Χωροθέτηση επιχειρηματικών μονάδων (retail outlet) στον αστικό ιστό

Ανάπτυξη ενός Συστήματος Υποστήριξης Χωρικής Απόφασης…

Πήττας Ανδρέας Αναλυτής Gis

Η Διαπίστωση

Η λήψη απόφασης σχετικά με τη χωροθέτηση επιχειρηματικών μονάδων συνιστά σημαντική, πολύπλοκη, μακροπρόθεσμη και ιδιαίτερα δαπανηρή επένδυση. Επιπλέον στη όποια αξιολόγηση θα πρέπει να ληφθούν υπόψη παράγοντες και παράμετροι μέσα από ένα ευρύ φάσμα κριτηρίων. Η δε επεξεργασία των δεδομένων και η αξιολόγησή τους μέσω κατάλληλου μοντέλου δύναται να βοηθήσει στην επιλογή βέλτιστης λύσης (Site Selection).

Το Πρόβλημα

Το πλαίσιο περιβάλλοντος της παρούσας οικονομικής συγκυρίας διακρίνεται ως δυναμικό και άστατο, με τις αλλαγές να εμφανίζονται ενδημικές και να αποτελούν τον κανόνα και όχι την εξαίρεση. Σε ένα δυναμικά εξελισσόμενο κοινωνικό-οικονομικό περιβάλλον, ένα κατάστημα λιανικής πώλησης (Retail Outlet) μεμονωμένο (HotSpot) ή αλυσίδα μπορεί να ευημερήσει ή να αποτύχει απλώς και μόνο αναφορικά βασισμένο στη θέση του. Σε ένα τέτοιο μεταβαλλόμενο οικονομικό περιβάλλον, η σημασία θέσης χωροθέτησης εξελίσσεται σε κορυφαία παράμετρο δεδομένου ότι ο αστικός ιστός συνιστά ένα μεταβατικό πεδίο αναφορικά με το επιχειρείν…

Η Ανάγκη

• Υιοθέτηση και εφαρμογή «χωροθετικών πολιτικών», μέσω ενός στρατηγικού σχεδιασμού,

• Αρτιότερη χωροθέτηση, για την βελτίωση της επιχειρησιακής πληρότητας του HotSpot.

• Ενίσχυση επιχειρησιακής αποτελεσματικότητας του brand.

• Εφαρμογή πολιτικών άρρηκτα συνδεμένων με τη δυνάμει μεγιστοποίηση της αποκαλούμενης «επιστροφής επένδυσης» [ROI – Return of Investment].

Οι Στόχοι

• Αύξηση της επιστροφής επένδυσης [ROI – Return of Investment] ενός HotSpot,

• Μείωση χρόνου, πόρων και κόστους,

• Βελτίωση λειτουργικής αποδοτικότητας,

• Ταχύτερη προσπέλαση,

• Αποδοτικότερη αντιμετώπιση προβλημάτων.

Η Στρατηγική

• Χαρακτηριστικά προϊόντος,

• Αναγνώριση πελατειακού Target Group,

• Χαρακτηριστικά στοχευμένου πελατολογίου,

• Ποσοτικοποίηση δυνητικών αγορών,

• Χωρικός εντοπισμός δυνητικών Target Group,

• Χωρική ανάλυση δυνητικών περιοχών πωλήσεων,

• Οργάνωση διαφημιστικών πλάνων μάρκετινγκ,

• Διάκριση περιοχών για μελλοντική επενδυτική ευκαιρία,

• Ανάλυση παραμετρικών δεδομένων υποψήφιων πελατών,

• Τρόποι βελτίωσης απόδοσης περιοχών προς επένδυση.

Τα Δεδομένα

• Πολεοδομικά, χωροταξικά δεδομένα,

• Κτιριακό απόθεμα αστικού ιστού,

• Δημογραφικά χαρακτηριστικά,

• Δίκτυα (οδικό, τηλεπικοινωνιακό),

• Διοικητικές, ρυθμιστικές, λειτουργίες και περιορισμοί.

Οι Παράγοντες

Συνιστώσες που αποτελούν τους βασικούς κρίσιμους παράγοντες επιτυχίας (CSF – Critical Success Factors): •Εμπορικότητα περιοχών, •Δημογραφικά δεδομένα, •Ζώνες αντικειμενικών αξιών ακινήτων, •Πρόσβαση σε κύριες οδικές αρτηρίες, •Συγκέντρωση επιχειρήσεων, •Σχέσεις ανταγωνιστικότητας, •Προσφερόμενες υπηρεσίες και προϊόντα ανά κατάστημα στις τοπικές αγορές, •Μέγεθος καταστήματος και τοπικά χαρακτηριστικά περιοχής, •Σημεία ενδιαφέροντος και διακίνησης πληθυσμού.

Τα Κριτήρια

• Πληθυσμός,

• Αριθμός δυνητικών πελατών,

• Αριθμός εμπορικών κέντρων,

• Αριθμός ανταγωνιστών,

• Ισχύοντες ρυθμιστικοί κανόνες και νομοθεσία,

• Φορολογία,

• Μέσο οικονομικό επίπεδο κατοίκων,

• Κόστος εγκατάστασης,

• Εργατικός δυναμικό,

• Απόσταση από τους προμηθευτές και τους πελάτες.

Η Μέθοδος

• Προσδιορισμός κριτηρίων χωροθέτησης,

• Αστική δειγματοληψία αστικού χώρου, (Χωρική και Παραμετρική),

• Δόμηση Χωρικής και παραμετρικής βάσης δεδομένων,

• Επικουρική εφαρμογή σύγχρονων επιστημονικών πεδίων και μεθόδων, όπως τα Γεωγραφικά Πληροφορικά Συστήματα (Gis), οι πολυκριτηριακές μέθοδοι, οι εξελεγκτικές τεχνικές,

• Επιλογή μοντέλλου Planar Distances (Huff Model) με ρεαλιστική προσέγγιση street distances και travel time,

• Εκτίμηση μέγιστης πιθανότητας χωροθέτησης ανά κριτήριο.

Δημογραφική Ταυτότητα Πόλης - Ι

• Πραγματικός πληθυσμός,

• Νοικοκυριά,

• Αλλοδαποί,

• Πληθυσμοί ηλικίας 0-13, 14-19, 20-35, 36- 45, 45 +

• Δείκτης Γήρανσης,

• Μονομελή Νοικοκυριά,

• Πολυμελή Νοικοκυριά,

• Εγγαμες γυναίκες, Αγαμες γυναίκες,

• Αναλογία ανδρών προς γυναίκες.

Δημογραφική Ταυτότητα Πόλης - ΙΙ

• Πτυχιούχοι Ανωτέρων - Ανωτάτων σχολών,

• Μέσα επίπεδα εκπαίδευσης , αγράμματοι,

• Οικονομικός ενεργός πληθυσμός,

• Άνεργοι 20-28, 28-45, 45 + (γυναίκες – άνδρες),

• Απασχολούμενοι στο δευτερογενή τομέα,

• Επιστήμονες, ελεύθεροι επαγγελματίες, στελέχη επιχειρήσεων,

• Εργοδότες, Υπάλληλοι γραφείου

• Έμποροι & πωλητές,

• Αυτοαπασχολούμενοι, στην παροχή υπηρεσιών, στον τριτογενή τομέα,

• Εργάτες, τεχνίτες

Δημογραφική Ταυτότητα Πόλης - ΙΙΙ

• Κατοικημένες περιοχές, • Κενές κατοικίες

• Ποσοστό κατοικιών με επιφάνεια <65 τ.μ. στο σύνολο των κατοικιών • KV4 % KATOIK.65-79TM • Ποσοστό κατοικιών με επιφάνεια 65-79 τ.μ. στο σύνολο των κατοικιών • KV5 % KATOIK.80-94TM • …………………………………………………… • Ποσοστό κατοικιών με επιφάνεια 80-94 τ.μ. στο σύνολο των κατοικιών • KV6 % KATOIK.95-119TM • Ποσοστό κατοικιών με επιφάνεια 95-119 τ.μ. στο σύνολο των κατοικιών • KV7 % KATOIK.120-149TM • Ποσοστό κατοικιών με επιφάνεια 120-149 τ.μ. στο σύνολο των κατοικιών • KV8 % KATOIK.>149TM • Ποσοστό κατοικιών με επιφάνεια >149 τ.μ. στο σύνολο των κατοικιών • KV9 % KATOIK.<1 DOMAT. • ……………………………………………………

Μοντέλα χωροθέτησης

• Οριοθέτηση ζωνών target group,

• Διαχρονικοί χωρικοί μέσοι πληθυσμού,

• Χωρικός μέσος προσφοράς,

• Ισόχρονες καμπύλες εξυπηρέτησης,

• Εντοπισμός προτεινόμενων περιοχών,

• Σύγκριση πιθανών λύσεων,

• Συγκριτική χωροθετική αξιολόγηση περιοχών,

• Χωρική Αλληλεπίδραση,

• Εξέταση ως προς τα υφιστάμενα δίκτυα,

• Ανάδειξη περιοχής ως πόλο έλξης,

• Εκτίμηση market penetration,

• Εκτίμηση market delination.

Αποτελέσματα

Ορθολογική αναφορά εκτίμησης για το κοινωνικό-οικονομικό απόθεμα των περιοχών προς χωροθέτηση,

Επίδραση θέσης των χωρικών αλληλοεπιδράσεων στις τιμές των μεταβλητών σε διάφορα σημεία του χώρου,

Βέλτιστη χωροθέτηση ενός ή ενός συνόλου HotSpots ώστε μια μεταβλητή ή μεταβλητές να αποκτά μέγιστη τιμή ή τιμές,

Τελική απόφαση ως διαχειριστικό εργαλείο για τον τελικό εντοπισμό χωροθέτησης.

evmolpos.gr