Ghid Chirii Final

GHIDUL FISCAL AL

CONTRIBUABILILOR PERSOANE

FIZICE CARE REALIZEAZ

VENITURI DIN CEDAREA

FOLOSIN EI BUNURILOR

2014

www.anaf.ro

DIREC

IAGENERAL

DESERVICIIPENTRUCONTRIBUABILI

GHIDUL FISCAL AL CONTRIBUABILILOR PERSOANE FIZICE CARE REALIZEAZ VENITURI DIN

CEDAREA FOLOSIN EI BUNURILOR

AGEN IA NA IONAL DE ADMINISTRARE FISCAL |www.anaf.ro 2

Cuprins

1 Definirea veniturilor din cedarea folosin ei bunurilor

3

2 Încheierea contractului între p r i

3

3 Depunerea declara iei privind venitul estimat/norma de veni

3

4 Decizia de impunere pentru plati anticipate cu titlu de impozit

4

5 Stabilirea venitului brut anual din cedarea folosin ei bunurilor

6

6 Stabilirea venitului net anual din cedarea folosintei bunurilor

7

7 Emiterea deciziei de impunere anuala

7

8 Modalit i de plat a impozitului

8

9 Rezilierea contractului de inchiriere

8

10 Contribu ia de asigur ri sociale de sanatate datorat

8

11 Sanc iuni

9

12 Informa ii suplimentare

9

13 Prevederi legale 9




Acest ghid se refer la închirierea bunurilor mobile i imobile,

exclusiv arenda i închirierea în scop turistic. 1. DEFINIREA VENITURILOR DIN CEDAREA FOLOSIN EI BUNURILOR

Veniturile din cedarea folosin ei bunurilor sunt veniturile, în bani i/sau în natur ,

provenind din cedarea folosin ei bunurilor mobile i imobile, ob inute de c tre proprietar, uzufructuar sau alt de in tor legal, altele decât veniturile din activit i independente1.

2. ÎNREGISTRAREA CONTRACTULUI ÎNTRE P R I

Veniturile din cedarea folosin ei bunurilor se stabilesc pe baza contractuluiîncheiat între p r i, în form scris 2.

Contribuabilii care ob in venituri din cedarea folosin ei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare, au obliga ia s înregistreze contractul de închiriere la organul fiscal , în termen de 15 zile de la data încheierii contractului între p r i. O dat cu înregistrarea contractului se depune i Declara ia privind venitul estimat/norma de venit.

În cazul în care bunul închiriat este de inut în comun, contractul se va înregistra de c tre fiecare coproprietar la organul fiscal în a c rui raz teritorial î i are domiciliul. Documentele se vor prezenta în copie i original. Dup verificarea realit ii datelor de c tre func ionarul public de la ghi eu, actele în original se restituie contribuabilului.

Documente necesare pentru inregistrarea contractului de inchiriere: 3 exemplare de contract de închiriere (un original si dou copii) Dovada de inerii propriet ii (copie i original) Declara ia de venit estimat/norm de venit (formular 2203, 2 exemplare) Act de identitate proprietar(i) (copie i original)

3. DEPUNEREA DECLARA IEI PRIVIND VENITUL ESTIMAT/NORMA DE VENIT4

Contribuabilii care ob in venituri din cedarea folosin ei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare , au obliga ia s depun Declara ia privind venitul estimat/norma de venit formular 220, în termen de 15 zile de la încheierea contractului între p r i.

Contribuabilii pentru care cheltuielile se determin în sistem forfetar i care au optat pentru determinarea venitului net în sistem real depun declara ia privind venitul estimat/norma de venit completat corespunz tor.

1 În aceast categorie de venit se cuprind veniturile din închirieri i subînchirieri de bunuri mobile i imobile, precum i veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal. Veniturile ob inute din închirieri i subînchirieri de bunuri imobile sunt cele din cedarea folosin ei locuin ei, caselor de vacan , garajelor, terenurilor i altele asemenea, a c ror folosin este cedat în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere, uzufruct, arendare i altele asemenea, inclusiv a unor p r i din acestea, utilizate în scop de reclam , afi aj i publicitate. 2 Art. 1777 din Legea nr. 287 din 17 iulie 2009, Republicat , privind Codul civil, emitent – Parlamentul României, publicat în: Monitorul Oficial nr. 505 din 15 iulie 2011, cu modific rile i complet rile ulterioare; 3 Declara ia se poate desc rca de pe site-ul A.N.A.F. - www.anaf.ro,accesând urm torul link: http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/formulare/dec_220_2013.pdf 4 Vezi nota 3




Persoanele fizice care ob in venituri din cedarea folosin ei bunurilor din mai multe surse, respectiv contracte de închiriere, depun câte o declara ie estimativ pentru fiecare surs . În situa ia închirierii bunurilor de inute în comun, fiecare coproprietar completeaz i depune câte o declara ie, corespunz tor cotei care îi revine din proprietate.

3.1. Completarea i depunerea declara iilor5

Declara iile fiscale se completeaz în dou exemplare.Originalul se depune la registratura

organului fiscal competent sau la oficiul po tal, prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire, iar copia se p streaz de c tre contribuabil.

Data depunerii declara iilor este data înregistr rii acesteia la organul fiscal sau data depunerii la po t , dup caz.

3.2 Organul fiscal competent

Contractul de închiriere i Declara ia privind venitul estimat/norma de venit se

înregistreaz / depune la organul fiscal competent care poate fi : a) organul fiscal în a c rui raz teritorial contribuabilul are adresa unde î i are domiciliul, potrivit legii sau adresa unde locuie te efectiv, în cazul în care aceasta este diferit de domiciliu, pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal în România; c) organul fiscal în a c rui raz teritorial se afl sursa de venit, pentru contribuabilii persoane fizice, f r domiciliu fiscal în România i care realizeaz venituri în România.

4. DECIZIA DE IMPUNERE PENTRU PLATI ANTICIPATE CU TITLU DE IMPOZIT "Decizia de impunere pentru pl i anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribu ii de asigur ri sociale de s n tate, precum i privind obliga iile de plat cu titlu de contribu ii de asigur ri sociale " este actul administrativ fiscal care se emite de organul fiscal competent ca urmare a prelucr rii datelor înscrise de contribuabil în declara ia privind venitul estimat/norma de venit. Prin aceasta, se stabilesc pl ile anticipate cu titlu de impozit datorate de contribuabil în contul impozitului pe venitul anual datorat. "Decizia de impunere pentru pl i anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribu ii de asigur ri sociale de s n tate, precum i privind obliga iile de plat cu titlu de contribu ii de asigur ri sociale " se întocme te în dou exemplare. Un exemplar se comunic contribuabililor iar cel de-al doilea se arhiveaz la organul fiscal competent, la dosarul contribuabilului.

Contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosin ei bunurilor pe parcursul unui an, cu excep ia veniturilor din arendare, datoreaz pl i anticipate cu titlu de impozit în contul impozitului pe venit c tre bugetul de stat.

4.1. Stabilirea pl ilor anticipate de impozit

Pl ile anticipate se stabilesc de organul fiscal competent, pe fiecare surs de venit, luându-se ca baz de calcul venitul anual estimat sau venitul net realizat în anul precedent, dup caz, prin emiterea unei decizii care se comunic contribuabililor, potrivit legii.

5 Instruc iunile de completare a formularului le pute i desc rca de pe site-ul Agen iei Na ionale de Administrare Fiscal : www.anaf.ro, rubrica - ,, Formulare fiscale i ghid de completare ”;




În cazul în care, potrivit clauzelor contractuale, venitul din cedarea folosin ei bunurilor reprezint echivalentul în lei al unei sume în valut , determinarea venitului anual estimat se efectueaz pe baza cursului de schimb al pie ei valutare, comunicat de Banca Na ional a României6, din ziua precedent celei în care se efectueaz impunerea.

Pl ile anticipate se efectueaz în 4 rate egale, pân la data de 25 inclusiv a ultimei luni

din fiecare trimestru, respectiv: - 25 martie; - 25 iunie; - 25 septembrie; - 25 decembrie.

4.2. Reguli privind stabilirea impozitului, în cazul op iunii pentru determinarea venitului net în sistem real pe baza datelor din contabilitatea în partid simpl Op iunea se exercit pentru fiecare an fiscal, prin completarea declara iei privind venitul

estimat/norma de venit pentru anul în curs i depunerea formularului la organul fiscal competent pân la data de 31 ianuarie inclusiv. În cazul în care contribuabilii încep s realizeze în cursul anului, dup data de 31 ianuarie inclusiv, venituri din aceast categorie, op iunea se exercit pentru anul fiscal în curs, în termen de 15 zile de la data producerii evenimentului, prin completarea i depunerea declara iei privind venitul estimat/norma de venit.

În cursul anului fiscal contribuabilii sunt obliga i s efectueze pl i anticipate cu titlu de impozit c tre bugetul de stat, în contul impozitului anual datorat.

Organul fiscal competent stabile te pl ile anticipate prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual estimat din declara ia privind venitul estimat/norma de venit i emite decizia de impunere, care se comunic contribuabililor.

Pentru declara iile privind venitul estimat/norma de venit depuse în luna decembrie nu se mai stabilesc pl i anticipate, venitul net aferent perioadei pân la sfâr itul anului urmând s fie supus impozit rii potrivit deciziei de impunere emise pe baza declara iei privind venitul realizat.

4.3. Impozitarea venitului net din cedarea folosin ei bunurilor

Contribuabilii au obliga ia de a depune declara ia privind venitul realizat la organul fiscal

competent pentru fiecare an fiscal, pân la data de 25 mai inclusiv a anului urm tor celui de realizare a venitului. Declara ia privind venitul realizat se completeaz pentru fiecare surs i categorie de venit i se depune de c tre:

a) contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosin ei bunurilor, determinate în sistem real; b) contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosin ei bunurilor care au depus declara ii de venit estimativ în luna decembrie i pentru care nu s-au stabilit pl i anticipate, conform legii; c) contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosin ei bunurilor, in baza contractelor încheiate între p r i în care chiria este exprimat în lei, a c ror impunere este final , pentru situa iile în care intervin modific ri ale clauzelor contractuale, caz în care pl ile anticipate de impozit vor fi luate în calcul la stabilirea impozitului anual datorat.

6 Pentru cursul valutar pute i accesa site-ul B ncii Na ionale a României, accesând urm torul link: http://www.bnr.ro/Home.aspx




Impozitul anual datorat se calculeaz de organul fiscal competent, pe baza declara iei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual determinat în sistem real pe baza datelor din contabilitatea în partid simpl , impozitul fiind final.

Organul fiscal stabile te impozitul anual datorat i emite decizia de impunere, pe care o comunic contribuabililor.

Diferen ele de impozit r mase de achitat conform deciziei de impunere anuale se pl tesc în termen de cel mult 60 de zile de la data comunic rii deciziei de impunere, perioad pentru care nu se calculeaz i nu se datoreaz obliga ii fiscale accesorii (dobânzi i penalit i de întârziere).

Impozitul anual datorat se vireaz integral la bugetul de stat. 4.4 Contribuabilii care nu au obligativitatea depunerii declara iei privind venitul realizat

Nu au obliga ia depunerii declara iei privind venitul realizat, contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosin ei bunurilor pentru care chiria prev zut în contractul încheiat între p r i este stabilit în lei, nu au optat pentru determinarea venitului net în sistem real i la sfâr itul anului anterior nu îndeplinesc condi iile pentru calificarea veniturilor în categoria veniturilor din activit i independente pentru care pl ile anticipate de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat, i pentru care pl ile anticipate reprezint impunere final . 5. STABILIREA VENITULUI BRUT ANUAL DIN CEDAREA FOLOSINTEI BUNURILOR

5.1. Venitul brut din cedarea folosin ei bunurilor Venitul brut din cedarea folosin ei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât

veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezint totalitatea sumelor în bani i/sau echivalentul în lei al veniturilor în natur stabilite potrivit contractului încheiat între p r i, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încas rii acestora. Venitul brut se majoreaz cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozi iilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui de in tor legal, dac sunt efectuate de cealalt parte contractant .

În cazul veniturilor ob inute din închirierea bunurilor mobile i imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabile te pe baza chiriei prev zute în contractul încheiat între p r i pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încas rii chiriei.

În cazul în care, venitul realizat din cedarea folosin ei bunurilor, reprezint echivalentul în lei al unei sume în valut , contribuabilii determin venitul brut pe baza cursului de schimb al pie ei valutare comunicat de Banca Na ional a României, valabil pentru ultima zi a fiec rei luni, corespunz tor lunilor din perioada de impunere7.

5.2. Majorarea venitului brut cu cheltuielile care cad în sarcina proprietarului, dar sunt efectuate de cealalt parte contractant (chiria ) În situa ia în care, cheltuielile ce cad, conform dispozi iilor legale, în sarcina

proprietarului, uzufructuarului sau a altui de in tor legal, sunt efectuate de cealalt parte contractant ,venitul brut stabilit prin contractul încheiat între p r i se majoreaz cu valoarea investi iilor efectuate la bunurile mobile i imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui de in tor legal, care fac obiectul contractului de cedare a folosin ei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat. În termen de 30 de zile de la finalizarea investi iilor, partea care a efectuat investi ia este obligat s comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui de in tor legal valoarea investi iei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt de in tor legal are obliga ia s declare la organul fiscal competent valoarea investi iei, în declara ia privind venitul realizat.

7 Cursul de schimb al pie ei valutare comunicat de Banca Na ional a României, valabil pentru ultima zi a fiec rei luni, corespunz tor lunilor din perioada de impunere poate fi vizualizat pe site-ul: www.bnr.ro;




Ca exemplu, cheltuielile ce se încadreaz în cota forfetar de cheltuieli ce trebuiesc efectuate de proprietar, referitoare la între inerea i repararea locuin ei închiriate, pot fi:

- între inerea în bune condi ii a elementelor structurii de rezisten a cl dirii, elementelor de construc ie exterioar a cl dirii, cum ar fi: acoperi , fa ad , cur ile i gr dinile, precum i spa ii comune din interiorul cl dirii, cum ar fi: casa sc rii, casa ascensorului i altele

asemenea; - între inerea în bune condi ii a instala iilor comune proprii cl dirii, respectiv ascensor,

hidrofor, instala ii de alimentare cu ap , de canalizare, instala ii de înc lzire central i de preparare a apei calde, instala ii electrice i de gaze;

- repararea i men inerea în stare de siguran în exploatare i de func ionare a cl dirii pe toat durata închirierii locuin ei.

În cazul efectu rii de c tre chiria a unor astfel de cheltuieli care cad în sarcina proprietarului i se încadreaz în cota forfetar de cheltuieli, cu diminuarea corespunz toare a chiriei, nu

majoreaz venitul brut, impunerea r mâne nemodificat . 6. STABILIREA VENITULUI NET ANUAL DIN CEDAREA FOLOSINTEI BUNURILOR

Venitul net din cedarea folosin ei bunurilor se stabile te prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut.

Pentru recunoa terea deductibilit ii cheltuielii stabilite forfetar, proprietarul nu este obligat s prezinte organului fiscal documente justificative.

Cheltuiala deductibil aferent venitului, stabilit în cota forfetar de 25% aplicat la venitul brut, reprezint uzura bunurilor închiriate i cheltuielile ocazionate de între inerea i repararea acestora, impozitele i taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul re inut de intermediari, primele de asigurare pl tite pentru bunul cedat spre folosin , respectiv eventuale nerealiz ri ale veniturilor din arendare scontate, generate de condi ii naturale nefavorabile, cum ar fi: grindina, seceta, inunda ii, incendii i altele asemenea. 7. EMITEREA DECIZIEI DE IMPUNERE ANUAL

Impozitul anual datorat se stabile te de organul fiscal competent pe baza declara iei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual impozabil. Organul fiscal stabile te impozitul anual datorat pe baza declara iei privind venitul realizat i emite decizia de impunere, pe care o comunic contribuabililor.

Venitul net anual impozabil se stabile te pe fiecare surs de realizare a venitului prin deducerea din venitul net anual a pierderilor fiscale reportate.

Veniturile ce se realizeaz într-o frac iune de an sau în perioade diferite ce reprezint frac iuni ale aceluia i an, se consider venit anual. Pierderea fiscal anual înregistrat pe fiecare surs din cedarea folosin ei bunurilor se reporteaz i se completeaz cu venituri ob inute din aceea i surs de venit din urm torii 5 ani fiscali.

7.1. Termenul de plat a diferen elor de impozit, stabilite în plus, prin deciziile de impunere anuale

Diferen ele de impozit r mase de achitat conform deciziei de impunere anuale se pl tesc

în termen de cel mult 60 de zile de la data comunic rii deciziei de impunere, perioad pentru care nu se calculeaz i nu se datoreaz sumele stabilite ca accesorii (dobânzi, penalit i) potrivit reglement rilor în materie privind colectarea crean elor bugetare. Pl ile anticipate stabilite pe baza contractelor încheiate între p r i în care chiria este exprimat în lei, reprezint impozit final.




8. MODALIT I DE PLAT A IMPOZITULUI

Impozitul reprezentând plat anticipat pe veniturile din cedarea folosin ei bunurilor i diferen ele de impozit anual de regularizat, stabilite în plus se pot achita:

- în numerar la sediile organelor fiscale cât i la Trezoreriile Statului; - prin virament, în conturile deschise la Trezoreriile Statului; - prin mandat po tal, în conturile deschise la Trezoreriile Statului.

9. REZILIEREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE

Contribuabilii care reziliaz contractele de închiriere în cursul anului au obliga ia s în tiin eze în scris în termen de 5 zile organul fiscal competent. În acest sens se vor anexa, în copie, documentele din care s rezulte rezilierea contractelor de închiriere, cum ar fi : actul adi ional, declara ia pe propria r spundere etc.

În situa ia rezilierii, în cursul anului fiscal, a contractelor încheiate între p r i în care chiria este exprimat în lei, pl ile anticipate stabilite potrivit vor fi recalculate de organul fiscal competent la cererea contribuabilului, pe baz de documente justificative. 10. CONTRIBU IA DE ASIGUR RI SOCIALE DE SANATATE DATORAT (CASS)

Plata CASS se efectueaz anticipat, în cursul anului, cu regularizarea sumelor datorate anual, dup caz, în func ie de plafonul minim i maxim. Contributia lunar nu poate fi mai mic de 5,5% din salariul de baz minim brut pe ar dac venitul din chirii este unicul pentru care se pl te te CASS (plafon minim) i nu poate fi mai mare de 5,5% din 5 salarii medii brute (plafon maxim).

Baza de calcul a CASS o reprezint : În cazul veniturilor din închirieri determinat în sistem forfetar: Venitul net (Venitul brut - cheltuieli forfetare calculate ca 25% din venitul brut) În cazul veniturilor din închirieri determinat în sistem real: Venitul net (Totalul veniturilor încasate - cheltuielile efectuate în scopul realiz rii acestor venituri, exclusiv cheltuielile reprezentând contribu ii sociale)

Contribu ia este calculat de organul fiscal în baza declaratiei privind venitul estimat (Formular 220) si a declaratiei privind venitul realizat (Formular 200) i este comunicat prin decizii de impunere, astfel:

În baza venitului net estimat in declara ia privind venitul estimat/norma organul fiscal emite decizie de impunere pentru pl i anticipate în care stabile te CASS datorat trimestrial, în patru rate egale, i termenele de plat , pân la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru. La stabilirea CASS de plat trimestrial se ine cont de plafonul maxim.

Dup încheierea anului fiscal organul fiscal verific încadrarea CASS în plafonul minim sau, dup caz, maxim, tinând cont i de eventualele alte venituri din categoria ced rii folosin ei bunurilor iar în cazul diferen elor de plat /de restituit emite decizie de impunere anual .

În cazul tuturor veniturilor din cedarea folosin ei bunurilor, indiferent dac determinarea venitului net se efectueaz în sistem real, pe baza normelor de venit sau prin utilizarea cotelor forfetare de cheltuieli, dup încheierea anului fiscal, organul fiscal va deduce CASS datorat pentru anul fiscal respectiv din veniturile realizate din cedarea folosin ei bunurilor, va determina




impozitul pe venit anual datorat pentru aceste venituri i va emite decizie de impunere anual privind impozitul de plat /de restituit. 11. SANC IUNI

Nedepunerea la termen a declara iilor de venit de c tre persoanele fizice constituie contraven ie i se sanc ioneaz cu amend de la 50 lei la 500 lei. 12. INFORMA II SUPLIMENTARE

accesând pagina de Internet, www.anaf.ro; telefonic, la Biroul unic de asisten telefonic a contribuabililor, la nr. 031.403.91.60; birourile de servicii pentru contribuabili din cadrul organelor fiscale teritoriale. Informa ii cu privire la datele de contact ale organelor fiscale le pute i accesa la urm torul link: http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/AsistentaContribuabili_r/telefoane_judete/Regiuni.htm

13. PREVEDERI LEGALE

Definirea veniturilor din cedarea folosin ei bunurilor, obliga ia de înregistrare a contractelor de închiriere, stabilirea venitului net/brut anual impozabil, stabilirea pl ilor anticipate cât i a impozitului anual, depunerea declara iilor fiscale, termenele de plat , emiterea actelor administrativ fiscale sunt prev zute de:

- Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal; - Hot rârea Guvernului nr. 44/2004, pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare

a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal.

Ghid Chirii Final

Documents

Transcript of Ghid Chirii Final