Οι κύκλοι των αγορών ακινήτων:μετά την κρίση

Κοσμάς ΘεοδωρίδηςERA Polis

ERA AcropolisΤμημα αναλύσεων ERA Hellas

Επιχειρηματικοί κύκλοι

• Θεωρητικό πλαίσιο από πολύ παλιά• Εξειδικεύτηκε στις αρχές του 20ου αιώνος

(Kondratiev)• Αμφισβητήθηκε, αλλά επανέρχεται

Υπάρχουν κύκλοι στα ακίνητα;

• Μια γρήγορη ματιά στις τιμές οδηγεί στη διαπίστωση πως κατηγορηματικώς ναι

Κύκλοι 9ετίας και 18ετίας

Κορυφές αξίας γης Κορυφές κατασκευών Μείζωνες Υφέσεις

μεσοδιάστημα μεσοδιάστημα μεσοδιάστημα

(έτη) (έτη) (έτη)

1818 -- -- -- 1819 --

1836 18 1836 -- 1837 18

1854 18 1856 20 1857 20

1872 18 1871 15 1873 16

1890 18 1892 21 1893 20

1907 17 1909 17 1918 25

1925 18 1925 16 1929 11

1973 48 1972 47 1973 44

1979 6 1978 6 1980 7

1989 10 1986 8 1990 10

2006 17 2006 20 2008? 18

Μορφές της κρίσεως: ΗΠΑ

Ακίνητα και άλλες αγορές

Κατανομή του πλούτου εντός κρίσεως

Υπάρχει ελπίδα;

• Προφανώς ναι• Τα ακίνητα στην Ελλάδα δεν είναι

μοχλευμένα (=δανεισμένα) στο βαθμό των αγγλοσαξωνικών κοινωνιών

• Η γη είναι περιορισμένη• Το κόστος κατασκευής σημαντικά υψηλότερο

• ΑΕΠ και μισθοί• Μετανάστευση από Ασία (οικονομική)• Μετανάστευση από Ευρώπη (συνταξιούχοι)• Κόστος χρήματος• Απορρόφηση προσφοράς

Άλλοι παράγοντες επιρροής

Μέσα στην δίνη Ι

• Σε ποιο σημείο του κύκλου βρισκόμαστε

Μέσα στη δίνη ΙΙ

Μέσα στην δίνη ΙΙ

• Στην πραγματικότητα οι αγοραπωλησίες των ακινήτων δεν σταματούν ποτέ

• Μεγαλώνει σημαντικά η αξία των έξτρα τιμολογήσιμων χαρακτηριστικών

• Η πολυτέλεια (ή η αίσθησή της) και η ύπαρξη επιπλέον παροχών μπορεί να κάνει διαφορά

Μέσα στη δίνη ΙΙΙ

• Το μάρμαρο θεωρείται στις περισσότερες χώρες δείγμα εξαιρετικής πολυτελείας

• Καθώς η αγορά δεν ανεβαίνει πλέον μαζικώς, στοχευμένες κινήσεις σε ανερχόμενες περιοχές υποδοχής Ελλήνων που αναβαθμίζουν τις κατοικίες τους

• Ή αλλοδαπών με μεγάλη οικονομική επιφάνεια

Μέσα στη δίνη ΙV

• Το μάρμαρο θεωρείται στις περισσότερες χώρες δείγμα εξαιρετικής πολυτελείας

• Καθώς η αγορά δεν ανεβαίνει πλέον μαζικώς, στοχευμένες κινήσεις σε ανερχόμενες περιοχές υποδοχής Ελλήνων που αναβαθμίζουν τις κατοικίες τους

• Ή αλλοδαπών με μεγάλη οικονομική επιφάνεια

Μέσα στη δίνη V• Δυστυχώς, οι κρίσεις κρατούν αρκετά εξάμηνα• Μετά την περίοδο οξείας πτώσεως, οι αγορές κυμαίνονται εντός

σχετικώς στενού εύρους από τα χαμηλά τους έως το επόμενο μπουμ

Τα καλά νέα: το επόμενο μπουμ κάνει την προηγουμενη κρίση να φαίνεται ανύπαρκτη!

• Ευχαριστώ!