ΖΟΕΖώνες Οικιστικού Ελέγχου

Δ. Κ. Μέλισσας

ΖΩΝΕΣ ΟΙΚΙΣΤΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥΖΩΝΕΣ ΟΙΚΙΣΤΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ(Ζ.Ο.Ε.)(Ζ.Ο.Ε.)

Οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) θεσπίσθηκαν με το άρθρο 29 του ν. 1337/1983, με σκοπό την ρύθμιση περιοχών εκτός σχεδίου με έντονες οικιστικές πιέσεις για χρήσεις γης. Με τις ΖΟΕ ο νομοθέτης, επεδίωξε την ανάσχεση της οικιστικής εξάπλωσης και της οικοδομικής δραστηριότητας εκτός σχεδίου, καταβάλλοντας ιδιαίτερη προσοχή στο ζήτημα των επιτρεπτών χρήσεων γης.

Δύο είδη ΖΟΕ :Δύο είδη ΖΟΕ :

α) Οι περιαστικές ΖΟΕ, Οι περιαστικές ΖΟΕ, που επιχειρούν να επιβάλουν έλεγχο της οικιστικής ανάπτυξης, δηλαδή ανάσχεση της ανοικοδόμησης περιοχών που δεν διαθέτουν σχέδιο πόλεως, αλλά υφίστανται οικιστικές πιέσεις που εκτονώνονται με τον ανορθολογικό τρόπο της εκτός σχεδίου δόμησης, επιτρεπτής στην Ελλάδα, και μάλιστα με καθεστώς ελευθερίας χρήσεων γης, και

β) Οι ΖΟΕ προστασίας Οι ΖΟΕ προστασίας , , που επιχειρούν οικιστικό έλεγχο ιδιαίτερα δραστικό και σε κάθε περίπτωση πολύ αυστηρότερο από τις προηγούμενες, διότι το πεδίο εφαρμογής συνίσταται σε εκτάσεις που χρήζουν ιδιαίτερης περιβαλλοντικής προστασίας (π.χ., περιοχές ακτών, ποταμών, λιμνών, καθώς και λιμνοθαλασσών, υγροβιότοπων που προστατεύονται από τη Συνθήκη του Ραμσάρ, κ.λπ.).

Η περιαστική ΖΟΕ, επιδιώκει να αποτρέψει τη δημιουργία περιαστικών οικισμών που αναπτύσσονται εν τοις πράγμασι με βάση τους κατά κοινή παραδοχή ατελείς περιορισμούς της εκτός σχεδίου δόμησης, οι οποίοι θα έχουν ένα δορυφορικό χαρακτήρα σε σχέση με την πόλη ή τον οικισμό, θα περισφίγγουν και θα επιβαρύνουν την πόλη, που δεν θα είναι έτοιμη να απορροφήσει τις επιβαρύνσεις ενός απρόβλεπτου περιαστικού πληθυσμού και κυρίως δεν θα μπορεί να επεκταθεί και να αναπτυχθεί βιώσιμα.

Το ιδιαίτερο χαρακτηριστικό γνώρισμα της ΖΟΕ προστασίας είναι η γειτνίαση με ευπαθές οικοσύστημα, το οποίο χρήζει ανάδειξης και προστασίας (π.χ. πόλεις δίπλα σε λίμνες ή λιμνοθάλασσες, οικισμοί ανεπτυγμένοι στις όχθες ποταμών ή σε κοντινή απόσταση από ευπαθή παράκτια οικοσυστήματα).

Τόσο οι περιαστικές όσο και οι ΖΟΕ προστασίας, αποτελούν θεσμό προληπτικού χαρακτήρα, αποβλέπουν στον οικιστικό έλεγχο των εκτός σχεδίου περιοχών, προς αποφυγή της αυθαίρετης ανάπτυξής τους, που προκαλεί την υποβάθμιση και καταστροφή του περιβάλλοντος και της δημιουργίας πραγματικών καταστάσεων, που δυσχεραίνει και υπονομεύει την ορθολογική χωροταξία και τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Περιεχόμενο των ρυθμίσεων ΖΟΕ

α) Δάση, γεωργική γη, αρχαιολογικοί χώροι, ρέματα

Οι ΖΟΕ δεν αποκλείεται να συμπεριλαμβάνονται ακόμη και δασικές εκτάσεις, καθώς επίσης και γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας η οποία όμως υπάγεται σε καθεστώς αυξημένης προστασίας, που επιτάσσει την διαφύλαξή της και απαγορεύει κατ’ αρχήν την μεταβολή του χαρακτήρα της.

Ειδικότερα για τα ρέματα σε περιοχές ΖΟΕ, οι ρυθμίσεις της ΖΟΕ δεν υποκαθιστούν τη νόμιμη δικαιοδοσία οριοθετήσεως των ρεμάτων, η οποία επιβάλλεται να προηγηθεί της εφαρμογής των διατάξεων που επιτρέπουν την εντός ή εκτός σχεδίου δόμηση.

β) Αρτιότητα - Απαγόρευση κατάτμησης

Βασικό περιεχόμενο των ΖΟΕ συνιστά ο καθορισμός του ορίου εμβαδού, κάτω από το οποίο δεν επιτρέπεται η κατάτμηση της γης. Οι ρυθμίσεις αυτές, αν και δεν αποκλείεται να περιλαμβάνονται σε ΖΟΕ προστασίας, προσιδιάζουν περισσότερο σε περιαστικές ΖΟΕ. Τα τέσσερα (4) στρέμματα αποτελούν το ελάχιστο κατώτατο όριο αρτιότητας σε περιοχές εντός ΖΟΕ.

γ) Χρήσεις γης

Εφόσον πρόκειται πάντοτε για περιοχές εκτός σχεδίου, ο καθορισμός των επιτρεπόμενων χρήσεων γης δεν μπορεί να διενεργείται με παραπομπή στο από 23.2.87 π.δ., αλλά με απαρίθμηση των συγκεκριμένων χρήσεων, που επιτρέπονται σε κάθε περιοχή.

Στις περιαστικές ΖΟΕ, οι θεσπιζόμενες χρήσεις πρέπει να διακρίνονται μεταξύ τους, να οριοθετούνται στον χώρο, περισσότερες δε χρήσεις στον ίδιο χώρο πρέπει να είναι συμβατές μεταξύ τους και προς τη δεσπόζουσα χρήση και να τελούν σε ισορροπία.

δ) Απομάκρυνση μη νομίμως υφιστάμενων χρήσεων

Η παραμονή στο διηνεκές απαγορευμένων χρήσεων θα οδηγούσε σε αναίρεση του προστατευτικού καθεστώτος των ΖΟΕ, κατά παράβαση του άρθρου 24 Σ., που επιτάσσει την προστασία του περιβάλλοντος από μελλοντική υποβάθμιση και την αποκατάσταση των προστατευτέων περιοχών (ΠΕ 247/03).

Αιτιολόγηση ρυθμίσεων ΖΟΕ Αιτιολόγηση ρυθμίσεων ΖΟΕ

Ο καθορισμός χρήσεων εντός ΖΟΕ πρέπει να είναι προϊόν ειδικής σχεδιάσεως, προγραμματισμού και μελέτης (ΠΕ 212/02 για ΖΟΕ Μεσογείων), Οι προτάσεις των ΖΟΕ πρέπει να θεμελιώνονται σε ειδική περιβαλλοντική ή ειδική χωροταξική μελέτη που θα εκπονηθεί για αυτό το σκοπό.

Διαδικασία οριοθέτησης των ΖΟΕΔιαδικασία οριοθέτησης των ΖΟΕ

Οι ΖΟΕ δεν συνδέονται εκ του νόμου με τα όρια ΟΤΑ, και ως εκ τούτου μπορούν να εκτείνονται και σε περισσότερους δήμους. Ωστόσο η έλλειψη της γνωμοδοτήσεως ενός δήμου ή κοινότητας, πριν από την θέσπιση της ΖΟΕ, δεν συνεπάγεται ακυρότητα της ρύθμισης της ΖΟΕ στο σύνολό της αλλά μόνο στο τμήμα που υπάγεται στα διοικητικά όρια του αυτού του δήμου.

ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ Ζ.Ο.Ε.• Με Προεδρικά ΔιατάγματαΜε Προεδρικά Διατάγματα

Ορίζονται οι πόλεις και οικισμοί γύρω από τα όρια των οποίων καθορίζεται Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.).

καθορίζεται το πλάτος των Ζ.Ο.Ε. σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση οικισμού ή θέσης του ή προσδιορίζονται τα όρια της Ζ.Ο.Ε. σε χάρτη κατάλληλης κλίμακας που δημοσιεύεται με σμίκρυνση μαζί με το Π.Δ/γμα. Το πλάτος της Ζ.Ο.Ε. υπολογίζεται από τα αντίστοιχα ακραία όρια του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή του οικισμού προ του 1923.

καθορίζονται κατά τη συγκεκριμένη περίπτωση οι όροι και περιορισμοί χρήσεως γης ή άλλοι όροι και περιορισμοί, που επιβάλλονται μέσα στις Ζ.Ο.Ε. και ιδιαίτερα το όριο εμβαδού κάτω από το οποίο δεν επιτρέπεται η κατάτμηση της γης

• Οι περιοχές γύρω από πόλεις ή οικισμούς για τις οποίες

απαιτείται έλεγχος και περιορισμός της οικιστικής εξάπλωσης, συμπεριλαμβανομένων και των περιοχών που καθορίστηκαν ως ζώνες οικιστικού ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 29 του ν. 1337/1983, καθορίζονται με το Γ.Π.Σ (αρ. 4 § 3 Ν. 2508/1997)

• Αν κατά την έγκριση Γ.Π.Σ. έχουν καθορισθεί Ζ.Ο.Ε. σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 29 του ν. 1337/1983, τα όρια και οι ρυθμίσεις που τις διέπουν περιλαμβάνονται στο περιεχόμενο του Γ.Π.Σ. δυνάμενες να τροποποιηθούν για μεγαλύτερη προστασία της περιοχής(αρ. 4 § 4 εδ. β Ν. 2508/1997)

• .

Γ.Π.Σ. - Ζ.Ο.Ε.

ΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣ• Εξαιρούνται οι περιοχές Εξαιρούνται οι περιοχές - ζώνες περιαστικού ελέγχου της - ζώνες περιαστικού ελέγχου της

δόμησης γύρω από πόλεις και οικισμούς δόμησης γύρω από πόλεις και οικισμούς που δεν είναι που δεν είναι προστατευόμενες,προστατευόμενες, στο μέτρο που κρίνονται αναγκαίες και στο μέτρο που κρίνονται αναγκαίες και είναι οι μόνες κατάλληλες ή οι καταλληλότερες για είναι οι μόνες κατάλληλες ή οι καταλληλότερες για πολεοδόμηση.πολεοδόμηση. ΜέχριΜέχρι την την έγκριση της σχετικής έγκριση της σχετικής πολεοδομικής μελέτης,πολεοδομικής μελέτης, με την οποία καθορίζονται το με την οποία καθορίζονται το ρυμοτομικό σχέδιο και ο πολεοδομικός κανονισμός της ρυμοτομικό σχέδιο και ο πολεοδομικός κανονισμός της περιοχής επέκτασης, περιοχής επέκτασης, εξακολουθούν να ισχύουν οι χρήσεις εξακολουθούν να ισχύουν οι χρήσεις και οι όροι και περιορισμοί δόμησης που έχουν καθοριστεί και οι όροι και περιορισμοί δόμησης που έχουν καθοριστεί με τα προεδρικά διατάγματα των ΖΟΕ με τα προεδρικά διατάγματα των ΖΟΕ (αρ. 4 § 4 εδ. γ Ν. (αρ. 4 § 4 εδ. γ Ν. 2508/1997 όπως προστέθηκε με το αρ. 62 § 5 του 2508/1997 όπως προστέθηκε με το αρ. 62 § 5 του Ν.4042/2012).Ν.4042/2012).