Maat!

EU BeschikkingMiddeninkomensin de knel

Corporaties werken samenaan een strategie voor hetmiddensegment.

Ω pagina 4

KoopgarantNiet alleen voorstarters

Ook voor oudere eigenaar-bewoners is Koopgarant eenaantrekkelijke optie.

Ω pagina 6

Te Woon ToetsTe Woon internop de kaart gezet

Toets levert nieuwe inzichten op voor SitéWoondiensten.

Ω pagina 8

JaarrekeningNieuwe richtlijnenJaarrekening

Verschillende visies op nieuwe richtlijnen Verkooponder Voorwaarden

Ω pagina 10

Lia en Gerard van DoornIthaka en Koopgarant

“Voor ons gaf Koopgarant de doorslag bij hetkopen van een nieuwe woning in Almere.”

Ω pagina 8

april 2011

www.opmaat.nl

nummer 10

Maat! is een uitgave van OpMaat

Gevolgen Europese BeschikkingBusiness case voor corporaties ontwikkeld om midden-inkomens niet tussen wal en schip te laten vallen.Ω pagina 4

Maat! Kort nieuwsLees over nieuwe Erfpacht- en Koopgarantbepalingen,OpMaat Opleidingen, workshop Gemengd Beheer,de nieuwe kengetallen en meer.Ω pagina 6

JaarrekeningCFV/ WSW nuanceren nieuwe richtlijnen Jaarverslaglegging van Koopgarant en Koopcomfort.Ω pagina 6

Niet alleen voor startersOok oudere eigenaar-bewoners zijn geïnteresseerdin Koopgarant blijkt bij projecten van ProWonen en Van Bekkum.Ω pagina 8

Te Woon-Toets zet Te Woon intern op de kaartVier corporaties ondergingen in 2010 de Te Woon-Toets. De toets leverde intern veel discussies en inzichten op.Ω pagina 10

OpMaat agendaBijeenkomsten en cursussen in 2011.Ω pagina 12

2

inhoud/column

Europa, vloek of zegen? Rein Bakker

De vakbladen, kranten en online discussiefora stonden deafgelopen tijd bol van de EU-beschikking. Sinds 1 januari jl.mogen corporaties nauwelijks meer sociale huurwoningenverhuren aan huishoudens die meer dan EUR 33.600 per jaarverdienen. Dit plaatst vrijwel elke corporatie voor nieuwevraagstukken die zowel betrekking hebben op het woning-aanbod als op de vraag van hun klanten, “hoe moet ik duurde-re huurwoningen financieren?” En: “hoe kan ik mensen meteen inkomen van pakweg EUR 38.000 nog blijven bedienen?”

De producten en diensten van OpMaat worden door veel corporaties al lange tijd veelvuldig ingezet om klanten tebedienen met een middeninkomen. Toch ontstaan er ook opdit terrein nieuwe vragen die soms heel concreet zijn: “Is verkoop met Koopgarant een DAEB-activiteit (Diensten vanAlgemeen Economisch Belang). Ook de meer beleidsmatigeafwegingen doen zich voor, zoals: “Op welke wijze kan ik demiddeninkomens het beste bedienen?”Of: “Waaraan heeftdeze groep vooral behoefte?” De impact op de bedrijfsvoeringvan de corporatie is vaak nog erg onduidelijk.

Om ‘met de kennis van nu’ zo veel mogelijk vragen te beantwoorden, is OpMaat samen met Atrivé en 13 corporatiesbegin maart gestart met de Maatschappelijke BusinesscaseMiddeninkomens. In de komende maanden werken we intensief samen om een ‘gereedschapkist’ met oplossingen teontwikkelen die de corporatie in onderlinge samenhang kantoepassen binnen de eigen organisatie. Later dit jaar komt ditvervolgens ook beschikbaar voor al onze andere klanten.Kortom, Europa roept veel vragen op maar schept ook ruimtevoor nieuwe inzichten en praktische oplossingen.

Op pagina 4 en 5 van de Maat! kunt u meer over deze busi-ness case lezen. Ook treft u in de Maat! een artikel aan overeen bijzondere doelgroep voor Koopgarant: ouderen. Verder indit nummer een artikel over de ervaringen van een corporatiemet de Te Woon-toets. Vier corporaties lieten zich doorlichtendoor OpMaat en ontvingen een rapportage voorzien van adviezen. De Maat! zou niet compleet zijn zonder een tal aankorte actuele berichten. Ik wens u veel leesplezier!

Rein Bakker directeur OpMaat

3

Ω

Nieuwe regels vanuit de EU dwingen woningcorporaties tot keuzes.

OpMaat en Atrivé hebben het initiatief genomen om gezamenlijk met cor-

poraties een duurzame oplossing te ontwikkelen om ook de lagere

middeninkomens betaalbaar te huisvesten. Naast een nieuwe strategie en

een model voor het middensegment, komt er een financiële en organisa-

torische vertaling. Ook wordt een “gereedschapskist” samengesteld met

bestaande en aangepaste producten en diensten waarmee de nieuwe

middensegment-strategie kan worden toegepast in de eigen organisatie.

Maatschappelijk businessmodel

Sinds de oriënterende bijeenkomst eind januari, nemen er 13 corporaties deel aan het pro-ject. OpMaat en Atrivé coördineren en faciliteren het geheel. Alle deelnemers brengen hunkennis en ervaring in en gezamenlijk worden problemen opgelost. De oplossingen kunnenworden doorontwikkeld om deel uit te gaan maken van de “gereedschapskist”.Bij de start van het project is van alle deelnemende corporaties een beknopte portefeuille-analyse gemaakt. Dit is noodzakelijk omdat de exacte uitwerking van het maatschappelijkbusinessmodel zal afhangen van de lokale situatie van de individuele corporatie. Zo is bij-voorbeeld het gat tussen de sociale huurprijs en de koopmarkt in Amsterdam beduidendgroter dan in Dordrecht. Aan de hand van de analyse wordt per corporatie gekeken welkestrategische oplossing mogelijk is, welke bestaande producten er zijn op gebied van volks-huisvesting, organisatie en financiën en welke moeten worden doorontwikkeld. Op dezemanier raakt de”gereedschapskist “gevuld. Gedacht kan worden aan meerdere concreettoepasbare producten op het gebied van voorraad- en verkoopbeleid, Huur op Maat,Koopgarant, Huur-koopvergelijker en het kasstroommodel. De producten zijn zó uitgewerkt,dat concrete toepassing op korte termijn door elke corporatie mogelijk is.

Tablis Wonen kiest voor samenwerking

Begin maart is de eerste bijeenkomst geweest. Eén van de deelnemende corporaties isTablis Wonen, een woningcorporatie in Sliedrecht met 4700 woningen in de portefeuille.Tablis Wonen is, direct na bekendmaking dat de regeling per 1 januari zou ingaan, op zoekgegaan naar oplossingen. Philip Kroon, beleidsmedewerker van Tablis Wonen: ”Tablis

4

Gevolgen Europese

Beleidsmedewerker Tablis Wonen

Philip Kroon Ω

Middeninkomensin de knel

Deelnemende corporatiesaan het project:

Bernardus Wonen Oudenbosch Tiwos Tilburg SVUwonen/Woonbelang Veghel Uden/Veghel Eigen Haard Amsterdam De Kernen Hedel Parteon Zaandam Woonkracht10 Drechtstreken Kleurrijk Wonen Culemborg Omnivera Hardinxveld Pré Wonen Haarlem Tablis Wonen Sliedrecht Wassenaarsche Bouwstichting Wassenaar Trivire Dordrecht

Wonen heeft in regionaal verband uitgesproken en gecommuniceerd zich te houden aan deregels en de inkomensnormen die vanuit de EU worden gesteld. Wel hebben wij daarbijsteeds kenbaar gemaakt dat Tablis Wonen er ook is voor de ‘onderkant van de middeninko-mens’ en dat wij hiervoor naarstig op zoek zouden gaan naar mogelijkheden om deze groepte kunnen blijven bedienen. De pilot kwam dus als geroepen. Intern zijn we druk bezig metherijken van het strategisch voorraadbeleid en daarbij zoekend naar de opdeling van hetwoningbezit in een kernmarkt- en wisselvoorraad. De wisselvoorraad is dan flexibel en kanschuiven. Kroon is groot voorstander van samenwerking in de zoektocht naar nieuwe oplos-singen:”Nu gaan we een groot deel van het denkwerk dat we toch moesten doen, gezamen-lijk, inventiever en met meer kennis uitvoeren!”

Tablis Wonen heeft begin 2010 haar ondernemingsplan 2010-2014 vastgesteld. Daarin werdal aangegeven dat de voorraad woningen moet aansluiten bij de omvang van de doel-groep.”Met de staatssteunmaatregelen in het verschiet wisten wij natuurlijk al dat onzevoorraad veel te betaalbaar en sociaal van huurprijs was (99,5% < € 648). Koopgarant en/ofTe Woon speelt naar onze mening zeker een rol in de oplossingsrichting. Wij verwachten dat we aan de slag moeten met verschillende eigendomsvarianten, kortingen en (inkomens-afhankelijke) huurvarianten. Koopgarant heeft naast andere varianten als voordeel dat ergrip verzekerd blijft op leefbaarheid van wijken en onderhoud van het bezit. Tablis Wonen wilwel nadrukkelijk open staan voor alle creatieve oplossingen!

Eind juni is de laatste bijeenkomst gepland waarin de producten worden gepresenteerd.Daarna kunnen wij naar verwachting meer informatie naar buiten brengen.

5

beschikking

Corporaties moeten, vanwege nieuwe Europese staatssteunregels sinds 1 januari 2011,90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen vanmaximaal 33.614 euro. Vanuit de Nederlandse visie op volkshuisvesting zijn leefbaarheid,gemengde wijken en doorstroming belangrijke uitgangspunten. Deze uitgangspuntenstaan door de EU-regeling onder druk en de middeninkomens komen in een lastig pakkette zitten. Corporaties staan voor de keuze of ze, behalve aan de primaire doelgroep, ookaan deze groep middeninkomens een betaalbare woning willen bieden.

Kengetallen Ω Verkoop Koopgarant in 2010

In de loop van 2010 sloten zich 10 nieuwe Koopgarant-licentiehouders aan. Aan het eind vanhet jaar daalde het aantal licentiehouders echter met 11. Dit was vooral het gevolg van eenaantal fusies. Verder waren er enkele opzeggingen. De omvang van de totale Koopgarant -portefeuille is in 2010 toegenomen van 105.000 naar 125.000. Het is logisch dat ook het aan-tal verkochte woningen toenam: in 2009 verkochten de gezamenlijke licentiehouders nog5.200 woningen, in 2010 waren dat er 6.700. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen bleefin 2010 ongeveer gelijk. De toename zat met name bij de bestaande woningen.

Kengetallen per 01.04.2011Aantal licentiehouders Koopgarant 157Aantal licentiehouders Koopcomfort 19Aantal deelnemers Te Woon 28Aantal aangeboden Koopgarantwoningen (peildatum 31 december 2010) 125.000Aantal verkochte Koopgarantwoningen (peildatum 31 december 2010) 20.000Aantal verkochte Koopgarantwoningen in 2010 6.700Waarvan nieuwbouw 2.500Waarvan bestaande bouw 4.200

Vernieuwd ΩNieuwe Erfpacht- enKoopgarantbepalingen

Na een jaar van veel overleg is devernieuwing van de Erfpacht- enKoopgarantbepalingen vrijwel gereed.Binnenkort hopen we onze licentie -houders te kunnen informeren over de definitieve invoering.

In de nieuwe Erfpacht- en Koopgarant-bepalingen zijn een groot aantal verbe-teringen aangebracht, aan de hand vande ervaringen van de afgelopen zevenjaar. Ook heeft een kritische juridischeen praktische toets plaatsgevonden. Voor alle betrokken partijen bieden debepalingen nu meer duidelijkheid enzekerheid.

Naar verwachting worden de nieuwebepalingen van kracht per 1 juli 2011,met een overgangstermijn van een aan-tal maanden. Daarna is het niet meermogelijk om koopovereenkomsten af tesluiten met een oudere versie van debepalingen.

De overstap op de nieuwe bepalingen isingrijpender dan eerdere aanpassingen.Niet alleen wijzigen alle contractstukken,maar ook moet de informatie aan deklanten worden aangepast. Ook zullendetails van het verkoop- en terugkoop-proces veranderen. De komende maanden zal OpMaat delicentiehouders uitgebreid voorzien vaninformatie over de overgang naar denieuwe Erfpacht- en Koopgarant-bepalingen en enkele informatie-bijeenkomsten organiseren.

6OpMaat Opleidingen Ω agenda 2011

OpMaat Opleidingen heeft een kwalitatief hoogwaardig programma opgebouwd vancursussen, zowel incompany- als met open inschrijving. De cursussen bieden actuele-en praktische informatie met verdieping in thema’s die relevant zijn voor beleidmakersen medewerkers die te maken hebben met Koopgarant, Koopcomfort en Te Woon.

Overzicht cursusprogramma Data 2011Ω Koopgarant een Introductie Alleen incompanyΩ Oriëntatiecursus Te Woon Alleen incompanyΩ Koopgarant en Woningfinanciering 19 meiΩ Financiële en Fiscale aspecten van Koopgarant en Koopcomfort 14 juniΩ Workshop Gemengd Beheer bij Koopgarant en Te Woon 21 juniΩ Financiële en Fiscale aspecten van Koopgarant en Koopcomfort 15 septemberΩ Workshop Gemengd Beheer bij Koopgarant en Te Woon 20 september Ω Koopgarant van Beleid tot Uitvoering (tweedaagse) 6 + 11 oktoberΩ Koopgarant en Nieuwbouw 8 novemberΩ Koopgarant en Woningfinanciering 17 november

De cursuslocatie is principe in Amersfoort. Meer informatie over alle cursussen vindt u op www.opmaat.nl . Voor alle cursussen is nog plaats. Wel geldt voor iedere cursus eenmaximum aantal deelnemers. Wacht dus niet te lang met inschrijven.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met OpMaat Opleidingen:Tel: 033 - 4621223 of e-mail: info@opmaatopleidingen.nl.

Maat!

In januari jl. verscheen de nieuwe Richtlijn645 Jaarverslaggeving Woningcorporaties.Hierin wordt onder andere voorgeschrevendat woningen, verkocht met korting en eenterugkoopregeling, ook na verkoop op debalans (‘on balance’) van de corporatiemoeten blijven staan. De grondslag voor dewaarde is de Koopgarantprijs, die bovendienelk jaar opnieuw moet worden bepaald. Dejaarlijkse waardering mag plaatsvinden opbasis van de meest recente WOZ-taxatie.Corporaties kunnen echter ook gebruikmaken van modelmatige taxaties, bijvoor-beeld van Calcasa.

De ‘on balance’ waardering van Koopgarantroept veel vragen op bij corporaties enschrikt sommige (potentiële) licentiehou-ders zelfs af. Het is echter maar zeer devraag of de ‘on balance’ verantwoordingdaadwerkelijk invloed heeft op de financiëlepositie van de corporatie. Het CentraalFonds Volkshuisvesting neemt de ‘on balan-ce’ verantwoording namelijk niet mee inhaar bepaling van het vermogen van de cor-poratie.Voor de andere financiële autoriteit binnende volkshuisvesting, het WaarborgfondsSociale Woningbouw, is niet het vermogenvan de corporatie leidend maar het verloop

van de jaarlijkse kasstromen. Het WSW kijkt dus vooral naar het kasstroomrisicovan Koopgarant. Voor dat doel liet OpMaatsamen met het WSW vorig jaar het kas-stroomrisicomodel Koopgarant ontwikke-len. Met dit model kan voor elke corporatiehet feitelijke kasstroomrisico van de eigenKoopgarant-portefeuille worden doorgere-kend. Anders dan de ‘on balance’-waarde-ring geeft deze doorrekening een goedbeeld van het financiële risico vanKoopgarant.

Nieuwe workshop ΩGemengd Beheer bijKoopgarant en Te Woon

Half maart is OpMaat Opleidingen gestartmet een nieuwe workshop: Gemengd Beheerbij Koopgarant en Te Woon. Tijdens de workshop komt zowel een theo-retisch kader als een projectmatige opzetvoor de eigen corporatie aan bod. De belangen van de corporatie, de huurders en de eigenaren komen samen in het beheervan gemengde complexen. In de workshop gaan wij in op het speelveldwaarbinnen de corporatie opereert en de verschillende posities die men hierbij kaninnemen. De consequentie van gemengdbeheer is dat er ook veel geregeld moet wor-den binnen de eigen organisatie. De deelne-mers zijn na afloop van de cursus in staat demogelijkheden voor hun eigen organisatie teformuleren. De workshop is zó opgezet dat erminimaal twee medewerkers per corporatiedeelnemen. Door uitwisseling van ervaringenkrijgen de deelnemers nieuwe inzichten diezij in de eigen organisatie kunnen inbrengen.Op de website vindt u meer informatie overdeze workshop en de data voor 2011. Ookkunt u zich via de website inschrijven. Deeerst volgende datum voor deze workshop is21 juni aanstaande.

Ω www.opmaat.nl

7

BTW-besluit Ω Zekerheid voor ontwikkelaars

Na enkele jaren overleg en lobbyen door OpMaat en de NEPROM publiceerde het ministerie van Financiën eind maart een besluit waarmee de regeling over de toepassing van BTW en overdrachtsbelasting bij nieuwbouw wordt uitgebreid naarcommerciële partijen. Sinds eind 2006 lag vast op welke manier bij Koopgarant-nieuw-bouwprojecten van woningcorporaties de BTW wordt toegepast. Ook was er hiermeegeen risico meer op een ‘strafheffing’ overdrachtsbelasting. Andere aanbieders haddendeze zekerheden niet. Met het nieuwe besluit, dat 29 maart jl. van kracht werd, is het nuook voor commerciële ontwikkelaars duidelijk dat zij op dit terrein op dezelfde manierbehandeld worden als woningcorporaties. Nieuw is dat, voor de toepassing van het besluit, voor alle partijen een bovengrens gaatgelden van 240.000 euro. Dit betreft de werkelijke koop-/aanneemsom, dus de markt-waarde na aftrek van de korting. Naar verwachting zal deze bovengrens in praktijk nau-welijks of geen belemmeringen opleveren.

Koopgarant Ω Waardering in de Jaarrekening

Koopgarant wordt het meeste toegepast voor de verkoop aan starters

en aan jonge gezinnen. Maar ook voor andere leeftijdsgroepen blijkt

Koopgarant interessant te zijn. In enkele recente projecten is met succes

verkocht aan mensen vanaf 55 jaar.

8

Niet alleen v

Nieuwbouw interessant voor

ouderen

leukehuizen.nlJorien van Santen

Ω ProWonenSteffie van Ouwerkerk

Ω

Wonen rond zwemvijver

In het Almeerse Homeruskwartier bouwt Van Bekkum Projectontwikkeling123 woningen in een grote verscheiden-heid aan woningtypen en prijzen. Het complex Ithaka ligt in een hoefijzer-vorm rond een gemeenschappelijk parkmet daarin een zwemvijver. Van Bekkumbiedt kopers de keuze voor Koopgarant,met meerdere kortingspercentages. De eerste fasen van het complex zijninmiddels opgeleverd.

De Steege

In Vorden realiseerde ProWonen vorig jaarhet nieuwbouwproject De Steege: tien vande twaalf woningen hebben alle voorzienin-gen op de begane grond. ProWonen booddeze twaalf woningen Te Woon aan. “Wehadden verwacht dat er vrij veel belangstel-ling voor huur zou zijn”, vertelt Steffie vanOuwerkerk, projectontwikkelaar bijProWonen, “maar acht van de twaalf kandi-daten kozen voor Koopgarant. Een grootgedeelte van deze kopers waren 55-plus-sers die hun eigen woning hadden verkocht.De Koopgarant-nieuwbouwwoning is com-fortabeler, geschikter en meestal ook eenstuk goedkoper.”

Het gaat hier om mensen met een vermo-gen dat is vrijgekomen uit de verkochtewoning, maar die vaak beschikken over eenvrij bescheiden pensioeninkomen.Traditioneel kloppen deze mensen bij decorporatie aan voor een sociale huurwo-ning, waar ze gezien hun inkomen en leef-tijd ook zonder meer voor in aanmerkingkomen. Waarom kiezen ze dan nu voorKoopgarant? “De woonlasten bijKoopgarant zijn lager dan bij huur. Dat iszeker het geval voor de mensen die de ver-koopopbrengst konden herinvesteren. Enjuist ook de terugkoopgarantie was voordeze groep een erg belangrijk argument omvoor Koopgarant te kiezen.” ProWonen was verrast door de grotebelangstelling onder ouderen die hun een-gezinswoning verkochten. “Blijkbaar washet aanbod wel érg interessant. Bij volgen-de projecten gaan we, op basis van eenlokale marktanalyse, gerichter Koopgaranten het kortingspercentage inzetten.

Met de ervaringen van dit project weten wedat Koopgarant ook voor oudere woningzoekenden aantrekkelijk kan zijn.”

Ithaka

Het Almeerse nieuwbouwproject Ithaka, vanVan Bekkum Projectontwikkeling, is nog inaanbouw, maar de eerste gedeelten zijninmiddels opgeleverd. Opvallend is datongeveer een kwart van de kopers blijkt tebestaan uit mensen vanaf ongeveer 55 jaar,die veelal een bestaande koopwoning ver-kocht hadden. Volgens Jorien van Santen vanLeukehuizen.nl, verkopend makelaar van dit project, heeft dit veel te maken met het woningtype. “Bij Koopgarant in denieuwbouw gaat het meestal om eengezins-woningen of om kleinere appartementen.Ithaka bevat juist ook nogal wat grotereappartementen. De kleinere appartementenwerden vooral gekocht door starters, maarde grotere, vanaf zo’n 80 m2, vooral doormensen die kleiner willen gaan wonennadat de kinderen het huis uit zijn.”Het is niet zo dat deze kopers, met deoverstap naar een Koopgarant-apparte-ment, goedkoper konden gaan wonen.Vroeger was in Almere nieuwbouw duidelijkgoedkoper dan een bestaande woning. Maar tegenwoordig gaat dat niet meer op.De grotere appartementen in Ithaka zijn danook, inclusief de Koopgarant-korting, ongeveer even duur als de bestaande eengezinswoningen.”

Lia en Gerard van Doorn wonen al 27 jaar inAlmere. Lia vertelt: “Ik kom eigenlijk uitLelystad en Gerard uit Hoorn. Toen weelkaar net leerden kennen, zochten we een

huis in Amsterdam. Op een heerlijk plekjeaan de Weesperzijde. Een prachtig grach-tenpand, maar een duur huurhuis! Die hogekosten en het verlangen naar de polderbrachten ons na een dik jaar in Almere.Daar wonen we met veel plezier!”“In een vrijstaand huis met een grote tuin”vult Gerard aan. “En die tuin doet ons eenbeetje de das om” gaat hij verder. “Ik beninmiddels met de VUT, Lia is ook gestoptmet werken en we willen graag op reis.Genieten van de wereld om ons heen! Danis zo’n tuin best lastig. Vorig jaar in Amerikahoorden we van een storm die overNederland raasde. ‘Dan kunnen we weeropnieuw beginnen in de tuin als we thuiszijn’ zuchtten we toen…”

De keuze voor een appartement zonder tuinwas dus snel gemaakt. “Kijk” zegt Lia “inIthaka mochten we zelf een appartementsamenstellen uit drie zogenaamde beuken.Tot een ruimte van 160 m2.” Gerard verteltdat Koopgarant uiteindelijk de doorslagheeft gegeven. “We zijn met z’n tweetjes enhebben geen kinderen. Dus alles wat over-blijft, blijft over. Laat dat dan maar zo minmogelijk zijn!”Het appartement is nog niet klaar. Op hungemak richten Gerard en Lia hun nieuwewoning in. Met uitzicht op de toekomstigebinnentuin roept Gerard: “Ik verheug me erenorm op om hier straks te wonen! Als weniet op reis zijn lijkt het me heerlijk hiertussen al die mensen.”

9

voor starters “Als we niet op reis zijn, lijkt het me heerlijk hier tussen al die mensen!”

Lia en Gerard van Doorn

Volgende fase

Met Koopgarant richten corporaties en ont-wikkelaars zich vaak op starters en gezin-nen. Maar het blijkt ook aantrekkelijk te zijnvoor mensen in een volgende fase: kinderenhet huis uit, de eengezinswoning te groot.Natuurlijk vereist dit wel een geschikt typewoning: een groter appartement of eengelijkvloerse grondgebonden woning. Voormensen die hun vorige woning verkopen, ishet vaak financieel aantrekkelijk omopnieuw te kopen. De terugkoopgarantiebiedt dan extra zekerheid. Wanneer de cor-poratie deze doelgroep wil bedienen, isKoopgarant uit financieel oogpunt meestalinteressanter dan het aanbieden van eensociale huurwoning.

OpMaat

Mark Bal Ω

Te Woon-toets zet Te WSité geslaagd

voor de Te Woon-toets

OpMaat voerde in 2010 vier Te Woon-toet-

sen uit bij corporaties. Deze quick scan

maakt zichtbaar of de organisatie voldoet

aan het concept Te Woon. Deelnemers aan

de Te Woon-toets ontvangen na afloop een

beknopte rapportage over de bevindingen,

voorzien van aanbevelingen voor verbete-

ringen. In dit artikel laten we Niek Claassen

en Mark Bal aan het woord over de

ervaringen bij Sité Woondiensten met de

Te Woon-toets.

10

Woonadviseur Sité

Niek Claassen Ω

Strategische keuzes bij Sité

Eén van de getoetste corporaties is SitéWoon dien sten, een corporatie die 6900woningen verhuurt in de gemeentenDoetinchem en Bronckhorst. Hiernaast ver-koopt Sité ook woningen, zowel nieuwbouw(zonder Koopgarant), als bestaande voor-raad. Leefbaarheid en keuzevrijheid staanbij Sité hoog in het vaandel. Sité is heeft deafgelopen jaren 3500 woningen te koop aangeboden, met een aanbiedingsplichtzonder korting, of met Koopgarant. Ook kande klant kiezen voor Huur op Maat.

Door de economische crisis en de krimp-markt waarmee Sité te maken heeft, is destrategie aangepast in het beleidsplan: hetaantal nieuw te bouwen woningen is ver-laagd en de volledige keuzevrijheid binnen

Te Woon wordt aangepast. Voortaan bepaaltSité de keuzemogelijkheden meer strate-gisch en zijn ze ook aan verkooptargetsgekoppeld.

Resultaten van de toets bij Sité

Niek Claassen is woonadviseur bij Sité envertelt over de ervaringen van Sité met deTe Woon-toets.”Sité doet al vanaf het eersteuur mee met Te Woon. We hebben wel deindruk dat we het goed doen, maar wildenhet ook graag laten toetsen door een onaf-hankelijke partij. Een voordeel is bovendiendat je de eigen resultaten kunt vergelijkenmet die van andere corporaties.”

Mark Bal van OpMaat voerde de Te Woon-toets uit, analyseerde alle beleidsnotities en jaarverslagen en voerde gesprekken met

Te Woon 2.0

Gezien de signalen uit de markt isOpMaat bezig het Te Woon concept aan tepassen tot Te Woon 2.0. Door Te Woonbeter toe te snijden op recente ontwikke-lingen, zoals de EU-beschikking en detoegenomen druk op de financiële positievan corporaties, zal het concept aantrek-kelijker worden voor meer corporaties.

oon intern op de kaart

De Te-Woon toets

De Te Woon-toets beoordeelt of de organisatie met Te Woon de gestelde doelstellingenheeft bereikt. De toetsing betreft onder andere de verankering van Te Woon in de organi-satie en de organisatiestrategie. Op een vooraf vastgesteld aantal toetsonderdelen wor-den gewogen scores toegekend, afgeleid van het welbekende INK-model. Hiervoor voertde adviseur van OpMaat een drietal gesprekken met medewerkers op verschillendeniveaus. Ook vindt er een uitgebreide analyse plaats van de opgevraagde documenten.

11

medewerkers. Ook de procedures, de orga-nisatie van het verkoopproces, de dienstver-lening en de informatievoorziening aan deklanten werden tegen het licht gehouden.Mark Bal: “Alle documenten zijn tijdig aan-geleverd. Vaak is dit wel een klus voor decorporatie, maar het zegt ook meteen ietsover hoe de corporatie Te Woon heeft geor-

ganiseerd in de bedrijfsvoering.” NiekClaassen ziet, ondanks de tijd die het kost-te, ook een voordeel in het verzamelen vanalle gegevens: “Het had tot gevolg dat ikmet diverse collega’s in gesprek kwam overTe Woon. Daarnaast zijn er met diversemedewerkers interviews gehouden doorMark Bal en dit gaf ruimte om de onder-werpen koop en huur vanuit zowel strate-gische als operationele invalshoeken tebespreken. Te Woon is daardoor intern weerop de kaart gezet.” Mark Bal onderschrijftdit: “Het maakt de corporatie bewust vanhaar strategische keuzes en de mogelijk-heden die Te Woon in zich heeft.”

Bij Sité is verkoop tot een kernactiviteit verheven. De kennis van verkoop en VvE-beheer is binnen de organisatiegehaald en Sité begeleidt zelf de verkoopaan huurders. Voor leeggekomen woningenschakelt Sité een makelaar in. Tijdens detoets is gekeken naar aanwezige gegevensover de klantwaardering. De resultaten vande analyse hiervan zijn voor Sité over-wegend positief. In de rapportage wordtgeadviseerd de communicatie over de vari-anten van verkoop, met en zonder korting,naar de klant toe te verbeteren. Niek:”Deconclusie van het rapport was dat Te Woonstevig verankerd is binnen Sité. Met de aan-beveling dat we onze informatievoorzieningaan onze klanten kunnen verbeteren, gaanwe zeker aan de slag. De adviezen uit de Te Woon-toets gebruiken wij om onzedienstverlening te verbeteren.”

Sité gaat van keuzevrijheid naar

keuzemogelijkheden

Een ander punt in de rapportage is degewijzigde strategie van keuzevrijheid opwoningniveau naar keuzemogelijkheden opvoorraadniveau. Deze wijziging is ingegevendoor krimp en financiële doelstellingen.Niek Claassen: ”Te Woon maakt dynamischvoorraadbeleid mogelijk en biedt mogelijk-heden voor sturing op verkoopopbrengsten.Keuzevrijheid is mooi, maar de financiëledoelen mogen niet uit het oog verloren worden. De opbrengsten en investeringenmoeten met elkaar in balans zijn en daar isTe Woon een middel voor.” Ook Mark Balonderschrijft het belang van meer strate-gische inzet van Te Woon: ”Op portefeuille-niveau bied je de klant gelukkig nog steedsveel keuze. Het positieve is dat Te Woon eenbelangrijker onderdeel wordt van de strategische keuzen voor de corporatie ende verbinding met het strategisch voorraad-beleid nadrukkelijker wordt gelegd.”

De uitkomsten van de toets zijn doorOpMaat gepresenteerd aan de betrokkenafdelingen van Sité. Sité is zelf van plan deresultaten nog te presenteren aan de stakeholders, waaronder de bewoners-vereniging. De conclusie van de rapportageluidt dat Sité Woon diensten met recht hetbeeldmerk van Te Woon voert!

OpMaat Ω agenda

2011Ω Mei19 Cursus Koopgarant en

Woningfinanciering24 OpMaat Netwerkbijeenkomst

Ω Juni14 Cursus Financiële en Fiscale aspecten

van Koopgarant en Koopcomfort21 Workshop Gemengd Beheer bij

Koopgarant en Te Woon

Ω September14 Cursus Financiële en Fiscale aspecten

van Koopgarant en Koopcomfort21 Workshop Gemengd Beheer bij

Koopgarant en Te Woon

Ω Oktober4 Te Woon bijeenkomst 6 Cursus Koopgarant van

Beleid tot Uitvoering (dag 1)11 Cursus Koopgarant van

Beleid tot Uitvoering (dag 2)

Ω November8 Cursus Koopgarant en Nieuwbouw17 Cursus Koopgarant en

Woningfinanciering

Ω December8 OpMaat Netwerkbijeenkomst

Postbus 2217 • 3800 CE AmersfoortTelefoon 033 - 462 12 23

www.opmaat.nl • info@opmaat.nl

12

Onze producten

KoopgarantEen woning kopen met korting met de terugkoop-garantie van de woningcorporatie/projectontwikkelaar en waardedeling bij verkoop.

KoopcomfortEen woning kopen met terugkoopgarantie van de woningcorporatie.

Te WoonDe woningcorporatie biedt de klant na toewijzing minimaal drie contractvormen aan. De klant kan kiezen tussen huren, kopen of kopen met korting.

Huur-koopvergelijkerSoftwaretool, te gebruiken in de communicatie metpotentiële kopers, om huren en kopen met elkaar te vergelijken.

Ω

Ω

Ω

Ω

OpMaat Ω wie zijn we en wat doen we

OpMaat ontwikkelt producten en diensten om de stap van huren naar kopen gemakkelijkerte maken. Wij verstrekken licenties voor het toepassen van Koopgarant en Koopcomfort enleveren hiervoor ondersteunende diensten. Ook faciliteren wij deelnemers aan Te Woon. Onze diensten variëren van beleidsadvisering, procesmatige begeleiding, organisatie vanexpertmeetings, financieel- juridische advisering tot toetsing van de ingediende projecten.Alle licentiehouders krijgen toegang tot het Servicenet, waar alle relevante actuele informatie, zoals contracten, regelingen en communicatiemiddelen zijn te vinden.Verder bieden wij cursussen aan voor medewerkers die met onze producten werken en verzorgen wij, op verzoek, incompany een cursus op maat. Ter ondersteuning in de communicatie met potentiële kopers bieden wij speciaal ontwikkelde software aan: de Huur-koopvergelijker.

Ω www.opmaat.nl

Maat! Ω colofon

Maat! Is een uitgave van OpMaat en verschijnt tweemaal per jaar in oktober en april. Zijn er meer collega’s

in uw organisatie die graag een Maat! ontvangen? Stuur dan een berichtje naar info@opmaat.nl.

Redactie Rein Bakker, Bernard Wouters, Irene Dijsselbloem (eindredactie) Vormgeving www.fraaier.nl

Fotografie OpMaat, fraaier