01

Για την Ανάπτυξη & Αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίας

1-2 ΝΟΕΜΒΡΙΟΥ 2018

ΜΕΓΑΡΟ ΜΟΥΣΙΚΗΣ, ΑΘΗΝΩΝ

19o

ΣΥΝΕΔΡΙΟ

02 03

Αγαπητοί συμμετέχοντες,

Εκ μέρους της Οργανωτικής Επιτροπής, σας καλωσορίζουμε στο 19ο Συνέδριο Ανάπτυξης και Αξιοποίησης της Ακίνητης Περιουσίας - Prodexpo 2018. Για δέκατη ένατη συνεχή χρονιά, περισσότερα από 300 στελέχη από ένα ευρύ φάσμα κλάδων της αγοράς ακινήτων δίνουν το “παρών” στη διοργάνωση όπου λαμβάνει χώρα μία δημιουργική ανταλλαγή βέλτιστων πρακτικών και πληροφοριών για τις τάσεις, την πορεία του real estate και τα σχεδιαζόμενα έργα ανάπτυξης.

Κατά τη φετινή χρονιά οι νησίδες ανάκαμψης, που έχουν κάνει την εμφάνισή τους τα τελευταία χρόνια, πολλαπλασιάστηκαν, δημιουργώντας βάσιμες προσδοκίες ότι η κτηματαγορά τείνει να αφήσει πίσω της τα χειρότερα.

Η στροφή στη βραχυχρόνια μίσθωση, οι καλές επιδόσεις του τουρισμού, η μετατροπή ολοένα και περισσότερων εγκαταλελειμμένων κτηρίων στον αστικό ιστό σε κατοικίες και boutique hotels δημιουργούν αισιοδοξία για την πορεία της αγοράς.

Ωστόσο, έμφαση θα πρέπει να δοθεί στην παγίωση ενός φιλικότερου κλίματος για την προσέλκυση επενδύσεων, στην αναδιαμόρφωση του φορολογικού καθεστώτος και στη βελτίωση του επιχειρηματικού περιβάλλοντος ως προς την αξιοποίηση και διαχείριση της ακίνητης περιουσίας. Τα καίρια αυτά ζητήματα βρίσκονται στο επίκεντρο της φετινής Prodexpo της οποίας βασικός στόχος είναι να αναδείξει τους προβληματισμούς αλλά και τα προσκόμματα που, ενδεχομένως, συναντούν επενδυτές και επαγγελματίες του real estate.

Η 19η Prodexpo φιλοδοξεί να αναδείξει την επόμενη ημέρα στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα και την ευρύτερη περιοχή, όπως αυτή χαράσσεται από τις επενδυτικές δυνατότητες και τις ευκαιρίες για δημιουργία υπεραξίας.

Θα θέλαμε να ευχαριστήσουμε ιδιαίτερα τους χορηγούς που υποστηρίζουν το συνέδριο. Οι περισσότεροι από αυτούς είναι κατ’ επανάληψη χορηγοί στην εκδήλωση αυτή και τους είμαστε ιδιαίτερα ευγνώμονες.

Δεν θα πρέπει να παραλείψουμε να αναφέρουμε πως με σκοπό την ενίσχυση της παρεμβατικότητας της Prodexpo, προχωρήσαμε, φέτος, στην αναβάθμιση του ειδικού αυτού εντύπου, που κρατάτε στα χέρια σας, με αποκλειστικό περιεχόμενο. Η συμβολή κορυφαίων στελεχών και παραγόντων της αγοράς ακινήτων, μέσω εύστοχων άρθρων και επισημάνσεων για την πορεία και τις προοπτικές του κλάδου, δεν θα μπορούσε να μην είναι πολύτιμη. Γι’ αυτό είμαστε βέβαιοι ότι η φετινή Prodexpo, μέσω και της ειδικής αυτής έκδοσης, θα αποτελέσει μοναδική πηγή έμπνευσης και εποικοδομητικής ανταλλαγής απόψεων, ιδεών και εμπειρίας.

Με εκτίμηση,

Συμεών Γ. Τσομώκος Γιάννης Θωμάτος

04 05

“ Η σταθεροποίηση & σταδιακή ανάκαμψητων τιμών αναμένεται να συνεχιστεί

ΘΕΟΔΩΡΟΣ ΜΗΤΡΑΚΟΣ

Σελ.16

“Ο κλάδος της φοιτητικής στέγασης αποτελεί ένα εναλλακτικό επενδυτικό προϊόν με σημαντική ζήτηση παγκοσμίως από τους χρήστες τους’’ΑΡΙΣ ΚΑΡΥΤΙΝΟΣ

Σελ.20

““

“

“Οι Α.Ε.Ε.Α.Π. να σταματήσουν να αντιμετωπίζονται ως εύκολος στόχος οικονομικής αφαίμαξης’’ΤΑΣΟΣ ΚΑΖΙΝΟΣ

Σελ.29

«H επίλυση τωνΜη-Εξυπηρετούμενων Δανείων είναι το συρτάκιτου τραπεζικού τομέα»ΤΑΣΟΣ ΚΟΤΖΑΝΑΣΤΑΣΗΣ

Σελ.43

«Οι επιδράσεις των πρώτων ιδιωτικοποιήσεων με τακτοποιημένα ακίνητα είναι πλέον μετρήσιμες & υπολογίσιμες»ΛΙΛΑ ΤΣΙΤΣΟΓΙΑΝΝΟΠΟΥΛΟΥ

Σελ.60

“Η ελληνική αγορά ακινήτων, την

τελευταία δεκαετία, είδε τις αποτιμήσεις

της να καταρρέουν κατά 42%’’ΧΡΗΣΤΟΣ ΣΤΑΪΚΟΥΡΑΣ

Σελ.32

“Η βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να αναγνωριστεί συνολικά ως προϊόν’’ΓΙΑΝΝΗΣ ΡΕΤΣΟΣ

Σελ.40

Η ευκαιρία που δεν πρέπει

να χαθεί είναι να γίνουν

με οργανωμένο τρόπο οι

μεγάλες αστικές αναπλάσειςΔΗΜΗΤΡΗΣ ΑΝΔΡΙΟΠΟΥΛΟΣ

Σελ.23

06 07

ΠεριεχόμεναΟμιλητές

Οι αριθμοί του ελληνικού real estateΔημήτρης Δελεβέγκος

Η αστική ανάπλαση δημιουργεί προοπτικέςΔημήτρης Ανδριόπουλος

Η τεχνολογία φέρνει ανατροπές στο retailΔημήτρης Δελεβέγκος

Πραγματική προστιθέμενη αξία ο βιοκλιματικός σχεδιασμός Ναταλία Στράφτη

Ο αγώνας για την ιδιοκτησία είναι διμέτωπος Στράτος Ι. Παραδιάς

Η αειφορία στις επενδύσεις είναι μονόδρομοςΆλις Κοροβέση & Χαράλαμπος Γιαννικόπουλος

H φόρμουλα της ανταλλαγής ακινήτων με χρέοςΤάσος Κοτζαναστάσης

Οι αποδόσεις δεν…λένε πάντα την αλήθειαΜάριος Αποστολίνας

Αμείωτο το ενδιαφέρον για χώρους logisticsΔίκα Αγαπητίδου

Πώς το facility management μειώνει το κόστος των εταιριώνΑλέξανδρος Αλιβιζάτος

Ποια είναι τα ακίνητα που προσελκύουν ζήτησηΆννα Νάζου

Η αγορά ακινήτων γυρίζει επιτέλους σελίδαΓιάννης Ρεβύθης

Περί εκτιμήσεων και άλλων δαιμονίωνΓιάννης Ξυλάς

Ολοκληρώνεται ο καθοδικός κύκλος τιμώνΘεόδωρος Μητράκος

Δύο υποσχόμενες κατηγορίες της αγοράς ακινήτωνΆρις Καρυτινός

Γιατί τα malls άντεξαν στην κρίσηΓιάννης Μωραΐτης

Ζητείται δίκαιη φορολογική επιβάρυνση για τις ΑΕΕΑΠΤάσος Καζίνος

Πώς θα ανακάμψει η αγορά ακινήτωνΧρήστος Σταϊκούρας

Αντιμέτωπες με παθογένειες οι επενδύσεις Θεόδωρος Χαραγκιώνης

Πότε η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση γίνεται επιζήμιαΓιάννης Ρέτσος

Το μυστικό της επιτυχίας βρίσκεται στην αλλαγή κουλτούραςΚατερίνα Μάνου

Σοβαρή νομική υπόθεση η επένδυση σε ακίνητοΜαρίνα Αλλαμανή & Σόνια Μέλεγου

Τι είναι και τι επαγγέλλεται το Proptech;Κωνσταντίνος Γατής και Δρ. Φώτιος Μουζάκης Νεολής

Απειλούν τις επενδύσεις οι νέες αντικειμενικές;Παναγιώτης Μερεκούλιας

Σε ποιες κατηγορίες γραφείων αυξήθηκαν τα ενοίκιαΚωνσταντίνος Μαρκογιαννάκης, Ισίδωρος Ραφτόπουλος & Στέλλα Ραμοπούλου

Μακρύς ο δρόμος της αξιοποίησης της ιδιωτικής περιουσίας ΔημοσίουΛίλα Τσιτσογιαννοπούλου

Χορηγοί

11

19

23

26

31

35

39

43

51

59

67

47

55

63

16

20

25

29

32

37

40

49

57

65

44

52

60

69

08 09

Ομιλητές 19ου Συνεδρίου Prodexpo

Mark AlexanderPartner, Redstone Advisory Partners, UK

Horatiu Florescou Chairman & CEO,Knight Frank Hungary& Romania

Δίκα ΑγαπητίδουΓενική Διευθύντρια, Αθηναϊκή Οικονομική - JLL

Andrea Birner Managing Director, Inova Hospitality Management

Paul Gomopoulos Managing Director& Head,HINES Greece

Δημήτρης Ανδριόπουλος Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος, Dimand

Alina Churikova Sales Manager, tranio.com, Russia

Sagi RubinManaging Partner, ZOIA

Δημήτρης Ανδρίτσος Διευθύνων Σύμβουλος, Eurobank Property Services

Peter Cosmetatos CEO, Commercial Real Estate Finance Council Europe

ΕλένηΒαφία Task Manager,VALUES

Γιώργος Γεωργακόπουλος Ανώτερος Γενικός Διευθυντής, Piraeus Legacy Unit, Τράπεζα Πειραιώς

10 11

Τάσος Κοτζαναστάσης Πρόεδρος, ULI Greece & Cyprus | Managing Director, 8G Capital Partners Ltd

Χρήστος ΜισαηλίδηςCEO-Asia Pacific &Middle East, IWG plc

Χαράλαμπος Γιαννικόπουλος Διευθύνων Σύμβουλος, DCarbon

Δημήτρης ΚάρναβοςΔήμαρχος Καλλιθέας

ΣτέλιοςΚουτσιβίτηςΔιευθύνων Σύμβουλος,Astir Palace Βουλιαγμένης

ΠέτροςΔαλιάνηςSales & Marketing Director, CGSoft Ltd

ΆριςΚαρυτινόςΔιευθύνων Σύμβουλος, Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ

Κωνσταντίνος ΚόλλιαςΠρόεδρος, Οικονομικό Επιμελητήριο Ελλάδος

ΤάσοςΚαζίνοςΔιευθύνων Σύμβουλος, Trastor ΑΕΕΑΠ

ΑλίςΚοροβέσηCOO/CFO, INZEB

Παναγιώτης Μερεκούλιας Διευθύνων Σύμβουλος, VALUES

Δημήτρης Μπινιάρης Ιδρυτής-Διαχειριστής Binswanger Biniaris Real Estate Group

12 13

ΓιάννηςΟρφανόςPartner, Asset Management, Arbitrage RE

ΔημήτρηςΠεφάνηςΓενικός Διευθυντής, Insider.gr

ΣπύροςΠέγκαςΑντιδήμαρχος Τουρισμού & Διεθνών Σχέσεων Θεσσαλονίκης

ΤάσοςΠανούσης Γεν. Δ/ντής Διαχείρισης Προβληματικών Δανείων Λιανικής Τραπεζικής, Eurobank

Δημήτρης Παπαστεργίου Δήμαρχος Τρικκαίων

ΝίκοςΡουσάνογλου Συντάκτης,Η Καθημερινή

ΓιώργοςΠιτσιλήςΔιοικητής,ΑΑΔΕ

Χρήστος ΣταϊκούραςΤομεάρχης Οικονομικών της Νέας Δημοκρατίας

Σάββας ΣαββαϊδηςΔιευθύνων Σύμβουλος, Greece Sotheby’s International Realty

ΓιάννηςΜώραληςΔήμαρχος Πειραιά

ΛενιώΜυριβήληΑντιδήμαρχος Αθηναίων

ΓιάννηςΜωραϊτηςΓενικός Διευθυντής,REDS

14 15

Βασίλης Φωτόπουλος Head of Hospitality,Capital Markets,Arbitrage RE

ΓιώργοςΦράγκουΒ. Γεν. Διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας και Ομίλου, Εθνική Τράπεζα

ΝίκοςΧάτζοςDirector of Intl Development Europe (Greece & Cyprus), Marriott International, Inc.

Δημήτριος Χριστόπουλος Δικηγόρος , Δ.Χ. Χριστόπουλος & Συνεργάτες

ΕυγενίαΤζώρτζηΣυντάκτρια,Η Καθημερινή

Λίλα ΤσιτσογιαννοπούλουΜέλος ΔΣ,ΤΑΙΠΕΔ

ΝαταλίαΣτράφτη Γενικός Διευθυντής Εργασιών, Grivalia Properties

Δημήτρης ΤσομπανίδηςΣύμβουλος,Currie & Brown

Πάνος Χαραλαμπόπουλος Managing Director,SOLUM Property Solutions

Στέφανος ΧαρακτινιώτηςPartner,Ζέπος & Γιαννόπουλος

Θεόδωρος ΧαραγκιώνηςΠρόεδρος, ICSC Hellenic Nat. Committee / Σύνδεσμος Επένδυσης & Ανάπτυξης Ακινήτων

Νικόλας Χατζητσόλης Διευθύνων Σύμβουλος, AXIES part of the CBRE affiliate network

16 17

Η αυξημένη ζήτηση χώρων σε εμπορικές

θέσεις, σε συνδυασμό με την αναζήτηση

ευκαιριών από επενδυτικά χαρτοφυλάκια

και επενδυτές, έχουν οδηγήσει τη ζήτηση σε

επίπεδο που δεν φαίνεται να ικανοποιείται

επαρκώς από την προσφορά.

Η σταθεροποίηση και σταδιακή ανάκαμψη

των τιμών αναμένεται να συνεχιστεί το

επόμενο διάστημα. Η εξέλιξη αυτή εκτιμάται

ότι θα συμβάλει στην αποτελεσματικότερη

διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων,

καθώς τα ακίνητα αποτελούν τη βασικότερη

μορφή εξασφάλισης των δανείων που

έχουν χορηγήσει οι τράπεζες. Επίσης, θα

διευκολύνει τη χορήγηση νέων πιστώσεων

μέσω της μείωσης του πιστωτικού κινδύνου και

της ενίσχυσης της αξίας των εξασφαλίσεων.

Η κινητικότητα στην αναζήτηση επενδυτικών

ευκαιριών στην ελληνική κτηματαγορά, η

οποία έχει υποστεί τεράστια πίεση στην

περίοδο της κρίσης, αναμένεται ότι σταδιακά

θα ενισχυθεί, καθώς αποκαθίσταται η

εμπιστοσύνη στην ελληνική οικονομία

και η ανάκαμψή της αποκτά όλο και πιο

δυναμικά χαρακτηριστικά. Τα πιο πρόσφατα

στοιχεία μάς κάνουν πιο αισιόδοξους.

Πράγματι, το ΑΕΠ της χώρας κατέγραψε

θετικό ρυθμό τόσο το 2017 (1,4% σε

σύγκριση με το 2016) όσο και το α΄

εξάμηνο του 2018 (2,2% σε ετήσια βάση).

Κύριοι προσδιοριστικοί παράγοντες της

αύξησης αυτής ήταν η δυναμική άνοδος των

εξαγωγών, η θετική επίδοση της βιομηχανικής

παραγωγής και η ανάκαμψη της αγοράς

εργασίας με την ενίσχυση της απασχόλησης

και τον περιορισμό του ποσοστού ανεργίας.

Προφανώς, καταλυτική επίδραση στη

βελτίωση των μεγεθών στην οικονομία είχαν

τα μεγέθη του τουρισμού, καθώς οι αφίξεις

τουριστών, από περίπου 27 εκατομμύρια το

2017, συνέχισαν την δυναμική τους πορεία

και το 2018.

Οι εξελίξεις στην ελληνική αγορά ακινήτων

το 2017 και τους πρώτους μήνες του

2018 διαμορφώνουν συνολικά μία εικόνα

ολοκλήρωσης του καθοδικού κύκλου των

τιμών, με εμφανείς τις πρώτες αξιόλογες

ενδείξεις ανάκαμψης. Παρατηρούνται,

ωστόσο, διαφοροποιήσεις ανάλογα με τη

θέση και τη χρήση των ακινήτων. Αυξημένο

επενδυτικό ενδιαφέρον προσελκύουν κυρίως

τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών και

επενδυτικών χαρακτηριστικών. Οι επενδύσεις

αφορούν τόσο ξενοδοχεία ανά την Ελλάδα

όσο και γραφεία και καταστήματα υψηλών

προδιαγραφών, ιδίως στο κέντρο της

Αθήνας και σε διάφορες θέσεις των βορείων

προαστίων της πρωτεύουσας. Παράλληλα,

ο τομέας των βραχυχρόνιων μισθώσεων

κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και σε

περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος σε όλη

τη χώρα, οδηγεί στη σταδιακή ανάδειξη μιας

νέας για τα ελληνικά δεδομένα επενδυτικής

αγοράς για ακίνητα οικιστικής χρήσης.

Το αυξημένο ενδιαφέρον για επενδύσεις

στην αγορά ακινήτων αντανακλάται και στα

στοιχεία όγκου των νέων οικοδομικών αδειών

που κατέγραψε σημαντική αύξηση το 2017

(19,4%), για πρώτη φορά από το 2005, η

οποία συνεχίστηκε και κατά το α’ εξάμηνο του

2018 (13,2% σε ετήσια βάση). Σημειώνεται

πάντως ότι, τόσο για τα οικιστικά όσο και

για τα επαγγελματικά ακίνητα, η οικοδομική

δραστηριότητα για νέα έργα ανάπτυξης

παραμένει σε χαμηλά επίπεδα, καθώς

προς το παρόν οι επενδύσεις στοχεύουν

κυρίως στην αναβάθμιση του υπάρχοντος

αποθέματος παρά στην κατασκευή νέων

ακινήτων. Η εξέλιξη αυτή οφείλεται, μεταξύ

άλλων, στην περιορισμένη ρευστότητα

και τις δυσκολίες χρηματοδότησης, τους

περιορισμούς στην κίνηση κεφαλαίων, το

μεταβαλλόμενο φορολογικό πλαίσιο και

τη μείωση του πραγματικού διαθέσιμου

εισοδήματος των νοικοκυριών. Πάντως, οι

περιορισμοί αυτοί σταδιακά αμβλύνονται,

καθώς η ελληνική οικονομία καταγράφει

πλέον θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης για έξι

συνεχόμενα τρίμηνα.

Η εκτιμώμενη από την Τράπεζα της Ελλάδος

σωρευτική πτώση των τιμών των διαμερισμάτων

από το 2008 μέχρι και το τέλος του 2017

ανέρχεται σε 42%. Η αντίστοιχη πτώση

των τιμών επαγγελματικών γραφείων και

καταστημάτων από το 2010 (έτος από το

οποίο ξεκινά η καταγραφή των σχετικών

στοιχείων από την Τράπεζα της Ελλάδος) έως

και το τέλος του 2017 ανέρχεται σε περίπου

30%, και προφανώς είναι ακόμα μεγαλύτερη

αν προσμετρηθεί και η διόρθωση της αγοράς

τα πρώτα χρόνια της κρίσης.

Ως προς τις πρόσφατες εξελίξεις των τιμών, με

βάση τα στοιχεία από τα πιστωτικά ιδρύματα,

για το σύνολο του 2017 στα διαμερίσματα

μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 1,0%, ενώ

κατέγραψαν ελαφρά θετικούς ρυθμούς τα

δύο πρώτα τρίμηνα του 2018 (β΄ τρίμηνο:

0,8%) για πρώτη φορά μετά το 2008. Στον

κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, κατά τη

διάρκεια του 2017 καταγράφηκαν αυξήσεις

των τιμών τόσο στην αγορά γραφείων (1,7%)

όσο και στην αγορά καταστημάτων (1,6%)

υψηλών προδιαγραφών.

«Η οικοδομική δραστηριότητα για νέα έργα ανάπτυξης παραμένει σε χαμηλά επίπεδα, καθώς προς το παρόν οι επενδύσεις στοχεύουν κυρίως στην αναβάθμιση του υπάρχοντος

αποθέματος»

ΟΛΟΚΛΗΡΩΝΕΤΑΙ Ο ΚΑΘΟΔΙΚΟΣ ΚΥΚΛΟΣ

ΤΙΜΩΝΘΕΟΔΩΡΟΣ ΜΗΤΡΑΚΟΣ

Υποδιοικητής, Τράπεζα της Ελλάδος

Ο κ. Μητράκος από τον Μάρτιο

του 2015 είναι Υποδιοικητής

της Τράπεζας της Ελλάδος, με

αρμοδιότητες, μεταξύ άλλων, την

αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας

της ΤτΕ.

Την περίοδο Ιανουάριος-Ιούλιος 2018, η

εισερχόμενη ταξιδιωτική κίνηση αυξήθηκε

κατά 14,6%, με τον αριθμό των τουριστών να

ανέρχεται σε περίπου 15 εκατομμύρια, ενώ

οι ταξιδιωτικές εισπράξεις εμφάνισαν αύξηση

κατά 17,0% σε σύγκριση με την αντίστοιχη

περίοδο του 2017 και διαμορφώθηκαν

στα 8,2 δισεκ. ευρώ. Αισιόδοξη εικόνα

δίνουν και τα στοιχεία των πρόδρομων

δεικτών. Ενδεικτικά, ο δείκτης υπευθύνων

προμηθειών (PMI) εμφανίζει ανοδική πορεία

τους τελευταίους 15 μήνες, ενώ ο δείκτης

οικονομικού κλίματος διαμορφώθηκε τον

περασμένο Αύγουστο σε υψηλό τριών

ετών. Στη βάση αυτή, εκτιμάται ότι ο ρυθμός

ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας θα

διαμορφωθεί κοντά στο 2,0% το 2018 και

2,3% το 2019.

18 19

526 εκατ. ευρώ ήταν τα έσοδα

από τη φορολογία στα ακίνητα το 2009,

περίπου έξι φορές λιγότερα σε σχέση με το

2018

5.653 άδειες εκδόθηκαν συνολικά το

πρώτο πεντάμηνο του 2018

42% είναι η εκτιμώμενη, σύμφωνα με την

Τράπεζα της Ελλάδος, σωρευτική πτώση των

τιμών των διαμερισμάτων από το 2008 μέχρι

και το τέλος του 2017

30% είναι η σωρευτική πτώση των τιμών

επαγγελματικών γραφείων και καταστημάτων

από το 2010 (έτος από το οποίο ξεκινά η

καταγραφή των σχετικών στοιχείων από την

Τράπεζα της Ελλάδος) έως και το τέλος του 2017

2,4% μειώθηκε ο βαθμός πιστωτικής

επέκτασης στις κατασκευές τον Ιούλιο του

2018 έναντι του αντίστοιχου διαστήματος

του 2017

19,4% αυξήθηκε ο όγκος των νέων

οικοδομικών αδειών το 2017 για πρώτη

φορά από το 2005

ΟΙ ΑΡΙΘΜΟΙ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ REAL ESTATE

ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΔΕΛΕΒΕΓΚΟΣΔημοσιογράφος, Capital.gr, Κεφάλαιο και Έθνος

Kατά 0,8%, σε ετήσια βάση, έναντι οριακής αύξησης κατά 0,1% το πρώτο τρίμηνο

του 2018, και μείωσης 0,5% στο τέταρτο τρίμηνο του 2017, αυξήθηκαν οι τιμές

των κατοικιών. Η πορεία του δείκτη τιμών στο πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος

έτους σηματοδοτεί την ανακοπή της καθοδικής πορείας των τιμών, που ξεκίνησε

από το πρώτο τρίμηνο του 2009 και διατηρήθηκε έως και το τέλος του 2017.

Αυξήθηκαν 0,8% οι τιμές στα διαμερίσματα

Κατά 11% αυξήθηκε η οικοδομική δραστηριότητα στο πεντάμηνο Ιανουαρίου-

Μαΐου του 2018 με βάση τον όγκο (χιλ. κυβικά μέτρα), ενώ κατά 13,8%

αυξήθηκε ο όγκος τον Μάιο του 2018, σε ετήσια βάση.

Πώς διαμορφώνονται οι επιδόσεις της εγχώριας κτηματαγοράς

20 21

Οι οργανωμένες υποδομές φοιτητικής

στέγασης και φιλοξενίας ηλικιωμένων

αποτελούν δύο niche κλάδους της

κτηματαγοράς με σημαντικές προοπτικές

ανάπτυξης στη χώρα μας.

Ο κλάδος της φοιτητικής στέγασης (stu-

dent housing) αποτελεί ένα εναλλακτικό

επενδυτικό προϊόν με σημαντική ζήτηση

παγκοσμίως από τους χρήστες τους (φοιτητές)

και ανάλογη ετήσια αύξηση στον όγκο των

συναλλαγών που πραγματοποιούνται από

επενδυτές. Το διεθνές μοντέλο λειτουργίας

προβλέπει επαγγελματική διαχείριση του

κτηρίου αλλά και την παροχή βασικών,

all inclusive υπηρεσιών στους ενοίκους /

φοιτητές, όπως ασφάλεια, ηλεκτρισμός,

θέρμανση, ύδρευση και πρόσβαση στο

διαδίκτυο, κοινόχρηστους χώρους εστίασης

και χαλάρωσης των φοιτητών αλλά και

την επίπλωση των ενοικιαζόμενων χώρων.

Στην Ελλάδα, δεδομένης της ύπαρξης

ικανού αριθμού φοιτητών που προέρχονται

από πόλεις διαφορετικές της πόλης όπου

σπουδάζουν και που δημιουργούν σταθερή

ζήτηση στέγασης και της μη ύπαρξης, ακόμα,

προϊόντος φοιτητικής στέγασης στη χώρα,

οργανωμένης σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα

που εξασφαλίζουν σημαντικό «value for mon-

ey», η φοιτητική στέγαση ως εναλλακτικός

τύπος αξιοποίησης ακινήτου αναμένεται να

αποτελέσει τα επόμενα χρόνια ένα ελκυστικό

κλάδο επένδυσης.

Σημαντικό πλεονέκτημα αυτού του κλάδου

είναι η υψηλή ζήτηση, ωστόσο δεν είναι

εύκολη η ανάπτυξη νέου προϊόντος καθώς

η δυσκολία έγκειται στην εξεύρεση ακινήτων

στη σωστή τοποθεσία σε σχέση με τα

πανεπιστήμια και στην κατάλληλη τιμή. Το

μίσθωμα που μπορεί να καταβάλλει ένας

φοιτητής είναι έως ένα συγκεκριμένο ύψος,

συνεπώς πρέπει ο επενδυτής να εντοπίσει

ακίνητα σε τέτοια τιμή που να είναι βιώσιμο

το επιχειρηματικό σχέδιο, λαμβάνοντας

υπ’όψιν ότι στη συνέχεια τα ακίνητα θα πρέπει

να αναπτυχθούν και διαμορφωθούν σε

φοιτητικές κατοικίες.

ΔΥΟ ΥΠΟΣΧΟΜΕΝΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ

ΑΚΙΝΗΤΩΝΑΡΙΣ ΚΑΡΥΤΙΝΟΣ

Διευθύνων Σύμβουλος, Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ

Ο όμιλος Εθνική Πανγαία διαθέτει

χαρτοφυλάκιο 345 εμπορικών

ακινήτων (κυρίως καταστήματα και

γραφεία), συνολικής εκμισθώσιμης

επιφάνειας 1.039 χιλ. τ.μ. Η εύλογη

αξία των επενδύσεων σε ακίνητα

του Ομίλου ανήλθε σε 1,6 δισ.

ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2018.

Αναφορικά με την τρίτη ηλικία, αναπτύσσονται όλο και περισσότερο

στο εξωτερικό (π.χ. ΗΠΑ / Φλώριντα, Γαλλία, Ιταλία όπου κυρίαρχο

ρόλο έχει η Civitas Vitae κ.α.) οργανωμένες υποδομές για την

φιλοξενία ηλικιωμένων ατόμων που δεν έχουν καμία σχέση με την

έννοια του οίκου ευγηρίας που γνωρίζουμε στη χώρα μας. Πρόκειται

για συγκροτήματα που απευθύνονται σε άτομα με ένα μεγάλο

εύρος αναγκών και με πολλές επιλογές. Καλύπτουν από τις ανάγκες

ηλικιωμένων που αυτοεξυπηρετούνται αλλά θέλουν να κατοικούν σε

ένα οργανωμένο περιβάλλον με διάφορες δραστηριότητες που τους

αφορούν και διευκολύνσεις στη μετακίνηση, την άμεση διαθεσιμότητα

ιατρικού προσωπικού και την κάλυψη βασικών αναγκών όπως η

προμήθεια τροφίμων και ειδών πρώτης ανάγκης έως τις αυξημένες

ανάγκες ατόμων της τρίτης ηλικίας που χρειάζονται 24ωρη φροντίδα

και περίθαλψη. Κύριο χαρακτηριστικό αυτών των οργανωμένων

υποδομών είναι ότι δεν απομονώνονται οι ηλικιωμένοι αλλά αντιθέτως

οι μονάδες αυτές προβλέπουν τη συνεχή αλληλεπίδρασή τους

με την ευρύτερη κοινωνία καθώς φροντίζουν να περιλαμβάνουν

χώρους απασχόλησης και ψυχαγωγίας νηπίων και παιδιών, χώρους

προπόνησης ατόμων με αναπηρία, καταστήματα, χώρους εστίασης κ.λπ.

Η χώρα μας χαρακτηρίζεται από πληθυσμό με μεγάλο ποσοστό

υπερήλικων ωστόσο, λόγω της κουλτούρας μας αλλά και της έλλειψης

σχετικών υποδομών, μέχρι σήμερα δεν έχουν αναπτυχθεί υποδομές

για τους ηλικιωμένους όπως αυτές που προαναφέραμε. Η γεωγραφική

μας θέση και ο καλός καιρός ωστόσο ενθαρρύνουν την εξέταση

τέτοιων αναπτύξεων καθώς μπορούμε να γίνουμε πόλος έλξης για

τους ευρωπαίους αλλά και να υποστηρίξουμε τις κοινωνικές ανάγκες

που αλλάζουν.

Η εταιρεία μας προσεγγίζει με ιδιαίτερο ενδιαφέρον και τους δύο

αυτούς κλάδους. Ήδη έχουμε εισέλθει στον κλάδο της φοιτητικής

στέγασης ενώ εξετάζουμε ένα ιδιαίτερα ενδιαφέρον έργο για την τρίτη

ηλικία στην Ιταλία.

«Οι οργανωμένες υποδομές φοιτητικής στέγασης και φιλοξενίας ηλικιωμένων αποτελούν δύο niche κλάδους της κτηματαγοράς με

σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης στη χώρα μας»

22 23

Τα τελευταία 30 χρόνια για πολλούς και

διαφορετικούς λόγους και χωρίς αυτό να

γίνεται έντονα αντιληπτό, το απόθεμα άδειων

κτιρίων αυξήθηκε σημαντικά σε αρκετές

πόλεις στην Ελλάδα.

Μερικοί από τους λόγους είναι η

αποβιομηχανοποίηση αρκετών αστικών

περιοχών, η ανάπτυξη των μέσων μαζικής

μεταφοράς και κυρίως οι οικονομικές κρίσεις

με αποκορύφωμα φυσικά αυτή της τελευταίας

δεκαετίας (2008-2018). Η αδιαφορία

της Πολιτείας και η απουσία σωστού

πολεοδομικού σχεδιασμού. Η παραμονή

των τιμών των ακινήτων σε εξωπραγματικά

επίπεδα για περισσότερα από 10 χρόνια.

«Ο συνδυασμός της πτώσης των τιμών κατά περίπου 60% από το 2009-2014 και η αλματώδης ζήτηση για χώρους φιλοξενίας έχουν αλλάξει την εικόνα στο κέντρο πολλών πόλεων»Η προ Ολυμπιακή περίοδος ήταν ευκαιρία

να βελτιωθούν τα πράγματα κάπως αλλά

δυστυχώς οι αστικές αναπλάσεις ενόψει

Ολυμπιάδας ήταν πραγματικά σχεδόν

μηδενικές.

Αποτέλεσμα; Το 2013-2014 η Αθήνα,

η Θεσσαλονίκη και η Πάτρα να έχουν

μεταβληθεί σε πόλεις γεμάτες σκελετούς

άδειων κτιρίων και μηδενική κινητικότητα.

Κατ’ επέκταση οι γύρω τους ευρύτερες

περιοχές (Βοτανικός, Κέντρο Αθήνας,

Αγ. Διονύσιος Πειραιά, Κεραμεικός, Νέο

Λιμάνι Πάτρας κ.α.) έχουν μετατραπεί

σε υποβιβασμένες γειτονιές με καμία

παραγωγική δραστηριότητα και συχνά

μάλιστα με παραβατικές δραστηριότητες.

Μετά το 2014-2015 και κυρίως εξαιτίας

της ραγδαίας ανόδου του τουριστικού

ρεύματος προς την Ελλάδα μέσω του Airb-

nb και της ανάγκης για τη δημιουργία νέων

ξενοδοχειακών μονάδων πόλης, μεγάλος

αριθμός άδειων κτιρίων άρχισε να αλλάζει

χρήσεις και το κέντρων πολλών πόλεων να

ξαναζωντανεύει.

Αυτή ήταν μία αλλαγή - απόρροια όχι

οργανωμένου σχεδίου, αλλά της ζήτησης

που προκλήθηκε λόγω της εισόδου των

τεχνολογικών μέσων στο hospitality business

και της Ελλάδας ως προορισμού κυρίως

λόγω της μεγάλης διαφήμισης της χώρας

στην εποχή της κρίσης.

Ο συνδυασμός λοιπόν της πτώσης των τιμών

των ακινήτων πόλης κατά περίπου 60% από

το 2009-2014 και η αλματώδης ζήτηση για

χώρους φιλοξενίας (ξενοδοχεία, Airbnb,

φοιτητικές εστίες κ.α.) έχουν αλλάξει την

εικόνα.

Τώρα λοιπόν, η ευκαιρία που δεν πρέπει να

χαθεί και που συμβάλει τα μέγιστα και στην

εν γένει ανάπτυξη της οικονομίας, είναι να

γίνουν με οργανωμένο τρόπο οι μεγάλες και

προφανείς αστικές αναπλάσεις. Σε Ελληνικό,

Βοτανικό, Αγ. Διονύσιο Πειραιά, στην περιοχή

της Δυτικής Θεσσαλονίκης (εργοστάσιο ΦΙΞ),

στην Αλατίνη, στην περιοχή του Νέου Λιμένα

Πατρών. Βέβαια, για να ξεκινήσουν όλα αυτά,

η κεντρική κυβέρνηση και οι Δήμοι πρέπει να

δημιουργήσουν τις κατάλληλες συνθήκες

(χρήσεις γης, συντελεστές δόμησης κλπ.)

ώστε να υλοποιηθούν μεγάλες επενδύσεις

και να ενταχθεί όλος ο πληθυσμός των κενών

κτηρίων στη ζωή των Ελληνικών πόλεων.

Ας μιμηθούμε τα επιτυχημένα παραδείγματα

του εξωτερικού.

Η ΑΣΤΙΚΗ ΑΝΑΠΛΑΣΗ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ

ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΑΝΔΡΙΟΠΟΥΛΟΣΠρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος, Dimand

Ο κ. Ανδριόπουλος από το 2005

είναι ο Διευθύνων Σύμβουλος και

ο βασικός μέτοχος της εταιρείας

ανάπτυξης ακινήτων Dimand.

24 25

Κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης

στην Ελλάδα, η καταναλωτική δύναμη των

νοικοκυριών μειώθηκε κατακόρυφα και κατ’

επέκταση συρρικνώθηκε σημαντικά και ο

τζίρος του λιανεμπορίου.

Μέσα σε αυτό το αντίξοο περιβάλλον, τα

περισσότερα εμπορικά κέντρα κατάφεραν

να διατηρήσουν τις θέσεις τους ή ακόμη

και να επιτύχουν θετικές επιδόσεις.

Αυτό αποτυπώνεται στα υψηλά ποσοστά

μισθώσεων, στην αύξηση του τζίρου και

της επισκεψιμότητας που δηλώνουν οι

ιδιοκτήτριες εταιρίες καθώς και στις επίμονες

προσπάθειες που γίνονται από επενδυτές για

υλοποίηση νέων αντίστοιχων αναπτύξεων.

Προφανώς, ο βασικός λόγος που τα

εμπορικά κέντρα κέρδισαν την εμπιστοσύνη

των μισθωτών και του αγοραστικού κοινού,

είναι ότι διευκολύνουν τον καταναλωτή στις

αγορές του. Για παράδειγμα, σε αντίθεση με

τις τοπικές αγορές, στα εμπορικά κέντρα ο

επισκέπτης μπορεί να παρκάρει εύκολα και

οικονομικά ή δωρεάν. Με μία στάση, μπορεί

να βρει όλα τα δημοφιλή καταστήματα

συγκεντρωμένα, σε έναν οργανωμένο χώρο

που του παρέχει πληθώρα δωρεάν υποδομών

και υπηρεσιών όπως wi-fi, WC, ασφάλεια,

καθαριότητα, μουσική κ.α. Επιπλέον,

σημαντικό ρόλο στην επιτυχία ενός κέντρου

διαδραματίζει η προσεκτικά μελετημένη

εμπειρία του επισκέπτη από την αρχή μέχρι το

τέλος, ώστε αυτή να γίνεται όσο το δυνατόν

πιο πλούσια και ευχάριστη.

«Σημαντικό ρόλο στην επιτυχία ενός εμπορικού κέντρου είναι η προσεκτικά μελετημένη εμπειρία του επισκέπτη από την αρχή μέχρι το τέλος»Τέλος, σε αντίθεση με αντίστοιχες

αναπτύξεις της δεκαετίας του ’80 και του

’90, καθοριστικής σημασίας στην επιτυχία

των νέων εμπορικών είναι το μέγεθός τους,

η υπερτοπική επιρροή τους και το γεγονός

ότι λειτουργούν υπό κεντρική και ευέλικτη

διαχείριση. Με το τελευταίο επιτυγχάνεται

διαρκής επιτήρηση της σωστής λειτουργίας,

συνεχής καταγραφή των τάσεων της αγοράς

και λαμβάνονται άμεσα καθοριστικές

αποφάσεις. Το αποτέλεσμα είναι η γρήγορη

προσαρμογή σε προκλήσεις και η επιτυχημένη

λειτουργία της ανάπτυξης.

Η αγορά των μεγάλων εμπορικών κέντρων

στην Ελλάδα βρίσκεται στα πρώτα της

βήματα. Αυτή τη στιγμή έχουμε σε λειτουργία

μία σειρά αναπτύξεων που, ως επί το πλείστον,

ακολουθούν ένα σχεδιασμό που επί χρόνια

επικράτησε σε χώρες του εξωτερικού. Έκτοτε,

η αγορά στο εξωτερικό έχει προχωρήσει και

αναμένουμε με μεγάλο ενδιαφέρον να δούμε

και στην Ελλάδα τον κλάδο να εξελίσσεται

και να αναπτύσσεται συμβάλλοντας

δημιουργικά στην μετεξέλιξη των πόλεων.

ΓΙΑΤΙ ΤΑ MALLS ΑΝΤΕΞΑΝ ΣΤΗΝ ΚΡΙΣΗ

ΓΙΑΝΝΗΣ ΜΩΡΑΪΤΗΣΓενικός Διευθυντής, REDS

Η REDS έχει αναπτύξει και

διαχειρίζεται το Smart Park που

αποτελεί το μεγαλύτερο εμπορικό

πάρκο στην Ελλάδα, σε μια έκταση

91 στρεμμάτων.

26 27

Σε διαρκή μετάλλαξη βρίσκεται η σχέση των

φυσικών καταστημάτων πώλησης με τους

καταναλωτές, καθώς, πλέον, δεν είναι αρκετή

η ύπαρξη ενός φυσικού σημείου πωλήσεων

χωρίς να υιοθετείται μία στρατηγική om-

ni-channel. Οι καταναλωτές, όπως αναφέρουν

οι αναλυτές σε πανευρωπαϊκή έρευνα της

CBRE, έχουν συνηθίσει να αλληλοεπιδρούν

με το προϊόν, μέσω του διαδικτύου, σε 24ώρη

βάση. Κι ενώ η διαδικτυακή εμπειρία, εν

πολλοίς, έχει παραμείνει ένας λειτουργικός

τρόπος πραγματοποίησης αγορών, το

κατάστημα έχει μετατραπεί σε «προορισμό

εμπειρίας».

Φυσικό κατάστημα Vs online πωλήσεις

Το κατάστημα, σύμφωνα με την CBRE, πρέπει

να μεταδίδει τη φιλοσοφία του brand και να

προσφέρει υψηλού επιπέδου αγοραστική

εμπειρία, αφήνοντας, τρόπω τινά, το

αποτύπωμά του στον αγοραστή. Με άλλα

λόγια, ο καταναλωτής θα πρέπει να έχει τη

διακριτική ευχέρεια να ψωνίσει είτε μέσω

διαδικτύου είτε μέσω του φυσικού σημείου

πωλήσεων. Σε μία δηλαδή, στρατηγική om-

ni-channel, τα φυσικά καταστήματα θα πρέπει

να οδηγούν σε αύξηση των διαδικτυακών

πωλήσεων και το αντίθετο, καθώς η επίδραση

του φυσικού καταστήματος θα πρέπει να

εκτείνεται πολύ περισσότερο σε σχέση με

το ίδιο το κατάστημα. Σύμφωνα με τους

ειδικούς, όσο πλησιάζουμε προς το τέλος της

δεκαετίας, ο αριθμός των λιανεμπόρων που

θα διαθέτουν μόνο ένα κανάλι πωλήσεων θα

τείνει να ελαχιστοποιηθεί. Ακόμη, εκτιμάται

ότι η πλειονότητα των online καταστημάτων,

θα διαθέτει και φυσικό κατάστημα, ώστε

να διασφαλίζεται η αλληλεπίδραση με τον

καταναλωτή διαμέσου όλων των δυνατών

καναλιών.

Και καθώς ο ρόλος του καταστήματος

αλλάζει, εξίσου σημαντικός είναι ο ρόλος

του τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας (lo-

gistics). Κι αυτό με δεδομένο ότι η ομαλή

και ταχεία διαδικασία της παράδοσης και

της παραλαβής των προϊόντων αποτελεί

το συγκριτικό πλεονέκτημα, έναντι του

ανταγωνισμού, για έναν retailer. Δεν

είναι τυχαίο, ότι έχει αυξηθεί η ζήτηση για

αποθηκευτικούς χώρους σε όλη την Ευρώπη,

γεγονός που οφείλεται, σε μεγάλο βαθμό,

στην μαζική στροφή του λιανεμπορίου στο

διαδίκτυο.

Τι σημαίνει αυτό πρακτικά, σύμφωνα με τους

αναλυτές; Ότι ο τομέας των logistics θα

πρέπει να δώσει περαιτέρω έμφαση στην

ενίσχυση της καινοτομίας, ώστε να είναι σε

θέση να διευκολύνει τον αυξανόμενο όγκο

των διαδικτυακών παραδόσεων προϊόντων,

καθώς οι online αγορές δεν αναμένεται να

υποχωρήσουν τα προσεχή χρόνια. Τόσο

δηλαδή το retail όσο και ο κλάδος των logis-

tics θα πρέπει να διασφαλίσουν ότι τα φυσικά

καταστήματα δεν λειτουργούν μόνο σαν

πρεσβευτής της μάρκας (brand ambassa-

dors), αλλά και ότι αποτελούν αναπόσπαστο

τμήμα της εφοδιαστικής αλυσίδας.

Στην Ανατολική Ευρώπη οι διαδικτυακές

πωλήσεις, όπου δεν ξεπερνούν το 5%,

είναι οι χαμηλότερες στη Δυτική Ευρώπη

(8,6%). Ωστόσο, εκτιμάται ότι θα αυξηθούν

με γοργούς ρυθμούς. Οι επιδόσεις αυτές,

μερικώς, αντανακλούν, σύμφωνα με τους

αναλυτές, το χαμηλό σημείο εκκίνησης, αλλά

η αύξηση των ρυθμών ανάπτυξης θα οδηγήσει

σε αύξηση της ζήτησης για αποθήκες στην

Ανατολική Ευρώπη.

«Καθώς ο ρόλος του καταστήματος αλλάζει, εξίσου σημαντικός είναι ο ρόλος του τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας»

Η ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΑ ΦΕΡΝΕΙ ΑΝΑΤΡΟΠΕΣ ΣΤΟ RETAIL

ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΔΕΛΕΒΕΓΚΟΣΔημοσιογράφος, Capital.gr, Κεφάλαιο και Έθνος

Νέα εμπορικά κέντρα

Πάντως, παρά τη διείσδυση του ηλεκτρονικού

εμπορίου, στην Ευρώπη τα εμπορικά κέντρα

εξακολουθούν να επεκτείνονται: στην

πλειονότητα των περιπτώσεων καταγράφεται

προσθήκη νέων χώρων με στόχο τη φιλοξενία

περισσότερο εξατομικευμένων χρήσεων

εστίασης και αναψυχής. Ταυτόχρονα, η

ανάπτυξη καινούργιων malls παραμένει μικρή

στην Ευρώπη, με εξαίρεση την Τουρκία,

τη Ρωσία και την Πολωνία, όπου η ζήτηση

για νέους χώρους είναι μεγάλη εξαιτίας

της προβλεπόμενης ισχυρής αύξησης της

κατανάλωσης.

Την ίδια στιγμή, το 2017 η καταναλωτική

δαπάνη και οι πωλήσεις λιανικής στην

Ευρώπη -με εξαίρεση την Μεγάλη Βρετανία-

εμφάνισαν τις καλύτερες επιδόσεις από

την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση,

γεγονός που δίνει ώθηση στην αγορά των

εμπορικών χώρων. Οι αναλυτές εκτιμούν ότι

οι πρώτης κατηγορίας χώροι θα εμφανίσουν

τους υψηλότερους ρυθμούς ανάπτυξης,

σε σύγκριση με τις υπόλοιπες κατηγορίες

της κτηματαγοράς. Τα ενοίκια όμως, θα

εξακολουθήσουν να παραμείνουν υπό πίεση,

κυρίως εξαιτίας της διαρκούς στροφής στις

online πωλήσεις.

Σταθερές οι επενδύσεις το πρώτο εξάμηνο

Συνολικά, σε ετήσια βάση, το πρώτο εξάμηνο

του 2018, σε σχέση με το αντίστοιχο

του 2017, οι επενδύσεις στον κλάδο

των μη οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν σε

ποσοστό 9%, με τη συνολική αξία τους να

διαμορφώνεται σε 268 δισεκατομμύρια

ευρώ, σύμφωνα με έκθεση της BNP Pari-

bas. Οι επενδύσεις στο λιανεμπόριο, που

είναι ο δεύτερος μεγαλύτερος κλάδος (58

δισ. ευρώ) της συγκεκριμένης κατηγορίας,

παρέμειναν σταθερές τους τελευταίους

δώδεκα μήνες. Το πρώτο εξάμηνο της

χρονιάς, παρότι το μερίδιό τους στις

συνολικές επενδύσεις μειώνεται (22% έναντι

23% το β’ εξάμηνο του 2017), ο επενδυτικός

όγκος παραμένει υψηλότερος σε σχέση

με τον μέσο όρο της δεκαετίας. Από τις

μεγαλύτερες αγορές, η Γερμανία εμφανίζει

την μεγαλύτερη υποχώρησης της τάξης του

16%, κυρίως ελλείψει επαρκούς αποθέματος

χώρων. Υποχώρηση εμφάνισε και η Μεγάλη

Βρετανία (-10%).

Όπου Uk=Μεγάλη Βρετανία, France=Ιταλία, Germany=Γερμανία, Spain=Ισπανία

28 29

Η Ελλάδα βρίσκεται σε ιστορική καμπή. Μετά

από μια επώδυνη δεκαετία κρίσης και καθώς

η χώρα προσπαθεί να κάνει τα πρώτα βήματά

της προς την κανονικότητα, είναι επιτακτικό

ζητούμενο να ορίσουμε ένα νέο αναπτυξιακό

πρότυπο.

Ο κλάδος του Real Estate ανταποκρίνεται

ήδη θετικά σε αυτή την εθνική πρόκληση και

σε συνδυασμό με την αυξημένη ζήτηση για

τον ελληνικό Τουρισμό, η Ελλάδα μπαίνει

ξανά στο επίκεντρο του διεθνούς επενδυτικού

ενδιαφέροντος. Καταλυτικό ρόλο σε αυτό

παίζουν οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων

Ακίνητης Περιουσίας με τις σημαντικές

δυνατότητες προσέλκυσης νέων κεφαλαίων

που διαθέτουν.

Η Trastor, η πρώτη Α.Ε.Ε.Α.Π. στην Ελλάδα,

πρωταγωνιστεί με καθαρό όραμα και

ολοκληρωμένη επενδυτική στρατηγική,

δημιουργώντας αξία για τους μετόχους

μας και την Κοινωνία. Δημιουργούμε ένα

χαρτοφυλάκιο 300 εκατ. ευρώ - σκαλοπάτι

για το επόμενο στόχο των 500 εκατ.

ευρώ - εκτιμώντας ότι οι πολιτικές και

μακροοικονομικές συνθήκες θα επιτρέψουν

την υλοποίηση του σχεδίου μας.

«Η Ελλάδα μπαίνει ξανά στο επίκεντρο του διεθνούς επενδυτικού ενδιαφέροντος. Καταλυτικό ρόλο σε αυτό παίζουν οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας»Πρέπει όμως οι Α.Ε.Ε.Α.Π. να σταματήσουν

να αντιμετωπίζονται ως εύκολος στόχος

οικονομικής αφαίμαξης. Είναι άλλο πράγμα

η δίκαιη φορολογική επιβάρυνση και άλλο

να βρισκόμαστε απέναντι σε πρακτικές

που αντίκεινται στην κοινή λογική. Δεν είναι

δυνατόν μια Α.Ε.Ε.Α.Π που πετυχαίνει να

αντλήσει νέα κεφάλαια προς επένδυση,

να φορολογείται επί αυτών πριν καν τα

διοχετεύσει στην πραγματική οικονομία. Είναι

παράλογο να πληρώνουμε φόρο πάνω στο

ταμείο που έχουμε!

Η προσέλκυση διεθνών κεφαλαίων για

επενδύσεις μέσω των Α.Ε.Ε.Α.Π., είναι

το κλειδί για τη δημιουργία νέων θέσεων

εργασίας, νέων εισοδημάτων και αυξημένων

δημόσιων εσόδων. Απαιτεί όμως υποστήριξη

και κοινή λογική. Προς τη κατεύθυνση αυτή θα

πρέπει να αναθεωρηθεί το σχετικό θεσμικό

και φορολογικό πλαίσιο, αναγνωρίζοντας

έμπρακτα ότι οι Α.Ε.Ε.Α.Π. είναι πολύτιμο

εργαλείο για τη Νέα Ανάπτυξη.

ΖΗΤΕΙΤΑΙ ΔΙΚΑΙΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΗ

ΓΙΑ ΤΙΣ ΑΕΕΑΠΤΑΣΟΣ ΚΑΖΙΝΟΣ

Διευθύνων Σύμβουλος, Trastor ΑΕΕΑΠ

Η Trastor είναι η πρώτη Ανώνυμη

Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη

Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) που συστάθηκε

στην Ελλάδα και εισήχθη στο

Χρηματιστήριο Αθηνών.

30 31

Ο βιοκλιματικός σχεδιασμός και η

βιωσιμότητα των κτιρίων θα πρέπει πλέον

να είναι ένας δεδομένος στόχος όλων των

εταιριών που δραστηριοποιούνται στην

ελληνική κτηματαγορά, που η επίτευξή του

έχει ορατά οφέλη για όλα τα εμπλεκόμενα

μέρη: ιδιοκτήτες, χρήστες, κατασκευαστές,

χρηματοδότες, τοπική κοινωνία κοκ Στα

βιοκλιματικά κτίρια, το κλίμα είναι ένας

από τους σοβαρότερους παράγοντες

που καθορίζουν το σχεδιασμό ή

επανασχεδιασμό τους, π.χ. η εκμετάλλευση

του ήλιου για τις ανάγκες θέρμανσης ή

φωτισμού, η φύτευση ως μέθοδος που

μπορεί να συμβάλει στη θερμική προστασία

τους κα.

«Τα βιοκλιματικά κτίρια μειώνουν τα λειτουργικά τους έξοδα λόγω της εξοικονόμησης ενέργειας και νερού»

Σε συνδυασμό με άλλα χαρακτηριστικά

βιωσιμότητας, τα βιοκλιματικά κτίρια

εξασφαλίζουν σε βάθος χρόνου ένα υγιεινό

και άνετο εσωτερικό περιβάλλον για τους

χρήστες και μειώνουν τα λειτουργικά τους

έξοδα λόγω της εξοικονόμησης ενέργειας

και νερού που επιτυγχάνουν. Έχουν

σημαντικά χαμηλότερη επιβάρυνση για το

περιβάλλον, βελτιώνοντας τις συνθήκες

ζωής της τοπικής κοινωνίας, τόσο κατά

την κατασκευή τους όσο και κατά τη

διάρκεια ζωής τους, λόγω εξοικονόμησης

στη χρήση φυσικών πόρων, περιορισμού

της ρύπανσης, καλύτερης διαχείρισης των

απορριμμάτων και ανακύκλωσης υλικών.

Ο βιοκλιματικός και βιώσιμος σχεδιασμός

καθιστά τα κτίρια πιο ανθεκτικά στις

φθορές του χρόνου, πιο ευέλικτα και

ευπροσάρμοστα στις μεταβαλλόμενες

ανάγκες των χρηστών τους και κατά

μία έννοια πιο εύρωστα ως προς τη

συμπεριφορά τους σε δυσμενή και ακραία

φαινόμενα που συνδέονται με την κλιματική

αλλαγή. Έτσι, θεωρητικά απαξιώνονται

με πιο αργό ρυθμό και έχουν μικρότερο

κίνδυνο να υποστούν ζημιές και διακοπή

της λειτουργίας τους από εξωγενείς και

απρόβλεπτους παράγοντες.

Για όλους τους παραπάνω λόγους, ο

βιοκλιματικός σχεδιασμός δημιουργεί

τις προϋποθέσεις ώστε ένα κτίριο να

είναι πιο ελκυστικό για τους χρήστες

και πιο αποδοτικό για τους ιδιοκτήτες

του. Η εφαρμογή του είναι πιο εύκολη

στα νεόδμητα κτίρια -προς αυτή άλλωστε

την κατεύθυνση κινούνται οι σύγχρονοι

κανονισμοί σχεδιασμού- και πιο πολύπλοκη

αλλά όχι ανέφικτη σε υφιστάμενα. Στην

Grivalia δίνουμε μεγάλη σημασία στη

βιωσιμότητας και πλέον σε ετήσια βάση

επενδύουμε σημαντικά κεφάλαια για την

ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων μας και

την ενίσχυση της ανθεκτικότητάς τους τα

οποία θεωρούμε ότι επιμηκύνουν σημαντικά

τη διάρκεια ζωής τους και αυξάνουν την

αποδοτικότητά τους.

ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΠΡΟΣΤΙΘΕΜΕΝΗ ΑΞΙΑ

Ο ΒΙΟΚΛΙΜΑΤΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ

ΝΑΤΑΛΙΑ ΣΤΡΑΦΤΗΓενικός Διευθυντής Εργασιών, Grivalia Properties

Το Green Plaza στο Μαρούσι είναι

το πρώτο κτήριο του χαρτοφυλακίου

της Grivalia που εκσυγχρονίστηκε

και πιστοποιήθηκε κατά LEED for

Core & Shell σε επίπεδο Χρυσό.

32 33

13. Την επαναξιολόγηση του θεσμικού

πλαισίου που διέπει τις Εταιρείες

Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας

και την ενεργοποίηση των αμοιβαίων

κεφαλαίων ακινήτων, με στόχο τη ροή

νέων επενδυτικών κεφαλαίων στη

αγορά.

14. Τη στατιστική αξιοποίηση

του μητρώου αξιών μεταβιβάσεων

ακινήτων της Γενικής Γραμματείας

Πληροφοριακών Συστημάτων ώστε,

σε συνεργασία με τους δείκτες

της Τράπεζας της Ελλάδος, να

ποσοτικοποιηθεί περαιτέρω η αγορά

ακίνητης περιουσίας, με την ανάπτυξη

δεικτών ζητούμενων τιμών.

Αυτό το ολοκληρωμένο και ρεαλιστικό

σχέδιο, μαζί με άλλες πολιτικές στην

κατεύθυνση στοχευμένων μειώσεων φόρων

και ασφαλιστικών εισφορών, υλοποίησης

διαρθρωτικών αλλαγών και ενίσχυσης της

ρευστότητας στην πραγματική οικονομία,

είναι ικανό να απελευθερώσει μη παραγωγικά

δεσμευμένους ή αδρανείς πόρους και να

μας βγάλει από τον καταστροφικό κύκλο της

οικονομικής μιζέριας.

Απαιτείται πολιτική βούληση, σοβαρότητα και

αποφασιστικότητα.

Μπορούμε να τα καταφέρουμε, και θα τα

καταφέρουμε!

Η αγορά ακινήτων συνέβαλε καθοριστικά

στους υψηλούς ρυθμούς μεγέθυνσης που

παρουσίασε, για πολλά χρόνια, η ελληνική

οικονομία. Δοκιμάστηκε όμως και συνεχίζει

να δοκιμάζεται σκληρά από την κρίση, με τη

μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας,

τη συρρίκνωση της ποσοστιαίας συμβολής

του κλάδου των κατασκευών στη συνολική

ακαθάριστη προστιθέμενη αξία, τη

«συμπίεση» της αποτίμησης των ακινήτων

στα χαμηλότερα όριά της και το «γκρέμισμα»

του ακαθάριστου σχηματισμού κεφαλαίου

στις κατοικίες.

Είναι χαρακτηριστικό ότι η ελληνική αγορά

ακινήτων, την τελευταία δεκαετία, είδε τις

αποτιμήσεις της να καταρρέουν κατά 42%,

όταν την ίδια περίοδο, στην ευρωζώνη,

παρατηρήθηκε αύξηση 6%.

Ειδικότερα την τελευταία τριετία, οι αξίες

της αγοράς κατοικιών αυξήθηκαν κατά

11% στην η ευρωζώνη, οριακά στην

Κύπρο, κατά 19% στην Ισπανία και κατά

30% στην Πορτογαλία και την Ιρλανδία.

Στον αντίποδα, παρά το ιδιαίτερα ευνοϊκό

παγκόσμιο οικονομικό κλίμα και την

τεράστια πτώση που είχε ήδη βιώσει η

ελληνική αγορά, οι αξίες των κατοικιών στη

χώρα μας όχι μόνο δεν διορθώθηκαν, αλλά

συνέχισαν να μειώνονται, περίπου κατά 6%

από τις αρχές του 2015.

Αυτή η κατάσταση οφείλει να μας

προβληματίσει. Και αυτό διότι η αξία του

ευρύτερου κλάδου είναι σημαντική, καθώς

συμβάλλει στη δημιουργία πολλών θέσεων

απασχόλησης, εισοδημάτων, τζίρου και

φορολογικών εσόδων, διασυνδέεται με

δομικούς βιομηχανικούς τομείς, σχετίζεται

με πολλά επαγγέλματα, συνεισφέρει στον

εκσυγχρονισμό των υποδομών και στην

ενδυνάμωση της επενδυτικής ελκυστικότητας

και προσελκύει θεσμικά κεφάλαια του

εξωτερικού, με μακροχρόνιο ορίζοντα

επένδυσης.

Συνεπώς, είναι σημαντικό ο κλάδος, με

την υλοποίηση κατάλληλων πολιτικών, να

εξέλθει από τη δύσκολη θέση στην οποία

έχει βρεθεί τα τελευταία χρόνια.

Για το σκοπό αυτό απαιτείται η υλοποίηση

ενός συνεκτικού σχεδίου, με βασικούς

άξονες:

01. Τη μείωση του ΕΝΦΙΑ –

μεσοσταθμικά – κατά 30%, όπως έχει

σχεδιάσει, μέσα στα δύο πρώτα χρόνια

διακυβέρνησής της η Νέα Δημοκρατία

με στόχο τον εξορθολογισμό της

φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας,

στο ύψος περίπου του μέσου όρου των

χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του

ΟΟΣΑ.

02. Την μελλοντική απόδοση του

φόρου ακίνητης περιουσίας στην

Τοπική Αυτοδιοίκηση, με μηχανισμούς

δημοσιονομικής εξισορρόπησης,

λαμβάνοντας υπόψη τη διεθνή

εμπειρία, ώστε να επιτευχθεί πραγματική

διοικητική και οικονομική αυτονομία

των δήμων, ουσιαστική λογοδοσία των

Δημάρχων, συμμετοχή των πολιτών

στις τοπικές αποφάσεις, αξιολόγηση

της ανταποδοτικότητας του φόρου,

αποκέντρωση αρμοδιοτήτων από την

κεντρική διοίκηση και αναβάθμιση των

παρεχόμενων δημοσίων υπηρεσιών.

03. Την αναστολή του ΦΠΑ στις νέες

οικοδομικές δραστηριότητες για τρία

χρόνια.

04. Την αναστολή του φόρου

υπεραξίας, του φόρου δηλαδή επί

του κέρδους στις αγοραπωλησίες

ακινήτων, για τρία χρόνια και την

επανεξέτασή του από μηδενικής βάσης

τον τέταρτο χρόνο.

05. Την παροχή έκπτωσης φόρου ίση

με το 40% της δαπάνης που νόμιμα

κατέβαλλε ο ιδιοκτήτης για λειτουργική,

αισθητική και κυρίως ενεργειακή

αναβάθμιση, συντήρηση και αξιοποίηση

υφιστάμενων κατοικιών.

06. Την απλοποίηση των μεταβιβάσεων

και τη μείωση των δικαιολογητικών για τη

μεταβίβαση ακινήτων.

ΠΩΣ ΘΑ ΑΝΑΚΑΜΨΕΙ Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

ΧΡΗΣΤΟΣ ΣΤΑΪΚΟΥΡΑΣΤομεάρχης Οικονομικών της Νέας Δημοκρατίας

Ο κ. Σταϊκούρας έχει διατελέσει

Αναπληρωτής Υπουργός Οικονομικών.

Το 2009 ορίστηκε αναπληρωτής

Τομεάρχης Οικονομικών του Τομέα

Πολιτικής Ευθύνης της ΝΔ.

«Η ελληνική αγορά ακινήτων, την τελευταία δεκαετία, είδε τις αποτιμήσεις της να καταρρέουν κατά 42%»

07. Την ενίσχυση των φορολογικών

κινήτρων σε όσους ξένους επιλέξουν

την Ελλάδα ως τόπο φορολογικής

κατοικίας, υπό την προϋπόθεση ότι

έχουν αποκτήσει ακίνητη περιουσία στη

χώρα μας.

08. Την ορθολογικότερη διαχείριση

των δημόσιων ακινήτων και των αναγκών

στέγασης των φορέων του Δημοσίου

με ενιαία λειτουργική διαχείριση όλων

των κτιριακών εγκαταστάσεων (facilities

management).

09. Τη δημιουργία επιτροπής φορέων

της αγοράς ακινήτων, με στόχο τη

θεσμική θωράκιση της αγοράς.

10. Τη συνεργασία με Πανεπιστήμια

για την εκπαίδευση των συμμετεχόντων

στην αγορά, την ενίσχυση της

εφαρμοσμένης έρευνας και τη διάχυση

των αποτελεσμάτων της.

11. Τον συντονισμό σε θέματα

διατομεακής ευθύνης, όπως είναι

ενδεικτικά αλλά όχι περιοριστικά,

ζητήματα περιβαλλοντικά, χωροταξικά,

ποιότητας κατασκευών, αναβάθμισης

του πεπαλαιωμένου κτιριακού

αποθέματος αλλά και απορρόφησης

των αδιάθετων ακινήτων, σύνδεσης με

σύγχρονα χρηματοδοτικά εργαλεία και

ευρωπαϊκά αναπτυξιακά προγράμματα κ.α.

12. Την εμπέδωση της συνεργασίας

μεταξύ του Δημοσίου και του

Υπερταμείου, ειδικά όταν αποδεικνύεται

καθημερινά ότι πλήθος περιουσιακών

στοιχείων έχει περιέλθει στην ευθύνη

του, χωρίς να αποδυναμώνεται ο

θεσμικός ρόλος του Δημοσίου,

προκειμένου να επιτευχθεί η ταχύτερη

προώθηση της υλοποίησης επενδύσεων

που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της

αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας.

34 35

Η ΠΟΜΙΔΑ διεξάγει τα τελευταία χρόνια

ένα σκληρό διμέτωπο αγώνα επιβίωσης,

τόσο της ιδιοκτησίας, όσο και της ίδιας της

οργάνωσης που εκπροσωπεί τους φορείς

της.

Το ένα μέτωπό του αγγίζει αφορά την

εντεινόμενη αρπακτική φορολόγηση. Ο

ΕΝΦΙΑ που μεταβλήθηκε σε πραγματικό

καρκίνωμα όχι μόνον στο σώμα της

οικονομίας, αλλά και της κοινωνίας. Οι

αντικειμενικές αξίες που θα συνεχίσουν

να αυξάνονται. Η μεθοδευμένη πλήρης

απαξίωση των περιουσιακών στοιχείων. Οι

135.000 αποποιήσεις κληρονομιάς του

2017.

«Πρόσφατα ολοκληρώσαμε την παρουσίαση των νέων υπηρεσιών που εξασφαλίσαμε για τα μέλη μας»Ο αγώνας διεξάγεται τόσο εδώ, με κάθε

πρόσφορο μέσον, όσο και στις Βρυξέλλες.

Δύο παραδείγματα: Τις παραμονές της

ΔΕΘ ζήτησα από τους πολιτικούς αρχηγούς

να μειώσουν τον ΕΝΦΙΑ σταδιακά έως

κατά 50%, και «Erga Omnes», δηλαδή

δίκαια και ισόρροπα για όλους τους

φορολογούμενους.

Στις 25 Σεπτεμβρίου ήμουν ομιλητής σε

ειδική εκδήλωση που διοργανώσαμε ως

UIPI στο Ευρωκοινοβούλιο, με παρουσία

πολλών ευρωβουλευτών, εναντίον της

τάσης και των συστάσεων της Ευρωπαικής

Επιτροπής προς τα Κράτη-Μέλη, στα

πλαίσια του European Semester, για συνεχή

αύξηση της φορολογίας των ακινήτων.

Στο άλλο μέτωπο, πρόσφατα

ολοκληρώσαμε μέσα από την ιστοσελίδα

μας την παρουσίαση, των νέων υπηρεσιών

που εξασφαλίσαμε για τα μέλη μας,

σε μια προσπάθεια επιβίωσης της

ίδιας της οργάνωσης. Παρουσιάσαμε

δύο σημαντικές νέες συμφωνίες που

αφορούν δύο αγαθά άμεσης ανάγκης για

κάθε ιδιοκτήτη, κάθε διαχειριστή, κάθε

οικογένεια, αλλά και κάθε επιχείρηση:

Ενέργεια και Ασφάλιση!

Στον τομέα της Ενέργειας που καλύπτει

τόσο την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος,

όσο και φυσικού αερίου, πετύχαμε την

καλύτερη συμφωνία, με την Protergia του

Ομίλου Μυτιληναίου για οικονομικές

χρεώσεις.

Στον τομέα της Ασφάλισης Κτιρίων σε

συνεργασία με τη διαδικτυακή πλατφόρμα

Anytime της Interamerican εξασφαλίσαμε

για τα μέλη μας πρόσθετη έκπτωση 10% και

5% για ασφάλιση ακινήτου και αυτοκινήτου,

αντίστοιχα.

Καλούμε λοιπόν όλα τα μέλη μας αλλά και

όλους τους ιδιοκτήτες να συμμετάσχουν

και στα δύο αυτά σημαντικά προγράμματα.

Δεν θα απολαύσουν μόνο τις καλύτερες

υπηρεσίες ενέργειας και ασφάλισης,

όπως βέβαια την μειωμένη στα 25 ευρώ

συνδρομή της ΠΟΜΙΔΑ. Αλλά κι επειδή θα

συμβάλλουν καίρια στην επιβίωση, μέσα

σε δύσκολους καιρούς, της μοναδικής

οργάνωσης που αγωνίζεται ανυποχώρητα

και «Erga Omnes» για τα συμφέροντά τους,

της ΠΟΜΙΔΑ.

Ο ΑΓΩΝΑΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΕΙΝΑΙ

ΔΙΜΕΤΩΠΟΣΣΤΡΑΤΟΣ Ι. ΠΑΡΑΔΙΑΣ

Πρόεδρος, ΠΟΜΙΔΑ & UIPI

Ο κ. Παραδιάς ίδρυσε το 1983

την ΠΟΜΙΔΑ. Από το 1996

επανεκλέγεται συνεχώς στη θέση

του Προέδρου.

36 37

Μπορεί το κτίσιμο ενός σπιτιού, μιας

πολυκατοικίας ή ενός κτιρίου γραφείων

είναι σχετικά εύκολο, όμως, τα πράγματα

γίνονται εξαιρετικά δύσκολα στις

περιπτώσεις μεγάλων ιδιωτικών έργων, με

ασυνήθεις χρήσεις.

Αυτό συμβαίνει επειδή κάθε μεγάλο

οικόπεδο στρατηγικά τοποθετημένο μέσα

στον αστικό ιστό, είναι δεσμευμένο για

πράσινο, πλατεία, αθλοπαιδιές ή σχολείο,

ενώ χρήσεις, όπως πολυκαταστήματα

ή πολυσινεμά, θεωρούνται…εξωτικές

και δίνονται εξαιρετικά δύσκολα. Το

χειρότερο είναι ότι η πολιτεία (συνήθως

οι δήμοι), εφόσον επιδιώκει να αποκτήσει

την κυριότητα κάποιου ακινήτου, δεν

προχωρεί σε απαλλοτρίωση, αλλά

το «ημιαπαλλοτριώνει», δηλαδή ούτε

προχωρεί στην εξαγορά του, ούτε αφήνει

τον ιδιώτη να το αξιοποιήσει. Έτσι, οι πόλεις

μας παραμένουν φτωχές σε αξιόλογο

κτιριολογικό εξοπλισμό και οι πολίτες

εκπαιδεύονται σε «πονηρή συμπεριφορά».

Κάτι ανάλογο συμβαίνει και με τις

μεγάλες τουριστικές αναπτύξεις όπου

περιβαλλοντικοί λόγοι και χρήσεις

γης, δίνουν δικαίωμα σε κάθε πολίτη

με αντιαναπτυξιακή νοοτροπία για

οποιονδήποτε λόγο, να εμποδίσει

σημαντικές επενδύσεις.

Τα άνω εξηγούν γιατί η Ελλάδα είναι η

τελευταία χώρα της Ευρώπης που απέκτησε

μεγάλα, διεθνούς τύπου, εμπορικά κέντρα.

Σημειωτέον ότι το δεύτερο και το τρίτο

δημιουργήθηκαν χάρη σε ευκαιρίες που

παρουσιάστηκαν από τη διοργάνωση των

Ολυμπιακών Αγώνων 2004 ενώ στο πρώτο

η γη ανήκει στο Οικουμενικό Πατριαρχείο,

που αντιμετωπίστηκε από την δαιδαλώδη

Δημόσια Διοίκηση με μεγαλύτερο σεβασμό

από τους απλούς πολίτες.

Εάν τώρα δούμε την επένδυση όχι σαν

δημιουργία νέου ακινήτου αλλά σαν

άντληση χρηματοροών, αντιλαμβανόμαστε

ότι η μεγάλη παθογένεια είναι το «ρίσκο

χώρας». Εάν δεν αποτιμήσει κάποιος

αρνητικά τον «κίνδυνο χώρας», τότε στην

ελληνική αγορά υπάρχουν πραγματικά

μεγάλες ευκαιρίες. Αυτό συμβαίνει διότι

εξαιτίας της παρατεταμένης κρίσης,

τα ελληνικά ακίνητα δεν βίωσαν την

«Άνοιξη» που σχετίζεται με τα ιδιαίτερα

χαμηλά επιτόκια που συμπαρασύρουν

τις αποδόσεις των ακινήτων σε ιστορικά

χαμηλά επίπεδα αυξάνοντας την αξία τους.

Έτσι, ένα εμπορικό ακίνητο στην Μαδρίτη

επωλείτο, μέχρι πρόσφατα, σε διπλάσια

τιμή συγκριτικά με ένα αντίστοιχο χώρο

στην Αθήνα, παρότι στις δύο πόλεις ο

μισθωτής και το μίσθωμα είναι ίδια.

Εάν ληφθεί υπόψη ότι η αξία βάσει

της μισθωτικής απόδοσης βασίζεται

στα μειωμένα λόγω κρίσης μισθώματα,

η δυναμική αύξησης των τιμών είναι

ακόμα ισχυρότερη. Ευτυχώς τα επιτόκια

των δεκαετών ομολόγων του ελληνικού

δημοσίου υποχώρησαν από την αρχή

του χρόνου σημαντικά και παρά την

μικρή πρόσφατα αύξησή τους, έχουν

εκλογικεύσει τις αποδόσεις.

«Εάν δεν αποτιμήσει κάποιος αρνητικά τον «κίνδυνο χώρας», τότε στην ελληνική αγορά υπάρχουν πραγματικά μεγάλες ευκαιρίες»

ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΕΣ ΜΕ ΠΑΘΟΓΕΝΕΙΕΣ ΟΙ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ

ΘΕΟΔΩΡΟΣ ΧΑΡΑΓΚΙΩΝΗΣΠρόεδρος, ICSC Hellenic Nat. Committee / Σύνδεσμος Επένδυσης & Ανάπτυξης Ακινήτων

Ο κ. Χαραγκιώνης από το 1990

είναι μέλος του Urban Land Institute,

ενώ είναι ο ιδρυτής του Ελληνικού

Μουσείου Αυτοκινήτου.

38 39

«Η ανάδειξη των περιβαλλοντικών, οικονομικών, και κοινωνικών πτυχών της Επένδυσης, και η ανάδειξη της συμβολής της στη βελτίωση του ευ ζην των “γειτόνων”, μπορεί να είναι μία de facto συνθήκη»Ο πληθυσμός των πόλεων, σε παγκόσμιο

επίπεδο, θα διπλασιαστεί μέχρι το 2050.

Αυτή η ταχεία αστικοποίηση αλλάζει το τοπίο

των οικισμών και των πόλεων, δημιουργώντας

τεράστιες προκλήσεις σε κύριες ομάδες

ενδιαφερομένων μερών. Μία σημαντική

πρόκληση είναι η βιώσιμη ανάπτυξη και

διαχείριση του δομημένου περιβάλλοντος

στο σύνολό του, με σκοπό την ενίσχυση της

ανθεκτικότητας των πόλεων και τη θωράκιση

τους έναντι των επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής.

Σε ό,τι αφορά την Ελλάδα, τα βιώσιμα

κτίρια αποτελούν μία πρόσφατη τάση της

κτηματαγοράς, με τον ηγετικό ρόλο να

κατέχουν οι μεγάλες Επενδύσεις σε ακίνητη

περιουσία. Και ενώ οι μεγάλης κλίμακας

Επενδύσεις στο εγχώριο real estate αποτελούν

βασικό βραχίονα για την ανάπτυξη της

οικονομίας, οι ίδιες αυτές Επενδύσεις συχνά

είναι ευάλωτες στις συνέπειες μιας εν γένει

παθογένειας της ελληνικής πραγματικότητας,

αυτής του μη συσχετισμού της Επένδυσης με

την τοπική κοινωνία είτε σε περιβαλλοντικό ή

ακόμα και σε κοινωνικό επίπεδο.

Η αειφορική θωράκιση επενδύσεων δεν

αποτελεί απλά επιλογή, αλλά μονόδρομο

τόσο για τη βιωσιμότητά τους ως επενδυτικά

προϊόντα, όσο και ως «όπλα» έναντι των

επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής, δείγματα

της οποίας βιώνουμε τακτικά και στη χώρα

μας. Ο μονόδρομος αυτός, δημιουργεί

επιπλέον την ανάγκη για ένα συμμετοχικό και

στρατηγικό σχεδιασμό για την προστασία των

πόλεων, υποστηριζόμενος σαφώς από μία

κοινωνία πολιτών πλήρως ενημερωμένη. Για

να είναι εφικτό αυτό, προαπαιτούμενο είναι

η αποδοχή της Επένδυσης από τη “γειτονιά”,

η οποία θα διευθετήσει στο διηνεκές την

ενσωμάτωσή της Επένδυσης, άρα και θα

διασφαλίσει την ομαλή υλοποίησή της. Κατά

συνέπεια, η ανάδειξη των περιβαλλοντικών,

οικονομικών, και κοινωνικών πτυχών της

Επένδυσης, και η ανάδειξη της συμβολής

της στη βελτίωση του ευ ζην των “γειτόνων”,

μπορεί να είναι μία de facto συνθήκη, η οποία

εκ προοιμίου δημιουργεί το υπόβαθρο για τον

προσεταιρισμό την πλειοψηφίας της κοινωνίας.

Η παραγνώριση των επιταγών της κλιματικής

αλλαγής και της κοινωνικής περιρρέουσας

θα οδηγήσει στο εγγύς μέλλον μεγάλες

Επενδύσεις στις καλένδες με ανυπολόγιστη

ζημία για τη χώρα.

Μπορεί το real estate να αντέξει το κόστος

της μη συμμόρφωσης;

Η ΑΕΙΦΟΡΙΑ ΣΤΙΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΕΙΝΑΙ ΜΟΝΟΔΡΟΜΟΣ

AΛΙΣ ΚΟΡΟΒΕΣΗ & ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΣ ΓΙΑΝΝΙΚΟΠΟΥΛΟΣ

Η κα. Κοροβέση είναι ιδρυτικό

μέλος - COO/CFO του Institute

of Zero Energy Buildings. Ο κ.

Γιαννικόπουλος είναι ο Διευθύνων

Σύμβουλος της DCarbon.

40 41Πέραν όμως από την οικονομική διάσταση,

το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων

πρέπει να το αξιολογούμε λαμβάνοντας

υπόψη κοινωνικές και περιβαλλοντικές

παραμέτρους. Στην Ελλάδα, η υπερπροσφορά

ακινήτων για βραχυχρόνιες μισθώσεις

έχει αρχίσει να λαμβάνει και κοινωνικές

διαστάσεις, με φοιτητές και εργαζόμενους

να αδυνατούν να βρουν στέγη σε δημοφιλείς

προορισμούς ή να έρχονται αντιμέτωποι

ακόμη και με εξώσεις.

«Αναγκαία η λήψη αποφάσεων για τη δημιουργία υγιούς επιχειρηματικού περιβάλλοντος στο χώρο του τουρισμού και την εξάλειψη φαινομένων αθέμιτου ανταγωνισμού»Την ίδια στιγμή, είναι παράδοξο

ότι ακίνητα που προσφέρονται για

βραχυχρόνιες μισθώσεις, αυξάνονται

με γεωμετρική πρόοδο, ακόμη και σε

ζώνες που υπάρχουν περιοριστικοί όροι

λειτουργίας για αδειοδοτημένα τουριστικά

καταλύματα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις,

έχουν, ήδη, υπερκαλύψει τον αριθμό των

αδειοδοτημένων τουριστικών καταλυμάτων,

επιτείνοντας την καταστροφική αλλοίωση του

τοπίου που αποτελεί το βασικό τουριστικό

πόρο. Γι’ αυτό η όποια οικιστική ανάπτυξη

θα πρέπει να γίνεται με γνώμονα τις

συνολικές δυνατότητες ενός προορισμού

και να συνοδεύεται με επενδύσεις για τον

περιορισμό του κινδύνου περιβαλλοντικής

υποβάθμισης.

Σχετικές αναφορές, εξάλλου, για επιπτώσεις

του φαινομένου στην Ευρώπη έχει κάνει και η

Ευρωπαϊκή Ένωση Ξενοδοχείων, Εστιατορίων

και Καφέ επισημαίνοντας ότι η μετατροπή των

καταλυμάτων σε τουριστική στέγη ενδέχεται

να απειλήσει την ισορροπία που επιζητούν

οι αρχές ως προς τη χρήση γης και ακίνητης

περιουσίας που διατίθεται για οικιστικούς

και εμπορικούς σκοπούς, μειώνοντας το

απόθεμα των διαθέσιμων κατοικιών.

Ακόμη, η αυξημένη τουριστική κίνηση

μεταλλάσσει τον χαρακτήρα της γειτονιάς.

Σε αντίθεση με τα ξενοδοχεία, τα στοιχεία

των επισκεπτών δεν καταγράφονται

σε καταλύματα που ενοικιάζονται

βραχυπρόθεσμα. Κτίρια ή γειτονιές δέχονται

μία «εισβολή» τουριστών, κωδικοί ασφαλείας

και η πρόσβαση στους κοινόχρηστους

χώρους των κτιρίων παραχωρούνται σε

αγνώστους. Δεν είναι τυχαίο που σε ορισμένες

πόλεις του εξωτερικού, υπήρξαν διαμαρτυρίες

εναντίον τουριστών.

Στον αντίποδα, τα αδειοδοτημένα τουριστικά

καταλύματα, τηρούν αυστηρά πρότυπα

ασφαλείας με τακτικές επιθεωρήσεις,

καθώς και πολλές προδιαγραφές που

στοχεύουν στη διασφάλιση της απαιτούμενης

συμμόρφωσης. Από την άλλη, στις κατοικίες

προς βραχυχρόνια ενοικίαση, η έλλειψη

στοιχειωδών υπηρεσιών και η απουσία

απαιτήσεων ως προς τον εξοπλισμό, μπορούν

να επηρεάσουν αρνητικά την ποιότητα

των προσφερόμενων καταλυμάτων. Εκτός

αυτού, όπως διαπιστώνεται στα περισσότερα

ισχύοντα νομικά πλαίσια, η μη τήρηση των

πρότυπων πυρασφάλειας και υγιεινής και των

δικαιωμάτων των καταναλωτών (ασφάλιση,

εγγυημένη κράτηση) αποτελούν απειλή για

τον τουρίστα, για τους μόνιμους ένοικους και

για την τουριστική εικόνα ενός προορισμού.

Στο πλαίσιο αυτό, αρκετές χώρες και πόλεις,

λαμβάνουν μέτρα για την αντιμετώπιση των

παρενεργειών από την υπερμεγέθυνση της

αγοράς, η οποία σε κάποιες περιπτώσεις

συνδέεται και με φαινόμενα υπερτουρισμού.

Χαρακτηριστικές περιπτώσεις είναι η

Βαρκελώνη και η Βενετία, όπου οι πολίτες

έχουν εναντιωθεί στην ανεξέλεγκτη διάθεση

ακινήτων για βραχυχρόνιες μισθώσεις και

αντιμετωπίζουν τους τουρίστες όχι ως πηγή

εισοδήματος, αλλά ως «ενόχληση» που

καταστρέφει τη φυσιογνωμία των πόλεων

τους και έχει οδηγήσει τα ενοίκια στα ύψη.

Στη Δανία, η κυβέρνηση ήρθε σε συμφωνία

με μεγάλη ηλεκτρονική πλατφόρμα, ώστε το

εκεί υπουργείο Οικονομικών να ενημερώνεται

αυτόματα για τα εισοδήματα από ενοίκια που

εισπράττουν οι ιδιοκτήτες.

Στη Γαλλία, πλατφόρμα βραχυχρόνιων

μισθώσεων διαβιβάζει τον τουριστικό φόρο

23.000 ακινήτων στις αρμόδιες αρχές της

χώρας, ενώ στη Νέα Υόρκη οι ιστοσελίδες

βραχυπρόθεσμης μίσθωσης είναι

υποχρεωμένες να ενημερώνουν τις Αρχές

για τα στοιχεία των οικοδεσποτών ώστε να

γίνονται έλεγχοι για παράνομη λειτουργία

ξενοδοχειακών επιχειρήσεων.

O ΣΕΤΕ, παρακολουθεί από κοντά τις

εξελίξεις, εντός και εκτός των τειχών της

χώρας, παρεμβαίνοντας προς τα αρμόδια

όργανα για την εξεύρεση λύσεων προς

όφελος του ελληνικού τουρισμού και της

εθνικής οικονομίας.

Το μόνο σίγουρο είναι ότι το μέγεθος της

οικονομίας διαμοιρασμού αυξάνεται με

γεωμετρική πρόοδο και βρίσκεται στη

φάση της ανάπτυξής της. Στην κατεύθυνση

αυτή, είναι αναγκαία η λήψη αποφάσεων

για τη δημιουργία υγιούς επιχειρηματικού

περιβάλλοντος στο χώρο του τουρισμού

και την εξάλειψη φαινομένων αθέμιτου

ανταγωνισμού. Αυτό αποτελεί μία από τις

βασικές προϋποθέσεις, προκειμένου ο

ελληνικός τουρισμός να διατηρήσει υψηλές

επιδόσεις, σε ένα άκρως ανταγωνιστικό

διεθνές περιβάλλον.

ΠΟΤΕ Η ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΓΙΝΕΤΑΙ

ΕΠΙΖΗΜΙΑΓΙΑΝΝΗΣ ΡΕΤΣΟΣ

Πρόεδρος, Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων

Ο κ. Ρέτσος εξελέγη Πρόεδρος του

Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών

Επιχειρήσεων (ΣΕΤΕ) τον Μάϊο του

2017. Είναι Γενικός Διευθυντής των

Electra Hotels & Resorts S.A..

Σε έντονο πρόβλημα με πολλαπλές διαστάσεις

έχει μετατραπεί η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση

ακινήτων. Πρόκειται για διεθνή τάση που θα

συνεχίσει να μεγαλώνει, διεκδικώντας κομμάτι

από την τουριστική «πίτα», η οποία όμως -

υπό προϋποθέσεις - μπορεί να λειτουργήσει

συμπληρωματικά στη διαμόρφωση του

παγκόσμιου τουριστικού προϊόντος.

Σύμφωνα με έρευνα που διεξήγαγε η Grant

Thorton για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού

Επιμελητηρίου Ελλάδας (στοιχεία 2016), οι

παράπλευρες απώλειες από το φαινόμενο

της οικονομίας του διαμοιρασμού ανέρχονται

σε ετήσια βάση στα 350 εκατ. ευρώ.

Ως εκ τούτου, η βραχυχρόνια μίσθωση

θα πρέπει να αναγνωριστεί συνολικά ως

προϊόν, να αντιμετωπιστεί ως δραστηριότητα

που χρειάζεται ρύθμιση και φυσικά να

αποφέρει έσοδα στο κράτος. Ζητούμενο

είναι να μην ασκείται με τρόπο που συνιστά

αθέμιτο ανταγωνισμό για τις επιχειρήσεις

που λειτουργούν νόμιμα. Άλλωστε, σε

περιόδους αιχμής, τα καταλύματα τύπου

Airbnb μπορούν να παίξουν σημαντικό ρόλο

για την ικανοποίηση της αυξημένης ζήτησης

ειδικά στις περιοχές που οι υποδομές δεν

επαρκούν, ενώ συμβάλουν στην τόνωση του

κατασκευαστικού κλάδου.

42 43

H επίλυση των Μη-Εξυπηρετούμενων Δανείων

(ΜΕΔ) είναι το συρτάκι του τραπεζικού

τομέα. Η αρχή ήταν βασανιστικά αργή ενώ

τώρα παρατηρούμε φρενίτιδα πωλήσεων,

εκκαθαρίσεων και άλλων ενεργειών. Μία

από αυτές τις λύσεις αναμένεται να είναι και

η ανταλλαγή χρέους με ακίνητα ή Debt to As-

sets Swap (D2AS). Η λύση αυτή έχει αρκετά

πλεονεκτήματα. Κατ αρχή έχουμε άμεση

μείωση των σταθμισμένων για τον κίνδυνο

στοιχείων ενεργητικού (RWA), από 150%

στο 100% της αξίας του ακινήτου. Αν γίνει

συναινετικά τότε παρακάμπτεται το δυσκίνητο

δικαστικό σύστημα. Η ανάκτηση επιτρέπει –

θεωρητικά τουλάχιστον – την διαχείριση του

ακινήτου και άρα προλαμβάνει περεταίρω

απαξίωση του. Πολλές φορές όμως,

είναι η τελευταία γραμμή άμυνας για την

τράπεζα, όταν δεν υπάρχει άλλος τρόπος

αποπληρωμής του δανείου.

Στην Κύπρο αρκετές τράπεζες θεώρησαν τα

D2AS πανάκεια: τα ΜΕΔ θα μειώνονταν και

τα ακίνητα θα ανέβαιναν σε ιστοσελίδες όπου

θα πωλούνταν χωρίς μεγάλη καθυστέρηση

αφού η ανάκτηση γινόταν σε αξία ‘μικρότερη

της αγοραίας’ ενώ οι αισιόδοξοι υποστήριζαν

ότι με την ανάκαμψη της αγοράς, οι τράπεζες

ενδεχομένως να αποκόμιζαν και κέρδος…

«Οι τράπεζες αρχικά βίωσαν τις αρνητικές αποδόσεις αφού τα περισσότερα ακίνητα δεν αποφέρουν εισόδημα ενώ όλα έχουν κόστος» Η γενική όμως επωδός ήταν ότι ‘δεν υπάρχει

άλλη επιλογή’. Προειδοποιήσεις είχαν

αρχίσει να καταφτάνουν από το τέλος

του 2016 από την ΕΚΤ ως επίσης και λίγο

αργότερα από το ΔΝΤ. Επεσήμαιναν ότι

η μετατροπή του δανειακού κινδύνου σε

κίνδυνο ακινήτων δεν αποτελεί βιώσιμη λύση

των ΜΕΔ. Το πρόβλημα απλά μεταφέρεται

από ένα τμήμα της τράπεζας σε άλλο. Οι

τράπεζες αρχικά βίωσαν τις αρνητικές

αποδόσεις αφού τα περισσότερα ακίνητα δεν

αποφέρουν εισόδημα ενώ όλα έχουν κόστος.

Ακολούθησε η διαπίστωση ότι η ρευστότητα

και η αξία τους είναι δραματικά χαμηλότερη

από ότι είχε αρχικά ‘εκτιμηθεί’ ενώ στο

τέλος φάνηκαν ανέτοιμες να διαχειριστούν

το τεράστιο απόθεμα. Σήμερα στην Κύπρο

οι πωλήσεις είναι πολύ χαμηλότερες των

ανακτήσεων, ένεκα ενός εύφλεκτου μείγματος

περιορισμένης ρευστότητας, λανθασμένης

τιμολόγησης αλλά και υπερπροσφοράς που

ολοένα και αυξάνεται.

Το συμπέρασμα για τις ελληνικές τράπεζες;

Ανταλλαγές με φειδώ και ασφαλώς με πλήρη

επίγνωση του κόστους διακράτησης, της

πραγματικής αξίας της μειωμένης ρευστότητας

αλλά και του φόρτου διαχείρισης.

H ΦΟΡΜΟΥΛΑ ΤΗΣ ΑΝΤΑΛΛΑΓΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

ΜΕ ΧΡΕΟΣΤΑΣΟΣ ΚΟΤΖΑΝΑΣΤΑΣΗΣ

Πρόεδρος, ULI Greece & Cyprus | Managing Director, 8G Capital Partners Ltd

Ο κ. Κοτζαναστάσης πριν ιδρύσει

την 8G Capital Partners Ltd είχε

διατελέσει στέλεχος σε μεγάλους

ομίλους, όπως HSBC Group,

PRICOA Property Investment

Management (νυν Pramerica Real

Estate Investors Europe) Henderson

Investors και IPD

44 45

Μετά από επτά χρόνια συνεχόμενων

μειώσεων στις εμπορικές και μισθωτικές αξίες

των ακινήτων έχουν αρχίσει από φέτος να

διαφαίνονται σημαντικά σημάδια ανάκαμψης

της κτηματαγοράς. Υπάρχουν δε και περιοχές,

κυρίως στα Νότια Προάστια, που υπάρχει

έντονη κατασκευαστική δραστηριότητα,

ενώ μέχρι πρόσφατα ο ήχος της οικοδομής

είχε σιγήσει επί μακρόν. Όπως όλα, λοιπόν

δείχνουν, έχει αρχίσει εκ νέου να υπάρχει

επενδυτικό ενδιαφέρον για ακίνητα τόσο

οικιστικά όσο και επαγγελματικά. Όσον

αφορά στα επαγγελματικά ακίνητα φαίνεται

να καταγράφεται μεγαλύτερη ζήτηση για

τουριστικά ακίνητα – στο κέντρο της Αθήνας

-ιδίως και κτίρια γραφείων και καταστημάτων,

ενώ ακόμη δεν προσελκύουν ιδιαίτερο

ενδιαφέρον αποθηκευτικοί και βιομηχανικοί

χώροι. Όσον αφορά στα οικιστικά ακίνητα η

κινητικότητα εντοπίζεται στα Νότια Προάστια

με αγοραστές κυρίως από το εξωτερικό που

επιθυμούν να αποκτήσουν τη «Χρυσή βίζα».

«Η αναπροσαρμογή αναμένεται να συνεχιστεί στη διάρκεια του 2019 και του 2020 προκειμένου να επιτευχθεί σταδιακά η ευθυγράμμιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές αξίες»Σύμφωνα με Έκθεση της Τράπεζας

της Ελλάδος η θετική κινητικότητα της

κτηματαγοράς συνδέεται με την επάνοδο της

ελληνικής οικονομίας σε ρυθμούς ανάπτυξης

καθώς και τη δημιουργία θετικού οικονομικού

κλίματος.

Η πρόσφατη αλλαγή των αντικειμενικών αξιών

δεν δείχνει να έχει θετική ή αρνητική επίδραση

στις επενδυτικές κινήσεις στα ακίνητα προς

το παρόν. Εν τούτοις η αναπροσαρμογή

αναμένεται να συνεχιστεί στη διάρκεια

του 2019 και του 2020 προκειμένου να

επιτευχθεί σταδιακά η ευθυγράμμιση των

αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές. Για το

2018 οι νέες αντικειμενικές εφαρμόζονται

μόνο για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, ενώ

από το 2019 θα επηρεάζουν το τεκμήριο

της κατοικίας. Υπάρχουν κάποιες ανησυχίες

ότι η πιθανή αύξηση των αντικειμενικών

αξιών ενδεχομένως να λειτουργήσει ως

ανασταλτικός παράγοντας για επενδυτικές

κινήσεις καθώς η αύξηση των αντικειμενικών

θα οδηγήσει σε αύξηση σειράς φόρων,

όπως π.χ. ο φόρος μεταβίβασης, το ΦΠΑ

που επιβάλλεται στις αγοραπωλησίες, το

Τέλος Ακίνητης Περιουσίας κλπ. Ωστόσο,

στόχος του Υπουργείου Οικονομικών είναι

οι αυξομειώσεις των αντικειμενικών να γίνουν

με τέτοιο τρόπο που να μην επηρεαστεί η

κτηματαγορά.

ΑΠΕΙΛΟΥΝ ΤΙΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΟΙ ΝΕΕΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ;

ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΜΕΡΕΚΟΥΛΙΑΣΔιευθύνων Σύμβουλος, VALUES

Ο κ. Μερεκούλιας έχει εργαστεί ως

σύμβουλος αξιοποίησης ακινήτων

σε εταιρεία ηγέτιδα στο χώρο του

Real Estate, όσο και ως ανεξάρτητος

πολιτικός μηχανικός.

Στις περισσότερες ζώνες εν τούτοις (4.302) οι τιμές παρέμειναν σταθερές, σε 2.122 ζώνες οι τιμές μειώθηκαν, ενώ σε 3.792 ζώνες σημειώθηκε

αύξηση. Οι νέες αντικειμενικές έχουν ήδη ανακοινωθεί, γεγονός που επιτρέπει στους επενδυτές να γνωρίζουν, εκ των προτέρων, εάν πρέπει να

κινηθούν άμεσα ή αν πρέπει να περιμένουν να πραγματοποιήσουν τυχόν αγοραπωλησίες ή μεταβιβάσεις μετά την 31.12.2018.

Σε κάθε περίπτωση, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών εκτιμάμε ότι δεν μπορεί να επηρεάσει ουσιαστικά το επενδυτικό ενδιαφέρον καθώς

οι αυξομειώσεις θα κινηθούν σε χαμηλά ποσοστά. Αυτό που μπορεί να επηρεάσει για μια ακόμη φορά αρνητικά το επενδυτικό ενδιαφέρον στη

χώρα μας είναι η πολιτική και οικονομική ανασφάλεια η οποία ως ένα βαθμό επικρατεί ακόμη στην Ελλάδα και δεν παύει να επηρεάζει το σύνολο

της οικονομικής δραστηριότητας.

Οι φόροι που αναμένεται να επηρεαστούν αναλύονται ως ακολούθως:

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με

συντελεστή 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους

αγοραστές.

Ο φόρος χρησικτησίας, ο οποίος υπολογίζεται επίσης με 3% επί των

αντικειμενικών αξιών.

Ο φόρος ανταλλαγής συνένωσης οικοπέδων, ο οποίος υπολογίζεται

με συντελεστή 1,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Ο φόρος διανομής, ο οποίος αφορά συνένωση περιουσίας από έναν

συνιδιοκτήτη ακινήτου και επιβάλλεται με συντελεστή 0,75% επί της

αντικειμενικής αξίας.

Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται σε αγοραπωλησίες ακινήτων πάνω στην

αντικειμενική αξία των ακινήτων.

Ο δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων που επιβαρύνει τις

μεταβιβάσεις ακινήτων υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου

μεταβίβασης.

Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που εισπράττεται μέσω των

λογαριασμών του ηλεκτρικού ρεύματος, το οποίο αποδίδεται στους

δήμους και υπολογίζεται με συντελεστή από 0,25‰ - 0,35‰ επί των

αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.

Το τεκμαρτό εισόδημα κατοικίας.

Το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από μισθώματα, το οποίο προκύπτει

από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με

συντελεστή 3%.

Τα τέλη υπέρ του Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά

συμβόλαια και υπολογίζονται ως ποσοστά επί των αντικειμενικών

αξιών των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.

Το τέλος μεταγραφής συμβολαίων.

Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτου.

Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτου.

Ο φόρος δωρεάς ακινήτου.

Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.

Πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτου.

Τα πρόστιμα νέων αυθαιρέτων τα οποία συνδέονται επίσης με τις

αντικειμενικές αξίες.

Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% επί της αντικειμενικής αξίας

που επιβάλλεται στα ακίνητα που ανήκουν σε εξωχώριες (offshore)

εταιρείες.

Η εισφορά σε γη και χρήμα κατά την ένταξη στο σχέδιο πόλης.

Ο συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας, που έχει

αφορολόγητο ποσό €200.000.

46 47

Το φετινό έτος μπορεί αισίως να

χαρακτηριστεί ως έτος αναφοράς για την

ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων. Μετά από μία

δεκαετία κατασκευαστικής αδράνειας, αρχίζουν

σταδιακά να παρατηρούνται νέες αναπτύξεις.

Η πρώτη ώθηση ήρθε αναμφισβήτητα από

τον τουρισμό. Οι συνεχώς αυξανόμενες

αφίξεις έδωσαν το σίγουρο έδαφος

για αρκετές επενδύσεις στο χώρο, ενώ

οδήγησαν παράλληλα και την ανάπτυξη των

βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, μέσω των

σχετικών διαδικτυακών οχημάτων. Με την

απουσία κατασκευαστικής δραστηριότητας

εξαντλείται η υφιστάμενη προσφορά και οι

τιμές των ακινήτων αυξάνονται.

Σήμερα, η ζήτηση επεκτείνεται και σε διεθνή

επιχειρηματικά σχήματα, που πολλές φορές

ελλείψει μεγάλων οικιστικών ακινήτων,

στρέφονται σε επαγγελματικά, εν δυνάμει

μεταποιήσιμα σε οικιστικά. Σταδιακά, οι

τιμές πώλησης οικιστικών ακινήτων κάποιων

περιοχών (Κέντρο, Νότια, Κυκλάδες)

σημειώνουν αύξηση έως και 20% από

πέρυσι, ενώ οι μισθώσεις σε μικρά και μεσαία

οικιστικά ακίνητα έχουν αυξηθεί αισθητά.

ΤΗ τάση αυτή, σε συνδυασμό με την

οριακή ισχυροποίηση της οικονομίας μας,

όπως διαφαίνεται και από τους σχετικούς

δείκτες, παρασύρει αναμφισβήτητα και

την απορρόφηση των επαγγελματικών

ακινήτων. Νέες αλυσίδες εμπορίου

τοποθετούνται σε αναπτύξεις και όλο και

περισσότεροι μισθωτές γραφείων ζητούν

μετεγκατάσταση σε νέους, μεγαλύτερους

χώρους, καταγράφοντας έτσι και αυτοί θετική

τάση για την αγορά, καθώς διαμορφώνουν

αύξηση μισθωμάτων στις παραδοσιακές

αρτηρίες. Έντονο ενδιαφέρον παρουσιάζουν

και τα ακίνητα logistics, ειδικότερα εντός του

αστικού ιστού, καταγράφοντας και αυτά με τη

σειρά τους αυξανόμενη ζήτηση

Τα ακίνητα εισοδήματος προσελκύουν

και διεθνείς οργανισμούς, ενώ πράξεις

που ολοκληρώθηκαν επιτυχώς πέρυσι από

ΑΕΕΑΠ και μικρότερα επενδυτικά σχήματα,

σήμερα θα ολοκληρώνονταν σε έως και

0,5% χαμηλότερες αποδόσεις.

Ωστόσο το θετικό αυτό κλίμα είναι

παραπλανητικό για το σύνολο της χώρας.

Στην περιφέρεια, οι τιμές των ακινήτων,

όπως διαμορφώνονται από την υφιστάμενη

ζήτηση, παρουσιάζουν σταθεροποίηση,

αλλά όχι ακόμα αύξηση.

Ο μεγάλος προς διάθεση όγκος ακινήτων

των κόκκινων δανείων, σε συνδυασμό

με τις μεγάλες, πολλά υποσχόμενες

προγραμματισμένες αναπτύξεις,

συνεχίζουν να αποτελούν τη μεγαλύτερη

πρόκληση για την εξέλιξη της αγοράς.

Συμπερασματικά, ο χρόνος κλείνει

σίγουρα με θετικό πρόσημο για την αγορά

ακινήτων, αλλά με μία συγκρατημένη

αισιοδοξία για την επόμενη μέρα.

«Διεθνή επιχειρηματικά σχήματα, πολλές φορές ελλείψει μεγάλων οικιστικών ιδιοκτησιών, στρέφονται σε επαγγελματικά ακίνητα»

ΠΟΙΑ ΕΙΝΑΙ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΠΟΥ ΠΡΟΣΕΛΚΥΟΥΝ ΖΗΤΗΣΗ

ΑΝΝΑ ΝΑΖΟΥManaging Partner, NAIRealAct

H κα Νάζου είναι μέλος του

Βρετανικού Βασιλικού Συλλόγου

Ορκωτών Πραγματογνωμόνων

(Royal Institution of Chartered

Surveyors - RICS) από το 2007 και

πιστοποιημένη εκτιμήτρια.

48 49

Οι επιχειρήσεις τεχνολογίας δημιουργούν

προϊόντα και υπηρεσίες που επηρεάζουν

τον τρόπο ζωής μας. Δημιούργησαν επίσης

μερικά από τα πιο εντυπωσιακά γραφεία

στον κόσμο για τους υπαλλήλους τους

και φημίζονται για τους συναρπαστικούς

χώρους εργασίας τους. Και όμως, όλο και

περισσότερο προσπαθούν να προσεγγίσουν

πιο ευέλικτους τρόπους εργασίας και να

συνεργαστούν με εταιρίες που παρέχουν

χώρους εργασίας, οι οποίες θα τους

επιτρέψουν να εργαστούν σε διαφορετικά

μέρη.

Γιατί συμβαίνει αυτό;

Από τότε που άνοιξαν οι πόρτες των

γραφείων Spaces στην Αθήνα έμαθα κάτι

πολύ σημαντικό. Ο σχεδιασμός δεν είναι ο

αποφασιστικός παράγοντας για τους πελάτες

μας. Η τεχνολογία αιχμής και η ασφαλής

τεχνολογία που προσφέρουμε είναι επίσης

πολύ σημαντικό πλεονέκτημα - αλλά και πάλι,

αυτό θεωρείται αυτονόητο για τους πελάτες μας.

Ο λόγος που οι επιχειρήσεις επιλέγουν να

συνεργαστούν μαζί μας εδώ και χρόνια είναι

επειδή τους βοηθάμε να δημιουργήσουν

μια κουλτούρα που να λειτουργεί για τους

υπαλλήλους τους. Όλες οι υπηρεσίες μας

στοχεύουν στη δημιουργία κουλτούρας

συνεργασίας και δημιουργικότητας, που οι

επιχειρήσεις βρίσκουν ανεκτίμητες.

Για παράδειγμα: όταν μπαίνει κανείς σε

ένα Spaces, θα δει ότι δεν φαίνονται οι

ανελκυστήρες. Γιατί; Για να πάψουν οι

άνθρωποι να βιάζονται να πάνε στο χώρο

των γραφείων και να τους ενθαρρύνουμε

να κάνουν μια παύση και να συνομιλήσουν

μεταξύ τους. Θα διαπιστώσετε επίσης ότι τα

café μας βρίσκονται σε ένα και μοναδικό

κεντρικό σημείο των κτιρίων μας. Γιατί; Για να

εξασφαλίσουμε ότι οι άνθρωποι θα έχουν

περισσότερες ευκαιρίες να συναντήσουν

άλλους όσο περιμένουν την παραγγελία τους.

Η επικοινωνία προάγει τη συνεργασία, που

οδηγεί με τη σειρά της στη δημιουργικότητα.

Η βιομηχανία τεχνολογίας επωφελείται

εξαιρετικά από αυτό. Συχνά, οι επιχειρήσεις

τεχνολογίας είναι από τη φύση τους αρκετά

εσωστρεφείς. Απασχολούν ιδιαίτερα

έξυπνους ανθρώπους που εργάζονται πολύ

σκληρά και μπορεί να είναι μια πρόκληση

να βρεθεί ο σωστός μηχανισμός για να

εξασφαλιστεί ότι ο κόσμος θα απομακρυνθεί

από τις οθόνες ή τα ερευνητικά εργαστήρια,

θα έχει προσωπική επικοινωνία με άλλους

ανθρώπους και θα συνομιλήσει για θέματα,

από τα οποία μπορεί να προέλθουν φοβερές

ιδέες. Χωρίς αυτές τις αλληλεπιδράσεις, η

τεχνολογία δεν θα μπορέσει να συνεχίσει

να καινοτομεί. Όπως έχει πει και ο Jonathan

Ive, Διευθυντής Σχεδιασμού της Apple, «Οι

καλύτερες ιδέες ξεκινούν από συζητήσεις».

ΤΟ ΜΥΣΤΙΚΟ ΤΗΣ ΕΠΙΤΥΧΙΑΣ ΒΡΙΣΚΕΤΑΙ ΣΤΗΝ ΑΛΛΑΓΗ

ΚΟΥΛΤΟΥΡΑΣΚΑΤΕΡΙΝΑ ΜΑΝΟΥ

Γενική Διευθύντρια, Spaces Ελλάδος

Το περασμένο καλοκαίρι εγκαινιάστηκε

νέο επιχειρηματικό κέντρο Spaces στο

Μαρούσι που εκτείνεται σε 2.000 τ.μ.

Σε έναν ευέλικτο χώρο εργασίας που

βασίζεται στη συνεργασία, το αποτέλεσμα

αυτό ενισχύεται - επειδή οι άνθρωποι μιλούν

σε συναδέλφους δημιουργούς όχι μόνο

μέσα από τη δική τους επιχείρηση αλλά από

τον ευρύτερο επιχειρηματικό χώρο, κάτι που

αναγνωρίζουν οι επιχειρήσεις τεχνολογίας

ως βασικό όφελος, και γι αυτό διερευνούν

διαφορετικές στρατηγικές σε θέματα χώρων

εργασίας.

Ζητήσαμε πρόσφατα από ορισμένα μέλη μας

να μας πουν τι σκέφτονται για την προσπάθεια

οικοδόμησης κουλτούρας στους χώρους

μας. Ο Denis Cassinerio από τη Bitdefend-

er, ο οποίος χρησιμοποιεί ένα από τα Spac-

es μας στο Μιλάνο, μας είπε ότι η εμπειρία

του να δουλεύει κανείς σε έναν τέτοιο χώρο

επιτρέπει στους ανθρώπους να εργάζονται

σε ένα ευχάριστο περιβάλλον, όπου το

να συναντάς και να συναναστρέφεσαι με

πελάτες γίνεται πολύ εύκολο.

Η Microsoft, έχει προχωρήσει ακόμα

περισσότερο: συνεργάζεται μαζί μας σε ένα

ειδικό έργο προκειμένου να εισάγει στα δικά

της γραφεία μια κουλτούρα συνεργατικότητας

και χρήσης ευέλικτων χώρων εργασίας. Η

Microsoft και οι Spaces έχουν συνεργαστεί

στο αεροδρόμιο Schiphol στο Άμστερνταμ

με στόχο να δημιουργήσουν ένα νέο διεθνή

κόμβο επιτάχυνσης της καινοτομίας στους

τομείς της τεχνητής νοημοσύνης και της

ανάλυσης δεδομένων. Βάζοντας κάτω

από την ίδια στέγη τους καλύτερους σε

θέματα ανάλυσης δεδομένων και τεχνητής

νοημοσύνης δημιουργήσαμε ένα νέο χώρο

ανάπτυξης καινοτομίας και δημιουργικότητας.

Αυτό σημαίνει ότι οι εμπειρογνώμονες της

Microsoft σε θέματα τεχνητής νοημοσύνης

και ανάλυσης δεδομένων, μαζί με τους

προμηθευτές τους, τους δυνητικούς πελάτες

τους και άλλους καινοτόμους στον ίδιο

κλάδο, θα μπορούν να δικτυωθούν, να

συνεργαστούν και να μιλάνε μεταξύ τους

σε ένα μέρος μέσα στο ίδιο κτίριο, όπως

ακριβώς η Microsoft στεγάζει τις δικές της

ομάδες. Πιστεύουμε ότι αυτό θα δώσει

ώθηση στο είδος συνομιλιών, καινοτομίας

και δημιουργικότητας που χρειάζονται οι

εταιρείες τεχνολογίας. Είναι ένα εξαιρετικά

συναρπαστικό έργο.

Η Spaces είναι υπερήφανη που συνεργάζεται

με τις πιο επιτυχημένες επιχειρήσεις

τεχνολογίας στον πλανήτη και αυτές που θα

καθορίσουν το μέλλον. Ωστόσο, η τεχνολογία

είναι ένας κλάδος που συχνά ανοίγει το

δρόμο για άλλους τομείς, των οποίων η

προσέγγιση για χώρους εργασίας δεν

διαφέρει - και οι επιχειρήσεις τόσο εντός όσο

και εκτός του τεχνολογικού χώρου μπορούν

να λάβουν υπόψη τα οφέλη της στροφής

προς την ευέλικτη εργασία. Διαφορετικές

εταιρείες, διαφορετικές εμπειρίες, αλλά μια

κοινή ανάγκη: η αλλαγή κουλτούρας.

«Οι επιχειρήσεις επιλέγουν να συνεργαστούν μαζί μας επειδή τους βοηθάμε να δημιουργήσουν μια κουλτούρα

που να λειτουργεί για τους υπαλλήλους τους»

50 51

Παραδοσιακά, οι αγοραπωλησίες κατοικιών

στην Ελλάδα αφορούν σε μεγάλο βαθμό

σκοπούς ιδιόχρησης, όπου πολλοί

υποκειμενικοί παράγοντες υπεισέρχονται.

Ωστόσο, στις αγοραπωλησίες

επαγγελματικών ακινήτων υπάρχουν

περισσότεροι επενδυτές, παρά χρήστες

ακινήτων, που λειτουργούν κυρίως με τα

κριτήρια της ετήσιας απόδοσης («yield») και

της δυνατότητας δημιουργίας υπεραξιών.

Οι πιο συντηρητικοί επενδυτές ακολουθούν

συνήθως το πρώτο, αλλά ένα απόλυτο

νούμερο-yield ενδέχεται να είναι

παραπλανητικό, για διάφορους λόγους,

όπως η μισθωτική βάση επίτευξής του.

Τα μισθωτήρια συμβόλαια μπορεί να

παρουσιάσουν μια πλασματική εικόνα, με

συμβατικά μισθώματα χαμηλότερα (συχνό

φαινόμενο στις μέρες μας) ή υψηλότερα

(όπως συνέβαινε κατά κόρον τα παρελθόντα

έτη) από τα αγοραία. Επιπρόσθετα, τα ίδια

τα αγοραία μισθώματα πιθανόν να είναι

σήμερα χαμηλά, ενώ στο παρελθόν ήταν

μη διατηρήσιμα, όπως αποδείχθηκε. Η

χρήση της μεθόδου της προεξόφλησης των

μακροχρόνιων ταμειακών ροών αποτελεί

την απάντηση στο ζήτημα. Σημειωτέον ότι

αυτήν την περίοδο ακίνητα συναλλάσσονται

σε παρόμοια yields με αυτά των εποχών

ευημερίας, αλλά στη μισή τιμή ανά τ.μ., σε

σύγκριση με τα προ κρίσης επίπεδα.

Περαιτέρω, ένα «ξερό» yield μπορεί να δίνει

στρεβλή εικόνα εξαιτίας της διεθνοποίησης.

Ένα δηλαδή, φαινομενικά χαμηλό yield ίσως

να είναι ουσιαστικά υψηλό, αν στις άλλες

χώρες δεν είναι επιτεύξιμo. Γι’ αυτό, πρέπει

να αναλυθούν συγκριτικά οι αποδόσεις των

υπόλοιπων κτηματαγορών, ενώ το ελληνικό

real estate έχει καταστεί «εξαγώγιμο

προϊόν» και επενδυτικά κεφάλαια κινούνται

παγκοσμίως, επιτυγχάνοντας arbitrage.

Ως εκ τούτου, ο ελλοχεύων, σε μια μικρή

αγορά, κίνδυνος είναι ο ετεροχρονισμός. Οι

Επιτροπές και τα Δ.Σ. των μεγάλων εταιριών,

απαρτίζονται συνήθως από άτομα που δεν

έχουν άμεση επαφή με τις τοπικές αγορές.

Και αφού οι προαναφερθέντες «πεισθούν»,

ικανός χρόνος απαιτείται για την οργάνωση

ομάδων διαχείρισης.

Kτηματαγορές βρίσκονται ενίοτε σε

ελεύθερη πτώση, από ήδη χαμηλά επίπεδα,

επειδή οι προαναφερθέντες δεν έχουν

αναλάβει δράση. Αλλά και αντίστροφα,

μέχρι να ληφθούν οι αποφάσεις και οι

πρωτοβουλίες, μια κτηματαγορά μπορεί

να έχει πλέον «γυρίσει» από πιο ευκίνητους

επενδυτές. Εντούτοις, τα ποσά που έχουν

προϋπολογισθεί, από μεγάλα επενδυτικά

κέντρα προς κατανομή σε μια χώρα,

κινούνται μαζικά προς εκτέλεση επενδύσεων,

ενώ δεν υπάρχει πια φθηνή αγορά. Οπότε

παρατηρούνται φαινόμενα «φούσκας».

Συνιστάται «real time» πληροφόρηση και

ευελιξία.

«Αυτήν την περίοδο ακίνητα συναλλάσσονται σε παρόμοια yields με αυτά των εποχών ευημερίας, αλλά στη μισή τιμή ανά τ.μ., σε σύγκριση με τα προ κρίσης επίπεδα»

ΟΙ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΔΕΝ…ΛΕΝΕ ΠΑΝΤΑ ΤΗΝ ΑΛΗΘΕΙΑ

ΜΑΡΙΟΣ ΑΠΟΣΤΟΛΙΝΑΣΔιευθύνων Σύμβουλος, Intercontinental International ΑΕΕΑΠ

Η Intercontinental International

ΑΕΕΑΠ διαθέτει χαρτοφυλάκιο

ακινήτων με αξία της τάξης των

95 εκατ. ευρώ.

52 53

Η δραστηριότητα επικεντρώθηκε κυρίως

σε νέες ζητήσεις για μισθώσεις γραφείων,

ανακαινίσεις υπαρχόντων γραφειακών

χώρων, προς ιδιόχρηση ή διάθεση, καθώς και

σε μετεγκαταστάσεις ή αναπτύξεις γραφείων

σε χώρους δευτερεύουσας προβολής,

κυρίως λόγω χαμηλής διαθεσιμότητας χώρων

σε σημεία πρώτης προβολής.

Το επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά

γραφειακών χώρων ενισχύθηκε κατά τη

διάρκεια του 2017, σημειώνοντας επιμέρους

τάσεις ανόδου κατά το 1ο και 2ο τρίμηνο

του 2018. Σε ένα μικρό ποσοστό ιδιοκτητών

γραφειακών χώρων Α’ κατηγορίας,

παρατηρήθηκε επίσης η τάση για ανακαινίσεις

υπαρχόντων χώρων μέσω της υιοθέτησης

περισσότερο σύγχρονων προδιαγραφών.

«Η μισθωτική ζήτηση προήλθε κυρίως από εταιρίες τεχνολογίας, ναυτιλίας και διαχείρισης χαρτοφυλακίων προβληματικών τραπεζικών δανείων»

Κατά τη διάρκεια του 2017 και μέχρι το

2ο τρίμηνο του 2018 αναθερμάνθηκε το

ενδιαφέρον επενδυτών για γραφειακούς

χώρους επί της Λεωφόρου Συγγρού και επί

της Λεωφόρου Ποσειδώνος (στο τμήμα

μεταξύ των λεωφόρων Συγγρού και Κηφισού),

κυρίως λόγω των νέων αναπτύξεων, όπως

το Κέντρο Πολιτισμού Ιδρύματος Σταύρος

Νιάρχος (ΚΠΙΣΝ) σε συνδυασμό με τα έργα

αξιοποίησης του παραλιακού μετώπου, τη

λειτουργία του Εθνικού Μουσείου Σύγχρονης

Τέχνης (ΕΜΣΤ) στο κτήριο Φιξ καθώς και τις

νέες επενδυτικές δραστηριότητες στα μεγάλα

κτήρια ξενοδοχείων της περιοχής.

Η μισθωτική ζήτηση για γραφειακούς

χώρους προήλθε κυρίως από εταιρίες

που δραστηριοποιούνται στο χώρο

της τεχνολογίας, της ναυτιλίας και της

διαχείρισης χαρτοφυλακιών προβληματικών

τραπεζικών δανείων. Επίσης, παρατηρήθηκαν

επαναδιαπραγματεύσεις ενοικίων και

μετεγκαταστάσεις σε γραφειακούς χώρους, οι

οποίοι χωροθετούνται και σε δευτερεύουσες

τοποθεσίες. Η τάση αυτή προέκυψε από τη

χαμηλή και σε ορισμένες περιοχές μηδενική

διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων Α’

κατηγορίας και πρώτης προβολής σε περιοχές

πλησίον σταθμών μετρό και συγκοινωνίας

σταθερής τροχιάς ή κύριων οδικών αξόνων.

Στις επαναδιαπραγματεύσεις μισθωτηρίων

συμβάσεων και στις μετεγκαταστάσεις

παρατηρήθηκαν περιπτώσεις, κυρίως λόγω

έλλειψης ρευστότητας από τη πλευρά του

ιδιοκτήτη, όπου ο μισθωτής ανέλαβε μεγάλο

κομμάτι από το κόστος εργασιών ανακαίνισης

με αντάλλαγμα αντίστοιχες περιόδους

μηδενικού ενοικίου.

Τα μισθώματα που αφορούν γραφειακούς

χώρους υψηλών κατασκευαστικών

προδιαγραφών σε πλεονεκτικές τοποθεσίες

(Α΄ κατηγορίας), λόγω και της μειωμένης

σχετικής προσφοράς, κατέγραψαν αυξητικές

τάσεις, ενώ αύξηση παρουσίασαν και τα

μισθώματα σε Β’ κατηγορίας σε καλής

προβολής γραφεία. Σταθερότητα των

μισθωμάτων σημειώθηκε σε χαμηλότερης

ποιότητας προδιαγραφών γραφεία (Γ΄

κατηγορίας), τα οποία χωροθετούνται κυρίως

σε πρωτεύουσες τοποθεσίες.

Κύριο χαρακτηριστικό της αγοράς

γραφειακών χώρων παραμένει η έλλειψη

κτηρίων υψηλών προδιαγραφών που να

πληρούν τις ανάγκες σύγχρονων χώρων

υποδοχής, ευέλικτης χρήσης, με ενεργειακή

αποδοτικότητα και βιοκλιματικό σχεδιασμό.

ΣΕ ΠΟΙΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΓΡΑΦΕΙΩΝ ΑΥΞΗΘΗΚΑΝ ΤΑ

ΕΝΟΙΚΙΑΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΜΑΡΚΟΓΙΑΝΝΑΚΗΣ, ΙΣΙΔΩΡΟΣ ΡΑΦΤΟΠΟΥΛΟΣ & ΣΤΕΛΛΑ ΡΑΜΟΠΟΥΛΟΥ

Το απόθεμα των γραφειακών χώρων συνεχίζει

να χαρακτηρίζεται από μεγάλο ποσοστό

κενών χώρων, το οποίο κυμαίνεται κατά μέσο

όρο μεταξύ 20%-35%. Το ποσοστό αυτό

αφορά ειδικότερα σε γραφεία παλαιότητας

που στεγάζονται σε κτήρια μικτής χρήσης

και σε δευτερεύουσες αγορές καθώς και

το ιδιαίτερα μεγάλο ποσοστό των ακινήτων

τα οποία έχουν κατασκευαστεί πριν το

1960 και η πλειοψηφία των οποίων (>80%)

χρήζουν παρεμβάσεων αποκατάστασης,

εκσυγχρονισμού και βελτίωσης της

λειτουργικότητας και της ενεργειακής

τους απόδοσης. Εξαίρεση αποτελούν οι

γραφειακοί χώρων Α’ κατηγορίας που

βρίσκονται σε τοποθεσίες πρώτης προβολής

για τους οποίους, για το 1ο τρίμηνο του

2018 το ποσοστό κενότητας δεν ξεπερνάει

το 10%.

Οι αποδόσεις

Οι μικτές επενδυτικές αποδόσεις των

γραφειακών χώρων Α’ κατηγορίας στα

τέλη του 2017 και εώς το 2ο τρίμηνο του

κυμάνθηκαν μεταξύ 7%-7.5%, σε περιοχές

υψηλής προβολής, συμπιεσμένες κατα

μία εκατοστιαία μονάδα περίπου από το

προηγούμενο έτος. Οι αντίστοιχες αποδόσεις

7-8 χρόνια πριν κυμαίνονταν μεταξύ 6.5%-

7,0% με το ιστορικό χαμηλό (5,5%-6,0%) να

σημειώνεται κατά τη διετία 2006-2007.

Πώς διαμορφώνονται τα μισθώματα

Με βάση τα στοιχεία της Arbitrage RE,

η ζήτηση γραφειακών χώρων εντός του

2017 και ως και το 2ο τρίμηνο του 2018

αφορούσε κυρίως επιφάνειες μεταξύ 300μ2

και 1.500μ² περίπου. Το κέντρο της Αθήνας

(CBD), ο άξονας της Λ. Κηφισίας και το

νότιο μέρος της Λεωφόρου Συγγρού ήταν οι

βασικές περιοχές στις οποίες συγκεντρώθηκε

το μεγαλύτερο μισθωτικό ενδιαφέρον

για γραφειακούς χώρους καλής κυρίως

ποιότητας κατασκευής.

Κατά το 2017 και το 2ο τρίμηνο του 2018 τα

μισθώματα σε γραφεία Α΄ και Β’ κατηγορίας

σημείωσαν αύξηση και κυμάνθηκαν κατά

μέσο όρο μεταξύ €16 - €21/μ²/μήνα και €8

- €14/μ²/μήνα αντίστοιχα, ενώ στα γραφεία

Γ΄ τάξεως οι αντίστοιχες τιμές παρέμειναν

σταθερές και μεταξύ €6 - €9/μ²/μήνα

περίπου. Σημειώνεται ότι οι παραπάνω τάσεις

αύξησης και σταθεροποίησης αποτελούν μία

παρατηρήσιμη διαφοροποίηση σε σχέση με

τα τελευταία έτη κατά τα οποία τα μισθώματα

των γραφειακών χώρων είχαν καταγράψει

μείωση εώς και 50% σε σχέση με την προ

οικονομικής κρίσης περίοδο (πριν το 2009).

Ο κ. Μαρκογιαννάκης είναι Head

of Valuation & Advisory, ο κ.

Ραφτόπουλος είναι Senior Associ-

ate, Agency & Brokerage και η κα

Ραμοπούλου είναι Analyst, Market

Research στην εταιρεία Arbitrage

Real Estate Advisors.

Στο παραπάνω διάγραμμα παρουσιάζεται συνοπτικά η διακύμανση των μισθωμάτων ανά περιοχή.

54 55

Τα τελευταία δύο χρόνια οι επιδόσεις

της κτηματαγοράς έχουν βελτιωθεί,

ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας και τα

νότια προάστια, όπου μετά από συνεχή

διολίσθηση αξιών, καταγράφονται

αυξητικός ρυθμός αγοραπωλησιών και

τιμών. Στο κέντρο της Αθήνας, αγοραστές

από όλο τον κόσμο αλλά ιδιαίτερα υπήκοοι

τρίτων χωρών αγοράζουν μικρά και φθηνά

ακίνητα σε υποβαθμισμένες περιοχές και

είτε τα ανακαινίζουν με στόχο την απόκτηση

άδειας παραμονής. Είτε τα πωλούν σε

συμπατριώτες τους ή τα διαθέτουν για

βραχυχρόνια μίσθωση.

Εκτός από το κέντρο της Αθήνας, η δεύτερη

ανοδική περιοχή είναι τα νότια προάστια

όπου οι τιμές έχουν αρχίσει να αυξάνονται

εδώ και ένα χρόνο. Εκεί οι ενδιαφερόμενοι

είναι, ως επί το πλείστον, Άραβες

(Λιβανέζοι, Αιγύπτιοι, Σύριοι), Κινέζοι,

Τούρκοι, Ρώσοι, Ινδοί, με το 80% αυτών να

αγοράζει με στόχο την άδεια διαμονής. Οι

υπόλοιποι επενδύουν επειδή τους αρέσει

η Ελλάδα, είναι μια χώρα ασφαλής, με

εξαιρετικό κλίμα και οι τιμές, έναντι των

ευρωπαϊκών κρατών, είναι πολύ λογικές.

Η τρίτη περιοχή ενδιαφέροντος είναι τα

βόρεια προάστια και αυτό επειδή οι υψηλές

τιμές των νοτίων προαστίων σε συνδυασμό

με την μη εύρεση καλών ακινήτων, στις

περιοχές όπου η ζήτηση έχει επανέλθει,

προσελκύουν ενδιαφέρον για τις συνοικίες

της Βόρειας Αττικής (Μαρούσι, Κηφισιά,

Ερυθραία, Δροσιά, Άνοιξη).

«Η υπέρμετρη όμως, φορολογία, που παραμένει κυρίαρχη, τροφοδοτεί τις ανησυχίες των Ελλήνων ιδιοκτητών, πολλοί από τους οποίους αναγκάζονται να πωλούν σε χαμηλές τιμές»Εκτιμώ ότι η ζήτηση θα συνεχίσει να

αυξάνεται. Οι τιμές σε πολλές περιοχές

είναι χαμηλότερες και από το κόστος

κατασκευής, ο φόρος μεταβίβασης είναι

3% από 10% παλαιότερα και η Ελλάδα

εμφανίζει συνεχή ρεκόρ αφίξεων. Γι’ αυτό

σε πολλά νησιά έχει εκδηλωθεί έντονο

ενδιαφέρον όχι μόνο για αγοραπωλησίες

εξοχικών κατοικιών αλλά και για

ξενοδοχεία.

Η υπέρμετρη όμως, φορολογία, που

παραμένει κυρίαρχη, τροφοδοτεί τις

ανησυχίες των Ελλήνων ιδιοκτητών, πολλοί

από τους οποίους αναγκάζονται να πωλούν

σε χαμηλές τιμές. Επιπλέον, για ορισμένους

με χαμηλό εισόδημα, η αγορά κατοικίας

είναι άπιαστο όνειρο, ενώ άλλοι, ελλείψει

εναλλακτικής λύσης, χάνουν το σπίτι τους

μέσω της ταχύτατης διαδικασίας των

ηλεκτρονικών πλειστηριασμών.

Η Ομοσπονδία Μεσιτών Ελλάδος έχει

κρούσει τον κώδωνα για την επικείμενη

θύελλα κοινωνικών αντιδράσεων λόγω των

πλειστηριασμών. Έχει δε προτείνει λύσεις

αλλά δυστυχώς τα ώτα των αρμοδίων δεν

έχουν υπάρξει ευήκοα.

Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΥΡΙΖΕΙ ΕΠΙΤΕΛΟΥΣ

ΣΕΛΙΔΑΓΙΑΝΝΗΣ ΡΕΒΥΘΗΣ

Ιδρυτής & Διευθύνων Σύμβουλος, Revithis & Partners Group

Ο κ. Ρεβύθης είναι ο διευθύνων

σύμβουλος της εταιρείας Revithis &

Partners την οποία ίδρυσε το 1989.

56 57

Στην Ελλάδα δεν έχει επινοηθεί ακόμη ο

όρος που θα περιγράψει τον τομέα δικαίου

που στην αγγλική ονομάζεται «real es-

tate». Ένας δικηγόρος που ασχολείται με

ακίνητα, κατά κοινή αντίληψη ασχολείται με

τον έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας στο πλαίσιο

μιας αγοραπωλησίας και μέχρι εκεί. Συχνά

δε, υπάρχει η παρανόηση ότι ο δικηγόρος

ασχολείται και με τη μεσιτεία. Η αντίληψη

όμως αυτή είναι εντελώς εσφαλμένη.

«Οι ανάγκες μιας συναλλαγής ξεπερνούν τον αυτονόητο έλεγχο της νομικής και πραγματικής κατάστασης μίας ιδιοκτησίας»Οι ανάγκες μιας συναλλαγής που αφορά

στο ακίνητο ξεπερνούν τον αυτονόητο

έλεγχο της νομικής και πραγματικής/

τεχνικής κατάστασης του ακινήτου. Στις

σύγχρονες συναλλαγές, η συνδρομή

του δικηγόρου ξεκινά ήδη από το στάδιο

των διαπραγματεύσεων προκειμένου,

σε συνθήκες έντονου ανταγωνισμού

και ασφυκτικών χρονοδιαγραμμάτων, να

εκτιμηθούν τα νομικά ζητήματα που τίθενται

καθώς και οι δυνατότητες εκμετάλλευσης

του ακινήτου ώστε να εξασφαλιστεί το

κατάλληλο νομικό πλαίσιο για το κλείσιμο

της συμφωνίας.

Στη συνέχεια ακολουθεί απαραίτητα ο

νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου

(πχ. έλεγχος τίτλων, πολεοδομική κατάσταση,

φορολογικές υποχρεώσεις του πωλητή που

βαρύνουν εις ολόκληρον και τον αγοραστή,

χρήσεις γης, θέματα δασικής νομοθεσίας,

αρχαιολογίας, χάραξης αιγιαλού,

παραμεθορίων περιοχών) και η συνδρομή για

την κατάρτιση της σύμβασης. Τα παραπάνω

περιπλέκονται στην περίπτωση επενδύσεων

που αφορούν σε χαρτοφυλάκια πολλαπλών

και διαφορετικής φύσεως ακινήτων (πχ.

REOs, NPLs) ή σε συναλλαγές με εταιρείες

που τελούν υπό καθεστώς εξυγίανσης/

αναδιοργάνωσης. Στην περίπτωση δε που η

αγορά του ακινήτου πραγματοποιηθεί μέσω

της αγοράς μετοχών ή εταιρικών μεριδίων

εταιρικού σχήματος που κατέχει το ακίνητο, οι

ανάγκες του διαγνωστικού ελέγχου (due dili-

gence) επεκτείνονται στο νομικό, φορολογικό

και λογιστικό έλεγχο της εταιρείας και φυσικά

στην κατάρτιση της σύμβασης μεταβίβασης

των μετοχών.

Παράλληλα, άκρως αναγκαία αλλά ίσως

όχι τόσο αυτονόητη είναι η συνδρομή

του δικηγόρου-φορολογικού συμβούλου,

ο οποίος αξιολογώντας το προφίλ του

αγοραστή και τους επενδυτικούς στόχους

θα προτείνει εναλλακτικά σχήματα για την

απόκτηση του ακινήτου και επιχειρηματικά

μοντέλα για την εκμετάλλευση του με σκοπό

τη βέλτιστη φορολογική μεταχείριση του

επενδυτή κατά την απόκτηση, την κατοχή

και τη μεταγενέστερη ρευστοποίηση του

ακινήτου. Επίσης, αν επιλεγεί εταιρικό σχήμα

για την απόκτηση του ακινήτου απαιτείται

νομική συμβουλή ως προς τα διαθέσιμα

εναλλακτικά εταιρικά σχήματα, τη σύσταση

της κατάλληλης εταιρείας, και την υποστήριξη

σε εταιρικό και λογιστικό επίπεδο καθ΄όλη τη

διάρκειά ζωής της.

ΣΟΒΑΡΗ ΝΟΜΙΚΗ ΥΠΟΘΕΣΗ Η ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΟ

ΜΑΡΙΝΑ ΑΛΛΑΜΑΝΗ & ΣΟΝΙΑ ΜΕΛΕΓΟΥ

Η κα Αλλαμανή είναι εταίρος,

Real Estate Tax και η κα. Μέλεγου

Εταίρος, Real Estate της

Zepos & Yannopoulos.

58 59

Είναι γεγονός ότι η κινητικότητα στις μισθώσεις

αποθηκευτικών χώρων στην ευρύτερη

περιοχή της Αθήνας ξεπέρασε όλους τους

άλλους τομείς των επαγγελματικών ακινήτων

το πρώτο εξάμηνο του 2018. Η συνολική

καταγεγραμμένη απορρόφηση εκτιμάται σε

156.516 τμ, σημειώνοντας αύξηση 97% σε

σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2017.

Από την άλλη πλευρά, προς το τέλος

του 2017 και κατά το πρώτο εξάμηνο

του 2018, και μετά από μια οκταετία

απραξίας, παρατηρήθηκε μία σταδιακή,

αν και περιορισμένη, επαναφορά των

κατασκευαστών logistics, με προσθήκη γύρω

στα 60.000 τμ στην περιοχή του Θριασίου

μέσα στο 2018 – αντανακλώντας την κάποια

βελτίωση των συνθηκών της οικονομίας αλλά

και ανταποκρινόμενη στην έντονη μισθωτική

δραστηριότητα.

Η πλειονότητα των μισθωτικών συναλλαγών

στο λεκανοπέδιο αφορά την περιοχή

του Θριάσιου (59% της συνολικής

απορρόφησης), κυρίως λόγω (α) της μικρής

σχετικά απόστασης που το χωρίζει από το

κέντρο της πόλης, (β) της συνεχιζόμενης

στροφής των επιχειρήσεων σε υπηρεσίες

3PL και (γ) των επιχειρηματικών στόχων

εξυγίανσης και περικοπής κόστους που

ευνοούν τις μεγαλύτερες εγκαταστάσεις.

Πράγματι, το μερίδιο των 3PL αυξήθηκε

σταθερά τα τελευταία χρόνια και κυμαίνεται

γύρω στο 52% σήμερα.

«Από πλευράς γεωγραφικής κατανομής εντός του λεκανοπεδίου, το Θριάσιο διατηρεί τη θέση του ως η πιο δημοφιλής περιοχή»Παρατηρούμε λοιπόν ότι από πλευράς

γεωγραφικής κατανομής εντός του

λεκανοπεδίου, το Θριάσιο διατηρεί τη θέση

του ως η πιο δημοφιλής περιοχή (ειδικά για

logistics κατηγορίας Α), με τα Οινόφυτα να

απέχουν αρκετά σε προτίμηση. Αξιοσημείωτη,

όμως, είναι και η αναζωογόνηση της ζήτησης

για αποθηκευτικούς χώρους στην περιφέρεια

του κέντρου της Αθήνας (νότια και δυτικά),

αντανακλώντας κυρίως την αυξανόμενη

δραστηριότητα των ηλεκτρονικών

καταστημάτων (e-shops) αλλά και αυτή των

παραγγελιών ξενοδοχείων.

Ο κλάδος των logistics άργησε να κάνει

την εμφάνισή του στα χαρτοφυλάκια των

θεσμικών επενδυτών, με πρώτη τέτοια κίνηση

να καταγράφεται το 2014. Η έλλειψη

κατάλληλου προϊόντος καθυστέρησε την

επόμενη θεσμική κίνηση που έγινε το 2017.

Σήμερα, το αγοραστικό ενδιαφέρον τόσο από

θεσμικούς όσο και από ιδιώτες επενδυτές,

Έλληνες και ξένους, βλέπουμε να συνεχίζεται

αμείωτο, με τη ζήτηση να υπερβαίνει την

προσφορά και τις αποδόσεις (initial yields)

να κυμαίνονται μεταξύ € 9,25 – 9,75%.

ΑΜΕΙΩΤΟ ΤΟ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝ ΓΙΑ ΧΩΡΟΥΣ LOGISTICS

ΔΙΚΑ ΑΓΑΠΗΤΙΔΟΥ Γενική Διευθύντρια, Αθηναϊκή Οικονομική - JLL

Η κα. Αγαπητίδου είναι ιδρυτικό

μέλος της Ελληνικής Επιτροπής

του ICSC (International Council of

Shopping Centres) και μέλος του

ελληνικού τμήματος RICS (Royal

Institution of Chartered Surveyors).

60 61

Ο μύθος της στασιμότητας των επενδύσεων στη

χώρα μας μπορεί και πρέπει να καταρριφθεί.

Εκτός από επενδύσεις σε άλλους τομείς, όπως

τις υποδομές και την ενέργεια, οι επενδύσεις

σε ακίνητα προχωρούν με βήματα εντατικά και

υπολογίσιμα.

Ακόμη και μέσα στον ευρύτερο δημόσιο

τομέα, με την τεράστια γραφειοκρατία και τις

δυσκολίες, φαίνεται ότι όπου υπάρχει θέληση

και αποφασιστικότητα, υπάρχει και η λύση.

Σηκώνοντας τα χέρια ψηλά, δεν προχωράς

μπροστά, δεν ωθείσαι στην εξεύρεση λύσης.

Το Ελληνικό Δημόσιο έχει συνηθίσει εδώ

και δεκαετίες να οχυρώνεται πίσω από την

στασιμότητα και την αδιαφορία, πίσω από

δαιδαλώδεις διαδικασίες, αναθέσεις χωρίς

παραδοτέα, έργα που έχουν μπει στα συρτάρια,

με μοναδικό σκοπό την τυχόν αποποίηση ευθύνης

και την ανώδυνη αλλά όμως προσωρινή διέξοδο

από το πρόβλημα. Σήμερα αυτή η αντίληψη

αρχίζει και ανατρέπεται με σταθερά βήματα

από στελέχη που θέτουν ως προτεραιότητα

το δημόσιο συμφέρον και φέρνουν μια

νέα κουλτούρα, με σχέδια πρόληψης στην

αντιμετώπιση προβλημάτων.

Μέχρι πρότινος, αντί να λύνουμε εξαρχής όλα τα

ζητήματα – νομικά, ρυθμιστικά, περιβαλλοντικά,

πολεοδομικά, αρχαιολογικά, κακοδιαχείρησης

– αδρανούσαμε, τα μεταθέταμε χρονικά,

φέρνοντας πολλές φορές τους επενδυτές

σε αδιέξοδο Οι επιδράσεις των πρώτων

ιδιωτικοποιήσεων με τακτοποιημένα ακίνητα

είναι πλέον μετρήσιμες και υπολογίσιμες, όχι

μόνο σε νούμερα, όπως κόστη ανακαινίσεων/

τακτοποιήσεων, αριθμός εργατικού δυναμικού/

μισθοί νοικοκυριών που απασχολούνται στις

εργασίες ή στην λειτουργία μιας επένδυσης

αλλά και σε κοινωνικά μεγέθη με τοπικό

ψυχολογικό αντίκτυπο. Για παράδειγμα, η αγορά

Μοδιάνο, στα χέρια του Δημοσίου εδώ και

πολλά χρόνια είχε πλέον μετατραπεί από ένα

επιβλητικό, κυρίαρχο μνημείο της πολιτιστικής

δραστηριότητας του κέντρου της Θεσσαλονίκης,

σε ένα επικίνδυνο κτίριο - φάντασμα. Το ΤΑΙΠΕΔ

το 2017 πούλησε τη συμμετοχή του Ελ.

Δημοσίου με βασικό γνώμονα την διάσωση του

ακινήτου, την αναβίωση αυτού του ιστορικού

οικοδομήματος και την επανεκκίνηση της

εμπορικής δραστηριότητας με προέκταση στις

τοπικές κοινωνικές συνοχές της πόλης. Σήμερα

η ανακαίνιση του ακινήτου βρίσκεται σε εξέλιξη

και οι Θεσσαλονικείς περιμένουν να ξαναδούν

το χώρο γεμάτο ζωή.

Ο Αστέρας Βουλιαγμένης αποτελεί άλλη μια

ιδιωτικοποίηση όπου προ μηνών, με την έκδοση

της ΚΥΑ έγκρισης χωροθέτησης, ξεκίνησε η

ανακαίνιση της Α’ Φάσης, ύψους περί των €100

εκατ., ενώ θα ακολουθήσει και η Β’ Φάση με την

κατασκευή των κατοικιών και την αναδιαμόρφωση

της μαρίνας. Σήμερα απασχολούνται πάνω από

50 ειδικότητες (τεχνίτες, μελετητές, αρχιτέκτονες,

προμηθευτές υλικών κλπ) και το εν λόγω έργο

θα συνεχίσει για αρκετό καιρό ακόμη να

απορροφά εργατικό δυναμικό. Μάλιστα, με

την ολοκλήρωση της ανακαίνισης και έναρξης

λειτουργίας των ξενοδοχείων εκτιμάται ότι το

απασχολούμενο προσωπικό θα ξεπεράσει

τον βέλτιστο αριθμό πολυτελούς ξενοδοχείου

παγκοσμίας εμβέλειας.

«Όταν ένα περιουσιακό στοιχείο, ένα «προϊόν» είναι τακτοποιημένο και ο διαγωνισμός σωστά δομημένος, ο ανταγωνισμός λειτουργεί και πετυχαίνουμε υψηλό τίμημα»

ΜΑΚΡΥΣ Ο ΔΡΟΜΟΣ ΤΗΣ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΤΗΣ ΙΔΙΩΤΙΚΗΣ

ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΔΗΜΟΣΙΟΥΛΙΛΑ ΤΣΙΤΣΟΓΙΑΝΝΟΠΟΥΛΟΥ

MRICS, MSc, τ. Executive Director, τ. Πρόεδρος ΔΣ ΤΑΙΠΕΔ, Μέλος ΔΣ ΤΑΙΠΕΔ, Μέλος ΔΣ ΕΤΑΔ

Η ανάγκη των επενδυτών στην πρόσβαση σε

ακίνητα του δημοσίου, αλλά και παράγοντες

που σχετίζονται με την συντόμευση των

χρόνων ολοκλήρωσης διαγωνισμών και

την ευκολότερη συλλογή και ανταλλαγή

στοιχείων, ώθησαν το ΤΑΙΠΕΔ και την ΕΤΑΔ

να δημιουργήσουν και να χρησιμοποιούν

το σύγχρονο εργαλείο των ηλεκτρονικών

δημοπρασιών (e-Auction). Τα αποτελέσματα

από πλευράς εισπραττόμενων τιμημάτων

είναι εντυπωσιακά, καθώς η ηλεκτρονική

δημοπρασία είναι μια ζωντανή διαδικασία

όπου λειτουργεί ο ανταγωνισμός μεταξύ των

συμμετεχόντων. Από το 2013 έως σήμερα

έχουν διεξαχθεί πάνω από 100 ηλεκτρονικοί

διαγωνισμοί πώλησης ή μίσθωσης ακινήτων

στο ΤΑΙΠΕΔ και την ΕΤΑΔ με συνολικά

έσοδα που πλησιάζουν τα €60 εκατ. Το

συνολικό τίμημα που έχει επιτευχθεί (2013-

2017) ήταν κατά 22% υψηλότερο από το

συνολικό ύψος των τιμών εκκίνησης και

πιο εντυπωσιακό είναι ότι ήταν κατά 53%

υψηλότερο από τις αξίες που δόθηκαν από

τους αποτιμητές. Τρανή απόδειξη αποτελεί η

πώληση του απαξιωμένου ξενοδοχείου Λητώ

στη Μύκονο, αντί €17 εκατ., τιμή 2,5 φορές

πάνω από την αποτίμηση. Χαρογραφώντας τα

αποτελέσματα του e-Auction, τα περισσότερα

έσοδα έχουν έρθει από ακίνητα που

βρίσκονται στην Αττική, και ακολουθούν η

Κεντρική Μακεδονία, η Θεσσαλία, το Νότιο

Αιγαίο και η Πελοπόννησος ενώ το 1/3

του συνόλου των ακινήτων είναι οικόπεδα-

αγροτεμάχια ή μεγάλες εκτάσεις γης σε

τουριστικές περιοχές (τα λοιπά αφορούν

κτίσματα).

Παρά τον αέρα ανανέωσης και νέων

πιο ασφαλών διαδικασιών, δεν έχουν

λείψει τα ευτράπελα. Δεν ξεχνούμε τους

προπηλακισμούς του επενδυτή στην

Κασσιόπη της Κέρκυρας, τις δικαστικές

διαμάχες στην Αφάντου της Ρόδου, τις

συνεχείς επανεξετάσεις και επαναλήψεις

διαδικασιών έγκρισης επένδυσης του

Ελληνικού. Η χώρα μας δεν κερδίζει τίποτα

εάν μένει αναξιοποίητη η περιουσία της.

Αντίθετα, χρειάζεται άμεσες επενδύσεις, από

εγχώρια και ξένα κεφάλαια που θα «πέσουν»

στην αγορά, δημιουργώντας υποδομές, νέες

θέσεις εργασίας και ανάπτυξη.

Η εμπειρία μας δίδαξε ότι όταν ένα

περιουσιακό στοιχείο, ένα «προϊόν» είναι

τακτοποιημένο και ο διαγωνισμός σωστά

δομημένος, τότε ο ανταγωνισμός στην αγορά

λειτουργεί και πετυχαίνουμε υψηλό τίμημα.

Αυτή η στρατηγική εγγυάται τα μέγιστα οφέλη

από την αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας

του δημοσίου. Εγγυάται την ανάπτυξη.

Η κ. Τσιτσογιαννοπούλου διαθέτει

πολυετή εμπειρία στην αγορά

real estate, στην ανάπλαση και

χωροθέτηση μαρίνων καθώς και

στην ωρίμανση περιουσιακών

στοιχείων σε υποδομές και

μετοχικές σχέσεις προς

ιδιωτικοποίηση σε Ελλάδα,

Βαλκάνια και Νοτιοανατολική

Ευρώπη. Είναι απόφοιτος των City

University Business School, LSE και

μέλος διεθνών οργανισμών στον

τομέα των εκτιμήσεων ακινήτων.

62 63

Ο αγαπητός STEVEN LEE (1) , καθηγητής

μου στο Reading University, συνήθιζε να

μας λέει εμφατικά: ‘Valuation is much more

than a process. It is an Art. The Art of As-

sumptions’ (Η εκτίμηση είναι κάτι πολύ

περισσότερο από μια διαδικασία. Είναι

Τέχνη. Η Τέχνη των Παραδοχών). Πράγματι.

Η εκτίμηση απαιτεί μια ολιστική προσέγγιση

σε μια σειρά παραδοχών που μπορεί να

αφορούν από το ίδιο το ακίνητο μέχρι τις

οικονομικές συνθήκες που βρίσκεται η

χώρα. Ως εκτιμητές καλούμεθα καθημερινά

να ερμηνεύσουμε (άρα να Παραδεχθούμε)

συνθήκες που πιθανά να εμπλέκουν ζητήματα

νομικά, πολεοδομικά, χωρικά, κοινωνικά,

οικονομικά ή ακόμη και πολιτικά. Πρόσφατο

παράδειγμα η συμπεριφορά της αγοράς του

Λονδίνου λόγω BREXIT (2).

Η Τέχνη της εκτίμησης απαιτεί επιπρόσθετα

να ερμηνεύσουμε και να προσαρμόσουμε

συγκριτικά στοιχεία, πολλές φορές μη

ευθέως ανάλογα με το εκτιμώμενο ακίνητο.

Είναι παραδεκτό λοιπόν, αν όχι αναμενόμενο,

η διαφορετική ερμηνεία των συνθηκών

να οδηγεί πολλές φορές σε διαφορετικά

αποτελέσματα μεταξύ εκτιμητών με σαφή

επαγγελματική επάρκεια, που έχουν

ακολουθήσει ακριβώς τα ίδια εκτιμητικά

πρότυπα (RICS/IVS/EVS) και βάση εκτίμησης.

Η απόκλιση στην εκτίμηση του ίδιου ακινήτου

μεταξύ διαφορετικών εκτιμητών αποτελεί

συνηθέστερα μια πραγματικότητα σε ρηχές

αγορές ή σε συνθήκες αβεβαιότητας

(Valuation Uncertainty (3) ), παρά σε ώριμες

αγορές που βρίθουν αναλύσεων, δεικτών και

διαφάνειας.

Στην ελληνική πραγματικότητα, θα

συμπλήρωνα, ότι η εκτιμητική αποκτά

ακόμη μια επιπρόσθετη δυσκολία.

Εκείνη της συλλογής αδιαμφισβήτητων

δικαιοπραξιών. Το ιδιώνυμο της φυλής

μας, ο πολυκερματισμός της ιδιοκτησίας, ο

συναισθηματικός μανδύας που περιβάλλει

τα ακίνητα, η επαχθής φορολογία, ο θεσμός

του ‘αέρα’, το ξεπερασμένο σύστημα των

Αντικειμενικών Αξιών και η αδιαφάνεια

σχεδόν όλων των επαγγελμάτων που

σχετίζονται με την ‘οικοδομή’, είναι μερικοί

μόνο λόγοι που εξηγούν την δυσκολία

προσαρμογής της αγοράς σε συνθήκες

δημοσιοποίησης των πράξεων. Τέλος, η

απουσία Εθνικών ελεγκτικών μηχανισμών

και εποπτικών αρχών που θα μπορούν να

διαβεβαιώνουν για την επάρκεια εκτιμητή και

αποτελέσματος, αποτελεί τροχοπέδη που

αντιμετωπίζεται μονάχα με την προσωπική

τήρηση Ηθικών Κανόνων (Ethics (4) ) από

την μία, και την συνεχιζόμενη εκπαίδευση των

εκτιμητών, από την άλλη.

«Στην ελληνική πραγματικότητα η εκτιμητική αποκτά ακόμη μια επιπρόσθετη δυσκολία. Εκείνη της συλλογής αδιαμφισβήτητων δικαιοπραξιών»

(1) https://www.cass.city.ac.uk/faculties-and-re-

search/experts/stephen-lee2

(2) https://www.theguardian.com/mon-

ey/2018/oct/02/london-house-prices-stamp-

duty-brexit

(3) RICS Valuation – Global Standards 2017,

VPGA 10, Valuation Uncertainty

(4) RICS Valuation – Global Standards 2017, PS

2, Ethics

ΠΕΡΙ ΕΚΤΙΜΗΣΕΩΝ ΚΑΙ ΑΛΛΩΝ ΔΑΙΜΟΝΙΩΝ

ΓΙΑΝΝΗΣ ΞΥΛΑΣΔιευθύνων Σύμβουλος, GEOAXIS

Ο κ. Ξυλάς είναι μέλος του ΤΕΕ, του

RICS ως fellow-FRICS, της European

Real Estate Society καθώς και του

Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής.

64 65

Τι είναι το #Proptech; Μπορούμε να το

ορίσουμε ως την “εφαρμογή τεχνολογικών

λύσεων και καινοτόμων επιχειρηματικών

μοντέλων στην αγορά της ακίνητης

περιουσίας”, παραφράζοντας τον ορισμό του

Παγκόσμιου Οικονομικού Φόρουμ (2015)

για το Fintech. Αυτή τη στιγμή σε ολόκληρο

τον κόσμο, χιλιάδες άνθρωποι και κεφάλαια

δισεκατομμυρίων δολαρίων προσπαθούν

να φέρουν επανάσταση στον τρόπο που τα

ακίνητα μεταβιβάζονται, χρησιμοποιούνται

και λειτουργούν.

Το Proptech εστίασε στην αρχή, στις

κατοικίες που αποτελούν την πιο ομοιογενή,

πολυπληθή και ενεργή αγορά. Η ίδρυση το

2000 της UK Rightmove, της ηλεκτρονικής

πλατφόρμας αγγελιών για κατοικίες στο

Ηνωμένο Βασίλειο, θεωρείται ως η απαρχή

της τρέχουσας γενιάς των Proptech (Proptech

2.0). Ας μην ξεχνάμε άλλωστε ότι ο γνωστός

Spitogatos.gr ήταν η πρώτη ελληνική start-up

που “σήκωσε” χρηματοδότηση από venture

capital.

Οι πλατφόρμες αναζήτησης και προώθησης

ακινήτων παραμένουν η πολυπληθέστερη

ομάδα Proptech λύσεων (σύμφωνα με

πρόσφατη έρευνα της CBInsights), αλλά ήταν

μόνο η αρχή.

Το οικοσύστημα των Proptech εταιρειών

μπορεί να οργανωθεί σήμερα στις εξής

βασικές κατηγορίες:

‘Εξυπνα ακίνητα: τεχνολογικές λύσεις

διευκολύνουν την κατασκευή, λειτουργία και

διαχείριση των ακινήτων από το επίπεδο του

μεμονωμένου κτιρίου έως το επίπεδο της

πόλης. Τα αυτόματα συστήματα ελέγχου και

διαχείρισης των HVAC σε κτίρια αποτελούν

ένα κοινό παράδειγμα.

Οικονομία του διαμοιρασμού: ηλεκτρονικές

πλατφόρμες, όπως το Airbnb, αλλάζουν

άρδην τους παραδοσιακούς τρόπους χρήσης

των ακινήτων.

Τεχνολογίες χρηματοδότησης (FinTech):

καινοτόμες προτάσεις στοχεύουν είτε να

εκσυγχρονίσουν είτε να ανοίξουν νέους

ορίζοντες στις αγορές κεφαλαίου και στις

διαδικασίες μεταβίβασης των δικαιωμάτων

(κυριότητα, χρήση κλπ) επί των ακινήτων.

Blockchain: εν συντομία, το απόλυτο

buzzword του 2018 αποτελεί μια νέα

τεχνολογία βάσεων δεδομένων όπου τα

στοιχεία κρυπτογραφούνται και φυλάσσονται

σε αποκεντρωμένες βάσεις, οι οποίες

συνδέονται σε ένα ενιαίο δίκτυο. Ως εκ

τούτου, επιτυγχάνεται η καταγραφή και ο

ασφαλής διαμοιρασμός δεδομένων χωρίς

να παρεμβαίνουν ενδιάμεσα ή τρίτα μέρη.

Εφαρμογές Proptech που αξιοποιούν το

blockchain εγκαινιάζουν την νέα γενιά Prop-

tech (Proptech 3.0), με τις πρώτες εφαρμογές

να αφορούν “έξυπνα” μισθωτήρια συμβόλαια

και εκσυχρονισμό του Κτηματολογίου (όπου

η Σουδία να αποτελεί τον πρωτοπόρο).

Το βασικό ερώτημα όμως είναι: η συντηρητική

αγορά ακινήτων θα ενσωματώσει τις

καινοτόμες λύσεις του οικοσύστηματος

του Proptech ή θα τις κρατήσει εκτός

καθημερινής εφαρμογής ως εξωτικές

προτάσεις;

«Το Proptech εστίασε, στην αρχή, στις κατοικίες που αποτελούν την πιο ομοιογενή, πολυπληθή και ενεργή αγορά»

ΤΙ ΕΙΝΑΙ ΚΑΙ ΤΙ ΕΠΑΓΓΕΛΛΕΤΑΙ ΤΟ PROPTECH;

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΓΑΤΗΣ ΚΑΙ ΔΡ. ΦΩΤΙΟΣ ΜΟΥΖΑΚΗΣ ΝΕΟΛΗΣ

Ο κ.Κωνσταντίνος Γατής MRICS είναι Διευθύνων Σύμβουλος Property Market Technologies και Επιστημονικός Συνεργάτης Εθνικού και

Καποδιστριακού Πανεπιστημίου Αθηνών. Ο Δρ. Φώτιος Μουζάκης Νεολής είναι Επικεφαλής Frynon Research, Επιστημονικός Συνεργάτης

Εθνικού και Καποδιστριακού Πανεπιστημίου Αθηνών και Ακαδημαϊκός υπεύθυνος προγραμμάτων στην ακίνητη περιουσία e-learning ΕΚΠΑ

66 67

Σύμφωνα με το Διεθνή Σύνδεσμο για την

Διαχείριση των Εγκαταστάσεων (IFMA) το

Facility Management (FM) είναι ένας κλάδος

που περιλαμβάνει πολλαπλές ειδικότητες,

ώστε να εξασφαλίζεται η λειτουργικότητα, η

άνεση, η ασφάλεια και η αποτελεσματικότητα

του δομημένου περιβάλλοντος.

«Οι υπηρεσίες Ολοκληρωμένης Διαχείρισης Εγκαταστάσεων συμβάλουν ολοένα και περισσότερο στην στρατηγική τοποθέτηση και τις αποφάσεις των εταιριών»Σύμφωνα με το διεθνή οργανισμό

τυποποίησης (ISO) -τον Απρίλιο του 2018

εξέδωσε το ISO 41001 για το Facility

Management- πρόκειται για «οργανική

λειτουργία που ενσωματώνει ανθρώπους,

χώρο και διαδικασίες με σκοπό τη βελτίωση

της ποιότητας ζωής των ανθρώπων (χρηστών)

και της παραγωγικότητας των κυρίων

δραστηριοτήτων.

Το Facility Management καθίσταται,

πλέον, ένα εξελισσόμενο μίγμα υποδομών,

υπηρεσιών και μορφής επικοινωνίας

μεταξύ των εμπλεκόμενων έτσι ώστε να

προσαρμόζεται στις ανάγκες και προσδοκίες

του κάθε πελάτη & οργανισμού ξεπερνώντας

την έννοια ενός απλού υπολογισμού

εξοικονόμησης πόρων που προκύπτουν.

Η μετατόπιση που παρουσιάζεται στον

κλάδο αφορά στην εστίαση από την απλή

ανάθεση σε τρίτους στην σωστή ανάθεση

σε τρίτους “right-sourcing”. Το right-sourcing

προχωράει ένα βήμα πέρα από το outsourc-

ing, διασφαλίζοντας ότι κάθε επιχειρησιακή

λειτουργία προσφέρει τη μέγιστη αξία προς

τον οργανισμό, βάσει όχι μόνον του κόστους,

αλλά περισσότερο της ποιότητας και της

σκοπιμότητας. Αν αναλογιστεί κανείς ότι η

έννοια του Life Cycle Cost Analysis παίζει

πλέον σημαντικό ρόλο στις επιχειρηματικές

αποφάσεις η λήψη ορθών αποφάσεων στα

θέματα λειτουργίας των εγκαταστάσεων και

των χαρτοφυλακίων απαιτεί την λήψη ειδικών

υπηρεσιών Facility Management.

Τελευταίες ευρωπαϊκές έρευνες

δείχνουν ότι η στόχευση στην λήψη

υπηρεσιών Ολοκληρωμένης Διαχείρισης

Εγκαταστάσεων (Integrated ή Total FM) δεν

είναι πλέον μόνο στο κόστος, αλλά επίσης

στη δημιουργία αξίας στο χαρτοφυλάκιο

μέσω συγκεκριμένων στρατηγικών. Με

την πάροδο των χρόνων το FM συμβάλει

ολοένα και περισσότερο στην στρατηγική

τοποθέτηση και τις αποφάσεις των εταιριών

και ο ρόλος του facility manager εξελίσσεται

συνεχώς, ώστε πολλές φορές καλείται να

λάβει αποφάσεις όχι μόνο σε λειτουργικό

αλλά και σε στρατηγικό επίπεδο.

Το FM συμβάλλει στην διατήρηση των

πολύτιμων περιουσιακών στοιχείων μίας

επιχείρησης, όπως τα κτίρια και ο εξοπλισμός

της, έτσι ώστε όχι μόνο να ελαχιστοποιείται

το κόστος λειτουργίας τους και αθροιστικά

το συνολικό κόστος κύκλου ζωής τους, αλλά

παράλληλα να διατηρείται η απόδοσή τους

στο μέγιστο.

ΠΩΣ ΤΟ FACILITYMANAGEMENT ΜΕΙΩΝΕΙ ΤΟ

ΚΟΣΤΟΣ ΤΩΝ ΕΤΑΙΡΙΩΝΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ ΑΛΙΒΙΖΑΤΟΣ

Προέδρος, Σύνδεσμος Εταιριών Facility Management (HFMA)

Ο κ. Αλιβιζάτος είναι Γενικός

Διευθυντής της Redex Α.Ε., εταιρίας

του Ομίλου Κοπελούζου.

68 69

Ευχαριστούμε για την υποστήριξη

ΜΕΓΑΛΟΙ ΧΟΡΗΓΟΙ

ΧΟΡΗΓΟΙ

70 71

ΥΠΟΣΤΗΡΙΚΤΕΣ

ΜΕ ΤΗΝ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗ

ΧΟΡΗΓΟI ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΑΣ

72www.prodexpo.gr

Καρνεάδου 9, Αθήνα T: +30 210 72 89 000

E: info@tsomokos.gr www.tsomokos.gr

SYMEON G. TSOMOKOS S.A.

Corporate Communications