ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ KAI ΟΙΚΟ∆ΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ...

Τ.Ε.Ε./Τ.Κ.Μ. Πράξη τακτοποίησης και αναλογισµού αποζηµίωσης οικοπέδων

Σεµινάρια µικρής διάρκειας Πράξη εφαρµογής πολεοδοµικής µελέτης

Νοέµβριος 2012 Αρτιότητα και Οικοδοµησιµότητα οικοπέδων

Εισηγήτριες: Κωνσταντίνα Χατζηρόδου – Νικολοπούλου Σελ. 1 από 24 Παρασκευή Φαρµάκη

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Πριν από την ανέγερση οποιουδήποτε κτίσµατος θα πρέπει να ελέγχεται εάν το οικόπεδο στο

οποίο θα εκτελεστούν οι οικοδοµικές εργασίες είναι άρτιο και οικοδοµήσιµο.

Άρτιο είναι το οικόπεδο που πληροί τα ελάχιστα όρια εµβαδού και προσώπου, κατά τον

κανόνα ή κατά παρέκκλιση, τα οποία καθορίζονται στην περιοχή (βλ. άρθρο 7,

Ν.Ο.Κ./2012).

Οικοδοµήσιµο είναι ένα άρτιο οικόπεδο, όταν και τα όµορα οικόπεδα είναι και αυτά

άρτια ή όταν η δόµησή του δεν παρεµποδίζει την τακτοποίηση των γειτονικών

οικοπέδων (βλ. άρθρο 7, παρ. 7, Ν.Ο.Κ./2012).

Εάν το υπό έλεγχο οικόπεδο, δεν πληροί όλες τις παραπάνω προϋποθέσεις ή κάποιες από αυτές,

τότε απαιτείται η σύνταξη πράξης τακτοποίησης. ∆ηλαδή, η πράξη τακτοποίησης είναι η

απαραίτητη διαδικασία προκειµένου ένα οικόπεδο που δεν πληροί τους καθορισµένους από την

ισχύουσα νοµοθεσία όρους να αποκτήσει τις κατάλληλες προϋποθέσεις που απαιτούνται για την

αρτιότητα και οικοδοµησιµότητά του.

Προκειµένου να γίνει κατανοητό το αντικείµενο της σύνταξης πράξης τακτοποίησης είναι

σκόπιµο να αναλυθεί το ζήτηµα της αρτιότητας και οικοδοµησιµότητας των οικοπέδων.

ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ KAI ΟΙΚΟ∆ΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ

ΟΙΚΟΠΕ∆ΩΝ

Η εκµετάλλευση των οικοπέδων στις αστικές περιοχές γίνεται µέσω της οικοδόµησής τους. Για

τον έλεγχο της οικοδόµησης καταρτίζεται πολεοδοµικός κανονισµός, που περιλαµβάνει το σύνολο

των όρων και περιορισµών που πρέπει να πληρούν τα ακίνητα και οι κατασκευές τους. Ο

κανονισµός αυτός ορίζεται για κάθε συγκεκριµένη περιοχή µέσω διαταγµάτων ρυµοτοµίας και όρων

δόµησης ή πολεοδοµικών µελετών και εφαρµόζεται σε συνδυασµό µε τους γενικότερους όρους και

περιορισµούς, που ισχύουν στο πλαίσιο διατάξεων όπως ο Γ.Ο.Κ., ο Κτιριοδοµικός Κανονισµός, κ.α.

Η βασική προϋπόθεση που πρέπει να πληροί ένα οικόπεδο προκειµένου να ανοικοδοµηθεί είναι

να είναι άρτιο και οικοδοµήσιµο. Ο έλεγχος της προϋπόθεσης αυτής αποτελεί αντικείµενο

έρευνας του µηχανικού ο οποίος µελετά και εφαρµόζει τα συµβόλαια και τους τίτλους ιδιοκτησίας

και τον ισχύοντα πολεοδοµικό κανονισµό και ανάλογα µε τα συµπεράσµατά του συντάσσει τη

σχετική υπεύθυνη δήλωση σύµφωνα µε τις διατάξεις του Ν.651/1977, του Ν.1337/1983 και

του Ν.3212/2003. Πρόκειται για τη δήλωση περί αρτιότητας και οικοδοµησιµότητας του

οικοπέδου και περί της θέσης του στο εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο, η οποία συνοδεύει το

τοπογραφικό διάγραµµα και η οποία απαιτείται για τη σύνταξη των συµβολαιογραφικών πράξεων

µεταβίβασης ή για τις πολεοδοµικές εφαρµογές.





Σε κάθε δικαιοπραξία, που έχει ως αντικείµενο τη µεταβίβαση µε πώληση οικοπέδου ή γηπέδου

µε ή χωρίς κτίσµατα, επισυνάπτεται στο πωλητήριο συµβόλαιο τοπογραφικό διάγραµµα, το οποίο

υπογράφεται από τους συµβαλλόµενους και το συντάσσοντα αυτό µηχανικό, στο οποίο

αναγράφονται τα µήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όµορες ιδιοκτησίες, τα ονόµατα των

γνωστών ιδιοκτητών τους καθώς και το εµβαδόν του πωλούµενου ακινήτου. Από το µηχανικό που

συντάσσει το διάγραµµα δηλώνεται υπεύθυνα επ' αυτού εάν επιτρέπεται ή όχι η, κατά τις κείµενες

πολεοδοµικές διατάξεις, ανοικοδόµηση επί του µεταβιβαζόµενου ακινήτου. Εάν το µεταβιβαζόµενο

αποτελεί τµήµα µεγαλύτερης έκτασης, βεβαιώνεται στο ίδιο σχεδιάγραµµα από το µηχανικό εάν και

το εναποµένον στον πωλητή τµήµα πληροί ή όχι τους όρους δόµησης (άρθρο 5, παράγραφος 1,

Ν.651/1977). Από την κατά το προηγούµενο εδάφιο υποχρέωση εξαιρούνται οι µεταβιβάσεις

αγροτεµαχίων λόγω πώλησης, µε ή χωρίς κτίσµατα, που βρίσκονται σε καθαρά αγροτικές περιοχές

(άρθρο 3, Ν.1078/1980).

Σύµφωνα µε τις διατάξεις του νοµοθετικού διατάγµατος Ν.∆.690/1948 (Φ.Ε.Κ.133/τ.Α΄/8-5-

1948) απαγορεύεται η µεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων, που συνεπάγεται τη

δηµιουργία οικοπέδων µη αρτίων, είτε κατά το ελάχιστο εµβαδόν είτε κατά το ελάχιστο

πρόσωπο, ή το βάθος (άρθρο 2, παράγραφος 1). Η συγκεκριµένη διάταξη καταργήθηκε µε την

παράγραφο 1 του άρθρου 3 του αναγκαστικού νόµου Α.Ν.625/1968 (Φ.Ε.Κ.266/τ.Α΄/14-11-1968)

και ακολούθως επανήλθε σε ισχύ µε την παράγραφο 1 του άρθρου 6 του νόµου Ν.651/1977

(Φ.Ε.Κ.207/τ.Α΄/27-7-1977). Επιπλέον όταν, από τις κείµενες περί σχεδίων πόλεων διατάξεις, εκτός

των ελαχίστων ορίων εµβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, επιβάλλεται η τήρηση ορισµένων

ακαλύπτων αποστάσεων µεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδοµής ή ποσοστού του

οικοπέδου ακαλύπτου από την οικοδοµή, απαγορεύεται, µετά την ανέγερση της οικοδοµής,

η µε οποιονδήποτε τρόπο µεταβίβαση της κυριότητας µέρους του οικοπέδου, κατά

τρόπο που να καθιστά το οικόπεδο, επί του οποίου βρίσκεται η οικοδοµή, µη άρτιο ή

που να µειώνει τις ακάλυπτες αποστάσεις ή το ακάλυπτο ποσοστό κάτω από το

επιβεβληµένο ελάχιστο όριο (άρθρο 2, παράγραφος 2, Ν.∆.690/1948). Κάθε δικαιοπραξία εν

ζωή ή αιτία θανάτου που έχει αντικείµενο µεταβίβαση κυριότητας, η οποία

απαγορεύεται κατά τις προηγούµενες παραγράφους, είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής

απολύτως άκυρη (άρθρο 2, παράγραφος 3, Ν.∆.690/1948).

Εάν ο συντάξας το διάγραµµα και οι συµβαλλόµενοι δηλώνουν ή βεβαιώνουν, εν γνώσει, ψευδή

ως προς τ' ανωτέρω γεγονότα, τιµωρούνται µε την ποινή της παρ. 6 του άρθρου 22 του ν.

1599/1986. Ο συµβολαιογράφος που συντάσσει συµβόλαιο κατά παράβαση της διάταξης αυτής

υπέχει την προβλεπόµενη από τις κείµενες διατάξεις πειθαρχική ευθύνη (άρθρο 5, παράγραφοι 2

και 3, Ν.651/1977).

Επιτρέπεται η σύνταξη των οριστικών συµβολαίων πώλησης ακινήτων, κατά παράβαση των

διατάξεων του άρθρου 4 του Ν.651/1977 καθώς και της διάταξης της παραγράφου 1 του άρθρου 2

του Ν.∆.690/1948, εφόσον είχαν συνταχθεί συµβολαιογραφικά προσύµφωνα γι' αυτήν, πριν από

τις 27-7-1977 (ηµεροµηνία έναρξης ισχύος του Ν.651/1977). Τα ακίνητα αυτά, καθώς και όλα όσα

µεταβιβάστηκαν πριν από την ηµεροµηνία αυτή, κατά παράβαση των ανωτέρω διατάξεων,

µπορούν να µεταβιβάζονται περαιτέρω κατά παρέκκλιση από τις διατάξεις αυτές (άρθρο 6,

παράγραφος 2, Ν.720/1977).





Με τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 13 του Ν.3212/2003 ορίζεται ότι, όπου από

τις κείµενες διατάξεις προβλέπεται η υποβολή βεβαιώσεων οικοδοµησιµότητας ή αρτιότητας

οικοπέδων, η οικοδοµησιµότητα ή αρτιότητα βεβαιώνεται µε δήλωση µηχανικού

σύµφωνα µε τις διατάξεις του Ν.651/1977 και του Ν.1337/1983 πάνω στο

τοπογραφικό διάγραµµα. Ουσιαστικά, µε τη διάταξη αυτή ο Ν.3212/2003 υπενθυµίζει τις

διατάξεις του Ν.651/1977 και την απαίτηση σύνταξης των δηλώσεων αρτιότητας και

οικοδοµησιµότητας. Ο δε Ν.1337/1983 αφορά τις πράξεις εφαρµογής των πολεοδοµικών µελετών

και εισάγει την απαίτηση βεβαίωσης της οικοδοµησιµότητας του οικοπέδου σε συνάρτηση µε τις

υποχρεώσεις του για την εφαρµογή του σχεδίου πόλης.

Η σπουδαιότητα της υπεύθυνης δήλωσης του Ν.651/1977 που συνοδεύει το τοπογραφικό

διάγραµµα είναι αδιαµφισβήτητη και οφείλετε να τη συντάσσετε µε ιδιαίτερη υπευθυνότητα. Η

σηµασία της έγκειται στο γεγονός ότι συνδέεται µε οικονοµικά µεγέθη, καθορίζει την αξία των

ακινήτων αλλά και διαµορφώνει την αξιοπιστία του καθενός µας ως µεµονωµένου επαγγελµατία και

γενικότερα του κλάδου των µηχανικών. ∆υστυχώς συχνά διαπιστώνεται προχειρότητα τόσο στη

σύνταξη του τοπογραφικού διαγράµµατος όσο και στη διεξαγωγή της έρευνας και την τελική

διατύπωση της υπεύθυνης δήλωσης του Ν.651/1977. γεγονός που υποβαθµίζει το συγκεκριµένο

αντικείµενο µε άµεσο επακόλουθο τον ευτελισµό της αµοιβής του. Εφιστούµε λοιπόν την προσοχή

σας στην εκτέλεση της συγκεκριµένης εργασίας και ελπίζουµε να καταφέρουµε να σας

εφοδιάσουµε µε τις απαραίτητες γνώσεις ώστε να ανταπεξέλθετε αποτελεσµατικά.

Πότε θεωρείται άρτιο και οικοδοµήσιµο ένα οικόπεδο;

Σύµφωνα µε τις διατάξεις του άρθρου 7 του Ν.4067/2012 (Νέος Οικοδοµικός Κανονισµός,

Ν.Ο.Κ., Φ.Ε.Κ.79/τ.Α΄/9-4-2012) οικόπεδο που εντάσσεται σε σχέδιο πόλης µετά τη δηµοσίευση

του Ν.1577/1985 (Γ.Ο.Κ./1985), θεωρείται άρτιο και οικοδοµήσιµο όταν:

(α) έχει τα ελάχιστα όρια εµβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, τα οποία

καθορίζονται από τους όρους δόµησης της περιοχής,

(β) ή έχει τα ελάχιστα όρια εµβαδού και προσώπου κατά τον κανόνα στην περιοχή ή εκείνα που

αναφέρει το Ν.∆/γµα 8/1973 (Γ.Ο.Κ./1973) αν αυτά είναι µεγαλύτερα και συγχρόνως εάν µπορεί να

εγγράφεται στο οικοδοµήσιµο τµήµα του κάτοψη κτιρίου µε ελάχιστη επιφάνεια 50τ.µ. και

ελάχιστη πλευρά 5µ., µε την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 25 του Ν.1337/1983, όπως

εκάστοτε ισχύει.

Οικόπεδο που έχει δηµιουργηθεί πριν από τη δηµοσίευση του Ν.1577/1985 (Γ.Ο.Κ./1985) και έχει

τα ελάχιστα όρια εµβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που ισχύουν στην

περιοχή, θεωρείται άρτιο και οικοδοµήσιµο.

Τα ελάχιστα όρια αρτιότητας οικοπέδων είναι οι ελάχιστες τιµές του εµβαδού (σε

τετραγωνικά µέτρα) και των διαστάσεων (σε µέτρα), που πρέπει να έχουν τα οικόπεδα µιας

ορισµένης περιοχής ώστε να µπορούν να θεωρηθούν άρτια και οικοδοµήσιµα. Σύµφωνα µε

παλαιότερους οικοδοµικούς κανονισµούς απαιτούταν η εκπλήρωση πολλών προϋποθέσεων για την

εξασφάλιση της αρτιότητας και οικοδοµησιµότητας (εµβαδόν, πρόσωπο, βάθος, γωνία µεταξύ





προσώπου και πλαγίων ορίων οικοπέδου, κλπ.) όµως, µε τη δηµοσίευση του Γ.Ο.Κ./1985 οι

συνθήκες απλουστεύθηκαν, η απαίτηση εξασφάλισης ελάχιστου βάθους καταργήθηκε από τα

κριτήρια αρτιότητας και οικοδοµησιµότητας και σήµερα αρκεί µόνο η εξασφάλιση του ελάχιστου

προσώπου και του ελάχιστου εµβαδού.

Ως πρόσωπο του οικοπέδου ορίζεται το όριό του, που βρίσκεται σε επαφή µε εγκεκριµένο

κοινόχρηστο χώρο του ρυµοτοµικού σχεδίου. Συνεπώς, για να είναι ένα οικόπεδο άρτιο και

οικοδοµήσιµο πρέπει οπωσδήποτε να «βλέπει» σε οδό ή πλατεία ή γενικά σε κοινόχρηστο χώρο.

Τα ελάχιστα όρια αρτιότητας καθορίζονται και τροποποιούνται ή αναθεωρούνται µέσα από τα

πολεοδοµικά διατάγµατα, τα οποία αποκτούν την ισχύ τους µετά τη δηµοσίευσή τους σε Φύλλο

της Εφηµερίδας της Κυβέρνησης (Φ.Ε.Κ.). Μάλιστα τα Φ.Ε.Κ. διακρίνονται σε τεύχη και ενώ τα

σηµερινά πολεοδοµικά θέµατα δηµοσιεύονται στο Τεύχος Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων και

Πολεοδοµικών Θεµάτων (τ.Α.Α.Π.), τα παλαιότερα δηµοσιεύονταν στο Τεύχος ∆΄ (µέχρι το έτος

2006) και ακόµη παλαιότερα στο Τεύχος Α΄ (µέχρι το έτος 1959).

Ελάχιστα όρια αρτιότητας έχουν καθορισθεί και µε τον Γενικό Οικοδοµικό Κανονισµό

Γ.Ο.Κ./1973, για όλη την Επικράτεια, ανάλογα µε το ισχύον σύστηµα δόµησης. Για παράδειγµα στο

συνεχές σύστηµα δόµησης ο Γ.Ο.Κ./1973 καθόρισε ελάχιστα όρια αρτιότητας προσώπου 10µ. και

εµβαδού 200τ.µ. ενώ στο πανταχόθεν ελεύθερο καθόρισε πρόσωπο 15µ. και εµβαδόν 400τ.µ. Σε

συνέχεια ο Γ.Ο.Κ./1985-2000 όπως και σήµερα ο Ν.Ο.Κ./2012 καθορίζουν την αρτιότητα και

οικοδοµησιµότητα των οικοπέδων σύµφωνα µε τα ελάχιστα όρια του Γ.Ο.Κ./1973 εάν αυτά είναι

µεγαλύτερα από τα κατά κανόνα ελάχιστα όρια των διαταγµάτων της περιοχής. Αυτός ο

καθορισµός ακολουθεί το γενικό κανόνα ότι οι δυσµενέστερες για το οικόπεδο ρυθµίσεις πρέπει να

είναι ο κανόνας ενώ οι ευµενέστερες να αποτελούν την παρέκκλιση.

Η παρέκκλιση χαρακτηρίζεται από µικρότερα και άρα λιγότερο αυστηρά όρια προσώπου και

εµβαδού και συνοδεύεται από το κριτήριο της ηµεροµηνίας δηµιουργίας καθώς ορίζεται για

οικόπεδα τα οποία προϋπάρχουν συγκεκριµένης ηµεροµηνίας. Τα πολεοδοµικά διατάγµατα, που

καθορίζουν τα ελάχιστα όρια αρτιότητας διαδέχονται χρονικά το ένα το άλλο χωρίς το

µεταγενέστερο να καταργεί ολοκληρωτικά το προγενέστερο. Συνήθως, ο νοµοθέτης προβλέπει τη

διατήρηση των προγενέστερων κατά κανόνα ελάχιστων ορίων αρτιότητας ως παρέκκλιση για τα

οικόπεδα, που προϋπάρχουν της ηµεροµηνίας ισχύος του αντίστοιχου διατάγµατος.

Η ηµεροµηνία δηµιουργίας του οικοπέδου αποτελεί τη χρονολογία κατά την οποία αυτό

εµφανίστηκε για πρώτη φορά στο χώρο µε το σχήµα και τις διαστάσεις που έχει και σήµερα.

Πρόκειται για στοιχείο που προκύπτει από την προσεκτική ανάγνωση του σχετικού τίτλου

κυριότητας ή συµβολαίου, τον οποίο έχει ο κάθε ενδιαφερόµενος ιδιοκτήτης. Μπορεί να είναι η

ηµεροµηνία µεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο του πρόσφατου τίτλου κυριότητας ή η

ηµεροµηνία µεταγραφής κάποιου προγενέστερου συµβολαίου, που µνηµονεύεται σε αυτόν καθώς

οι συµβολαιογραφικές πράξεις συνήθως περιλαµβάνουν και το ιστορικό του οικοπέδου δηλαδή

παλαιότερα συµβόλαια των διαδοχικών µεταβιβάσεων ή τυχόν συµβόλαια κατάτµησης ή διανοµής

µεγαλύτερου οικοπέδου, από το οποίο προήλθε το υπό µελέτη οικοπεδικό τµήµα.

Για την έρευνα του χρόνου δηµιουργίας οικοπέδου, που απαιτείται για την εφαρµογή των

διατάξεων της κατά παρέκκλιση αρτιότητας έχει εκδοθεί η εγκύκλιος του Υπουργείου ΠεΧω∆Ε

Εγκ.7/1992, σύµφωνα µε την οποία ισχύουν τα ακόλουθα:





Σε περίπτωση κατάτµησης, ως χρόνος δηµιουργίας του οικοπέδου, θεωρείται ο χρόνος

µεταγραφής του οριστικού συµβολαίου.

Σε περίπτωση κληρονοµιάς ή κληροδοσίας, ο χρόνος θανάτου του κληρονοµουµένου.

Σε περίπτωση ύπαρξης συµβολαιογραφικού προσυµφώνου, δυνάµει του οποίου έχει εκδοθεί

τελεσίδικη δικαστική απόφαση περί µεταβιβάσεως της κυριότητας οικοπέδου, ο χρόνος

µεταγραφής της δικαστικής απόφασης.

Στις περιπτώσεις επικύρωσης ανωµάλων δικαιοπραξιών, ως χρόνος δηµιουργίας του

οικοπέδου, θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του ιδιωτικού συµφωνητικού (προσυµφώνου κλπ.)

µεταβίβασης της κυριότητάς τους, αφού αυτός αναφέρεται στην δικαστική απόφαση που

επικυρώνει την δικαιοπραξία µεταβίβασης του ακινήτου, η οποία πραγµατοποιήθηκε κατά

παρέκκλιση των σχετικών διατάξεων.

Ως αυτοτελής ιδιοκτησία θεωρείται εκείνη, που ανήκει κατά κυριότητα στον ιδιοκτήτη της, µε

οριστικό συµβόλαιο ή δικαστική απόφαση κλπ., που έχει µεταγραφεί στο αρµόδιο

υποθηκοφυλακείο και όχι εκείνη, που απέκτησε µε προσύµφωνο, µε το οποίο απλά δίνεται

υπόσχεση για µελλοντική µεταβίβαση.

Τα παραπάνω αποδεικτικά στοιχεία του χρόνου δηµιουργίας των οικοπέδων και η µεθοδολογία

ερµηνείας τους, όπως παρατίθεται στην ως άνω εγκύκλιο, χρησιµοποιούνται για ένα πλήθος

εφαρµογών της πολεοδοµικής νοµοθεσίας από τη διαπίστωση της κατά παρέκκλιση αρτιότητας έως

τη µελέτη του ιστορικού του ιδιοκτησιακού καθεστώτος οικοπέδου.

Για την έρευνα της αρτιότητας, που οδηγεί και στο συµπέρασµα της απαίτησης ή µη της

τακτοποίησης του οικοπέδου, ο µηχανικός πρέπει να µελετήσει τα πολεοδοµικά διατάγµατα

ρυµοτοµίας και όρων δόµησης. Τα στοιχεία αυτά αναζητούνται στην Υπηρεσία ∆όµησης

(Πολεοδοµία) αµέσως µετά την αποτύπωση της περιοχής όπου βρίσκεται το οικόπεδο και τη

συλλογή των τίτλων ιδιοκτησίας των συµβολαιογραφικών πράξεων και άλλων σχετικών στοιχείων

από τον ιδιοκτήτη.

Στο σηµείο αυτό αξίζει να σταθούµε λίγο στο θέµα της αποτύπωσης των οικοπέδων και των

ορίων τους. Είναι πολύ σηµαντικό να αποτυπωθούν όλες οι λεπτοµέρειες στο έδαφος και να

απεικονιστούν στο τοπογραφικό διάγραµµα τα υλοποιηµένα όρια όλων των οικοπέδων. Η σύγκριση

στη συνέχεια µε τα περιγραφικά όρια που µνηµονεύονται στον τίτλο ιδιοκτησία ή στο συµβόλαιο

που έχει στα χέρια του ο ιδιοκτήτης θα πρέπει – στην ιδανική περίπτωση – να καταλήξει σε ταύτιση

µε τη γεωµετρία του οικοπέδου στο χώρο. Στο πλαίσιο αυτό δεν αρκεί να αποτυπώσει κανείς απλά

το οικόπεδο µε τη λογική «τα όρια υποδείχθηκαν από τον ιδιοκτήτη» αλλά θα πρέπει να διεξάγει

πλήρη έρευνα και να τεκµηριώσει τα λεγόµενα και την υπόδειξη του ιδιοκτήτη µε τα στοιχεία που

προκύπτουν από την έρευνα των τίτλων και των συµβολαίων που διαθέτει. Μόνο µε τον τρόπο

αυτό κατοχυρώνεται ο ιδιοκτήτης και διασφαλίζεται η ακίνητη περιουσία του ιδιαίτερα σήµερα που

δεν έχει ολοκληρωθεί ακόµη το Εθνικό Κτηµατολόγιο, το οποίο ευελπιστούµε όλοι ότι θα παρέχει

την απαραίτητη ασφάλεια στην καταγραφή των ακινήτων και των ιδιοκτησιακών δικαιωµάτων επί

αυτών.

Κατά την έρευνα που πραγµατοποιείται στη συνέχεια στην Υπηρεσία ∆όµησης, εντοπίζεται

αρχικά το πολεοδοµικό διάταγµα, µε το οποίο εγκρίθηκε το ισχύον ρυµοτοµικό σχέδιο στην





περιοχή όπου εµπίπτει το οικόπεδο. Από το διάταγµα αυτό, µε την τοποθέτησή του πάνω στην ήδη

υπάρχουσα τοπογραφική αποτύπωση, θα προκύψει η θέση του µελετούµενου ακινήτου σε σχέση

µε τα οικοδοµικά τετράγωνα και γενικά τις οικοδοµικές και ρυµοτοµικές γραµµές του σχεδίου

πόλης. Για την καλύτερη κατανόηση της διαδικασίας ακολουθεί σχετικό σκαρίφηµα και οι

απαραίτητοι ορισµοί από το άρθρο 2 του Ν.Ο.Κ./2012:

Οικοδοµικό τετράγωνο (Ο.Τ.) είναι κάθε δοµήσιµη ενιαία έκταση που βρίσκεται µέσα

στο εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο και περιβάλλεται από κοινόχρηστους χώρους ή και

εκτός σχεδίου περιοχή.

Οικοδοµική γραµµή είναι η γραµµή που καθορίζεται από εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο

και αποτελεί όριο της δόµησης στο οικοδοµικό τετράγωνο προς τον κοινόχρηστο χώρο που

το περιβάλλει.

Ρυµοτοµική γραµµή είναι η γραµµή, που καθορίζεται από εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο

και οριοθετεί το οικοδοµικό τετράγωνο ή γήπεδο σε σχέση µε τον κοινόχρηστο χώρο που

το περιβάλλει ή εκτός σχεδίου περιοχή.

Κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κοινής χρήσης ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το

εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση µε οποιοδήποτε νόµιµο τρόπο

(π.χ. δρόµοι, πλατείες, άλση, κλπ.).

Κοινωφελείς χώροι είναι οι χώροι που καθορίζονται από το εγκεκριµένο ρυµοτοµικό

σχέδιο ή τοπικό ρυµοτοµικό ή σχέδιο οικισµού και προορίζονται για την ανέγερση

κατασκευών κοινής ωφέλειας δηµόσιου ή ιδιωτικού χαρακτήρα.

Οικόπεδο υπό στοιχεία

Α-Β-Γ-∆-Α

Τµήµα οικοπέδου εντός

Ο.Τ.: Α-1-2-3-∆-Α

Ρυµοτοµούµενο τµήµα:

1-Β-Γ-3-2-1

Ρυµοτοµούµενο για τη

δηµιουργία

κοινόχρηστων χώρων: 1-

2-3-4-5-Β-1

Ρυµοτοµούµενο για τη

δηµιουργία κοινωφελών

χώρων/χώρων ειδικού

προορισµού: 4-5-Γ-4

Η έρευνα για την αρτιότητα και οικοδοµησιµότητα πραγµατοποιείται για το τµήµα του

οικοπέδου που εµπίπτει στο Ο.Τ., δηλαδή για την έκταση υπό στοιχεία Α-1-2-3-∆-Α. Η πράξη

τακτοποίησης, εφόσον διαπιστωθεί ότι η υπόψη έκταση δεν είναι άρτια και οικοδοµήσιµη, θα

συνταχθεί για τα τµήµατα των οικοπέδων εντός του Ο.Τ.1 του σχήµατος.





Όσο για το ρυµοτοµούµενο τµήµα 1-2-3-4-5-Β-1, αυτό κηρύχθηκε προς απαλλοτρίωση ήδη µε

την έγκριση του διατάγµατος ρυµοτοµίας και η πράξη αναλογισµού αποζηµίωσης οικοπέδων

αποτελεί το εργαλείο που θα το εµβαδοµετρήσει και θα το επιµερίσει για να αποζηµιωθεί από τους

γύρω (παρόδιους) ιδιοκτήτες. Ουσιαστικά α αναλογισµός είναι η διαδικασία µέσα από την οποία

καθορίζονται τα επιµέρους ρυµοτοµούµενα τµήµατα προς αποζηµίωση, οι ιδιοκτήτες που θα το

αποζηµιώσουν και το µέτρο της επιβάρυνσης του καθενός από αυτούς.

Τέλος το τµήµα 4-5-Γ-4 που εµπίπτει σε καθορισµένο χώρο σχολείου και δεσµεύεται σύµφωνα

µε το παραπάνω σχήµα για τη δηµιουργία του, δικαιούται αποζηµίωσης, η οποία όµως δεν θα

προκύψει µέσα από την πράξη αναλογισµού αποζηµίωσης. Αυτό συµβαίνει γιατί το διάταγµα

ρυµοτοµίας αποτελεί την πράξη κήρυξης της απαλλοτρίωσης µόνο για τους κοινόχρηστους χώρους

ενώ για τους χώρους ειδικού προορισµού απαιτείται ιδιαίτερη πράξη, η οποία επισπεύδεται από τον

φορέα που είναι αρµόδιος για την υλοποίηση της συγκεκριµένης χρήσης. Έτσι, στους χώρους

ειδικού προορισµού, όπως είναι οι χώροι σχολείων, αθλητικών εγκαταστάσεων, κλπ., δε

συντάσσονται πράξεις τακτοποίησης και αναλογισµού αποζηµίωσης οικοπέδων αλλά η απόκτηση

των χώρων γίνεται µε µέριµνα και δαπάνες των οικείων φορέων, είτε µε ελεύθερη συναλλαγή, είτε

µε αναγκαστική απαλλοτρίωση κατά τις κείµενες διατάξεις [βλ. το άρθρο 30 του Ν.∆./17-7-23, το

άρθρο 26 του Ν.1337/83 όπως αντικαταστάθηκε µε την παρ.13 του άρθρου 8 του Ν.1512/1985

(Φ.Ε.Κ.4/τ.Α΄/11-1-85)].

Εκτός από το τρέχον διάταγµα ρυµοτοµίας θα πρέπει να διερευνηθεί τόσο το αρχικό διάταγµα

µε το οποίο η περιοχή εντάχθηκε στο σχέδιο όσο και οι ενδιάµεσες τροποποιήσεις ή αναθεωρήσεις

του. Τα στοιχεία αυτά, εκτός από το γεγονός ότι δίνουν εικόνα πληρότητας στο τοπογραφικό

διάγραµµα και συµπληρώνουν την έρευνα, είναι χρήσιµα σε πολλές περιπτώσεις. Για παράδειγµα

µπορεί να διαπιστώσει κανείς εάν το οικόπεδο ήταν άρτιο και κατέστη µη άρτιο λόγω

ρυµοτόµησης.

Ένας άλλος λόγος για τον οποίο απαιτείται ο εντοπισµός του πολεοδοµικού διατάγµατος

έγκρισης του ρυµοτοµικού σχεδίου είναι η διαπίστωση των πολεοδοµικών διατάξεων που βρίσκουν

εφαρµογή για την τακτοποίηση των οικοπέδων. ∆ηλαδή αν για το σκοπό της αποκατάστασης της

αρτιότητας και οικοδοµησιµότητας των οικοπέδων συντάσσεται πράξη τακτοποίησης µε τις

διατάξεις του Ν.∆.17-7-1923 ή πράξη εφαρµογής του Ν.1337/1983.

Η πράξη εφαρµογής του Ν.1337/1983 περιλαµβάνει ολόκληρη την έκταση στην οποία

αναφέρεται η πολεοδοµική µελέτη ενώ η πράξη τακτοποίησης σύµφωνα µε το Ν.∆.17-7-1923

συντάσσεται µεµονωµένα για τα οικόπεδα του επισπεύδοντα και των οµόρων του και σε περιοχή

έκτασης περίπου ενός οικοδοµικού τετραγώνου. Με την πράξη εφαρµογής καθορίζονται τα

τµήµατα που αφαιρούνται από κάθε ιδιοκτησία ως την υποχρέωσή τους για εισφορά σε γη. Η

τακτοποίηση των τµηµάτων που αποµένουν µετά την αφαίρεση της εισφοράς σε γη, γίνεται µε τις

διατάξεις του Ν.∆.17-7-1923, του Ν.∆.690/1948, του Γ.Ο.Κ./1985-2000 – που σήµερα

αντικαταστάθηκε µε τον Ν.Ο.Κ./2012 – και λοιπών διατάξεων, όπως τροποποιήθηκαν ή

συµπληρώθηκαν και ισχύουν σήµερα. Συνεπώς, αν εξαιρέσουµε το µέτρο της εισφοράς σε γη που

αποτελεί εργαλείο υπολογισµού της συµµετοχής κάθε ιδιοκτησίας στην εφαρµογή της

πολεοδοµικής µελέτης, η τακτοποίηση των οικοπέδων ακολουθεί τις ίδιες νοµοθετικές διατάξεις

τόσο στην πράξη τακτοποίησης του Ν.∆.17-7-1923 όσο και στην πράξη εφαρµογής του

Ν.1337/1983.





Ο αναλογισµός ως έννοια δεν υπάρχει στις πράξεις εφαρµογής στις αραιοδοµηµένες περιοχές και

αυτή είναι η βασική διαφορά των δύο διατάξεων. Στις πράξεις εφαρµογής των περιοχών αυτών,

όπου δεν υπάρχουν αναλογισµοί µε την έννοια των διατάξεων του Ν.∆.17-7-1923, αφαιρείται η

εισφορά σε γη των ιδιοκτησιών από τα τµήµατά τους που ρυµοτοµούνται από τους εγκεκριµένους

κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, ώστε αυτοί να δηµιουργηθούν άµεσα. Εάν δεν είναι

δυνατόν να ολοκληρωθεί η διάνοιξη των οδών από την εισφορά σε γη, τότε τα υπόλοιπα

ρυµοτοµούµενα τµήµατα θα πρέπει να αποζηµιωθούν µε νέα οικόπεδα, τα οποία επίσης θα

προκύψουν από εισφορά σε γη µη ρυµοτοµούµενων ιδιοκτησιών. Εάν δεν υπάρχουν τέτοια

οικόπεδα, τότε οι τυχόν υπόλοιπες ρυµοτοµούµενες εκτάσεις αποζηµιώνονται από τον οικείο ∆ήµο.

Από την άλλη µεριά, στις πράξεις εφαρµογής στις πυκνοδοµηµένες περιοχές η τακτοποίηση και ο

αναλογισµός συντάσσεται σύµφωνα µε τις διατάξεις του Ν.∆.17-7-1923 λαµβανοµένων υπόψη και

των διατάξεων του Ν.1337/1983 για την εισφορά σε γη µόνο των οικοπέδων άνω των 500τ.µ.

Αυτή η µικρή παρένθεση στο σηµείο αυτό αποσκοπούσε και πάλι στην ορθή συµπλήρωση

της υπεύθυνης δήλωσης του Ν.651/1977 και του Ν.1337/1983 στο τοπογραφικό διάγραµµα. Είναι

απαραίτητο να µπορείτε να διαπιστώσετε µέσω των διαταγµάτων ρυµοτοµίας εάν έχει νόηµα να

αναζητείτε την πράξη τακτοποίησης και αναλογισµού αποζηµίωσης για το οικόπεδο που ερευνάτε ή

την πράξη εφαρµογής. Επίσης θα πρέπει να έχετε τις γνώσεις ώστε να αντιλαµβάνεστε ότι δεν έχει

νόηµα να λέτε ότι ένα οικόπεδο οφείλει ή δεν οφείλει εισφορά σε γη και χρήµα όταν αυτό

βρίσκεται σε σχέδιο που έχει εγκριθεί µε τις διατάξεις του Ν.∆./17-7-1923, πριν τη θέσπιση του

Ν.1337/1983.

Ανακεφαλαιώνοντας, όταν ένας µηχανικός µελετά το πολεοδοµικό καθεστώς ενός οικοπέδου θα

πρέπει να ξεκινήσει µε το διάταγµα µε το οποίο αυτό εντάχθηκε στο σχέδιο. Εάν η απόφαση

έγκρισης του ρυµοτοµικού σχεδίου έχει κυρωθεί πριν τον Ν.1337/1983, τότε η τακτοποίηση του

οικοπέδου θα ακολουθήσει τις διατάξεις του Ν.∆.17-7-1923. ∆ιαφορετικά, θα πρέπει να αναζητήσει

την αντίστοιχη πράξη εφαρµογής που έχει συνταχθεί στην περιοχή. Επίσης εάν πρόκειται για

«παλιό» ρυµοτοµικό σχέδιο (Ν.∆.17-7-1923) είναι σπάνιες οι περιπτώσεις που υπάρχουν

εγκεκριµένα αναλυτικά στοιχεία εφαρµογής του και θα πρέπει κανείς να αρκεστεί στη σάρωση ή

στην ψηφιοποίηση ή στη γραφική καταµέτρηση µε σηµεία αναφοράς τις κατασκευές. Εάν όµως

πρόκειται για νεότερο σχέδιο «επέκτασης» που ακολουθήθηκε από τη σύνταξη πράξης εφαρµογής

(Ν.1337/1983) τότε υπάρχουν διαθέσιµα αναλυτικά στοιχεία εφαρµογής των οικοδοµικών και

ρυµοτοµικών γραµµών αλλά και των οικοπέδων, συχνά και σε ψηφιακή µορφή.

Μόλις το οικόπεδο τοποθετηθεί µέσα στο ισχύον ρυµοτοµικό σχέδιο και εντοπιστεί η θέση

του σε σχέση µε τις οικοδοµικές και ρυµοτοµικές γραµµές, ελέγχεται εάν πληροί τα κατά κανόνα

ελάχιστα όρια αρτιότητας. Σε περίπτωση που δεν τα πληροί, ελέγχεται η κατά παρέκκλιση

αρτιότητα, που σχετίζεται άµεσα – όπως προαναφέρθηκε – µε την ηµεροµηνία δηµιουργίας του

οικοπέδου. Κατά τον έλεγχο της κατά παρέκκλιση αρτιότητας µπορεί να διαπιστωθεί ότι το

οικόπεδο δεν έχει το απαιτούµενο πρόσωπο ή το απαιτούµενο εµβαδόν ή µπορεί να προκύψει ότι

πληροί τις λοιπές προϋποθέσεις αλλά δεν προϋπάρχει της καθορισµένης ηµεροµηνίας. Τότε

διατυπώνουµε ότι το οικόπεδο δεν πληροί ούτε τα κανόνα ούτε τα κατά παρέκκλιση ελάχιστα όρια

αρτιότητας.

Με τις διατάξεις του Ν.1337/1983 δόθηκε η δυνατότητα να οικοδοµηθούν κατ΄ εξαίρεση τα

µικρά οικόπεδα που δεν καλύπτουν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας που ισχύουν κατά τον

κανόνα ή κατά την παρέκκλιση στην περιοχή όπου βρίσκονται. Συνεπώς, όταν διαπιστώσουµε ότι





ένα οικόπεδο δεν είναι άρτιο κατά τον κανόνα ή κατά την παρέκκλιση, τότε προχωράµε στον

έλεγχο της δυνατότητας της κατ΄ εξαίρεση οικοδόµησης σύµφωνα µε τις διατάξεις του άρθρου

25 του Ν.1337/1983. Αρχικά το άρθρο 25 έδινε τη δυνατότητα κατ΄ εξαίρεση οικοδόµησης

των µη αρτίων οικοπέδων που είχαν µία πλευρά τους τουλάχιστον 4,00 µ. σε κοινόχρηστη οδό ή

πλατεία και που µέσα σ' αυτά µετά την αφαίρεση των υποχρεωτικών ακάλυπτων χώρων, ήταν

δυνατή η ανέγερση κτιρίου εµβαδού τουλάχιστον 25 τ.µ. και ελάχιστης πλευράς τουλάχιστον 4,00

µ. Στη συνέχεια αντικαταστάθηκε µε το άρθρο 5 του Ν.2052/1992 (Φ.Ε.Κ.94/τ.Α΄/5-6-

1992) το οποίο αύξησε τις απαιτήσεις των διαστάσεων και του εµβαδού ζητώντας µία

πλευρά τουλάχιστον 5,00 µ. σε κοινόχρηστη οδό ή πλατεία και τη δυνατότητα ανέγερσης µετά την

αφαίρεση των υποχρεωτικών ακάλυπτων χώρων, κτιρίου ελάχιστης επιφάνειας τουλάχιστον 50 τ.µ.

και ελάχιστης πλευράς τουλάχιστον 5,00 µ. Η ρύθµιση αυτή κρίθηκε µε την µε αριθµό 173/1998

απόφαση της Ολοµέλειας του Συµβουλίου της Επικρατείας ως αντισυνταγµατική λόγω του ότι

καταργεί για όλες τις περιοχές της χώρας, κάθε όρο αρτιότητας που έχει τεθεί, κατά κανόνα ή κατά

παρέκκλιση, βάσει πολεοδοµικού σχεδιασµού που έγινε ή που πρέπει να γίνει για κάθε µία από τις

περιοχές αυτές, ενώ επίσης επιτρέπει την οικοδόµηση µη αρτίων οικοπέδων, κατά παράβαση του

άρθρου 24 παράγραφος 2 του Συντάγµατος, το οποίο επιβάλλει τον ορθολογικό πολεοδοµικό

σχεδιασµό.

Σήµερα το άρθρο 25 του Ν.1337/1983 ισχύει όπως αντικαταστάθηκε µε το άρθρο 27 του

Ν.2742/1999 (Φ.Ε.Κ.207/τ.Α΄/7-10-1999) και είναι σοφό να γίνεται συνειδητοποιηµένη χρήση

του δεδοµένου ότι ανά πάσα στιγµή είναι επίφοβο να αναιρεθεί εκ νέου ως ευεργέτηµα κρινόµενο

µέσω του ΣτΕ ως αντισυνταγµατικό. Η επιπρόσθετη ρύθµιση που εισήγαγε το άρθρο 27 του

Ν.2742/1999 είναι η αποµείωση του συντελεστή δόµησης των κατ΄ εξαίρεση οικοδοµήσιµων

οικοπέδων σε αναλογία µε το ποσοστό κατά το οποίο αυτά υπολείπονται από το εµβαδόν

αρτιότητας.

Τονίζεται ότι η διάταξη αυτή αποτελεί ευεργέτηµα και όχι αρτιότητα κατά την παρέκκλιση

και εισήχθηκε προκειµένου να αποφευχθεί το επαχθές µέτρο της προσκύρωσης των οικοπέδων. Πιο

αναλυτικά: Οικόπεδα εντός εγκεκριµένων σχεδίων πόλεων, που δεν πληρούν όλες τις προϋποθέσεις

αρτιότητας, που ισχύουν στην περιοχή κατά τον κανόνα ή κατά την παρέκκλιση και δεν µπορούν

να τακτοποιηθούν µε τις ισχύουσες διατάξεις, τα οποία έχουν δηµιουργηθεί πριν από την ισχύ του

Ν.651/1977 (27-7-1977), µπορούν να θεωρηθούν κατ΄ εξαίρεση οικοδοµήσιµα εφόσον έχουν

µια πλευρά τους τουλάχιστον 5µ. σε κοινόχρηστο χώρο και εφόσον εγγράφεται σε αυτά – βάσει

του ισχύοντος συντελεστή δόµησης της περιοχής και µετά την αφαίρεση των υποχρεωτικά

ακάλυπτων χώρων – κτίριο εµβαδού τουλάχιστον 50τ.µ. και ελάχιστης πλευράς 5µ., σύµφωνα µε

το άρθρο 25 του Ν.1337/1983 (Φ.Ε.Κ.33/τ.Α΄/14-3-1983), όπως αυτό τροποποιήθηκε µε το άρθρο

5, παράγραφος 8 του Ν.2052/1992 (Φ.Ε.Κ.94/τ.Α΄/5-6-1992) και στη συνέχεια αντικαταστάθηκε

µε το άρθρο 27 του Ν.2742/1999 (Φ.Ε.Κ.207/τ.Α΄/7-10-1999). Στα οικόπεδα που βρίσκουν

εφαρµογή οι υπόψη διατάξεις προβλέπεται και κλιµακούµενη µείωση του συντελεστή

δόµησης, ανάλογα µε το εµβαδόν του ακινήτου, δηλαδή α) εάν το οικόπεδο υπολείπεται

µέχρι 20% της αρτιότητας, ο συντελεστής δόµησης µειώνεται κατά 10%, β) οικόπεδο, που

υπολείπεται µέχρι 40% της αρτιότητας, έχει µειωµένο συντελεστή δόµησης κατά 20%, και γ)

οικόπεδο, που υπολείπεται άνω του 40% της αρτιότητας, έχει συντελεστή δόµησης µειωµένο κατά

30%.





Ως εµβαδόν για τη σύγκριση µε το κατ΄ εξαίρεση οικοδοµήσιµο οικόπεδο από την οποία θα

υπολογισθεί η µείωση λαµβάνεται το εµβαδόν της παρέκκλισης και σε περίπτωση που δεν υπάρχει

παρέκκλιση λαµβάνεται το εµβαδόν του κανόνα. Όσο για το σχήµα του εγγραφόµενου κτιρίου,

σύµφωνα µε την παράγραφο 15 του άρθρου 7 του Ν.Ο.Κ./2012 νοείται το ορθογώνιο.

Η ευεργετική διάταξη του άρθρου 25 του Ν.1337/83 έχει εφαρµογή και για οικόπεδα,

που εντάχθηκαν στο σχέδιο πόλης µετά την έναρξη ισχύος του Ν.1337/83 καθώς και για εκείνα

τα οικόπεδα που έγιναν µη άρτια από ρυµοτόµηση άσχετα µε τον ακριβή χρόνο ρυµοτόµησης τους

(βλ. την µε αρ. πρωτ. 1038/28-12-1987 γνωµοδότηση και την σχετική της εγκύκλιο 27/88 του

Υπουργείου Πε.Χω.∆.Ε. αλλά και το προτελευταίο εδάφιο της παραγράφου 1 του άρθρου 25 όπως

αντικαταστάθηκε µε το άρθρο 27 του Ν.2742/1999).

Μια ακόµη προϋπόθεση που πρέπει να λαµβάνουµε υπόψη κατά τη διερεύνηση της

δυνατότητας εφαρµογής του ευεργετήµατος της κατ΄ εξαίρεση οικοδοµησιµότητας είναι η

παράγραφος 7 του άρθρου 7 του Ν.Ο.Κ./2012 σύµφωνα µε την οποία «∆εν επιτρέπεται η δόµηση

ακόµη και σε οικόπεδο άρτιο και οικοδοµήσιµο, έστω και κατά το άρθρο 25 του Ν.1337/1983 όπως

εκάστοτε ισχύει, αν για οποιοδήποτε λόγο απαιτείται τακτοποίηση των γειτονικών του οικοπέδων

και κατά την κρίση της πολεοδοµικής υπηρεσίας η δόµηση θα παρεµποδίσει ή θα δυσχεράνει µε

οποιονδήποτε τρόπο την τακτοποίηση.

Ανακεφαλαιώνοντας, το άρθρο 25 του Ν.1337/1983, όπως ισχύει σήµερα, εφαρµόζεται

όταν το οικόπεδο πληροί αθροιστικά όλες τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

(i) έχει ηµεροµηνία δηµιουργίας προ της ισχύος του Ν.651/1977,

(ii) έχει πρόσωπο τουλάχιστον 5µ, σε εγκεκριµένο κοινόχρηστο χώρο,

(iii) εγγράφει, σύµφωνα και µε τους ισχύοντες όρους δόµησης, κτίσµα κάτοψης

ορθογώνιου σχήµατος ελάχιστου εµβαδού 50τ.µ. και ελάχιστης πλευράς 5µ., και τέλος

(iv) δεν παρεµποδίζει την τακτοποίηση όµορης ιδιοκτησίας.

Εάν το οικόπεδο ή τα όµορά του δεν είναι άρτια και οικοδοµήσιµα και δεν µπορούν να

οικοδοµηθούν κατ΄ εξαίρεση, τότε απαιτείται τακτοποίηση που πραγµατοποιείται µέσω της

σύνταξης της οµώνυµης πράξης. Η πράξη αποτελείται από λεκτικό και διάγραµµα, ή σε ορισµένες

άλλες περιοχές της Ελλάδας από πίνακα και διάγραµµα, τα οποία περιέχουν το αντικείµενο των

προσκυρώσεων και των αναλογισµών. Η πράξη τακτοποίησης δεν δίνει ιδιαίτερη έµφαση στον

ιδιοκτήτη παρά µόνο στο οικόπεδο και τα όριά του. Γι΄ αυτό το λόγο άλλωστε συνοδεύεται από

πίνακα φαινόµενων ιδιοκτητών και όχι από κτηµατολόγιο. Συντάσσεται για τα µη άρτια, µη

οικοδοµήσιµα, τυφλά κλπ. οικόπεδα τα οποία τακτοποιεί µε µεταβολή της θέσης, του σχήµατος και

του µεγέθους τους, τόσο των ιδίων όσο και των οµόρων τους, έτσι ώστε το καθένα από αυτά να

αποκτήσει διάταξη που να ανταποκρίνεται κατά τον πληρέστερο τρόπο στην ανάγκη και στο σκοπό

της χρησιµοποίησής του και να καταστεί πρόσφορο για την κατά το δυνατόν πληρέστερη

οικοδοµική του εκµετάλλευση για τους σκοπούς της γενικότερης δηµόσιας ωφέλειας. Επίσης

υπολογίζει τα εµβαδά των τµηµάτων των οικοπέδων που ρυµοτοµούνται και καταγράφει τους

υπόχρεους αποζηµίωσης σύµφωνα µε τον πίνακα φαινοµένων ιδιοκτητών και τους αρµόδιους

φορείς. Η εφαρµογή της πράξης επισπεύδεται από τους ενδιαφερόµενους και γίνεται µε τη σύνταξη

συµβολαιογραφικών πράξεων ή µε ιδιωτικές συµφωνίες, είτε µέσω του καθορισµού της τιµής

µονάδας µε απόφαση του Πρωτοδικείου.





ΠΡΑΞΕΙΣ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΝΑΛΟΓΙΣΜΟΥ

ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗΣ ΟΙΚΟΠΕ∆ΩΝ

Η απαιτούµενη έρευνα Μηχανικού

Το κύριο µέρος της έρευνας του µηχανικού πριν τη σύνταξη του τοπογραφικού διαγράµµατος,

που απαιτείται για την πράξη τακτοποίησης και αναλογισµού αποζηµίωσης οικοπέδων, ανάλογα µε

την περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο, πραγµατοποιείται στις αντίστοιχες Υπηρεσίες ∆όµησης των

∆ήµων, που δηµιουργήθηκαν µε το πρόγραµµα “Καλλικράτης” για τη Νέα Αρχιτεκτονική της

Αυτοδιοίκησης και της Αποκεντρωµένης ∆ιοίκησης. Σε περίπτωση που ορισµένοι ∆ήµοι δεν έχουν

επάρκεια υλικοτεχνικής υποδοµής και προσωπικού τότε τους παρέχεται υποχρεωτικώς διοικητική

υποστήριξη από το ∆ήµο της έδρας του Νοµού έως την 31-12-2012. Για παράδειγµα ο ∆ήµος

Θεσσαλονίκης παρέχει διοικητική υποστήριξη για το συγκεκριµένο αντικείµενο για το µεγαλύτερο

µέρος του οµώνυµου Νοµού εκτός του ∆ήµου Καλαµαριάς, του ∆ήµου Κορδελιού – Ευόσµου και

του πρώην Επαρχείου Λαγκαδά.

Οι πληροφορίες που µπορεί να αναζητήσει κανείς από τις Υπηρεσίες ∆όµησης αφορούν στα

χαρτογραφικά υπόβαθρα και διαγράµµατα διανοµής οικοπέδων, διατάγµατα ρυµοτοµίας,

διατάγµατα όρων δόµησης, πράξεις τακτοποίησης και αναλογισµού αποζηµίωσης οικοπέδων,

πράξεις εφαρµογής, οικοδοµικές άδειες και πλήθος άλλων σχετικών πολεοδοµικών πληροφοριών

(π.χ. σχετική νοµοθεσία, τεχνικές συµβουλές, κλπ.).

Ειδικά για τις πράξεις τακτοποίησης και αναλογισµού αποζηµίωσης οικοπέδων πρέπει να τηρείται

συγκεκριµένο αρχείο που αριθµεί τις πράξεις και τις ταξινοµεί σε φακέλους, που απαρτίζονται από

τα αρχικά δικαιολογητικά και τη σχετική αλληλογραφία πριν τη σύνταξη της πράξης, το λεκτικό, το

τοπογραφικό διάγραµµα και τις αποφάσεις καθώς επίσης και κάθε είδους σχετική αλληλογραφία

µετά τη σύνταξη και κύρωση της πράξης.

Σε ειδικά βιβλία καταγράφονται ανά πράξη οι σχετικές θεµατικές πληροφορίες, όπως η

γεωγραφική θέση της πράξης (διεύθυνση, Ο.Τ., συνοικία), ο αιτών της πράξης (επισπεύδων), οι

ηµεροµηνίες σύνταξης / κοινοποίησης / κύρωσης, οι ενστάσεις, οι προσφυγές, καθώς επίσης και οι

αριθµοί πρωτοκόλλου των σχετικών αποφάσεων που τις κρίνουν.

Μετά τη σύνταξή τους, οι πράξεις αριθµούνται και καταχωρούνται ενδεικτικά πάνω σε

αντίγραφο του σχεδίου πόλεως έτσι ώστε η Υπηρεσία και οι ενδιαφερόµενοι πολίτες να έχουν

υπόψη τους σε κάθε περίπτωση τις συνταχθείσες πράξεις στην περιοχή µελέτης. Με τα σύγχρονα

εργαλεία διαχείρισης των πληροφοριών είναι δυνατή η αξιοποίηση και άλλων µέσων για την

ευκολότερη διαχείριση, κωδικοποίηση και ανάκτηση των πληροφοριών αλλά κυρίως για τη διάθεσή

τους στο κοινό και τους επαγγελµατίες. Για παράδειγµα πολλοί ∆ήµοι του πολεοδοµικού

συγκροτήµατος της Θεσσαλονίκης έχουν υλοποιήσει και αναρτήσει στις ιστοσελίδες τους

εφαρµογές Γεωγραφικών Συστηµάτων Πληροφοριών, για τις πράξεις τακτοποίησης και

αναλογισµού αποζηµίωσης οικοπέδων και όχι µόνο.





Προκειµένου για την καλύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών και των µηχανικών, που ερευνούν το

καθεστώς ισχύος µιας πράξης παράλληλα µε την κωδικοποίηση των πράξεων τηρείται και η

κωδικοποίηση των διαταγµάτων ρυµοτοµίας και όρων δόµησης σε αντίστοιχα διαγράµµατα.

Η εκκίνηση της διαδικασίας σύνταξης πράξης τακτοποίησης και αναλογισµού αποζηµίωσης

οικοπέδων

Η εκκίνηση της διαδικασίας σύνταξης πράξης τακτοποίησης γίνεται έπειτα από αίτηση προς την

Υπηρεσία ∆όµησης του ∆ήµου όπου ανήκει το ακίνητο ή του ∆ήµου που παρέχει τη σχετική

διοικητική υποστήριξη. Η αίτηση συνοδεύεται από σειρά δικαιολογητικών και ο αιτών, ο οποίος

ενδιαφέρεται για την άµεση σύνταξη και εφαρµογή της πράξης, καλείται επισπεύδων.

Είναι σαφές ότι ένας πλήρης φάκελος προς σύνταξη πράξης τακτοποίησης, αποτελεί καταλυτικό

παράγοντα στην οικονοµία χρόνου προκειµένου για την εξυπηρέτηση του επισπεύδοντα. Ένας

φάκελος θεωρείται πλήρης όταν περιλαµβάνονται τα παρακάτω δικαιολογητικά:

1. Αίτηση (Ο αιτών είναι ο επισπεύδων).

2. Ανάθεση – Ανάληψη – Αµοιβή Μηχανικού.

Σύµφωνα µε τις διατάξεις του άρθρου 7 του Ν.3919/2011

3. Κτηµατολογικό διάγραµµα (σε 3 φωτοτυπίες) το οποίο πρέπει να περιλαµβάνει:

α) Εξαρτηµένη αποτύπωση ολόκληρου του οικοδοµικού τετραγώνου σε κλίµακα 1:200.

β) Όλες τις ιδιοκτησίες χρωµατισµένες στα όριά τους για να διακρίνονται µε σαφήνεια.

γ) Τα διατάγµατα ρυµοτοµίας και όρων δόµησης που ισχύουν στην περιοχή καθώς και τα

ελάχιστα όρια αρτιότητας των οικοπέδων.

δ) Κτηµατολογικό πίνακα µε τα ονοµατεπώνυµα και τις διευθύνσεις των ιδιοκτητών.

ε) Τις πράξεις που έχουν συνταχθεί (στα σηµεία που ισχύουν).

4. Τίτλοι κυριότητας.

5. Τεχνική έκθεση εφαρµογής τίτλων.

6. Το ψηφιακό αρχείο του διαγράµµατος.

7. Το αδιάσταλτο διαφανές του κτηµατολογικού διαγράµµατος.

Προφανώς, το στοιχείο 7 κατατίθεται στο τελικό στάδιο της πράξης οπότε και εκτυπώνεται σε αδιάσταλτο διαφανές χαρτί το τοπογραφικό διάγραµµα, όπως συντάσσεται από την Υπηρεσία στο υπόβαθρο που υπέβαλε ο επισπεύδων και το οποίο συντάχθηκε από τον ιδιώτη Μηχανικό.

Για τη σύνταξη του τοπογραφικού διαγράµµατος πρέπει να ληφθούν υπόψη τα παρακάτω:

Το τοπογραφικό διάγραµµα συντάσσεται σε κλίµακα 1:200. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις που

οι ιδιοκτησίες είναι πολλές και µεγάλης έκτασης, είναι δυνατόν να χρησιµοποιηθεί και κλίµακα 1:500

(βλ. άρθρο 1 της εγκυκλίου µε αρ. πρωτ. 16269/1-3-1932 και την εγκύκλιο του Α.Ν.314/68 µε αρ.

πρωτ. 19600/23-6-1969 του Υπουργείου Βορείου Ελλάδος). Στο αρχικό στάδιο υποβολής του

φακέλου, το τοπογραφικό διάγραµµα υποβάλλεται σε αδιαφανές χαρτί για εύκολη επεξεργασία ενώ

το τελικό στάδιο της σύνταξης γίνεται επί αδιάσταλτης διαφάνειας για τη διατήρησή του στο

Αρχείο.

Το τοπογραφικό διάγραµµα απεικονίζει, µε λεπτοµέρεια, για κάθε ιδιοκτησία, περιφράξεις,

κτίσµατα, αποθήκες, υπόστεγα και κάθε είδους επικείµενες κατασκευές των οικοπέδων. Οι





οικοδοµές επισηµαίνονται µε γραµµοσκίαση και αναγράφεται θεµατική πληροφορία γι΄ αυτές,

δηλαδή εάν είναι ετοιµόρροπες, νέες, πρόχειρες κατασκευές (βλ. άρθρο 5 της εγκυκλίου µε αρ.

πρωτ. 16269/1-3-1932 και την εγκύκλιο του Α.Ν.314/68 µε αρ. πρωτ. 19600/23-6-1969 του

Υπουργείου Βορείου Ελλάδος). Η πληροφορία αυτή είναι απαραίτητη για τη σύνταξη της πράξης

επειδή θα καθορίσει εάν θα ληφθούν υπόψη τα κτίσµατα που βρίσκονται επί των ιδιοκτησιών ως

κτίσµατα µονίµου µορφής (βλ. άρθρα 42-45 του Ν.∆.17-7-1923).

Στο τοπογραφικό διάγραµµα αναγράφονται και τυχόν πρόσφατες οικοδοµικές άδειες που

έχουν εκδοθεί στην περιοχή. Τα τοπογραφικά των υπόψη οικοδοµικών αδειών προσκοµίζονται στον

συντάξαντα της πράξης και λαµβάνονται υπόψη αναφορικά µε τα στοιχεία της αποτύπωσης αλλά

και για αντιπαραβολή της εφαρµογής του ρυµοτοµικού σχεδίου στην περιοχή ενδιαφέροντος.

Η εφαρµογή των τίτλων ιδιοκτησίας συνοδεύεται από τεχνική έκθεση στην οποία

αναφέρονται αναλυτικά τα στοιχεία που χρησιµοποιήθηκαν, η ερµηνεία και οι τυχόν παραδοχές που

έγιναν. Είναι σκόπιµο να δίνεται ιδιαίτερη προσοχή στη σύνταξη της τεχνικής έκθεσης εφαρµογής

τίτλων καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις, οι τεχνικές εκθέσεις, που υποβάλλονται είναι

ανεπαρκείς. Γενικά πρέπει να συµπληρώνουν το τοπογραφικό διάγραµµα και να περιέχουν

οποιαδήποτε πληροφορία δεν µπορεί να απεικονιστεί σε αυτό.

Ένα άλλο σηµείο που πρέπει να ληφθεί υπόψη αναφορικά µε το ιδιοκτησιακό καθεστώς είναι οι

προβλέψεις των παραγράφων 12 και 50 του άρθρου 2 του Ν.Ο.Κ./2012, η σχετική νοµολογία του

ΣτΕ (αποφάσεις µε αριθµούς 4895/1988 και 46/1990) η εγκύκλιος του Υπουργείου Πε.Χω.∆.Ε. µε

αρ. πρωτ. 31828/1340/25-6-1990 και η µε αριθµό 67/2011 γνωµοδότηση του Νοµικού Συµβουλίου

του Κράτους (Ν.Σ.Κ.), σύµφωνα µε τις οποίες όταν συνεχόµενες οικοπεδικές εκτάσεις

περιέλθουν στον ίδιο ιδιοκτήτη χάνουν την αυτοτέλεια τους και αποτελούν µία ενιαία

και αυτοτελή ιδιοκτησία, έστω και αν περιγράφονται σε ξεχωριστά συµβόλαια. Στις περιπτώσεις

πολλών συνιδιοκτητών ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στα ποσοστά συνιδιοκτησίας καθώς η

εφαρµογή της παραπάνω διάταξης γίνεται µόνο εάν πρόκειται όχι απλά για τους ίδιους

συνιδιοκτήτες των συνεχόµενων εκτάσεων αλλά και για τα ίδια ποσοστά συνιδιοκτησίας.

Τα όρια των ιδιοκτησιών που απεικονίζονται στο τοπογραφικό διάγραµµα, χρωµατίζονται έτσι

ώστε αυτές να είναι σαφώς διακριτές και να εντοπίζονται εύκολα. Επίσης, αναγράφονται τα

γεωµετρικά τους στοιχεία δηλαδή το εµβαδόν και οι απαιτούµενες διαστάσεις, σε ένα τουλάχιστον

τοπογραφικό διάγραµµα (βλ. άρθρο 4 της εγκυκλίου µε αρ. πρωτ.16269/1-3-32 και την εγκύκλιο

του Α.Ν.314/68 µε αρ. πρωτ. 19600/23-6-1969 του Υπουργείου Βορείου Ελλάδος). Βέβαια η

απαίτηση αυτή ενδεχοµένως δεν είναι απαραίτητη εφόσον υποβάλλεται το ψηφιακό αρχείο του

διαγράµµατος (ο συντάξας µπορεί να µετρήσει κάθε ζητούµενο µέγεθος µε το σχεδιαστικό

πρόγραµµα στον Η/Υ του), ωστόσο µπορεί να αποδειχθεί χρήσιµη για παράδειγµα κατά την

επιτόπου αυτοψία.

Το τοπογραφικό διάγραµµα περιλαµβάνει κτηµατολογικό πίνακα µε τα ονοµατεπώνυµα και

τις διευθύνσεις των ιδιοκτητών. Ο πίνακας αυτός θα χρησιµοποιηθεί από τον δικαστικό επιµελητή ή

τον επισπεύδοντα προκειµένου για την κοινοποίηση των σχετικών εγγράφων (υπόδειξης ορίων,

ιδιωτικού διακανονισµού, κλπ.) κατά τη διαδικασία σύνταξης της πράξης. Εάν µία ιδιοκτησία ανήκει

εξ αδιαιρέτου σε περισσότερους του ενός ιδιοκτήτες, η αντίστοιχη εγγραφή στον πίνακα

περιλαµβάνει τα στοιχεία όλων. Εάν από τα στοιχεία ενός ιδιοκτήτη είναι άγνωστη η διεύθυνση,

τότε οι κοινοποιήσεις των παραπάνω σχετικών εγγράφων και στη συνέχεια της πράξης, γίνονται µε

δηµοσίευση σε δύο εφηµερίδες, µέσω του εισαγγελέα. Εάν ένας ιδιοκτήτης είναι Άγνωστος, τότε





υποβάλλεται υπεύθυνη δήλωση του Ν.1599/1986, του επισπεύδοντα ιδιοκτήτη ή του

εκπροσώπου µηχανικού, ότι παρά τις προσπάθειες, δεν κατέστη δυνατή η ανεύρεση του άγνωστου

ιδιοκτήτη (βλ. Εγκύκλιο 13/1969).

Στο τοπογραφικό διάγραµµα εφαρµόζεται επακριβώς το εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο.

Επιπλέον, αναγράφονται τα διατάγµατα ρυµοτοµίας και όρων δόµησης (βλ. άρθρο 2 της εγκυκλίου

µε αρ. πρωτ.16269/1-3-32 και την εγκύκλιο του Α.Ν.314/68 µε αρ. πρωτ. 19600/23-6-1969 του

Υπουργείου Βορείου Ελλάδος). Όσον αφορά τα διατάγµατα ρυµοτοµίας, η καταγραφή τους

περιλαµβάνει το διάταγµα έγκρισης και τα µεταγενέστερα διατάγµατα τροποποίησης ή

αναθεώρησης του ρυµοτοµικού σχεδίου της περιοχής. Σηµειώνεται ότι τα πολεοδοµικά διατάγµατα

χαρακτηρίζονται από τον αριθµό πρωτοκόλλου ή την ηµεροµηνία υπογραφής τους και το Φύλλο

Εφηµερίδας της Κυβερνήσεως (Φ.Ε.Κ.) στο οποίο δηµοσιεύθηκαν. Για παράδειγµα αναγράφονται

ως εξής: το από 30-12-1972 Π.∆/γµα (Φ.Ε.Κ.6/τ.∆΄/15-1-1973) ή η µε αρ. πρωτ.

∆Π/ΠΜ/οικ.46727/2-6-1987 απόφαση Νοµάρχη Θεσσαλονίκης (Φ.Ε.Κ.999/τ.∆΄/12-10-1987). Όσον

αφορά τα διατάγµατα όρων δόµησης, η καταγραφή περιλαµβάνει το σύνολο των διαταγµάτων που

καθορίζουν τον τρόπο δόµησης στην περιοχή καθώς και τα ελάχιστα όρια αρτιότητας κατά τον

κανόνα και κατά την παρέκκλιση. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στη σωστή καταγραφή των

παραπάνω στοιχείων, τα οποία θα περιληφθούν και στο λεκτικό της σχετικής πράξης, καθώς ένα

λάθος αποτελεί λόγο ακύρωσης της πράξης τακτοποίησης (βλ. απόφαση του Συµβουλίου της

Επικρατείας ΣτΕ.287/1941). Αν η περιοχή που απεικονίζει το διάγραµµα εµπίπτει εντός

διαφορετικών τοµέων όρων δόµησης, τότε πρέπει να εµφανίζονται και τα διαχωριστικά όρια

αυτών.

Ο ελεύθερος επαγγελµατίας τοπογράφος µηχανικός, που συντάσσει το τοπογραφικό διάγραµµα,

θα πρέπει να εφαρµόσει µε µεγάλη προσοχή τις παλαιότερες πράξεις τακτοποίησης και

αναλογισµού στα σηµεία όπου αυτές ισχύουν. Η έρευνα ξεκινά από το Αρχείο της Υπηρεσίας

όπου γίνεται η αναζήτηση των παλαιότερων πράξεων τακτοποίησης και αναλογισµού που έχουν

συνταχθεί στην περιοχή ενδιαφέροντος. Με την ανάγνωση του λεκτικού και του τοπογραφικού

διαγράµµατος της πράξης εντοπίζονται τα τµήµατα των οικοπέδων, που αναφέρονται στα κεφάλαια

«Προσκυρώνουµε» και «Υποχρεώνουµε», τα οποία αποτελούν τις προσκυρώσεις και υποχρεώσεις

των ακινήτων, όπως αυτές προκύπτουν από την τακτοποίηση των οικοπέδων µετά την εφαρµογή

του ισχύοντος ρυµοτοµικού σχεδίου για τη δηµιουργία οικοδοµήσιµων, κοινόχρηστων και

κοινωφελών χώρων. Τα τµήµατα αυτά επισηµαίνονται στις παλαιότερες πράξεις µε

χαρακτηριστικούς αριθµούς, π.χ. τµήµα 1-2-3-4-1. Στο τοπογραφικό διάγραµµα της υπό σύνταξη

πράξης, τα αντίστοιχα τµήµατα επισηµαίνονται µε τους ίδιους αριθµούς ακολουθούµενους από τα

αρχικά ερ, π.χ. τµήµα 1ερ-2ερ-3ερ-4ερ-1ερ. Τα γράµµατα ερ αποτελούν αρχικά της λέξης ερυθρό.

Παλαιότερα, κατά τη σύνταξη των πράξεων, τα τµήµατα τα οποία ίσχυαν από προγενέστερες

πράξεις επισηµαινόταν µε κόκκινη (ερυθρή) µελάνη. Σήµερα, αναγράφονται οι χαρακτήρες ερ δίπλα

από τους αριθµούς στις κορυφές των τµηµάτων που έχουν τακτοποιηθεί µε παλαιότερες πράξεις.

Στο πλαίσιο αντιπαραβολής του τοπογραφικού διαγράµµατος της υπό σύνταξη πράξης µε αυτό

των παλαιότερων πράξεων είναι πιθανόν να εντοπιστούν ασυµφωνίες. Για παράδειγµα είναι πιθανόν

να διαπιστωθούν διαφορές στην εφαρµογή των τίτλων ιδιοκτησίας ή στη θέση των οικοδοµικών

και ρυµοτοµικών γραµµών. Οι διορθωτικές κινήσεις µπορεί να οδηγήσουν είτε σε περαιτέρω µελέτη

των στοιχείων, ή στη διόρθωση του τοπογραφικού διαγράµµατος της υπό σύνταξη πράξης ή ακόµη

και στην ακύρωση παλαιότερης πράξης τακτοποίησης και αναλογισµού αποζηµίωσης οικοπέδων.





Η σύνταξη της πράξης

Οι πράξεις διακρίνονται στις παρακάτω κατηγορίες:

1. Πράξη τακτοποίησης οικοπέδων (η προσκύρωση µη αρτίων οικοπέδων και µη δυνάµενων

να τακτοποιηθούν, είναι και αυτή τακτοποίηση).

2. Πράξη αναλογισµού αποζηµίωσης οικοπέδων.

3. Πράξη τακτοποίησης και αναλογισµού αποζηµίωσης οικοπέδων (η τακτοποίηση

προηγείται πάντοτε του αναλογισµού).

4. Πρωτόκολλο αδυνάτου σύνταξης πράξης τακτοποίησης οικοπέδων (Π.Α.Σ.Π.).

5. Πράξη επειγούσης ανάγκης, η οποία συντάσσεται όταν επείγει η διάνοιξη οδού του

εγκεκριµένου ρυµοτοµικού σχεδίου. Στην περίπτωση αυτή επισπεύδων είναι ο οικείος Ο.Τ.Α. ή

το ∆ηµόσιο.

6. Πράξεις τακτοποίησης και αναλογισµού αποζηµίωσης οικοπέδων στις συρραφές

σχεδίων πόλεως, δηλαδή πράξεις που συντάσσονται για οικόπεδα τα οποία εµπίπτουν σε

περιοχή η οποία εκτείνεται εκατέρωθεν των ορίων ρυµοτοµικών σχεδίων, που έχουν εγκριθεί µε

τις διατάξεις του Ν.∆.17-7-1923 και του Ν.1337/1983 αντίστοιχα.

Για να είναι δυνατή η καλύτερη κατανόηση του τρόπου σύνταξης των πράξεων τακτοποίησης

και αναλογισµού, που θα παρουσιαστεί αναλυτικά παρακάτω επισυνάπτονται και σχετικά

σκαριφήµατα. Τα σκαριφήµατα αυτά βασίζονται στα παραδείγµατα, που δηµοσιεύθηκαν µε την

έγκριση των αντίστοιχων νοµοθετικών διατάξεων ενώ κάποια από αυτά είναι πρωτότυπα και έχουν

σχεδιαστεί από τους εισηγητές.





ΠΡΑΞΗ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗΣ ΟΙΚΟΠΕ∆ΩΝ

Στις πράξεις τακτοποίησης διακρίνονται οι παρακάτω περιπτώσεις:

1. η σύνταξη πράξης τακτοποίησης αρτίων και µη οικοδοµήσιµων οικοπέδων.

2. η σύνταξη πράξης τακτοποίησης µη αρτίων και µη οικοδοµήσιµων οικοπέδων.

3. η σύνταξη πρωτοκόλλου αδυνάτου σύνταξης πράξης τακτοποίησης (Π.Α.Σ.Π.)

Όπως ήδη αναφέρθηκε η διαδικασία σύνταξης πράξης τακτοποίησης ξεκινά µε την υποβολή της

σχετικής αίτησης του ενδιαφερόµενου – ο οποίος ονοµάζεται επισπεύδων – µε συνηµµένο

φάκελο µε όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά. Ακολουθεί ο έλεγχος των υποβληθέντων στοιχείων

από την Υπηρεσία και κατά κύριο λόγο του τοπογραφικού διαγράµµατος και των τίτλων

ιδιοκτησίας. Επίσης γίνεται έλεγχος των διαταγµάτων ρυµοτοµίας και των ελαχίστων ορίων

αρτιότητας ώστε να διαπιστωθεί, σε συνδυασµό βέβαια και µε την αίτηση του ενδιαφερόµενου και

την τεχνική έκθεση του µηχανικού, το αντικείµενο της πράξης.

Στη συνέχεια ορίζεται ηµεροµηνία αυτοψίας και συντάσσονται τα απαραίτητα έγγραφα

υπόδειξης ορίων ιδιοκτησιών και ιδιωτικού διακανονισµού, εφόσον απαιτείται. Με την

πρόσκληση σε υπόδειξη ορίων καλούνται οι εµπλεκόµενοι ιδιοκτήτες να παρευρεθούν σε αυτοψία

της Υπηρεσίας στη θέση όπου βρίσκονται τα οικόπεδά τους ώστε να λάβουν γνώση της εκκίνησης

της διαδικασίας σύνταξης πράξης, να µελετήσουν το τοπογραφικό διάγραµµα, να προσκοµίσουν

σχετικά στοιχεία, π.χ. τίτλους ιδιοκτησίας, οικοδοµικές άδειες, τοπογραφικά διαγράµµατα, κλπ., να

υποδείξουν τα όρια των ιδιοκτησιών τους και να υποβάλλουν τυχόν ενστάσεις ως προς την

απεικόνιση των ορίων των ιδιοκτησιών τους. Εκτός από τους ιδιώτες, η πρόσκληση σε υπόδειξη

ορίων ιδιοκτησιών απευθύνεται και σε άλλες δηµόσιες υπηρεσίες και φορείς του ∆ηµοσίου µε

σκοπό να κατοχυρωθούν τυχόν δικά τους ιδιοκτησιακά δικαιώµατα. Με τον ιδιωτικό διακανονισµό η

Υπηρεσία καλεί τους εµπλεκόµενους ιδιοκτήτες να τακτοποιήσουν τις ιδιοκτησίες τους µε ιδιωτικές

µεταξύ τους συµφωνίες, µέσα σε προθεσµία τριάντα (30) ηµερών, πριν η Υπηρεσία επιβάλλει τις

από το νόµο προβλεπόµενες ρυθµίσεις. Επίσης µε το ίδιο έγγραφο ζητείται και η δήλωση

παραίτησης των ιδιοκτητών από τυχόν κτίσµατα επί των ιδιοκτησιών τους τα οποία παρεµποδίζουν

την τακτοποίηση. Τα έγγραφα της υπόδειξης ορίων και του ιδιωτικού διακανονισµού επιδίδονται

στους αποδέκτες. Τονίζεται ότι η πληµµελής επίδοση των προσκλήσεων, κατά κύριο λόγο αυτής

του ιδιωτικού διακανονισµού, αποτελεί λόγο ακύρωσης της πράξης τακτοποίησης.

Με τη διεξαγωγή της αυτοψίας και την επιτόπου µετάβαση του υπαλλήλου της Υπηρεσίας

∆όµησης στη θέση των οικοπέδων, ελέγχεται όσο είναι δυνατόν το τοπογραφικό διάγραµµα που

υποβλήθηκε και συλλέγονται από τους λοιπούς παρευρισκόµενους στοιχεία χρήσιµα για την

περαιτέρω διεκπεραίωση της υπόθεσης. Ακολουθεί η αναµονή του διαστήµατος των 30 ηµερών για

την τύχη του ιδιωτικού διακανονισµού το οποίο εξυπηρετεί ταυτόχρονα στην υποβολή τυχόν





ενστάσεων των εµπλεκόµενων ιδιωτών επί του τοπογραφικού διαγράµµατος µε το οποίο έγινε η

υπόδειξη ορίων και στην έγγραφη απάντηση καθορισµού ορίων τυχόν ιδιοκτησιών των

εµπλεκόµενων φορέων του ∆ηµοσίου. Σηµειώνεται ότι το διάστηµα των 30 ηµερών δεν είναι

νοµοθετηµένο για την υπόδειξη ορίων παρά µόνο για τον ιδιωτικό διακανονισµό.

Τέλος, αφού η Υπηρεσία συνθέσει όλες τις επιµέρους πληροφορίες µε απώτερο σκοπό την

επίτευξη της πληρέστερης και ορθότερης αποτύπωσης επί του τοπογραφικού διαγράµµατος και την

ολοκληρωµένη µελέτη του αντικειµένου της πράξης, προβαίνει στη σύνταξη του λεκτικού και

του τοπογραφικού διαγράµµατος της πράξης τακτοποίησης οικοπέδων.

Η τακτοποίηση πρέπει να γίνεται µε την ανταλλαγή κατά το δυνατόν ισοµεγεθών τµηµάτων

οικοπέδων και κατά τρόπο τέτοιο ώστε να µη θίγονται τα κτίσµατα, που βρίσκονται σε αυτά

(εκτός από αυτά που επιτρέπει ο νόµος) (βλ. παρ. 2 του άρθρου 42 και παρ. 2 του ενοποιηµένου

άρθρου 43,44,45 του Ν.∆./17-7-1923). Ως τµήµα της οικοδοµής νοείται και ο ακάλυπτος χώρος,

που εξυπηρετεί τις λειτουργικές ανάγκες του κτίσµατος (αερισµός, φωτισµός, κλπ.) ενώ τα

αυθαίρετα κτίσµατα πρέπει να έχουν χαρακτηριστεί τελεσίδικα ως τέτοια προκειµένου να θεωρηθεί

ότι δεν εµποδίζουν την τακτοποίηση. Τέλος, όσον αφορά τα κτίσµατα στα οικόπεδα των

ιδιοκτητών που ζητούν την τακτοποίηση, αυτά δεν λαµβάνονται υπόψη καθώς το αίτηµα για

τακτοποίηση συνεπάγεται πρόθεση ανοικοδόµησης [ο επισπεύδων θεωρείται ότι παραιτείται από το

κτίσµα της ιδιοκτησίας του λόγω της πρόθεσής του για ανοικοδόµηση (βλ. απόφαση ολοµέλειας

ΣτΕ µε αριθµό 2342/66)].

Τα κτίσµατα εντός κοινόχρηστου χώρου είναι προς κατεδάφιση δεδοµένου ότι το διάταγµα

ρυµοτοµίας αποτελεί και κήρυξη της απαλλοτρίωσης. Εάν µέρος του κτίσµατος βρίσκεται εντός του

Ο.Τ. τότε πρέπει να ελεγχθεί η στατική επάρκεια του αποµένοντος τµήµατος κτιρίου ώστε να

γνωρίζουµε εάν θα ληφθεί υπόψη κατά την τακτοποίηση.

Παράδειγµα 1

Ισοµεγέθης ανταλλαγή

Στο παράδειγµα του

σκαριφήµατος η (1) ιδιοκτησία

υπό στοιχεία Α-Β-Ε-Ζ-Α στερείται

του απαιτούµενου προσώπου

σύµφωνα µε τα ελάχιστα όρια

αρτιότητας καθώς και της

οικοδοµικής εκµετάλλευσης λόγω

σχήµατος. Η τακτοποίηση

πραγµατοποιείται µε ανταλλαγή

των τµηµάτων µεταξύ των δύο

όµορων ιδιοκτησιών (1) και (2)

όπου: (α)=(β).





Κατά την τακτοποίηση οικοπέδων, εκτός από τα ελάχιστα όρια αρτιότητας προσώπου και

εµβαδού κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση, πρέπει να εξασφαλίζεται η εγγραφή στο κάθε

οικόπεδο κάτοψης κτιρίου ελάχιστης επιφάνειας 50 τ.µ. και ελάχιστης πλευράς 5 µ., σύµφωνα µε

το άρθρο 7, παράγραφος 6 του Ν.Ο.Κ./2012. Σύµφωνα µε το εδάφιο β της ίδιας διάταξης του

Ν.Ο.Κ./2012 ορίζεται ότι δεν απαιτείται η εγγραφή κάτοψης κτιρίου ελάχιστης επιφάνειας 50 τ.µ.

και ελάχιστης πλευράς 5 µ. σε οικόπεδα που έχουν δηµιουργηθεί πριν από την ισχύ του

Γ.Ο.Κ./1985 και έχουν καθοριστεί µικρότερα όρια αρτιότητας στην περιοχή (π.χ. στη δηµοτική

ενότητα Συκεών υπάρχει πολεοδοµική ενότητα µε ελάχιστα όρια αρτιότητας προσώπου 4µ. και

εµβαδού 30τ.µ.). Επιπρόσθετα, µε την παράγραφο 15 του άρθρου 7 του Ν.Ο.Κ./2012 ορίστηκε ότι

«...όπου από την πολεοδοµική νοµοθεσία απαιτείται για να είναι οικοδοµήσιµο το οικόπεδο η

εγγραφή στο οικοδοµήσιµο τµήµα αυτού κάτοψης κτιρίων ορισµένων διαστάσεων, νοείται ως

σχήµα το ορθογώνιο». Οικόπεδο, που δεν πληροί τις παραπάνω προϋποθέσεις, τακτοποιείται µε

τα γειτονικά, σύµφωνα µε τις διατάξεις του Ν.∆. της 17-7-1923 και του Ν.690/1948 (βλ. εδάφιο β,

άρθρο 7, παράγραφος 6, Ν.Ο.Κ./2012).

Εάν κατά την τακτοποίηση δεν µπορεί να επιτευχθεί για κάποιο άρτιο κατά τον κανόνα ή κατά

την παρέκκλιση οικόπεδο το κατά κανόνα µήκος προσώπου, τότε αυτό τακτοποιείται µε την κατά

παρέκκλιση ελάχιστη τιµή. Στην περίπτωση που ούτε αυτό είναι δυνατόν και εφόσον το υπόψη

οικόπεδο δεν έχει δηµιουργηθεί από κατάτµηση µετά την ισχύ του Ν.651/1977, τότε αυτό

θεωρείται κατ΄ εξαίρεση οικοδοµήσιµο σύµφωνα µε το άρθρο 25 του Ν.1337/1983 (βλ.

εδάφιο α, παράγραφος 9, άρθρο 7, Ν.Ο.Κ./2012).

Η µε αριθµό 287/1989 γνωµοδότηση της Νοµικής ∆ιεύθυνσης του Υπουργείου Πε.Χω.∆.Ε.,

που έγινε αποδεκτή µε τις µε αριθµούς 66/1989 και 41/1990 εγκυκλίους του Υπουργείου

αναφέρει ότι «…και µετά την έκδοση του Γ.Ο.Κ./1985, εξακολουθεί να ισχύει η διάταξη

του άρθρου 42 του Ν.∆./17-7-1923, η οποία προβλέπει µεταξύ των άλλων και την

τακτοποίηση άρτιων κατά τα άλλα, οικοπέδων για να αποκτήσουν µορφή κατάλληλη για

την οικοδοµική τους εκµετάλλευση». Μάλιστα, στη δεύτερη µε αριθµό 41/1990 σχετική

εγκύκλιο, αναφέρεται ότι η ορθότητα των απόψεων που διατυπώνονται στην 287/89

γνωµοδότηση επιβεβαιώθηκε και µε απόφαση του Συµβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 1114/1990).

Οικόπεδα άρτια κατά το εµβαδόν, τα οποία όµως στερούνται αρτίου προσώπου ή δεν έχουν την

κατάλληλη θέση, στερούνται δηλαδή του προσώπου σε εγκεκριµένη από το σχέδιο οδό,

τακτοποιούνται µε µεταβολή του σχήµατος, του µεγέθους και της θέσης τους έτσι ώστε τελικά το

καθένα από αυτά να ικανοποιεί τους ισχύοντες στην περιοχή όρους δόµησης και να επιτυγχάνει τη

βέλτιστη δυνατή οικοδοµική εκµετάλλευσή του (βλ. παράγραφος 2, άρθρο 42, Ν.∆.17-7-1923). Το

εµβαδόν των τελικών ιδιοκτησιών δεν πρέπει να είναι µικρότερο από ότι ήταν αρχικά, συνθήκη η

οποία επιτυγχάνεται εάν η τακτοποίηση πραγµατοποιείται µε κυκλική ανταλλαγή ισοµεγεθών

τµηµάτων (βλ. απόφαση ΣτΕ µε αριθµό 241/68).





Παράδειγµα 2

Κυκλικές ανταλλαγές

Στο παράδειγµα του σκαριφήµατος η (1) ιδιοκτησία υπό στοιχεία 2-3-8-12-2 είναι άρτια αλλά

δεν δύναται να οικοδοµηθεί λόγω σχήµατος. Η (2) ιδιοκτησία υπό στοιχεία 3-7-10-13-3 είναι άρτια

αλλά στερείται προσώπου σε εγκεκριµένο κοινόχρηστο χώρο (τυφλή). Η τακτοποίηση των

ιδιοκτησιών πραγµατοποιείται µε κυκλικές ανταλλαγές ισοµεγεθών τµηµάτων, που επιτυγχάνεται

ως εξής:

Η ιδιοκτησία (1) τακτοποιείται στη θέση 1-5-9-12-1 µε την εξής ανταλλαγή (α) = [(β) + (δ)]

Η ιδιοκτησία (2) τακτοποιείται στη θέση 1-2-13-11-1 µε την εξής ανταλλαγή [(β) + (γ)] = (α)

Η ιδιοκτησία (3) τακτοποιείται στη θέση 9-6-5-11-10-14-15-9 µε την εξής ανταλλαγή (δ) = (γ)

Όπως ήδη αναφέρθηκε, οικόπεδα άρτια κατά το εµβαδόν, αποκλεισµένα όµως από τις οδούς

του εγκεκριµένου ρυµοτοµικού σχεδίου, που δεν µπορούν να τακτοποιηθούν (αποκτώντας

πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο) και που δεν έχουν το κατάλληλο σχήµα προς οικοδόµηση,

τεµαχίζονται και προσκυρώνονται στις όµορες ιδιοκτησίες (βλ. παράγραφος 1 του ενοποιηµένου

άρθρου 43,44,45 του Ν.∆.17-7-1923).

Σηµειώνεται ότι πριν τη σύνταξη οποιασδήποτε πράξης προσκύρωσης η Υπηρεσία οφείλει να

προσκαλέσει τους εµπλεκόµενους ιδιοκτήτες προκειµένου αυτοί να εξετάσουν τη δυνατότητα

τακτοποίησης των οικοπέδων τους µε ιδιωτικές µεταξύ τους συµφωνίες και στη συνέχεια να την

ενηµερώσουν γραπτά εντός προθεσµίας 30 ηµερών (βλ. παράγραφος 6 του ενοποιηµένου άρθρου

43,44,45 του Ν.∆.17-7-1923). Πρόκειται για τη διαδικασία πρόσκλησης σε ιδιωτικό

διακανονισµό, η οποία απευθύνεται προς τους ιδιοκτήτες της µη άρτιας ιδιοκτησίας, που

πρόκειται να προσκυρωθεί και στους ιδιοκτήτες των οµόρων της. Παράλειψη της πρόσκλησης σε

ιδιωτικό διακανονισµό αποτελεί λόγο ακύρωσης της πράξης (βλ. απόφαση ΣτΕ µε αριθµό

1380/1958). Τα άρτια οικόπεδα, που δεν µπορούν να τακτοποιηθούν όµως έχουν το κατάλληλο





σχήµα µπορούν να θεωρηθούν οικοδοµήσιµα υπό ορισµένες προϋποθέσεις και µε ειδικούς όρους

δόµησης οι οποίοι καθορίζονται µε απόφαση του Περιφερειάρχη αφού προηγηθεί η σύνταξη

πρωτοκόλλου αδυνάτου σύνταξης πράξης τακτοποίησης (Π.Α.Σ.Π.) (βλ. παρ. 5 του άρθρου 43,

44, 45 και παρ. 3 του άρθρου 46 του Ν.∆. 17-7-1923).

Άρθρο 3 του Ν.690/1948

Η προσκύρωση των µη αρτίων και µη δυνάµενων να τακτοποιηθούν οικοπέδων είναι δυνατόν να

αποφευχθεί στις παρακάτω ειδικές περιπτώσεις, που προβλέπονται σύµφωνα µε τις ειδικές

διατάξεις του άρθρου 3 του Ν.690/1948:

1. α. Εάν ένα οικόπεδο δεν έχει το ελάχιστο απαιτούµενο εµβαδόν αρτιότητας τότε ελέγχεται

εάν µπορεί να το αποκτήσει συνυπολογιζοµένου του εµβαδού, που καταλαµβάνεται από τις

µεσοτοιχίες (το πάχος των µεσοτοιχιών υπολογίζεται σε 0,60µ.). Στην περίπτωση αυτή οι

πλευρικές διαστάσεις του υπόψη οικοπέδου στα σηµεία όπου συνορεύει µε τα γύρω οικόπεδα

(εκτός του προσώπου) πολλαπλασιάζονται επί 0,30µ. (το ήµισυ του πάχους των µεσοτοιχιών)

και το αποτέλεσµα, που δεν πρέπει να είναι µεγαλύτερο από 30τ.µ., προστίθεται στο

εµβαδόν του οικοπέδου. Το άθροισµα αυτό ελέγχεται αν πληροί τα ελάχιστα όρια αρτιότητας

της περιοχής.

β. Αντίστοιχα, η παραπάνω περίπτωση εφαρµόζεται και όταν το πρόσωπο του οικοπέδου δεν

ικανοποιεί τα αντίστοιχα ελάχιστα όρια, οπότε και το άθροισµα αφορά το µήκος προσώπου

του υπόψη οικοπέδου συν 0,60µ. (για παράδειγµα, εάν η αρτιότητα απαιτεί πρόσωπο 10µ.,

ένα οικόπεδο µε πρόσωπο 9,40µ. µπορεί να θεωρηθεί άρτιο καθώς 9,40 + 0,30 + 0,30 =

10,00µ.) (βλ. παρ.1, άρ.3, Ν.690/1948).

Επισηµαίνεται ότι κατά την ανοικοδόµηση του οικοπέδου ο συντελεστής δόµησης και η

κάλυψή του θα υπολογιστούν στο αρχικό εµβαδόν της ιδιοκτησίας και όχι στο θεωρητικό,

που προκύπτει από το συνυπολογισµό των µεσοτοιχιών.

2. Αναγκαστική συνένωση µη αρτίων ιδιοκτησιών οικοπέδων σε άρτιο. Στην περίπτωση λοιπόν

µη αρτίων οικοπέδων, µπορούν να δηµιουργηθούν επίκοινες ιδιοκτησίες (µε εµβαδόν ίσο

µε αυτό που ισχύει για την κατά κανόνα αρτιότητα στην περιοχή) οι οποίες στη συνέχεια

µπορούν να τακτοποιηθούν µε ανταλλαγές µε τα όµορά τους οικόπεδα. Η επίκοινη ιδιοκτησία

ανήκει εξ αδιαιρέτου στους επιµέρους ιδιοκτήτες κατά ποσοστό ανάλογο του εµβαδού της

αρχικής ιδιοκτησίας µε την οποία αυτοί συµµετέχουν στη συνένωση. Η δηµιουργία επίκοινης

ιδιοκτησίας προτιµάται έναντι της προσκύρωσης, ως λιγότερο επαχθές µέτρο, οπότε και ο

αποκλεισµός της συνένωσης πρέπει να αιτιολογείται επαρκώς στο λεκτικό της πράξης (βλ.

παρ.2, άρ.3, Ν.690/1948). Συνένωση µη αρτίων οικοπέδων σε ένα κατά παρέκκλιση άρτιο

δεν επιτρέπεται παρά µόνο εφόσον αυτά έχουν καταστεί µη άρτια κατόπιν τροποποίησης

ρυµοτοµίας και εφόσον η παρέκκλιση προέκυψε µε τη θέσπιση του Γ.Ο.Κ./1973 (δηλαδή

ήταν ο κανόνας που ίσχυε πριν τον Γ.Ο.Κ./1973 και επειδή περιλάµβανε µικρότερα ελάχιστα

όρια αρτιότητας ορίστηκε ως παρέκκλιση – τα δε µεγαλύτερα ελάχιστα όρια που επιβλήθηκαν

µε τις διατάξεις του Γ.Ο.Κ./1973 για το συγκεκριµένο σύστηµα δόµησης ορίστηκαν ως





κανόνας µετά τον Γ.Ο.Κ./1973) (βλ. την µε αριθµό 666/75 γνωµοδότηση του Νοµικού

Συµβουλίου του Κράτους η οποία έγινε αποδεκτή µε την µε αρ. πρωτ. Ε.30195/75 απόφαση

του Υπουργείου Χ.Ο.Π., την µε αριθµό 902/74 γνωµοδότηση του Νοµικού Συµβουλίου του

Κράτους και το µε αρ. πρωτ. οικ.17878/3688/7-3-84 έγγραφο του Υπουργείου Χ.Ο.Π.). Η

περίπτωση αυτή απαιτεί σχολαστικό έλεγχο του χρόνου και του τρόπου δηµιουργίας των

οικοπέδων και εξετάζεται µόνον για τις περιοχές που έχουν καθορισθεί προ του Γ.Ο.Κ./1973

όρια αρτιότητας κανόνα µικρότερα από τα ελάχιστα όρια που καθορίζει ο Γ.Ο.Κ./1973.

Τονίζεται, επίσης, ότι δεν είναι δυνατή η δηµιουργία επίκοινης ιδιοκτησίας µε τη συνένωση

αρτίων και µη αρτίων ιδιοκτησιών. Η διατύπωση της διάταξης ορίζει ρητά ότι στη δηµιουργία

επικοίνου ιδιοκτησίας συµµετέχουν µόνο τα µη άρτια οικόπεδα.

3. Τακτοποίηση παρακειµένων µη αρτίων οικοπέδων µε µονοµερή προσκύρωση. Αυτή

εφαρµόζεται µόνο σε όµορα οικόπεδα από τα οποία το ένα να υπολείπεται κατά 25% του

αρτίου εµβαδού του κανόνα και το γειτονικό ή τα γειτονικά του το υπερβαίνουν κατά 50%

του αρτίου εµβαδού του κανόνα Επιτρέπεται λοιπόν στην περίπτωση αυτή να αφαιρεθεί από

τη µεγαλύτερη ιδιοκτησία τόση έκταση όση χρειάζεται στη µικρότερη για να αποκτήσει τα

ελάχιστα όρια αρτιότητας. Είναι απαραίτητο να εξασφαλίζεται ότι η προσκύρωση αυτή δεν

εµποδίζεται από υπάρχουσες οικοδοµές και δεν µειώνει τον ακάλυπτο χώρο, τα ελάχιστα όρια

της κατά κανόνα αρτιότητας και τις αποστάσεις των κτιρίων όπως αυτά προβλέπονται από τις

κείµενες διατάξεις (βλ. παρ.3, άρ.3, Ν.690/1948). Τα παραπάνω εφαρµόζονται µόνον

προκειµένου οι µη άρτιες ιδιοκτησίες να αποκτήσουν το από τον Νόµο απαιτούµενο κατά

κανόνα άρτιο εµβαδόν και όχι το κατά παρέκκλιση. (βλ. την µε αριθµό 702/81

γνωµοδότηση του Νοµικού Συµβουλίου του Κράτους, η οποία έγινε αποδεκτή µε την µε

αριθµό 156/81 εγκύκλιο του Υπουργείου Χ.Ο.Π.).

Οι παραπάνω διατάξεις ισχύουν και στην περίπτωση συνένωσης µη αρτίων οικοπέδων, εάν το

άθροισµα του εµβαδού τους υπολείπεται του 25% του κατά κανόνα άρτιου εµβαδού (βλ.

παρ.3 του άρθρου 3 του Ν.690/1948).

4. ∆ιάθεση καταργούµενων κοινόχρηστων χώρων (βλ. παρ.4 του άρθρου 3 του

Ν.690/1948). Αρχικά πρέπει να εξακριβώνεται ο χαρακτηρισµός του χώρου ως κοινόχρηστος

λαµβάνοντας υπόψη ότι δε θεωρούνται τέτοιες οι εκτάσεις που ανήκουν σε Ο.Τ.Α., ∆ηµόσιο

ή Ν.Π.∆.∆., παρά µόνο αυτές που προέρχονται από την κατάργηση παλαιών κοινόχρηστων

χώρων. Η σειρά διάθεσης των καταργούµενων κοινόχρηστων χώρων καθορίζεται αρχικά (βλ.

αποφάσεις ΣτΕ µε αριθµό 733/61, 2077/65, 984/66, 1265/66, 1529/66 κ.α. και την εγκύκλιο

του Α.Ν.314/68 µε αρ. πρωτ. 19600/23-6-1969 του Υπουργείου Βορείου Ελλάδος):

α) για την αρτιοποίηση µη αρτίων οικοπέδων και κυρίως των µη αρτίων λόγω ρυµοτοµίας,

β) για την τακτοποίηση οικοπέδων, που χρήζουν τακτοποίησης,

γ) για τα οικόπεδα, που θίγονται από την κατάργηση του υπόψη κοινόχρηστου χώρου

(προκειµένου να τηρηθεί η προ της κατάργησης πραγµατική κατάσταση αυτών), και τέλος

δ) για τα λοιπά όµορα οικόπεδα.

∆ηλαδή κατά την κατάργηση κοινόχρηστου χώρου ελέγχεται πρωτίστως εάν µπορούν να

καταστούν άρτιες οι γειτονικές µη άρτιες ιδιοκτησίες αρχικά κατά τον κανόνα και έπειτα, εφόσον

αυτό δεν είναι δυνατόν, κατά την παρέκκλιση (βλ. παρ.9 του άρθρου 7 του Ν.Ο.Κ./2012 και την µε





αριθµό 4475/85 απόφαση του ΣτΕ, που έγινε αποδεκτή µε την εγκύκλιο µε αριθµό 13/88 του

Υπουργείου Πε.Χω.∆.Ε.). Εάν η κοινόχρηστη έκταση είναι αρκετά µεγάλη τότε διατίθεται στις

ιδιοκτησίες που χρήζουν τακτοποίησης και το τυχόν υπόλοιπο προσκυρώνεται στις άρτιες.

Σύµφωνα µε την ισχύουσα νοµοθεσία (παρ. 4, άρθρου 3, Ν.∆.690/1948, Νοµολογία ΣτΕ:

783/1989, 1138/1986, κ.α., Εγκύκλιος 93/1987 µε την οποία έγινε αποδεκτή η Γνωµοδότηση του

Ν.Σ.Κ. 783/1987, Εγκύκλιος 10/1987 µε την οποία έγινε αποδεκτή η Γνωµοδότηση του Ν.Σ.Κ.

989/1986, Το µε αρ. πρωτ. ∆ΤΕ/β/14721/923/9-6-2000 έγγραφο του τότε Υπουργείου Πε.Χω.∆.Ε.

κ.α.) «οι καταργούµενες από το ρυµοτοµικό σχέδιο οδοί και εν γένει κοινόχρηστοι χώροι

διατίθενται καθ΄ ολοκληρία δια προσκυρώσεως για τους σκοπούς της παρ.4 του άρθρου

3 του Ν.∆.690/48 ακόµη και εάν έχουν το απαιτούµενο όριο αρτιότητας».

Το ίδιο ισχύει και για ιδιωτικές οδούς, που δεν έχουν εγκριθεί από το ρυµοτοµικό σχέδιο. Η

προσκύρωση των παραπάνω οδών αποκλείεται εάν και εφόσον από αυτές εξασφαλίζεται η σύνδεση

οικοδοµών τυφλών οικοπέδων µε εγκεκριµένη από το ρυµοτοµικό σχέδιο οδό (βλ. παρ.4 του

άρθρου 3 του Ν.690/1948).

Πρωτόκολλο Αδυνάτου Σύνταξης Πράξης τακτοποίησης οικοπέδων (Π.Α.Σ.Π.)

Στην περίπτωση που η Υπηρεσία δεν είναι δυνατόν να δώσει λύση τακτοποίησης των

οικοπέδων, γιατί για παράδειγµα δεν παραιτούνται οι εµπλεκόµενοι ιδιοκτήτες από τις επικείµενες

των οικοπέδων τους κατασκευές (κτίσµατα µονίµου µορφής), τότε συντάσσεται Πρωτόκολλο

Αδυνάτου Σύνταξης Πράξης τακτοποίησης οικοπέδων. Στο λεκτικό του Π.Α.Σ.Π. πρέπει να

συµπεριλαµβάνεται πλήρης και λεπτοµερής τεκµηρίωση του αδυνάτου σύνταξης πράξης ενώ στο

αντίστοιχο τοπογραφικό διάγραµµα πρέπει να καθορίζεται ο τρόπος «µελλοντικής» τακτοποίησης

των µη αρτίων ή µη οικοδοµήσιµων οικοπέδων µε το υπό ανοικοδόµηση οικόπεδο ή άλλη τρίτη

ιδιοκτησία, διότι έτσι µόνον βεβαιώνεται ότι υπό ανέγερση οικοδοµή δεν θα παρεµποδίσει η

δυσχεραίνει τη µελλοντική τακτοποίηση των οµόρων ιδιοκτησιών. Πριν την κοινοποίηση του

Π.Α.Σ.Π., οι εµπλεκόµενοι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να υπογράψουν το αντίστοιχο πρωτότυπο

λεκτικό και το πρωτότυπο τοπογραφικό διάγραµµα (βλ. την παρ.3 του άρθρου 32 του Ν.∆./17-7-

1923, την µε αρ. πρωτ. 96/1981 γνωµοδότηση του Νοµικού Συµβουλίου του Κράτους, η οποία

έγινε αποδεκτή µε την µε αρ. πρωτ. 19470/3789/30-4-1981 απόφαση του Υπουργείου Χ.Ο.Π., την

µε αριθµό 3748/1983 απόφαση του ΣτΕ και την µε αρ. πρωτ. 33829/1428/23-5-1989 απόφαση του

Υπουργείου Πε.Χω.∆.Ε.). Η κύρωση του Π.Α.Σ.Π. γίνεται µε απόφαση Περιφερειάρχη. Μετά την

κύρωση και ειδικά στην περίπτωση όπου υπάρχουν αποκλεισµένες από εγκεκριµένους

κοινόχρηστους χώρους άρτιες ιδιοκτησίες (όπως συχνά αυτές αποκαλούνται, τυφλές ιδιοκτησίες)

υπάρχει η δυνατότητα να εκδοθεί απόφαση του Περιφερειάρχη µε την οποία καθορίζονται ειδικοί

όροι δόµησης για αυτές (βλ. παρ. 5 του ενοποιηµένου άρθρου 43,44,45 του Ν.∆. 17-7-1923).

Οδός προϋφιστάµενη του 1923

Στην περίπτωση, που αποδεικνύεται από συµβόλαια ότι οδός προϋπάρχει του 1923 τότε η οδός

αυτή αναγνωρίζεται ως προϋφιστάµενη του έτους 1923 και στα οικόπεδα που βλέπουν σε αυτήν

εφαρµόζονται όλες οι πολεοδοµικές διατάξεις που διέπουν τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο στις





εγκεκριµένες από το σχέδιο πόλεως οδούς. ∆ηλαδή, εάν υπάρχουν ιδιοκτησίες, οι οποίες έχουν

µοναδικό πρόσωπο στην ιδιωτική αυτή οδό που καταργείται (δηλ. τυφλές ιδιοκτησίες) και η

ηµεροµηνία δηµιουργίας τους εντοπίζεται πριν το έτος 1923, τότε διαπιστώνεται ότι «η οδός

προϋπάρχει του 1923» (βλ. την µε αρ. πρωτ. ∆Ε/15492/27-9-1974 διαταγή της Ε.∆.Ε. Κεντρικής

και ∆υτικής Μακεδονίας, την απόφαση του Συµβουλίου της Επικρατείας µε αριθµό ΣτΕ 2329/90 και

την εγκύκλιο Εγκ.34/77). Η έκδοση της σχετικής απόφασης. Η οποία δηµοσιεύεται σε Φ.Ε.Κ.,

αποτελεί αρµοδιότητα του Περιφερειάρχη.

Σε περίπτωση που αναγνωρισθεί η ιδιωτική οδός ότι προϋπάρχει του 1923, µε την πράξη

τακτοποιήσεως κρίνεται η διατήρηση της (βλ. την απόφαση του Συµβουλίου της Επικρατείας

µε αριθµό ΣτΕ 62/1971 και την εγκύκλιο Εγκ.34/77). Έτσι στο λεκτικό της πράξης αιτιολογείται ότι

η οδός αυτή πρέπει να διατηρηθεί γιατί υπάρχουν ιδιοκτησίες, οι οποίες προϋπάρχουν του 1923 και

επικοινωνούν µε εγκεκριµένο κοινόχρηστο χώρο µέσω αυτής, τεχνικά δε αποκλείεται η

τακτοποίηση τους µε πρόσωπο σε εγκεκριµένο κοινόχρηστο χώρο (βλ. την µε αρ. πρωτ.

∆Ε/15492/27-9-1974 διαταγή της Ε.∆.Ε. Κεντρικής και ∆υτικής Μακεδονίας, την απόφαση του

Συµβουλίου της Επικρατείας µε αριθµό ΣτΕ 2392/90 και την εγκύκλιο Εγκ.34/77).

Μετά την αναγνώριση και τη διατήρηση της οδού ως προϋφισταµένης του 1923, στα οικόπεδα

που έχουν πρόσωπο σε αυτήν εφαρµόζονται όλες οι πολεοδοµικές διατάξεις, που διέπουν

τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο στους εγκεκριµένους από το σχέδιο πόλης δρόµους

(βλ. την µε αριθµό 760/69 γνωµοδότηση του Νοµικού Συµβουλίου του Κράτους, η οποία έγινε

αποδεκτή µε την µε αριθµό 51/69 εγκύκλιο του Υπουργείου ∆ηµοσίων Έργων, τις αποφάσεις του

Συµβουλίου της επικρατείας µε αριθµούς ΣτΕ 1906/1981, 3748/1983, 1991/1984 κλπ.). Τα αυτά

ισχύουν και για τα οικόπεδα του άρθρου 25 του Ν.1337/1983 (Φ.Ε.Κ.33/τ.Α΄/14-3-1983),

όπως αυτό ισχύει σήµερα (βλ. την µε αριθµό 463/9-6-1987 γνωµοδότηση του Νοµικού Συµβουλίου

του Κράτους, η οποία έγινε αποδεκτή µε την µε αριθµό 65/87 εγκύκλιο του Υπουργείου

Πε.Χω.∆.Ε.).

Σε περίπτωση που δεν υφίστανται πλέον οι λόγοι για τους οποίους η οδός διατηρήθηκε (π.χ.

κτίσµατα σε τυφλά οικόπεδα) τότε ακυρώνεται η απόφαση του Περιφερειάρχη µε την οποία η οδός

διατηρήθηκε ως προϋφιστάµενη του 1923 και συντάσσεται η πράξη προσκύρωσής της – εφόσον

αυτό είναι δυνατόν – στις όµορες ιδιοκτησίες, ως καταργούµενος κοινόχρηστος χώρος.

Άρθρο 25 του Ν.1337/1983

Οικόπεδα εντός εγκεκριµένων σχεδίων πόλεων, που δεν πληρούν όλες τις προϋποθέσεις

αρτιότητας, που ισχύουν στην περιοχή κατά τον κανόνα ή κατά την παρέκκλιση και δεν µπορούν

να τακτοποιηθούν µε τις ισχύουσες διατάξεις, τα οποία έχουν δηµιουργηθεί πριν από την ισχύ του

Ν.651/1977 (27-7-1977), µπορούν να θεωρηθούν κατ΄ εξαίρεση οικοδοµήσιµα εφόσον έχουν

µια πλευρά τους τουλάχιστον 5µ. σε κοινόχρηστο χώρο και εφόσον εγγράφεται σε αυτά κτίριο

εµβαδού τουλάχιστον 50τ.µ. και ελάχιστης πλευράς 5µ., σύµφωνα µε το άρθρο 25 του

Ν.1337/1983 (Φ.Ε.Κ.33/τ.Α΄/14-3-1983), όπως αυτό τροποποιήθηκε µε το άρθρο 5, παράγραφος 8

του Ν.2052/1992 (Φ.Ε.Κ.94/τ.Α΄/5-6-1992) και στη συνέχεια αντικαταστάθηκε µε το άρθρο 27 του

Ν.2742/1999 (Φ.Ε.Κ.207/τ.Α΄/7-10-1999). Με τη διάταξη αυτή προβλέπεται και κλιµακούµενη

µείωση του συντελεστή δόµησης, ανάλογα µε το εµβαδόν του ακινήτου, δηλαδή α) εάν

το οικόπεδο υπολείπεται µέχρι 20% της αρτιότητας, ο συντελεστής δόµησης µειώνεται κατά 10%,





β) οικόπεδο, που υπολείπεται µέχρι 40% της αρτιότητας, έχει µειωµένο συντελεστή δόµησης κατά

20%, και γ) οικόπεδο, που υπολείπεται άνω του 40% της αρτιότητας, έχει συντελεστή δόµησης

µειωµένο κατά 30%. Ως εµβαδόν για να υπολογισθεί η µείωση λαµβάνεται το εµβαδόν της

παρέκκλισης και σε περίπτωση που δεν υπάρχει παρέκκλιση λαµβάνεται το εµβαδόν του κανόνα.

Σύµφωνα µε το άρθρο 21, παράγραφος 4, του Ν.2831/2000 (Φ.Ε.Κ.140/τ.Α΄/13-6-2000) µε το

οποίο προστέθηκε η παράγραφος 12 στο άρθρο 24 του Γ.Ο.Κ./1985 που ορίζει ότι «...όπου από

την πολεοδοµική νοµοθεσία απαιτείται για να είναι οικοδοµήσιµο το οικόπεδο η εγγραφή στο

οικοδοµήσιµο τµήµα αυτού κάτοψης κτιρίων ορισµένων διαστάσεων, νοείται ως σχήµα το

ορθογώνιο.»

Η ευεργετική διάταξη του άρθρου 25 του Ν.1337/83 έχει εφαρµογή και για οικόπεδα, που

εντάχθηκαν στο σχέδιο πόλης µετά την έναρξη ισχύος του Ν.1337/83 καθώς και για εκείνα τα

οικόπεδα που έγιναν µη άρτια από ρυµοτόµηση άσχετα µε τον ακριβή χρόνο ρυµοτόµησης τους

(βλ. την µε αρ. πρωτ. 1038/28-12-1987 γνωµοδότηση και την σχετική της εγκύκλιο 27/88 του

Υπουργείου Πε.Χω.∆.Ε.).

Σε περιπτώσεις οικοπέδων του άρθρου 25 του Ν.1337/1983 δεν τακτοποιούµε µε το

εµβαδόν, που αυτά έχουν δεδοµένου ότι αυτό δεν αποτελεί ούτε το κατά κανόνα αλλά ούτε το

κατά παρέκκλιση εµβαδόν αρτιότητας αλλά το κατ΄ εξαίρεση οικοδοµήσιµο εµβαδόν. Υπάρχει όµως

η δυνατότητα, εάν παράκειται καταργούµενος κοινόχρηστος, ο οποίος δεν επαρκεί για τακτοποίηση

σύµφωνα τις διατάξεις της παρ.4 του άρθρου 3 του Ν.∆.690/1948, να προσκυρωθεί ακόµη και

στην ιδιοκτησία του άρθρου 25 προκειµένου για την καλύτερη οικοδοµική της εκµετάλλευση (βλ.

την µε αριθµό 703/87 γνωµοδότηση της συνέλευσης προϊσταµένων Νοµικών ∆ιευθύνσεων, που

έγινε αποδεκτή µε την εγκύκλιο Εγκ.93/87 του Υπουργείου Πε.Χω.∆.Ε και την παρ.5 του άρθρου

24 του Γ.Ο.Κ./1985-2000).

Είναι πολύ σηµαντικό να τονιστεί ότι οι διατάξεις του άρθρου 3 του Ν.∆.690/1948 και του

άρθρου 25 του Ν.1337/1983 αποτελούν ευεργετικές διατάξεις που εφαρµόζονται

προκειµένου να αποφευχθεί το επαχθές µέτρο της προσκύρωσης των οικοπέδων. Σε κανένα µη

άρτιο οικόπεδο δεν µπορούν να εφαρµοστούν ταυτόχρονα δύο ευεργετικές διατάξεις του

Ν.∆.690/1948, δηλαδή η αρτιότητα µη αρτίου οικοπέδου πρέπει να δηµιουργείται µε βάση

οποιαδήποτε από τις παρ. 1 έως 4 του άρθρου 3 του Ν.∆.690/1948, σε καµία περίπτωση όµως

δεν πρέπει να γίνεται ταυτόχρονη εφαρµογή περισσοτέρων της µίας από αυτές (το µε αρ.

πρωτ.4271/788/31-3-1989 έγγραφο του Υπουργείου Πε.Χω.∆.Ε.). Το ίδιο ισχύει και για το

άρθρο 25 του Ν.1337/1983 και για τις λοιπές ευεργετικές διατάξεις (χαµηλά κτίρια, κοινωνικός

συντελεστής, κλπ.) οι οποίες επίσης δεν µπορούν να εφαρµοστούν αθροιστικά.

(το µε αρ. πρωτ.οικ.14031/24-3-2005 έγγραφο του Υπουργείου Πε.Χω.∆.Ε. µε το οποίο γίνεται

αποδεκτή η µε αριθµό 88/2002 Γνωµοδότηση του Νοµικού Συµβουλίου του Κράτους).

ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ KAI ΟΙΚΟ∆ΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ...

Documents

Transcript of ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ KAI ΟΙΚΟ∆ΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ...