Μεσιτεία Αστικών Συμβάσεων nomiko plaisio tis mesiteias astikon... · ν....

Μεσιτεία Αστικών Συμβάσεων www.lawpractice.gr

1

Το νομικό πλαίσιο της μεσιτείας αστικών συμβάσεων με τον Ν. 4072/2012

Εισαγωγή

Στην χώρα μας για πολλές δεκαετίες το επάγγελμα του μεσίτη δεν γνώριζε

καμία νομοθετική ρύθμιση. Αυτό ίσχυε ως το 1926 που η Πολιτεία έθεσε σε

εφαρμογή το πρώτο σχετικό διάταγμα την 11/6/1926, στην συνέχεια το διάταγμα

της 8/8/1926, το διάταγμα της 13/11/1927, τον Ν. 3505/1928, τον Ν. 2583/1953,

στην συνέχεια τον Ν. 308/1976, το ΠΔ 248/1993 και πρόσφατα τον Ν. 4072/2012

(΄Δ Μέρος άρθρα 197-204). Παράλληλα ο Αστικός Κώδικας συμπεριέλαβε στα

άρθρα 703-707 νομοθετικές ρυθμίσεις για την μεσιτεία που ισχύουν και σήμερα.

Ο Μεσίτης οφείλει να παρέχει τις υπηρεσίες σε οποιοδήποτε φυσικό ή

νομικό πρόσωπο ανεξάρτητα από εθνικότητα, υπηκοότητα ή θρησκεία τηρώντας

τους νόμους του Ελληνικού Κράτους και της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

1. Γενικές Αρχές

Το μεσιτικό επάγγελμα ασκείται βάση των διατάξεων του Ν. 4072/2012, τις

διατάξεις του Νόμου περί προστασίας του καταναλωτή και τις σχετικές διατάξεις

του Αστικού Κώδικα. Ο Ν. 4072/2012 από την 11/4/2012 κατήργησε το ΠΔ 248/93

και οι νέες μεσιτικές συμβάσεις που υπογράφονται έκτοτε υπάγονται στο νέο

καθεστώς. Το ίδιο ισχύει και για τις αγωγές που κατατίθενται μετά την 11/4/2012

ακόμα και αν το ιστορικό τους αφορά συμβάσεις που υπάγονται στο παλαιό

καθεστώς.

Σύμφωνα με την από 22/3/2012 Αιτιολογική Έκθεση στο σχέδιο νόμου με

τίτλο «Βελτίωση επιχειρηματικού περιβάλλοντος-Νέα εταιρική μορφή-Σήματα-Μεσίτες

ακινήτων-Ρύθμιση θεμάτων ναυτιλίας, λιμένων αλιείας και άλλες διατάξεις»

σχολιάζεται ότι με τον νέο νόμο:

«Τίθενται οι προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος από μεσίτες και

δόκιμους μεσίτες. Βασικό άξονα στο σχεδιασμό των προϋποθέσεων αυτών αποτέλεσαν

οι διατάξεις της Κοινοτικής οδηγίας 2006/123/ΕΚ σχετικά με την απελευθέρωση των

υπηρεσιών στην εσωτερική αγορά, η οποία ενσωματώθηκε στο εθνικό δίκαιο με το ν.


2

3844/2010 «Προσαρμογή της ελληνικής νομοθεσίας στην Οδηγία 2006/123 του

Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου σχετικά με τις υπηρεσίες στην

εσωτερική αγορά και άλλες διατάξεις» (Α΄ 63), αλλά και του ν. 3919/2011 «Αρχή της

επαγγελματικής ελευθερίας, κατάργηση αδικαιολόγητων περιορισμών στην πρόσβαση

και άσκηση επαγγελμάτων» (Α΄ 32) για την απελευθέρωση των επαγγελμάτων».

1.1. Ο Μεσίτης και ο Δόκιμος Μεσίτης (από 11/4/2012 έως 12/11/2012)

Σύμφωνα με το άρθρο 1 του Π.Δ. 248/1993 που εξακολουθεί να ισχύει ως

την λειτουργία του Γενικού Εμπορικού Μητρώου (Γ.Ε.ΜΗ) «Μεσίτης αστικών

συμβάσεων είναι το φυσικό πρόσωπο ή η εμπορική εταιρία κάθε είδους που μεσολαβεί

για τη σύναψη των αστικού δικαίου συμβάσεων πώλησης, ανταλλαγής, μίσθωσης

ακινήτων, παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή ή που

υποδεικνύει ευκαιρία για τη σύναψη τέτοιων συμβάσεων».

Σύμφωνα με το άρθρο 198 παρ. 1 α του Ν. 4072/2012 που κατήργησε το

προαναφερόμενο ΠΔ «Μεσίτης Ακινήτων είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που

παρέχει υπηρεσίες μεσιτείας επί ακινήτων», ενώ στο άρθρο 198 παρ. 1 β «Υπηρεσία

Μεσιτείας είναι η υπόδειξη ευκαιριών ή η μεσολάβηση για τη σύναψη συμβάσεων

σχετικών με ακίνητα και ιδίως συμβάσεων πώλησης, ανταλλαγής, μίσθωσης,

χρηματοδοτικής μίσθωσης, σύστασης δουλείας ή αντιπαροχής ακινήτων».

Σύμφωνα με το νομοσχέδιο που προηγήθηκε του Ν. 4072/2012 ο Μεσίτης

οριζόταν ως: «το πρόσωπο, που δύναται να υποδεικνύει ευκαιρίες ή μεσολαβεί για τη

σύναψη των, αστικού δικαίου, συμβάσεων ακινήτων και ιδίως των συμβάσεων αγοράς,

πώλησης, ανταλλαγής, χρηματοδοτικής μίσθωσης, μίσθωσης ή πώλησης επιχειρήσεων,

ή παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή».

Η Ομοσπονδία Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ) πρότεινε ο

μεσίτης να έχει ως αντικείμενα την πώληση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων εταιριών

που έχουν εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων ή μερίδια αμοιβαίων κεφαλαίων

ακίνητης περιουσίας καθώς και για τη χορήγηση τραπεζικών δανείων αναφορικά

με τις ανωτέρω συμβάσεις. Προτείνε επίσης να οριστεί ότι ο μεσίτης αστικών

συμβάσεων δύναται να κάνει εκτιμήσεις της αξίας των ακινήτων,

πραγματογνωμοσύνες και διαχείριση ακίνητης περιουσίας. Σύμφωνα με την


3

ΟΜΑΣΕ οι προσθήκες κρίνονται απαραίτητες διότι ο ορισμός που δίνει το

νομοσχέδιο είναι «ατελές και περιορίζει την νόμιμη δραστηριότητα του μεσίτη μόνο

στα ακίνητα».

Με το λεκτικό του νόμου περί παροχής υπηρεσιών μεσιτείας επί ακινήτων

χωρίς καμία άλλη διευκρίνιση ενδέχεται οποιαδήποτε αντιδικία να επιλυθεί

ενώπιον της Δικαιοσύνης. Σύμφωνα πάντως με την από 22/3/2012 Αιτιολογική

Έκθεση για τον ορισμό του μεσίτη σχολιάζεται ρητά ότι «Δίνεται στην παρ. 1 ο

ορισμός του μεσίτη κατά τρόπο ώστε να γίνεται ενδεικτική απαρίθμηση των

υπηρεσιών που είναι συναφείς με την αγορά των ακινήτων και τις οποίες δύναται αυτός

να παρέχει και όχι περιοριστικό αυτών».

Σύμφωνα με το άρθρο 197 παρ. 2 του Ν. 4072/2012 ένα νομικό πρόσωπο

μπορεί να ενεργεί ως μεσίτης εφόσον η δυνατότητα παροχής μεσιτείας

προβλέπεται στον καταστατικό σκοπό του και εφόσον οι προϋποθέσεις άσκησης

του επαγγέλματος του μεσίτη ακινήτων (όπως καθορίζονται στo άρθρο 198)

συντρέχουν σε ένα τουλάχιστον από τα φυσικά πρόσωπα που εκπροσωπούν

νομίμως το νομικό πρόσωπο. Οι ίδιες προϋποθέσεις ισχύουν και για τον υπεύθυνο

του κλάδου μεσιτείας κάθε υποκαταστήματος του νομικού προσώπου.

Με το άρθρο 197 παρ. 1 γ του Ν. 4072/2012 εισήχθη ο θεσμός του δόκιμου

μεσίτη: «Δόκιμος Μεσίτης Ακινήτων είναι το φυσικό πρόσωπο, το οποίο στο πλαίσιο της

μαθητείας του, υποβοηθά τον μεσίτη ακινήτων στην εκτέλεση από αυτόν των μεσιτικών

εργασιών, εκτός από τη συνομολόγηση συμβάσεων μεσιτείας για λογαριασμό του

μεσίτη». Σύμφωνα με το άρθρο 199 ο δόκιμος μεσίτης δεν χρειαζόταν να εγγραφεί

στο ΓΕΜΗ αλλά σε ειδικό Μητρώο Δοκίμων Μεσιτών στα κατά τόπους

επιμελητήρια ενώ η ασφάλισή τους στον Οργανισμό Ασφάλισης Ελευθέρων

Επαγγελματιών (ΟΑΕΕ) είναι προαιρετική. Σύμφωνα με την από 22/3/2012

Αιτιολογική Έκθεση «Στην παρ. 2 θεσμοθετείται η έννοια του δόκιμου μεσίτη ως

προσώπου το οποίο κατά τη μαθητεία του υποβοηθά το μεσίτη στην άσκηση των

μεσιτικών του εργασιών. Ο δόκιμος μεσίτης οφείλει να πληροί συγκεκριμένες

προυποθέσεις που περιγράφονται στο άρθρο 198 του σχεδίου». Είναι ασαφές όμως αν

κάποιος μπορούσε να παραμείνει δόκιμος μεσίτης για αόριστο ή για συγκεκριμένο

χρονικό διάστημα. Θεωρητικά δεν αποκλειόταν να παραμείνει δόκιμος μεσίτης για

αόριστο χρονικό διάστημα.


4

Ο θεσμός του δόκιμου μεσίτη καταργήθηκε με τον Ν. 4093/2012 και

συγκεκριμένα σύμφωνα με το Πρώτο άρθρο, παράγραφο Η, υποπαράγραφο Η1

περ. 11, 12, 13:

«11. Καταργείται η περίπτωση γ΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 197 του

ν. 4072/2012 (Α΄ 86).

12. Καταργείται η περίπτωση δ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 198 του

ν. 4072/2012 και η περίπτωση ε΄ αναριθμείται σε δ΄ αντίστοιχα.

13. Καταργείται το άρθρο 199 του άρθρου 4072/2012.»

Σύμφωνα με το άρθρο 202 του Ν. 4072/2012 όποιος ενεργεί μεσιτικές

πράξεις ή εμφανίζει τον εαυτό του ως μεσίτη αστικών συμβάσεων, χωρίς να πληρεί

τις προϋποθέσεις της παραγράφου 1 του άρθρου 198 και χωρίς να έχει εγγραφεί

στο Γ.Ε.ΜΗ (Γενικό Εμπορικό Μητρώο), τιμωρείται με ποινή φυλάκισης από έξι (6)

μήνες μέχρι δύο (2) έτη ή με χρηματική ποινή από πέντε χιλιάδες (5.000) μέχρι

τριάντα χιλιάδες (30.000) ευρώ ή και με τις δύο ποινές.

Αυτή η διάταξη δεν ίσχυε αναλογικά για τους Δόκιμους Μεσίτες (που

υπήρξαν από την εφαρμογή του Ν. 4072/2012 ως την εφαρμογή του Ν. 4093/2012

δηλαδή από 11/4/2012 έως 12/11/2012, άρα για 7 μήνες) και αυτό γιατί ως πάγια

αρχή του Ποινικού Δικαίου πρώτον η αναλογία προς το χειρότερο απαγορεύεται

και δεύτερον δεν υφίσταται ποινή χωρίς νόμο. Συνεπώς δεν υπήρχαν ποινικές

κυρώσεις για όποιον εμφάνιζε τον εαυτό του ως Δόκιμο Μεσίτη Ακινήτων, ενώ δεν

ήταν και αυτό πιθανότατα διότι οι Δόκιμοι Μεσίτες δεν μπορούσαν να

συνομολογήσουν συμβάσεις μεσιτείας, συνεπώς δεν υπήρχε κανένας λόγος

προστασίας δημοσίας τάξεως που να επέβαλλε αναλογική ποινικοποίηση.

Σύμφωνα με την από 22/3/2012 Αιτιολογική Έκθεση «Θεσπίζονται για πρώτη φορά

ποινικές κυρώσεις για τους ενεργούντες πράξεις μεσιτείας οι οποίοι δεν πληρούν τις

απαιτούμενες σύμφωνα με το παρόν σχέδιο προϋποθέσεις». Από αυτό το λεκτικό

προκύπτει ότι ο νόμος ενδιαφέρεται σε αυτό τον τομέα αποκλειστικά για όσους

συνομολογούν συμβάσεις μεσιτείας.

Όλοι οι Μεσίτες οφείλουν να εγγραφούν στο Γ.Ε.ΜΗ προκειμένου να

συνεχίζουν να παρέχουν μεσιτικές υπηρεσίες. Στο άρθρο 198 παρ. 1 του Ν.

4072/2012 περιλαμβάνονται οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν σε κάθε


5

ενδιαφερόμενο πρόσωπο ενώ στο ίδιο άρθρο στην παρ. 2 περιλαμβάνονται τα

απαραίτητα έγγραφα που πρέπει να κατατίθενται από κάθε ενδιαφερόμενο.

Συγκεκριμένα οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν είναι οι ακόλουθες για

κάθε ενδιαφερόμενο:

α) Πρέπει να είναι Έλληνας πολίτης ή πολίτης κράτους μέλους της

Ευρωπαϊκής Ένωσης ή κράτους μέλους του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου

(δηλαδή όχι μόνο της Ευρωπαϊκής Ένωσης αλλά και της Ισλανδίας, του Λιχτενστάιν

και της Νορβηγίας). Ο πολίτης τρίτης χώρας απαιτείται να διαθέτει άδεια διαμονής

και εργασίας στην Ελλάδα ή άδεια διαμονής για ανεξάρτητη οικονομική

δραστηριότητα, σύμφωνα με το Ν. 3386/2005.

β) Να μην έχει καταδικαστεί για κακούργημα ή για πλημμέλημα για τα

αδικήματα κλοπής, υπεξαίρεσης, απάτης, υπεξαίρεσης στην υπηρεσία,

πλαστογραφίας ή κατάχρησης ενσήμων, απιστίας, ψευδορκίας, δόλιας χρεοκοπίας,

καταδολίευσης δανειστών, τοκογλυφίας, έκδοσης ακάλυπτης επιταγής ή για κάποιο

από τα εγκλήματα περί το νόμισμα.

γ) Να μην έχει υποβληθεί σε ολική ή μερική, στερητική ή επικουρική

δικαστική συμπαράσταση σύμφωνα με τα άρθρα 1666−1688 του Αστικού Κώδικα.

δ) Να διαθέτει απολυτήριο Λυκείου ή ισότιμου σχολείου της αλλoδαπής.

Επιπλέον τα έγγραφα που πρέπει να προσκομίζονται είναι τα ακόλουθα:

α) Ταυτότητα ή διαβατήριο, εφόσον πρόκειται για Έλληνα πολίτη ή πολίτη

κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή κράτους μέλους του Ευρωπαϊκού

Οικονομικού Χώρου, ή, εφόσον πρόκειται για πολίτη τρίτης χώρας, άδεια διαμονής

και εργασίας στην Ελλάδα ή άδεια διαμονής για ανεξάρτητη οικονομική

δραστηριότητα.

β) Υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχει καταδικαστεί για τα αδικήματα της

περίπτωσης β΄ της παραγράφου 1.

γ) Πιστοποιητικό που βεβαιώνει ότι δεν έχει υποβληθεί σε δικαστική

συμπαράσταση.

δ) Βεβαίωση εγγραφής του δόκιμου μεσίτη στο σχετικό μητρώο του

άρθρου 199 και υπεύθυνη δήλωση του μεσίτη τον οποίο υποβοηθά, από τις οποίες

να προκύπτει ο χρόνος προϋπηρεσίας του ως δόκιμου μεσίτη (για το χρονικό

διάστημα που ο θεσμός του δόκιμου μεσίτη υφίστατο).


6

ε) Απολυτήριο Λυκείου ή ισότιμου σχολείου της αλλοδαπής.

Τα ανωτέρω έγγραφα και πιστοποιητικά υποβάλλονται από τον

ενδιαφερόμενο στο αρμόδιο επιμελητήριο, το οποίο, ύστερα από έλεγχο

πληρότητάς τους, προβαίνει στην εγγραφή στο μητρώο του επιμελητηρίου και στο

Γενικό Εμπορικό Μητρώο (Γ.Ε.ΜΗ.).

Σύμφωνα με το άρθρο 198 παρ. 5 δεν αρκεί ο Μεσίτης να πληρεί όλες τις

προαναφερόμενες προϋποθέσεις κατά την εγγραφή του, οφείλει επίσης να της

πληρεί συνεχώς και αν παύσει να τις πληρεί οφείλει να ενημερώσει το οικείο

επιμελητήριο το πολύ μέσα σε τριάντα ημέρες. Σε περίπτωση έλλειψης έστω και

μιας εκ των προαναφερόμενων προϋποθέσεων ακολουθεί η διαγραφή του μεσίτη

από το Γ.Ε.ΜΗ και το μητρώο του επιμελητηρίου. Σύμφωνα με την παρ. 6

απαγορεύεται η άσκηση του επαγγέλματος του μεσίτη και η εγγραφή στο Γ.Ε.ΜΗ.

σε όσους μεσίτες έχει επιβληθεί η πειθαρχική ποινή της οριστικής στέρησης του

δικαιώματος άσκησης του επαγγέλματος ή της προσωρινής στέρησης (για όσο

ισχύει) ή η παρεπόμενη ποινή της απαγόρευσης άσκησης του επαγγέλματος του

μεσίτη (για όσο χρόνο ισχύει).

Σύμβαση μεσιτείας, που έχει συναφθεί με πρόσωπο που δεν είναι νόμιμα

διορισμένος μεσίτης και η οποία αφορά μεσιτικές πράξεις, μεταξύ των οποίων και η

πώληση ακινήτου, είναι άκυρη ως αντικείμενη στις εν λόγω απαγορευτικές

διατάξεις. Από τη μη έγκυρη σύμβαση μεσιτείας δεν γεννάται υπέρ του μη νόμιμα

διορισμένου μεσίτη απαίτηση ούτε και από τις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού

διατάξεις των άρθρων 904 επ. ΑΚ (Ολ. ΑΠ 1111/1980).

Όσον αφορά μεσίτες που έχουν αναγνωριστεί σε άλλα κράτη μέλη της

Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και ενδιαφέρονται να

εγκατασταθούν στην Ελλάδα, μέσω ίδρυσης υποκαταστήματος, γραφείου ή άλλης

εγκατάστασης, χρειάζεται βεβαίωση εγγραφής τους σε μητρώο ή άλλη αρμόδια

αρχή ή επαγγελματική οργάνωση, σύμφωνα με τη νομοθεσία της χώρας

εγκατάστασής τους.

Σύμφωνα με το άρθρο 198 παρ. 7 οι μεσίτες που είναι αναγνωρισμένοι από

κράτη μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και

παραμένουν εγκατεστημένοι σε αυτό, μπορούν να παρέχουν υπηρεσίες


7

περιστασιακά στα πλαίσια της διασυνοριακής παροχής υπηρεσιών χωρίς να είναι

υποχρεωμένοι να εγγραφούν στο Γ.Ε.ΜΗ. αν πληρούν τις προϋποθέσεις που

προβλέπονται στο κράτος μέλος από όπου προέρχονται. Αυτή η πρόβλεψη

περιερχόταν στο νομοσχέδιο που προηγήθηκε του Ν. 4072/2012 και η ΟΜΑΣΕ είχε

προβάλλει ενστάσεις.

Ο νόμος περιέχει μια αοριστία καθώς δεν ορίζεται τι σημαίνει η λέξη

«περιστασιακά» και με ποια συχνότητα μπορεί κάποια δραστηριότητα να λάβει

αυτό τον χαρακτηρισμό. Σύμφωνα με την από 22/3/2012 Αιτιολογική Έκθεση «το

κείμενο ενσωματώνει τις βασικές διατάξεις της Οδηγίας 2006/123/ ΕΚ σχετικά με την

απελευθέρωση των υπηρεσιών στην εσωτερική αγορά, προβλέποντας τη δυνατότητα

διασυνοριακής παροχής υπηρεσιών μεσιτείας για τους υπηκόους των λοιπών κρατών

μελών, οι οποίοι εξαιρούνται της υποχρέωσης εγγραφής στο Επιμελητήριο». Ούτε η

αιτιολογική έκθεση καλύπτει αυτή την αοριστία.

Επιπλέον με βάση το λεκτικό του Ν. 4072/2012 οι «περιστασιακά»

παρέχοντες μεσιτικές υπηρεσίες που δεν χρειάζεται να εγγραφούν στο Γ.Ε.ΜΗ

πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις που προβλέπονται στο κράτος μέλος από

όπου προέρχονται. Τι συμβαίνει όμως όταν οι προϋποθέσεις που προβλέπονται σε

αυτό το κράτος μέλος είναι λιγότερες από όσες προβλέπονται στην Ελλάδα; Αν

δηλαδή κάποιος που είναι μεσίτης π.χ. στην Βουλγαρία δεν θα μπορούσε να είναι

μεσίτης στην Ελλάδα γιατί δεν θα πληρούσε κάποια προϋπόθεση του Ν. 4072/2012,

θα μπορεί παρ’ όλα αυτά να παρέχει μεσιτικές υπηρεσίες στην Ελλάδα

περιστασιακά (όπως και αν ερμηνεύεται αυτή η λέξη στην πράξη) χωρίς μάλιστα να

χρειάζεται να εγγραφεί στο Γ.Ε.ΜΗ. Τι θα εμποδίσει κάποιον Έλληνα πολίτη που δεν

μπορεί να παρέχει μεσιτικές υπηρεσίες στην Ελλάδα να μεταβεί σε άλλο κράτος

μέλος όπου θα μπορεί, να εγγραφεί στις αντίστοιχες υπηρεσίες και μετά να παρέχει

μεσιτικές υπηρεσίες στην Ελλάδα «περιστασιακά» έχοντας ένα ακόμα πλεονέκτημα

απέναντι στους υπόλοιπους μεσίτες που αν δεν αναφέρουν τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ στην

σύμβαση μεσιτείας δεν μπορούν να διεκδικήσουν την μεσιτική τους αμοιβή;

Σύμφωνα με το άρθρο 20 της Οδηγίας 2006/123/ΕΚ: «1. Τα κράτη μέλη

εξασφαλίζουν ότι ο αποδέκτης υπηρεσιών δεν υπόκειται σε απαιτήσεις που εισάγουν

διακρίσεις λόγω της ιθαγένειας ή του τόπου κατοικίας του. 2. Τα κράτη μέλη

εξασφαλίζουν ότι οι γενικές προϋποθέσεις πρόσβασης σε μια υπηρεσία, που


8

διατίθενται στο κοινό από τον πάροχο της υπηρεσίας, δεν εισάγουν διακρίσεις λόγω

ιθαγένειας ή τόπου κατοικίας του αποδέκτη, χωρίς αυτό να θίγει τη δυνατότητα να

προβλέπονται διαφορετικές προϋποθέσεις πρόσβασης οι οποίες δικαιολογούνται

άμεσα με αντικειμενικά κριτήρια». Δεν συνεπάγεται όμως ότι δεν πρέπει να

εισάγονται διακρίσεις και ενάντια στους Έλληνες μεσίτες; Και δεν αποτελεί διάκριση

η προαναφερόμενη;

Από την άλλη πλευρά όμως ανοίγονται και δυνατότητες επέκτασης των

δραστηριοτήτων των Ελλήνων μεσιτών σε άλλα κράτη μέλη της Ευρωπαϊκής

Ένωσης και σε μια αγορά πολύ μεγαλύτερη από την Ελληνική. Σύμφωνα με την

Οδηγία 2006/123/ΕΚ παρ. 37:

«Ο προσδιορισμός του τόπου εγκατάστασης του παρόχου των υπηρεσιών θα

πρέπει να γίνεται βάσει της νομολογίας του Δικαστηρίου, σύμφωνα με την οποία η

έννοια της εγκατάστασης συνεπάγεται την επ’ αόριστον ουσιαστική άσκηση

οικονομικής δραστηριότητας μέσω σταθερής εγκατάστασης. Αυτή η προϋπόθεση

μπορεί να πληρούται επίσης όταν μια εταιρία ιδρύεται για ορισμένη περίοδο ή όταν

μισθώνει το κτίριο ή την εγκατάσταση μέσω της οποίας επιδιώκει τη δραστηριότητά

της. Μπορεί επίσης να πληρούται όταν ένα κράτος μέλος χορηγεί άδειες περιορισμένης

μόνο διάρκειας για συγκεκριμένη υπηρεσία. H εγκατάσταση δεν είναι ανάγκη να έχει τη

μορφή θυγατρικής, υποκαταστήματος ή πρακτορείου, αλλά μπορεί να αποτελείται από

γραφείο που το διαχειρίζεται το προσωπικό του παρόχου ή ένα πρόσωπο ανεξάρτητο

μεν, αλλά εξουσιοδοτημένο να ενεργεί σε μόνιμη βάση για την επιχείρηση, όπως θα

συνέβαινε στην περίπτωση πρακτορείου. Σύμφωνα με τον ορισμό αυτό, που

προϋποθέτει την ταυτόχρονη άσκηση οικονομικής δραστηριότητας στον τόπο

εγκατάστασης του παρόχου υπηρεσιών, μόνη η ύπαρξη γραμματοκιβωτίου δεν

συνιστά εγκατάσταση. Αν υπάρχουν περισσότεροι του ενός τόποι εγκατάστασης του

ίδιου φορέα, είναι σημαντικό να προσδιοριστεί από ποιο τόπο εγκατάστασης παρέχεται

η εν λόγω υπηρεσία. Όταν είναι δύσκολο να προσδιοριστεί από ποιόν τόπο

εγκατάστασης παρέχεται η υπηρεσία, τόπος εγκατάστασης θα πρέπει να θεωρείται ο

τόπος όπου ο πάροχος των υπηρεσιών έχει το κέντρο των δραστηριοτήτων του που

σχετίζονται με την υπηρεσία αυτή»


9

Σύμφωνα με το άρθρο 199 παρ. 3 του Ν. 4072/2012 για να εγγραφεί ως

Δόκιμος Μεσίτης Ακινήτων στο μητρώο του οικείου επιμελητηρίου, ο

ενδιαφερόμενος έπρεπε να υποβάλλει στην αρμόδια υπηρεσία του επιμελητηρίου

υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986, στην οποία όφειλε να δηλώνει:

α) ότι δεν έχει καταδικαστεί ούτε είναι υπόδικος για κακούργημα ή για

πλημμέλημα κλοπής, υπεξαίρεσης, απάτης, υπεξαίρεσης στην υπηρεσία,

πλαστογραφίας ή κατάχρησης ενσήμων, απιστίας, ψευδορκίας, δόλιας χρεοκοπίας,

καταδολίευσης δανειστών, τοκογλυφίας, έκδοσης ακάλυπτης επιταγής ή για κάποιο

από τα εγκλήματα περί το νόμισμα,

β) ότι δεν έχει υποβληθεί σε ολική ή μερική, στερητική ή επικουρική

δικαστική συμπαράσταση,

γ) ότι κατέχει απολυτήριο λυκείου ή ισότιμο τίτλο της αλλοδαπής

δ) τα στοιχεία του μεσίτη με τον οποίο πρόκειται να συνεργαστεί.

Επιπλέον υποβάλλεται υπεύθυνη δήλωση του μεσίτη, στην οποία

αναφέρεται η δέσμευση της συνεργασίας τους.

Σύμφωνα με το άρθρο 201 του Ν. 4072/2012 οι μεσίτες υποχρεούνται

α) Να ενημερώνουν, πριν από τη σύναψη της κύριας σύμβασης, τους

εντολείς τους και τους υποψήφιους αντισυμβαλλομένους, για τις ιδιότητες του

ακινήτου της εντολής, καθώς και για τυχόν πραγματικά ελαττώματά του, που έχουν

περιέλθει αποδεδειγμένα σε γνώση τους.

β) Να ενημερώνουν πριν από τη σύναψη της σύμβασης μεσιτείας τους

εντολείς τους για κάθε περίπτωση συναλλαγής, στην οποία υπάρχει διπλή εντολή

(εντολή και από το άλλο μέρος) ή εμπλέκεται άλλο προσωπικό ή οικονομικό

ενδιαφέρον των ιδίων, πέραν εκείνου της συμφωνηθείσας αμοιβής.

γ) Να προστατεύουν το επαγγελματικό απόρρητο και να μην αποκαλύπτουν

σε τρίτους προσωπικά και οικονομικά στοιχεία των εντολέων τους, πέραν αυτών

που είναι αναγκαία για την κατάρτιση της σύμβασης, με την επιφύλαξη των

διατάξεων του ν. 3691/2008.

Τέλος σύμφωνα με το άρθρο 203 προβλέπονται πειθαρχικές κυρώσεις και η

διαδικασία επιβολής αυτών.


10

1.2. Η απλή και η αποκλειστική σύμβαση μεσιτείας

Η σύμβαση της μεσιτείας διαφέρει από τη σύμβαση εργασίας, γιατί στη

σύμβαση μεσιτείας ενδιαφέρει το αποτέλεσμα της ενέργειας (μεσιτείας), ενώ στη

σύμβαση εργασίας ενδιαφέρει μόνο η παροχή της εργασίας, ανεξάρτητα από την

επίτευξη του αποτελέσματος (ΕφΑθ 342/96 ΕΕργΔ 1995.771).

Η σύμβαση μεσιτείας λύεται, εκτός από τους γενικούς λόγους λύσεως των

συμβάσεων, και με την ανάκληση της μεσιτικής εντολής από τον εντολέα κατ’

άρθρο 724 ΑΚ, καθώς και με καταγγελία της μεσιτείας από τον εντολέα και το

μεσίτη. Οποιοσδήποτε εντολέας έχει δικαίωμα να ανακαλέσει την εντολή

οποτεδήποτε και τυχόν πρότερη αντίθετη συμφωνία είναι άκυρη, εκτός αν η

εντολή αφορά και το συμφέρον του μεσίτη ή τρίτου. Η ανάκληση είναι κατά

κανόνα ελεύθερη οποτεδήποτε και δεν απαιτείται να αιτιολογηθεί, επιφέρει δε την

ανατροπή της συμβάσεως μεσιτείας για το μέλλον (ex nunc). ‘Όμως αν

προγενέστερη της ανακλήσεως ενέργεια του μεσίτη υπήρξε η αιτία της μετά την

ανάκληση πραγματώσεως της συμβάσεως, ο μεσιτικός εντολέας έχει υποχρέωση

να πληρώσει τη μεσιτική αμοιβή.

Ο Ν 4072/2012 προβλέπει στο άρθρο 200 την απλή και την αποκλειστική

σύμβαση μεσιτείας. Στην παρ. 4 του εν λόγω άρθρου ορίζεται ότι στην

αποκλειστική σύμβαση μεσιτείας σε αντίθεση με την απλή ο εντολέας δεν έχει το

δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να

δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση

ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να

δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής. Εξαιρέσεις από τη μη

δραστηριοποίηση τρίτων για λογαριασμό του εντολέα είναι δυνατές μόνο αν

αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση. Αν

υπάρχει τέτοια εξαίρεση έχει σημασία και τούτο διότι κατά κανόνα αν η κύρια

σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται

ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός

εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα

στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι

είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα. Σε αυτή την περίπτωση


11

όμως ο μεσίτης έχει αξίωση αποκατάστασης όλων των δαπανών, στις οποίες έχει

υποβληθεί για την προώθηση του ακινήτου, πλέον μιας εύλογης αποζημίωσης, η

οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/3 της συμφωνηθείσας αμοιβής, χωρίς το

συνολικό ποσό να είναι μεγαλύτερο από το 1/2 της συμφωνηθείσας αμοιβής.

Αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά η απλή σύμβαση μεσιτείας έχει

διάρκεια δώδεκα (12) μηνών με δυνατότητα παράτασης για έξι (6) μήνες ύστερα

από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα. Το άρθρο 200 παρ. 1 προβλέπει ότι

αν η απλή σύμβαση έχει διάρκεια μεγαλύτερη των 12 μηνών οποιοσδήποτε των

συμβαλλομένων έχει το δικαίωμα να την καταγγέλλει αζημίως μετά την πάροδο

των δώδεκα (12) μηνών. Σύμφωνα με το λεκτικό του νόμου η απλή σύμβαση

μπορεί να είναι αορίστου χρόνου δεδομένου ότι δεν υπάρχει κάποια διάταξη που

να το απαγορεύει. Στο νομοσχέδιο που προηγήθηκε του Ν 4072/2012 η ΟΜΑΣΕ

είχε προτείνει την αόριστη διάρκεια των συμβάσεων μεσιτείας δεδομένου ότι με

βάση την ελευθερία των συμβάσεων ο εντολέας έχει το δικαίωμα να ανακαλέσει

οποτεδήποτε την εντολή του ελεύθερα.

Σύμφωνα με την από 22/3/2012 Αιτιολογική Έκθεση: «Περαιτέρω,

προβλέπεται ορισμένη διάρκεια της σύμβασης για λόγους ασφάλειας των συναλλαγών,

με δικαίωμα παράτασης αυτής ή και υπογραφής νέας σύμβασης». Αυτή η αιτιολογία

αμφισβητείται. Σύμφωνα με την ΟΜΑΣΕ το νόημα του χρονικού περιορισμού είναι

ακατάληπτο και αυτό διότι οι χρονικοί περιορισμοί τίθενται για χάρη ασφάλειας

των συναλλαγών ή για απόσβεση υφιστάμενων υποχρεώσεων, όμως η χρονικά

απεριόριστη μεσιτική σύμβαση δεν θίγει την ασφάλεια των συναλλαγών, αφού η

αξίωση για αμοιβή απαιτεί σωρευτικά, υπόδειξη ή διαμεσολάβηση και αιτιώδη

σύνδεσμο. Σύμφωνα πάντα με την ΟΜΑΣΕ η μέχρι σήμερα εμπειρία έχει καταδείξει

πως ο μεσιτικός εντολέας δεν έχει πρόβλημα αβεβαιότητας για το αν οφείλει ή όχι

τη μεσιτική αμοιβή, αντιθέτως, ο χρονικός περιορισμός μπορεί να οδηγήσει σε

συμπαιγνίες των μεσιτικών εντολέων εις βάρος του μεσίτη. Φυσικά οι μεσίτες και

πάλι θα δικαιωθούν δικαστικώς σε περίπτωση που οι εντολείς ανακαλούν την

εντολή και προβαίνουν σε σύμβαση η οποία δεν θα είχε πραγματοποιηθεί χωρίς τις

ενέργειες του μεσίτη που προηγήθηκαν της ανάκλησης.

Η αποκλειστική σύμβαση μεσιτείας έχει διάρκεια οκτώ (8) μηνών με

δυνατότητα παράτασης άλλων τεσσάρων (4) μηνών ύστερα από μονομερή


12

έγγραφη δήλωση του εντολέα ενώ μετά πρέπει να υπογραφεί νέα αποκλειστική

σύμβαση. Προβλέπεται επίσης ότι αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο

τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο

εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο)

αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης

οφείλεται σε δικές του ενέργειες. Αυτή η διάταξη βέβαια δημιουργεί μια γκρίζα

περιοχή καθώς τίθεται θέμα για το τι θα συμβεί αν έχει παρέλθει το τρίμηνο και

πάλι η σύμβαση της σύμβασης οφείλεται σε ενέργειες του (πρώτου) αποκλειστικού

μεσίτη. Ο νόμος σύμφωνα με το λεκτικό του φαίνεται ότι ενδεικτικά αναφέρει το

τρίμηνο διάστημα και όχι περιοριστικά καθώς τίποτα δεν αποκλείει την διεκδίκηση

αμοιβής εκ μέρους του αποκλειστικού μεσίτη εφόσον αποδειχθεί ότι η κατάρτιση

της σύμβασης οφείλεται σε δική του ενέργεια. Πιθανότατα τα Δικαστήρια θα

κληθούν για να ερμηνεύσουν τον Νόμο σε αυτό το σημείο, με βάση όμως την αρχή

της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών η επέκταση της προστασίας αυτής

πέραν του τριμήνου πρέπει να θεωρείται βεβαία.

Το αν θα μπορεί να ανακληθεί η αποκλειστική σύμβαση μεσιτείας δεν

διευκρινίζεται από τον Νόμο, ενδεχομένως όμως να είναι εφικτό με βάση τους

γενικούς λόγους λύσεως των συμβάσεων, και με την ανάκληση της μεσιτικής

εντολής από τον εντολέα κατ’ άρθρο 724 ΑΚ, ή και με καταγγελία της μεσιτείας από

τον εντολέα και το μεσίτη. Σε αυτή την περίπτωση υπάρχει μια ακόμα «γκρίζα ζώνη»

για το αν ο μεσίτης θα μπορεί να διεκδικήσει την μεσιτική του αμοιβή από τον

εντολέα που ανακάλεσε την αποκλειστική σύμβαση επειδή π.χ. βρήκε αγοραστή

και όντας κακόπιστος επιθυμεί να μην πληρώσει μεσιτική αμοιβή στον μεσίτη και

λύει την σύμβαση για αυτό τον λόγο. Αν ο μεσίτης έχει συμβάλλει στην σύμβαση θα

πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι θα του καταβληθεί η μεσιτική αμοιβή, όμως τι θα

συμβεί στην περίπτωση που ο μεσίτης δεν έχει συμβάλλει στην σύμβαση αλλά ο

εντολέας την έλυσε προκειμένου να αποφύγει τις συμβατικές του υποχρεώσεις;

Πιθανότατα τα Δικαστήρια θα κληθούν να καλύψουν αυτό το κενό,

σύμφωνα όμως με το πνεύμα του Ν. 4072/2012 που αποσκοπεί την προστασία των

μεσιτών και σύμφωνα ξανά με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών

ηθών σε συνδυασμό με την διάταξη 281 ΑΚ περί μη καταχρηστικής άσκησης

δικαιώματος πρέπει να θεωρείται βέβαιη η προστασία των μεσιτών από


13

κακόπιστους εντολείς ακόμα και σε αυτή την περίπτωση που δεν την έχει

προβλέψει ο Ν. 4072/2012 ευθέως.

Επιπλέον ενδέχεται ο μεσίτης στα πλαίσια της αποκλειστικής εντολής να

γνωστοποιεί την διεύθυνση του ακινήτου σε τρίτους με διαφημιστικά πανό,

αγγελίες κ.λ.π. Αν όμως εμφανιστεί κάποιος κακόβουλος αγοραστής που έμαθε την

διεύθυνση του ακινήτου μέσω της διαφημιστικής εκστρατείας του μεσίτη (η οποία

φυσικά συνεπάγεται και δαπάνες), μπορεί να περιμένει το πέρας της αποκλειστικής

σύμβασης και ύστερα να προχωρήσει στην σύναψη της επιθυμούμενης σύμβασης

με τον εντολέα. Χωρίς εξασφάλιση του μεσίτη ουσιαστικά ο τελευταίος δεσμεύεται

στις ενέργειες που μπορεί να πραγματοποιήσει για την προώθηση του ακινήτου και

ακυρώνεται στην πράξη η αποκλειστική σύμβαση μεσιτείας. Το τρίμηνο διάστημα

που προβλέπει ο Νόμος δεν εξασφαλίζει τον μεσίτη σε τέτοιες περιπτώσεις. Σε

αυτή την περίπτωση η μοναδική προστασία του μεσίτη θα μπορούσε να

περιορίζεται στην καταβολή των εξόδων του από τον εντολέα του σύμφωνα με την

διάταξη 703 παρ. 2 ΑΚ όπως θα δούμε στην συνέχεια ή να επεκτείνεται σε

συμφωνία με τον ιδιοκτήτη-εντολέα να καταβάλλει αμοιβή διπλάσια της κανονικά

προβλεπόμενης προκειμένου ο υποψήφιος αγοραστής να μην καταβάλλει αμοιβή

στον μεσίτη και άρα να μην έχει κίνητρο να επιδείξει κακόπιστη συμπεριφορά

αφού μη καταβάλλοντας μεσιτική αμοιβή δεν θα έχει νόημα να επιδείξει

αντισυμβατική συμπεριφορά, ενώ στην πράξη πολλαπλασιάζονται και οι

πιθανότητες πώλησης του ακινήτου ιδίως σε εποχές οικονομικής κρίσης. Μια

τέτοια αυξημένη αμοιβή θα πρέπει να θεωρηθεί δίκαιη και εύλογη καθώς

πραγματοποιείται για λόγους εξασφάλισης του μεσίτη που βαρύνεται με έξοδα σε

περίπτωση προώθησης ακινήτου με βάση την αποκλειστική εντολή. Σε κάθε

περίπτωση αυτή η αυξημένη αμοιβή δεν υπερβαίνει το σύνολο της αμοιβής που θα

ελάμβανε ο μεσίτης και από τους δύο συμβαλλόμενους.

Σε κάθε μεσιτική σύμβαση σύμφωνα με το άρθρο 200 παρ. 7 πρέπει να

αναγράφεται ρητά αν ο μεσίτης μπορεί να ενεργήσει και για τον αντισυμβαλλόμενο

του εντολέα του. Προβλέπεται δε ότι αν, παρά την έλλειψη της πιο πάνω

συμφωνίας, ο μεσίτης συμβληθεί και με το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να

αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή

της ήδη καταβληθείσας. Παρόμοια πρόβλεψη προβλεπόταν και στο νομοσχέδιο


14

που προηγήθηκε του Ν. 4072/2012 και η ΟΜΑΣΕ είχε προτείνει να υπάρχει

αντίθετη πρόβλεψη, δηλαδή ότι ο μεσίτης θα μπορεί να λαμβάνει αμοιβή από τον

εντολέα και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του εκτός αν έχει συμφωνηθεί

το αντίθετο εγγράφως. Σε κάθε περίπτωση αυτή η πρόβλεψη δεν προστατεύει

κανένα μέρος παρά μόνο όσους εντολείς έχουν υπογράψει συμβάσεις όπου ο

μεσίτης έχει λησμονήσει να αναφέρει ότι μπορεί να ενεργήσει και για τους

αντισυμβαλλόμενους. Ενδεχομένως ορισμένοι κακόπιστοι εντολείς

χρησιμοποιήσουν αυτή την διάταξη υπέρ τους γι’ αυτό χρειάζεται προσοχή εκ

μέρους των μεσιτών να συμπεριλαμβάνουν τέτοιους όρους στις μεσιτικές

συμβάσεις.

Σε κάθε περίπτωση οι κακόπιστοι εντολείς που συνάπτουν συμβάσεις

αγοραπωλησίας χωρίς να ενημερώνουν τους μεσίτες φέρουν βαρύτατες ποινικές

ευθύνες που προβλέπονται από τον Ν. 4072/2012 σε συνδυασμό με τον Ν.

1599/1986. Συγκεκριμένα στο άρθρο 200 παρ. 8 του Ν. 4072/2012 προβλέπεται ότι

σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί ακινήτου, η οποία καταρτίζεται με

συμβολαιογραφικό έγγραφο, ενσωματώνεται ως περιεχόμενο υπεύθυνη δήλωση

του άρθρου 8 του ν. 1599/1986, των συμβαλλομένων περί μεσολάβησης ή μη

μεσίτη ακινήτων στην κατάρτισή της και σε θετική περίπτωση τα στοιχεία του

μεσίτη, τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. αυτού και τον αριθμό φορολογικού του μητρώου,

καθώς και το ποσό ή το ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής.

Σε περίπτωση ψευδούς υπεύθυνης δήλωσης ότι δεν μεσολάβησε μεσίτης ή

ότι μεσολάβησε άλλος μεσίτης από αυτόν που πραγματικά μεσολάβησε ο

κακόπιστος εντολέας θα αντιμετωπίζει βαρύτατες ποινές, δεδομένου ότι για ψευδή

υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986 όποιος εν γνώσει του δηλώνει ψευδή γεγονότα

ή αρνείται ή αποκρύπτει τα αληθινά με έγγραφη υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8

του τελευταίου νόμου, τιμωρείται σύμφωνα με το άρθρο 22 παρ. 6 του ν.

1599/1986 με φυλάκιση τουλάχιστον τριών μηνών. Εάν όμως ο υπαίτιος αυτών των

πράξεων σκόπευε να προσπορίσει στον εαυτόν του ή σε άλλον περιουσιακό

όφελος μεγαλύτερο των 25.000.000 δρχ (δηλαδή 73.367,5 ευρώ) βλάπτοντας

τρίτον ή σκόπευε να βλάψει άλλον, τιμωρείται με κάθειρξη μέχρι 10 ετών. Κάθειρξη

σημαίνει ότι το ελάχιστο χρονικό διάστημα στέρησης της προσωπικής ελευθερίας

δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να είναι μικρότερο των πέντε ετών.


15

Αυτή η προστασία δεν ισχύει στις μισθώσεις όπου δεν είναι απαραίτητη η

υπογραφή υπεύθυνης δήλωσης. Για να ήταν όμως πλήρης η προστασία του νόμου

θα έπρεπε να προβλέπεται οι συμβαλλόμενοι να υπογράφουν αντίστοιχη υπεύθυνη

δήλωση περί μεσολάβησης ή μη μεσίτη την οποία θα όφειλαν να επισυνάπτουν στο

Συμφωνητικό της μίσθωσης όταν το καταθέτουν στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. Αν ο νόμος

αποσκοπούσε στην καταπολέμηση της διακίνησης μαύρου χρήματος θα έπρεπε να

συμπεριλάβει και τις μισθώσεις καθώς δεν είναι λίγοι όσοι εκμισθώνουν αντί να

αγοράζουν ακίνητα προκειμένου να μην φαίνεται ότι έχουν ακίνητα στο όνομά

τους που δεν μπορούν να τα δικαιολογήσουν.

Τέλος σύμφωνα με το άρθρο 200 παρ. 10 ο εντολέας υποχρεούται να

ανακοινώσει στον μεσίτη την κατάρτιση της κυρίας σύμβασης τουλάχιστον μία

ημέρα πριν από την κατάρτισή της, άλλως ευθύνεται σε αποκατάσταση κάθε ζημίας

του μεσίτη για τη μη έγκαιρη ανακοίνωση. Σε περίπτωση κατάθεσης αγωγής

ενδεχομένως αυτή η διάταξη θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί προκειμένου οι

τόκοι να υπολογίζονται από την επομένη ημέρα σύναψης της σύμβασης και όχι

από την επομένη επίδοσης της αγωγής.

2. Υποχρέωση καταβολής μεσιτικής αμοιβής

2.1. Προϋποθέσεις καταβολής της αμοιβής

Σύμφωνα με το άρθρο 703 παρ. 1 του ΑΚ:

«εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την

υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο

αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή υπόδειξης. Αν

καταρτίστηκε προσύμφωνο αλλά η οριστική σύμβαση ματαιώθηκε, οφείλεται μόνο η

μισή αμοιβή».

Από τη διάταξη 703 ΑΚ παρ. 1 προκύπτει ότι το δικόγραφο της αγωγής για

την καταβολή της μεσιτικής αμοιβής πρέπει να περιλαμβάνει προϋποθέσεις της

αξιώσεως μεσιτικής αμοιβής:

α) ύπαρξη έγκυρης συμβάσεως μεσιτείας


16

β) έγκυρη σύναψη της σκοπουμένης (κυρίας) συμβάσεως ως συνέπεια της

μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως του μεσίτη.

Τα στοιχεία αυτά πρέπει να τα αναφέρει στην αγωγή του ο ενάγων που

αξιώνει την καταβολή μεσιτικής αμοιβής προκειμένου να είναι ορισμένη. Σύμφωνα

δε με το άρθρο 2 παρ.1 του ΠΔ 248/1993 για την άσκηση του επαγγέλματος του

μεσίτη αστικών συμβάσεων ο ενδιαφερόμενος πρέπει να έχει εγγραφεί στο οικείο

επιμελητήριο της έδρας του, τούτο δε πρέπει να αναφέρει στη σχετική αγωγή για

την καταβολή της μεσιτικής του αμοιβής, και για την πληρότητα αυτής. Για τις

αγωγές που κατατίθενται μετά την 11/4/2012 όταν λειτουργήσει το Γ.Ε.ΜΗ θα

πρέπει να αναφέρεται ο αριθμός μητρώου του Γ.Ε.ΜΗ ακόμα και αν η μεσιτική

εντολή είχε υπογραφεί σε περίοδο που δεν αναφερόταν ο εν λόγω αριθμός

μητρώου.

Σύμφωνα με τη διάταξη 703 ΑΚ προϋποθέσεις του δικαιώματος της

μεσιτικής αμοιβής είναι:

α) σύμβαση μεσιτείας, δηλαδή υπόσχεση αμοιβής για την ανατιθέμενη

στο μεσίτη εντολή για «μεσολάβηση» ή «υπόδειξη ευκαιρίας» για τη σύναψη

συγκεκριμένης κύριας συμβάσεως

Την αμοιβή οφείλει αυτός που την υποσχέθηκε, ήτοι ο εντολέας (ΑΠ

60/2009, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 973/1999, Δνη 41/110, ΑΠ 41/1992, ΝοΒ 41/482, ΕφΠειρ

341/1995, Δνη 39/181, ΕφΠειρ 855/1993, Δνη 35/1709, ΕφΑΘ 208/1987, Δνη

29/505).

Η γνώση στο πρόσωπο του εντολέα ότι στην κατάρτιση της σύμβασης με

τον αντισυμβαλλόμενο μεσολάβησε μεσίτης, δεν αποτελεί προϋπόθεση για την

υποχρέωση αυτού προς καταβολή της αμοιβής του μεσίτη. Ούτε επίσης η τυχόν

άγνοια του μεσίτη ως προς το πρόσωπο του αντισυμβαλλομένου με τον εντολέα

απαλλάσσει τον τελευταίο της υποχρεώσεώς του προς καταβολή της αμοιβής,

εφόσον ο μεσίτης αποδεικνύει ότι η κατάρτιση της σχετικής σύμβασης υπήρξε

αποτέλεσμα της δικής του υπόδειξης.

Η εντολή που δίνεται στο μεσίτη αστικών συμβάσεων μπορεί να είναι

προφορική, ανεξάρτητα από το ύψος των μεσιτικών δικαιωμάτων, εφόσον από τις


17

διατάξεις των άρθρων 703 επ. ΑΚ και του ΠΔ 248/1993 δεν προκύπτει ότι η εντολή

πρέπει να είναι έγγραφη είτε για το έγκυρο αυτής ως ουσιαστικός τύπος, είτε για το

έγκυρο αυτής ως αποδεικτικός τύπος (ΕφΘεσ 1637/1999 Αρμ 2001/1498).

Αυτό όμως δεν ισχύει για συμβάσεις μεσιτείας που υπογράφονται μετά την

11/4/2012, δηλαδή μετά την δημοσίευση του Ν. 4072/2012. Σύμφωνα με το άρθρο

200 παρ. 1: «Η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων καταρτίζεται εγγράφως. Για την πλήρωση

του έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων

τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου». Σύμφωνα με

την από 22/3/2012 Αιτιολογική Έκθεση: «Θεσμοθετείται ο υποχρεωτικός έγγραφος

τύπος της μεσιτείας, κατά τρόπο ώστε να κατοχυρώνεται η ασφάλεια και η αξιοπιστία

των συναλλαγών, κατοχύρωση η οποία δεν εξασφαλίζεται από το ισχύον καθεστώς».

Στην παρ. 2 του άρθρου 200 προβλέπεται τι πρέπει να περιλαμβάνει η

σύμβαση μεσιτείας, δηλαδή τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, το ΑΦΜ τους,

καθώς και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη. Σε περίπτωση διασυνοριακής παροχής

μεσιτικών υπηρεσιών, αναγράφεται το μητρώο και η αρμόδια αρχή ή οργάνωση,

στην οποία είναι εγγεγραμμένος ο μεσίτης, σύμφωνα με τη νομοθεσία της χώρας

εγκατάστασής του. Επιπλέον η σύμβαση μεσιτείας πρέπει να καθορίζει την

ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της

κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της

μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε

κατώτατα νόμιμα όρια. Η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας

διέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 2 του ν. 2251/1994 (Α΄ 191). Επιπλέον

σύμφωνα με την από 22/3/2012 Αιτιολογική Έκθεση: «Απαραίτητο στοιχείο ακόμη

της σύμβασης μεσιτείας είναι ο προσδιορισμός του ποσού ή ποσοστού της μεσιτικής

αμοιβής, ο καθορισμός του ύψους της οποίας δεν υπόκειται σε οποιονδήποτε

θεσμοθετημένο περιορισμό ή όριο».

Σύμφωνα με το άρθρο 200 παρ. 9 αν δεν πληρούνται οι προαναφερόμενες

προϋποθέσεις στο άρθρο 200 παρ. 1, 2, 3 και του άρθρου 198 (που ορίζει τον

μεσίτη) δεν οφείλεται η μεσιτική αμοιβή. Αυτή η διάταξη δεν ισχύει για τις

προφορικές μεσιτικές συμβάσεις που έχουν συναφθεί πριν την 11/4/2012.


18

β) μεσιτική δραστηριότητα με τη μορφή «μεσολαβήσεως» ή

«υποδείξεως ευκαιρίας» για τη σύναψη συγκεκριμένης κύριας συμβάσεως

Η εντολή προς το μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο

στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στις δύο (ΑΠ 815/2007 ΕλλΔνη 48, 1683, ΑΠ

1448/2002 ΕλλΔνη 45, 782, ΑΠ 1719/1997 ΔΕΕ 1998, 1223).

Πότε υπάρχει «μεσολάβηση» και πότε «υπόδειξη ευκαιρίας» δεν ορίζεται στο

νόμο και εφόσον το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύμβαση, η

μεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη για να

έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη με σκοπό να συνεννοηθούν για την

κατάρτιση της συμβάσεως και είναι δυνατό, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει

επιπλέον και την παρακολούθηση από τον μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών,

τη μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα μέρος στο άλλο

όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι

κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση, διότι με αυτήν ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον

εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ' αυτόν

δυνατότητας συνάψεως της συμβάσεως που τον ενδιαφέρει.

Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την υπόδειξη ευκαιρίας

και η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε με μεσολάβηση του μεσίτη, πληρούται ο

σκοπός του νόμου και οφείλεται αμοιβή, εκτός αν προκύπτει κάτι άλλο από τη

σύμβαση μεσιτείας. Στην εντολή προς υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη αστικής

συμβάσεως δεν απαιτούνται περαιτέρω προσωπικές ενέργειες του μεσίτη, αφού

αρκεί ότι έλαβε χώρα υπόδειξη ευκαιρίας και ότι η σύμβαση καταρτίστηκε λόγω

της υπόδειξης αυτής, μάλιστα δε η σύναψη της συμβάσεως δεν απαιτείται να είναι

αποκλειστικώς και κυρίως το προϊόν του μεσίτη, διότι δεν αποκλείεται και

παρεπόμενη ενέργεια αυτού ή άλλη δευτερεύουσα προσπάθειά του να είναι υπό

ορισμένες συνθήκες επαρκής ή και η μόνη απαιτούμενη, όπως το γεγονός ότι ο

μεσίτης έδωσε στον εντολέα του τη διεύθυνση και το όνομα του ενδιαφερόμενου

για τη σύναψη της σύμβασης, ώστε να καθιστά δυνατή την απ’ ευθείας

διαπραγμάτευση. Άρα ως ενέργειες του μεσίτη κατά την ανωτέρω έννοια, που να

αποτελούν υπόδειξη ευκαιρίας, μπορεί να θεωρηθούν και οι πληροφορίες που


19

προέρχονται από τον μεσίτη, αρκεί αυτές να υπήρξαν η κυρία αιτία της σύναψης

της σύμβασης (ΑΠ 973/1999 ΕλλΔνη 41.109, ΑΠ 484/1997 ΕλλΔνη 39.364).

Αν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση

του μεσίτη, η κατάρτιση της συμβάσεως με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν

αρκεί (ΑΠ 1448/2002 ΕλλΔνη 46.783).

Στοιχεία της αγωγής καταβολής της αμοιβής μεσίτη είναι η έκθεση των

περιστατικών που συνιστούν μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας (ΑΠ 927/1988

ΕλλΔνη 39.1586, ΑΠ 484/1997 ΕλλΔνη 39.369, Εφθεσ 1637/1999 Αρμ 2001.1498).

Η διάταξη του άρθρου 3 παρ.4 του Ν.308/1976 «περί μεσιτών αστικών

συμβάσεων» όριζε ότι η υπόδειξη από τον μεσίτη του αντικειμένου της

σκοπούμενης αστικής συμβάσεως θεωρείται ως πλήρως εκπληρωθείσα εντολή,

εφόσον η σύμβαση καταρτίσθηκε συνεπεία της υποδείξεως αυτής και καθιέρωνε

έτσι νόμιμο τεκμήριο για την εκπλήρωση της δοθείσας στο μεσίτη εντολής με μόνη

της υπόδειξη του αντικειμένου της συμβάσεως που καταρτίσθηκε συνεπεία της

υποδείξεως. Όμως ο προαναφερόμενος νόμος καταργήθηκε με το άρθρο 3 του ΠΔ

248/1993 (ΦΕΚ 108 Α'/28-6-1993) που εκδόθηκε κατ' εξουσιοδότηση του άρθρου

15Α του Ν.2000/1991, όπως το άρθρο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 70 του

Ν.2065/1992 και συμπληρώθηκε με το άρθρο 21 του Ν.2081/1992 και συνεπώς από

τη δημοσίευση του προαναφερόμενου ΠΔ (28-6-1993) έπαψε να ισχύει και το

παραπάνω τεκμήριο. Για το λόγο αυτό, αν υπάρχει κενό ή δεν προκύπτει σαφώς

από τη σύμβαση μεσιτείας που καταρτίσθηκε μετά τις 28-6-1993, αν η υπόσχεση

αμοιβής δόθηκε για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας στην αγορά αστικού

ακινήτου, τίθεται θέμα ερμηνείας της συμβάσεως, κατά τα άρθρα 173 και 200 ΑΚ,

δηλαδή αναζητήσεως της αληθινής βουλήσεως των συμβαλλομένων, σύμφωνα με

τις αρχές της καλής πίστεως και ενόψει των συναλλακτικών ηθών, δηλαδή αφού

ληφθούν υπόψη τα συμφέροντα και των δύο μερών, ο δικαιοπρακτικός σκοπός

αυτών, οι συνήθειες, οι υφιστάμενες κατά την κατάρτιση της συμβάσεως συνθήκες

κλπ.

γ) σύναψη της σκοπούμενης κύριας συμβάσεως


20

Για το απαιτητό της αμοιβής πρέπει να καταρτισθεί η σύμβαση την οποία

ήθελε ο υποσχεθείς την αμοιβή. Σύμφωνα με την 703 ΑΚ αν καταρτίστηκε

προσύμφωνο αλλά η οριστική σύμβαση ματαιώθηκε, οφείλεται μόνο η μισή

αμοιβή. Το άρθρο 704 ΑΚ προβλέπει ότι αν η σύμβαση καταρτίστηκε με

αναβλητική αίρεση, η αμοιβή του μεσίτη καταβάλλεται, αν πληρωθεί η αίρεση, ενώ

αν η σύμβαση καταρτίστηκε με διαλυτική αίρεση, η αμοιβή καταβάλλεται μόλις

συναφθεί η σύμβαση.

Μάλιστα σύμφωνα με το άρθρο 703 παρ. 2 ΑΚ προβλέπεται ότι ο μεσίτης

μπορεί να έχει αξίωση για τις δαπάνες του αν συμφωνήθηκε η καταβολή τους και σ

αυτή την περίπτωση οι δαπάνες οφείλονται και αν ακόμη δεν καταρτίστηκε η

σύμβαση. Δεν προβλέπεται έγγραφος τύπος για την σχετική συμφωνία και

προφανώς ισχύει και εδώ το άτυπο των συμβάσεων, εννοείται όμως ότι ο έγγραφος

τύπος εξασφαλίζει περισσότερο τους συμβαλλόμενους. Και χωρίς αυτή την διάταξη

η ελευθερία των συμβάσεων θα έδινε την δυνατότητα στον μεσίτη και στον

εντολέα να συμφωνήσουν την καταβολή των εξόδων όμως σίγουρα δεν βλάπτει η

ύπαρξη αυτής της διάταξης.

Αν, μετά τις ενέργειες του μεσίτη, οι συμβαλλόμενοι προβούν σε κατάρτιση

άλλης σύμβασης, δεν οφείλεται η αμοιβή, εκτός αν εκ των συγκεκριμένων

δεδομένων, κατά τους κανόνες της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών,

προκύπτει ότι ο εντολέας εννοούσε να επιτύχει την κατάρτιση σύμβασης με

ορισμένο αποτέλεσμα, ισοδύναμο, ανεξάρτητα από τη μορφή αυτής. Τέτοια

σύμβαση, αντί εκείνης της πωλήσεως συγκεκριμένου ακινήτου, αποτελεί π.χ. η

σύμβαση μεταβίβασης του συνόλου των μετοχών της ιδιοκτήτριας του ακινήτου

κεφαλαιουχικής εταιρείας (άρθρο 79 παρ. 4 ν. 2238/1994), όπως προστέθηκε με

άρθρο 15 παρ. 3 ν. 2459/1997), που οι συμβαλλόμενοι για λόγους φοροτεχνικούς,

επιχειρηματικούς κλπ προτιμούν ως την πλέον συμφέρουσα σ' αυτούς και, όπως

εκτέθηκε, έχει το ίδιο αποτέλεσμα, ήτοι την (έμμεση) μεταβίβαση του ακινήτου (ΑΠ

857/2005).

Επιπλέον σύμφωνα με το άρθρο 200 παρ. 10 του Ν. 4072/2012 από την

11/4/2012 η αγωγή που ασκείται από τον μεσίτη κατά του εντολέα του με αίτημα

την επιδίκαση μεσιτικής αμοιβής πρέπει να κοινοποιείται στη Δ.Ο.Υ. Φορολογίας

Εισοδήματος του μεσίτη, αλλιώς η συζήτηση είναι απαράδεκτη. Αυτή η πρόβλεψη


21

φαίνεται να ισχύει για οποιαδήποτε αγωγή κατατίθεται μετά την 11/4/2012 ακόμα

και αν στο ιστορικό της ισχύουν προγενέστερες νομοθετικές προβλέψεις του Ν

4072/2012.

δ) αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της

συνάψεως της εν λόγω κύριας συμβάσεως (ΑΠ 523/2003, 829/2002, 290/2001,

973/1999)

Η αιτιώδης συνάφεια πρέπει να υφίσταται κατά τον κρίσιμο χρόνο

αναπτύξεως της μεσιτικής παροχής και της επίδρασης αυτής στη σύναψη της

κύριας σύμβασης (ΑΠ 815/2007 ό.π., ΑΠ 565/2005 ό.π., ΑΠ 795/2005 ΕλλΔνη 49,

180, ΑΠ 529/2004 ΕλλΔνη 45, 1654, ΕφΠειρ 409/2008 ΝΟΜΟΣ).

Η ύπαρξη τέτοιας αιτιώδους συνάφειας σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση,

αν δηλαδή η μεσολάβηση ή η υπόδειξη ευκαιρίας βρίσκεται σε σχέση αιτίου και

αποτελέσματος, οπότε και μόνο δημιουργείται υποχρέωση για την καταβολή της

μεσιτικής αμοιβής, είναι καθαρά πραγματικό ζήτημα.

Απαιτείται δηλαδή για την δημιουργία υποχρεώσεως προς καταβολή της

μεσιτικής αμοιβής αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως

ευκαιρίας και της καταρτίσεως της συμβάσεως, όχι όμως και συμφωνία των

οικονομικών όρων αυτής, που αφήνεται στην ελευθερία συναλλακτικής δράσεως

των συμβαλλομένων, εκτός αν η καταβολή της αμοιβής είχε εξαρτηθεί από την

κατάρτιση της συμβάσεως με τους όρους που καθορίστηκαν, όπως με την επιτυχία

ορισμένου τιμήματος.

Η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της

συνάψεως της συμβάσεως, σε περίπτωση αποδείξεως της μεσιτικής

δραστηριότητας και συνάψεως κανονικά τεκμαίρεται, οπότε και το βάρος της

ανατροπής του τεκμηρίου πέφτει στον αμφισβητούντα την αιτιότητα μεσιτικό

εντολέα (βλ. Γεωργιάδη - Σταθόπουλου, Αστικός Κώδιξ, άρθρο 703, σελ. 710)

2.2. Υπολογισμός του ύψους της μεσιτικής αμοιβής


22

Σύμφωνα με την διάταξη 707 του Α.Κ. «αν η συμφωνημένη αμοιβή είναι

δυσανάλογα μεγάλη, μειώνεται από το δικαστήριο, με αίτηση του οφειλέτη στο μέτρο

που αρμόζει»

Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι για το χαρακτηρισμό της

συμφωνηθείσας ή νόμιμης μεσιτικής αμοιβής ως δυσανάλογα μεγάλης και μείωση

αυτής στο προσήκον μέτρο, πρέπει να ληφθούν υπόψη:

α) Η μεσιτική παροχή, δηλαδή οι κόποι και οι προσπάθειες, έστω και άγονες,

του μεσίτη, οι δαπάνες του, ο χρόνος της απασχόλησής του, ο τρόπος της

μεσολάβησής του και η εν γένει επιμέλεια που επέδειξε για την επίτευξη της

κατάρτισης της σύμβασης

β) Το αποκτώμενο από την επιτευχθείσα σύμβαση νόμιμο περιουσιακό και

ηθικό όφελος του μεσιτικού εντολέα

γ) Η οικονομική κατάσταση του μεσίτη, αφενός, και του εντολέως, αφετέρου

δ) Όλα τα ειδικά περιστατικά που έλαβαν χώρα από το χρόνο της

κατάρτισης της συμβάσεως μεσιτείας μέχρι το χρόνο γέννησης της αξίωσης για

καταβολή της μεσιτικής αμοιβής

Ο χρόνος κρίσεως του δυσαναλόγου της αμοιβής δεν είναι ο χρόνος

συνάψεως της μεσιτείας αλλά ο χρόνος κατά τον οποίο κατέστη απαιτητή και

δικαστικώς επιδιώξιμη η αμοιβή και στην περίπτωση ασκήσεως αγωγής ο χρόνος

της πρώτης συζητήσεως στο ακροατήριο. Έτσι για την κρίση περί του

δυσαναλόγου της αμοιβής λαμβάνονται υπόψη και οι τυχόν εν τω μεταξύ

υποτιμήσεις του νομίσματος, αυξήσεις της αξίας των ακινήτων κλπ. Και τα

πραγματικά αυτά περιστατικά πρέπει να εκτίθενται στην απόφαση γιατί αποτελούν

ζητήματα, που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, δηλαδή στην

κρίση του δικαστηρίου για τη μεγάλη δυσαναλογία της συμφωνηθείσας ή νόμιμης

μεσιτικής αμοιβής και τον περιορισμό αυτής στο προσήκον μέτρο.

Η μείωση της αμοιβής μπορεί να επιδιωχθεί και με ένσταση, η οποία, ενόψει

του ότι η διάταξη του άρθρου 707 ΑΚ αποτελεί ειδική, παράλληλα με το άρθρο

200,281 και 288 ΑΚ, εφαρμογή της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών στη

συμφωνία για την αμοιβή του μεσίτη είναι διάταξη δημόσιας τάξης και μπορεί να

προταθεί σε κάθε στάση της δίκης (ΕφΑΘ 7535/2004 ΕλλΔνη 2005.567 ΕφΑΘ

6037/1995 ΕλλΔνη 40.418).


23

2.3. Αντικειμενική και Εμπορική Αξία

Δεν οφείλεται μεσιτική αμοιβή όταν η σκοπηθείσα σύμβαση καταρτίστηκε

ακύρως, δηλαδή όταν δεν τηρήθηκε ο τύπος του συμβολαιογραφικού εγγράφου,

που απαιτείται κατά νόμο (άρθρα 369, 1033, 159 παρ.1 ΑΚ) όταν πρόκειται περί

συμβάσεως μεταβιβάσεως ακινήτου.

Η διάταξη, όμως, του άρθρου 703 ΑΚ είναι ενδοτικού δικαίου και γι’ αυτό

είναι δυνατή η κατάρτιση συμφωνίας κατά την οποία η μεσιτική αμοιβή θα

οφείλεται και στην περίπτωση που θα καταρτιστεί κυρία σύμβαση μερικώς άκυρη.

Επομένως είναι έγκυρη η συμφωνία με την οποία ο μεσιτικός εντολέας υπόσχεται

στο μεσίτη αμοιβή, υπολογιζόμενη σε ποσοστό επί του πραγματικού τιμήματος του

ακινήτου, που θα μεταβιβαστεί κατόπιν της υποδείξεως του μεσίτη, και όχι επί του

τυχόν μικρότερου τιμήματος που θα αναγραφεί το αγοραπωλητήριο συμβόλαιο,

παρά το γεγονός ότι η σύμβαση μεταβιβάσεως ακινήτου κατά το μέρος της πέραν

του αναγραφέντος τιμήματος είναι άκυρη εκ του λόγου ότι δεν περιβλήθηκε τον

τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου.

Με την παραπάνω έγκυρη συμφωνία καλύπτεται το κενό που

δημιουργήθηκε από 28-6-1993 όταν με το ΠΔ 248/1993 καταργήθηκε στο σύνολό

του ο νόμος 308/1976 «περί μεσιτών αστικών συμβάσεων» στο άρθρο 3 παρ.8 εδάφ.

α' του οποίου οριζόταν ότι το ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής υπολογίζεται επί της

πραγματικής αξίας του αντικειμένου της συμβάσεως.

2.4. Παραγραφή Αξιώσεων

Ο χρόνος παραγραφής των αξιώσεων του μεσίτη, για αμοιβή και δαπάνες

δεν ορίζεται στα άρθρα 703 έως 707 ΑΚ ή στο ΠΔ 248/1993, συνεπώς

εφαρμόζονται οι γενικές περί παραγραφής διατάξεις του αστικού κώδικα (άρθρα

249 επ).

Σύμφωνα με το άρθρο 250 περ. 5 παραγράφονται σε πέντε χρόνια οι

αξιώσεις εκείνων που χωρίς ν' ανήκουν στα πρόσωπα που αναφέρονται στον

αριθμό 1 ασκούν κατ' επάγγελμα την επιμέλεια ξένων υποθέσεων ή την παροχή


24

υπηρεσιών για τις αμοιβές και τις δαπάνες τους. Σε αυτή την διάταξη υπάγονται και

οι αξιώσεις του μεσίτη.

Σύμφωνα με την διάταξη 253 ΑΚ η παραγραφή των αξιώσεων του μεσίτη

αρχίζει μόλις λήξει το έτος μέσα στο οποίο συμπίπτει η έναρξη της παραγραφής

που ορίζεται στα δύο προηγούμενα άρθρα (251, 252 ΑΚ). Με την διάταξη 253 ΑΚ

εισάγεται εξαίρεση από τον κανόνα του άρθρου 251 ΑΚ με την έννοια ότι στις

περιπτώσεις του άρθρου 250 ΑΚ, η παραγραφή της γεννημένης και δικαστικά

επιδιώξιμης απαίτησης μετατίθεται χρονικά στη λήξη του έτους στο οποίο

γεννήθηκε, για την εξυπηρέτηση των επαγγελματιών των οποίων οι αξιώσεις

εκκαθαρίζονται στο τέλος του έτους και στην άρση των αμφιβολιών ως προς τον

καθορισμό του χρόνου δημιουργίας καθεμιάς από τις αξιώσεις αυτές (βλ. Ιωάν.

Πιτσιρίκου «Η μεσιτεία για την κατάρτιση αστικών συμβάσεων» 2004, σελ. 81-82).

2.5. Καταβολή της μεσιτικής αμοιβής σε περισσότερους του ενός μεσίτη

Σύμφωνα με το άρθρο 200 παρ. 5 του Ν. 4072/2012 ο μεσίτης αρχικά έχει το

δικαίωμα να αξιώσει τη συμφωνηθείσα αμοιβή κατά την κατάρτιση της κύριας

σύμβασης, εφόσον έχει ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της ή έχει υποδείξει την

ευκαιρία σύναψής της ανεξάρτητα από το είδος της κύριας σύμβασης που

καταρτίστηκε τελικά για το ακίνητο.

Σε περίπτωση που περισσότεροι μεσίτες σε συνεργασία μεταξύ τους

υπέδειξαν ή μεσολάβησαν, αμοιβή οφείλεται μόνο μία φορά, καταβαλλόμενη από

τον εντολέα σε έναν από αυτούς, κατά του οποίου και μόνο έχουν δικαίωμα να

στραφούν οι υπόλοιποι.

Σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας μεταξύ τους, κατανέμεται μεταξύ των

μεσιτών κατά το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης.

Αν περισσότεροι μεσίτες, προς τους οποίους ο εντολέας παρέσχε διαδοχικά

διαφορετικές εντολές υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία, δικαιούται να αξιώσει

αμοιβή μόνο αυτός ο οποίος υπέδειξε πρώτος την ευκαιρία.

Αν δεν μπορεί να αποδειχτεί το ποσοστό συμβολής κάθε μεσίτη στην

κατάρτιση της σύμβασης, τότε κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά ίσα μέρη η


25

μεγαλύτερη από τις αμοιβές που συμφώνησε ο εντολέας με τις διαφορετικές

εντολές του.

Επί μεσιτείας για ανοικοδόμηση ακινήτου με αντιπαροχή, ο μεσίτης

δικαιούται να αξιώσει πλήρη αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού

προσυμφώνου, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.

Μάλιστα το άρθρο 200 παρ. 6 προβλέπει ότι αν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο

διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στη σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση

που τελικά συνήφθη τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.

Το παρόν άρθρο δεν αποτελεί νομική/ές συμβουλη/ές και ενδέχεται να υπάρχουν λάθη ή/και

παραλείψεις. Καμία ενέργεια δεν πρέπει να πραγματοποιείται χωρίς την πρότερη λήψη νομικής ή άλλης

επαγγελματικής συμβουλής. Το κείμενο του παρόντος άρθρου μπορεί να αλλάξει στο μέλλον ανά πάσα

στιγμή χωρίς καμία προειδοποίηση. Επιτρέπεται η αποθήκευση, η διατήρηση αντιγράφων για

προσωπική χρήση και η αναμετάδοσή του παρόντος άρθρου εφόσον δεν αλλοιώνονται τα περιεχόμενά

του. Επιτρέπεται η χρήση αποσπασμάτων εφόσον συνοδεύονται από αναφορά στην ιστοσελίδα

lawpractice.gr

Μεσιτεία Αστικών Συμβάσεων nomiko plaisio tis mesiteias astikon... · ν....

Documents

Transcript of Μεσιτεία Αστικών Συμβάσεων nomiko plaisio tis mesiteias astikon... · ν....