Kεφαλαιο 2_σκοπιμοτητα Και Στοχοι Σχεδιου

ΣΜΠΕ ΓΙΑ ΤΟ ΣΧΕΔΙΟ «ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ», Ιανουάριος 2014

ΣΚΟΠΙΜΟΤΗΤΑ ΚΑΙ ΣΤΟΧΟΙ ΣΧΕΔΙΟΥ 2-1

ECHMES Ltd.

2. ΣΚΟΠΙΜΟΤΗΤΑ ΚΑΙ ΣΤΟΧΟΙ ΤΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ

2.1. ΘΕΣΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ

2.1.1. Στρατηγικές Επενδύσεις – Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ)

2.1.1.1. Ο νόμος 3894/2010

Ο νόμος 3894/2010 (ΦΕΚ 204/τ.Α/2.12.2010) περί «Επιτάχυνσης και διαφάνειας υλοποίησης

Στρατηγικών Επενδύσεων» ψηφίστηκε με στόχο τη διαμόρφωση ενός ολοκληρωμένου και

σύγχρονου πλαισίου ενθάρρυνσης της αναπτυξιακής προοπτικής της χώρας μέσω ρυθμίσεων που

διευκολύνουν την προσέλκυση στρατηγικών επενδύσεων και μέσω της δημιουργίας ενός ειδικού,

ευέλικτου και αποτελεσματικού πλαισίου κανόνων, διαδικασιών και διοικητικών δομών, το οποίο

θα λειτουργήσει ως εργαλείο απεμπλοκής από τις χρονίζουσες αγκυλώσεις και ταυτόχρονα θα

στηρίξει την εθνική οικονομία και τη δημιουργία ενός νέου μοντέλου ανάπτυξης, θα διασφαλίσει

μία βιώσιμη και αυτοτροφοδοτούμενη προοπτική, θα ενισχύσει την ανταγωνιστικότητα

ταυτόχρονα θέτοντας δομικές προϋποθέσεις στήριξης και αύξησης της απασχόλησης, σε σύμπνοια

με τις περιβαλλοντικές αρχές και κυρίως προωθώντας την συνταγματικά κατοχυρωμένη αρχή της

αειφόρου ανάπτυξης.

Οι επενδύσεις οι οποίες υπάγονται στις διατάξεις του νόμου αυτού διέπονται από ένα νέο

ολοκληρωμένο πλαίσιο κανόνων, διαδικασιών και υποχρεώσεων του Δημοσίου, συνδεόμενων με

δεσμευτικές προθεσμίες εξέτασης και έγκρισης. Η θέση και η επίτευξη του στόχου της ταχείας

αδειοδότησης για επενδύσεις κεφαλαιώδους σημασίας κρίθηκαν από τον Έλληνα νομοθέτη ως

μέρος της προσπάθειας για τη δημιουργία μιας νέας διοικητικής πρακτικής που θα εξυπηρετήσει

τους προαναφερθέντες στόχους μέσω μιας διαδικασίας η οποία εξ ορισμού αφορά στην

προσέλκυση και υλοποίηση ώριμων επενδύσεων με υπαρκτό και εκπεφρασμένο επενδυτικό

ενδιαφέρον.

Περαιτέρω, για την πραγματοποίηση Στρατηγικών Επενδύσεων επί ιδιωτικών ακινήτων, δύναται,

μετά από απόφαση της Δ.Ε.Σ.Ε., να καταρτίζονται, από τη Γενική Γραμματεία Στρατηγικών και

Ιδιωτικών Επενδύσεων του Υπουργείου Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας, που αποτελεί και την

Αρχή Σχεδιασμού, Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ) κατ’

αναλογική εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 11, 12, 13, 13Α παρ.2, 14 και 14Α του Ν.

3986/2011(ΦΕΚ 152/τ.Α/1.7.2011) περί «Επειγόντων Μέτρων Εφαρμογής Μεσοπρόθεσμου

Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012-2015.



ECHMES Ltd.

2.1.1.2. Οι διατάξεις των άρθρων 11, 12, 13, 13Α παρ.2, 14 και 14Α του Ν. 3986/2011

Με τις διατάξεις των άρθρων 11, 12, 13, 13Α παρ.2, 14 και 14Α του Ν. 3986/2011 ρυθμίζεται η

διαδικασία πολεοδομικής ωρίμανσης ακινήτων αποδίδοντας σε αυτά συγκεκριμένη βιώσιμη

επενδυτική ταυτότητα με σκοπό την αξιοποίησή τους και με δεδομένο ότι η αξιοποίησή τους

συνιστά λόγο εντόνου δημοσίου συμφέροντος. Η αξιοποίηση των ακινήτων που υπάγονται στις εν

λόγω διατάξεις (και τα οποία βρίσκονται σε περιοχές εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και

εκτός ορίων οικισμών ) διενεργείται εντός του πλαισίου που διαγράφει η εθνική δημοσιονομική,

αναπτυξιακή και χωροταξική πολιτική. Στα ακίνητα αυτά αποδίδεται συγκεκριμένη επενδυτική

ταυτότητα μέσω της υπαγωγής του ακινήτου σε μία από τις ευρύτερες κατηγορίες χρήσεων γης και

όρων δόμησης και μέσω της θέσπισης ειδικότερων χρήσεων γης και τυχόν πρόσθετων

περιορισμών με στόχο τον έλεγχο της έντασης της κάθε χρήσης. Η απόδοση επενδυτικής

ταυτότητας με το θεσμό του ΕΣΧΑΣΕ κατά τα ανωτέρω γίνεται με Προεδρικό Διάταγμα. Το ίδιο

Διάταγμα καθορίζει και εγκρίνει ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης, ειδικές ζώνες

προστασίας και ελέγχου και τους περιβαλλοντικούς όρους του σχεδίου.

Λόγος θέσπισης των διατάξεων αυτών ήταν η ανάγκη δημιουργίας ενός κατάλληλου και

αποτελεσματικού πλαισίου κανόνων και διαδικασιών με στόχο την υπέρβαση χωροθετικών

ακαμψιών και εμποδίων που συχνά υπονομεύουν την προσέλκυση επενδύσεων στη χώρα μας.

Κρίσιμος παράγοντας διευκόλυνσης των επενδύσεων είναι η απόδοση βιώσιμης επενδυτικής

ταυτότητας μέσω της ένταξης σε συγκεκριμένες κατηγορίες χρήσεων γης, ωστόσο με μια ειδική

διοικητική διαδικασία, η οποία θα διασφαλίζει τον ολοκληρωμένο επενδυτικό προορισμό των

ακινήτων με κριτήρια χωροταξικά, περιβαλλοντικά, αναπτυξιακά, τεχνικοοικονομικά και

εμπορικά. Έτσι, όπως προαναφέρθηκε, πλην της επενδυτικής ταυτότητας εγκρίνονται επίσης και οι

τυχόν πρόσθετοι περιορισμοί που αποσκοπούν στον έλεγχο της έντασης κάθε χρήσης, οι ειδικοί

όροι και περιορισμοί δόμησης καθώς και ειδικές ζώνες προστασίας και ελέγχου γύρω από το

οριοθετούμενο κατά περίπτωση ακίνητο (buffer zones), στις οποίες μπορεί να επιβάλλονται ειδικοί

όροι και περιορισμοί στις χρήσεις γης, στη δόμηση και στην εγκατάσταση και άσκηση

δραστηριοτήτων και λειτουργιών. Η έγκριση του ΕΣΧΑΣΕ με προεδρικό διάταγμα διασφαλίζει τον

προληπτικό έλεγχο νομιμότητας των προτεινόμενων χωρικών ρυθμίσεων από το Συμβούλιο της

Επικρατείας, παρέχοντας έτσι τη βέλτιστη δυνατή προστασία ως προς τη βιωσιμότητα του

προτεινόμενου επενδυτικού προορισμού του ακινήτου. Για το λόγο αυτό άλλωστε, και σύμφωνα

και με την κοινοτική νομοθεσία περί εκτιμήσεως των επιπτώσεων των σχεδίων για την κατάρτιση

του ΕΣΧΑΣΕ χρειάζεται συστηματική επιστημονική τεκμηρίωση και προηγείται στρατηγική

περιβαλλοντική εκτίμηση με την οποία αποτιμώνται οι επιπτώσεις της σχεδιαζόμενης ανάπτυξης

στο φυσικό, πολιτιστικό και οικιστικό περιβάλλον της περιοχής ενώ τέλος ο βέλτιστος χωρικός

προορισμός του ακινήτου επί του οποίου θα υλοποιηθεί η επένδυση τεκμηριώνεται με βάση

χωροταξικά, περιβαλλοντικά, χρηματοοικονομικά και εμπορικά κριτήρια.

Με τα ΕΣΧΑΣΕ μπορεί να τροποποιούνται εγκεκριμένα Ρυθμιστικά Σχέδια, ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ

και άλλα σχέδια χρήσεων γης, εφόσον η τροποποίηση καθίσταται αναγκαία για την ολοκληρωμένη

ανάπτυξη και την αποτελεσματική αξιοποίηση των δημοσίων ακινήτων, ιδίως στις περιπτώσεις



ECHMES Ltd.

που οι υφιστάμενες ρυθμίσεις και κατευθύνσεις είναι ασαφείς ή απορρέουν από ανεπίκαιρα

χωροταξικά και πολεοδομικά σχέδια. Κατά το νόμο ως ανεπίκαιρα νοούνται ιδίως τα χωροταξικά

και πολεοδομικά σχέδια που δεν έχουν υπαχθεί σε διαδικασία αξιολόγησης ή / και τροποποίησης ή

αναθεώρησης μετά την πάροδο πέντε και πλέον ετών από την έγκριση ή την τελευταία

αναθεώρηση ή τροποποίηση τους.

Οι γενικές κατηγορίες χρήσεων γης που προβλέπονται στο άρθρο 11 του Ν. 3986/2011 είναι οι εξής:

1. Τουρισμός - Αναψυχή

Στα ακίνητα που έχουν ως γενικό προορισμό τον τουρισμό - αναψυχή, επιτρέπονται:

α) Τουριστικά καταλύματα (κύρια και μη κύρια, σύνθετα τουριστικά καταλύματα κλπ.)

β) Ειδικές τουριστικές υποδομές και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις (συνεδριακά

κέντρα, γήπεδα γκολφ, υδροθεραπευτήρια κλπ.)

γ) Τουριστικοί λιμένες, όπως μαρίνες, αγκυροβόλια, καταφύγια τουριστικών σκαφών.

δ) Κατοικία

ε) Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών

στ) Καζίνα

ζ) Κοινωνική πρόνοια

η) Αθλητικές εγκαταστάσεις

θ) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις

ι) Θρησκευτικοί χώροι

ια) Περίθαλψη

ιβ) Χώροι συνάθροισης κοινού

ιγ) Εστίαση

ιδ) Αναψυκτήρια

ιε) Κέντρα διασκέδασης, αναψυχής

ιστ) Στάθμευση (κτίρια - γήπεδα)

ιζ) Εγκαταστάσεις εκθεσιακών χώρων

ιη) Ελικοδρόμιο

ιθ) Κάθε άλλη συναφής χρήση, η οποία δεν μεταβάλλει το γενικό προορισμό του

ακινήτου.

2. Επιχειρηματικά Πάρκα

Στα ακίνητα που έχουν ως γενικό προορισμό τα επιχειρηματικά πάρκα, επιτρέπονται:

α) Οι χρήσεις που ορίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 43 του ν. 3982/2011 (Α`

143)

β) Γραφεία, Τράπεζες, Ασφάλειες, Κοινωφελείς Οργανισμοί

γ) Διοίκηση

δ) Κατοικία

ε) Εκπαίδευση

στ) Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών

ζ) Αθλητικές εγκαταστάσεις

η) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις

θ) Θρησκευτικοί χώροι



ECHMES Ltd.

ι) Περίθαλψη

ια) Χώροι συνάθροισης κοινού

ιβ) Εστίαση

ιγ) Αναψυκτήρια

ιδ) Κέντρα διασκέδασης, αναψυχής

ιε) Στάθμευση (κτίρια - γήπεδα)

ιστ) Εγκαταστάσεις εκθεσιακών χώρων

ιζ) Τουριστικά καταλύματα και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις και υποδομές


ιθ) Κάθε άλλη συναφής χρήση γης, η οποία δεν μεταβάλλει το γενικό προορισμό του

ακινήτου.

3. Θεματικά πάρκα - Εμπορικά κέντρα - Αναψυχή

Στα ακίνητα που έχουν ως γενικό προορισμό τα θεματικά πάρκα - εμπορικά κέντρα -

αναψυχή, επιτρέπονται:

α) Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών, υπεραγορές,

πολυκαταστήματα, εμπορικά κέντρα

β) Κοινωνική πρόνοια

γ) Γραφεία, Τράπεζες, Ασφάλειες, Κοινωφελείς Οργανισμοί

δ) Διοίκηση

ε) Κατοικία

στ) Εκπαίδευση

ζ) Αθλητικές εγκαταστάσεις

η) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις

θ) Θρησκευτικοί χώροι

ι) Περίθαλψη

ια) Χώροι συνάθροισης κοινού

ιβ) Εστίαση

ιγ) Αναψυκτήρια

ιδ) Κέντρα διασκέδασης, αναψυχής

ιε) Στάθμευση (κτίρια - γήπεδα)

ιστ) Εγκαταστάσεις εκθεσιακών χώρων

ιζ) Τουριστικά καταλύματα και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις και υποδομές


ιθ) Επιχειρήσεις εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics), αποθήκες

κ) Κάθε άλλη συναφής χρήση, η οποία δεν μεταβάλλει το γενικό προορισμό του

ακινήτου.

4. Μεταφορικές, τεχνικές, κοινωνικές και περιβαλλοντικές υποδομές και λειτουργίες

Στα ακίνητα που έχουν ως γενικό προορισμό μεταφορικές, τεχνικές, κοινωνικές και

περιβαλλοντικές υποδομές και λειτουργίες, επιτρέπονται μία ή περισσότερες από τις

ακόλουθες χρήσεις:

α) Αεροδρόμια

β) Ελικοδρόμια



ECHMES Ltd.

γ) Σιδηροδρομικοί σταθμοί

δ) Λιμενικές ζώνες επιβατικής, εμπορικής, αλιευτικής και τουριστικής δραστηριότητας

ε) Αμαξοστάσια, επισκευαστικές μονάδες και σταθμοί διαλογής

στ) Χώροι στάθμευσης οχημάτων

ζ) Κέντρα τεχνικής εξυπηρέτησης οχημάτων

η) Εμπορευματικοί σταθμοί αυτοκινήτων

θ) Μονάδες παραγωγής - διανομής ηλεκτρικής ενέργειας, ύδρευσης, τηλεπικοινωνιών,

διαχείρισης αποβλήτων, απορριμμάτων κλπ. και συναφείς εγκαταστάσεις.

ι) επιχειρήσεις εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics), αποθήκες.

4Α. Παραθεριστικό / τουριστικό χωριό

Στα ακίνητα που έχουν ως γενικό προορισμό τη δημιουργία παραθεριστικού / τουριστικού

χωριού επιτρέπονται οι ακόλουθες χρήσεις:

α) Παραθεριστική κατοικία

β) Τουριστικοί λιμένες (μαρίνες, αγκυροβόλια, καταφύγια τουριστικών σκαφών)

γ) Περίθαλψη

δ) Ξενοδοχεία

ε) Εγκαταστάσεις γκολφ

στ) Αθλητικές εγκαταστάσεις (γήπεδα, γυμναστήρια κ.λπ.)

ζ) Κέντρα αναζωογόνησης (spa)

η) Εγκαταστάσεις εστίασης και αναψυχής

θ) Εμπορικά καταστήματα

ι) Χώροι συνάθροισης κοινού.

Οι υπό στοιχεία γ΄, η΄, θ΄ και ι΄ χρήσεις επιτρέπονται μόνο για την εξυπηρέτηση της

χρήσης παραθεριστικής κατοικίας.

Στόχος του Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων είναι ο καθορισμός

του χωρικού προορισμού της περιοχής ανάπτυξης της επένδυσης ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ στη γενική

κατηγορία 1. Τουρισμού Αναψυχής, με παράλληλο καθορισμό και οριοθέτηση ζωνών προστασίας

σύμφωνα με όσα αναφέρονται στο Κεφάλαιο 3 της παρούσης μελέτης.

2.1.1.3. Ένταξη του σχεδίου ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ στις διατάξεις των νόμων 3894/2010 και

3986/2011. Ένταξη και Σκοπιμότητα.

Το επενδυτικό σχέδιο ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ της εταιρείας «Loyalward Ltd.» αφορά στην κατασκευή

και λειτουργία τουριστικών καταλυμάτων και συνοδευτικών ειδικών υποδομών που θα

συνοδεύονται από διάφορες άλλες υποστηρικτικές εγκαταστάσεις υποδομών και λοιπές

εγκαταστάσεις με στόχο την επίτευξη μικρού περιβαλλοντικού αποτυπώματος και την αειφορική

λειτουργία των εγκαταστάσεων.



ECHMES Ltd.

Το επενδυτικό σχέδιο ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ εντάχθηκε στις διατάξεις του Ν. 3894/2010 δυνάμει της υπ’

αριθμ. 17/20-09-2012 απόφασης της Διυπουργικής Επιτροπής Στρατηγικών Επενδύσεων

(Δ.Ε.Σ.Ε.), η οποία δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 3294/2012, τεύχος Β, ως σχέδιο ύψους 267.700.000

Ευρώ εντασσόμενο σύμφωνα με τα κριτήρια των άρθρων 1 παρ. 1 (α) και 3 παρ. 2 του Ν.

3894/2010, σύμφωνα με τα οποία (ως ίσχυαν κατά την έκδοση της ως άνω αποφάσεως της

Δ.Ε.Σ.Ε.): άρθρο 1 παρ. 1(α)

«Ως Στρατηγικές Επενδύσεις, … νοούνται οι παραγωγικές επενδύσεις που επιφέρουν

ποσοτικά και ποιοτικά αποτελέσματα σημαντικής εντάσεως στη συνολική εθνική οικονομία

και προάγουν την έξοδο της χώρας από την οικονομική κρίση. Αφορούν ιδίως στην

κατασκευή, ανακατασκευή, επέκταση ή στον εκσυγχρονισμό υποδομών και δικτύων: (…) (γ)

στον τουρισμό (…), εφόσον πληρούν μία τουλάχιστον από τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

(α) το συνολικό κόστος της επένδυσης είναι πάνω από εκατό εκατομμύρια (100.000.000)

ευρώ, ανεξαρτήτως τομέα επένδυσης, ή (…)», και άρθρο 3 παρ. 2

«Για την ένταξη των επενδυτικών προτάσεων στις Διαδικασίες Στρατηγικών Επενδύσεων

λαμβάνονται υπόψη ιδίως: (α) η βιωσιμότητα της προτεινόμενης επένδυσης και η

φερεγγυότητα του επενδυτή και (β) η μεταφορά γνώσης και τεχνογνωσίας, η προβλεπόμενη

αύξηση της απασχόλησης, η περιφερειακή ή κατά τόπους ανάπτυξη της χώρας, η ενίσχυση

της επιχειρηματικότητας και της ανταγωνιστικότητας της εθνικής οικονομίας και ιδίως της

βιομηχανίας, η υιοθέτηση καινοτομίας και υψηλής τεχνολογίας, η αύξηση της εξαγωγικής

δραστηριότητας, η προστασία του περιβάλλοντος και η εξοικονόμηση ενέργειας».

Στη σχετική απόφαση της Δ.Ε.Σ.Ε. επισημαίνεται, μεταξύ άλλων:

(α) η καταφανής στρατηγικότητα της επένδυσης,

(β) τα πολλαπλασιαστικά ποσοτικά και ποιοτικά αποτελέσματα σημαντικής εντάσεως στην

συνολική εθνική οικονομία που θα συμπράξουν την έξοδο της χώρας από την οικονομική

κρίση,

(γ) οι 1.200 ισοδύναμες θέσεις άμεσης απασχόλησης, οι οποίες θα συμβάλλουν στη δημιουργία

αρκετών έμμεσων θέσεων απασχόλησης,

(δ) η βελτίωση της ανταγωνιστικότητας της οικονομίας σε Περιφερειακό επίπεδο, μέσω της

βελτίωσης της ποιότητας του τουριστικού προϊόντος, κατάρτισης του εργατικού δυναμικού

και την αποτελεσματική διαχείριση των φυσικών και πολιτιστικών πόρων,

(ε) η ανάπτυξη μιας υψηλής ποιότητας, εναλλακτικής μορφής τουρισμού θα ενισχύσει την

ανταγωνιστικότητα του Ελληνικού τουριστικού προϊόντος στη Διεθνή αγορά, συμβάλλοντας

παράλληλα στην αύξηση των αφίξεων τουριστών και των εσόδων που σχετίζονται με αυτές

τις αφίξεις,

(στ) τα σημαντικά έσοδα του Ελληνικού Κράτους από τη λειτουργία της επένδυσης από φόρους

εισοδήματος, από Φ.Π.Α. από ασφαλιστικές εισφορές, τέλος παρεπιδημούντων κ.α.,

(ζ) οι δεσμεύσεις της εταιρείας «LOYALWARD LTD» ως προς το φυσικό καθώς και

πολιτιστικό και το κοινωνικοοικονομικό περιβάλλον,



ECHMES Ltd.

(η) το γεγονός ότι το επενδυτικό σχέδιο «ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ» έχει σχεδιασθεί με αειφορική

θεώρηση ενώ η χρήση καινοτόμων τεχνολογιών εξασφαλίζει τη μηδενική επιβάρυνση των

διαθέσιμων υδατικών πόρων,

(θ) το γεγονός ότι η εταιρεία «LOYALWARD LTD» έχει δεσμευτεί εγγράφως για τη

δημιουργία, πιστοποίηση, υλοποίηση, διαχείριση και συνεχή βελτίωση ενός Συστήματος

Περιβαλλοντικής Διαχείρισης προκειμένου να εξασφαλίζεται η προστασία όλων των

περιβαλλοντικών παραμέτρων του Έργου, όπως ειδικότερα περιγράφεται στο επενδυτικό

του σχέδιο,

(ι) το γεγονός ότι η ανάπτυξη νέου τύπου τουριστικών προϊόντων/υπηρεσιών όπως αυτό της

ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ μπορούν να οδηγήσουν στην παράταση της τουριστικής περιόδου της

περιοχής σε 12μηνη λειτουργία

Περαιτέρω, με την ίδια απόφαση το επενδυτικό σχέδιο ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ εντάχθηκε στη διαδικασία

του άρθρου 24 «Ειδικά Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης Περιοχών Εγκατάστασης Στρατηγικών

Επενδύσεων», σύμφωνα με το οποίο (ως ίσχυε κατά την έκδοση της υπ’ αριθ. 17/20-09-2012

απόφασης της Δ.Ε.Σ.Ε.):

«1. Για τον ορθολογικό σχεδιασμό και την ολοκληρωμένη ανάπτυξη των περιοχών υποδοχής

των Στρατηγικών Επενδύσεων, καθώς και των βοηθητικών και συνοδών έργων τους, μπορεί

να καταρτίζονται και να εγκρίνονται Ειδικά Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης κατά τις

διατάξεις του παρόντος άρθρου, μετά από απόφαση της Δ.Ε.Σ.Ε. στην οποία εξετάζονται,

μεταξύ άλλων, η αναγκαιότητα, ο τόπος και το χρονικό περιθώριο πραγματοποίησης της

στρατηγικής επένδυσης. Τα Ειδικά Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης Περιοχών

Εγκατάστασης Στρατηγικών Επενδύσεων εναρμονίζονται προς τις επιλογές ή κατευθύνσεις

και του εγκεκριμένου Γενικού και των εγκεκριμένων Ειδικών Πλαισίων Χωροταξικού

Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης.

2. Με τα Ειδικά Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης:

α) οριοθετούνται σε χάρτη κλίμακας 1:5000 οι περιοχές χωροθέτησης των στρατηγικών

επενδύσεων,

β) καθορίζονται και εγκρίνονται, με την επιφύλαξη ειδικών καθεστώτων που ρυθμίζουν τη

χωρική ανάπτυξη και οργάνωση περιοχών ειδικών χρήσεων και προβλέπονται από ειδικές

διατάξεις νόμων:

αα) Οι χρήσεις γης και οι ειδικότερες κατηγορίες στρατηγικών επενδύσεων που θα

κατασκευασθούν σε κάθε περιοχή.

ββ) Οι περιβαλλοντικοί όροι για κάθε επί μέρους στρατηγική επένδυση και τα ειδικότερα

μέτρα προστασίας περιβάλλοντος που απαιτούνται κατά τις κείμενες διατάξεις για την χρήση

των επενδύσεων αυτών και των συνοδευτικών τους δραστηριοτήτων.

γγ) Οι γενικοί και ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης που απαιτούνται για την ανέγερση

κτισμάτων που εντάσσονται στις στρατηγικές επενδύσεις και των βοηθητικών και συνοδών

έργων τους.

δδ) Η γενική διάταξη των προβλεπόμενων εγκαταστάσεων και των συνοδευτικών τους

δραστηριοτήτων, καθώς και τα προβλεπόμενα δίκτυα υποδομής.



ECHMES Ltd.

εε) Ειδικές ζώνες προστασίας και ελέγχου γύρω από τις οριοθετούμενες, κατά τα ανωτέρω,

περιοχές, στις οποίες μπορεί να επιβάλλονται ειδικοί όροι και περιορισμοί στις χρήσεις γης,

στη δόμηση και στην εγκατάσταση και άσκηση δραστηριοτήτων και λειτουργιών.»

Το ως άνω άρθρο 24 τροποποιήθηκε από το Ν. 4146/2013 και πλέον

«1. Για την πραγματοποίηση Στρατηγικών Επενδύσεων επί ιδιωτικών ακινήτων, δύναται,

μετά από απόφαση της Δ.Ε.Σ.Ε., να καταρτίζονται, από τη Γενική Γραμματεία Στρατηγικών

και Ιδιωτικών Επενδύσεων, Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων

(ΕΣΧΑΣΕ) κατά τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.

2. Οι διατάξεις των άρθρων 11, 12, 13, 13Α παράγραφοι 2, 14 και 14Α του ν. 3986/2011

(Α΄152) όπως ισχύουν, εφαρμόζονται αναλόγως επί των επενδυτικών σχεδίων της

παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου.»

Περαιτέρω όμως, με τη διάταξη του άρθρου 5 του ν. 4146/2013 (ΦΕΚ 90/18.4.2012, τεύχος Α)

ορίστηκε ότι

«[σ]τρατηγικές επενδύσεις, οι οποίες έως την έκδοση του παρόντος νόμου [του ν.

4146/2013], έχουν υπαχθεί κατά τη διαδικασία του άρθρου 24 του ν. 3894/2010, όπως έχει

τροποποιηθεί με την παρ. 21 του άρθρου 2 του ν. 4072/2012, δύνανται κατόπιν αιτήσεως του

στρατηγικού επενδυτή, να υπαχθούν στις διατάξεις του παρόντος νόμου, άλλως

εξακολουθούν να διέπονται από τις διατάξεις του άρθρου 24 του ν. 3894/2010, όπως αυτό

ίσχυε κατά τον χρόνο υπαγωγής τους».

Κατόπιν των ανωτέρω υπεβλήθη σχετικό αίτημα προς την αρμόδια Διυπουργική Επιτροπή

Στρατηγικών Επενδύσεων ένταξης του σχεδίου στο άρθρο 24 όπως τροποποιήθηκε από το Ν.

4146/2013 και ισχύει σήμερα, το οποίο και έγινε δεκτό σύμφωνα με την υπ’ αριθ. 23/13-11-2013

(ΦΕΚ 2931/Β’/20-11-2013) απόφαση της Δ.Ε.Σ.Ε..

2.1.1.4. Ο νόμος 4179/2013

Συναφής είναι επίσης ο νόμος 4179/2013 (ΦΕΚ 175/τ.Α/8.8.2013) περί «Απλούστευσης

διαδικασιών για την ενίσχυση της επιχειρηματικότητας στον τουρισμό, αναδιάρθρωση του

Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού και λοιπές διατάξεις», ο οποίος καθορίζει τους οργανωμένους

υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων και εντάσσει σε αυτούς τις περιοχές για τις οποίες

εκδίδονται Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε.).

Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 1 του Ν. 4179/2013, ως «οργανωμένος υποδοχέας

τουριστικών δραστηριοτήτων» ορίζεται η περιοχή που αναπτύσσεται βάσει ενιαίου σχεδιασμού,

προκειμένου να λειτουργήσει κατά κύρια χρήση ως οργανωμένος χώρος ανάπτυξης

δραστηριοτήτων τουρισμού−αναψυχής και άλλων συνοδευτικών του τουρισμού, δραστηριοτήτων.

Ως «οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων» νοούνται ιδίως:

Οι Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (Π.Ο.Τ.Α.),



ECHMES Ltd.

Οι Περιοχές Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων Τουρισμού

(Π.Ο.Α.Π.Δ.) στις οποίες η αποκλειστική ή η κύρια χρήση είναι η χρήση τουρισμού −

αναψυχής,

Οι Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (Π.Ε.Ρ.ΠΟ.),

Τα Δημόσια Ακίνητα, των οποίων ο βασικός χωρικός προορισμός, σύμφωνα με τα οικεία

εγκεκριμένα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.) του

άρθρου 12 του ν. 3986/2011 (Α΄ 152) είναι ο τουρισμός – αναψυχή ή η δημιουργία

παραθεριστικού –τουριστικού χωριού ή ο συνδυασμός των παραπάνω χρήσεων και

Οι περιοχές, για τις οποίες εκδίδονται Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών

Επενδύσεων (Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε.) για επενδύσεις στον τομέα του τουρισμού.

Η δημιουργία οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων επιτρέπεται στο σύνολο των

περιοχών που υπάγονται στις κατηγορίες Α΄, Β΄, Δ΄, Z΄ και στις παράκτιες περιοχές της

κατηγορίας Ε΄ του άρθρου 4 του Ειδικού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου

Ανάπτυξης για τον Τουρισμό (υπ’ αριθμ. 24208/4.6.2009 ΚΥΑ των Υπουργών Περιβάλλοντος,

Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, Εσωτερικών, Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης,

Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, Πολιτισμού, Τουριστικής Ανάπτυξης, Μεταφορών και

Επικοινωνιών και Εμπορικής Ναυτιλίας, Αιγαίου και Νησιωτικής Πολιτικής (Β΄1138) με ανώτατο

επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης τον προβλεπόμενο από την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία για

κάθε κατηγορία οργανωμένου υποδοχέα τουριστικών δραστηριοτήτων της παραγράφου 1β.

Εξ άλλου, στα γήπεδα εκμετάλλευσης των οργανωμένων υποδοχέων επιτρέπεται να

περιλαμβάνονται και εκτάσεις που υπάγονται σε ειδικά καθεστώτα προστασίας, όπως ιδίως χώροι

αρχαιολογικού ή ιστορικού ενδιαφέροντος, δάση και δασικές εκτάσεις, καθώς και περιοχές

υπαγόμενες στο εθνικό σύστημα προστατευόμενων περιοχών του ν. 3937/2011. Εφόσον στους

οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων περιλαμβάνονται και εκτάσεις του

προηγούμενου εδαφίου, οι συγκεκριμένες εκτάσεις διέπονται από τα ειδικά νομικά καθεστώτα

προστασίας. Στην περίπτωση αυτή στην οικεία πράξη έγκρισης ή καθορισμού ή οριοθέτησης και

χαρακτηρισμού ή δημιουργίας εκάστου οργανωμένου υποδοχέα τουριστικών δραστηριοτήτων

πρέπει να αξιολογούνται ειδικώς οι συνέπειες από τη δημιουργία και λειτουργία των οργανωμένων

υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων στις εν λόγω περιοχές και οι επιπτώσεις στο τοπίο από

τις προτεινόμενες παρεμβάσεις και να τεκμηριώνεται η συμβατότητα του υπό ίδρυση υποδοχέα με

τα ειδικά χαρακτηριστικά και τους στόχους διατήρησης, προστασίας και ανάδειξης των εν λόγω

περιοχών. Στην περίπτωση έργων και δραστηριοτήτων που λαμβάνουν χώρα σε προστατευόμενες

περιοχές του δικτύου Natura 2000, η περιβαλλοντική αδειοδότηση διενεργείται με βάση τις

σχετικές προβλέψεις των ειδικότερων προεδρικών διαταγμάτων και υπουργικών αποφάσεων

προστασίας. Σε περίπτωση ελλείψεως σχετικών προβλέψεων υποβάλλεται, ως τμήμα της Μελέτης

Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, Ειδική Οικολογική Αξιολόγηση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο

άρθρο 10 του Ν. 4014/ 2011.



ECHMES Ltd.

Συνεπεία των ανωτέρω συντάσσεται η παρούσα Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών

Επιπτώσεων και υποβάλλεται προς αξιολόγηση και έγκριση με στόχο την αξιολόγηση της σχετικής

Μελέτης ΕΣΧΑΣΕ, σύμφωνα με το προβλεπόμενο στο άρθρο 12 του Ν. 3986/2011 περιεχόμενο.

2.1.2. Χωροταξικές κατευθύνσεις για την περιοχή χωροθέτησης της προτεινόμενης επένδυσης

2.1.2.1. Το Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (ΥΑ

6876/4871 ΦΕΚ 128/Α 03.07.2008)

Βασική κατεύθυνση του Γενικού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασμού της Ελλάδας αποτελεί η

βελτίωση της απόδοσης και της ανταγωνιστικότητας του τομέα του τουρισμού με την προσαρμογή

και τον εμπλουτισμό του τουριστικού προϊόντος και του σχεδιασμού του στα νέα δεδομένα και

τάσεις της τουριστικής αγοράς, η προώθηση νέων μορφών τουρισμού που αναμένεται να

συμβάλουν στην επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, η διάχυση της τουριστικής

δραστηριότητας και των αποτελεσμάτων της σε νέες περιοχές και η προώθηση της ισόρροπης και

αειφόρου ανάπτυξης σύμφωνα με τις φυσικές, πολιτιστικές, οικονομικές και κοινωνικές

ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής, η διασύνδεση και διάχυση των αποτελεσμάτων του τουρισμού στους

λοιπούς τομείς της οικονομίας και κυρίως στον πρωτογενή, η δημιουργία σταθερού πλαισίου

κανόνων για τη χωροθέτηση επιχειρήσεων που σχετίζονται με τον τουρισμό και τη διαμόρφωση

πρόσφορων συνθηκών για την προσέλκυση σημαντικών, για την εθνική οικονομία, τουριστικών

επενδύσεων, (άρθρο 7Γ,σελ. 2286).

2.1.2.2. Το Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον

Τουρισμό όπως τροποποιημένο ισχύει (ΚΥΑ ΕΠΧΣΑΑ 67659 ΦΕΚ 3155/Β/

12.12.13)

2.1.2.2.1. (α) Στόχοι Χωροταξικών Κατευθύνσεων και Θέσπιση Υποδοχέων Τουριστικών

Δραστηριοτήτων Πρότυπου Χαρακτήρα

To νέο Ειδικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αναγνωρίζοντας ότι έχει αναβαθμιστεί ο ρόλος του

χωρικού σχεδιασμού και ότι η σύγχρονη προσέγγιση επιβάλλει τη βελτιωμένη στόχευση των

οικονομικών πόρων, τόσο γεωγραφικά, όσο και θεματικά και ότι η βιώσιμη ανάπτυξη είναι ένας

μείζονος στρατηγικής σημασίας στόχος ο οποίος περιλαμβάνει τρεις άρρηκτα συνδεδεμένες

διαστάσεις, την προστασία του περιβάλλοντος, την κοινωνική ισότητα και συνοχή και την

οικονομική ευημερία, διαπιστώνει στον κλάδο του τουρισμού έναν τομέα που σχετίζεται με το

σύνολο των εν λόγω διαστάσεων, αφού έχει περιβαλλοντικές επιπτώσεις, απορροφά ένα μεγάλο



ECHMES Ltd.

μέρος της απασχόλησης και η εξέλιξή του επηρεάζει την κοινωνική συνοχή, ενώ αποτελεί βασική

συνιστώσα της συνολικής οικονομικής δραστηριότητας.

Η Ελλάδα έχει μοναδικές δυνατότητες ανάπτυξης των περισσοτέρων από τις σύγχρονες μορφές

τουρισμού και μάλιστα υψηλών προδιαγραφών λόγω των συγκριτικών της πλεονεκτημάτων

(πολιτισμικό κεφάλαιο, κλίμα, πολυνησιακός χαρακτήρας, μήκος και ποιότητα των ακτών, φυσικό

περιβάλλον, ποικιλία και έντονη εναλλαγή της μορφής και του είδους των πόρων, πυκνότητα και

ποικιλία των περιοχών ιδιαίτερου φυσικού κάλλους).

Η συμβολή του τουρισμού στην απασχόληση και στην κάλυψη του ελλείμματος του εμπορικού

ισοζυγίου μπορεί να είναι σημαντική, ενώ σήμερα το βασικό κίνητρο του ταξιδιού προς την

Ελλάδα εξακολουθεί να παραμένει «ο ήλιος και η θάλασσα». Οι μέχρι σήμερα προσπάθειες που

έχουν γίνει για την άμβλυνση της εποχικότητας του τουρισμού, τη διαφοροποίηση και μεγέθυνση

του ελληνικού τουριστικού προϊόντος, μέσω της διάχυσης της τουριστικής ανάπτυξης σε διάφορες

περιοχές, δεν έχουν αποδώσει. Τέλος, πολλοί τουριστικοί προορισμοί παρουσιάζουν μη

ικανοποιητικό επίπεδο υπηρεσιών με ελλείψεις σε ειδικές τουριστικές υποδομές και

δυσλειτουργίες. Με δεδομένα τα ανωτέρω και με στόχο την αύξηση της ανταγωνιστικότητας της

Ελλάδας, η οποία το 2010 ήταν σε χαμηλότερο επίπεδο σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν,

δεδομένης και της σημαντικής ανόδου άλλων ανταγωνιστικών προορισμών, το τροποποιημένο

Ειδικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό θέτει ως στόχο τη διαμόρφωση συνθηκών για:

Την προώθηση της αειφόρου και ισόρροπης ανάπτυξης του τουρισμού της χώρας,

σύμφωνα με τις φυσικές, πολιτιστικές, οικονομικές και κοινωνικές ιδιαιτερότητες κάθε

περιοχής, με ιδιαίτερη έμφαση στην προστασία, ανάδειξη και αποκατάσταση του

περιβάλλοντος, της πολιτιστικής κληρονομιάς και του τοπίου και ειδικότερα την

προστασία των υδατικών πόρων και του εδάφους και τη διατήρηση της βιοποικιλότητας,

Τη μετάβαση από ένα μαζικό, αδιαφοροποίητο, μονοθεματικό και χαμηλής οικονομικής

απόδοσης τουρισμό σε έναν ποιοτικό, διαφοροποιημένο και πολυθεματικό τουρισμό,

οικονομικά αποδοτικότερο, που απευθύνεται σε κοινό με υψηλότερες απαιτήσεις, που δεν

αρκείται στο καθιερωμένο τουριστικό πρότυπο «ήλιος -θάλασσα».

Την άμβλυνση της εποχικότητας του τουρισμού της χώρας και την αύξηση της μέσης κατά

κεφαλή δαπάνης μέσω της προώθησης τουριστικών καταλυμάτων υψηλής ποιότητας

υπηρεσιών και υποδομών, της διείσδυσης διεθνών αλυσίδων επώνυμων ξενοδοχείων και

της προώθησης σύγχρονων τουριστικών προϊόντων, όπως τα σύνθετα τουριστικά

καταλύματα και οι οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων.

Την αναβάθμιση των υφιστάμενων μονάδων χαμηλών κατηγοριών.

Τη διάχυση των ευκαιριών ανάπτυξης τουρισμού και την ενίσχυση λιγότερο τουριστικά

αναπτυγμένων περιοχών, που έχουν σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης, σε συνδυασμό με

την αξιοποίηση ειδικών – εναλλακτικών μορφών τουρισμού.

Τον περιορισμό της διάσπαρτης δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων σε περιοχές εκτός

σχεδίων πόλεων και ορίων οικισμών μέσω της θεσμοθέτησης ζωνών με χρήση γης

«τουρισμός-αναψυχή» και οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων.



ECHMES Ltd.

Την αξιοποίηση κατά προτεραιότητα, ιδιαίτερων στοιχείων των τοπικών φυσικών και

πολιτισμικών πόρων – σε αναπτυγμένες και αναπτυσσόμενες τουριστικά περιοχές – στην

κατεύθυνση διαφοροποίησης του τοπικού τουριστικού προϊόντος και επιμήκυνσης της

τουριστικής περιόδου.

Τη δημιουργία δικτύων φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, που θα αναδεικνύουν

και αξιοποιούν το σύνολο των ιστορικών και πολιτιστικών πόρων (αρχαιολογικοί χώροι,

ιστορικοί τόποι, παραδοσιακοί οικισμοί, παραδοσιακά ήθη και έθιμα) και θα συνδέονται

με τη σύγχρονη κοινωνική, πολιτιστική και οικονομική δραστηριότητα με έμφαση στην

προώθηση τοπικών προϊόντων υψηλών προδιαγραφών.

Τη διεύρυνση του φάσματος των προσφερόμενων τουριστικών προϊόντων και υπηρεσιών

λαμβάνοντας υπόψη τις φυσικές, πολιτιστικές, οικονομικές και κοινωνικές ιδιαιτερότητες

κάθε περιοχής.

Την τουριστική αξιοποίηση, στο πλαίσιο των κατευθύνσεων του παρόντος, της ακίνητης

περιουσίας του Δημοσίου.

Την ανάπτυξη και οργάνωση του εθνικού χώρου για τον τομέα του τουρισμού

λαμβάνοντας υπόψη τα όσα προβλέπονται για άλλους τομείς ή κλάδους παραγωγικών

δραστηριοτήτων.

Στο πλαίσιο αυτό στο νέο Ειδικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό ως μαζικός τουρισμός ορίζεται το

είδος τουρισμού που απευθύνεται στο ευρύ τουριστικό κοινό, διαμορφώνεται και διεκπεραιώνεται

με οργανωμένο τρόπο από τουριστικούς φορείς και επιχειρήσεις και συνδέεται με τις εκάστοτε

κυρίαρχες μορφές του. Ως «ειδικές – εναλλακτικές μορφές τουρισμού» ορίζονται σύνθετα ειδικά

τουριστικά προϊόντα, που ανταποκρίνονται σε ειδικά ενδιαφέροντα, χαρακτηρίζονται από

δυναμική ζήτηση και διαφοροποιούνται από το κυρίαρχο μοντέλο μαζικού τουρισμού ως προς τους

πόρους που αξιοποιούν, το βαθμό χωρικής συγκέντρωσης, καθώς και τη χρονική περίοδο

ανάπτυξής τους.

Ιδιαίτερη έμφαση δίδεται στον καθορισμό των οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών

δραστηριοτήτων, δηλαδή τις περιοχές που αναπτύσσονται βάσει ενιαίου σχεδιασμού, προκειμένου

να λειτουργήσουν κατά κύρια χρήση ως οργανωμένοι χώροι ανάπτυξης δραστηριοτήτων

τουρισμού-αναψυχής και άλλων συνοδευτικών του τουρισμού δραστηριοτήτων κατά τα ειδικότερα

οριζόμενα στο άρθρο 1 του Ν. 4179/2013 (ΦΕΚ 175 Α’).

Για πρώτη φορά γίνεται διάκριση ανάμεσα στους τουριστικούς υποδοχείς και θεσπίζονται

μετρήσιμα κριτήρια για την περαιτέρω κατηγοριοποίηση των υποδοχέων σε υποδοχείς

«δραστηριοτήτων ήπιας ανάπτυξης» και υποδοχείς «πρότυπου χαρακτήρα».

Οι «οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων ήπιας ανάπτυξης» χαρακτηρίζονται από

ανώτατο μικτό συντελεστή δόμησης 0,05 που συνδέεται λειτουργικά με εγκαταστάσεις και

υποδομές ανάδειξης και αξιοποίησης περιβαλλοντικών, γεωλογικών, γεωμορφολογικών,

αρχιτεκτονικών, ιστορικών, θρησκευτικών ή πολιτιστικών στοιχείων της περιοχής, οι οποίες είτε

βρίσκονται στο γήπεδο εκμετάλλευσης είτε εντός της οικείας δημοτικής ενότητας.



ECHMES Ltd.

Οι «οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων πρότυπου χαρακτήρα» συνδέονται

υποχρεωτικά με τη δημιουργία και προβολή πρότυπων εγκαταστάσεων και δράσεων οικολογικού

και πολιτιστικού χαρακτήρα, με την ενσωμάτωση καινοτόμων τεχνολογιών και έχουν ανώτατο

μικτό συντελεστή δόμησης για την έκταση έως 2.000 στρέμματα 0,05, για την έκταση από 2.000

έως 4.000 στρέμματα 0,03 και για το υπόλοιπο της έκτασης 0,01.

Για πρώτη φορά στην Ελλάδα δίδεται θεσμικά η ευκαιρία σε αναπτύξεις πραγματικά πρότυπες και

υποδειγματικές στο σχεδιασμό τους να χαρακτηριστούν ως πρότυπες αναπτύξεις μέσω μίας

επίσημης κανονιστικής διαδικασίας ενώ παρέχονται σαφή κριτήρια για την κρίση της ηπιότητας ή

της έντασης μιας χρήσης.

Στο ίδιο πλαίσιο διαφοροποιούνται και τα «Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα Ήπιας Ανάπτυξης»

που χαρακτηρίζονται από μικρό συντελεστή δόμησης (0,05) και τα οποία πρέπει να συνδέονται

λειτουργικά με εγκαταστάσεις και υποδομές ανάδειξης και αξιοποίησης περιβαλλοντικών,

γεωλογικών, γεωμορφολογικών, αρχιτεκτονικών, ιστορικών, θρησκευτικών ή πολιτιστικών

στοιχείων της περιοχής, οι οποίες είτε βρίσκονται στο γήπεδο εκμετάλλευσης, είτε εντός της

οικείας δημοτικής ενότητας.

Τέλος, για πρώτη φορά θεσπίζεται μέγιστος συντελεστής δόμησης για την περίπτωση των

οργανωμένων υποδοχέων ή των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων τα οποία εντάσσονται σε

προστατευόμενες περιοχές. Για τις περιπτώσεις αυτές μέγιστος συντελεστής δόμησης ορίζεται ο

συντελεστής 0,05, δηλαδή ο συντελεστής δόμησης που εφαρμόζεται στην περίπτωση ήπιας

τουριστικής ανάπτυξης (Τουριστικοί Υποδοχείς Ήπιου Χαρακτήρα και Σύνθετα Τουριστικά

Καταλύματα Ήπιας Ανάπτυξης), σύμφωνα με το νέο Ειδικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό.

Περαιτέρω τονίζεται ότι η υιοθέτηση ενός επιστημονικά ολοκληρωμένου χωροταξικού σχεδιασμού

αποτελεί προϋπόθεση για την ορθολογική ανάπτυξη των ανθρώπινων δραστηριοτήτων (μεταξύ

των οποίων ο τουρισμός) στο χώρο. Η οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης μέσω του

χωροταξικού σχεδιασμού, που βασίζεται στις αρχές της αειφόρου και ισόρροπης ανάπτυξης θα

συμβάλλει στη δημιουργία κλίματος εμπιστοσύνης των επενδυτών και θα αναδείξει τη χώρα σε

ώριμο τουριστικό προορισμό.

2.1.2.2.2. (β) Κατηγοριοποίηση περιοχών

Με το νέο Ειδικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό ο χώρος προσεγγίζεται βάσει τριών κριτηρίων:

έντασης και είδους της τουριστικής ανάπτυξης,

γεωμορφολογικών χαρακτηριστικών, και

ευαισθησίας των πόρων (περιβαλλοντικών και πολιτιστικών).

Με βάση το πρώτο κριτήριο της έντασης και του είδους της τουριστικής ανάπτυξης καθορίζονται

περιοχές του εθνικού χώρου ως



ECHMES Ltd.

(Α) Αναπτυγμένες και αναπτυσσόμενες τουριστικά περιοχές και ειδικότερα

(Α1) Αναπτυγμένες τουριστικά περιοχές (περιοχές του εθνικού χώρου αναπτυγμένες

τουριστικά, που προορίζονται για αναβάθμιση, βελτίωση και διαφοροποίηση του

τουριστικού προϊόντος) και

(Α2) Αναπτυσσόμενες τουριστικά περιοχές (περιοχές οι οποίες έχουν αποκτήσει ή

εμφανίζουν σταδιακά σημαντική δυναμική τουριστικής ανάπτυξης και προορίζονται

κατά προτεραιότητα έναντι των άλλων τουριστικών δραστηριοτήτων για

ολοκληρωμένες και οργανωμένες τουριστικές παρεμβάσεις με αναπτυξιακό

χαρακτήρα).

(Β) Περιοχές με περιθώρια ανάπτυξης μορφών ειδικού και εναλλακτικού τουρισμού και

ειδικότερα

(Β1) Περιοχές με περιθώρια ανάπτυξης ειδικών και εναλλακτικών μορφών τουρισμού και

(Β2) Πόλοι εντατικής ανάπτυξης ειδικών μορφών τουρισμού, στις οποίες εντάσσονται οι

περιοχές εγκαταστάσεων υφισταμένων χιονοδρομικών κέντρων, καθώς και οι

οικισμοί που τα περιβάλλουν (Β.2.1) και οι Λουτροπόλεις (Β.2.2), και

(Γ) Μητροπολιτικές περιοχές

Με βάση το δεύτερο κριτήριο των γεωμορφολογικών χαρακτηριστικών το νέο Πλαίσιο για τον

Τουρισμό καθορίζει περιοχές του εθνικού χώρου ως ακολούθως:

(Δ) Νησιά και παράκτιες περιοχές,

(Ε) Ορεινές Περιοχές και

(Στ) Πεδινές και Ημιορεινές Περιοχές

Τέλος, με βάση το τρίτο κριτήριο της ευαισθησίας των περιβαλλοντικών και πολιτιστικών πόρων

το νέο Πλαίσιο καθορίζει περιοχές του εθνικού χώρου ως ακολούθως:

(Ζ) Περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών

(Η) Προστατευόμενοι και εγκαταλελειμμένοι οικισμοί

(Θ) Αρχαιολογικοί χώροι, μνημεία και ιστορικοί τόποι

(Ι) Περιοχές ιδιαίτερου χαρακτήρα

2.1.2.2.3. (γ) Οι κατευθύνσεις για την περιοχή του Σχεδίου

Σύμφωνα με το χάρτη που συνοδεύει το νέο Ειδικό Πλαίσιο η περιοχή του Σχεδίου εντάσσεται

στις περιοχές «Α2 Αναπτυσσόμενες Τουριστικά Περιοχές».

Στο Σχήμα 2.1-2 παρατίθεται απόσπασμα από το χάρτη που συνοδεύει το νέο Ειδικό Πλαίσιο για

τον Τουρισμό που αφορά στην περιοχή χωροθέτησης του προτεινόμενου Σχεδίου με απόσπασμα

από το σχετικό υπόμνημα:



ECHMES Ltd.

ΧΑΡΤΗΣ ΕΙΔΙΚΟΥ ΠΛΑΙΣΙΟΥ ΥΠΟΜΝΗΜΑ

Σχήμα 2.1-1: Απόσπασμα χάρτη ισχύοντος Σχεδίου Ειδικού Πλαισίου για τον Τουρισμό

2.1.2.2.4. (δ) Κατευθύνσεις για τις Αναπτυσσόμενες Τουριστικά Περιοχές

Στην κατηγορία αυτή «Α2 Αναπτυσσόμενες Τουριστικά Περιοχές» υπάγονται περιοχές, «οι οποίες

έχουν αποκτήσει ή εμφανίζουν σταδιακά σημαντική δυναμική τουριστικής ανάπτυξης και

προορίζονται κατά προτεραιότητα έναντι των άλλων τουριστικών δραστηριοτήτων για

ολοκληρωμένες και οργανωμένες τουριστικές παρεμβάσεις με αναπτυξιακό χαρακτήρα».

Τα ειδικότερα χαρακτηριστικά των περιοχών αυτών είναι η απουσία της ισχυρής τουριστικής

ταυτότητας των περιοχών της κατηγορίας Α1 παρά την αξιόλογη, κατά περίπτωση, ανάπτυξη

τουριστικών δραστηριοτήτων, η συγκέντρωση ιδιαίτερων φυσικών και πολιτισμικών

χαρακτηριστικών με παράλληλη περιορισμένη αξιοποίηση δυνητικά αξιόλογων τουριστικών

πόρων, η δυνατότητα ενίσχυσης, διαφοροποίησης και εμπλουτισμού του τουριστικού προϊόντος σε

σύγκριση με τις ήδη αναπτυγμένες τουριστικά περιοχές και η ύπαρξη ή προγραμματιζόμενη

ανάπτυξη αποδεκτού επιπέδου υποδομών και εγκαταστάσεων.

Για τις περιοχές αυτές, μεταξύ άλλων, προβλέπονται

«α. Ολοκληρωμένες τουριστικές παρεμβάσεις με αναπτυξιακό χαρακτήρα για την περιοχή, όπως

οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων, σύνθετα τουριστικά καταλύματα, ειδικά

προγράμματα τουριστικής ανάπτυξης και ανάπτυξη βασικών υποδομών (όπως λιμένες, αεροδρόμια

κ.λπ.).

β. Ανάδειξη στοιχείων ταυτότητας και αναγνωρισιμότητας της περιοχής.

γ. Ανάπτυξη ειδικών τουριστικών υποδομών και εγκαταστάσεων που εμπλουτίζουν και διευρύνουν το

τουριστικό προϊόν. δ. Προώθηση μέτρων εξοικονόμησης ενέργειας και βελτίωσης της ενεργειακής αποδοτικότητας των εγκαταστάσεων (προώθηση ΑΠΕ, βιοκλιματικών μεθόδων σχεδιασμού κ.ά.). ε. Προστασία, αποκατάσταση και ανάδειξη του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, με την αναγνώριση και συνδυασμένη προβολή των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε περιοχής. στ. Ανάληψη δράσεων αναβάθμισης του δομημένου χώρου, με πολεοδομικές παρεμβάσεις, όπως αναπλάσεις κοινόχρηστων χώρων με αύξηση των ελεύθερων χώρων και των χώρων πρασίνου και παροχή κινήτρων για αναπλάσεις ιδιωτικών χώρων.

ζ. Κατασκευή νέων, συμπλήρωση και αναβάθμιση υφιστάμενων τεχνικών, κοινωνικών (περίθαλψης

και αθλητισμού), περιβαλλοντικών και πολιτιστικών υποδομών (μουσεία, κλπ.).»



ECHMES Ltd.

2.1.2.2.5. (ε) Κατευθύνσεις για τις Περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών

Όπως προαναφέρθηκε η περιοχή του Έργου εντάσσεται επίσης στις περιοχές «Ζ. Περιοχές του

Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών» για τις οποίες προτείνεται η χωροθέτηση

οργανωμένων υποδοχέων κατόπιν Ειδικής Οικολογικής Αξιολόγησης και «υπό τις προϋποθέσεις

ικανών αντισταθμιστικών μέτρων, τα οποία θα αναδεικνύουν και θα αξιοποιούν την εν λόγω περιοχή

με σχεδιασμό και παρεμβάσεις προστασίας και αειφορίας, ώστε να διασφαλιστεί η συνολική συνοχή

της προστατευόμενης περιοχής».

Ειδικότερα ως προς τη χωροθέτηση οργανωμένων τουριστικών υποδοχέων εντός των περιοχών

αυτών, το νέο Ειδικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό προβλέπει τα εξής (ανάλογες ρυθμίσεις περιέχει

και ο Ν. 4179/2013). «ι. Περιοχές, που εντάσσονται στο σύστημα προστατευομένων περιοχών του ν. 3937/2911, μπορούν να συμπεριλαμβάνονται σε προγράμματα ολοκληρωμένης τουριστικής ανάπτυξης μέσω οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων και σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων. Οι περιοχές αυτές, σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στο άρθρο 1 του ν. 4179/2013, διέπονται από τα υφιστάμενα ειδικά νομικά καθεστώτα προστασίας τους. Στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με τις ως άνω διατάξεις, στην οικεία πράξη έγκρισης ή καθορισμού ή οριοθέτησης και χαρακτηρισμού ή δημιουργίας πρέπει να αξιολογούνται, ειδικώς, οι συνέπειες από τη δημιουργία και λειτουργία των τουριστικών αναπτύξεων στις εν λόγω περιοχές και οι επιπτώσεις στο τοπίο από τις προτεινόμενες παρεμβάσεις, και να τεκμηριώνεται η συμβατότητα του υπό ίδρυση υποδοχέα με τα ειδικά χαρακτηριστικά και τους στόχους διατήρησης, προστασίας και ανάδειξης των εν λόγω περιοχών. Στην περίπτωση έργων και δραστηριοτήτων που λαμβάνουν χώρα σε προστατευόμενες περιοχές του δικτύου Natura 2000, η περιβαλλοντική αδειοδότηση διενεργείται με βάση τις σχετικές προβλέψεις των ειδικότερων προεδρικών διαταγμάτων και υπουργικών αποφάσεων προστασίας. Σε περίπτωση ελλείψεως σχετικών προβλέψεων υποβάλλεται ως τμήμα της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων Ειδική Οικολογική Αξιολόγηση σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 10 του ν. 4014/2011 (Α’ 209). Σε κάθε περίπτωση ο συντελεστής δόμησης εντός των τμημάτων του οργανωμένου υποδοχέα ή του σύνθετου τουριστικού καταλύματος που εμπίπτουν σε προστατευόμενες περιοχές δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,05»

2.1.2.2.6. (στ) Ειδικές Μορφές Τουρισμού - Γκολφ

Τέλος, ειδικά ως προς τις στρατηγικές κατευθύνσεις χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης, το νέο

Ειδικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό προτείνει τη δημιουργία εγκαταστάσεων γκολφ σε διάφορες

περιοχές της χώρας, μεταξύ των οποίων και στην Κρήτη είτε μεμονωμένα είτε «ως μορφή ειδικής

τουριστικής υποδομής που συνδυάζεται με ξενοδοχειακά καταλύματα ή εντάσσεται σε οργανωμένους

υποδοχείς τουρισμού ή και σύνθετα τουριστικά καταλύματα», με την προϋπόθεση εξασφάλισης των

απαιτούμενων υδατικών πόρων της εγκατάστασης ύστερα από την ικανοποίηση υδρευτικών,

αρδευτικών και οικολογικών αναγκών της περιοχής που επηρεάζεται ή τη χρήση ανακυκλωμένου

νερού από αξιοποίηση των λυμάτων μετά από τριτοβάθμια επεξεργασία ή από αφαλάτωση.



ECHMES Ltd.

Στην κατεύθυνση αυτή είναι επιθυμητή η χρήση ειδών της τοπικής αυτοφυούς χλωρίδας με μικρές

απαιτήσεις σε υδατικούς πόρους σε συνδυασμό με κατάλληλες τεχνικές άρδευσης και ο

περιορισμός της δημιουργίας τεχνητών λιμνών. Τέλος τονίζεται η ανάγκη δημιουργίας

«τουριστικών προορισμών γκολφ» σε επιλεγμένες περιοχές της Ελλάδος, ενδεικτικά, των περιοχών

των κατηγοριών Α και Β1, καθώς και σε οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων

και σύνθετα τουριστικά καταλύματα, σε κάθε περίπτωση υπό την προϋπόθεση της λήψης μέτρων

ορθής περιβαλλοντικής διαχείρισης καθώς και διασφάλισης της προστασίας του περιβάλλοντος και

ιδιαίτερα των υδάτινων πόρων, από κινδύνους εξάντλησης και ρύπανσης.

2.1.2.2.7. (ζ) Γενικές Κατευθύνσεις Σχεδιασμού

Τέλος, το νέο Ειδικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό περιέχει και γενικές κατευθύνσεις, μεταξύ των

οποίων:

σε περιοχές όπου παρατηρείται έλλειμμα υδατικών πόρων η τουριστική ανάπτυξη ή η

χωροθέτηση απαιτητικών σε νερό υποδομών, χρήσεων και λειτουργιών είναι δυνατή υπό

την προϋπόθεση κάλυψης των αναγκών σε νερό με κατάλληλο κατά περίπτωση τρόπο

(όπως δημιουργία ταμιευτήρων, χρήση ανακυκλωμένου νερού, αφαλάτωση), σύμφωνα με

τις κατευθύνσεις που παρέχονται από το Ειδικό Πλαίσιο για τις ΑΠΕ,

κατά την επιλογή και χωροθέτηση περιοχών από τον πολεοδομικό σχεδιασμό που

προορίζονται για τουριστική ανάπτυξη, λαμβάνεται υπόψη η ανάγκη προστασίας του

τοπίου, των φυσικών και ανθρωπογενών πόρων των περιοχών με την ιδιαίτερη

επισήμανση ότι η ανεπάρκεια και υπέρβαση της αντοχής των πόρων πρέπει να αποτελεί

απαγορευτικό κριτήριο για τη χωροθέτηση ζωνών ή τουριστικών μονάδων,

όλες οι τουριστικές κατασκευές πρέπει να προσαρμόζονται στην κλίμακα και τη

φυσιογνωμία του τόπου, να χρησιμοποιούνται υλικά παραδοσιακά και φιλικά προς το

περιβάλλον καθώς και τεχνολογίες φιλικές προς το περιβάλλον,

τα δίκτυα ενέργειας και τηλεπικοινωνιών προτείνεται να υπογειοποιηθούν εντός των

προστατευόμενων και εγκαταλελειμμένων οικισμών και αρχαιολογικών χώρων, μνημείων

και ιστορικών τόπων και να μη διέρχονται, κατά το δυνατόν, από τις περιοχές του Εθνικού

Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών και τα προτεινόμενα τοπία ιδιαιτέρου φυσικού

κάλλους.

Επίσης το Ειδικό Πλαίσιο εκφράζει την επιθυμία για την επέκταση του νομοθετικού πλαισίου για

την ανάπτυξη και εφαρμογή τοπικών συμφώνων ποιότητας καθώς και για τη θέσπιση ειδικού

τέλους υπέρ των Φορέων Διαχείρισης, επί των δραστηριοτήτων του τουρισμού, που

αναπτύσσονται στις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών, με σκοπό να

χρησιμοποιείται για την προστασία, διαχείριση και ανάδειξη του φυσικού περιβάλλοντος και του

τοπίου.



ECHMES Ltd.

2.1.2.3. Το Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης

Περιφέρειας Κρήτης (Υ. Α. 25291 ΦΕΚ 1486/Β/2003)

Για το σύνολο της Περιφέρειας Κρήτης έχει εκδοθεί η υπ’ αριθ. 25291/2003 Υπουργική Απόφαση

περί εγκρίσεως του Περιφερειακού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης

Περιφέρειας Κρήτης.

Το ως άνω Περιφερειακό Πλαίσιο έχοντας εντοπίσει αρκετά προβλήματα και προκλήσεις για την

Περιφέρεια της Κρήτης καθώς και τα πλεονεκτήματά αυτής της Περιφέρειας, θέτει ως βασικό

στόχο την προώθηση μιας αειφορικής, ισόρροπης και διαρκούς ανάπτυξης της Κρήτης σύμφωνα

με τα φυσικά, οικονομικά και κοινωνικά της χαρακτηριστικά. Αναφέρει ότι η χωροταξική ένταξη

της περιοχής στην ευρύτερη Ανατολική Μεσόγειο και πέρα από αυτήν εξαρτάται από την

ανάπτυξη των υπερεθνικών ιδιοτήτων της Κρήτης, την προβολή και βελτίωση της πολιτιστικής και

φυσικής της κληρονομιάς και την ένταξή της σε ευρύτερα δίκτυα, την ενίσχυση του ερευνητικού

τομέα και την ένταξή του στα διεθνή δίκτυα, με την ανάπτυξη νέων τεχνολογιών.

Με το ως άνω πλαίσιο και ως προς την περιοχή στην οποία εντάσσεται το Έργο, παρέχονται

κατευθύνσεις για την προστασία και την ανάδειξη του φυσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος

και για την ενιαία αντιμετώπισή τους και ορίζονται οι στόχοι για την ανάπτυξη του τουρισμού

μέσω της καθιέρωσης ειδικών μορφών τουρισμού και της επιμήκυνσης της τουριστικής περιόδου.

Για την επίτευξη ολοκληρωμένης διαχείρισης των παράκτιων ζωνών το Περιφερειακό Πλαίσιο

προϋποθέτει, μεταξύ άλλων, «την ενίσχυση του ποιοτικού τουρισμού, που αποτελεί το δεύτερο

συγκριτικό πλεονέκτημα της νήσου, με ισόρροπη κατανομή των αναβαθμισμένου τύπου

τουριστικών εγκαταστάσεων σε επιλεγμένους χώρους σε όλη την νήσο», ενώ ειδικώς ως προς το

σύνολο της ανατολικής ακτής «που καλύπτεται σχεδόν στο σύνολό της από περιοχές του δικτύου

"NATURA 2000" και αρχαιολογικούς χώρους», προβλέπει «τον προσεκτικό σχεδιασμό της, ... ,

με κύρια κατεύθυνση την προστασία και ανάδειξη της κληρονομιάς, καθώς και την αναγνώριση

και την εξυγίανση της υπάρχουσας κατάστασης και την ήπια τουριστική ανάπτυξη, εκεί όπου

θα κριθεί απόλυτα αναγκαίο».

Η κατεύθυνση αυτή εξειδικεύεται από το χωροταξικό σχεδιασμό του κατώτερου επιπέδου (πχ

ΣΧΟΟΑΠ). Για τη διοικητική περιφέρεια του Έργου είχε εκπονηθεί από τον τ. Δήμο Ιτάνου

«Σχέδιο Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης – ΣΧΟΟΑΠ». Τόσο οι μελέτες, όσο

και η έγκριση του ΣΧΟΟΑΠ παρέχουν τις κατευθύνσεις εκείνες που εξειδικεύουν την πιο πάνω

επιταγή του Περιφερειακού Πλαισίου. Με την υφιστάμενη σήμερα Διοικητική Οργάνωση ο τ.

Δήμος Ιτάνου εντάσσεται στο Δήμο Σητείας.

Η περιοχή του Έργου προτείνεται για ήπια τουριστική ανάπτυξη, που θα ενισχύσει την περιοχή και

θα την προαγάγει σε τόπο «υψηλής ποιότητας αειφόρου και βιώσιμου τουρισμού»

επιτυγχάνοντας ταυτόχρονα την «παράλληλη ανάπτυξη θεματικών δραστηριοτήτων με στόχο

την διαφοροποίηση του τουριστικού προϊόντος, την επιμήκυνση του χρόνου λειτουργίας των



ECHMES Ltd.

εγκαταστάσεων και εν τέλει τη δημιουργία στον Δήμο νέων μόνιμων θέσεων εργασίας

μεγαλύτερου εύρους ειδικοτήτων».

2.1.2.4. Το Εκπονούμενο Περιφερειακό Πλαίσιο (Ολοκλήρωση Α’ Σταδίου)

Τον Οκτώβριο 2013 εγκρίθηκε και υπογράφηκε, υπό προϋποθέσεις και συγκεκριμένες

παρατηρήσεις ύστερα από δημόσια διαβούλευση, από τον Υπουργό ΠΕΚΑ η τελική Έκθεση

Αξιολόγησης του Α2 Σταδίου της μελέτης «ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΗ ΚΑΙ ΕΞΕΙΔΙΚΕΥΣΗ ΤΟΥ

ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΟΥ ΠΛΑΙΣΙΟΥ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ ΚΑΙ ΑΕΙΦΟΡΟΥ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ

ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ ΚΡΗΤΗΣ». Επόμενη και τελική φάση (Β Στάδιο), για το χωροταξικό σχεδιασμό,

είναι, η διατύπωση προτάσεων για την χωροταξική οργάνωση της Κρήτης, στάδιο στο οποίο θα

γνωμοδοτήσει το Περιφερειακό Συμβούλιο Κρήτης.

Μεταξύ άλλων, οι θέσεις που αφορούν στην περιοχή του Σχεδίου συνοψίζονται στο γεγονός ότι

«οι προβλέψεις [του εν ισχύι Πλαισίου] για ανάκαμψη πληθυσμιακή και οικονομική σε κάποιες

περιοχές της Κρήτης (πχ Σητεία) που θα βασίζονται στην ήπια ανάπτυξη δεν επιβεβαιώθηκαν στην

πράξη, χωρίς αυτό να αιτιολογείται επαρκώς από την ομάδα μελέτης ώστε τα συμπεράσματα να

ληφθούν υπ’ όψιν στο επόμενο στάδιο των Προτάσεων»… «το επόμενο χωροταξικό σχέδιο πρέπει

να είναι περισσότερο εξειδικευμένο και συγκεκριμένο, προκειμένου να είναι χρήσιμο και χρηστικό.

Τέλος, οι προσωπικές απόψεις της μελετητικής ομάδας, όπως για παράδειγμα άτακτες επενδύσεις, …

άρνηση για την ύπαρξη οργανωμένων δικτύων ειδικών τουριστικών υποδομών όπως συνεδριακά

κέντρα, γκολφ, μαρίνες κλπ, γεγονός που υποστηρίζεται από το ειδικό πλαίσιο για τον τουρισμό,

θεωρούμε ότι είναι αρνητικές και πρέπει να εξαλειφθούν».

Περαιτέρω, ειδικώς ως προς την έννοια της ήπιας τουριστικής ανάπτυξης, την οποία θέτει το εν

ισχύι περιφερειακό πλαίσιο, στην ως άνω απόφαση υιοθετείται η άποψη ότι «η χωρητικότητα μιας

περιοχής αποτελεί αντικείμενο ειδικών μελετών, η οποία θα προσδιορίζεται από την εκτίμηση των

επιπτώσεων μιας χρήσης και κατόπιν εκτίμησης επιπτώσεων στον εκάστοτε υποδοχέα και όχι από τη

σύνδεση του αριθμού μόνιμοι κάτοικοι / επισκέπτες ανά γεωγραφική ενότητα. Θεωρούμε ότι η

αποφυγή χωροθέτησης μεγάλης κλίμακας τουριστικών εγκαταστάσεων κοντά σε φθίνοντες ή

στάσιμους οικισμούς όταν βεβαίως πληρούνται τα περιβαλλοντικά κριτήρια, συνιστά αντικίνητρο για

την επιστροφή ανθρώπινου δυναμικού από τα αστικά κέντρα στις πατρογονικές εστίες και την

αναβίωση της εγκαταλελειμμένης κρητικής υπαίθρου».

Τέλος, ειδικώς ως προς τις ήδη προγραμματιζόμενες τουριστικές επενδύσεις η ως άνω απόφαση

αναφέρει ότι «στη Β’ Φάση της αναθεώρησης η μελέτη θα πρέπει να είναι περισσότερο εξειδικευμένη

και συγκεκριμένη από αυτή του 2003 προκειμένου να είναι χρήσιμη και χρηστική (πχ λέμε ναι στις

τουριστικές επενδύσεις στη Μονή Τοπλού της Σητείας…)…».



ECHMES Ltd.

2.1.3. Πολεοδομικά Χαρακτηριστικά και λοιπές δεσμεύσεις της Περιοχής του Σχεδίου

2.1.3.1. Σχέδιο Χωρικής Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης Δήμου Ιτάνου

Η Περιοχή του Σχεδίου κατανέμεται σε επτά γήπεδα κατά ΓΟΚ τα οποία έχουν παραχωρηθεί στον

επενδυτή και βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμού σε περιοχή για την οποία

προτεινόμενη χρήση γης αποτελεί η ήπια τουριστική ανάπτυξη, σύμφωνα και με τις

προαναφερθείσες χωροταξικές κατευθύνσεις που αφορούν στην περιοχή του ανατολικού Λασιθίου

και της χερσονήσου Σίδερο. Για την περιοχή έχει εκδοθεί και ισχύει Σχέδιο Χωρικής και

Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ), το οποίο αφορά στην περιοχή του άλλοτε

Δήμου Ιτάνου (νυν Δ.Ε. Ιτάνου Δήμου Σητείας) και εξειδικεύει τις ανωτέρω κατευθύνσεις του εν

ισχύι Περιφερειακού Πλαισίου, καθορίζει ζώνες, προσδιορίζει την έννοια της ήπιας ανάπτυξης για

την περιοχή του άλλοτε Δήμου Ιτάνου και θέτει τον αναπτυξιακό άξονα για την περιοχή αυτή.

Το οικείο Σχέδιο Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ) του τέως

Δήμου Ιτάνου έχει εγκριθεί σύμφωνα με Απόφαση του Γ.Γ. Περιφερείας Κρήτης (ΦΕΚ 498’

ΤΑΑΠΘ 2-10-2009), όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει.

Η περιοχή ιδιοκτησίας του Ιδρύματος εντάσσεται εν μέρει στην Περιοχή Ειδικής Προστασίας,

Ζώνη ΙΙ και εν μέρει στην «Ειδική Ζώνη Ήπιας – Βιώσιμης Ανάπτυξης», όπως φαίνεται και στο

Χάρτη 2α, Παράρτημα Ι.

(α) Περιοχή Ειδικής Προστασίας

Σύμφωνα με το ως άνω ΣΧΟΟΑΠ όπως έχει τροποποιηθεί από την υπ’ αριθ. 5699/2011 απόφαση

του Γ. Γ. Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, ΦΕΚ 94 ΤΑΑΠΘ 23-5-2011, τμήμα της Περιοχής

του Σχεδίου ανήκει στις Περιοχές Ειδικής Προστασίας (ΠΕΠ).

Στην ΠΕΠ εντάσσεται το Αισθητικό Δάσος Βάι, η παραλιακή ζώνη και τις νησίδες Ελάσα και

Γκράντες ως Ζώνη Ι, η οποία βρίσκεται στο σύνολό της εκτός της Περιοχής του Σχεδίου και η

περιοχή της υδρολογικής λεκάνης που τροφοδοτεί τα ρέματα που εκβάλλουν στην παραλία του

Βάι, στην παραλία του αρχαιολογικού χώρους της Ερημούπολης και στην παραλία Ψιλή Άμμος ως

Ζώνη ΙΙ.

Στη Ζώνη ΙΙ της ΠΕΠ επιτρέπονται μόνο τα ακόλουθα:

Η βιολογική καλλιέργεια, η ελεγχόμενη βόσκηση ζώων σε εκτατική μορφή και οι

αναγκαίες σχετικές εγκαταστάσεις (π.χ. αποθήκες, στέγαστρα) έως 20 τμ και μέγιστο ύψος

2,5 μέτρων, σε απόσταση μεγαλύτερη των 500μ από τα όρια της ζώνης Π.2.4.3.Ι.



ECHMES Ltd.

Η συντήρηση και βελτίωση του υφισταμένου οδικού δικτύου και η διάνοιξη νέου με την

προϋπόθεση να μην επηρεάζεται δυσμενώς η υδρογεωλογία της περιοχής και η αισθητική

του τοπίου.

Η κατασκευή και διέλευση δικτύων τεχνικής υποδομής εφόσον δεν επηρεάζεται η

υδρολογία της περιοχής.

Η εγκατάσταση ελαφράς υποδομής για την σήμανση και την περιβαλλοντική ενημέρωση

των επισκεπτών.

Η εκτέλεση έργων και δραστηριοτήτων που αποσκοπούν στη διατήρηση και προστασία

των οικοσυστημάτων της περιοχής.

Η διενέργεια αρχαιολογικών ανασκαφών και ερευνών.

Η διαμόρφωση χώρων στάθμευσης, οι ανάλογες κυκλοφοριακές ρυθμίσεις και οι ανάλογες

υποδομές (κτηριακά κ.α.) ανάντη του Φοινικοδάσους στην διασταύρωση της επαρχιακής

οδού Παλαίκαστρο − Βάι και της οδού πρόσβασης στο Βάι, για την εξυπηρέτηση των

επισκεπτών του αρχαιολογικού χώρου Ιτάνου. Επιτρέπεται η κατασκευή και διαχείριση

εγκαταστάσεων και υποδομών, από φορέα στον οποίο να συμμετέχει το Ελληνικό

Δημόσιο ή ο οικείος Δήμος, εντός ακτίνας 500 μέτρων περιμετρικά από το όριο της ζώνης

Π.2.4.3.Ι, για την προστασία, ανάδειξη, διαχείριση και εκμετάλλευση του αισθητικού

δάσους Βάι.

Η επισκευή και συντήρηση υφισταμένων κτισμάτων καθώς και η επέκταση τους για

λειτουργικούς λόγους σε περίπτωση χρήσης τους ως αγροτουριστικά καταλύματα

Σημειώνεται ότι εντός της Ζώνης II (Π.2.4.3.II) και εκτός περιοχής του σχεδίου, καθορίζονται δύο

υποπεριοχές που αναφέρονται για την πληρότητα της ενότητας: (α)Υποπεριοχή lΙa με επιφάνεια

7,2 στρεμμάτων, κοντά στην παραλιακή ζώνη όπου επιτρέπεται η χωροθέτηση υποδομών

ενημέρωσης και εξυπηρέτηση των επισκεπτών−χρηστών της περιοχής της παραλίας και του

φοινικοδάσους και (β). Υποπεριοχή lΙb με επιφάνεια 1,4 στρέμματος., όπου προβλέπεται η

εγκατάσταση ελαφράς υποδομής για την σήμανση και την περιβαλλοντική ενημέρωση των

επισκεπτών.

Επίσης βόρεια του φοινικοδάσους βρίσκεται ο θεσμοθετημένος Αρχαιολογικός χώρος (Ζώνη Α’)

της Ιτάνου, ο οποίος συνοδεύεται από χαρακτηρισμό και της θαλάσσιας έκτασης μπροστά από τον

αρχαιολογικό χώρο αλλά και το φοινικόδασος. Κατά το ΣΧΟΟΑΠ έχει χαρακτηριστεί ως ζώνη

ΑΧ-1 προστασίας αρχαιολογικών χώρων (χάρτης ΣΧΟΟΑΠ Π2 και βλ. Χάρτη 2α, Παράρτημα Ι).

(β) Ειδική Ζώνη Ήπιας – Βιώσιμης Ανάπτυξης

Στη ζώνη «Ειδική Ζώνη Ήπιας – Βιώσιμης Ανάπτυξης» επιτρέπονται σχεδόν όλες οι χρήσεις και

δραστηριότητες της εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχής σύμφωνα την υφιστάμενη

νομοθεσία με περιορισμούς που αφορούν σε βιομηχανικές, βιοτεχνικές, κτηνοτροφικές και άλλες

δραστηριότητες.



ECHMES Ltd.

Περαιτέρω, στη ζώνη αυτή:

Δεν επιτρέπεται η εγκατάσταση χρήσεων των ακόλουθων ομάδων χρήσεων (σύμφωνα με

τον ν. 1650/1986, την υπ’ αριθμ. 15393/2332 απόφαση της 5.8.2002, ΦΕΚ 1022 Β΄ της

5.8.2002 και την υπ’ αριθμ. 13727/724/2003 (ΦΕΚ−1087/Β) απόφαση «Αντιστοίχηση των

κατηγοριών των βιομηχανικών και βιοτεχνικών δραστηριοτήτων με τους βαθμούς όχλησης

που αναφέρονται στα πολεοδομικά διατάγματα»:

Εξορυκτικές και συναφείς δραστηριότητες (λατομεία, εξόρυξη γύψου κ.λπ.).

Κτηνοτροφικές και πτηνοτροφικές εγκαταστάσεις της κατηγορίας Α1 και Α2 του

Ν. 3698/08 (ΦΕΚ 198 Α) «Ρυθμίσεις θεμάτων κτηνοτροφίας και άλλες

διατάξεις»).

Βιομηχανικές ή βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, μέσης και υψηλής όχλησης. Από την

απαγόρευση εξαιρούνται οι μονάδες τεχνικών υποδομών (αφαλάτωση,

εγκαταστάσεις επεξεργασίας λυμάτων κ.λπ.).

Οργανωμένοι υποδοχείς βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων ΒΙΠΑ –

ΒΙΟΠΑ).

Νέες εγκαταστάσεις αιολικών πάρκων. Τα υφιστάμενα μπορούν να

εκσυγχρονιστούν με πιθανή αύξηση του αριθμού και της ισχύος των

ανεμογεννητριών στην υπάρχουσα έκταση. Από την απαγόρευση εξαιρούνται

ανεμογεννήτριες που εξυπηρετούν τις νόμιμες χρήσεις.

Χ.Υ.Τ.Α. (Χώροι Υγειονομικής Ταφής Απορριμμάτων).

Δεν επιτρέπεται η εισαγωγή, φύτευση και καλλιέργεια των ειδών φοίνικα Phoeniox

dactylifera και Poenix canariensis.

Επιτρέπεται η άσκηση μελισσοκομίας. Οι κυψέλες να τοποθετούνται σε απόσταση

μεγαλύτερη των 200 μ. από χώρους τακτικής ανθρώπινης παρουσίας καθώς και 50 μέτρα

από τις οδούς πρόσβασης σ’ αυτούς.

Δεν επιτρέπεται, η αλιεία με μηχανότρατα και πεζότρατα.

Δεν επιτρέπεται η ανανέωση αδειών λειτουργίας και επέκταση των υφισταμένων μονάδων

ιχθυοκαλλιέργειας καθώς και η εγκατάσταση νέων στην ανατολική ακτή (από το Κάβο

Σίδερο έως το Κάβο Πλάκο) καθώς και σε ακτές που προορίζονται για τουριστική χρήση

και αξιοποίηση.

Δεν επιτρέπεται η κάθε είδους αλιεία στον όρμο Τέντας. Στον όρμο Χιόνας (από το

ακρωτήριο Κάβο – Πλάκο, μικρή νησίδα Γκράντες έως το άκρο λόφου «Καστρί») και

στον όρμο Βάι – Ερμούπολης δεν επιτρέπεται η κάθε είδους αλιεία, εναλλάξ και ανά

τριετία.

Για κάθε έργο ή δραστηριότητα που δύναται να επηρεάζει καθ’ οιονδήποτε τρόπο τους

επιφανειακούς και υπόγειους υδάτινους πόρους, απαιτείται η εκπόνηση υδρολογικής

μελέτης κατά την Προκαταρκτική Περιβαλλοντική Εκτίμηση και Αξιολόγηση (ΠΠΕΑ),

σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.

Για όλα τα έργα απαιτείται η έγκριση περιβαλλοντικών όρων κατόπιν Μελέτης

Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων από τις κατά περίπτωση αρμόδιες αρχές σύμφωνα με τις

υπ’ αριθμ. 11014/703/Φ104/03, 15393/2332/ και 37111/2021/29.9.2003 κοινές υπουργικές

αποφάσεις, όπως εκάστοτε ισχύουν.



ECHMES Ltd.

Ειδικά για τις τουριστικές εγκαταστάσεις διαμονής (καταλύματα) η δόμηση προτείνεται να

είναι συμβατή με την έννοια «ήπια τουριστική ανάπτυξη». Βασικό στοιχείο της έννοιας αυτής

είναι ο καθορισμός συντελεστή δόμησης μικρότερου από το ½ αυτού που προβλέπουν οι

αντίστοιχες διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση των τουριστικών εγκαταστάσεων. Ο

Συντελεστής Δόμησης καθορίστηκε τελικώς από την υπ’ αριθ. 7849/2011 απόφαση του Γ. Γ.

Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, ΦΕΚ 63 ΤΑΑΠΘ 11-4-2011, η οποία στο πλαίσιο της

πιο πάνω επιταγής του ΣΧΟΟΑΠ για καθορισμό Συντελεστή Δόμησης μικρότερου από το ½

εξειδίκευσε την έννοια της ήπιας ανάπτυξης τουριστικών εγκαταστάσεων και καθόρισε τον

επιτρεπόμενο συντελεστή σε ποσοστό 45% του επιτρεπομένου από τις διατάξεις για τη δόμηση

εκτός σχεδίου που ειδικότερα ανέρχεται σε:

0,09 για τα πρώτα 50 στρέμματα (αντί του 0,2 που προβλέπει το ΠΔ 6/17-10-78),

0,06 για τα επόμενα 100 στέμματα (αντί του 0,15 που προβλέπει το ΠΔ 6/17-10-78) και

0,04 για τα επιπλέον των 100 στρεμμάτων (αντί του 0,1 που προβλέπει το ΠΔ 6/17-10-

78).

Καθορίζεται ζώνη προστασίας των ακτών με πλάτος πενήντα (50,00 μ.) μέτρα από τη γραμμή

αιγιαλού. Η γραμμή δόμησης των περιοχών οικιστικής ανάπτυξης και των τουριστικών

εγκαταστάσεων καθορίζεται σε απόσταση πενήντα (50,00μ.) μέτρα από τη γραμμή αιγιαλού και

όπου δεν έχει καθοριστεί γραμμή αιγιαλού, σε απόσταση μεγαλύτερη των εκατό (100.00 μ.) μέτρα

από την ακτή (χειμέριο κύμα – προσωρινός καθορισμός).

Για το σύνολο του παράκτιου χώρου καθορίζεται ελάχιστη απόσταση Ε τοποθέτησης των

κτισμάτων από τη γραμμή αιγιαλού πενήντα (50,00μ.) μέτρα. Σε περίπτωση που η υψομετρική

στάθμη του φυσικού εδάφους Υ στο πλησιέστερο στην ακτογραμμή σημείο τοποθέτησης του

κτιρίου είναι μικρότερη των δέκα (10,00) μέτρων από την στάθμη της θάλασσας, η ελάχιστη

απόσταση τοποθέτησης των κτισμάτων από τη γραμμή του αιγιαλού δίδεται από τη σχέση

Ε=50+(10−Υ)x5. Σε τμήματα με υψομετρική στάθμη εδάφους μικρότερη των δύο μέτρων από την

στάθμη της θάλασσας δεν επιτρέπεται η τοποθέτηση κτισμάτων.

Για την προστασία των ακτών επιβάλλονται οι ακόλουθοι όροι:

Σε απόσταση 200 μ. από την γραμμή αιγιαλού και όπου δεν έχει καθοριστεί γραμμή

αιγιαλού σε απόσταση 250 μ. από την ακτή (χειμέριο κύμα) επιτρέπεται η δόμηση μόνο

ισογείων κτισμάτων με μέγιστο ύψος 4,00 μ.

Δεν επιτρέπεται η περίφραξη των ακτών σε απόσταση 500 μ. από την ακτή. (Ειδικό

Πλαίσιο για τον Τουρισμό ΦΕΚ 1138 Β/11.6.2009 άρθρο 5 παραγρ. 3).

Επιτρέπονται υφιστάμενες καλλιέργειες, αντλητικές εγκαταστάσεις, γεωτρήσεις και

φρέατα.

Δεν επιτρέπεται η κατασκευή θερμοκηπίων.

Όσον αφορά στην επιτρεπόμενη δόμηση στην περιοχή του Ακινήτου αναφέρονται τα εξής:

Όπως αναφέρεται και στο Κεφάλαιο 3 της παρούσης, η περιοχή χωρίζεται σε επτά γήπεδα κατά

Γ.Ο.Κ. συνολικής επιφανείας, εξαιρουμένου του αιγιαλού, 22.172.247 τ.μ. Η επιτρεπόμενη στη

Ζώνη «Ειδική Ζώνη Ήπιας – Βιώσιμης Ανάπτυξης» δόμηση υπολογίζεται επί των επιφανειών των



ECHMES Ltd.

Γηπέδων, αφαιρουμένων των περιοχών που δεν εντάσσονται στη Ζώνη αυτή ( Πίνακας 2.1.1). Το

σύνολο της επιτρεπόμενης δόμησης κατά ανωτέρω ανέρχεται σε περίπου 650.000 τ.μ.

Το ΣΧΟΟΑΠ θεσπίζει επίσης περιορισμούς σχετικούς με την έννοια της ήπιας τουριστικής

ανάπτυξης, η οποία προβλέπεται από το εγκεκριμένο Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού

Σχεδιασμού (Π.Π.Χ.Σ.) Περιφέρειας Κρήτης (ΦΕΚ 1486/Β/2003) και εξειδικεύεται από το εν

λόγω ΣΧΟΟΑΠ όσον αφορά στην περιοχή της ανατολικής ακτής της Κρήτης, στην οποία

περιλαμβάνεται η παραλιακή ζώνη του Δήμου Ιτάνου. Πέραν της πραγματοποίησης σημαντικά

χαμηλότερου συντελεστή δόμησης, όπως αναπτύχθηκε ανωτέρω, επίσης, η ήπια τουριστική

ανάπτυξη θα πρέπει να εντάσσεται αρμονικά στο φυσικό τοπίο με τις ελάχιστες δυνατές

αλλοιώσεις. Για την επίτευξη της ένταξης αυτής πρωτεύουσα σημασία έχει η διάταξη και το

μέγεθος των εγκαταστάσεων με τρόπο που να μην επηρεάζεται η μορφή του τοπίου (π.χ. αποφυγή

δόμησης κοντά σε κορυφογραμμές) και η δόμηση σε έκταση σημαντικά μικρότερη από την

μέγιστη επιτρεπόμενη ώστε το μεγαλύτερο μέρος της έκτασης που μπορεί να αξιοποιηθεί να μένει

αδόμητο με τις ελάχιστες δυνατές επεμβάσεις. Διευκρινίζεται επίσης ότι ο Σ.Δ. υπολογίζεται επί

του εμβαδού των οικοδομήσιμων οικοπέδων των πολεοδομούμενων περιοχών, ενώ οι ειδικές

χρήσεις (π.χ. γήπεδα γκολφ) έχουν ειδικούς όρους επιτρεπόμενης δόμησης και οι μη

πολεοδομούμενες εκτάσεις (π.χ. ακατάλληλες περιοχές λόγω κλίσεων, σε ρέματα, σε

κορυφογραμμές κλπ.) δεν υπολογίζονται στον Σ.Δ. Εάν υπάρξει μελλοντική διαφοροποίηση του

μέγιστου επιτρεπομένου Σ.Δ. προτείνεται η ανάλογη προσαρμογή στις περιοχές ήπιας τουριστικής

ανάπτυξης. Η υλοποίηση του συντελεστή αυτού να γίνεται με την μορφή συνεκτικών θυλάκων

δόμησης (με την μορφή μικρών συμπαγών οικιστικών συνόλων) και να παραμένει το μεγαλύτερο

μέρος της αξιοποιούμενης έκτασης αδόμητο και με τις λιγότερες δυνατές επεμβάσεις.

Για την εκπόνηση του ΣΧΟΟΑΠ και στο πλαίσιο των ειδικών μελετών που το συνοδεύουν

εκτιμήθηκε η Φέρουσα Ικανότητα Τουριστικής Ανάπτυξης (Φ.Ι.Τ.Α.) του (τέως) Δήμου Ιτάνου με

ειδικές αναφορές και υπολογισμούς, μεταξύ άλλων, τόσο ως προς τις παραμέτρους των

σταθερότυπων ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ αλλά και εκτενείς περιβαλλοντικές παραμέτρους ως προς τους

φυσικούς πόρους του Δήμου (υδατικούς πόρους, ενέργεια) τις υποδομές κλπ. στοιχεία που

ελήφθησαν υπ’ όψιν και για τις τελικές ρυθμίσεις του ΣΧΟΟΑΠ που προαναφέρθηκαν. Κατά την

εκτίμηση αυτή η Φ.Ι.Τ.Α. της Δ.Ε. Ιτάνου είναι σημαντική.

Είναι τέλος σημαντικό ότι, από τις μελέτες που συνοδεύουν το ΣΧΟΟΑΠ διαφαίνεται ότι η

υλοποίηση επενδύσεων και δη τουριστικών έργων όπως το προτεινόμενο Έργο ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ

είναι απολύτως αναγκαία διότι συμβάλλουν στην αναστροφή των σημερινών δημογραφικών

τάσεων της περιοχής του Ανατολικού Λασιθίου, όπου και εντάσσεται η περιοχή του έργου

(μείωση, γήρανση και αλλοίωση των χαρακτηριστικών του πληθυσμού, ερήμωση της υπαίθρου,

στασιμότητα του τουριστικού τομέα) αφού η δημιουργία νέων, άμεσων και έμμεσων, θέσεων

εργασίας, η τόνωση της τοπικής επιχειρηματικότητας, η αποσύνδεση από την κύρια εξάρτηση από

τον πρωτογενή τομέα, η δημιουργία ζήτησης προϊόντων και ειδικοτήτων, η οικονομική ευημερία

ταυτόχρονα με την συνακόλουθη βελτίωση των υποδομών, τις πολιτιστικές εκδηλώσεις, θα

συμβάλει στην παραμονή της νεολαίας στην περιοχή, στη διατήρηση της κοινωνικής συνοχής, του



ECHMES Ltd.

κοινωνικού ιστού, των παραδοσιακών ασχολιών αλλά και στην άμιλλα και στην περαιτέρω

εκπαίδευση και κατάρτιση. Μπορεί έτσι να αξιοποιηθεί η στρατηγική θέση της περιοχής και

ταυτόχρονα θα ενισχυθεί και ο ρόλος των κοινωνικών εταίρων και των τοπικών φορέων.

Σημειωτέον ότι δεν υπάρχει άλλη έκταση στην περιφέρεια του τ. Δήμου Ιτάνου πλέον κατάλληλη

για την υλοποίηση έργου με τόσο μικρό περιβαλλοντικό αποτύπωμα, ήπια μεγέθη και σημαντικές

θετικές κοινωνικοοικονομικές επιπτώσεις στην τοπική και την Ελληνική οικονομία.

Εξ άλλου, λόγω της ιδιότητας του κυρίου της περιοχής ανάπτυξης, του Ιδρύματος «Παναγία η

Ακρωτηριανή», τα οφέλη από την υλοποίηση του έργου ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ πολλαπλασιάζονται αφού

το κόστος παραχώρησης που καταβάλλεται στο Ίδρυμα επιστρέφει προς όφελος της τοπικής

κοινωνίας μέσω της εκπλήρωσης των κοινωφελών σκοπών του Ιδρύματος.

Στο πλαίσιο αυτό αναφέρονται επίσης οι κάτωθι περιοχές / ειδικά καθεστώτα του ΣΧΟΟΑΠ που

βρίσκονται εντός της περιοχής του Ακινήτου:

i) Ζώνη Προστασίας Αρχαιολογικών Χώρων

Το σύνολο της απόληξης του ακρωτηρίου αποτελεί περιοχή αρχαιολογικού ενδιαφέροντος και το

ΣΧΟΟΑΠ προβλέπει τη Ζώνη ΑΧ-Ν-8 στο νότιο τμήμα αυτής της έκτασης, βλ. Χάρτη 2α. Σε

πρόσφατη απόφαση του ΥΠΠΟ (ΦΕΚ 292/ΑΑΠ/2009) οριοθετήθηκε προσωρινά ως

αρχαιολογικός χώρος το σύνολο της περιοχής βορείως της περιοχής του Σχεδίου. (βορειότερα από

την περιοχή του Ακινήτου και εν μέρει σε ταύτιση με τη Ζώνη ΑΧ – Ν-8 εντάσσεται η Ναυτική

Βάση Κυριαμαδίου). Με την ίδια απόφαση οριοθετήθηκαν επίσης, οι ζώνες Ζώνη ΑΧ-Ν-6

Προστασίας Αρχαιολογικών Χώρων στην περιοχή Τραβούνι στο βόρειο τμήμα της περιοχής

καθώς και η Ζώνη ΑΧ-Ν-6 στην περιοχή Καλαμάκι ( η οποία και βρίσκεται εκτός της περιοχής

του σχεδίου).

ii) Ειδική περιοχή πολιτιστικής κληρονομιάς Ι.Μ. Τοπλού

Έχει θεσμοθετηθεί Ζώνη προστασίας πολιτιστικού κεφαλαίου η οποία ταυτίζεται με την περιοχή

προστασίας τοπίου της Ι. Μονής Τοπλού (Τοπίο Ιδιαίτερου Φυσικού Κάλλους με την υπ’ αριθμ.

αποφ. 9597/1970 (ΦΕΚ 666/Β’/23-09-1970), όπως συμπληρώθηκε με την υπ’ αριθμ. αποφ.

ΥΠΠΕ/ΑΡΧ/Α1/Φ24/83606/2734/28-12-1981 (ΦΕΚ 50/Β’/10-02-1982) καθώς και τη

συμπληρωματική κήρυξη ως Ιστορικό Διατηρητέο Μνημείο σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. αποφ.

ΥΠΠΟ/ΑΡΧ/Β1/Φ38/ΚΗΡ/43600/1774/25-11-1998 (ΦΕΚ 1283/Β’/1998) τμήμα της οποίας

(συνολικά 68.862 τ.μ. ) εμπίπτει στο όριο του Ακινήτου.

iii) Ειδική περιοχή προστασίας υγροτόπου Μαριδάτη

Η εκβολή του ρέματος στον όρμο Μαριδάτη χαρακτηρίζεται ως υγρότοπος και κατά το ΣΧΟΟΑΠ

η ζώνη προστασίας καθορίζεται πέριξ του υγροτόπου σε ακτίνα 150 μέτρων με κέντρο το σημείο

εκβολής του ρέματος στην θάλασσα. Μικρό τμήμα αυτής της ζώνης εμπίπτει στο όριο του

Ακινήτου (7.892 τ.μ).



ECHMES Ltd.

iv) Υφιστάμενο αιολικό πάρκο

Από το ΣΧΟΟΑΠ προβλέπεται θεσμοθετημένο αιολικό πάρκο, τμήμα της ζώνης του οποίου

εμπίπτει εντός του Ακινήτου και σε έκταση 94.757 τμ.

v) Ζώνη Προστασίας Ρεμάτων

Καθορίζεται ζώνη προστασίας πλάτους 20 μ. εκατέρωθεν της κοίτης σε όλα τα υδατορρέματα που

προσδιορίζονται στους χάρτες Π.2. και Π.3. του ΣΧΟΟΑΠ, (βλ. Χάρτη 2α, Παράρτημα Ι) για την

προστασία των παρόχθιων οικοσυστημάτων και την αποφυγή των πλημμυρικών φαινομένων. Για

την προστασία των υδατορρεμάτων καθορίζονται οι ακόλουθοι περιορισμοί. Δεν επιτρέπεται η

δόμηση, οι περιφράξεις και οι διαμορφώσεις εδάφους που εμποδίζουν την ελεύθερη απορροή του

νερού.

Τα έργα υποδομής (δρόμοι, γέφυρες) μελετώνται λαμβάνοντας υπόψη τη μέγιστη πλημμυρική

παροχή 50ετίας.

Όπως φαίνεται και στο Χάρτη 2, Παράρτημα Ι, το μόνιμο Καταφύγιο Άγριας Ζωής (ΚΑΖ)

χωροθετείται στην περιοχή «Βάι» στο κέντρο της υδρολογικής λεκάνη του φοινικόδασους, η οποία

βρίσκεται εκτός της περιοχής του Σχεδίου. Αναλυτικά στοιχεία για το εν λόγω ΚΑΖ αναφέρονται

παρακάτω στην Ενότητα 5.2.2 της παρούσας ΣΜΠΕ.

Οι κατά ΣΧΟΟΑΠ θεσμοθετημένες χρήσεις της περιοχής του εξεταζόμενου Σχεδίου συνοψίζονται

στον Πίνακα 2.1-1.



ECHMES Ltd.

Πίνακας 2.1-1: Θεσμοθετημένες Χρήσεις της Περιοχής εξεταζόμενου Σχεδίου κατά ΣΧΟΟΑΠ ΔΕ Ιτάνου, Δήμου Σητείας

Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. Δ.Ε. ΙΤΑΝΟΥ ΔΗΜΟΥ ΣΗΤΕΙΑΣ (περιοχή σχεδίου)

ΖΩΝΕΣ ΣΧΟΟΑΠ / Γήπεδο I II III IV V VΙ VΙΙ ΣΥΝΟΛΟ Π.2.4.3.ΙΙ Προστασίας της Φύσης 35.209 2.756.471 2.191.628 0 0 0 0 4.983.308 Π.2.4.3.ΙΙΙ Ειδική Ζώνη Ήπιας - Βιώσιμης Ανάπτυξης 4.923.213 4.735.945 2.877.286 2.364.246 435.199 16.107 102.662 15.454.658 ΑΧ Προστασίας Αρχαιολογικών Χώρων 0 236.292 58.327 427.453 355.162 1.077.235 Προστασίας Πολιτιστικής Κληρονομιάς Ι. Μ. Τοπλού 4.447 65.206 69.652 Π.2.4.8. Προστασίας υγροτόπου Μαριδάτες 0 0 7.892 0 0 0 0 7.892 Υφιστάμενο Αιολικό Πάρκο 94.757 94.757 Π.2.4.5 Ακτών 0 1.264.497 425.585 580.108 360.840 230.266 436.016 3.297.312

ΓΕΝΙΚΟ ΣΥΝΟΛΟ 5.057.626 8.822.118 5.502.390 3.180.646 854.366 673.827 893.840 24.984.814



ECHMES Ltd.

2.2. ΣΚΟΠΙΜΟΤΗΤΑ ΚΑΙ ΣΤΟΧΟΙ ΤΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ

2.2.1. Γενικά Χαρακτηριστικά - Οι αξίες σχεδιασμού του Σχεδίου

Το Σχέδιο ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ στοχεύει στη δημιουργία μιας πρότυπης τουριστικής ανάπτυξης που

φιλοδοξεί να προσελκύσει τουρισμό υψηλής ποιότητας και παράλληλα να αναδείξει το φυσικό και

πολιτιστικό περιβάλλον της Περιοχής του, ενσωματώνοντας κατά το δυνατόν πολιτικές μηδενικής

επιβάρυνσης των φυσικών πόρων.

Πρόκειται για έναν κατ’ εξοχήν «οργανωμένο υποδοχέα τουριστικών δραστηριοτήτων πρότυπου

χαρακτήρα» αφού ενστερνίζεται στη βάση του σχεδιασμού και της φιλοσοφίας του όχι μόνο

τουριστικές εγκαταστάσεις ανώτατης ποιότητας αλλά και πρότυπες εγκαταστάσεις και δράσεις

οικολογικού και πολιτιστικού χαρακτήρα με ενσωμάτωση καινοτόμων τεχνολογιών, υλοποιώντας

εξαιρετικά μικρό συντελεστή δόμησης.

Το Σχέδιο χωροθετείται στο ΒΑ Άκρο Κρήτης στη χερσόνησο Σίδερο που ανήκει διοικητικά στο

Δήμο Σητείας

Η περιοχή του Σχεδίου ανέρχεται σε περίπου 25.000 στρέμματα, είναι πλησίον του Φοινικοδάσους

Βάι και της Ιεράς Μονής «Παναγίας Ακρωτηριανής και Αγίου Ιωάννου Θεολόγου» (Τοπλού) και

ανήκει στο κοινωφελές εκκλησιαστικό Ίδρυμα «Παναγία Η Ακρωτηριανή» που συστάθηκε από

την Ιερά Μονή Τοπλού και την Ιερά Μητρόπολη Ιεραπύτνης και Σητείας.

Η Ιερά Μονή Παναγίας Ακρωτηριανής και Αγίου Ιωάννου Θεολόγου (Μονή Τοπλού), αρχικός

ιδιοκτήτης της περιοχής του έργου πάντοτε εκτελούσε κοινωνικό έργο και αναλάμβανε δράσεις για

την ενεργό προστασία του περιβάλλοντος (ενδεικτικά ανέγερση σχολείων, οικονομική συνδρομή

στην κατασκευή του νοσοκομείου της Σητείας, η χρήση μοναστηριακής γης για την επέκταση του

φοινικοδάσους του Βάι πρωτοβουλίες για την ενίσχυση παραδοσιακών οικονομικών

δραστηριοτήτων με σοβαρή και συστηματική επανεισαγωγή της βιολογικής καλλιέργειας στην

περιοχή κλπ).

Η εκτεταμένη περιοχή ιδιοκτησίας της Ιεράς Μονής Τοπλού μπορούσε και έπρεπε να

χρησιμοποιηθεί για τη βελτίωση της κοινωνικής, της φυσικής, της πολιτισμικής και της

οικονομικής ευημερίας της τοπικής κοινωνίας και την επίτευξη σημαντικών δραστηριοτήτων

ευεργετικών για το ευρύ κοινό. Στο πλαίσιο αυτό συστάθηκε το κοινωφελές εκκλησιαστικό Ίδρυμα

«Παναγία η Ακρωτηριανή», στο οποίο και μεταβιβάστηκε η Περιοχή του Σχεδίου, η οποία θα

μπορούσε έτσι να χρησιμοποιηθεί κατά τρόπο που αφενός θα απέφερε στο Ίδρυμα τους πόρους

εκείνους που θα επιτρέψουν την εκτέλεση κοινωφελούς έργου σύμφωνα με τους καταστατικούς

του σκοπούς, αφετέρου θα μπορούσε να αποτελέσει μοναδικό πρότυπο ανάπτυξης με άμεσα και

έμμεσα θετικά οφέλη για την ευρύτερη περιοχή.



ECHMES Ltd.

Πέραν λοιπόν της εκπλήρωσης των κοινωφελών στόχων του Ιδρύματος και προκειμένου το όφελος

να είναι πολλαπλασιαστικό, το Ίδρυμα αναζήτησε τους βέλτιστους τρόπους ανάπτυξης της

περιοχής ιδιοκτησίας του μέσω διεθνούς διαγωνισμού, ο οποίος ανέδειξε ως βέλτιστη οδό

ανάπτυξης την τουριστική και τη Loyalward Ltd. ως Ανάδοχο. Με τη σχετική από 14.07.1998

Σύμβαση Παραχώρησης Χρήσεως Γης Τουριστικής Αναπτύξεως και Εκμεταλλεύσεως

παραχωρήθηκε η Περιοχή του Σχεδίου στον Φορέα Υλοποίησης Loyalward Ltd. και προβλέφθηκε

η δημιουργία ενός πρότυπου τουριστικού προορισμού με διαπιστευτήρια περιβαλλοντικής

προστασίας.

Το Σχέδιο ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ έχει ως στόχο τη δημιουργία μίας οικονομικά επιτυχημένης τουριστικής

επένδυσης, εμπνευσμένης από τον περιβαλλοντικό και τον πολιτιστικό πλούτο της γης της Ιτάνου

και της ΒΑ Κρήτης γενικότερα, η οποία με πολλαπλασιαστικά θετικά οφέλη καθιστά το

παρεχόμενο τουριστικό προϊόν ελκυστικότερο για κάθε εμπλεκόμενο: τους επισκέπτες του, την

τοπική κοινωνία και τους επιχειρηματίες.

Σειρά τουριστικών κυρίως αλλά και συμπληρωματικών ειδικών τουριστικών υποδομών όπως

γήπεδο γκολφ, αθλητικές εγκαταστάσεις, προγράμματα ανάδειξης του φυσικού και του

πολιτιστικού πλούτου της ΒΑ Κρήτης κλπ, η τεχνογνωσία του Ομίλου Minoan Group Plc αλλά και

η εξασφάλιση σημαντικών συνεργασιών από διεθνή σήματα θα διασφαλίσουν την εμπορική

επιτυχία του Σχεδίου ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ και τη διεθνή του προβολή, συμπαρασύροντας σε αυτό το

σύνολο της Περιφερειακής Ενότητας Λασιθίου αναδεικνύοντας την σε προορισμό επιπέδου

ανταγωνιστικό με τους προορισμούς του υπόλοιπου νησιού.

Η χρήση καινοτόμων τεχνολογιών εξασφαλίζει την ελάχιστη δυνατή επιβάρυνση των διαθέσιμων

υδατικών και ενεργειακών πόρων και διασφαλίζει ένα εξαιρετικά μικρό περιβαλλοντικό

αποτύπωμα. Ο όλος σχεδιασμός των ζωνών του Σχεδίου ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ, η εισαγωγή

συγκεκριμένων χρήσεων γης και η θέσπιση περιορισμών στην Περιοχή του Σχεδίου, τα

αυστηρότατα μέτρα για την ορθή περιβαλλοντική διαχείριση και ο εν γένει ολοκληρωμένος

σχεδιασμός του Σχεδίου διασφαλίζουν τη δημιουργία του πρότυπου τουριστικού προορισμού μαζί

με την ακεραιότητα της περιοχής NATURA και την ορθότερη διαχείριση των περιβαλλοντικά

ευαίσθητων περιοχών.

Για πρώτη φορά το ελληνικό θεσμικό πλαίσιο παρέχει τα κατάλληλα εργαλεία, τους οργανωμένους

τουριστικούς υποδοχείς, που μπορούν να λειτουργήσουν πιλοτικά ως πρότυπα ανάπτυξης.

Πρόσφατα μάλιστα (όπως προαναφέρθηκε) θεσπίστηκαν οι «οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών

δραστηριοτήτων πρότυπου χαρακτήρα» που συνδέονται υποχρεωτικά με τη δημιουργία και

προβολή πρότυπων εγκαταστάσεων και δράσεων οικολογικού και πολιτιστικού χαρακτήρα με

ενσωμάτωση καινοτόμων τεχνολογιών, με ανώτατο μικτό συντελεστή δόμησης για την έκταση έως

2.000 στρέμματα 0,05, για την έκταση από 2.000 έως 4.000 στρέμματα 0,03 και για το υπόλοιπο

της έκτασης 0,01.



ECHMES Ltd.

Είναι προφανής η προώθηση των στόχων αυτών μέσω του παρόντος Σχεδίου, το οποίο

σχεδιάστηκε με τα κριτήρια που αναφέρονται αναλυτικά στο Κεφάλαιο 3 της παρούσας μελέτης

και χαρακτηρίζεται ως «Πρότυπη Αειφορική Τουριστική Ανάπτυξη» αποτελούμενη από κύριες

χρήσεις τουρισμού αναψυχής που όμως πλαισιώνονται από ένα πλήθος υποδομών που στοχεύουν

στην προστασία, ανάδειξη και προώθηση του φυσικού και του πολιτιστικού κεφαλαίου της

περιοχής.

Για την ανάπτυξη της φιλοσοφίας του Σχεδίου Ίτανος Γαία χρησιμοποιήθηκαν τα εξής δύο

δεδομένα:

Η ένταξη οικονομικών χρήσεων σε περιοχές περιβαλλοντικού ενδιαφέροντος αποτελεί κύριο

χαρακτηριστικό του πλαισίου προστασίας, καθώς δημιουργούνται οι αναγκαίοι οικονομικοί

πόροι για την εφαρμογή προγράμματος διαχείρισης, επιτυγχάνεται τόνωση της τοπικής

οικονομίας και εξασφάλιση της κοινωνικής συναίνεσης.

Η ανάπτυξη χρήσης τουριστικών δραστηριοτήτων αποτελεί μία ορθή επιλογή “πλαίσιο”

καθώς αποτελεί κατ’ αρχάς μία συμβατή χρήση σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές,

συμβάλλει στην επισκεψιμότητα του τόπου, τον αναδεικνύει και εντέλει ευαισθητοποιεί τους

επισκέπτες στα περιβαλλοντικά θέματα, εφόσον υλοποιείται εντός του πλαισίου της

αειφόρου ανάπτυξης.

Ταυτόχρονα λαμβάνεται υπ’ όψιν ότι κατ’ αυτόν τον τρόπο δημιουργείται σημαντική άμεση και

έμμεση απασχόληση με τόνωση της τοπικής επιχειρηματικότητας.

Για τη διαμόρφωση της μορφής και των χαρακτηριστικών της τουριστικής δραστηριότητας ώστε να

είναι συμβατές με το αρχικό ερώτημα που ετέθη, έγινε αντιληπτό ότι είναι απαραίτητος ο

συγκερασμός τριών κύριων αξόνων:

Η διατήρηση (αλλά και ενίσχυση) της ακεραιότητας του τόπου ως πλέγματος ιδιαίτερων

χαρακτηριστικών του φυσικού και πολιτιστικού κεφαλαίου, όπως εκφράζεται σήμερα από

τη σύγχρονη περιβαλλοντική θεώρηση και κωδικοποιείται από την Οδηγία 92/43/ΕΟΚ.

Η διάχυση των ωφελειών από τη διαχείριση αυτής της έκτασης στην τοπική κοινωνία.

Η δημιουργία ενός οικονομικά βιώσιμου, σύγχρονου, ήπιου τουριστικού προϊόντος που

αξιοποιεί τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του τόπου.

2.2.2. Η ενσωμάτωση σύγχρονων τουριστικών τάσεων και παραμέτρων περιβαλλοντικής προστασίας στο Σχέδιο Ίτανος Γαία

Οι σύγχρονες τάσεις υπήρξαν βοηθοί σε αυτό το εγχείρημα.

Από το σύνολο των χωροταξικών κειμένων και των εθνικών σχεδίων ανάπτυξης έγινε σαφής η

άμεση ανάγκη για την επανατοποθέτηση του Ελληνικού τουρισμού σε Εθνική κλίμακα, διότι αυτός

αναπτύχθηκε κυρίως με βάση το πρότυπο του μαζικού τουρισμού. Το πρότυπο αυτό αντιμετωπίζει

πλέον ισχυρές ανταγωνιστικές πιέσεις από αναδυόμενους τουριστικούς προορισμούς και νέα



ECHMES Ltd.

προϊόντα εναλλακτικού τουρισμού. Η Ελληνική Κυβέρνηση και ο Ελληνικός Οργανισμός

Τουρισμού (Ε.Ο.Τ) αναγνωρίζουν την ανάγκη προσέλκυσης επενδύσεων σε νέες, υψηλής

ποιότητας και αειφορικές μορφές τουρισμού για να αντιμετωπιστούν οι διαρθρωτικές αδυναμίες

που πλήττουν τον τουριστικό κλάδο ο οποίος αντιπροσωπεύει υψηλό ποσοστό του Ακαθάριστου

Εγχώριου Προϊόντος (Α.Ε.Π) και της απασχόλησης. Ο τουρισμός σε Εθνικό επίπεδο αναμένεται

να αντιπροσωπεύει ακόμη μεγαλύτερο ποσοστό του Α.Ε.Π έως το έτος 2020. Το Σχέδιο Ίτανος

Γάια εναρμονίζεται πλήρως με την ως άνω Εθνική πολιτική και συνάδει με τους βασικούς άξονες

του Εθνικού Χωροταξικού για τον Τουρισμό και ειδικότερα:

την εξυπηρέτηση μίας μακροπρόθεσμης στρατηγικής, με κύριο στόχο τη μεγέθυνση του

κλάδου, μέσω της αύξησης της εξωγενούς ζήτησης,

την ενίσχυση της εδαφικής και κοινωνικής συνοχής, για την ορθολογική ανάπτυξη της

ανθρωπογενούς δραστηριότητας, στα πλαίσια εξομάλυνσης συγκρούσεων χρήσεων και στη

θέση τους συνέργειες σε επιμέρους τομεακές πολιτικές,

την ανάπτυξη και την οργάνωση της τουριστικής δραστηριότητας, με τη διατήρηση και

ανάδειξη των φυσικών, πολιτιστικών πόρων και του τοπίου, στα πλαίσια των αρχών της

αειφόρου και ισόρροπης ανάπτυξης,

την ενίσχυση και αναβάθμιση του θεσμικού πλαισίου για τον τουρισμό, στην κατεύθυνση

διαμόρφωσης ενός σταθερού, επαρκούς και ώριμου τουριστικού προορισμού, ο οποίος θα

διευκολύνει επιχειρηματικές αποφάσεις επενδύσεων στον τουρισμό.

Το Σχέδιο ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ έχει ως στόχο τη δημιουργία μίας οικονομικά επιτυχημένης τουριστικής

επένδυσης, εμπνευσμένης από τον περιβαλλοντικό και τον πολιτιστικό πλούτο της γης της Ιτάνου

και της ΒΑ Κρήτης γενικότερα, η οποία με πολλαπλασιαστικά θετικά οφέλη καθιστά το

παρεχόμενο τουριστικό προϊόν ελκυστικότερο για το Φορέα του Έργου.

Το εξεταζόμενο Σχέδιο αξιοποιεί τη μοναδική ευκαιρία ανάδειξης του φυσικού και πολιτιστικού

πλούτου της Ανατολικής Κρήτης και της δημιουργίας, μέσω των κατάλληλων υποδομών, ενός

μοναδικού προορισμού που θα επανατοποθετήσει τον ελληνικό τουρισμό στον τουριστικό χάρτη

με τη δημιουργία ενός νέου τουριστικού προϊόντος. Άλλες διεθνείς αγορές χωρίς τον πλούτο της

ανατολικής Κρήτης αλλά με παρόμοια κλιματικά χαρακτηριστικά έχουν αναδειχθεί σε παγκόσμιας

εμβέλειας και προορισμούς έλξης σημαντικής μερίδας επισκεπτών ιδιαιτέρως υψηλής ποιότητας.

Η πρόκληση του σχεδιασμού και της υλοποίησης του Σχεδίου είναι να αναδειχθεί ένας

ανταγωνιστικός προορισμός πρότυπο. Πολύ περισσότερο τώρα που διανύουμε μία περίοδο

αλλαγής του παγκόσμιου τουριστικού χάρτη και μία εποχή που η παγκόσμια οικονομική κρίση, οι

κλιματικές αλλαγές, οι εθνικές συγκυρίες και οι νέες τάσεις στην τουριστική αγορά επιβάλλουν

αφενός μεν την αναγέννηση της παραδοσιακής σχέσης ανάμεσα στη φύση και στον άνθρωπο,

αφετέρου δε τη δυναμική αξιοποίηση των μοναδικών ευκαιριών που δημιουργούνται.

Περαιτέρω, το Σχέδιο ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ οργανώθηκε λαμβάνοντας υπόψη τα ειδικότερα

οικολογικά, πολιτιστικά, γεωμορφολογικά, τοπιολογικά και κοινωνικοοικονομικά



ECHMES Ltd.

χαρακτηριστικά της περιοχής και τις αναπτυξιακές προοπτικές του τουριστικού τομέα με

στόχο:

Τη διατήρηση της ακεραιότητας του τόπου NATURA 2000 ως πλέγματος ιδιαίτερων

χαρακτηριστικών του φυσικού και πολιτιστικού κεφαλαίου, απαραίτητη προϋπόθεση για

τη μακρόχρονη επιτυχία της ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ.

Την προστασία και ανάδειξη του πολιτιστικού κεφαλαίου της περιοχής

Την αρμονική συμβίωση του ανθρώπου με τη φύση.

Την ευαισθητοποίηση του ανθρώπου ως προς την περιβαλλοντική προστασία.

Την προσέλκυση υψηλής ποιότητας τουρισμού.

Την ικανοποίηση των επισκεπτών και την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου.

Τη δημιουργία οικονομικά επιτυχημένων τουριστικών επιχειρήσεων.

Τη διάχυση των ωφελειών στην τοπική κοινωνία, την τόνωση της επιχειρηματικότητας.

Την προβολή της περιοχής διεθνώς.

Στη φιλοσοφία του Σχεδίου τέθηκε ως στόχος η παροχή τουριστικών υπηρεσιών υψηλής ποιότητας

σε συνδυασμό με την ενεργό προστασία του φυσικού και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος και την

απόλυτη ένταξη των επισκεπτών στο γίγνεσθαι μιας περιοχής με σημαντικό συγκριτικό

πλεονέκτημα τα φυσικά και πολιτιστικά χαρακτηριστικά της, που με αυτόν τον τρόπο,

αναδεικνύονται και διατηρούνται για τις μέλλουσες γενεές.

Περαιτέρω υιοθετήθηκαν κριτήρια εξαιρετικά ήπιας ανάπτυξης, πρότυπου χαρακτήρα κατά τη

σχετική κατηγοριοποίηση του Ειδικού Πλαισίου για τον Τουρισμό.

Οι στόχοι που προβλέπεται να εξυπηρετούνται από το Σχέδιο Ίτανος Γαία συνοψίζονται ως

ακολούθως:

Διαχείριση επιπτώσεων (σχεδιασμός, διαχείριση, παρακολούθηση).

Συμβολή στη διατήρηση (βελτίωση των συνθηκών διατήρησης της πολιτιστικής

κληρονομιάς, χρήση του τουρισμού για την επίτευξη των σκοπών της διαχείρισης).

Διατήρηση φυσικών πόρων (ελαχιστοποίηση της χρήσης των φυσικών πόρων,

μεταφορικά μέσα φιλικά προς το περιβάλλον).

Υποστήριξη της τοπικής οικονομίας (αύξηση της απασχόλησης, ελαχιστοποίηση

διαφυγόντων εισοδημάτων).

Ενεργός συμμετοχή της τοπικής κοινωνίας (επίτευξη των μεγαλύτερων δυνατών

προσόδων για την τωρινή και τη μελλοντική τοπική κοινωνία).

Ανάπτυξη υπεύθυνου και ποιοτικού τουρισμού (προώθηση της εκτίμησης και της

απόλαυσης του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος).

Άνοιγμα νέων αγορών (άνοιγμα στην αγορά των νέων ή των ανθρώπων με ειδικές

ανάγκες).

Δημιουργία νέων μορφών απασχόλησης (αύξηση των ευκαιριών απασχόλησης των

γυναικών, των νέων και των ανθρώπων με αναπηρίες).

Προώθηση συμπεριφορών φιλικών προς το περιβάλλον (ανάπτυξη ενδιαφέροντος για

το περιβάλλον σε όλη την κοινωνία).



ECHMES Ltd.

Προώθηση του ρόλου και άλλων φορέων της οικονομικής και κοινωνικής ζωής

(ανάπτυξη επιρροής σε οργανισμούς και επιχειρήσεις άλλων τομέων της οικονομίας,

προώθηση της ανάπτυξης).

Πέραν των ως άνω γενικότερων στόχων, το Σχέδιο ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ στοχεύει ειδικώς και στην

αξιοποίηση ή ενίσχυση αντίστοιχα παραμέτρων που σχετίζονται με:

Τη βιοποικιλότητα, την πανίδα και τη χλωρίδα της Περιοχής του Σχεδίου καθώς και την

ακεραιότητα του κοινοτικού τόπου

Το έδαφος και το καθεστώς δράσης κατά της ερημοποίησης

Την προστασία των υδατικών πόρων,

Την προστασία του ατμοσφαιρικού περιβάλλοντος

Τη διαχείριση των στερεών και υγρών αποβλήτων

Την πολιτική ελαχιστοποίησης της χρήσης ενέργειας

Τη δημιουργία δράσεων για την προστασία και την ανάδειξη της πολιτιστικής

κληρονομιάς της Περιοχής

Την προστασία του τοπίου, και τέλος

Την οικονομική βιωσιμότητα του Σχεδίου σε συνδυασμό με ενίσχυση της κοινωνικής

συνοχής και τη δημιουργία συνθηκών για τη δημιουργική αλληλεπίδραση των τουριστών

µε την τοπική κοινωνία

Έτσι το Σχέδιο θα αποτελέσει τον πρώτο οργανωμένο υποδοχέα τουριστικών δραστηριοτήτων

πρότυπου χαρακτήρα, αφού συνδέεται υποχρεωτικά με τη δημιουργία και προβολή πρότυπων

εγκαταστάσεων και δράσεων οικολογικού και πολιτιστικού χαρακτήρα με ενσωμάτωση

καινοτόμων τεχνολογιών, και μάλιστα, στην φάση αυτή, υλοποιεί δόμηση μόλις 108.000 τμ. για

την περιοχή της προτεινόμενης Ζώνης Α– αναλυτικά κατωτέρω Κεφάλαια 3 και 4 της παρούσας

Μελέτης).

2.3. ΙΣΤΟΡΙΚΟ ΤΗΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ –ΈΝΤΑΞΗ ΣΤΟ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΟ ΘΕΣΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ

Ι. Το 1992, η Ιερά Μονή Παναγίας Ακρωτηριανής και Αγίου Ιωάννου Θεολόγου (Μονή Τοπλού),

αρχικός ιδιοκτήτης της περιοχής, συνέστησε από κοινού με την Ιερά Μητρόπολη Ιεραπύτνης και

Σητείας το κοινωφελές εκκλησιαστικό Ίδρυμα «Παναγία η Ακρωτηριανή», στο οποίο και

μεταβίβασε έκταση επιφανείας 25.000 στρεμμάτων περίπου. Για την εκπλήρωση των σκοπών

του, το Ίδρυμα προκήρυξε διεθνή διαγωνισμό για την ανάληψη του έργου της αξιοποίησης

της ως άνω εκτάσεως, ο οποίος ανέδειξε τη Loyalward Ltd. ως ανάδοχο και υπεγράφη η από

14.07.1998 Σύμβαση Παραχώρησης Χρήσεως Γης Τουριστικής Αναπτύξεως και

Εκμεταλλεύσεως.



ECHMES Ltd.

Η Loyalward Ltd. ανέλαβε να κατασκευάσει και να λειτουργήσει τουριστικές εγκαταστάσεις με

σειρά εγκαταστάσεων υποδομής. Στον πυρήνα των επιχειρηματικών της αξιών ενστερνίστηκε

κριτήρια για την προστασία του φυσικού, πολιτιστικού και κοινωνικού κεφαλαίου της περιοχής

γνωρίζοντας καλά ότι από την προστασία τους και την ανάδειξή τους εξαρτάται η σε βάθος χρόνου

επιτυχία του Έργου.

Στο πλαίσιο αυτό η εταιρεία αρχικά σχεδίασε μία ολοκληρωμένη τουριστική ανάπτυξη με έξι

τουριστικά χωριά συνολικής δυναμικότητας 7.000 κλινών κατανεμημένων σε κύρια και μη κύρια

καταλύματα (δωμάτια ξενοδοχείου, διαμερίσματα και τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις), ειδικές

τουριστικές υποδομές (τρία γήπεδα γκολφ και ένα συνεδριακό κέντρο) και πλήθος υποστηρικτικών

υποδομών που διασφάλιζαν την αειφορική λειτουργία του έργου (μεταξύ άλλων, τρεις μονάδες

επεξεργασίας υγρών λυμάτων, ένα σταθμό διαλογής στερεών απορριμμάτων, μία μονάδα

αφαλάτωσης, μονάδα κομποστοποίησης, πιεζομετρικές γεωτρήσεις, κοκ).

Η Προκαταρκτική Περιβαλλοντική Εκτίμηση και Αξιολόγηση για το ως άνω Έργο εξεδόθη το

Μάιο του 2002, (Διεύθυνση Χωροταξίας ΥΠΕΧΩΔΕ, οικ. 1803/28-5-2002).

Εν τω μεταξύ και μετά από την έκδοση της Προκαταρκτικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης και

Αξιολόγησης είχε εκδοθεί το Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου

Ανάπτυξης της νήσου Κρήτης, το οποίο προβλέπει για την περιοχή του έργου ήπια τουριστική

ανάπτυξη εκεί όπου θα κριθεί απολύτως αναγκαίο (ΥΑ 25291/2003, ΦΕΚ Β΄ 1486/2003, σημείο

Γ.3.4.2) και δεν προβλέπει περιοχές αναζήτησης ΠΟΤΑ ή ΠΟΑΠΔ στην περιοχή.

Η περιβαλλοντική αδειοδότηση ολοκληρώθηκε το έτος 2007 με την έκδοση της υπ’ αριθ.

163381/4564/5.2.2007 ΚΥΑ των Υπουργών ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε., Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης,

Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, Τουριστικής Ανάπτυξης, Πολιτισμού και Εμπορικής

Ναυτιλίας περί έγκρισης των περιβαλλοντικών όρων κατασκευής και λειτουργίας του έργου

«Ολοκληρωμένη Τουριστική Ανάπτυξη Περιοχής Ιδρύματος “Παναγία η Ακρωτηριανή” – ΕΡΓΟ

ΚΑΒΟ ΣΙΔΕΡΟ» κατόπιν 18μηνης ενδελεχούς αξιολόγησης της από το 2005 υποβληθείσας

Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων.

Ειδικότερα, κατά της ΚΥΑ για την έγκριση των περιβαλλοντικών όρων ασκήθηκε αίτηση

ακυρώσεως. Σχετικά εξεδόθη η υπ’ αριθ. 3920/2010 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας με

την οποία κρίθηκε ότι το έργο αυτό είχε χαρακτήρα οικισμού με ιδία συνοχή και οργάνωση που

ομοίαζε με ολοκληρωμένη τουριστική ανάπτυξη τύπου ΠΟΤΑ μη επιτρεπτή στην εν λόγω περιοχή

της Κρήτης. Περαιτέρω κρίθηκε ότι το έργο αδειοδοτήθηκε χωρίς να έχει προηγηθεί το κατάλληλο

κατώτερο επίπεδο σχεδιασμού (πχ ΣΧΟΟΑΠ, άλλως ΠΟΑΠΔ ή ΠΟΤΑ), το οποίο δεν μπορούσε

να υποκατασταθεί από την έγκριση περιβαλλοντικών όρων (τρίτο και τελευταίο στάδιο

σχεδιασμού), η οποία οφείλει να ερείδεται σε χωροταξικό σχεδιασμό δεύτερου επιπέδου (είτε

ΣΧΟΟΑΠ, είτε ειδικό υποδοχέα) που όμως δεν υφίστατο κατά την έκδοση της ακυρωθείσας υπ’

αριθ. 163381/4564/5.2.2007 ΚΥΑ (ΕΠΟ). Περαιτέρω κρίθηκε ότι τίθεται εκποδών για τη

συγκεκριμένη περιοχή η εφαρμογή των γενικών και παγίων διατάξεων περί εκτός σχεδίου



ECHMES Ltd.

δόμησης, η οποία, ούτως ή άλλως, αφορά μεμονωμένη δόμηση κύριων μόνον ξενοδοχειακών

καταλυμάτων (βλ. αρ. 173 ΚΒΠΝ) και όχι συνδυασμένες χρήσεις, οι οποίες απαιτούν χωροταξικό

σχεδιασμό σε διαδοχικά επίπεδα εφαρμογής.

ΙΙ. Μετά την έκδοση της ΚΥΑ για την έγκριση των Περιβαλλοντικών Όρων του Έργου Κάβο

Σίδερο, εκδόθηκαν οι ακόλουθες πράξεις χωροταξικού και πολεοδομικού χαρακτήρα:

α) Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης, ΦΕΚ 128

Α/03.07.2008, για το σύνολο της χώρας,

β) Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον Τουρισμό,

ΦΕΚ 1138 Β/11.06.2009 και

γ) Σχέδιο Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ) του (άλλοτε)

Δήμου Ιτάνου, στη διοικητική περιφέρεια του οποίου υπαγόταν η περιοχή του Έργου,

ΦΕΚ 498’ ΤΑΑΠΘ 2-10-2009, όπως έχει τροποποιηθεί i) από την υπ’ αριθ. 7849/2011

απόφαση του Γ. Γ. Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, ΦΕΚ 63 ΤΑΑΠΘ 11-4-2011, ii)

5699πε/2011 απόφαση του Γ. Γ. Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, ΦΕΚ 94 ΤΑΑΠΘ

23-5-2011, και iii) 2067/2011 απόφαση του Γ. Γ. Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης,

ΦΕΚ 156 ΤΑΑΠΘ 16-6-2011 και iv) 4192/2011 απόφαση του Γ. Γ. Αποκεντρωμένης

Διοίκησης Κρήτης, ΦΕΚ 330 ΤΑΑΠΘ 25-11-2011.

Το Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον Τουρισμό έχει ήδη

αντικατασταθεί από νέο Πλαίσιο το οποίο εγκρίθηκε με την ΚΥΑ ΕΠΧΣΑΑ 67659 ΦΕΚ 3155/Β/

12.12.13.

Όπως αναφέρθηκε ανωτέρω στην ενότητα 2.1.3. του παρόντος κεφαλαίου το ως άνω ΣΧΟΟΑΠ,

ως το εκ του νόμου κατάλληλο εργαλείο, εξειδίκευσε την έννοια της ήπιας τουριστικής ανάπτυξης

δια του καθορισμού μορφολογικών περιορισμών (ενδεικτικά της επιταγής για εφαρμογή

συνεκτικής δόμησης) και, κυρίως, δια του καθορισμού Συντελεστή Δόμησης μικρότερου από το

ήμισυ του κατά τα λοιπά επιτρεπόμενου στις εκτός σχεδίου περιοχές. Σημειώνεται μάλιστα ότι,

όπως αναφέρεται και στο Κεφάλαιο 4 της παρούσας Μελέτης, όπου συνοψίζονται οι κύριες

εναλλακτικές λύσεις που εξετάστηκαν στο πλαίσιο του παρόντος Σχεδιασμού, η ερμηνεία αυτή του

ΣΧΟΟΑΠ ως προς τη δόμηση που χαρακτηρίζει τις ήπιες χρήσεις ταυτίζεται με την κατεύθυνση

που παρέχει το νέο Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον

Τουρισμό (ΚΥΑ ΕΠΧΣΑΑ 67659 ΦΕΚ 3155/Β/ 12.12.13).

Συναφώς επίσης αναφέρονται:

i) o Ν. 3894/2010, όπως ισχύει, ο οποίος προβλέπει στο άρθρο 24 τη δυνατότητα κατάρτισης

«Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων» (ΕΣΧΑΣΕ) για τις

επενδύσεις που θα υπαχθούν στο νομικό καθεστώς των στρατηγικών επενδύσεων,

ii) ο Ν. 4179/2013, ο οποίος, στο άρθρο 1, εισάγει την έννοια των «οργανωμένων υποδοχέων

τουριστικών δραστηριοτήτων», στους οποίους συμπεριλαμβάνονται και τα ΕΣΧΑΣΕ, , ενώ

παράλληλα προβλέπει τη δυνατότητα συμπερίληψης στους οργανωμένους υποδοχείς και

εκτάσεων που υπάγονται σε ειδικά νομικά καθεστώτα προστασίας.



ECHMES Ltd.

iii) το νέο ισχύον Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον

Τουρισμό (ΚΥΑ ΕΠΧΣΑΑ 67659 ΦΕΚ 3155/Β/ 12.12.13), το οποίο υιοθετεί ως κεντρική

χωροταξική κατεύθυνση τη δημιουργία οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών

δραστηριοτήτων, τους οποίους διακρίνει περαιτέρω σε:

α) «οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων», σύμφωνα και με τον

ορισμό του Ν. 4179/2013 ανωτέρω,

β) «οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων ήπιας ανάπτυξης» με

ανώτατο μικτό συντελεστή δόμησης 0,05, που συνδέονται λειτουργικά με

εγκαταστάσεις και υποδομές ανάδειξης και αξιοποίησης περιβαλλοντικών,

γεωλογικών, γεωμορφολογικών, αρχιτεκτονικών, ιστορικών, θρησκευτικών ή

πολιτιστικών στοιχείων της περιοχής, οι οποίες είτε βρίσκονται στο γήπεδο

εκμετάλλευσης είτε εντός της οικείας δημοτικής ενότητας και

γ) «οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων πρότυπου χαρακτήρα» που

συνδέονται υποχρεωτικά με τη δημιουργία και προβολή πρότυπων εγκαταστάσεων

και δράσεων οικολογικού και πολιτιστικού χαρακτήρα με ενσωμάτωση καινοτόμων

τεχνολογιών, με ανώτατο μικτό συντελεστή δόμησης για την έκταση έως 2.000

στρέμματα 0,05, για την έκταση από 2.000 έως 4.000 στρέμματα 0,03 και για το

υπόλοιπο της έκτασης 0,01.

ΙΙΙ. Με βάση τα όσα προεκτέθηκαν, διαπιστώνεται ότι, μετά την έκδοση της ΚΥΑ για την έγκριση

των Περιβαλλοντικών Όρων του Έργου Κάβο Σίδερο και την εν συνεχεία ακυρωτική απόφαση του

ΣτΕ, έχουν γίνει σημαντικές αλλαγές τόσο στην εν γένει χωροταξική, τουριστική και αναπτυξιακή

νομοθεσία όσο και στο ειδικό πολεοδομικό καθεστώς του (τέως) Δήμου Ιτάνου (ΣΧΟΟΑΠ).

Οι αλλαγές αυτές επέτρεψαν τον επανασχεδιασμό του επενδυτικού σχεδίου σε νέα νομική βάση,

συμβατή με το σκεπτικό που αποτυπώθηκε στην ΣτΕ Ολομ. 3920/2010.

Συγκεκριμένα, αφετηρία, για τον επανασχεδιασμό του επενδυτικού σχεδίου αποτέλεσε η δυνάμει

της υπ’ αρ. 17/20.09.2012 απόφασης της ΔΕΣΕ, Β 3294/10.12.2012 ένταξή του στις διαδικασίες

στρατηγικών επενδύσεων του Ν. 3894/2010 και η, εν συνεχεία, υπαγωγή του στο άρθρο 24 του πιο

πάνω νόμου, το οποίο προβλέπει την κατάρτιση ΕΣΧΑΣΕ (σχετική η υπ’ αριθμ. 23/13.11.2013

απόφαση της ΔΕΣΕ, Β 2931/20.11.2013).

Το προτεινόμενο ΕΣΧΑΣΕ αποτελεί οργανωμένο υποδοχέα τουριστικών δραστηριοτήτων

πρότυπου χαρακτήρα, που συνδυάζει την τουριστική ανάπτυξη της έκτασης με την προστασία,

προβολή και ανάδειξη των στοιχείων του φυσικού και πολιτιστικού κεφαλαίου της περιοχής. Το

προτεινόμενο σχέδιο αντιμετωπίζει με ενιαίο και συνολικό τρόπο, στο πλαίσιο ενός οργανωμένου

υποδοχέα, την επιδιωκόμενη τουριστική ανάπτυξη της περιοχής, εντάσσοντας σε αυτήν πρότυπες

εγκαταστάσεις και δράσεις οικολογικού και πολιτιστικού χαρακτήρα και ενσωματώνοντας

καινοτόμες τεχνολογίες με παράλληλη υλοποίηση εξαιρετικά μικρής δόμησης.



ECHMES Ltd.

Το προτεινόμενο ΕΣΧΑΣΕ αποτελεί ειδικό σχέδιο χρήσεων γης με το οποίο προβλέπονται οι

επιτρεπόμενες χρήσεις γης και οι λοιποί όροι για την υποδοχή του επενδυτικού σχεδίου στην

περιοχή Κάβο Σίδερο. Με τα χαρακτηριστικά του αυτά, το ΕΣΧΑΣΕ καλύπτει το κενό το οποίο

είχε εντοπιστεί στην ΣτΕ Ολομ. 3920/2010 όσον αφορά το προσήκον επίπεδο χωροταξικού

σχεδιασμού δευτέρου επιπέδου, το οποίο έλειπε κατά την χρονική περίοδο αδειοδότησης του έργου

Κάβο Σίδερο. Το προτεινόμενο ΕΣΧΑΣΕ επιπλέον ανταποκρίνεται και στα υπόλοιπα κριτήρια που

τέθηκαν στην πιο πάνω απόφαση όσον αφορά τη συμβατότητα του σχεδιασμού δευτέρου επιπέδου

με τις κατευθύνσεις του σχεδιασμού πρώτου επιπέδου. Τούτο, δε, διότι, όπως εκτίθεται αναλυτικά

στο οικείο κεφάλαιο της ΣΜΠΕ, το προτεινόμενο σχέδιο εναρμονίζεται τόσο με τις κατευθύνσεις

του εθνικού χωροταξικού σχεδιασμού (Γενικό Χωροταξικό Πλαίσιο, Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο

για τον Τουρισμό) όσο και με τις κατευθύνσεις του περιφερειακού χωροταξικού σχεδιασμού, όπως

αυτές εξειδικεύθηκαν και αποσαφηνίστηκαν με το ΣΧΟΟΑΠ Δήμου Ιτάνου.

Kεφαλαιο 2_σκοπιμοτητα Και Στοχοι Σχεδιου

Documents

Transcript of Kεφαλαιο 2_σκοπιμοτητα Και Στοχοι Σχεδιου