εγχειρίδιο Εκτιμήσεων, Υπηρεσίες Ακινήτων Α.Ε.

- Σιώμκος Γ., 2002, Συμπεριφορά Καταναλωτή και Στρατηγική Μάρκρτινγκ,

Εκδόσεις Σταμούλης, Αθήνα.

- Τσούμας Β., 2006, Δάνειο και Χρησιδάνειο, Νομική Βιβλιοθήκη,

Θεσσαλονίκη.

- Ψυχομάνης Σπ., 2001, Τραπεζικό Δίκαιο – Δίκαιο Τραπεζικών Συμβάσεων,

Εκδόσεις Σάκκουλα, Θεσσαλονίκη.

Internet

- www.atebank.gr/ATEbank/PrivateIndividuals/Daneia/stegastika/

- www.el.wikipedia.org.gr

- www.iskra.gr

- www.synigoroskatanaloti.gr/docs/info/info-daneia-final.pdf

- www.eurobank.gr/online/home/generic.aspx?id=53&mid=457&lang=gr