instituto invaf

HACIA UNA TASACIN CIENTFICA METROLGICA NORMALIZADA Y FORMALIZADA ISO

Ingeniero Fernando Acurio & Doctor Eduardo Magnou

ignoranti, quem portum petat, nullus suus ventus est

Sinopsis del contenido:

METROLOGA Y OTRAS CIENCIAS DE ENCUADRE. Dualidad aristotlica de la realidad: esttica (o en acto, ) y dinmica (o en potencia, ). Aplicabilidad en la ciencia positiva. Epistemologa de la tasacin. El paradigma metrolgico y su aplicabilidad en tasaciones. Escuelas de tasacin: cabalstica, determinstica y metrolgica. Economa y tasacin: la primera explica y la segunda slo mide. No confundir fundamentos del valor con fundamentos de la medicin del valor. Escuelas econmicas: equilibrio general, economtrica y austraca. Normalizacin. Red internacional de normalizacin tcnica ISO. Normas IRAM-ISO de tasacin. Formalizacin.

MAGNITUD. Bien como universalidad objeto (material o inmaterial) - derecho - mercado moneda. Magnitudes indicativas del valor: precio, costo (precio de los insumos), beneficio (precio de los frutos). Precios potenciales. Unicidad de los precios potenciales. Unidad de medida de los precios potenciales.

MEDIDA. Resultado de una tasacin. Valor ms probable. Incertidumbre. Confianza. Tendencia. Valor utilizable.

MATEMTICA. Parmetros estadsticos: promedio, desvo, esperanza matemtica. Clculo matricial. Funcin aproximadora de valor. Variables regionalizadas. Crigeo. Anlisis factorial y anlisis discriminante.

MEDICIN. Tasar: medir el precio potencial de una universalidad derecho-objeto-mercado-moneda (bien). Medicin indirecta: caractersticas y modelizacin. Operativa de tasacin: relevamiento (informacin), clculo, interpretacin. Relevamiento: datos y antecedentes; semejanza. Slo los mercados actuales pueden proporcionar datos utilizables en tasaciones. Falacia de las tasaciones de no mercado. Caractersticas importantes (capitulares) del bien y cmo relevarlas correctamente: tipo de mercado, momento, tipo de derecho, tipo de objeto (material o inmaterial), aptitud cualitativa del objeto, aptitud cuantitativa del objeto, estado del objeto, ubicacin del objeto. Tipos de mercados ms importantes: comprador-vendedor; oferta-realizacin; normal-liquidacin; inmediato-diferido. Fuentes; confiabilidad de una fuente. Relevamiento cualitativo, cuantitativo (ordinal y cardinal) y cuantipificado. Encuestas. Tablas y grficos. Trucos profesionales. La intuicin. Elementos de apoyo y como utilizarlos: mquinas fotogrficas, fotos areas, estereoscopio, planos, mapas, grabador, computadora, telfono, celular, brjula, cinta mtrica, podmetro, nivel, plancheta, teodolito, telurmetro, higrmetro, &. Patologa de edificios. Clculo. Asimilacin externa, interna y mixta. Planteo matricial. Escalas cualitativas - cuantitativas ordinales tipo Mercalli. Planillas y programas de clculo. Planilla universal de clculo IRAM-ISO. Planilla universal de relevamiento y de clculo CTTA. Planillas activas Magnou (PAM). El algoritmo manual ha muerto. Nocividad de los coeficientes cabalsticos. La incidencia mutua relevamiento-clculo.

MISCELNEA. El informe de tasacin segn el nivel de conocimientos del destinatario. Tener razn, demostrar que se tiene razn y lograr que le den la razn. Poder probatorio de la tasacin cientfica. Como utilizar el valor ms probable, la incertidumbre, la confianza, la tendencia y el valor utilizable (y asesorar al cliente para ello) en la profesin inmobiliaria. Tasacin y calidad. Tasaciones y normalizacin. Distintas normativas: sus caractersticas, ventajas y desventajas. Influencia de la deontologa sobre la calidad de la tasacin. El desempeo del tasador en actuaciones judiciales, administrativas y particulares. Honorarios. Estrategias y tcticas para su fijacin y cobro. Auditora de tasaciones. Las tasaciones revisadas y discutidas pblicamente. El revisor. El tasador y su empresa de tasacin: gestin y calidad. Publicidad. Capacitacin continua. Bibliografa y foros.


Antes de entrar en el desarrollo de los contenidos previstos para este ensayo permtasenos una consideracin preliminar mediante un smil didctico. Los tasadores son como las computadoras: a) Tienen botones y luces. Los botones son los que rigen el accionar (por ejemplo el activador de maysculas) y las luces las que advierten sobre posibles peligros de esa accin (por ejemplo la que se enciende cuando activamos maysculas, con lo cual se puede entorpecer una clave). b) Tienen hardware, software y virus. En los tasadores el hardware es la teora (fundamentos) y el software son las tcnicas (a veces llamadas mtodos), todas las cuales pueden perder gran parte de su eficiencia, y aun anularse, por la presencia de los virus. Tanto el hardware (teora) como el software (tcnicas) pueden estar parcialmente desactualizados. Los virus son los fundamentos y los mtodos errneos, que pueden ya estar incorporados o agregarse durante el desempeo profesional, a veces inadvertidamente. Los antivirus son los eventos de capacitacin permanente (clnicas, talleres, lectura de bibliografa, &) que debieran ser sistemticamente empleados por el profesional tasador. En consecuencia lo que este ensayo se propone es actualizar teora y tcnicas y desvirusar a fondo.

1 METROLOGA Y OTRAS CIENCIAS DE ENCUADRE

1,1 Dualidad aristotlica de la realidad: esttica (o en acto, ) y dinmica (o en potencia, ) Si nos remontamos en los fundamentos tericos hasta la metafsica aristotlica no es en un afn de ornamentacin cultural sino porque la tasacin, actividad que estudia lo que es y no lo que debe

ser, requiere inevitablemente un anclaje con la realidad. Negar la existencia de una realidad potencial (o dinmica), tan realidad como la realidad esttica (o en acto) es ingresar en un tembladeral intelectual del cual resulta muy difcil salir. Desconocer la existencia de estas dos facetas de la realidad es empobrecer nuestro conocimiento de la misma.

1,2 Aplicabilidad en la ciencia positiva No es una inquietante novedad lo que estamos proponiendo como fundamento ltimo de nuestra actividad; la aceptacin de la realidad potencial y la posibilidad de estudiarla con los mismos mtodos que la realidad en acto dominan toda la ciencia positiva. Sea el caso de un arquitecto que planea una casa antissmica, es decir una casa inserta en la realidad de un sismo potencial. La casa se planea y se construye entonces para una realidad ssmica potencial, no para una realidad no ssmica. Si se diera esta ltima no sera necesaria estructura antissmica alguna.

1,3 Epistemologa de la tasacin La epistemologa es la ciencia que se ocupa del estudio de las ciencias en su generalidad y en la relacin que existe entre ellas, con prescindencia de sus aspectos particulares. Le compete pues la clasificacin general de las ciencias y el lugar que a cada una de ellas le corresponde en dicho esquema general. Es muy importante conocer la posicin epistemolgica de cada ciencia al abordar su estudio, pues de esa ubicacin surgirn los paradigmas de encuadre dentro de las ciencias mayores y los elementos utilizables de las ciencias anexas, complementarias y auxiliares. Despreocuparse de la posicin epistemolgica de una ciencia conlleva abordar su estudio con serias carencias herramentales. Respecto de la posicin epistemolgica de la


tasacin hay tres posiciones (asumidas o no por sus partidarios): a) la tecnolgica; b) la econmica; c) la metrolgica. La posicin tecnolgica inserta la tasacin en la tecnologa: para conocer el valor de un objeto basta el estudio detallado de sus caractersticas, sin necesidad de ninguna capacitacin adicional. A su vez las posiciones econmica y metrolgica insertan la tasacin en la economa o en la metrologa, respectivamente.

1,4 El paradigma metrolgico y su aplicabilidad en tasaciones 1 Una magnitud para ser tal debe estar inequvocamente definida en su esencia y en el procedimiento para medirla. Eventualmente el procedimiento puede hacer tambin las veces de la definicin. 2 Son susceptibles de medicin las magnitudes actuales estticas y las potenciales dinmicas (actuales y potenciales con el significado aristotlico de y ). Con las magnitudes potenciales se trabaja proyectando la realidad actual en la realidad potencial. 3 El patrn de medida es convencionalmente invariante por relativismo referencial. 4 Si la magnitud es variable, su tendencia forma parte de la medida. 5 Hay magnitudes susceptibles de medicin por comparacin directa con el patrn de medida. 6 Las magnitudes que no admiten (o en las cuales no conviene) medicin directa son susceptibles de medicin indirecta, por comparacin entre caractersticas importantes y modelizacin. 7 El verdadero valor es inaccesible por indeterminacin tanto para las magnitudes medidas por medicin directa cuanto por medicin indirecta (se exceptan las mediciones por conteo en las cuales el mdulo de conteo es mayor que el mdulo de incertidumbre).

8 La reiteracin de mediciones produce una dispersin de medidas. 9 El promedio aritmtico de la dispersin de medidas es el valor ms probable. 10 La incertidumbre relativa de una medida para una confianza dada es el desvo estndar muestral relativo multiplicado por la variable de Student modificada (la cual depende de la confianza y del tamao de la muestra). Todos y cada uno de los diez puntos del paradigma anterior son de plena aplicacin en tasaciones.

1,5 Escuelas de tasacin: cabalstica, determinstica y metrolgica Es importante asumir que la existencia de escuelas constituye el motor del progreso cientfico, pues ste resulta precisamente de la interaccin competitiva entre las mismas. Adems, conocer las caractersticas distintivas de cada escuela proporciona fundamentos muy tiles para avalar un comportamiento racional en el ejercicio profesional. Bueno es recordar que, segn un esquema epistemolgico debido a Lakatos, una escuela se caracteriza por un ncleo de hiptesis que una heurstica negativa impide cuestionar y un cinturn protector de hiptesis auxiliares que pueden modificarse segn una heurstica positiva. Hay adems subescuelas que tienen una parte del ncleo central en comn. Las escuelas de tasacin hoy vigentes son tres: a) cabalstica. b) determinstica. c) metrolgica. La escuela cabalstica, como su nombre lo indica (del hebreo pronunciado cabal, recibir) hace de la tradicin el fundamento esencial; es por tanto profundamente emprica (de griego , que se rige por la experiencia). Los mtodos vlidos son los que se vienen usando y una heurstica negativa clausura cualquier posibilidad siquiera de indagar acerca de sus fundamentos, como no sea el de la ya sealada


caracterstica de ser los que se usan. De esta manera su bibliografa consiste en una reiterada y sistemtica copia de obras anteriores, a veces deformando nombres y expresiones numricas por mala copia. Pertenece a esta escuela la clsica divisin trinitaria de mtodos: comparacin, costo y renta. La escuela determinstica es subsidiaria de la postura economtrica walrasiana en economa: el valor est determinado por variables que lo rigen segn una funcin matemtica nica, explcita y simple, no interviniendo en ella el libre albedro humano. La escuela metrolgica reduce la tasacin a la medicin del valor, sin adentrarse a explicar las causas del mismo, y aplica para ello los principios generales de la metrologa.

1,6 Economa y tasacin: la primera explica y la segunda slo mide Aunque son innegables las vinculaciones entre la tasacin y la economa, se trata de dos actividades cientficas claramente diferenciadas, en sus objetivos y en su metodologa. La economa se encuadra epistemolgicamente en la praxeologa y es por tanto una ciencia social, con presencia protagnica del libre albedro, que determina la accin humana. Entre otros tpicos explica la causa del valor de los bienes. La tasacin encuadra epistemolgicamente en la metrologa y es una ciencia exacta (por la presencia fundamental que tiene el clculo en ella).

1,7 No confundir fundamentos del valor con fundamentos de la medicin del valor Es frecuente considerar que se fundamenta una tasacin cuando se explican las causas del valor medido, pero ello constituye un error. Tal explicacin gentica no es ni necesaria ni suficiente. La correcta fundamentacin de una tasacin viene dada por la explicacin detallada de cmo se produjo la medicin.

1,8 Escuelas econmicas: equilibrio general,

economtrica y austraca Hay hoy en da tres escuelas econmicas presentes en el mundo acadmico: del equilibrio general, economtrica y austraca. De las tres, aqulla que es ms prolija en la teora del valor y del precio es la llamada austraca. Sus postulados fundamentales estn sistemticamente desarrollados en el libro Human action de Ludwig von Mises.

1,9 Normalizacin Si tuviremos que definir la normalizacin tcnica en dos palabras diramos explicitacin consensuada. Debe distinguirse esta normalizacin de explicitacin y encuadre de cualquier normativa de tipo operativo y que generalmente es coercitiva.

1,10 Red internacional de normalizacin tcnica ISO Es la ms prestigiosa, completa y eficiente red mundial de normalizacin tcnica. Constituida por organismos nacionales de normalizacin (por ejemplo INEN en Ecuador e IRAM en La Argentina), admite a su vez agrupamientos regionales (por ejemplo COPANT Comisin Panamericana de Normas Tcnicas). Las Normas ISO son una explicitacin consensuada, omnitemticas, omnigeogrficas, omnilingsticas, omnitemporales, participativas, voluntarias, neutrales, cientficas, eclcticas, prestigiosas, coherentes, semioficiales, certificables, accesibles, controlables.

1,11 Normas IRAM-ISO de tasacin En el mbito de IRAM (Instituto Argentino de Normalizacin y Certificacin) se dictaron las siguientes Normas Argentinas de Tasacin:

34851 Vocabulario 34852 Simbologa 34853 Principios generales 34854 Planilla universal de clculo 34855 Relevamiento de los datos y del


problema 34856 Tablas y grficos cuantipificadores 34864 Bienes inmuebles en general 34869 Muros divisorios de predios (medianera)

1,12 Formalizacin Las Normas Argentinas IRAM de tasacin agregan un mrito a su funcin normalizadora: ingresan decididamente en la formalizacin, esto es en la codificacin (algo semejante a lo que ocurre en matemtica y en qumica). Y lo hacen adoptando la codifi-cacin semntica (semanticodifi-cacin), lo que enriquece el bagaje conceptual, porque al mismo tiempo que se codifica se define. La Argentina es el nico pas del mundo que ha encarado la normalizacin ISO con sentido formalizado, mediante planillas codificadas de re-levamiento y de clculo, aunque sta es una tarea formidable que recin comienza y cuya concrecin demandar grandes esfuerzos (entre ellos, los de neutralizar la accin negativa de los necios, aquejados por su pre-juiciosa pereza mental). Algunas de las ventajas de la tasacin metrolgica normalizada y formalizada son: a) supera la barrera de los idiomas nacionales; una planilla puede ser confeccionada por un finlands, pensada en finlands, y leda por un argentino en espaol (algo parecido a lo que ocurre con las frmulas matemticas y qumicas). b) exige una profundizacin de los conceptos, lo que garantiza un nivel de excelencia (real y no meramente publicitario). c) facilita la auditacin, esto es el control por un tercero de la tasacin realizada (de hecho, las planillas formalizadas tuvieron su origen en necesidades de auditacin, para la tarea de los revisores del Cuerpo Tcnico de Tasaciones). d) permite pasar del lenguaje formalizado al lenguaje habitual, trnsito hasta tal punto ms fcil en este sentido que en el inverso que una

consultora argentina desarroll un programa de computacin por el cual, llenado la planilla IRAM-ISO, se obtiene con slo apretar un botn el informe correspondiente, listo para imprimir, en diferentes niveles de complejidad y para diferentes tipos de destinatarios (judicial, administrativo, &).

2 MAGNITUD

2,1 Bien como universalidad objeto (material o inmaterial) - derecho - mercado - moneda Contra lo que opinan en los hechos algunos colegas un bien no es solamente un objeto (material o inmaterial, corporal o incorporal) sino una universalidad conformada por cuatro elementos conceptualmente inescindibles: objeto (material o inmaterial), derecho, mercado y moneda. Por tanto, el cambio de cualquiera de estos cuatro elementos determina la transformacin en un nuevo bien y en consecuencia un cambio en el valor (slo excepcionalmente podran coincidir ambos valores). El concepto de bien concebido como universalidad nace en el mundo jurdico y supone un derecho de propiedad susceptible de valor sobre el objeto (de all que comporte mercado referencial y moneda). Por tanto para que haya igualdad de bienes (no mera igualdad de objetos) debe darse la igualdad en los cuatro elementos constitutivos de la universalidad.

2,2 Magnitudes indicativas del valor: precio, costo (precio de los insumos), beneficio (precio de los frutos) El valor no es una magnitud sino un vocablo abarcativo y que por lo tanto no tiene la unicidad conceptual (de definicin) que se exige para que una magnitud sea tal: que est claramente definido en su exacto alcance. Un vocablo abarcativo que no constituye magnitud es por ejemplo el tamao, respecto del cual existen varias magnitudes que lo cuantifican: superficie, seccin, volumen, permetro, &.


De esta manera existen tres magnitudes capaces de cuantificar coherentemente el valor (econmico), con diferente grado de eficacia: precio, costo (precio de los insumos) y beneficio (precio de los frutos). Ntese que estas tres magnitudes son en s precios (conviene recordar que los precios son un fenmeno de mercado y slo de mercado y constituyen la relacin de intercambio que en ellos se produce).

2,3 Precios potenciales Precios potenciales (potencialidad aristotlica) son los que un bien tendra en determinado mercado. Puesto que en la concepcin aristotlica la realidad es dual, los mercados potenciales participan de la realidad y por lo tanto son susceptibles de medicin, lo que se realiza aplicando todos los principios de la metrologa vlidos para la realidad esttica (actual). En los hechos la medicin se produce en la realidad esttica y se proyecta en la realidad dinmica (lo que es comn a todos los estudios de la realidad dinmica que realiza la ciencia positiva).

2,4 Unicidad de los precios potenciales La unicidad del valor, por la que corri innecesariamente tanta tinta a favor y en contra, encuentra acertada solucin en el enfoque metrolgico: las magnitudes son nicas en cuanto tales pero diversas en cuanto a las circunstancias de medicin (por ejemplo temperatura, presin, sistema de referencia, &). Uno y diverso es el valor econmico, que depende de la finalidad de la tasacin en tanto sta determina el mercado referido al cual se lo mide.

2,5 Unidad de medida de los precios potenciales El tema de la unidad de medida para las magnitudes culturales, que pende como espada de Damocles esgrimida por a quienes interesa negarle confiabilidad a nuestra actividad, encuentra en el enfoque metrolgico su solucin. Ante el sofisma el valor no puede medirse

porque la unidad de medida --la moneda-- no es constante en su valor, que se traduce en el planteo qu valor tiene un euro?, la respuesta metrolgica es qu longitud tiene el metro patrn?. Forzoso es concluir que tanto para las magnitudes naturales (comnmente denominadas fsicas) como para las culturales, las unidades de medida se suponen invariantes por relativismo referencial (algo as como la superficie de la Tierra que se supone quieta para medir velocidades olmpicas).

3 MEDIDA

3,1 Resultado de una tasacin Puesto que la medicin tiene una teora general desarrollada por Gauss y por Laplace, y perfeccionada por las contribuciones de Gosset referidas a las pequeas muestras, ella resulta absolutamente aplicable a la tasacin y configura su sustento troncal. Consiste en esencia en reiterar las mediciones indirectas (por ejemplo partiendo de diferentes datos), obteniendo muestras de medidas (referidas todas a la misma magnitud, en este caso el precio actual o potencial del problema), a partir de las cuales se calcula el valor ms probable y la incertidumbre para una dada confianza. El hecho que el precio actual o potencial a medir sea variable en el tiempo obliga a agregar como elemento constituyente de la medida su tendencia, ya que no es lo mismo para predecir acontecimientos un automvil a cien kilmetros por hora frenando que un automvil a cien kilmetros por hora acelerando. El resultado de una tasacin est as constituido por cuatro elementos inescindibles: valor ms probable, incertidumbre, confianza y tendencia, absolutamente necesarios todos ellos para aplicar correctamente la tasacin obtenida y resultantes todos ellos de una misma teora y de un mismo proceso de clculo. Teora y prctica se encuentran as consubstanciadas, lo que es inevitable, porque la teora no es sino la sntesis de la prctica de la que procede y con la cual no puede discrepar; si esto ltimo ocurriere, sera


indicativo inapelable que se trata de una mala teora.

3,2 Valor ms probable El valor ms probable es, como su nombre lo indica, el valor que tiene ms probabilidad de ser el verdadero valor. Importa aclarar que en realidad cuando hablamos de probabilidad, esto es una simplificacin, pues en realidad debiremos decir densidad de probabilidad ya que, en rigor tcnico, la probabilidad de un punto de una funcin continua es cero. Adems importa aclarar tambin que esto de ms probable es una expresin ambigua, pues si las alternativas son ms de dos cabra hablar de dos tipos de mayor probabilidad: a) la mayor probabilidad frente a las dems alternativas consideradas individualmente cada una; b) la mayor probabilidad de ocurrencia de la alternativa considerada frente a su no ocurrencia, es decir frente a la probabilidad conjunta de todas las otras alternativas. En el caso del valor ms probable del resultado de una tasacin estamos slo en el primer inciso, ya que la probabilidad metrolgica es de aproximadamente 40%, contra 60 % de no ocurrencia.

3,3 Incertidumbre La incertidumbre es el segmento, simtricamente ubicado alrededor del valor ms probable en el cual se encuentra el verdadero valor con la probabilidad indicada por la confianza.

3,4 Confianza. Tendencia. Valor utilizable La confianza es la seguridad que una medida exacta (desconocida) est dentro del entorno de incertidumbre calculado estadsticamente alrededor de la medida aproximada. La tendencia es la previsible variacin inmediata (corto plazo) futura de un precio en un mercado. La mejor forma de cuantificar la tendencia es mediante la derivada de la variacin del valor con

el tiempo calculada grficamente (utilizando un espejo). En la mayora de los casos (por no decir virtualmente en todos) es el monto de los extremos del segmento de incertidumbre el que debe emplearse para resolver el problema del cliente. A ese valor (superior o inferior, segn corresponda) proponemos llamar VALOR UTILIZABLE, siendo ste el ms adecuado para representar con una cifra nica el resultado de una tasacin.

4 MATEMTICA

4,1 Parmetros estadsticos: promedio, desvo, esperanza matemtica Es muy conveniente que el tasador conozca bien tres parmetros fundamentales de la estadstica matemtica, no tanto en su aspecto algortmico cuanto conceptual. El promedio es un valor nico representativo de un conjunto de valores. Hay muchos promedios posibles y cada uno tiene sus ventajas y desventajas. De todas maneras cualquier promedio ofrece siempre menos informacin que la que ofrece el conjunto original. Entre los distintos promedios posibles est la media aritmtica, la media geomtrica, la media armnica, la mediana y la moda. Pero la teora metrolgica gaussiana est cimentada en la media aritmtica. Por tanto, sin descartar la posibilidad de edificar una nueva teora metrolgica alrededor de otros promedios distintos de la media aritmtica, debemos usar obligatoriamente sta mientras usemos la teora metrolgica gaussiana. El desvo es tambin un valor nico, pero representativo de lo que los valores individuales se apartan del promedio. Tambin hay diversos tipos de desvo, de los cuales el desvo estndar es el ms utilizado. La esperanza matemtica, que debiera ser ms utilizada en tasaciones, es la suma del monto de


todas las alternativas posibles multiplicado por su respectiva probabilidad.

4,2 Clculo matricial El clculo matricial es una herramienta muy til para el tasador porque permite simplificar notablemente los clculos y aun hacer posibles algunos que resultan virtualmente irrealizables de manera manual. Pero por aquello de que el algoritmo manual ha muerto (ver ms adelante), lo que importa no es tanto que el tasador sepa resolver matrices sino plantearlas.

4,3 Funcin aproximadora de valor Para el caso concreto de la funcin aproximadora de valor se da a continuacin lo que el tasador debe plantear matricialmente en un programa de computacin tipo excel. La funcin aproximadora de valor es aqulla que satisface con una frmula matemtica (generalmente un polinomio) el valor conocido en funcin de variables tambin conocidas. Importa aclarar que al ser aproximadora no hay hiptesis determinstica, como propugnan los seguidores de esa escuela. Queda pues a salvo el libre albedro, fundamento esencial de la accin humana. La funcin aproximadora de valor tiene en general la forma: a = k + k x + k x siendo a el valor de un antecedente, los distintos k, k, k, & los coeficientes (nmeros desconocidos a calcular) y x, x, & los valores numricos (cardinales u ordinales) de las variables. Cuando tengo tantos antecedentes como variables ms uno los coeficientes k quedan unvocamente determinados. El clculo respectivo podra hacerse por lgebra convencional, pero es largo y tedioso. El lgebra matricial lo simplifica mucho ya que slo hay que cumplir con los siguientes pasos: 1 Se escriben en una planilla excel, ordenados como cuadro, todos los valores de las variables

(incluyendo 1 para el trmino independiente), y en otro cuadro los montos de los valores econmicos. 2 Se invierte la matriz de las variables activando la funcin =minversa. 3 Se multiplica esa matriz invertida por la matriz de los valores econmicos activando la funcin =mmult. Lo que resulta es la matriz de los coeficientes k.

4,4 Variables regionalizadas La teora de las variables regionalizadas parece especialmente elaborada para los tasadores de inmuebles, tanto es su aplicabilidad inmediata a esta especialidad. Consiste esencialmente en suponer que el valor en un punto es abordable desde dos enfoques concurrentes: una regularidad estructural y a la vez una aleatoriedad. De resulta de ello los valores siguen un modelo estructural en lo general, pero en lo particular admiten variaciones a veces caprichosas, slo abordables probabilsticamente.

4,5 Crigeo El crigeo es un modelo matemtico para estudiar la influencia de la ubicacin en los valores inmobiliarios, aplicando la teora de las variables regionalizadas.

4,6 Anlisis factorial y anlisis discriminante Estas dos tcnicas matemticas ofrecen interesantes posibilidades de aplicacin en tasaciones. El anlisis factorial aconseja agrupar las variables especficas en factores abstractos. stos, paradjicamente, spn las ms explicativos que las variables especficas. El anlisis discriminante permite superar deficiencias de informacin aplicando planteos probabilsticos.

5 MEDICIN

5,1 Tasar: medir el precio potencial de una universalidad derecho-objeto-mercado-


moneda (bien) Una de las ventajas del enfoque metrolgico es precisar con toda correccin cientfica el carcter de lo que medimos: es el precio potencial de una universalidad derecho-objeto-mercado-moneda (bien).

5,2 Medicin indirecta: caractersticas y modelizacin La medicin indirecta es ms la norma que la excepcin; slo un reducido nmero de magnitudes admiten medicin por comparacin directa. En la mayora de ellas se aplica la medicin indirecta, midiendo caractersticas y modelizando la manera que influyen en la magnitud a medir.

5,3 Operativa de tasacin: relevamiento (informacin), clculo, interpretacin La operativa de la tasacin puede esquematizarse en tres etapas: relevamiento, clculo e interpretacin.

5,4 Relevamiento: datos y antecedentes; semejanza El relevamiento es la obtencin de toda la informacin procesable para tasar, ya que la normativa IRAM-ISO lo define como recoleccin tcnica sistemtica de informacin. La distincin entre datos y antecedentes se hace atendiendo a la semejanza con el problema; antecedente es un dato que cumple el requisito de semejanza. La semejanza se cuantifica con el asimilador (o subasimilador) que indica la mayor diferencia; por razones operativas se considera el menor de entre todos los asimiladores y sus inversas.

5,5 Slo los mercados actuales pueden proporcionar datos utilizables en tasaciones La informacin que proporciona el tasador es SIEMPRE una informacin de mercado. Se parte de una informacin de mercado esttico (en acto) y se proyecta sobre el bien aunque ste no tenga mercado.

5,6 Falacia de las tasaciones de no mercado No existen tasaciones de no mercado; es como decir vida mineral.

5,7 Caractersticas importantes (capitulares) del bien y cmo relevarlas correctamente: tipo de mercado, momento, tipo de derecho, tipo de objeto (material o inmaterial), aptitud cualitativa del objeto, aptitud cuantitativa del objeto, estado del objeto, ubicacin del objeto Estos ocho temes capitulares son un ayuda memoria para estudiar la universalidad bien.

5,8 Tipos de mercados ms importantes: comprador-vendedor; oferta-realizacin; normal-liquidacin; inmediato-diferido Confirmando la independencia de la tasacin con respecto de la economa, el anlisis de mercado que hace el tasador difiere del del economista. Estos cuatro pares de alternativas son capitales en tasaciones.

5,9 Fuentes; confiabilidad de una fuente Es importante ponderar la confiabilidad de una fuente con los mecanismos tradicionales que hacen a la indagacin sobre la calidad de la informacin en general, sobre la cual hay escritas bibliotecas enteras.

5,10 Relevamiento cualitativo, cuantitativo (ordinal y cardinal) y cuantipificado Importa destacar que el relevamiento de caractersticas puede ser cualitativo, cuantitativo ordinal o cuantitativo cardinal. Es adems cuantipificado el relevamiento cardinal de una variable cuando ceteris paribus determina proporcionalmente la variacin del valor.

5,11 Encuestas Las encuestas ocupan un lugar importante en el relevamiento y sobre esta temtica tambin hay escritas bibliotecas enteras.

5,12 Tablas y grficos La informacin puede procesarse y registrarse en


forma de tablas y de grficos.

5,13 Trucos profesionales Hay todo un arsenal de trucos profesionales que escapan a la finalidad de este ensayo, por ser materia de uno de ejercicio profesional, cuya elaboracin tenemos prevista.

5,14 La intuicin Tema discutible si los hay el de la intuicin en tasaciones. Apuntemos que ninguna actividad cientfica puede prescindir de la intuicin, ni siquiera la matemtica.

5,15 Elementos de apoyo y como utilizarlos: mquinas fotogrficas, fotos areas, estereoscopio, planos, mapas, grabador, computadora, telfono, celular, brjula, cinta mtrica, podmetro, nivel. plancheta, teodolito, telurmetro, higrmetro, & En el ensayo enunciado en el punto 5,13 tenemos prevista una presentacin minuciosa de una serie de elementos de apoyo en la tarea del tasador y cmo utilizarlos.

5,16 Patologa de edificios La patologa de edificios es uno de los captulos de la ingeniera de tasacin (captulo de la ingeniera que no debe confundirse con la tasacin, que es un captulo de la metrologa) de ms utilidad para el tasador de inmuebles. Y aunque es un tema de especialista, el tasador debe tener nociones mnimas al respecto.

5,17 Clculo El clculo puede hacerse por asimilacin externa, interna y mixta.

5,18 Asimilacin externa, interna y mixta La asimilacin externa adopta sus pautas empleando distinta informacin que los antecedentes a utilizar; la interna en cambio lo hace empleando nicamente stos.

5,19 Planteo matricial El planteo matricial, como ya vimos, es una

tcnica que simplifica los clculos en muchas operaciones tiles a la tasacin.

5,20 Escalas cualitativas - cuantitativas ordinales tipo Mercalli El planteo matricial exige trabajar con nmeros, sean ordinales o cardinales. Para cuantificar lo cualitativo (uno de los temas ms difciles de la tasacin) conviene confeccionar tablas que consagran ese trnsito, como la de Mercalli para terremotos.

5,21 Planillas y programas de clculo El clculo valuatorio se ve facilitado utilizando planillas y programas de clculo.

5,22 Planilla universal de clculo IRAM-ISO Una de ellas es la planilla universal de clculo consagrada por la Norma Argentina IRAM-ISO 34854.

5,23 Planilla universal de relevamiento y de clculo CTTA Una versin ms completa, pero estrictamente compatible con la planilla anterior, es la planilla universal de relevamiento y de clculo del Cuerpo Tcnico de Tasaciones en La Argentina.

5,24 Planillas activas Magnou (PAM) Una versin didctica de planillas de clculo que atiende principalmente a lo numrico son las planillas activas Magnou (PAM). Estas planillas son un ejemplo de formalizacin y estn concebidas con un alto nivel de claridad semitica.

5,25 El algoritmo manual ha muerto No se justifican ya los clculos manuales, pero como deca el ingeniero Chandas las mquinas slo responden bien preguntas bien hechas.

5,26 Nocividad de los coeficientes cabalsticos Los coeficientes cabalsticos son altamente nocivos para la profesin valuatoria, por las siguientes razones:


a) Dan una imagen distorsionada de la actividad y de la profesin. b) Desdibujan el importante rol del tasador. c) Atentan contra una correcta percepcin de honorarios.

5,27 La incidencia mutua relevamiento-clculo Existe una incidencia mutua entre relevamiento y clculo. Si bien es cierto que el relevamiento precede al clculo, no menos cierto es que en funcin de los requerimientos de ste es que se releva. Y adems durante el clculo pueden aparecer dificultades que exijan un relevamiento complementario. Por otro lado el clculo debe muchas veces adaptarse a la informacin disponible que le brinda el relevamiento.

6 MISCELNEA

6,1 El informe de tasacin segn el nivel de conocimientos del destinatario Si la tasacin constituye una profesin socialmente til es porque proporciona una informacin que no est al alcance de cualquiera lograr. Es por lo tanto una decodificacin que debe comunicarse atendiendo al nivel de conocimientos del destinatario.

6,2 Tener razn, demostrar que se tiene razn y lograr que le den la razn El cumplimiento del rol social del tasador no debe limitarse a tener razn (hacer una tasacin correcta) sino adems a demostrar que se tiene razn y a hacerlo de manera tan contundente que logre que le den la razn.

6,3 Poder probatorio de la tasacin cientfica Las pautas de la tasacin cientfica metrolgica garantizan una tasacin correctamente realizada y proporcionan fundamentos necesarios y suficientes como para demostrarlo eficiente y eficazmente.

6,4 Como utilizar el valor ms probable, la incertidumbre, la confianza, la tendencia y el valor utilizable (y asesorar al cliente para ello) en la profesin inmobiliaria Remitimos al ya mencionado ensayo sobre ejercicio profesional.

6,5 Tasacin y calidad Es dable aplicar a una tasacin los siguientes calificativos (en principio, ello es funcin del revisor): a) Independiente, parcialmente interesada o interesada Este calificativo contempla la independencia o no de los participantes en la elaboracin de la tasacin, en los trminos previstos por el punto 4.3 de la norma IRAM 34853:1996. En el caso en que esa independencia est afectada por los motivos mencionados en la nota 5 de dicha norma IRAM, la tasacin debe ser calificada de interesada. En otros casos en que, a criterio del tasador o del revisor, se afecte la independencia de manera menos grave cabe el calificativo de parcialmente interesada. b) Normalizada o no normalizada Este calificativo contempla el adecuamiento (compatibilidad) o no a una norma, a un sistema de normas o a un reglamento de tasacin. Una norma, un sistema de normas o un reglamento es coherente cuando sus disposiciones no se contradicen entre ellas. Una norma, un sistema de normas o a un reglamento es compatible con respecto a otra norma, a otro sistema de normas o a otro reglamento cuando no hay contradiccin entre las disposiciones de ambos. No son materia de incompatibilidad: los aspectos puramente formales. los errores cientficos manifiestos en la norma, en el sistema de normas o en el reglamento de referencia. las disposiciones no coherentes de la norma, del


sistema de normas o del reglamento de referencia. La compatibilidad con el Sistema Nacional de Normas, Calidad y Certificacin viene dada por la compatibilidad con las normas dictadas por el organismo de normalizacin previsto en el Decreto PEN 1474/94. Dicho organismo, por lo menos en teora, no es permanente y actualmente cumple tales funciones --con mucha deficiencia-- el Instituto Argentino de Normalizacin IRAM. c) Completa o incompleta Este calificativo contempla la indicacin o no de todos los temes del resultado: valor ms probable, incertidumbres, moneda, tendencia, semejanza, tamao de la muestra y, si cabe, error. d) Fundada, parcialmente fundada o infundada Este calificativo contempla la indicacin de todos lo temes de la planilla (en cuanto quepan, de acuerdo con el enfoque metodolgico) y una adecuada semejanza de los antecedentes. e) Coherente o incoherente Este calificativo contempla si el resultado es consecuencia o no de los datos y del mtodo utilizados. f) Rigurosa u orientativa Este calificativo contempla la calidad de los asimiladores. g) Precisa, poco precisa o imprecisa Este calificativo contempla la magnitud creciente de la incertidumbre, aconsejando establecer el primer lmite en un 15% y el segundo en un 30%. h) Exacta, casi exacta o inexacta Este calificativo contempla la magnitud creciente del error cometido, aconsejando establecer el primer lmite en el 10% y el segundo en el 25%. i) Correcta o incorrecta Este calificativo contempla si se satisficieron o no los requerimientos establecidos por el comitente. j) Revisada o no revisada Este calificativo contempla la existencia o no de un revisor. k) Protocolizada o no protocolizada

Este calificativo contempla si la tasacin fue asentada en un protocolo.

6,6 Tasaciones y normalizacin La normalizacin en tasaciones debe reglar, por explicitacin y encuadre, el relevamiento y el clculo correspondientes y en consecuencia no debe suponer adhesin a metodologa de clculo alguna. Es sabido que en el clculo hay operaciones equivalentes y operaciones alternativas. Las primeras llevan a un nico resultado, mientras que el resultado de las segundas difiere segn el camino elegido. Para permanecer neutral ante cualquier metodologa la normalizacin puede elegir una de entre varias operaciones equivalentes pero no una de entre varias operaciones alternativas.

6,7 Distintas normativas: sus caractersticas, ventajas y desventajas Existen diversas normativas de tasacin o aplicables a ella. La ms prestigiosa, completa y eficiente red mundial de normalizacin tcnica es la ISO y resulta muy conveniente, para prestigiar nuestra profesin, que la tasacin est presente en esa red. Las normas ISO son una explicitacin consensuada y participan de las siguientes caractersticas: omnitemticas, omnigeogrficas, omnilingsticas, omnitemporales, participativas, voluntarias, neutrales, cientficas, eclcticas, prestigiosas, coherentes, semioficiales, certificables, accesibles, controlables. Cada tasador puede, por su propia cuenta y ayudado por la lista anterior, comparar la normativa ISO con normativas alternativas.

6,8 Influencia de la deontologa sobre la calidad de la tasacin Es importante asumir que la deontologa o tica profesional concurre a conformar la calidad de una tasacin.

6,9 El desempeo del tasador en actuaciones


judiciales, administrativas y particulares El desempeo del tasador se da fundamentalmente en actuaciones judiciales, administrativas y particulares. Cada una de esas modalidades tiene rasgos propios que conviene que el tasador asuma para un ms eficiente desempeo.

6,10 Honorarios El importante tema de los honorarios profesionales exige un profundo anlisis y un adecuado desarrollo. La divulgacin y empleo de tcnicas de tasacin que la simplifican indebidamente desdibuja el perfil del tasador y afecta los criterios para la percepcin de honorarios justos. La generalizada actitud de fijar los honorarios en funcin del monto de lo tasado debiera ser incluida entre las faltas de tica profesional.

6,11 Estrategias y tcticas para su fijacin y cobro stas no difieren substancialmente de las aconsejables para el cobro de cualquier deuda.

6,12 Auditora de tasaciones El control de una actividad con ribetes tan controvertidos como es la tasacin aconseja y determina la existencia de un profesional tasador con perfil especfico: el revisor.

6,13 Las tasaciones revisadas y discutidas pblicamente Siguiendo lo normado por IRAM-ISO diremos que hace a la mejor calidad de una tasacin que ella sea revisada y adems discutida en sesin pblica (IRAM 34853.3.3).

6,14 El revisor La figura del tasador revisor adquiere as una dimensin especial y configura un rol profesional especfico. En el Reglamento General de Tasaciones del Cuerpo Tcnico de Tasaciones en La Argentina se prevn tres niveles de revisin: R1: el revisor slo indica los aspectos

observables, pero sin solucionarlos. R2: el revisor corrige lo que es suponible estudiando el informe. R3: el revisor practica una nueva tasacin y revisa todos los datos.

6,15 El tasador y su empresa de tasacin: gestin y calidad El xito de la labor de un tasador depende no slo de sus aptitudes personales (innatas y adquiridas) sino de la manera cmo organice su empresa de tasacin, para lo cual debe estar capacitado al menos en los rudimentos de la gestin. Los controles de gestin que normalizan y certifican los organismos de la red ISO resultan al respecto de suma utilidad.

6,16 Publicidad La publicidad para la captacin de comitentes debe ajustarse no slo a las pautas de creatividad sino a estrictos condicionamientos ticos. La publicidad es hoy una especialidad de tan complejo desarrollo que se aconseja contratar los servicios de un profesional para atender este importante aspecto de la vida profesional.

6,17 Capacitacin continua Es esencial para un correcto desempeo profesional que el tasador prevea un plan de capacitacin continua para l y para sus colaboradores.


6,18 Bibliografa y foros La bibliografa de este ensayo es la listada en el repertorio bibliogrfico del Foro Americano de Tasaciones, al cual remitimos. Para consultarla hay que inscribirse en dicho foro utilizando una cuenta gratuita yahoo. Se ingresa a dicho repertorio activando la pgina: http://ar.groups.yahoo.com/group/foroamericanodetasaciones/database La terminologa empleada en este ensayo se adecua a lo normalizado por el Instituto Argentino de Normalizacin y Certificacin (IRAM-ISO) y por el Cuerpo Tcnico de Tasaciones en La Argentina (CTTA). Para la inteligencia de cualquier expresin conceptual que no resulte familiar al lector se le sugiere consultar la normativa IRAM-ISO y CTTA sobre la materia.

Los autores reciben complacidos los comentarios, las preguntas y las crticas que les sean dirigidos

a: [email protected]

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