Αλλαγές στο σύστημα χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού στην Ελλάδα

της κρίσης

Κώστας Βουρεκάς, ΥΔ Σχολής Αρχιτεκτόνων ΕΜΠ

Από το πλήθος των σχετικών με τον χώρο νομοθετημάτων που προέκυψαν μετά την υπαγωγή της Ελλάδας στον «μηχανισμό στήριξης» ΔΝΤ/ΕΕ/ΕΚΤ, επιλέγουμε να εστιάσουμε στον ν.3986/11 που αφορά τα δημόσια ακίνητα που μεταβιβάζονται στο ΤΑΙΠΕΔ. Στο πλαίσιο του παραπάνω νόμου διαβάζουμε την ανάδυση ενός νέου υποδείγματος σχεδιασμού.

Το νέο υπόδειγμα αποτελεί τομή και συνέχεια σε σχέση με την προηγούμενη νομοθεσία, καθώς βασικά χαρακτηριστικά του όπως η ad hoc χωροθέτηση έργων, δραστηριοτήτων, επενδυτικών σχεδίων κ.λπ. και οι ευνοϊκές για τους επενδυτές ρυθμίσεις υπάρχουν και πριν την εποχή της κρίσης (π.χ. χωροθέτηση Ολυμπιακών εγκαταστάσεων, ΠΟΤΑ, σύνθετα τουριστικά καταλύματα κ.λπ.).

Συνεπώς η κρίση επιταχύνει και εντατικοποιεί ήδη υπάρχουσες τάσεις στο σχεδιασμό.

Ν.3986/11, νέο υπόδειγμα σχεδιασμού

Μεγάλες, ενιαίες ιδιοκτησίες

Οργανωμένη δόμηση Καθεστώς υφαρπαγής της

γης Συγκέντρωση της

προσόδου που προκύπτει στα χέρια ολίγων

Ν.2508/97, συμβατικό υπόδειγμα σχεδιασμού

Μικροϊδιοκτησία Μικροϋφαρπαγή της γης

μέσω της πολιτικής ανοχής στην αυθαίρετη δόμηση

Ευρύτατη κοινωνική και γεωγραφική διάχυση της γαιοπροσόδου

Στοχεύσεις του Ν.3986/11

Στόχος του νέου υποδείγματος η αναγκαία προσαρμογή στις συνθήκες οικονομικής κρίσης της χώρας και η διευκόλυνση της ανάπτυξης

Η απόδοση επενδυτικής ταυτότητας και η πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου

Η αποπληρωμή του δημόσιου χρέους της χώρας

Στοχεύσεις του Ν.2508/97

• Στόχος του συμβατικού υποδείγματος η ανάσχεση της απρογραμμάτιστης οικιστικής εξάπλωσης , η οποία αναλώνει φυσικούς και περιβαλλοντικούς πόρους μέσω της διάσπαρτης δόμησης

Η μεγαλύτερη δυνατή οικονομία των οικιστικών επεκτάσεων

Η προστασία του περιβάλλοντος και η ανακοπή της άναρχης δόμησης

Η συνοχή και η ανασυγκρότηση του περιαστικού και αστικού χώρου

Η διαφύλαξη της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας

Ο έλεγχος των χρήσεων σύμφωνα με πολεοδομικά σταθερότυπα και κριτήρια καταλληλότητας

Ν.3986/11

Γενικές χρήσεις γης που περιλαμβάνουν πολύ εντατικές ειδικές πολεοδομικές λειτουργίες, επιτρέπουν μεγάλη ευελιξία προσαρμογής σε διαφορετικά επενδυτικά σχέδια και συγκροτούν την «επενδυτική ταυτότητα» του ακινήτου

Ο Συντελεστής Δόμησης υπολογίζεται στο σύνολο της έκτασης

Πρακτικά απεριόριστη δυνατότητα κάλυψης

Δυνατότητα υπέρβασης του ανώτατου ύψους

Ν.2508/97

• Χρήσεις γης: γενικές πολεοδομικές λειτουργίες που εξειδικεύονται με ειδικές πολεοδομικές λειτουργίες.

• Ο Συντελεστής Δόμησης υπολογίζεται μόνο για τις οικοδομήσιμες εκτάσεις που καταλαμβάνονται από τα οικοδομικά τετράγωνα της πολεοδομικής ενότητας

• Συντελεστής κάλυψης

• Ανώτατο ύψος σύμφωνα με τον οικοδομικό κανονισμό

Ν.3986/11

Υπερκείμενο επίπεδο σχεδιασμού: Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημόσιων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ)

Υποκείμενο επίπεδο σχεδιασμού: Χωροθέτηση επενδυτικού σχεδίου (masterplan)

Εμπράγματο δικαίωμα: Δικαίωμα επιφανείας (ενιαία ιδιοκτησία γης)

Σχεδιασμός: Ελεύθερη τοποθέτηση κτιριακών όγκων

Εισφορά: Χωρίς εισφορά σε γη και χρήμα

Ν.2508/97

Υπερκείμενο επίπεδο σχεδιασμού: Ρυθμιστικά Σχέδια και Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) ή Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ)

Υποκείμενο επίπεδο σχεδιασμού: Πολεοδομική μελέτη και πράξη εφαρμογής

Εμπράγματο δικαίωμα: Κυριότητα (κατάτμηση της ιδιοκτησίας γης)

Σχεδιασμός: Πολεοδομικές Ενότητες και Οικοδομικά Τετράγωνα

Εισφορά: Εισφορά σε γη και χρήμα

Παραθεριστικό – τουριστικό χωριό

Το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης για παραθεριστική κατοικία αφορά την παραδοσιακή αγοραπωλησία β’ κατοικίας, συνεπώς η μεταβίβαση αποκλειστικά δικαιώματος επιφανείας αποτελεί εμπόδιο σε σειρά επιχειρηματικών σχεδίων. Για το λόγο αυτό ο ν.3986/11 τροποποιείται από τον ν.4092/12 και εισάγεται η γενική χρήση γης «παραθεριστικό – τουριστικό χωριό»

Όταν στο πλαίσιο του ΕΣΧΑΔΑ ορίζεται σαν γενική χρήση γης «παραθεριστικό – τουριστικό χωριό» δεν γίνεται χωροθέτηση επενδυτικού σχεδίου αλλά (ιδιωτική) πολεοδόμηση, ο ΣΔ υπολογίζεται επί της οικοδομήσιμης επιφάνειας, δημιουργούνται αυτοτελή οικόπεδα σε οικοδομικά τετράγωνα και μεταβιβάζεται κυριότητα.

Η λογική του αυτοτελούς θύλακα

Οι νέες αναπτύξεις περιλαμβάνουν κατοικία και ξενοδοχεία τα οποία παρέχουν υπηρεσίες σίτισης, αναψυχής και άλλες ανέσεις

Αξιοποιούνται οι οικονομίες κλίμακας Απευθύνονται σε συγκεκριμένα υψηλά εισοδήματα και

κατηγορίες του πληθυσμού Δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις που αφορούν την

εισφορά σε γη και χρήμα, επομένως οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι που προκύπτουν δεν περνάνε στη δικαιοδοσία του Δήμου αλλά παραμένουν τμήμα της ιδιωτικής ανάπτυξης.

Έτσι, ο ιδιώτης επενδυτής αναλαμβάνει:• Την εκτέλεση των έργων υποδομής και των έργων

διαμόρφωσης του χώρου• Τη συντήρηση, ανανέωση, καθαριότητα κ.λπ. του

κοινόχρηστου τεχνικού εξοπλισμού, των έργων υποδομής, του κυκλοφοριακού δικτύου, των χώρων πρασίνου

• Την κατανομή του παραπάνω κόστους συντήρησης και ανανέωσης στους κατοίκους της νέας ανάπτυξης.

Τμηματική κατασκευή των νέων αναπτύξεων

Ένας σημαντικός μηχανισμός μείωσης του επενδυτικού ρίσκου – όπως προκύπτει από τη νομοθεσία αλλά και τη διεθνή εμπειρία - είναι η υλοποίηση των νέων αναπτύξεων σε φάσεις, με στόχο με τα κέρδη κάθε προηγούμενης φάσης να χρηματοδοτείται η επόμενη, καθιστώντας την ανάπτυξη αυτοχρηματοδοτούμενη

Συνεπώς σε πρώτη φάση θα επιδιώκεται η υλοποίηση του «φιλέτου» της επένδυσης, επομένως οι περιοχές που θα αστικοποιούνται πρώτες θα είναι οι πλέον προνομιακές με όρους κτηματαγοράς (παράκτιες, παρόχθιες, σε εδαφικές εξάρσεις που εξασφαλίζουν προνομιακή θέα, στο όριο με το πράσινο κ.λπ.)

Εκτός σχεδίου περιοχή πριν την οικιστική/παραθεριστική ανάπτυξηΕκτός σχεδίου περιοχή πριν την οικιστική/παραθεριστική ανάπτυξη

Υψηλή κατάτμηση της γης και (αυθαίρετη) οικιστική ανάπτυξη. Υψηλή κατάτμηση της γης και (αυθαίρετη) οικιστική ανάπτυξη.

Πολεοδόμηση της περιοχής με τον ν.2508/97, στην εντός σχεδίου Πολεοδόμηση της περιοχής με τον ν.2508/97, στην εντός σχεδίου περιοχή πολεοδομικές ενότητες και οικοδομικά τετράγωνα. Στην περιοχή πολεοδομικές ενότητες και οικοδομικά τετράγωνα. Στην εκτός σχεδίου περιοχή αναπτύσσεται μία νέα γενιά αυθαιρέτων. εκτός σχεδίου περιοχή αναπτύσσεται μία νέα γενιά αυθαιρέτων. Επιδιώκεται η προστασία κάποιων περιοχών (λόφοι, ακτογραμμή, κ.λπ.) Επιδιώκεται η προστασία κάποιων περιοχών (λόφοι, ακτογραμμή, κ.λπ.) από την οικιστική επέκταση. από την οικιστική επέκταση.

Περιοχή προστασί

ας

Περιοχή προστασίας

Περιοχή προστασί

ας

Εκτός σχεδίου περιοχή πριν την οικιστική/παραθεριστική ανάπτυξηΕκτός σχεδίου περιοχή πριν την οικιστική/παραθεριστική ανάπτυξη

Πολεοδόμηση με τον ν.3986/11, πρώτη φάση της ανάπτυξης. Πολεοδόμηση με τον ν.3986/11, πρώτη φάση της ανάπτυξης. Αστικοποιούνται οι πιο προνομιακές περιοχές με όρους κτηματαγοράς.Αστικοποιούνται οι πιο προνομιακές περιοχές με όρους κτηματαγοράς.

θέα

θέα

Δάσος ή αστικό πάρκο ή γήπεδο

γκολφ

μαρίνα

Ξενοδοχείο – συνεδριακό

κέντρο

Ξενοδοχε

ίο

- σπα

Δεύτερη φάση της ανάπτυξης, τροφοδοτείται από τα έσοδα της Δεύτερη φάση της ανάπτυξης, τροφοδοτείται από τα έσοδα της πρώτηςπρώτης