Π ρ:ρ ιε χ ο μ ε ν α

lujOο Ό

ΚΕΦΑΛΑΙΟ A

Το δικαίωαα m e Υποθήκη::

ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΥΠΟΘΗΚΗΣ

Κυριότητα ακινήτου

/. Γενικά

2. Κυριότψα βεβεφημένη με περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα

3. Μετακλητή κυριότψα

4. Κυριότψα υπό αναβλψική αίρεση ή προθεσμία Δικαίωμα

προσδοκίας

5. Ιδανική μερίδα κυριότψας

Επικαρπία ακινήτου

Κυριότητα κινητού

1. Πλοία πλωτά ναυπηγήματα αεροσκάφη

2. Παραρτήματα

3. "Μηχανικές ή άλλες εγκαταστάσεις" ν.4112/1929

Υποκατάσταση στο αρχικό αντικείμενο της υποθήκης

σελ 1

σελ 1

σελ. 1

σελ 2

σελ. 2

σελ 3

σελ 4

σελ 5

σελ. 5

σελ. 5

σελ 6

σελ 8

σελ 8

Ας φ α λ ιζο μ εν η Απα ίτη ση

I. Γ ενικά

II. Μελλοντική ή υπό αίρεση απαίτηση

III. Ποσό υποθήκης

IV. Απαίτηση τόκων

σελ 10

σελ 10

σελ 10

σελ 11

σελ 12

Σ ύ σταση Υπ οθή κης Κα ι Προ σ η μ είω σ η ς Υπ ο θή κης σελ 15

Γενικές διατυπώσεις και προϋποθέσεις για τη σύσταση σελ 15

υποθήκης

Ειδικές διατυπώσεις και προϋποθέσεις για τη σύσταση σελ 18

υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση

Ειδικές διατυπώσεις και προϋποθέσεις για τη σύσταση σελ. 19

υποθήκης με τίτλο από δικαστική απόφαση

IV. Ειδικές διατυπώσεις και προϋποθέσεις για τη σύσταση σελ 22

υποθήκης με τίτλο από το νόμο

V. Σύσταση υποθήκης με τίτλο από διοικητική πράξη σελ 23

VI. Σύσταση υποθήκης με τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη σε/. 23

VII. Σύσταση προσημείωσης υποθήκης σελ 23

Λεγγο υ ρπ α Τ η ς Υπ ο θή κης Και Τη ς Π ρο σ η μ είω σ η ς σελ 25

ΥΠΟΘΗΚΗΣ

I. Λειτουργία της υποθήκης σελ. 25

1. Η ρύθμιση τηςΑΚ 1290 σελ 25

2. Η ρύθμιση τηςΑΚ 1291-1293 σελ 29

3. Η ρύθμιση της ΑΚ 1294-1298 σελ 31

II. Λειτουργία της προσημείωσης υποθήκης σελ 33

ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ Τ ου ΕΝΥΠΟΘΗΚΟΥ Λαν ειςτη

Προστασία σε περίπτωση προσβολής των δικαιωμάτων του

ενυπόθηκου δανειστή από τον προσωπικό οφειλέτη

Προστασία σε περίπτωση προσβολής των δικαιωμάτων του

ενυπόθηκου δανειστή από τον ενυπόθηκο οφειλέτη

1. Προστασία του ενυπόθηκου δανειστή με τις ΑΚ 1284 και 1299

2. Προστασία του ενυπόθηκου δανειστή με την ΑΚ 1267

3. Προστασία του ενυπόθηκου δανειστή με τις ΑΚ 1285-1286

Προστασία του ενυπόθηκου δανειστή κατά τρίτων

σελ 35

σελ 35

σελ 36

σελ 38

σελ 40

σελ 41

Λπ ο ςβεςη Κ αι Εξάλ ειψ η Τη ς Υποθ ή κ η ς Και Τη ς σελ 42

ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗΣ ΥΠΟΘΗΚΗΣ

Γενικά σελ 42

Λόγοι απόσβεσης της υποθήκης σελ 43

Λόγοι απόσβεσης της προσημείωσης υποθήκης σελ 44

Εξάλειψη της υποθήκης σελ 44

Εξάλειψη της προσημείωσης υποθήκης σελ 45

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β

Κτηααηκή Πίστη

ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΠΙΣΤΗ

Έννοια

σελ 1

σελ 1

Η ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΠΙΣΤΗ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ; ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ ΚΑΙ σελ 1

ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ

ΣHMAΣU Τη ς Ο ικο δο μ ικ ή ς Δρα σ τη ριό τη τα ς Σ την σελ 4

Αν άπτυξη Τη ς Ο ικονομ ίας Κ αι Σ την Μ είω σ η Τη ς

Ανεργίας

ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΗ Σ τεγα ςτικ ω ν Δά νειων σελ 6

I. Στεγαστικά δάνεια σελ 6

II. Είδη στεγαστικών δανείων σελ 7

ΠΙ. Δικαιούχοι σελ 11

IV. Ποιοι οργανισμοί χορηγούν τα στεγαστικά δάνεια σελ 11

V. Τι σκοπούς καλύπτουν σελ 11

VI. Ποσό σελ 12

VII. Διάρκεια σελ 13

VIII. Τρόπος εξόφλησης σελ 13

IX. Κάλυψη σελ 14

X. Επιτόκιο σελ 14

XI. Δικαιολογητικά για την έγκριση σελ 13

1. Για κάθε κατηγορία στεγαστικού δανείου σελ 15

2. Για δάνεια αγοράς έτοιμης κατοικίας ή κατοικίας υπό ανέγερση σελ 15

3. Για δάνεια κατασκευής, επέκτασης ή αποπεράτωσης κατοικίας σελ 16

4. Για δάνεια επισκευής ή βελτίωσης κατοικίας σελ 16

5. Δικαιολογητικά για την εγγραφή προσημείωσης σελ 16

6. Τρόπος και δικαιολογητικά εκταμίευσης σελ 17

7. Στοιχεία φακέλου πιστούχου σελ 17

Απαλλαγή Απο Τ ο Φ ο ρο Μ εταβίβασης Tu Την Απ ό κ τ η σ η σελ 19

ΠΡΩΤΗΣ Κα τοικίας

I. Ισχΰουσες διατάξεις σελ 19

II. Ποιοι δικαιούνται απαλλαγή σελ 19

III. Συντελεστές φορολογίας μεταβίβασης σελ 21

Απαλλαγή Αογω Ε ισα γωγή ς Σ υναλλάγμ ατος Γ ια Την σελ 22

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

I. Ποιοι δικαιούνται απαλλαγή οελ 22

1. Οι 'Ελληνες εργαζόμενοι στο εξωτερικό σελ 22

2. Οι Έλληνες ναυτικοί σελ 23

3. Οι ομογενείς σελ 23

II. Αντικείμενο απαλλαγής σελ 24

ΠΙ. Προϋποθέσεις απαλλαγής σελ 25

IV. Μοναδικές βεβαιώσεις σελ 26

V. Ειδικές απαλλαγές σελ 26

1. Απαλλαγή πρώτης κατοικίας από το φόρο κλ.ηρονομιών σελ 26

2. Απαλλαγή πρώτης κατοικίας από το φόρο γονικής παροχής σελ 27

VI. Φορολογία μεταβίβασης ακινήτων σελ 27

ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΜΕΙΩΣΗΣ ΠΕΡΑΙΤΕΡΩ ΤΩΝ ΕΠΙΤΟΚΙΩΝ ΣΤΑ σελ 28

Σ τεγα ςτικ α Κ αι Μ είω ση Ε ισ φ ο ρά ς Τ ου Δημ οσίου

Ο Αν τα γω ν ισμ ό ς Τ ων Ελληνικώ ν Τρα π εζώ ν Σ τη σελ 30

Σ τ ε γ α ςτικ η Π ίστη

I. Νέα προϊόντα σελ 32

Η Σ χέση Τ ων Τ ραπεζώ ν Μ ε Τ ου ς Πελ ά τες Τ ους σελ 34

Η ΑΠΕΛΕΥΘΕΡΩΣΗ ΤΗΣ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΗΣ ΠΙΣΤΗΣ ΜΟΧΛΟΣ σελ 37

Ανάπτυξης Τη ς Κ τη μ α τα γο ρά ς

I. Το μέλλον της κτηματαγοράς στην Ελλάδα σελ 37

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ

Κ ε φ α λ α ί ο A '

’ ’ ΥΠΟΘΗΚΗ"

ΥΠΟΘΗΚΗ

Α ν τ ικ ε ίμ ε ν ο Υ π ο θ ή κ η ς

1 Κυριότητα ακινήτου

/. Γενικά

Κατά την Α.Κ. 1257 η υποθήκη είναι εμπράγματο δικαίωμα που συνιστάται

πάνω σε ξένο ακίνητο. Αντικείμενο της δηλαδή είναι ακίνητο (ΑΚ 1259) που ανήκει

στην κυριότητα είτε του οφειλέτη είτε κάποιου τρίτου. Κατά νομική ακριβολογία

όμως η υποθήκη, ως δικαίωμα που παρέχει εξουσία αναγκαστικής εκποίησης, δεν

μπορεί να αφορά ευθέως σε ακίνητο (πράγμα). Δεκτικές εκποίησης (διάθεσης) είναι

νομικές εξουσίες και γενικότερα σύνομες σχέσας* * * εφόσον δεν απαγορεύεται η

διάθεση τους’" . Μεταβιβάζονται η ετηβαρύνονται όχι ευθέως ενσώματα ανηκείμενα

αλλά οι νομικές εξουσίες πάνω σ' αυτά (δικαιώματα). Η υποθήκη επιβαρύνει κατά

νομική ακριβολογία, όχι ξένο ακίνητο αλλά ξένη κυριότητα πάνω σ' αυτό’· και

παρέχει την εξουσία στον ενυπόθηκο δανειστή να προβεί σε έγκυρη μεταβίβαση

αυτής της κυριότητας (στον υπερθεματιστή) υπό τις προϋποθέσεις και με τις

διατυπώσεις (αναγκαστικό πλειστηριασμό) που προβλέπει ο νόμος. Υπό το πρίσμα

αυτό γίνεται απόλυτα κατανοητή και η ρύθμιση της ΑΚ 1259, σύμφωνα με την οποία

ανηκείμενο υποθήκης μπορεί να είναι και η επικαρπία ακινήτου για όσο χρόνο

διαρκεί αυτή. Η επικαρπία είναι το δικαίωμα αντικείμενο υποθήκης και όχι το

πράγμα (ακίνητο) πάνω στο οποίο υφίσταται. Το ίδιο συμβαίνει και με την

κυριότητα. Δεκτική εκποίησης είναι αυτή η ίδια η κυριότητα και όχι το ακίνητο

πάνω στο οποίο υφίσταταί αυτή εκποιείται με τη δημιουργική παραγωγή κτήση*"* του

δικαιώματος υποθήκης από τον ενυπόθηκο δανειστή και αυτή (η ξένη κυριότητα)

αποτελεί το ανηκείμενο της διάθεσης κατά τον πλειστηριασμό.

* ‘ Για το αντικείμε\Ό τοιν εκποιητικών δικαιοπραξιών βλ. Ποοιαντω\ίου. Γεν. Αρχ. § 45 ΠΙΤέτοια περίπτωσιι υφίσταται επί προγμάτων εκτός συναλλογής Βλ. Σπυριδάκη, § 18 αρ. 1

* ■* Βλ. σχετικά Γεωρ/ιάδη, Εγχειρίδιο § 512, σελ. 42

2. Κυριότητα βεβαρημτΛ’η με τιερίορισμένα εμπρά-^ματα δικαιώματα

Η (ξένη) κυριότητα ως αντικείμενο υτιοθήκης, μτιορεί να είναι πλήρης, και αυτό

θα συμβαίνει αν δεν έχει προηγηθεί της υποθήκης σύσταση άλλον περιορισμένου

εμπράγματου δικαιώματος πάνω στο ακίνητο, ή μτιορεί να είναι ψιλή κυριότητα αν

έχει συσταθεί προηγουμένως ετηκαρπία ή οίκηση πάνω στο υποθηκευμένο ακίνητο ή

μπορεί να είναι κυριότητα βεβαρημένη με άλλη πιο περιορισμένης έκτασης δουλειά ή

υποθήκη. Η πρακτική επίπτωση της ενδεχόμενης σύστασης άλλων εμπράγματων

δικαιωμάτων πάνω στο ίδιο ακίνητο πριν από την υποθήκη είναι ότι τα δικαιώματα

αυτά, ως προγενέστερα χρονικά και άρα ετηκρατέστερα της υτιοθήκης, ούτε με τη

σύσταση της τελευταίας θίγονται ούτε με την αναγκαστική εκποίηση της κυριότητας.

Ο υπερθεματιστής αποκτά την κυριότητα όπως ακριβώς αυτή είχε κατά τη σύσταση

της υποθήκης. Αν τότε ήταν ελ£ύθερη από βάρη (ακριβέστερα: ελεύθερη από

δουλείες, δεδομένου ότι τυχόν προϋφιστάμενες υποθήκες, από τη φύση τους, ως

δικαιώματα αξίας, παρέχουν απλώς και μόνο εξουσία πάνω στο τιλειστηρίασμα,

δηλαδή δικαίωμα προνομιακής και έναντι των μεταγενέστερων ενυπόθηκων

δανειστών (είσπραξης του πλειστηριάσματος για την ικανοποίηση της ασφαλιζόμενης

απαίτησης), ελεύθερη από βάρη θα την αποκτήσα και ο υπερθεματιστής, έστω και αν

μετά τη σύσταση της υποθήκης η κυριότητα επιβαρύνθηκε και με άλλα

(μεταγενέστερα) περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα (δουλείες). Αυτές οι

μεταγενέστερες δουλείες αποσβήνονται με την κτήση της κυριότητα του ακινήτου

από τον υπερθεματιστή (με την κατακύρωση). Αντίθετα αν αυτές οι δουλείες

προηγούνται της υποθήκης, τότε διατηρούνται και μετά τον πλειστηριασμό και

ετηβαρύνουν την κυριότητα που αποκτά ο υπερθεματιστής.

3. Μετακλητή κυριότητα

Αντικείμενο υποθήκης μπορεί να είναι και μετακλητή κυριότητα πάνω σε

ακίνητο, κυριότητα δηλαδή η οποία ναι μεν έχει αποκτηθεί, η κτήση της όμως τελεί

υπό διαλυτική αίρεση ή προθεσμία. Μια τέτοια υποθήκη υφίσταται όσο χρόνο

υπάρχει και η μετακλητή κυριότητα, ήτοι μέχρι την πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης

ή τη συμπλήρωση της διαλυτικής προθεσμίας. Αν π.χ. ο A αγοράσει από τον Π και

αποκτήσει κατά κυριότητα ακίνητο υπό τη διαλυτική αίρεση της καθυστέρησης

καταβολής έστω και μιας από τις δόσεις του τιμήματος που πιστώθηκε (ρήτρα

αναγοράστου), ο A δεν εμποδίζεται βεβαίως, ως κύριος να συστήσει υποθήκη ττάνω

στο ακίνητο υπέρ του δανειστή του Δ, αν όμως ο A δεν εξοφλήσει κάττοια από τις

δόσεις του τιμήματος της πώλησης και πληρωθεί έτσι η διαλυτική αίρεση υπό την

οποία τελεί η εμπράγματη δικαιοπραξία της κτήσης της κυριότητας (ΑΚ 1033), παύει

να υπάρχει και η υποθήκη (αποσβεστικός λόγος), αφού δεν υττάρχει με την πλήρωση

της διαλυτικής αίρεσης και η κυριότητα του Α, την οποία επιβάρυνε*"*.

4. Κυριότητα υπό αναβλητική αίρεση ή προθεσμία. Δικαίίυμα προσδοκίας

Σε περίπτωση που η κυριότητα πάνω στο ακίνητο δεν έχει ακόμη αποκτηθεί

γιατί η κτήση της τελεί υπό αναβλητική αίρεση ή προθεσμία, τίθεται το ερώτημα αν ο

υπό (αναβλητική) αίρεση ή προθεσμία δικαιούχος έχει δικαίωμα να επιβαρύνει το

υπό αναβλητική αίρεση ή προθεσμία δικαίωμα κυριότητας με υποθήκη. Η απάντηση

στο ερώτημα αυτό, τόσο όταν πρόκειται για τίτλο από ιδιωτική βούληση όσο και

όταν πρόκειται για τίτλο από το νόμο ή από δικαστική απόφαση, είναι -κατ'

εφαρμογή των ΑΚ 1265 εδ. 2 και 1271 στην πρώτη περίπτωση (τίτλος από ιδιωτική

βούληση) και ΑΚ 1264 στη δεύτερη περύττωση (τίτλος από το νόμο ή από δικασπκή

απόφαση) -κατ' αρχήν αρνητική, εφόσον βασική προϋπόθεση για τη σύσταση

υποθήκης είναι να έχει κυριότητα εκείνος εις βάρος του οποίου εγγράφεται η

υποθήκη κατά το χρόνο της εγγραφής, και η προϋπόθεση αυτή δεν υφίσταται πριν

από την πλήρωση της αποβλητικής αίρεσης ή προθεσμίας*"*. Αν π.χ. ο A αγοράσει

από τον Π ακίνητο με πίστωση του τιμήματος και συμφωνήσει να περιέλθει η

κυριότητα σ' αυτόν μόλις πληρώσει στον Π την τελευταία δόση (ΑΚ 532), ο A δεν

μπορεί να συστήσει υποθήκη πάνω στο ακίνητο πριν εξοφλήσει και την τελευταία

δόση όπως απαιτεί ο νόμος. Ο Α, μόνος του, μπορεί να παράσχει δικαίωμα εγγραφής

υποθήκης υπό την αίρεση της αποπληρωμής του τιμήματος και της απόκτησης απ'

αυτόν της κυριότητας, στο διάστημα που ο Α δεν έχει γίνει κύριος,, δεν μπορεί να

οδηγήσει σε σύσταση υποθήκης επειδή αυτό προσκρούει στην ΑΚ 1271. Αντίθετη

άποψη (ότι είναι δυνατή η σύσταση υποθήκης από τον υπό αναβλητική αίρεση ή

προθεσμία κύριο) θα μπορούσε να υποστηριχθεί μόνο αν γινόταν δεκτό ότι

αντικείμενο υποθήκης μπορεί να αποτελέσει και το δικαίωμα προσδοκίας του υπό

Βλ. Σπυριδάκιγ § 18 αρ. 3, σελ. 56 ‘ Βλ. Μπαλή. § 242 αρ. 4 σελ. 517

αναβλητική αίρεση ή προθεσμία κυρίου ως αυτοτελές περιουσιαστικό δικαίωμα

δεκτικός περιορισμένης (σύμφωνα με τη ιρύση του) διάθεσης.

5. Ιδανική μερίδα κορκ'ηητας

Αντικείμενο υποθήκης, όπως γίνεται πάγια δεκτό, μπορεί να είναι και ιδανική

απλώς μερίδα κυριότητας ακινήτου, (Και εδώ φαίνεται επίσης καθαρά ότι

αντικείμενο υποθήκης είναι η κυριότητα και όχι το ακίνητο). Έτσι, ο δανειστής π.χ.

Δ μπορεί να εγγράψει προσημείωση υποθήκης ή υποθήκη πάνω στο 50% της

κυριότητας που έχει ο οφειλέτης του Ο σε ένα ακίνητο. Συναφώς επίσης αντικείμενο

του πλειστηριασμού σε περίπτωση που ο Ο δεν εξοφλήσει εμπρόθεσμα το

ασφαλιζόμενο χρέος θα είναι η ιδανική μερίδα (50%) και όχι όλη η κυριότητα πάνω

στο ακίνητο. Δεν είναι επίσης νομικά αδύνατη η σύσταση υποθήκης σε ιδανική

μερίδα κυριότητας από τον αποκλειστικό κύριο του ακινήτου*’’. Αυτό θα πρέπει να

γίνει δεκτό μόνο σε περίπτωση σύστασης υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση

(αρχή της ιδιωτικής αυτονομίας του κυρίου που είναι ελεύθερος να ετπβαρύνει είτε

ολόκληρη την κυριότητα του στο ακίνητο ή σε τμήμα αυτού -αρκεί να μην

παραβιάζει τον κανόνα της ΑΚ 953- είτε ιδανική μερίδα της όλης κυριότητας του).

Αντίθετα, ο δανειστής στον οποίον αναγνωρίζεται δικαίωμα εγγραφής υποθήκης με

τίτλο από το νόμο ή από δικαστική απόφαση δεν έχει την εξουσία να καθορίζει

(ετερόνομα για τον οφειλέτη- κύριο) το αντικείμενο της υποθήκης, το οποίο είναι γι'

αυτόν δεδομένο, και έχει απλώς την ευχέρεια να το επιβαρύνει ή όχι με την υποθήκη,

όχι όμως και να το μεταβάλει. Έτσι, αν π.χ. ο οφειλέτης δεν είναι αποκλειστικός

κύριος, αλλά συγκύριος μόνο κατ' ιδανικό μέρος, δεκτικό υποθήκης είναι μόνο αυτό

το ιδανικό μέρος που του ανήκει. Αντίθετα, αν ο οφειλέτης είναι αποκλειστικός

(100%) κύριος του ακινήτου του, τότε δεκτική υποθήκης με τίτλο από το νόμο η

δικαστική απόφαση είναι αυτή και μόνο η πλήρης (100%) κυριότητα και δεν μπορεί

να είναι κάποιο ιδανικό μέρος αυτής. Μόνο ο ίδιος ο κύριος έχει την εξουσία να

αποτάμει ορισμένο ιδανικό μερίδιο από την αποκλειστική του κυριότητα και να την

καταστήσει αντικείμενο είτε νέας κυριότητας (π.χ. πώληση και μεταβίβαση

Βλ. Σπυριδάκη. § 18 αρ. 2, σελ. 56 Κρητικό στου ΑΚ Γεωργιάδη- Σταθοπούλου άρθρο 1259

κΌριότητας κατά 'Λ εξ αδιαιρέτου από τον αποκλεισηκό κύριο αυτής) είτε αλλού

εμπράγματου δικαιώματος, όπως π.χ. υποθήκης*'* .

II. Επικαρπία ακινήτου

Τη σύσταση υποθήκης επί ετηκαρττίας προβλέπει ρητά ο νόμος στην ΑΚ 1259.

Με τη διάταξη αυτή θεσπίζεται απόκλιση από τον κανόνα του αμεταβιβάστου της

επικαρπίου κατ' ΑΚ 1166, αφού η υποθήκευση αποτελεί εκποίηση (παράγωγη

δημιουργική κτήση). Ο λόγος αυτής της ατιόκλισης είναι προφανώς πρακτικός: Η

επικαρπία, ως το πληρέστερο ατιοκλειστικό περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα

χρήσης και εκμετάλλευσης του πράγματος που αποψιλώνει την κυριότητα από την

υλική απόλαυση του πράγματος, είναι ένα σημαντικό περιουσιακό στοιχείο, όταν

μάλιστα συνίσταται κατά κανόνα με όχι μικρή χρονική διάρκεια, το οτιοίο

προσφέρεται ως αντικείμενο εμπράγματης εξασφάλισης προεχόντως χάριν του ίδιου

του επικαρπωτή, για τον οποίο αποτελεί επίσης μέσο που επαυξάνει την πιστοληπτική

του ικανότητα. Η υτιοθήκη αυτή εττί της επικαρπίας δεν μπορεί ττάντως να υπερβεί,

σύμφωνα με την ΑΚ 1259, το χρόνο της ίδιας της επικαρπίας. Η υποθήκευση της

επικαρπίας μπορεί να επιχειρηθεί είτε παράλληλα προς την υποθήκευσης της (ψιλής)

κυριότητας εκ μέρους του ψιλού κυρίου είτε και ανεξάρτητα απ' αυτή.

III. Κυριότητα κινητού

I. Πλοία, πλίοτά ναυπηγήματα, αεροσκάφη

Γνήσια περίπτωση υποθήκης σε κινητά είναι η υποθήκη επί πλοίων (Κιανός

195 επ), πλωτών ναυττηγημάτων (άρθρο 1ν. 457/1976) και αεροσκάφων (ν.

5017/1931 άρθρο 64). Ο λόγος για τον οποίον ο νομοθέτης δεν αντιμετωπίζει τα

πλοία και τα αεροσκάφη ως κινητά είναι προφανής: Καίτοι τα εν λόγω πράγματα δεν

εμπΰπουν στα κατ' ΑΚ 948 ακίνητα, ο νομοθέτης θεωρεί ότι πρέπει να

αντιμετωπίζονται ως ακίνητα επειδή η λειτουργία τους (οικονομική και νομική) λόγω

του μεγέθους τους, του προορισμού τους και της οικονομικής τους αξίας είναι

παραπλήσια προς τη λειτουργία των ακινήτων και όχι των κινητών. Είναι φανερό απ'

Πρβλ. Σπυριαδάκη, § 18, σελ. 57, υπος. 8

αυτή τη σκοτηά ότι οι διατάξεις για το ενέχυρο, ότιως π.χ. οι ΑΚ 1211 επ., δεν θα

ταίριαζαν σ' αυτού του είδους τα κινητά (πλοία και αεροσκάφη).

2. Π(Ζ()αρτήματα

Ως περίπτωση υποθήκης επί κινητών πραγμάτων θα μπορούσε να θεωρηθεί και

η κατ' ΑΚ 1282 υποθήκη ετιί των παραρτημάτων του υποθηκευμένου ακινήτου,

εφόσον τα παραρτήματα είνας σύμφωνα με τον ορισμό της ΑΚ 956, κινητά. Δεν

πρόκειται όμως για αυτοτελή υποθήκη πάνω σε κινητά αλλά για επέκταση σ' αυτά,

όπως προκύπτει το ίδιο το γράμμα της ΑΚ 1282 {"...εκτείνεται... "), του δικαιώματος

υποθήκης που υπάρχει πάνω σε κάποιο ακίνητο. Η ύπαρξη δηλαδή υποθήκης σε

ακίνητο αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για να καταληφθεί από το δικαίωμα

υποθήκης και το παράρτημα, και μάλιστα ανεξάρτητα από το αν το παράρτημα αυτό

είναι προγενέστερο ή μεταγενέστερο της υποθήκης. Το πρακτικό αποτέλεσμα είναι

ότι ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να ικανοποιήσει προνομιακά την ασφαλιζόμενη

απαίτηση με την εκποίηση όχι μόνο του ακινήτου αλλά και των παραρτημάτων του.

Η ΑΚ 1282 αναφέρεται και στα συστατικά του ακινήτου στα οποία εκτείνεται

επίσης η υποθήκη. Τα συστατικά μέρη του ακινήτου δεν είναι όμως κινητά αλλά

αναπόσπαστα τμήματα του ακινήτου" συναπαρτίζουν, όπως συνάγεται από τη

συνδυασμένη εφαρμογή των ΑΚ 948 και 954, το ενιαίο ακίνητο που αποτελεί το

αντικείμενο της υποθήκης.

Για επέκταση της υποθήκης και σε κινητά μπορεί να γίνει λόγος μόνο στην

περίπτωση των αναφερόμενων επίσης στην ΑΚ 1282 παραρτημάτων. Κατά τη

διάταξη αυτή "η υποθήκη εκτεή’εται σε ολόκληρο το ενυπόθηκο κτήμα καθώς και στα

συστατικά και τα παραρτήματα του". Πρόκειται για συνεπή ειδική εφαρμογή του

κανόνα της ΑΚ 953. Όσον αφορά όμως στα παραρτήματα, η ειδική ρύθμιση της ΑΚ

1282 δεν είναι όμοια προς τη γενική ρύθμιση της ΑΚ 958, και τούτο επειδή με την

ΑΚ 958 θεσπίζεται ερμηνευτικό κανόνας δικαίου, ενώ με την ΑΚ 1282 δεν

ερμηνεύεται απλή η ασαφής δικαιοπρακτική δήλωση βουλήσεως για τη σύσταση της

υποθήκης, αλλά προβλέπεται στο νόμο ως αυτοδίκαιη σε κάθε περίπτωση συνέπεια

ότι η υποθήκη επιβαρύνει μαζί με το ακίνητο και τα παραρτήματά του*"®. Από τη

‘ Το νόημα της ρύθμισης της ΑΚ 1282 που αιρορά ειδικότερα τι άποψιμ ότι η υποθήκη επεκτείνεται σ' αυτά αν αυτά ανήκουν κ υποθηκευμένου ακινήτου.

παραρτήματα είναε κατ' ορθή αά κυριότητα στον κύριο του

ρύθμιση που ισχύει για την κυριότητα και τα λοιπά εμπράγματα δικαιώματα (ως προς

τα παραρτήματα) αποκλίνει όχι μόνο η ΑΚ 1282 αλλά και η ΑΚ 1283. Ενώ δηλαδή

στα παραρτήματα, ως αυτοτελώς μεταβιβάσιμα κινητά πράγματα, θα πρεπε να

εφαρμοστούν για τη μεταβίβαση τους οι ΑΚ 1034 επ. και άρα και οι διατάξεις για τη

μεταβίβαση κυριότητας από μη κύριο (ΑΚ 1036 επ), μεταξύ των οποίων

περιλαμβάνεται και η ΑΚ 1040, τη διάταξη αυτή παραμερίζει η ΑΚ 1283, η οποία

παρέχει ευρύτερη (σε σχέση με την ΑΚ 1040) προστασία σ' αυτόν ττου αποκτά

κυριότητα πάνω στο παράρτημα με μεταβίβαση από τον κύριο (ΑΚ 1034)'“ *, "με τη

μεταβίβαση του κινητού πράγματος στην κυριότητα εκείνου που το αποκτά,

αποσβήνονται εμπράγματα δικαιώματα τρίτων που τυχόν υπάρχουν πάνω σ’ αυτό, εκτός

αν εκείνος που αποκτά ήταν κακόπιστος ως προς το δικαίωμα του τρίτου, κατά χρόνο

παράδοσης της νομής". Αντίθετα, σύμφωνα με την ΑΚ 1283, είναι αδιάφορος για την

προστασία του τρίτου που αποκτά κυριότητα, αν αυτός είναι καλόπιστος ως προς την

επιβάρυνση του μεταβιβαζόμενου και παραδιδόμενου στον αποκτώντα κινητού

(παραρτήματος) ή και συστατικού μετά τον αποχωρισμό του από το ακίνητο) με την

κατ' ΑΚ 1282 υποθήκη. Ο λόγος αυτής της ρύθμισης της ΑΚ 1283, της οποίας το

πρακτικό αποτέλεσμα είναι ότι ο ενυπόθηκος δανειστής έχει μόνο αξίωση

αποζημίωσης από αδικοπραξία (με τις προϋποθέσεις της ΑΚ 914 ή της ΑΚ 919) κατά

του αποκτώντα την κυριότητα στην περίπτωση που αυτός είναι κακότηστος έχει

ασφαλώς σχέση με την πρακπκή ανάγκη της ασφάλειας των συναλλαγών μετά την

απομάκρυνση από το υποθηκευμένο ακίνητο, μεταβίβαση και παράδοση του κινητού

που βαρύνεται κατ' ΑΚ 1282 με την υποθήκη, ενόψει και του όπ δεν υπάρχει

δημοσιότητα ως προς αυτή την επιβάρυνση του κινητού με την υποθήκη, εφόσον δεν

προβλέπει ο νόμος ειδική εγγραφή στα βιβλία υποθηκών ως προς τα

καταλαμβανόμενα υπό την υποθήκη κινητά, τα οποία (σε αντίθεση μάλιστα με ότι

συμβαίνει στο ενέχυρο: ΑΚ 1211 και 1213) παραμένουν στα χέρια του κυρίου τους

(κατά κανόνα οφειλέτη του ασφαλιζόμενου χρέους).

*■'*' Κατά ορθή άποψιι δεν προστατεύεται έναντι του ενυπόθηκου δανειστή με την ειραρμογή τηις ΑΚ 1283 και ο τρίτος στον οποίο παραδόθηκε το παράρτιιμα με α\·πφώ\ησιι της νομής. Βλ. άρθρο 1283 αρ. 4. για το ζήτημα αυτό στον ΑΚ Γειοργιάδη- Σταθοπούΐ^υ.

3. "Μηχανικές ή όύίλες εγκαταστάσεις" V. 4112/1929

Iδuxίτεpη πρακτική σημασία έχεν και η υποθήκη "ετά μηχανικών ή έύΐων

εγκαταατάσεων" Έον προβλέτιει ο ν. 4112/1929, ο οποίος εξακολούθησε να ισχύει και

μετά την εισαγωγή του ΑΚ (Εις. Ν. ΑΚ 68) και ο ειδ«ός αυτός νόμος σκοπός του

οποίου είναι η δημιουργία ενός μηχανισμού αφενός μεν ενίσχυσης της πιστοληπτικής

ικανότητας των βιομηχανικών ή άλλων ετηχειρήσεων που χρησιμοποιούν

μηχανήματα, αφετέρου δε εξασφάλισης του ενυπόθηκου δανειστή, που συνήθως είναι

Τράπεζα, παρέχει τη δυνατότητα επέκτασης της υποθήκης και σε κινητά πράγματα

(μηχανήματα), τα οποία, εφόσον δεν ενσωματώνονται στο ουτοδόμημα έτσι ώστε να

καταστούν συστατικά του κατ' ΑΚ 954 § 2, ατιοτελούν παραρτήματα (ΑΚ 959 σε

συνδυασμό με ΑΚ 956 και 957). Και πάλι όμως, όπως και στην ΑΚ 1282, δεν

πρόκειται για αυτοτελή υτιοθήκη πάνω σε κινητά, αλλά για επέκταση σ' αυτά της

υποθήκης που ετηβαρύνει το ακίνητο. Οι ουσιώδεις διαφορές από τη ρύθμιση των

ΑΚ 1282 και 1283 είναι οι εξής; α) Υποθήκη υπαγόμενη στη ρύθμιση του ν.

4112/1929 είναι μόνον αυτή που συνιστάται με τίτλο από ιδιωτυτή βούληση, β) η

Υποθήκη του ν. 4112/1929 καταλαμβάνει, σε αντίθεση με ότι συμβαίνει στην

υποθήκη κατ' ΑΚ 1282, ακόμη και μηχανήματα που δεν ανήκουν στον κύριο του

ενυπόθηκου ακινήτου, χωρίς μάλιστα να συντρέχουν οι προϋποθέσεις των ΑΚ 103

(επ. γ). Αντίθετα προς τη ρύθμιση της ΑΚ 1283, είναι απόλυτα άκυρη η εκποίηση σε

τρίτους των μηχανημάτων που καταλαμβάνονται από την υποθήκη του ν. 4112/1929

χωρίς προηγούμενη εγγραφή συναίνεση του ενυπόθηκου δανειστή.

IV. Υποκατάσταση στο αογικό avTiKeiusvo της υποθτίκτις

Η ΑΚ 1287 προβλέπει ότι σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο είναι

ασφαλισμένο, η υποθήκη ασκείται και στην ασφαλιστική αποζημίωση όταν επέλθει ο

ασφαλιστικός κίνδυνος (π.χ. πυρκαϊά στην ασφαλισμένη οικοδομή). Παρόμοια

επίσης και η ρύθμιση της ΑΚ 1288, σύμφωνα με την οποία σε περίπτωση

αναγκαστικής απαλλοτρίωσης του ενυπόθηκου ακινήτου, η υποθήκη ασκείται και

στην κατά το άρθρο 17 § 2 του Συντάγματος αποζημίωση για τη συντέλεση της

απαλλοτρίωσης. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις στη θέση του αρχικού αντικειμένου

της υποθήκης (ακινήτου) υποκαθίσταται ένα άλλο αντικείμενο (δικαίωμα

αποζημίωσης). Ο ενυπόθηκος δανειστής, όπως προκύπτει και από την ΑΚ 1287 (εδ.

2 και 4) και από την ΑΚ 1288 (εδ. 2) τα οποία διαλαμβάνουν ότι το ποσό της

αποζημίωσης κατατίθεται δημόσια και γίνεται η διαδικασία της κατάταξης των

δανειστών, έχει δηλαδή πρακτικά τα δικαιώματα που θα είχε πάνω στο

πλειστηρίασμα σε περίτιτωση που θα προχωρούσε στην αναγκασπκή εκποίηση και

ρευστοτιοίηση του υποθηκευμένου ακινήτου αυτός ο ίδιος.

Αςφαλιζομενη Απαίτηση

1. Γενικά

Όπως εκτέθηκε ήδη, αναγκαίο στοιχείο της υποθήκης, ως δικαιώματος

εμπράγματης ασφάλειας, είναι η ασφαλιζόμενη μ' αυτήν απαίτηση (ΑΚ 1257 και

1258). Αυτή η απαίτηση, όπως προκύτττει από περισσότερες διατάξεις (ΑΚ 1263,

1269, 1292), πρέπει να είναι χρηματική ή τουλάχιστον αποτιμητή σε χρήμα (π.χ.

απαίτηση από δάνειο ή από πίστωση του τιμήματος ή απαίτηση για τη μεταβίβαση

της κυριότητας και παράδοση του πωλούμενου) και μπορεί να προέρχεται από

οποιαδήποτε αιτία (από δικαιοπραξία και ιδίως από σύμβαση, το οποίο είναι και το

συνηθέστερο, από αδικοπραξία ή από το νόμο. Δεν είναι απαραίτητο η υποθήκη να

ασφαλίζει απαίτηση κατ' αυτού του ίδιου του κυρίου του ενυπόθηκου ακινήτου.

Παραχώρηση υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση είναι δυνατή είτε από τον ίδιο

τον οφειλέτη (σε δικό του ακίνητο), το οποίο είναι και το συνηθέστερο, είτε και από

τρίτο, από πρόσωπο δηλαδή που δεν είναι προσωπικός οφειλέτης του ασφαλιζόμενου

χρέους (ΑΚ 1265).

Αντίθετα ο τίτλος από το νόμο (ΑΚ 1262) και ο τίτλος από δικαστική απόφαση

(ΑΚ 1263) παρέχουν δικαίωμα εγγραφής υποθήκης μόνο σε ακίνητα του οφειλέτη

(ΑΚ 1264). Η ασφαλιζόμενη δηλαδή απαίτηση είναι απαίτηση κατ' αυτού του ίδιου

του κυρίου του ενυπόθηκου ακινήτου όταν πρόκειται για τίτλο από νόμο ή από

δικαστική απόφαση, ενώ όταν πρόκειται για τίτλο από ιδιωτική βούληση μπορεί να

είναι είτε απαίτηση κατά του κυρίου του ενυπόθηκου ακινήτου είτε απαίτηση κατά

τρίτου.

II. Μελλονική ιι υπό αίοεστι απαίτηση

Με τη ρητή διάταξη νόμου (ΑΚ 1258) η υποθήκη μπορεί να εξασφαλίζει και

μελλοντική ή υπό αίρεση απαίτηση (αντίστοιχη στο ενέχυρο και η ΑΚ 1210). Έτσι

μπορεί π.χ. να παραχωρηθεί ήδη κατά τη σύναψη της σύμβασης υποσχέσεως παροχής

δανείου της Τράπεζας (στο παράδειγμα ο Ο) θα προσκομίσει σ' αυτήν πιστοποιητικά

από τα οποία θα προκύπτει το κύρος της εγγραφής της υποθήκης κατά τους όρους της

σύμβασης και η ανυπαρξία άλλων προγενέστερων βαρών πέρα από τα συμβατικώς

προβλεπόμενα. Μόνο αττό τη στιγμή της απόληψης του τιοσού του δανείου από τον

δανειζόμενο (τον Ο) μπορεί να γίνει λόγος για υποχρέωση του Ο έναντι της Τράπεζας

από δάνειο και τ' ΑΚ806^ ’ Και για αντίστοιχη, εξασφαλιζόμενη με την υποθήκη

απαίτηση της Τράπεζας κατά του Ο. Πρόκειται συνεπώς εδώ για μια προγενέστερη

της ασφαλιζόμενης απαίτησης υποθήκη και μάλιστα για υποθήκη προς εξασφάλιση

απαίτησης υπό αναβλητική αίρεση, Η υποθήκη αυτή δεν είναι υπό αίρεση αλλά

καθαρή υποθήκη, η οτωία εξασφαλίζει επιτρεπτώς (ΑΚ 1258) απαίτηση υπό αίρεση.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η υποθήκη είναι έγκυρα συνεστημένη ατιό τη στιγμή της

εγγραφής της στα βιβλία υποθηκών (ΑΚ 1260 και 1268) και όχι από την πλήρωση

της αναβλητικής αίρεσης υπό την οποία τελεί η ασφαλιζόμενη απαίτηση. Κατά

μείζονα λόγο ετητρετττή είναι βεβαίως και η σύσταση υποθήκης για την εξασφάλιση

μέλλουσας απαίτησης, όπως π.χ. την εξασφάλιση απαίτησης από μελλοντικούς

συμβατικούς τόκους για οφειλόμενο ποσό από συγκεκριμένη αιτία, όπως από

σύμβαση δανείου, από τήστωση του τιμήματος κ.ά.

III. Ποσό υποθήκης

Όπως εκτέθηκε ήδη πιο πάνω, η αρχή της ειδικότητας επιβάλλει ακριβή

προσδιορισμό και της ασφαλιζόμενης απαίτησης (ΑΚ 1211 εδ. 2 και 1306) και

αναγραφή του κατ' ΑΚ 1269 ποσού της υποθήκης (της "ορισμένης χρηματικής

ποσότητας" κατά το γράμμα αυτής της διάταξης). Το αναγκαίο αυτό κατ' ΑΚ 1269

ποσό της υποθήκης αποτελεί το όριο της προνομιακής ικανοποίησης του ενυπόθηκου

δανειστή από το πλειστηρίασμα. Όποιο δηλαδή και αν είναι το μέγεθος των

απαιτήσεων του ενυπόθηκου δανειστή, προνομιακά έχει δικαίωμα αυτός να

ικανοποιηθεί από το πλειστηρίασμα μόνο μέχρι του ορίου της ΑΚ 1269. Εννοείται

βέβαια ότι αν οι καλυπτόμενες από την υποθήκη απαιτήσεις δεν υπέρβαιναν το κατ'

ΑΚ 1269 όριο προνομιακής ικανοποίησης, ο ενυπόθηκος δανειστής θα εισπράξει το

μικρότερο αυτό ποσό των απαιτήσεών του και όχι το μεγαλύτερο ποσό της υποθήκης.

Βλ. σχετικά Φίλιο. Β' έκδοσιμ Ειδικό Μέρος § 20 Γ II 1 ελληνακι'ι νομολογία και θεωρία (υποσημ. 18 και 23)

η 2, σελ. 112 εκ., με ενημέρωση στην

IV. Απαίτηση τόκων

Ένα από τα πιο δύσκολα προβλήματα του δικαίου της εμπράγματης ασφάλειας

είναι το πρόβλημα της κάλυψης με την υποθήκη των τόκων, της έκτασης δηλαδή που

ασφαλίζονται αυτοί με την υττοθήκη. Αντίθετα προς ότι ισχύει στο ενέχυρο, όπου

σύμφωνα με την ΑΚ 1218 § 1 "το ενέχυρο ο^σφα/Αζει την απαίτηση σε όλη της την

έκταση, ιδίως τους τόκους, την ποινική ρήτρα, τις αξιώσεις του δανειστή εξαιτίας

δαπανών που έκανε στο Kpaypa, τα δικαστικά έξοδα, καθώς και τα έξοδα yia την

εκποίηση του ενέχυρου", στο κεφάλαιο για την υποθήκη δεν υπάρχει αντίστοιχη

διάταξη. Τουναντίον μάλιστα στο άρθρο 1262 αρ. 7 ΑΚ προβλέτιεται ειδικός τίτλος

από το νόμο που έχει "ο ενυπόθηκος δανειστής στο ενυπόθηκο ακίνητο yia τους

καθυστερούμενους τόκους της απαίτησης και yia τη δαπάνη της εγγραφής της υποθήκης

ή τη δικαστική δαπάνη, εφόσον το ενυπόθηκο ακόσμο δεν μεταβιβάστηκε σε ά/ίους".

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι γι' αυτές τις παρεπόμενες απαιτήσεις ναι μεν δεν

χρειάζεται να παράσχει ο οφειλέτης τίτλο από ιδιωτική βούληση (ΑΚ 1265 επ.) ή να

ετηδιώξει ο δανειστής την έκδοση τελεσίδικης δικαστικής απόφασης για να εγγράψει

υποθήκη με τίτλο από δικαστική απόφαση, αφού αρκεί ότι ο δανειστής ασφαλίζεται

ήδη για το κεφάλαιο της απαίτησης με υποθήκη και υφίστανται οι αναγραφόμενες

στην ΑΚ 1262 αρ. 7 παρεπόμενες απαιτήσεις για να ζητήσει να ασφαλίσει και τις

απαιτήσεις αυτές με υποθήκη (τίτλος από το νόμο), η υποθήκη αυτή έχει όμως

μεταγενέστερη τάξη και, αν έχουν προηγηθεί μέχρι την εγγραφή της άλλες υποθήκες,

τότε ενδέχεται να μην έχει καν πρακτικό νόημα μια τέτοια εγγραφή (μεταγενέστερης)

υποθήκης με τίτλο από το νόμο. Αυτό θα συμβαίνει σε περίπτωση που θα εκτιμάται

ότι το πλειστηρίασμα θα αναλωθεί για την προνομιακή ικανοποίηση προγενέστερων

ενυπόθηκων δανειστών σύμφωνα με την αρχή της χρονικής προτεραιότητας.

Εκτός όμως από τη διάταξη του άρθρου 1262 αρ. 7 ΑΚ το ζήτημα της κάλυψης

των τόκων με την υποθήκη ρυθμίζεται και με τη διάταξη του άρθρου 1289 ΑΚ, η

οποία θα πρέπει ασφαλώς αν εναρμονιστεί και με την ΑΚ 1262 αρ. 7 αλλά και με τις

ΑΚ 1269 και 1257- 1258. Κατά την ΑΚ 1289 "αν το κεφάλαιο της απαίτησης που

ασφαλίζεται με υποθήκη γράφηκε ως το κοφόρο, η υποθήκη, σε οποιουνδήποτε την

κυριότητα και αν βρίσκεται το ακίνητο, ασφαλίζει κατά την ίδια τάξη εγγραφής και τους

καθυστερούμενους τόκους ενός έτους πριν από την κατάσχεση, από οποιονδήποτε και

αν ενεργήθηκε αυτή, καθώς και τους τόκους μετά την κατάαχεση ως την πληρωμή του

χρέους, ή ωσότου γίνει αμετάκλητος ο πίνακας της κατάταξης" Η διάταξη αυτή θέτει

ειδικό όριο για την ασφάλιση των τόκων. Χαρακτηριστικό του τιεριορισμού αυτού

είναι ότι αφορά μόνο σε τόκους που γεννήθηκαν στο παρελθόν (σε χρόνο

προγενέστερο του έτους πριν από την κατάσχεση). Αντίθετα δεν τίθεται όριο για

τους τόκους που γεννιόνται μετά την κατάσχεση, οι οποίοι ενδέχεται να φτάσουν σε

πολύ μεγάλο ύψος σε περίτιτωση ιδίως μεγάλης διάρκειας υπερημερίας του οφειλέτη.

Αυτή η διόγκωση της περιγραφόμενης στον τίτλο και τα βιβλία υποθηκών αρχικής

απαίτησης με τόκους συμβατικούς και τόκους υπερημερίας, των οποίων η έκταση δεν

είναι (από τη φύση τους, τουλάχιστον όσον αφορά στους τόκους υπερημερίας) από

πριν (κατά την εγγραφή της υποθήκης) γνωστή, δημιουργεί ένα σοβαρότατο κίνδυνο

στους μεταγενέστερους ενυπόθηκους δανειστές και στους εγχειρόγραιρους δανειστές

και προξενεί ανασφάλεια στο δίκαιο, που θα μπορούσε να έχει δυσμενείς επιπτώσεις

και στην πιστοληπτική ικανότητα του κυρίου του υποθηκευμένου ακινήτου. Γι'

αυτόν ακριβώς το λόγο πάγια γίνεται ορθά δεκτό στην ελληνική νομολογία ότι η

προνομιακή ικανοποίηση και των απαιτήσεων από τόκους δεν μπορεί να υπερβεί το

όριο του ποσού της υποθήκης της ΑΚ 1269. Το ποσό δηλαδή αυτό, το οποίο δεν

αποτελεί περιγραφή (και δεν αρκεί για την περιγραφή) της ασφαλιζόμενης

απαίτησης, αλλά υποδηλώνει μόνο το όριο της προνομιακής ικανοποίησης του

ενυπόθηκου δανειστή, λειτουργεί ως ασφαλιστική δικλείδα και δημιουργεί την

απαραίτητη στις συναλλαγές και στο δίκαιο ασφάλεια, η οποία έχει μεγάλη σημασία

για την εξυπηρέτηση των συμφερόντων και των μεταγενέστερων ενυπόθηκων

δανειστών και των εγχειρόγραφων δανειστών. Αυτοί βλέπουν στα βιβλία υποθηκών

τις υφιστάμενες υποθήκες δεν μπορεί να υπερβεί σε καμία περίπτωση το ποσό της

υποθήκης της ΑΚ 1269, ανεξάρτητα από το αν οι απαιτήσεις των ενυπόθηκων

δανειστών είναι απαιτήσεις για κεφάλαιο ή τόκους (συμβατικούς ή νόμιμους), έξοδα,

προμήθειες κ.λ.π. Αν οι απαιτήσεις αυτές υπερβαίνουν το όριο της ΑΚ 1269, ο

δανειστής θα ικανοποιηθεί προνομιακά μέχρι το όριο και θα έχει για το υπόλοιπο

απαίτηση κατά του οφειλέτη ως εγχειρόγραφος δανειστής (ΑΚ 1291 επ.). Αν

αντίθετα οι απαιτήσεις του ενυπόθηκου δανειστή κατά το χρόνο του πλειστηριασμού

είναι κάτω από το όριο (ποσό της υποθήκης) της ΑΚ 1269, ο δανειστής θα

ικανοποιήσει απλώς από το πλειστηρίασμα τις απαιτήσεις του αυτές, εκτός αν μεταξύ

των απαιτήσεων περιλαμβάνονται και τόκοι, οπότε ισχύει ειδικά γι' αυτούς και το

όριο της ΑΚ 1289 (αποκλεισμός των τόκων που έχουν γεννηθεί σε χρόνο απώτερο

του έτους πριν από την κατάσχεση). Σύμφωνα δηλαδή με την κρατούσα γνώμη το

προνόμιο του ενυπόθηκου δανειστή οριοθετείται σωρευτικά και με την ΑΚ 1269 και

με την ΑΚ 1289 ' . Έτσμ αν υτκηεθεί π.χ. ότι το κεφάλχιιο του δανείου είναι

5.000. 000 δρχ., το ποσό της υποθήκης της ΑΚ 1269 ορίστηκε, όπως συνηθίζεται στην

πράξη (κυρίως τις τραπεζικές συναλλαγές), 30% ψηλότερα από το κεφάλαιο του

δανείου και ανέρχεται έτσι σε 6.500.000 δρχ., το οφειλόμενο κατά τον πλειστηριασμό

ποσό για κεφάλαιο είναι 4.000.000 δρχ. και για τόκους (συμβατικούς και νόμιμους)

2.000. 000 δρχ., ο δανειστής θα ικανοποιηθεί για ολόκληρο το ποσό αυτό (4.000.000+

2.000. 000= 6.000.000) δεδομένου ότι αυτό είναι κάτω από το όριο της ΑΚ 1269

(6.500.000), εκτός αν περιλαμβάνονται και τόκοι που γεννήθηκαν τσε χρόνο

προγενέστερο του έτους από την κατάσχεση, οπότε αυτοίς κατ' εφαρμογή της ΑΚ

1289, δεν θα ικανοποιηθούν προνομιακά από το πλειστηρίασμα, εκτός αν

καλύπτονται με μεταγενέστερης τάξης υποθήκη από το νόμο κατ' ΑΚ 1262 αρ. 7,

οπότε θα ικανοποιηθούν και αυτοί προνομιακά, εφόσον, εννοείται, φτάσει στο

πλειστηρίασμα ύστερα από την ικανοποίηση και των τυχόν προηγούμενων σε σχέση

μ' αυτή την τελευταία (από το νόμο) υποθήκη ενυπόθηκο δανειστών. Αν αντίθετα το

οφειλόμενο ποσό ανέρχεται π.χ. συνολικά σε 7.000.000 δρχ. (λ.χ. 4.500.000 δρχ. για

υπόλοιπο οφειλόμενου κεφαλαίου και 2.500.000 δρχ. για τόκους), ο δανειστής δεςν

θα ικανοποιηθεί προνομιακά πέρα από το όριο των 6.500.000 δρχ. (ποσό της

υποθήκης κατ' ΑΚ 1269), έστω και αν οι οφειλόμενοι τόκοι εμπίπτουν σ' αυτούς που

προβλέπει η ΑΚ 1289.

Η ΑΚ 1289 θα πρέπει εξ' άλλου να γίνει δεκτό ότι δεν εφαρμόζεται σε

περίπτωση σύστασης υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση που ασφαλίζει είτε

αυτοτελώς είτε μαζί με άλλες απαιτήσεις (αναγραφόμενες επίσης στον τίτλο και τα

βιβλία υποθηκών) τους τόκους, ως απαιτήσεις μέλλουσες ή υπό αίρεση κατά

συνδυασμένη εφαρμογή των ΑΚ 1258, 1265 και 1266.

Βλ. Σπυριδάκη, No Β 21, 1047 (υπό V σπη' αρχή)

Σ ύ σταση Υ π ο θ ή κ η ς Καγ Π ρ ο σ η μ ε ίω σ η ς Υ π ο θ ή κ η ς

1. Γενικέο διατυπώσει και ποοϋποθέσεΐ£ για τη σύσταση υποθΐίκΐΐ€

Ο τρόπος σύστασης και της υποθήκης διαγράφεται σε γενικές γραμμές στις ΑΚ

1260, 1261 και 1268. Σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές για τη σύσταση υποθήκης

απαιτείται α) δικαίωμα για εγγραφή υποθήκης (τίτλος που να παρέχει τέτοιο

δικαίωμα) και β) εγγραφή της υποθήκης στα βιβλία υποθηκών του αρμόδιου

υποθηκοφυλακείου. Όπως για την κτήση κάθε εμπράγματου δικαιώματος πάνω σε

ακίνητο με παράγωγο τρόπο, έτσι και για τη σύσταση υποθήκης απαιτείται όχι μόνο

ένα ουσιασπκό δικαίωμα πάνω το οποίο στηρίζεται ο ενυπόθηκος δανειστής για να

συστήσει υποθήκη (τίτλος), αλλά και ένα περαιτέρω τυτηκό στοιχείο που διασφαλίζει

τη δημοσιότητα: η εγγραφή της υποθήκης στα δημόσια βιβλία υποθηκών που

τηρούνται στο υποθηκοφυλακείο της περιφέρειας του ακινήτου. Και τα δύο αυτά

αναγκαία στοιχεία (ουσιαστικό και τυπικό) πρέπει να συντρέξουν για να αποκτηθεί

υποθήκη. Αυτή, σύμφωνα με την ΑΚ 1268, έχει νομική υπόσταση από τη στιγμή της

εγγραφής της στα βιβλία υποθηκών. Μόνος ο τίτλος, που διακρίνεται σε τίτλο από το

νόμο, τίτλο από δικαστική απόφαση και τίτλο από ιδιωτική βούληση (ΑΚ 1261),

παρέχει απλώς δικαίωμα για την απόκτηση υποθήκης μετά από σχετική εγγραφή της

στα οικεία βιβλία υποθηκών, την οποία νομιμοποιείται να ζητήσει όποιος έχει έννομο

συμφέρον (βλ. ΑΚ 1302 και 1303)^ *.

Προϋπόθεση για την έγκυρη σύσταση υποθήκης σε κάθε περίπτωση,

ανεξάρτητα από τον τίτλο με βάση τον οποίο αυτή εγγράφετας είναι να έχει

κυριότητα πάνω στο υποθηκευμένο ακίνητο εκείνος κατά του οποίου παρέχει

δικαίωμα εγγραφής υποθήκης ο σχετικό κάθε φορά τίτλος. Αυτό ορίζεται ρητά τόσο

στην ΑΚ 1264 § 1, που αφορά στον γενικό τίτλο από το νόμο ή από δικαστική

απόφαση (στην ΑΚ 1264 γίνεται ρητά λόγος για "ε','γραφή υποθήκης ...σε όλα τα

ακίνητα του οφειλέτη'^ όσο και στην ΑΚ 1265 εδ. 2, που αφορά στον τίτλο από

ιδιωτική βούληση.

Ειδικότερα σε ότι αφορά τον τίτλο από ιδιωτική βούληση, που είναι και ο τηο

συχνός στην πράξη, θα πρέπει να παρατηρηθούν τα εξής: Για το κύρος της

Βλ. για τιι διαδικασία εγγραφής της υποθήκιις ΑΚ 1305 επ. και για τον τρόπο τήρησιις των βιβλίων και ενέργειας των εγγραφών ΑΚ 1333 επ.

υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση απαιτείται ρητά κατ' ΑΚ 1265 εδ. 2, "αυτός

που παραχωρεί υποθήκη να είναι κύριος του ακινήτου, και η κυριότητα αυτή να ανήκει

μά/.ιστα, όπως ορίζεται στην ΑΚ 1271, κατά το χρόνο της εγγραφής σ' εκείνον που

παραχώρησε την υποθήκη”. Έτση αν π.χ. ο οφειλέτης Ο παραχωρεί δικαίωμα για

εγγραφή ή υτιοθήκη (ΑΚ 1265-1266) σε ακίνητο του στις 3.1.1985 για την

εξασφάλιση απαιτήσεων του δανειστή του Α, ο οποίος όμως δεν σπεύδει αμέσως να

εγγράψει το κατ' ΑΚ 1266 συμβολαιογραφικό έγγραφο (τίτλο), ο Ο πωλεί και

μεταβιβάζει ύστερα (στις 4.2.1985) το ακίνητο στον Τ, ο οποίος επιμελείται αμέσως

και ζητεί τη μεταγραφή του πωλητηρίου συμβολαίου στα οικεία βιβλία μεταγραφών

στις 5.2.1985, και ο Δ υποβάλλει για εγγραφή στα βιβλία υποθηκών τον τίτλο για την

εγγραφή της υποθήκης στις 6.2.1985, δηλαδή μετά την μεταγραφή του πωλητηρίου

συμβολαίου, οπότε είχε γίνει ήδη κύριος ο Τ, η υποθήκη είναι άκυρη κατ' ΑΚ 1271,

χωρίς μάλιστα να μπορεί να ισχυροποιηθεί με έγκριση ή επίκτηση μεταγενέστερη ατιό

την εγγραφή της υποθήκης (ΑΚ 1271 εδ. 2, που καθιερώνει εξαίρεση της ΑΚ 239 §

2). Αν χωρίσει έγκριση ή επίκτηση μετά την εγγραφή της υποθήκης στα βιβλία

υποθηκών ( ή κληρονομηθεί ο ενυπόθηκος δανειστής από τον ενυπόθηκο οφειλέτη),

ο τίτλος μεν μπορεί να θεραπεύεται, όχι όμως και η εγγραφή. Με βάση τον

ισχυροποιημένο αυτό τίτλο μόνο εγγραφή νέας (μεταγενέστερης τάξης) υποθήκης

είναι πλέον δυνατή. Η εξαίρεση αυτής της ΑΚ 1271 εδ. 2 από τη ρύθμιση της ΑΚ

239 συσχετίζεται προφανώς με την ανάγκη αποφυγής αβεβαιότητας και σύγχυσης ως

προς την τάξη (σειρά) των υποθηκών και διασφάλισης των συναφών (ως προς την

υποθητική τάξη) συμφερόντων των δανειστών^" . Αντίθετα, αν ο Ο δεν είχε

κυριότητα κατά το χρόνο της δημιουργίας του κατ' ΑΚ 1265 και 1266

δικαιοπρακτικού τίτλου (επειδή π.χ. επρόκειτο για ακίνητο του οποίου είχε απλώς

προσυμφωνήσει την αγορά ο Ο), έγινε όμως κύριος πριν από την εγγραφή της

υποθήκης στα βιβλία υποθηκών, η υποθήκη είναι έγκυρη αφού ο μεν τίτλος

ισχυροποιήθηκε με την επίκτηση (ΑΚ 239 εδ. 2) η δε εγγραφή έγινε σε χρόνο που το

ακίνητο ανήκε κατά κυριότητα σ' εκείνον που παραχώρησε το δικαίωμα για την

εγγραφή της υποθήκης (ΑΚ 1271). Έγκυρη θα πρέπει επίσης να θεωρηθεί η σύσταση

της υποθήκης και στην περίπτωση που τον κατ' ΑΚ 1265- 1266 τίτλο από ιδιωτική

βούληση παρέχει μη κύριος (π.χ. ο εκ προσυμφώνου αγοραστής) με τη συναίνεση

κατ' ΑΚ 239 § 1 του κυρίου (π.χ. του εκ προσυμφώνου πωλητή) έστω με την έγκριση

Προβλ. Μπαλή, Γεν. Αρχές § 129 σελ. 340

17

του (= εκ των υστέρων συγκατάθεση) κατ' ΑΚ 239 § 2, εφόσον όμως η έγκριση αυτή

παρέχεται πριν από την εγγραφή της υτιοθήκης. Στην τελευταία αυτή περίπτοιση

ισχυροποιείται ο τίτλος που παραχώρησε ο μη κύριος και μάλιστα πριν από την

εγγραφή της υποθήκης. Η εγγραφή επιχειρείται έτσι με τίτλο που ναι μεν παρέχει μη

κύριος, στηρίζεται όμως στην ιδιωτική αυτονομία του κυρίου που εκδηλώνεται με τη

(συμβολαιογραφικά παρεχόμενη κατ' ανάλογη εφαρμογή της ΑΚ 217 § 2 σε

συνδυασμό με ΑΚ 239, 236 και 1266) συναίνεση (ΑΚ 239 § 1) η έγκριση του (ΑΚ

239 § 2 εδ. 1) και δεσμεύει γι' αυτόν το λόγο τον κύριο. Η κατ' ΑΚ 1266 μονομεσής

δήλωση παροχής δικαιώματος εγγραφής υποθήκης από μη κύριο αποτελεί δηλαδή

δικαιοπρακτικό τίτλο για εγγραφή υποθήκης που δεσμεύει τον κύριο εφόσον

επιχειρείται με τη συναίνεση ή έστω με την έγκριση του τελευταίου πριν την εγγραφή

της υποθήκης. Η προϋπόθεση της κυριότητας εκείνου κατά του οτιοίου παρέχεται με

τον οικείο τίτλο δικαίωμα εγγραφής υποθήκης ισχύει και στις περιπτώσεις σύστασης

υποθήκης με τίτλο από το νόμο ή από δικασηκή απόφαση. Σύμφωνα με την ΑΚ

1264 ο τίτλος από το νόμο η από δικαστική απόφαση παρέχει δικαίωμα εγγραφής

υποθήκης, όπως ρητά αναγράφεται σ' αυτή τη διάταξη, σε "ακίνψα του οφειλέτη",

δηλαδή σε ακίνητα που ανήκουν κατά κυριότητα, και μάλιστα κατά τον κρίσιμο

χρόνο της εγγραφής της υποθήκης στον οφειλέτη. Αν δεν είναι κύριος ο οφειλέτης, η

υποθήκη είναι άκυρη.

Εξαίρεση από τον παραπάνω κανόνα θα πρέπει να γίνει δεκτή όταν το

υποθηκευμένο ακίνητο αποτελεί στοιχείο κληρονομιάς, ο οφειλέτης αναγράφεται

ανακριβώς ως κληρονόμος σε κληρονομητήριο και ο δανειστής που εγγράφει

υποθήκη πάνω σ' αυτό είναι καλόπιστος, οπότε θα πρέπει να εφαρμοστεί η ΑΚ 1963

και η ΚΙΊολΔ 822, κατά διασταλτική ερμηνεία λόγω της τελολογικά επιβαλλόμενης

επέκτασης της προστασίας τους, πέρα από τον τρίτο που (κατά το γράμμα της ΑΚ

1963), δικαιοπρακτεί και στον τρίτο που, δίνοντας πίστη στο κληρονομητήριο,

επιχειρεί να παραγάγει με αίτηση του προς τον αρμόδιο υποθηκοφύλακα το

επιδιωκόμενο έννομο αποτέλεσμα, το οποίο είναι η υποθήκευση του ακινήτου με την

ενέργεια της σχετικής εγγραφής στα βιβλία υποθηκών δυνάμει τίτλου από το νόμο ή

από δικαστική απόφαση^· .

Πρβλ. γενακότεραγιοτο ζήτημα αυτό Αλεξάνδρα Βάρκα- Αδάμη, Το Κληρονομητήριο (1984). § 29 Α. σελ. 169 επ.

18

Ειδικώς όσον αφορά στην εξαίρεση από τη ρύθμιση της ΑΚ 239 § 2 εδ. 1 που

θεσπίζεται με την ΑΚ 1271 εδ. 2 όταν η υποθήκη εγγράφεται με τίτλο από ιδιοιτική

βούληση υτιοστηρίζεται (με γραμματική ερμηνεία της τελευταίας αυτής διάταξης) ότι

η έγκριση του κυρίου ή η ετιίκτηση του ακινήτου μετά την εγγραφή της υποθήκης

από τον οφειλέτη δεν ισχυροποιεί την υποθήκη μόνο όταν αυτή έχει εγγραφεί με

τίτλο από ιδιωτική βούληση.

Αντίθετα, όταν πρόκειται για υποθήκη από το νόμο ή από δικαστική απόφαση,

ήη έγκριση ή επίκτηση ισχυροποιεί την υποθήκη. Η άποψη αυτή, ενόψει της ΑΚ

1271 εδ. 2 είναι τελολογικά αμφίβολης ορθότητας. Η ανάγκη αποφυγής

αβεβαιότητας και σύγχυσης ως προς την τάξη των υποθηκών και η ανάγκη

διασφάλισης του συμφέροντος καθ' ενός που συμβουλεύεται τα βιβλία υποθηκών να

μπορεί να αντιληφθεί με βεβαιότητα από τις αρχικές ήδη εγγραφές (και όχι τις

μεταγενέστερες σημειώσεις στο περιθώριό τους) το χρόνο απόκτησης κάθε υποθήκης

και κατά συνέπεια την ακριβή τάξη κατά την προνομιακή ικανοποίηση των

απαιτήσεων των ενυπόθηκων δανειστών από το πλειστηρίασμα, συντρέχει προφανώς

σε κάθε περίπτωση υποθήκης (με κάθε είδους τίτλο) και όχι μόνο στην υποθήκη με

τίτλο από ιδιωτική βούληση.

Ότι εκτέθηκε παραπάνω για την προϋπόθεση της κυριότητας του οφειλέτη κατά

το χρόνο εγγραφής της υποθήκης με βάση τίτλο από δικαστική απόφαση, ισχύει

ανάλογα και όταν εγγράφεται προσημείωση υποθήκης, δεδομένου ότι η προσημείωση

υποθήκης ατιοτελεί υποθήκη υπό (διπλή) αναβλητική αίρεση που επιβαρύνει επίσης

ξένη κυριότητα (ΑΚ 1277 επ.) και στηρίζεται, όπως η υποθήκη της ΑΚ 1263, σε

δικαστική απόφαση.

II. Ειδικές διατυπώσεις και προϋποθέσεις για τη σύσταση υποθήκης

αε τίτλο από ιδιωτική βούληση

Σε αντίθεση προς την ΑΚ 1264, που προβλέπει εγγραφή υποθήκης με τίτλο από

το νόμο ή από δικαστική απόφαση μόνο σε ακίνητα του οφειλέτη, η ΑΚ 1265

προβλέπει ότι δικαίωμα εγγραφής υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση μπορεί

να παράσχει όχι μόνον ο οφειλέτης (που είναι βέβαια και το συνηθέστερο) αλλά και

οποιοσδήποτε τρίτος κύριος πάνω σε ακίνητο του για την εξασφάλιση απαιτήσεων

του δανειστή όχι κατ' αυτού του ιδίου (κυρίου του υποθηκευόμενου ακινήτου) αλλά

κατά τρίτου. Στην τιερίτιτο οτη αυτή άλλος δηλαδή είναι ο οφειλέτης (τφοσωτακός

οφειλέτης) και άλλος ο κύριος του ακινήτου που παραχωρεί δικαίωμα εγγραφής

υποθήκης (ενυτιόθηκος οφειλέτης). Η Σ παρέχει π.χ. δικαίωμα εγγραφής υποθήκης

σε ακίνητο της Ε από δάνειο της Τ προς αυτόν.

Για την παροχή δικαιώματος εγγραφής υτιοθήκης με δικαιοπραξία (τίτλο από

ιδιωτική βούληση) αρκεί κατ' ΑΚ 1266 "μονομερής συμβολαιογροίφική δήλωση" του

κυρίου του υποθηκευόμενου ακινήτου, χωρίς να αποκλείεται ο δικαιοπρακτικός

τίτλος να δημιουργηθεί και συμβατικά, πράγμα συνηθέστατο στην πράξη.

Όσον αφορά στο περιεχόμενο του τίτλου, η αρχή της ειδικότητας επιβάλλει να

περιγράφονται σ' αυτόν με σαφήνεια όλα τα αναγκαία στοιχεία της υποθήκης, ήτοι

τόσο το ακίνητο (ΑΚ 1266) όσο και η ασφαλιζόμενη απαίτηση, με ειδική μάλιστα

μνεία και του κατ' ΑΚ 1269 ποσού της υποθήκης ως ορίου της προνομιακής

ικανοποίησης του δανειστή κατά τον πλειστηριασμό.

III. Ειδικές διαττιπώσεις και προϋποθέσεις για τη σύσταση υποθήκης

με τίτλο από δικαστική απόφαση

Όπως εκτέθηκε ήδη πιο πάνω, η εξασφάλιση του δανειστή με τη ρύθμιση της

υποθήκης θα ήταν ημιτελής αν γι' αυτήν χρειαζόταν πάντοτε η σύμπραξη του

οφειλέτη (ή κάποιου τρίτου χάριν αυτού), που θα 'πρεπε να εκδηλώνει την ιδιωτική

του αυτονομία με την εκούσια παροχή τίτλου από ιδιωτική βούληση. Η εγγραφή

υποθήκης επιβάλλεται σε ορισμένες περυττώσεις να είναι εξαναγκαστική. Ό

μηχανισμός για την επίτευξη αυτού του σκοπού είναι η εγγραφή υποθήκης με τίτλο

από δικαστική απόφαση και η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης είτε με απόφαση

του Μονομελούς Πρωτοδικείου κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων είτε

με διαταγή πληρωμής (ΑΚ 1274 και ΚΠολΔ 706 και 724 § 1 σε συνδυασμό με

ΚΠολΔ 682 επ.).

Τις ειδικές προϋποθέσεις για τη σύσταση υποθήκης με τίτλο από δικαστική

απόφαση προβλέπει η ΑΚ 1263. Κατά τη διάταξη αυτή για την εγγραφή υποθήκης

με τίτλο από δικαστική απόφαση απαιτείται: α) δικαστική απόφαση (απόφαση

ειδικότερα, όπως μνημονεύεται αναλυτικότερα στην ΑΚ 1263, "των πολιτικών,

ποινικών και διοικητικών ή άλλων ειδικών δικαστηρίων"), β) η δικαστική απόφαση να

είναι τελεσίδικη, να μην είναι δηλαδή δυνατή η άσκηση τακτικού ένδικου μέσου, ήτοι

ανακοττής ερημοδικίας και έφεσης (ΚΠολΔ 321), επειδή είτε η απόφαση είναι από

την αρχή ανέκκλητη, όπως π.χ. η απόφαση που εκδίδεται κατ' αντιμωλία των

διαδίκων κατά τη διαδικασία των μικροδιαφορών (ΚΠολΔ 512), είτε παρήλΒε η

προθεσμία για την άσκηση ανακοπής ερημοδικίας και έφεσης, είτε πρόκ^ται για

απόφαση δευτεροβάθμιου δικαστηρίου μη υποκείμενη σε ανακοπή ερημοδικίας, είτε

ο οφειλέτης αποδέχτηκε την απόφαση που τον καταδικάζει να προβεί στη (χρηματική

ή αποτιμητή σε χρήμα) παροχή (ΚΠολΔ 523 § 1 και 537), είτε εχώρησε παραίτηση

από τα τακτικά ένδικα μέσα και γ) η τελεσίδικη δικαστική απόφαση, όπως

αναγράφεται ρητά στην ΑΚ 1263, να "επιδικάζει χρηματική ή ά/ά.η αποτιμητή σε

χρήμα παροχής". Το τελευταίο αυτό προαπαιτούμενο έχει δύο σκέλη: αα) θα πρέπει

η απόφαση να καταδικάζει στην εκπλήρωση παροχής να είναι δηλαδή

καταψηφιστική και όχι αναγνωρισπκή και ββ) θα πρέπει η παροχή, στης οποίας την

εκπλήρωση καταδικάζει τον οφειλέτη η απόφαση να είναι χρηματική (π.χ. παροχή

οφειλόμενου ποσού από δάνειο ή οφειλόμενου τιμήματος ή οφειλόμενου χρηματικού

εργολαβικού ανταλλάγματος) είτε τουλάχιστον αποτιμητή σε χρήμα π.χ. παράδοση

των πραγμάτων των οποίων συμφωνήθηκε η πώληση).

Με τελεσίδη δικαστική απόφαση που αποτελεί τίτλο για την εγγραφή υποθήκης

εξομοιώνεται επίσης, σύμφωνα με τη ρητή διάταξη του άρθρου 24 § 1 Εισ. ν.

ΚΠολΔ, και η διαταγή πληρωμής χρηματικής απαίτησης κατά της οποίας δεν

ασκήθηκε εμπρόθεσμα ανακοπή ή ασκήθηκε μεν ανακοπή, αυτή όμως απορρίφτηκε

τελεσίδικα. Γι' αυτήν την τελεσιδικία, η οποία έχει ως συνέπεια τη δημιουργία ενός

ισοδύναμου με τελεσίδικη δικαστική απόφαση τίτλου για την εγγραφή υποθήκης^'*,

απαιτείται είτε να απορρίφθηκε τελεσίδικα ως αβάσιμη ή κατά την ΚΠολΔ 632

ανακοπή, οπότε δεν χρειάζεται η προβλεπόμενη στην ΚΠολΔ 633 § 2δεύτερη

επίδοση της διαταγής πληρωμής^*, είτε να μην ασκήθηκε ανακοπή μέσα στην

15ήμερη προθεσμία της ΚΠολΔ 632 § 1, οπότε όμως θα πρέπει σύμφωνα με την

κρατούσα γνώμη, να επιδοθεί και πάλι η διαταγή πληρωμής (ΚΠολΔ 633 2) και είτε

να παρέλθει άπρακτη (χωρίς άσκηση ανακοπής) και η ΙΟήμερη προθεσμία αυτής της

διάταξης (ΚΠολΔ 633 § 2) είτε, σε περίπτωση άσκησης ανακοπής μέσα σ' αυτήν την

δεκαήμερη προθεσμία, να απορριφθεί τελεσίδικα η ανακοπή.

Βλ. και Γαζή, Τροποποιήσεις του Αστικού Κώδικος υπό τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, IV 3. σελ. 20 επ.

Βλ. Μπέη. ΠολΔ, άρθρο 632 αρ. 168, με παραπομπές στη θεοιρία και νομολογία

ο τίτλος από δικαστική απόφαση, ότιως και ο τίτλος από το νόμο

χαρακτηρίζεται "τίτλος γενικός", επειδή, σε αντίθεση με τον τίτλο από ιδιωτική

βούληση, όπου καθορίζεται ειδικώς και επακριβώς το ακίνητο ή τα ακίνητα για τα

οποία παρέχεται δικαίωμα εγγραφής υποθήκης (και μπορεί να είναι ακίνητα είτε του

ίδιου του οφειλέτη είτε και τρίτου, όταν είναι τρίτος- και όχι οφειλέτης- εκείνος ο

οποίος παρέχει δικαίωμα εγγραφής υποθήκης), ο τίτλος από δικαστική απόφαση

(όπως και ο τίτλος από το νόμο) παρέχει καταρχήν, όπως ορίζεται στην ΑΚ 1264

δικαίωμα εγγραφής υποθήκης σε όλα τα ακίνητα του οφειλέτη (όχι τρίτου). Γι' αυτόν

ακριβώς το λόγο ορίζεται στην ΑΚ 1270, με την οποία συγκεκριμενοποιείται ο

θεμελιώδης κανόνας της ΑΚ 281 που απαγορεύει την κατάχρηση δικαιώματος, ότι η

"υποθήκη που εγγράφεται βόυσει τίτλ.ου από το νόμο ή από δικαστική απόφαση σε

περισσότερα ακίνητα του οφειλέτη, μπορεί με αίτησή του να περιοριστεί σε τόσα μόνο

ακίνψα όσων η αξία ασφαλίζει αρκετά την απαίτση’ ' . Πρόκειται για δικαίωμα του

οφειλέτη, το οποίο αν δεν ικανοποιηθεί με παραίτηση του ενυπόθηκου δανειστή κατ'

ΑΚ 1319 και (ή) με την κατ' ΑΚ 1324- 1325 συναίνεση του δανειστή για την

εξάλειψη της υποθήκης από ορισμένο ή ορισμένα από τα υποθηκευμένα περισσότερα

ακίνητα, επιδιώκεται με αγωγή. Αντίστοιχος περιορισμός μπορεί να επιδιωχτεί και

επί πολλαπλής υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση, όταν ο τίτλος αυτός ως

προς την (υπερβολική) έκταση του δικαιώματος εγγραφής υποθήκης σε περισσότερα

ακίνητα είναι αποτέλεσμα καταπίεσης του οφειλέτη, η οποία επάγεται εφαρμογή της

ΑΚ 178 ή ενδεχομένως και της ΑΚ 281 (κατά διασταλτική ερμηνεία ή ανάλογη

εφαρμογή αυτής της διάταξης) ,αν συντρέχει περίπτωση κατάχρησης της συμβατικής

ελευθερίας.

Αντίστοιχη, με παρεμφερή νομοθετικό λόγο, είναι και η ρύθμιση του άρθρου 1269 εδ. 3, η οποία προβλέπει δικαίωμα του οφειλέτη για μείωσιι του ποσού της υποθήκης στο προσι'ικον μέτρο. Βλ. σχετικό Κρητικό στον ΑΚ Γεωργιάδη- Σταθοπούλου. άρθρο 1270 αρ. 1 και Σπυριδάκη. §§ 44 και 45. σελ. 110 επ. και 112 επ. αντίστοιχα.

IV. Ειδικές διατυπώσεις και προϋποθέσεις για τη σύστασιι υποθΐΐκΐΐ€

UC τίτ>νθ από το vouo

Στις περυιτώσεις της υποθήκης με τίτλο από το νόμο το δικαίωμα για την

εγγραφή υποθήκης παρέχεται σε ορισμένα πρόσωπα απ' ευθείας από το νόμο για την

ασφάλιση ορισμένης κατηγορίας απαιτήσεων τους για τις οποίες κρίνεται σκόπιμο να

παρασχεθεί η δυνατότητα άμεσης (με τη συνδρομή απλώς του πραγματικού του

νόμου) χωρίς άλλες διατυπώσεις εγγραφής υποθήκης. Η βασική σχετική διάταξη

είναι του αριθμού 1262 ΑΚ, η οποία αναμορφώθηκε πλήρως με το άρθρο 10 του ν.

1329/1983 (νέου νόμου για το οικογενειακό δίκαιο). Οι 7 περιπτώσεις τίτλου από το

νόμο που προβλέπει η εν λόγω διάταξη μπορούν να διακριθούν ως εξής: α)

Περίπτωση τίτλου από το νόμο υπέρ του Δημοσίου για απατήσεις του από

καθυστερούμενους φόρους (ΑΧ 1262 αρ. 1), β) Περιπτώσεις τίτλου από το νόμο για

την ασφάλιση απαιτήσεων που ττηγάζουν από διαχείριση τιεριουσίας με σκοπό την

προστασία προσώπων που κρίνονται άξια ιδιαίτερης προστασίας, όπως είναι αα) του

Δημόσιο, οι δήμος οι κοινότητες, θρησκευτικά ή κοινής ωφέλειας ιδρύματα και

νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, των οποίων η λειτουργία είναι συνυφασμένη με

την ικανοποίηση του δημοσίου συμφέροντος ή με την εκπλήρωση αγαθοεργών

σκοπών είτε ββ) πρόσωπα που έχουν αδυναμία αυτοπροστασίας, όπως αυτά που

τελούν υπό γονική μέριμνα ή επιτροπεία ή ακόμη και πρόσωπα τα οποία, και αν

ακόμη δεν συντρέχει αυτός ο λόγος, βρίσκονται σε κάποια ηθική ή ψυχολογική

αδυναμία να προασπίσουν το συμφέρον τους, όπως είναι οι σύζυγοι στις μεταξύ τους

περιουσιακές σχέσεις (ΑΚ 1262 αρ. 2,3 και 4), γ) Περιπτώσεις τίτλου από το νόμο

για την ασφάλιση απαιτήσεων που γεννώνται στο πλαίσιο της ρύθμισης της

κληρονομιακής διαδοχής (ΑΚ 1262 αρ. 5 και 6), δ) Περίπτωση τίτλου από το νόμο

υπέρ του ενυπόθηκου δανειστή για την εγγραφή (νέας) υποθήκης στο υποθηκευμένο

ακίνητο για τους μη καλυπτόμενους) καθυστερούμενους τόκους της ασφαλιζόμενης

απαίτησης και για τη δαπάνη εγγραφής της υποθήκης ή τη δικασηκή δαπάνη (ΑΚ

1262 αρ.7).

Δικαίωμα εγγραφής υποθήκης με τίτλο από το νόμο προβλέπει επίσης και η

διάταξη του άρθρου 581 ΕμπΝ υπέρ της ομάδας των πτωχευτικών πιστωτών.

V. Σύσταστι υποθήκης αε τίτλο από διοικητική ποάί,η

Πρόκειται για μια ιδιαίτερη τιερίταωση τίτλου που προβλέπει το άρθρο 3γ του

V. 2190/1920, όπως τροποτιοιήθηκε με το άρθρο 8 α.ν, 148/1967 ασφάλιση

απαιτήσεων από ομολογιακά δάνεια ανώνυμης εταιρείας με τίτλο την άδεια της

Επιτροτιής Κεφαλαιαγοράς για την έκδοση του ομολογιακού δανείου (διοικητική

πράξη).

VI. Σύσταση ί)ποθΐΐΚΐΐς ue τοοπή της προσηοείωσης σε υποθιικη

Κατά την ΑΚ 1277 εδ. 2 "όταν η απαίτηση επιδικαστεί τελεσίδικα, η

προσημείωση τρέπεται σε υποθήκη, η οποία λογίζεται ότι έχει εγγραφεί από την ημέρα

της προσημείωσης" (κατ' ΑΚ 1277 εδ. 1, κατά την οποία "η προσημείωση χορτργεί

μόνο δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης"). Η τροπή αυτή, με σχετική

σημείωση στο βιβλίο υποθηκών, πρέπει να γίνει κατ' ΑΚ 1323 αρ. 2 μέσα σε

αποκλειστική προθεσμία 90η μερών από την τελεσίδη απόφαση που επιδικάζει την

απαίτηση, αλλιώς η προσημείωση αποσβήνεται. Και για την απόκτηση υποθήκης με

τα από σχετική τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη απαιτείται δηλαδή και πάλι,

όπως και στην κατ' ΑΚ 1263 σύσταση υποθήκης με τίτλο από δικαστική απόφαση,

τελεσίδικη δικαστική απόφαση που επιδικάζει την καλυτττόμενη με την προσημείωση

απαίτηση και εγγραφή (με την έννοια εδώ της σημείωσης στο βιβλίο υποθηκών) ότι η

προσημείωση τρέπεται σε υποθήκη. Η ουσιώδης διαφορά έγκειται στο ότι ενώ σε

περίτττωση σύστασης υποθήκης κατ' ΑΚ 1263 με τίτλο από δικαστική απόφαση η

υποθήκη έχει νομική υπόσταση από τη στιγμή της εγγραφής της στο βιβλίο

υποθηκών (ΑΚ 1268), σε περίτττωση τροπής της προσημείωσης σε υποθήκη η

υποθήκη λογίζεται, κατά πλάσμα δικαίου, ότι υφίσταται ήδη από την ημέρα της

εγγραφής της προσημείωσης στο βιβλίο υποθηκών (ΑΚ 1277 εδ. 2).

VII. Σύσταση πpoση^είωσnc υποθήκης

Συμπληρωματικά προς όσα διαλαμβάνονται παραπάνω για την προσημείωση

υποθήκης, θα πρέπει να παρατηρηθεί ότι αναγκαία στοιχεία για τη σύσταση της, ως

υποθήκης υπό διπλή αναβλητική αίρεση (την αίρεση της τελεσίδικης ετηδίκασης της

ασφαλιζόμενης απαίτησης και της εμπρόθεσμης τροπής της προσημείωσης σε

υποθήκη), είναι να υπάρχει α) απαίτηση χρηματική ή αποτιμητή σε χρήμα, β) τίτλος

για εγγραφή προσημείωσης, που είτε απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου, η

οποία εκδίδεται κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων (ΠολΔ 682 επ.)και

διατάσσει την εγγραφή της στα βιβλία υποθηκών (ΑΚ 1274 και ΚΠολΔ 706), είτε

διαταγή πληρωμής, η οποία παρέχει επίσης κατά την ΚΠολΔ 724 §1 δικαίωμα

εγγραφής προσημείωσης υποθήκης, γ) επακριβώς περιγραφόμενο ακίνητο και δ)

εγγραφή στα βιβλία υποθηκών ' . Δεν θα πρέπει εξ άλλου να παραμείνει

απαρατήρητο ότι- κατ' αντιστοιχία προς την ΑΚ 1269- ρητά επιτάσσεται επίσης με

την ΚΠολΔ 706 § 2 ότι η απόφαση που διατάσσει την εγγραφή της προσημείωσης

πρέπει να ορίζει επακριβώς και το ασφαλιζόμενο μ' αυτή ποσό (ποσό της

προσημείωσης, που λειτουργεί ως όριο του προνομίου του προσημειούχου δανειστή).

Πρβλ. Σπυριδάκιι, § 99, σελ. 226 επ.

ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ Τ ης Υ π ο θ ή κ η ς Και

Τ ης ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗΣ ΥΠΟΘΗΚΗΣ

I. Λειτουργία της υποθήκης

Η λειτουργία της υποθήκης, ως μέσον εξασφάλισης του δανειστή, περιγράφεται

σε γενικές γραμμές παραπάνω. Ειδικότερη εξέταση χρειάζονται εδώ οι εξής

ρυθμίσεις: α) η ειδική ρύθμιση της ΑΚ 1290 που ισχύει μόνο όταν πρόκαται για

μέλλουσες υποθήκες με τίτλο από ιδιωτική βούληση, β) η ρύθμιση των ΑΚ 1291-

1293, που εφαρμόζεται μόνο όταν η υποθήκη επιβαρύνει ακίνητο του ίδιου του

οφειλέτη του ασφαλιζόμενου χρέους και γ) η ρύθμιση των ΑΚ 1294-1298, που

εφαρμόζεται όταν η υποθήκη παρέχεται από τρίτο και είναι γι' αυτό το λόγο άλλος ο

προσωπικός οφειλέτης και άλλος ο ενυπόθηκος οφειλέτης, ή όταν πρόκειται για

ακίνητο το οποίο, ναι μεν κατά το χρόνο της υποθήκευσης (με οποιονδήποτε τίτλο)

άνηκε στον προσωπικό οφειλέτη, στη συνέχεια όμως μεταβιβάστηκε σε τρίτον και

έτσι κατά τον χρόνο της εκτέλεσης άλλος είναι ο οφειλέτης του ασφαλιζομένου

χρέους (προσωτηκός οφειλέτης) και άλλος ο κύριος του υποθηκευμένου ακινήτου

(ενυπόθηκος οφειλέτης).

/. Η ρύθμιση της ΑΚ 1290

Κατά την ΑΚ 1290 εδ. 1 "η εγγραφή της υποθήκης δεν αφαιρεί από τον κύριο το

δικαίωμα να παραχωρήσει και σε άλλον υποθήκη στο ίδιο ακϊνψο". Η διάταξη αυτή

όπως εκτέθηκε ήδη, αποτελεί εκδήλωση της κατ' ΑΚ 1000 γενικότερης εξουσίας

διάθεσης του κυρίου, η οποία, όταν αφορά στην επιβάρυνση της κυριότητας με τη

σύσταση περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων, είναι εξουσία πολλαπλής

διάθεσης, εξουσία δηλαδή σύστασης περισσότερων περιορισμένων εμπράγματων

δικαιωμάτων, υπό την προϋπόθεση ότι αυτά μπορούν από τη φύση τους να

συνυπάρξουν και δεν αποκλείει το ένα το άλλο, και αν ακόμη έλειπε το εδ. 1 του

άρθρου 1290 ΑΚ, θα συναγόταν και πάλι το ίδιο από την ΑΚ 1000. Η πρακτική

σημασία της διάταξης περιορίζεται γι' αυτό στη ρύθμιση του εδ. 2, σύμφωνα με την

οποία "οΆηϊθετη συμφωνία" (συμφωνία δηλαδή να μην παραχωρήσει ο κύριος σε

άλλον υποθήκη στο ίδιο ακίνητο) "ισχύει μόνο έναντι αυτών που αποκτούν υποθήκη

26

υπό ιδιωτική βούληση και μόνο αν η συμφωνία έχει εγγράφει στο βιβ/.ίο υποθηκό^". Η

συμφωνία αυτή, που απαιτεί συμβολαιογραφικό τύπο και έχει, κατ' απόκλιση από τον

κανόνα της ΑΚ 177, εμπράγματη ενέργεια (υπό την αναγραφόμενη βεβαίως στην ΑΚ

1290 εδ. 2 προϋπόθεση της εγγραφής της συμφωνίας αυτής στο βιβλίο υποθηκών) και

όχι απλώς ενοχική μεταξύ των συμβαλλόμενων ενέργεια, όπως ορίζει η ΑΚ 177,

δεσμεύει τον κύριο στο δικαίωμα του να επιβαρύνει το ακίνητο του και με άλλες

υποθήκης "μόνο έναντι αυτών που αποκτούν υποθήκη από ιδιωτική βούληση", όχι με

άλλο τίτλο (από το νόμο ή από δικαστική απόφαση), δεδομένου ότι στις τελευταίες

αυτές περυιτώσεις η υποθήκη εγγράφεται χωρίς τη σύμπραξη του κυρίου αφού ο

σχετικός τίτλος (από το νόμο ή από δικαστική απόφαση) δεν αποτελεί εκδήλωση της

ιδιωτικής του αυτονομίας. Πρόκειται συνεπώς για εμπράγματη συμφωνία με

ενέργεια όμως όχι έναντι όλων, αλλά μόνο ένανπ ορισμένων ενυπόθηκων δανειστών:

αυτών που αποκτούν μεταγενέστερα υποθήκη με τίτλο από ιδιωτική βούληση

(σχετική ενέργεια)·* *. Για τον ίδιο λόγο επίσης η συμφωνία της ΑΚ 1290 εδ. 2 δεν

μπορεί να αντιταχθεί κατά προσημειούχου δανειστή, εφόσον η προσημείωση

στηρίζεται όχι στην ιδιωτική βούληση αλλά σε δικαστική απόφαση (ΑΚ 1274 και

ΚΠολΔ 706 και 724 § 1).

Για την εφαρμογή ειδικότερα της ΑΚ 1290 εδ. 2 σε περίπτωση προσημείωσης

υποθήκης θα πρέπει πάντως να παρατηρηθεί ότι προβληματική εμφανίζεται η

λεγόμενη "συναινετική προσημείωση", εκείνη δηλαδή που παρέχεται μεν δικαστικώς

(ως ασφαλισπκό μέτρο), χωρίς όμως πραγματική αντιδικία, αφού ο οφειλέτης

συνομολογεί την ύπαρξη των προϋποθέσεων εφαρμογής της ΚΠολΔ 682 (σε συνδ.

Με 706 §1), και μάλιστα όχι μόνο την ύπαρξη του εξασφαλιζόμενου δικαιώματος

(ασφαλιστέας απαίτησης), αλλά και ότι συντρέχει επείγουσα περίπτωση ή επίκειται

κίνδυνος για τα συμφέροντα του δανειστή, ιδίως λόγω οικονομικής αδυναμίας του

οφειλέτη, η οποία όμως εντελώς χαρακτηριστικά, συνήθως δεν υπάρχει στις

περιπτώσεις "συναινετικής προσημείωσης". Η τυπική διαδικασία για την παροχή

"συναινετικής προσημείωσης", η ευκολία με την οποία αυτή παρέχεται και η

συχνότητα της στην πράξη, που έχει ως βασική αιτία τη σημαντικά μικρότερη δαπάνη

που απαιτείται για την εγγραφή της, σε σύγκριση με την αντίστοιχη δαπάνη για την

εγγραφή υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση, έχουν πραγματικά μετατρέψει τη

■*·* Πρβλ. Σπυριδόκιι, § 52 αρ. 2 σελ. 128 επ. Παπανικολάου ο άρθρο 1290 αρ. 10.11 και 14 επ.

V ΑΚ Γεοιργιάδη- Σχαθόπουλου,

27

{"συναινετική") προσημείωση από ασφαλιστικό μέτρο, που παραμένει βεβαίως τυπικά

σε ένα υποκατάστατο της υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση του οποίου

θεμέλιο είναι ουσιαστικά η αυτονομία της ιδιωτικής βούλησης του οφειλέτη·*· . Αυτό

το ζήτημα της λεγόμενης "συναινετικής προσημείωσης" του οποίου η έρευνα

ξεπερνάει κατά πολύ τα όρια του παρόντος εγχειριδίου, δεν έχει μέχρι τώρα

απασχολήσει τη θεωρία στην έκταση που θα 'πρεπε. Σε ότι αφορά ειδικότερα το

ζήτημα της ετιέκτασης ή όχι της απαγόρευσης της ΑΚ 1290 εδ. 2 και στη

"συναινετική προσημείωση", που ενδιαφέρει στο τιλαίσιο της ερμηνείας αυτής της

διάταξης, ετηβάλλεται πάντως να επισημανθεί το ενδεχόμενο καταστρατήγησης του

κανόνα δικαίου της ΑΚ 1290 εδ.2 με την ηθελημένη προσφυγή, αντί στο μόρφωμα

της υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση, το οποίο δεν θα ίσχυε έναντι του

δανειστή με τον οποίο κλείστηκε η συμφωνία του άρθρου 1290 εδ. 2, στο μόρφωμα

της "συναινετικής προσημείωσης υποθήκης", το οποίο τυπικά, ως (δικαστικό

περιεχόμενο) ασφαλιστικό μέτρο, δεν εμπίπτει στην απαγόρευση της εν λόγω

διάταξης.

Σε μια τέτοια περίπτωση καταστρατήγησης δεν θα ετίθετο πάντως κατά

κυριολεξία ζήτημα ακυρότητας, επειδή αφενός μεν δεν πρόκειται για δικαιοπραξία

αλλά για δικαστική απόφαση, με την οποία διατάσσεται το ασφαλιστικό μέτρο της

προσημείωσης υποθήκης και η οποία είσεται το ασφαλιστικό μέτρο της

προσημείωσης υτιοθήκης και η οποία είναι κατ' αρχήν ανακλητή σύμφωνα με τις

ΚΠολΔ 696 επ., αφετέρου δε η συνέπεια που προβλέπει η ΑΚ 2190 εδ. 2 δεν είναι η

ακυρότητα της δικαιοπρακηκά (με τίτλο από ιδιωτική βούληση) παρεχόμενης

υποθήκης αλλά το σχετικώς ανίσχυρο αυτής ένανη μόνο του δανειστή υπέρ του

οποίου έχει συναφθεί και σημειωθεί στα βιβλία υποθηκών η συμφωνία της ΑΚ 1290

εδ. 2. Χαρακτηριστικό αυτής της καταστρατήγησης είναι η επιδίωξη να καταστεί

ανενεργή η συμφωνία της ΑΚ 1290 εδ. 2, η οποία, σύμφωνα με το σκοπό αυτής της

διάταξης, προστατεύει τον δανειστή υπέρ του οποίου συνάφθηκε. Η προστασία αυτή,

ως θεμελιώδες στοιχείο ερμηνείας της ΑΚ 1290 εδ. 2, επιβάλλει να γίνει δεκτό ότι με

την απαγόρευση που θεσττίζεται μ' αυτή τη διάταξη αποδοκιμάζεται (με σχετική -

υπέρ συγκεκριμένου δανειστή- προστατευτική ενέργεια) όχι μόνο η σύσταση

υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση, αλλά και κάθε άλλο μόρφωμα, όπως εδώ η

Χαροκπιρισηκό παράδειγμα αυτής της τάσι^ς είναι η πρόσφατη ΑΠ 1709/1981, ΝοΒ 31. 194. η οποία δέχεται ότι μπορεί να διαταχθεί οος ασφαλιστικό μέτρο η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης σε ακίνητο τρίτου (όχι του οφειλέτη), ειρόσον αυτός συναινεί.

28

"συναινετική προσημείωση", με το ottoio καίτοι αυτοστηρίζεται ουσιαστικά στην

ιδιωτική αυτονομία του ενυπόθηκου οφειλέτη, επιδιώκεται, με το ένδυμα της

δικαστικής απόφασης που διατάσσει το ασφαλιστικό μέτρο της προσημείωσης

υποθήκης, η ματαίωση του προστατευτικού σκοπού του κανόνα δικαίου της ΑΚ 1290

εδ. 2. Ο προστατευτικός αυτός σκοπός της εν λόγω διάταξης, η οποία πρέπει βεβαίως

να ερμηνευθεί τελολογικά, επιβάλλει να γίνει δεκτό ότι και η εγγραφή της

προσημείωσης υτιοθήκης, όταν μ' αυτήν καταστρατηγείται η απαγόρευση της ΑΚ

1290 εδ.2, είναι ανίσχυρη έναντι του δανειστή υπέρ του οποίου θεσπίζεται αυτή η

(σχετικής μόνο έναντι αυτού ενέργειας) απαγορευτική ρύθμιση.

Τη συμφωνία μη παραχώρησης υποθήκης με τίτλο από ιδιωτική βούληση

μπορεί να συνάψει ο κύριος είτε με δανειστή που ασφαλίζεται ήδη με υποθήκη (με

οποιονδήποτε τίτλο) είτε με οποιονδήποτε άλλο (ενυπόθηκο), ακόμη και μελλοντικό

δανειστή που έχει συμφέρον να μην επιβαρυνθεί με άλλες υποθήκες το ακίνητο στο

οποίο αφορά η συμφωνία. Συνήθως η συμφωνία αυτή συνάπτεται με ενυπόθηκο

δανειστή (π.χ. Τράπεζα) που διαβλέπει ότι ενδέχεται να χρηματοδοτήσει τον οφειλέτη

και στο μέλλον. Έτσι, αν π.χ. ο δανειστής Δ, που εξασφαλίζει απαιτήσεις του από

δάνειο προς τον Ο με υποθήκη πάνω σε ακίνητο του Ο, συνάψει με

συμβολαιογραφικό έγγραφο συμφωνία με τον Ο να μην παραχωρήσει ο τελευταίος

άλλη υποθήκη στο ίδιο ακίνητο, σημειωθεί η συμφωνία αυτή στο βιβλίο υποθηκών

στις 3.1.1985 και εμφανιστούν ακολούθως οι εξής δανειστές, ήτοι α) ο δανειστής Δι,

ο οποίος με τελεσίδικη δικαστική απόφαση που καταδικάζει π.χ. τον Ο σε

αποζημίωση εγγράφει υποθήκη στις 4.2.1985, β) ο δανειστής Δ2, που εγγράφει

προσημείωση υποθήκης που του παραχώρησε ο Ο, εγγράφει υποθήκη στο ίδιο

ακίνητο στις 4.4.1985, δ) πάλι ο αρχικός δανειστής Δ, ο οποίος εγγράφει στις

3.5.1985 υποθήκη με τίτλο από ιδιωτική βούληση που του παραχώρησε ο Ο για την

εξασφάλιση απαιτήσεων από νέο δάνειο του Δ προς αυτόν και ε) ο δανειστής Δ4, που

εγγράφει υποθήκη με τίτλο από δικαστική απόφαση στις 4.6.1985, η μεταξύ των

δανειστών αυτών σχέση σε περίπτωση πλειστηριασμού του ακινήτου και

ικανοποίησης τους από το πλειστηρίασμα, αν αυτό δεν επαρκεί για την πλήρη

ικανοποίηση των απαιτήσεων όλων των παραπάνω δανειστών, διαμορφώνεται κατ'

εφαρμογή της αρχής της χρονικής προτεραιότητας σε συνδυασμό και προς τη

ρύθμιση της ΑΚ 1290 ως εξής: Πρώτος θα ικανοποιηθεί ο Δ με βάση την πρώτη του

υποθήκη, που ασφαλίζει τις απαιτήσεις του από το αρχικό δάνειο, ακολούθως ο Δι

29

επειδή κατ' αυτού δεν αντιτάσσεται η κατ' ΑΚ 1290 συμφωνία του Δ με τον Ο,

εφόσον ο Δ] ασφαλίζεται με υποθήκη που στηρίζεται σε τίτλο από δικαστική

απόφαση (όχι από ιδιωτική βούληση), ύστερα ο Δ2 επειδή η προσημείωση στηρίζεται

επίσης σε δικαστική απόφαση, μετά όχι ο Δ3, αφού αυτός έχει υποθήκη με τίτλο από

ιδιωτική βούληση και τον δεσμεύει η κατ' ΑΚ 1290 συμφωνία, αλλά ο Δ για τις

απαιτήσεις του από το δεύτερο δάνειο προς τον Ο που εξασφαλίζονται με την

υποθήκη τιου γράφηκε στις 3.5.1985 στα βιβλία υποθηκών. Αν υποτεθεί ότι

ικανοποιούνται πλήρως οι απαιτήσεις του Δ και από το δεύτερο δάνειο και μένει

μέρος ατιό το πλειστηρίασμα, αυτό θα διατεθεί πρώτα για την ικανοποίηση του Δ3, ο

οποίος ναι μεν έγραψε στις 4.4.1985 υποθήκη με τίτλο από ιδιωτική βούληση που

εμπίπτει στην κατ' ΑΚ 1290 απαγορευτική συμφωνία μεταξύ Ο και Δ, ο Δ4 δεν

νομιμοποιείται όμως να επικαλεστεί αυτή τη συμφωνία γιατί αυτή ισχύει μόνο υπέρ

του Δ, που προέβη σ' αυτή, και των διαδόχων του (όχι και υπέρ τρίτων δανειστών,

όπως εδώ ο Δ4, ο οποίος, ως μεταγενέστερος ενυπόθηκος δανειστής, ικανοποιείται

μετά τον προγενέστερο Δ3).

2 Η ρύθμιση των ΑΚ 1291-1293

Οι ΑΚ 1291-1293 εφαρμόζοντας όταν η υποθήκη επιβαρύνει του ίδιου του

οφειλέτη του ασφαλιζόμενου χρέους. Οι διατάξεις αυτές καθορίζουν τον τρόπο και

τα μέσα (διαδικασία) για την ικανοποίηση των απαιτήσεων του ενυπόθηκου δανειστή

σε περίπτωση που ο οφειλέτης δεν εξοφλήσει εμπρόθεσμα το ασφαλιζόμενο χρέος.

Ειδικότερα, συμφωνία με την ΑΚ 1291, "ο δανειστής έχει δικαίωμα να απαιτήσει από

τον οφειλέτη την εξόφληση του χρέους ασκώντας κατ' εκλογήν είτε την ενοχική είτε τψ’

εμπράγματη αγωγή". Αυτή η προβλεπόμενη στην ΑΚ 1291 εναλλακτική δυνατότητα

του δανειστή είναι κατά το πρώτο σκέλος της (άσκηση ενοχικής αγωγής) αυτονόητη,

δεδομένου ότι η υποθήκη ασφαλίζει απαίτηση του ενυπόθηκου δανειστή, η οποία

είναι αυτοτελώς επιδιώξιμη, ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή όχι υποθήκης, γι' αυτό και

ορίζεται στο εδ. 2 της ΑΚ 1291 το εττίσης αυτονόητο ότι "η άσκηση της ενοχικής δεν

αποκλείει την εμπράγματη αγωγή", ακόμη και την παράλληλη άσκηση της, (υπό την

προϋπόθεση ότι παραμένει ανεξόφλητο έστω και υπόλοιπο της ασφαλιζόμενης

απαίτησης), και στην ΑΚ 1293 ότι ο δανειστής που δεν ικανοποιείται πλήρως από το

πλειστηρίασμα εξακολουθεί να έχει ενοχική αγωγή κατά του οφειλέτη αλλά και κατά

οποιουδήποτε άλλου υπόχρεου (π.χ. του εγγυητή). Κατά το δεύτερο εξ άλλου σκέλος

30

της (άσκηση εμπράγματης αγωγής) η εναλλακτική δυνατότητα της ΑΚ 1291 δεν είναι

απόλυτα ακριβής (ως προς τη χρησιμοποίηση του όρου αγωγή), γί αυτό και

διευκρινίζεται στην αμέσως επόμενη διάταξη (ΑΚ 1292) ότι "με την εμπράγματη

αγωγή ο δανειστής μπορεί να επιδιώξει την εξόφληση του χρέους με την αναγκαστική

πώληση του ενυπόθηκου κτήματος, μόλις το χρέος γίνει απαιτητός". Δεν πρόκειται εδώ

κατά κυριολεξία για (εμπράγματη) αγωγή αλλά για αξίωση (εμπράγματου

χαρακτήρα), που απορρέει από το εμπράγματο δικαίωμα της υποθήκης, να ανεχτεί ο

οφειλέτης- κύριος του υποθηκευμένου ακινήτου την αναγκαστική εκποίηση του

ακινήτου με την προβλεπόμενη στον ΚΠολΔ διαδικασία αναγκαστικού

πλειστηριασμού, ώστε να μπορέσει να ικανοποιηθεί ο ενυπόθηκος δανειστής

προνομιακά από το πλειστηρίασμα.

Για την κίνηση της διαδικασίας της αναγκαστικής εκτέλεσης (κατάσχεσης

κ λ.π ), που οδηγεί στον πλειστηριασμό του ακινήτου, την κατάταξη των δανειστών

με βάση τον σχετικό πίνακα που συντάσσει ο αρμόδιος για τον πλειστηριασμό

συμβολαιογράφος και τη διανομή του πλειστημιάσματος, εφαρμόζονται οι διατάξεις

των άρθρων 904 επ. ΚΠολΔ. Ειδικώς όσον αφορά στην έναρξη της διαδικασίας

αναγκαστικής εκτέλεσης θα πρέπει να επισημανθεί ιδιαίτερα όη απαιτείται τίτλος

εκτελεστός από τους αναφερομένους στην ΚΠολΔ 904, με βάση τον οποίο προβαίνει

αρχικά ο δανειστής στην κατάσχεση του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο τίτλος αυτός είναι,

όταν πρόκειται για υποθήκη με τίτλο από δικαστική απόφαση, η κατ' ΑΚ 1263

τελεσίδικη δικαστική απόφαση, με την οποία όμως εξομοιώνονται και οι τίτλοι που

προβλέπει η ΚΠολΔ 904 στις περιτιτώσεις α, β, ε και στ"*· . Όταν εξ άλλου πρόκειται

για τίτλο από ιδιωτική βούληση (ΑΚ 1265-1266), ο αναγκαίος για την κίνηση της

διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης τίτλος είναι το κατ' ΑΚ 1266

συμβολαιογραφικό έγγραφο παροχής δικαιώματος για εγγραφή υποθήκης (ΚΠολΔ

904, περίπτωση δ'), χωρίς να αποκλείεται βεβαίως ή και να επιβάλλεται ενδεχομένως,

όταν ο τίτλος αυτός είναι ατελής, έκδοση τελεσίδικης δικαστικής απόφασης και σ'

αυτή την περίπτωση. Σε ότι αφορά εξ άλλου την προνομιακή ικανοποίηση του

ενυπόθηκου δανειστή από το πλειστηρίασμα, αυτή τεχνικά πραγματοποιείται με την

εφαρμογή των ΚΠολΔ 974-978 (σε συνδ. με ΚΠολΔ 1007) που αφορούν στην

κατάταξη των δανειστών στον πίνακα κατατάξεως που συντάσσει ο αρμόδιος για τον

'*■’ Για το περιεχόμενο και τη λειτουργία της διάταξης του άρθρου 29 § 1 Εις, Ν. ΚΠολΔ 623 επ. διαταγή πληρωμής χρηματικής απαίτιισης, κατά τις οποίας δεν ασκιϊθηκε εμπρόθεσμα αΐ’ακοπή ή ασκήθηκε με\' αλλ' απορρίφθηκε τελεσίδικα βλ. παραπάιτο. § 8 III. σελ 73 επ.

31

πλειστηριασμό συμβολακ)γράφος. Από τις ΑΚ 1291 προκύταει, όπως αναπτύχθηκε

ήδη, ότι ο τρόπος ικανοποίησης του ενυπόθηκου δανειστή με τη διαδικασία που αυτές

διαγράφουν είναι αποκλειστικός και ότι γι’ αυτόν ακριβώς το λόγο θεωρούνται

άκυρες οι συμφιονίες δανειστή και οφειλέτη - κύριου του ενυπόθηκου ακινήτου που

προβλέπει στο κεφάλαιο για το ενέχυρο η ΑΚ 1291, έστω και αν δεν υπάρχει

αντίστοιχη διάταξη στο κεφάλαιο της υποθήκης.

3. Η ρύθμιση τιον ΑΚ 1294 -1298.

Οι ΑΚ 1294 - 1298 εφαρμόζοντας όταν άλλος είναι ο οφειλέτης του

ασφάλιζόμενου χρέους (προσωπικός οφειλέτης) και άλλος ο κύριος του ενυπόθηκου

ακινήτου (ενυπόθηκος οφειλέτης). Αυτό μπορεί να συμβεί είτε όταν πρόκειται για

υποθήκη με τίτλο από ιδιωτική βούληση (βλ. ΑΚ 1265) που έχει παραχωρηθεί από

τρίτο (όχι από τον οφειλέτη), είτε όταν πρόκειται για υποθήκη με τίτλο από ιδιωτική

βούληση που έχει παραχωρηθεί από τρίτο (όχι από τον οφειλέτη), είτε όταν η

υποθήκη γράφτηκε μεν (με οποιοδήποτε τίτλο) σε ακίνητο του οφειλέτη, αυτό όμως

αποκτήθηκε αργότερα από τρίτον. Στην τελευταία περίπτωση πρόκειται - κατά την

ορολογία της ΑΚ 1294 - για "τρίτο που νέμετοα με νόμιμο τίτλο το ενυπόθηκος" *^

Ειδικότερα, σύμφωνα με την ΑΚ 1294, "ο τρίτος κύριος που παραχώρησε την

υποθήκη καθώς και κάθε τρίτος που νέμεται με νόμιμο τίτλο το ενυπόθηκο, υπόκετται

στην εμπράγματη αγωγή του δανειστή με την αναγκαστική εκτέλεση πάνω στο κτήμα, αν

δεν προτιμά να εξοφλήσει όλες τις ενυπόθηκες απαιτήσεις στην έκταση που

ασφαλίζονται με την υποθήκη". Από την απλή σύγκριση αυτής της διάταξης με τις

αντίστοιχες ΑΚ 1291 και 1292, οι οποίες εφαρμόζονται στις περιπτώσεις που

προσωπικός οφειλέτης και ενυπόθηκος οφειλέτης είναι το ίδιο πρόσωπο, συνάγονται

τα εξής: α) ο κύριος του ενυπόθηκου ακινήτου (τρίτος) υπόκειται μόνο στην

"εμπράγματη αγωγή του δανειστή με την αναγκαστική εκτέλεση πάνω στο κτήμα"

(όχι στην ενοχική αγωγή, αφού δεν είναι ο ίδιος προσωπικός οφειλέτης του

ασφαλιζόμενου χρέους). Έχει συνεπώς ο κύριος του ενυπόθηκου ακινήτου ατιλώς την

υποχρέωση να ανεχθεί την αναγκαστική εκτέλεση στο ακίνητό του. Η υποθήκη έχει

Εκτενέστερα για την έννοια του τρίτου ενυπόθηκου οφειλέτιι Σπυριδάκης § 43 σελ. 108 a Βλ. και ΚΠολΔ 993 § 1 εδ. 2 και 995 § 3

32

ως αποτέλεσμα ότι καθίσταται απλώς υπέγγυα η κυριότητα"*'* στο ακίνητο του τρίτου,

χωρίς αυτός να είναι ταυτόχρονα και οφειλέτης της ασφαλιζόμενης απαίτησης. Από

τη σκοτηά αυτή εμφανίζεται απόλυτα συνεττής τόσο η ρύθμιση του άρθρου 1294 εδ, 2

ΑΚ, σύμφωνα με την οποία "το περίσσευμα του εκτϋ.ειστηριάσματος αποδίδεται στον

τρίτο", όσο και η ρύθμιση του άρθρου 1296 ΑΚ, κατά την οποία "η υποχρέωση από

την αξία του ενυπόθηκου κτήματος" (κατ’ ακριβολογία του πλειστηριάσματος)"*'

"εφόσον αυτός δεν ενέχεται προσωπικά", β) Ο τρίτος κύριος του ενυπόθηκου

ακινήτου δικαίωμα μόνο (και όχι υποχρέωση) έχει να εξοφλήσει, "αν προτιμάς", όπως

ρητά αναγράφεται στην ΑΚ 1294, "όL·ς τις ενυπόθηκες απαιτήσεις στην έκταση που

ασφα/.ίζονται με την υποθήκη για να αποτρέψει τις δυσμενείς γ ι ' αυτόν συνέπειες από

τη λειτουργία της υποθήκης, που είναι, σε τε/,ική φάση, η απώλεια της κυριότητας του

με την κτήση της κατά τον π/.ειστηριασμό από τον υπερθεματιστή" (ΚΠολος 1005 1 εδ,

2)·*'* . Πρόκειται για δικαίωμα προσφοράς του τρίτου κυρίου του ενυπόθηκου

ακινήτου, του οποίου η άσκηση έχει ως αποτέλεσμα, κατ’ ΑΚ 1298, την

υποκατάσταση του τρίτου-κυρίου που ασκεί το προβλεπόμενο στην ΑΚ 1924

δικαίωμα προσφοράς στα δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή.

Η ειδική τέλος διάταξη του άρθρου 1297 ΑΚ αναφέρεται στην περίπτωση που η

υποθήκη παρέχεται για να ασφαλίσει απαίτηση του δανειστή κατά του εγγυητή από

την εγγύηση (όχι του πρωτοφειλέτη) και προβλέπει ότι στην περίτττωση αυτή «ο

τρίτος κύριος ή νομέας του ενυπόθηκου κτήματος έχει δικαίωμα να απαιτήσει να

εναχθή πρώτα ο πρωτοφειλέτης (να κινηθεί δηλαδή - κατ’ ακριβολογία - η

διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης πρώτα κατ’ αυτού). Επεκτείνεται μ’ αυτό τον

τρόπο η ενέργεια της κατ’ ΑΚ 855 ένστασης της διζήσεως και υπέρ του "κυρίου ή

νομέα του ενυπόθηκου κτήματος" εκτός αν βεβαίως ο εγγυητής είχε παραιτηθεί από

την ένσταση της διζήσεως και ευθυνόταν ως αυτοφειλέτης.

Το ίδιο ισχύει και στην περίπτοχτη κατά την οποία ο τρίτος που παραχώρησε υποθήκη ήτα\· απλώς επικαρπωτής και επιβάρυνε τιιν επικαρτπα του με υποθήκη (ΑΚ 1254). οπότε υπέγγυα είναι απλώς η επικαρπία του τρίτου.

’ Βλ. Καρακώστα στον ΑΚ Γεωργιάδη- Σταθόπουλου. άρθρο 1296 αρ. 1 Βλ. Μ πρίηα Ανοηκαστική Εκτέλεση (Β' έκδ.). §§ 576-583. σελ 1812 επ.

II. Λειτουργία tuc ποοσηαείωσης υποθήκης

Πριν από τον πλειστηριασμό η προσημείωση υποθήκης, όπως ορίζεται στην

ΑΚ 1277 εδ. 1, "χορηγεί μόνο δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης".

Διασφαλίζει την τάξη (σειρά) ενός υπό διπλή αναβλητική αίρεση (της τελεσιδικίας

της απόφασης που επιδικάζει στο δανειστή την ασφαλιζόμενη απαίτηση και της

τροπής της προσημείωσης σε υποθήκη) ενυπόθηκου δανειστή, δεδομένου ότι κατ’

ΑΚ 1277 εδ.2 "όταν η απαίτηση επιδικαστεί τελεσίδικα, η προσημείωση τρέπεται σε

υποθήκη, η οποία λογίζεται ότι έχει εγγραφεί από την ημέρα της προσημείωσης". Κατά

το άρθρο μάλιστα 1278 ΑΚ φαίνεται ο εμπράγματος (απόλυτος) χαρακτήρας της

προσημείωσης υποθήκης. Κατά τη διάταξη εξ άλλου του άρθρου 1280 ΑΚ "η

προσημείωση διακότττει την παραγραφή της απαίτησης υπέρ εκείνου για τα δικαιώματα

του οποίου έγινε".

Κατά τον πλειστηριασμό και την κατάταξη των δανειστών στον πίνακα

κατατάξεως η προσημείωση έχει τη λειτουργία που προβλέπει η ΑΚ 1279, σύμφωνα

με την οποία εν πριν από την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη χωρήσει

αναγκαστική εκτέλεση στο ακίνητο, η απαίτηση υπέρ της οποίας έχει εγγραφεί η

προσημείωση κατατάσσεται τυχαία. Ο όρος "τυχαίας" κατάταξης υποδηλώνει την

αβεβαιότητα που υπάρχει σε σχέση με την ύπαρξη της απαίτησης. Η απαίτηση που

ασφαλίζεται με την προσημείωση δεν έχει ακόμη επιδικαστεί τελεσίδικα και γι’

αυτόν ακριβώς το λόγο δεν μπορεί να χωρήσει οριστική κατάταξη του

προσημειούχου δανειστή και άμεση ικανοποίησή του με τη διανομή και προς αυτόν

του πλειστηριάσματος. Από την άλλη μεριά όμως θα ήταν δώρο άδωρο για τον

προσημειούχο δανειστή η ρύθμιση της ΑΚ 1277 που κατοχυρώνει την τάξη του

προνομίου του, αν η διανομή του πλειστηριάσματος γινόταν μόνο μεταξύ των

υπόλοιπων δανειστών. Αυτήν ακριβώς την ενδιάμεση θέση του προσημειούχου

δανειστή κατοχυρώνει η επιταγή της "τυχαίας κοπάταξής του", της κατάταξης του

δηλαδή υπό την αίρεση της τελεσίδικης επιδίκασης της ασφαλιζόμενης απαίτησης.

Έως όταν πληρωθεί αυτή η αίρεση, θα πρέπει να μη διανεμηθεί το μέρος του

πλειστηριάσματος που αντιστοιχεί στο ποσό της προσημείωσης υποθήκης, μέχρι του

οποίου εκτείνεται το (υπό αίρεση) προνόμιο του προσημειούχου δανειστή (εφόσον

εννοείται μένει πλειστηρίασμα μετά την ικανοποίηση των προνομιούχων τηστωτών

με προηγούμενη τάξη, σύμφωνα με την αρχή της χρονικής προτεραιότητας), αλλά να

κρατηθεί αυτό ώστε να δοθεί στον προσημειούχο δανειστή όταν επιδικαστεί

34

τελεσίδικα σ’ αυτόν η ασφαλιζόμενη απαίτηση, ή να καταβληθεί ήδη στο δανειστή,

όπως προβλέπει η ΚΠολος 978 1 εδ.2 "ετπ εγγυοδοσίας". Αν δεν συμβεί αυτό, τότε

ισχύει η διάταξη του άρθρου 972 2 Κπολος σύμφωνα με την οποία "οσάκις

απαίτησις κατατάσσεται τυχαίως, ο επί του πλειστηριασμου υπάλληλος ορίζει εν τω

πίνακι κατατάξεως". (πρόκειται για τη λεγόμενη επικουρική κατάταξη).

Ιδιαίτερα θα πρέπει να επισημανθεί επίσης σχετικά και το εξής ζήτημα που έχει

απασχολήσει και τη νομολογία και τη θεωρία: Με τη μεταγραφή της περίληψης

κατακυρωτικής έκθεσης που δίνεται στον υπερθεματιστή μετά την καταβολή απ’

αυτόν του πλειστημιάσματος, ο υπερθεματιστής γίνεται κύριος του ακινήτου και η

κυριότητά του αυτή είναι ελεύθερη από υποθήκες. Το δικαίωμα προσημείωσης

υποθήκης, ως δικαίωμα αξίας υφίσταται πλέον επί του πλειστηριάσματος. Κατά

συνέπεια για να μετατραπεί η "τυχαία" (προσωρινή) κατάταξη του προσημειούχου

δανειστή, σύμφωνα με τα παραπάνω, σε οριστική, θα ήταν περιττό πλέον να αξιωθεί

και η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη εφόσον ο υπερθεματιστής έχει πλέον

αποκτήσει κυριότητα ελεύθερη από δικαιώματα εμπράγματος ασφάλειας. Για την

οριστική κατάταξη του προσημειούχου και την είσπραξη του ποσού για το οποίο είχε

καταταγεί "τυχαία" αρκεί επομένως απλώς και μόνο η έκδοση τελεσίδικης απόφασης

που του επιδικάζει την ασφαλιζόμενη απαίτηση.

ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ T o y ΕΝΥΠΟΘΗΚΟΥ Δ α νε ισ τή

Όπως σε κάθε δικαίωμα, έτσι και στην υποθήκη η προστασία του δικαιούχου

(ενυπόθηκου δανειστή), όταν προβάλλεται το δικαίωμά του, είναι ένα από τα

κεντρικά ζητήματα γύρω από τα οποία στρέφεται η νομοθετική ρύθμιση. Η

προστασία του δικαιώματος συναρτάται αναγκαία με το τιεριεχόμενό του και το

ανταποκρινόμενο σ’ αυτό το περιεχόμενο είδος των προσβολών. Ειδικότερα: Στην

υποθήκη που είναι εμπράγματο (και άρα άμεσο και απόλυτο) δικαίωμα, με ιδιαίτερο

όμως χαρακτηριστικό του τον αλληλένδετο με το σκοπό του παρεπόμενο χαρακτήρα

του σε σχέση με την ασφαλιζόμενη απαίτηση, οι νοητές και πρακτικά δυνατές

προσβολές των δικαιωμάτων του ενυπόθηκου δανειστή είναι σκόπιμο να καταταγούν

συστηματικά στις εξής τρεις κατηγορίες: 1 ) προσβολές από τον οφειλέτη,

2 ) προσβολές από τον ενυπόθηκο οφειλέτη, δηλαδή τον κύριο του υποθηκευμένου

ακινήτου ή (σε περίπτωση υποθήκευσης μόνο της επικαρπίας κατ’ ΑΚ 1259) του

επικαρπωτή, ανεξάρτητα αν αυτός (κύριος ή επικαρπωτής) είναι και ο προσωπικός

οφειλέτης του ασφαλιζόμενου χρέους ή τρίτος και 3) προσβολές από οποιονδήποτε

άλλο τρίτο (μη προσωπικό και μη ενυπόθηκου οφειλέτη).

1. Προστασία σε πεοίτττωση προσβολτίς των δικαιωαάτων του

ενυπόθηκου δανειστή από τον προσωπικό οφειλέτη.

Εκείνο που κατ’ ακριβολογία μπορεί να προσβάλλει ο (προσωπικός) οφειλέτης

υπό την ιδιότητα του αυτή (και όχι ως κύριος στη συνήθη περίπτωση του ενυπόθηκου

ακινήτου) είναι όχι ευθέως η υποθήκη, αλλά η ασφαλιζόμενη απαίτηση. Η

υπερημερία π.χ. το οφειλέτη (για το όλο ή μέρος του χρέους) ή η υπαίτια αδυναμία

παροχής (ολική ή μερική) ή η πλημμελής εκπλήρωση της αποτιμητής σε χρήμα

παροχής από τον οφειλέτη συνιστούν αθέτηση της υποχρέωσής του για την

εκπλήρωση απαίτησης του ενυπόθηκου δανειστή. Η προσβολή αυτή αφενός μεν

επάγεται τις συνέπειες που προβλέπει ο νόμος στο ενοχικό δίκαιο (ασηκή ευθύνη του

οφειλέτη), αφετέρου Δε ενεργοποιεί το δικαίωμα της υποθήκης του ενυπόθηκου

δανειστή, ο οποίος μπορεί πλέον να ασκήσει και την κατ’ ΑΚ 1291,1292 ή (εφόσον

πρόκειται για τρίτο ενυπόθηκο οφειλέτη) την κατ’ ΑΚ 1294-1296 "εμπράγματη

36

αγωγή" κινώντας τη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης για την τφονομιακή

ικανοποίηση της ασφαλιζόμενης απαίτησης. Δεν πρόκειται όμως εδώ για προστασία

που παρέχεται συνεπεία προσβολής το δικαιώματος της υτιοθήκης. Η υποθήκη

ασκείται απλώς και εκπληρώνει μ’ αυτό τον τρόπο το σκοπό της, ο οποίος

συσχετίζεται αναγκαία (από τη φύση και το περιεχόμενο της υποθήκης ως

δικαιώματος εμπράγματης ασφάλειας) με την αθέτηση των υποχρεώσεων του

οφειλέτη και την αντίστοιχη προσβολή των απαιτήσεων του δανειστή. Η υποθήκη

δηλαδή, ατιό τη λειτουργία της, έχει πρακτική σημασία σε περίπτωση ανώμαλης

εξέλιξης της καλυπτόμενης με την υποθήκη ενοχής· ο νομικός της προορισμός

εκπληρώνεται με τη ρευστοποίηση του ανπκειμένου της και την προνομιακή

ικανοποίηση του δανειστή από το προϊόν αυτής της ρευστοτιοίησης (πλειστηρίασμα).

Ο πλειστηριασμός και η διανομή του πλειστημιάσματος είναι το ανταποκρινόμενο

στο σκοπό της υποθήκης τέλος της νομικής πορείας της από τη σύστασή της μέχρι

την προνομιακή ικανοποίηση του ενυτιόθηκου δανειστή. Δεν πρόκειται για συνέπεια

προσβολής του δικαιώματος υποθήκης αλλά για άσκηση δικαιώματος (της

υποθήκης), η οποία (άσκηση) εξαρτάται από την προσβολή, όχι της υποθήκης, αλλά

του ασφαλιζόμενου δικαιώματος (της ασφαλιζόμενης με την υποθήκη απαίτησης).

II. Προστασία σε περίπτωση προσβολής των δικαιωαάτων του

ενυπόθΐΐκου δοινειστή από τον ενυπόθιικο οφειλέτη.

Οι ειδικές διατάξεις για την προστασία του ενυπόθηκου δανειστή έναντι

ενεργειών του ενυπόθηκου οφειλέτη που προσβάλλουν το δικαίωμα της υποθήκης

του είναι α) των άρθρων 1284 και 1299 ΑΚ, β) του άρθρου 1267 ΑΚ και γ) των

άρθρων 1285 και 1286 ΑΚ.

I. Προστασία του ενυπόθηκου δανειστή με η ςΑ Κ 1284 και 1299

Οι ρυθμίσεις των ΑΚ 1284 και 1299 είναι παράλληλες. Και οι δύο αναφέρονται

στον κίνδυνο να χειροτερεύσει το ενυπόθηκο ή να ελαττωθεί η αξία του από

υπαιτιότητα (οτκηουδήποτε βαθμού) του ενυπόθηκου οφειλέτη και παρέχουν στον

ενυπόθηκο δανειστή τα ίδια κατά βάση μέσα προστασίας. Η διαφορά στο πραγματικό

αυτών των ρυθμίσεων βρίσκεται στο ότι η ΑΚ 1284 εφαρμόζεται όταν ο κύριος του

37

ενυπόθηκου ακινήτου είναι ο ίδιος ο οφειλέτης, ενώ η ΑΚ 1299 εφαρμόζεται όταν ο

κύριος του ακινήτου είναι τρίτος. Η διαφορά αυτή του πραγματικού καθιστά

αναγκαία αντίστοιχη μερική διαφοροποίηση και των συνεπειών αυτών των

διατάξεων, δεδομένου ότι το προβλεπόμενο στην ΑΧ 1284 δικαίωμα του ενυπόθηκου

δανειστή να ζητήσει από τον οφειλέτη-κύριο του ενυπόθηκου ακινήτου "την

παραχώρηση ά/.λης ανάλογης υποθήκης" δεν ταιριάζει στην περίπτωση που κύριος

του ακινήτου είναι τρίτος. Απ’ αυτόν δεν είναι δικαιοπολιτικά ορθό να αξιωθεί η

εξασφάλιση ενός ξένου χρέους με άλλη υποθήκη απ’ αυτήν που τον βαρύνει (είτε ως

τρίτος που παραχωρεί υποθήκη για την εξασφάλιση ξένου χρέους είτε ως "τρίτον"

που νέμεται με νόμιμο τίτλο το ενυπόθηκο). Ο τρίτος δεν συνδέεται με κάποιον

ενοχικό δεσμό με τον ενυπόθηκο δανειστή, που θα δικαιολογούσε, κάτω από το

πρίσμα κυρίως της καλής πίστης, να του ζητηθεί η παραχώρηση υποθήκης σε άλλο

ακίνητο όταν συντρέχει το πραγματικό της ΑΚ 1299. Εκείνο που μπορεί να του

ζητηθεί όταν προβαίνει σε ενέργειες που δημιουργούν κινδύνους στο ενυπόθηκο

ακίνητο είναι να πάψει να προβαίνει σ’ αυτές και να απέχει και στο μέλλον από

τέτοιου είδους ενέργειες, καθώς και να αποκαταστήσει τη ζημιά που τυχόν επήλθε

απ’ αυτές στον ενυπόθηκο δανειστή.

Δικαιολογημένο, ως μέσο αντιμετώτησης του κινδύνου απώλειας ή μείωσης της

αξίας της εμπράγματης ασφάλειας από δική του (του τρίτου κυρίου) υπαιτιότητα,

φαίνεται ακόμη και το να υποχρεωθεί αυτός προσωτηκώς σε άμεση εξόφληση του

ασφαλιζόμενου χρέους. Γι’ αυτούς ακριβώς τους λόγους, ενώ κατ’ ΑΚ 1284, που

εφαρμόζεται όταν κύριος του ενυπόθηκου ακινήτου είναι ο ίδιος ο οφειλέτης, "ο

δανειστής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει είτε την παράλειψη ή άρση των επιβλαβών

πράξεων είτε την άμεση εξόφληση του χρέους", έστω δηλαδή και αν το χρέος δεν είναι

ληξιπρόθεσμο, "είτε τέλος την παραχώρηση άλί.ης ανά/.ογης υποθήκης", χωρίς να

αποκλείεται, όπως ορίζεται στο εδ.2 , "αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις για τις

αδικοπραξίες", κατά την ΑΚ 1299, η οποία εφαρμόζεται όταν κύριος του ενυπόθηκου

ακινήτου είναι τρίτος (όχι ο προσωπικός οφειλέτης), ο δανειστής έχει όλα τα

παραπάνω δικαιώματα κατά του τρίτου-κυρίου του ενυπόθηκου ακινήτου πλην του

δικαιώματος να αξιώσει απ’ αυτόν "την παροχή άλλης ανάλογης υποθήκης".

Για την εφαρμογή των ΑΚ 1284 και 1299 απαιτείται να προβαίνει ο κύριος του

ενυπόθηκου ακινήτου (οφειλέτης ή τρίτος) σε ενέργειες που δημιουργούν κίνδυνο

καταστροφής ή βλάβης του ενυπόθηκου ακινήτου και συνεπώς απώλειας ή πάντως

μείωσης της αξίας της εμπράγματης ασφάλειας. Αυτονόητο είναι ετήσης ότι τα

δικαιώματα που προβλέπουν οι παραπάνω διατάξεις παρέχονται στον ενυπόθηκο

δανειστή και όταν δεν δημιουργήθηκε απλώς κίνδυνος αλλά επήλθε ήδη βλάβη στο

ενυπόθηκο ακίνητο. Σε κάθε περίπτωση αναγκαία πάντως προϋπόθεση είναι η

υπαιτιότητα (οποιουδήποτε βαθμού) του ενυπόθηκου οφειλέτη. Έτσι εφαρμόζονται

π.χ. οι ΑΚ 1284 και 1299 όταν ο κύριος εκμεταλλεύεται ληστρικά και χωρίς φειδώ το

υποθηκευμένο αγροτικό ακίνητο και κινδυνεύει ο ενυπόθηκος δανειστής, όταν έρθει

η ώρα της εξόφλησης του χρέους και του ενδεχόμενου πλειστηριασμού, να βρει ένα

ακίνητο σημαντικά μικρότερης αξίας σε σχέση μ’ αυτό που είχε υποθηκευθεί. Το ίδιο

θα πρέπει να γίνει δεκτό και όταν π.χ. ο κύριος δεν προβαίνει στις αναγκαίες

επισκευές για τη συντήρηση της υποθηκευμένης οικοδομής ή παραλείπει π.χ. να

εγείρει τις αναγκαίες αγωγές για την προστασία της κυριότητάς του έναντι προσώπων

που είτε καταπατούν είτε διαταράσσουν την κυριότητά του.

Τα επιμέρους δικαιώματα που παρέχει στον ενυπόθηκο δανειστή (κατά

περίπτωση) η ΑΚ 1284 εδ.1 ή η ΑΚ 1299 εδ. 1 βρίσκονται μεταξύ τους σε σχέση

διαζευκτικής συρροής. Η άσκηση του ενός αποκλείει δηλαδή την άσκηση του άλλου.

Η ετπλογή ανάμεσα σ’ αυτά ανήκει στον ενυπόθηκο δανειστή. Η άσκηση αυτού του

δικαιώματος ετπλογής εμπύιτει επίσης στον θεμελιώδη κανόνα της ΑΚ 281, που

απαγορεύει την καταχρηστική άσκηση κάθε δικαιώματος. Έτσι, αν π.χ. ο ενυπόθηκος

δανειστής επιλέξει το δικαίωμα με τη δυσμενέστερη έναντι του κυρίου συνέπεια,

χωρίς αυτό να είναι αναγκαίο για την προστασία του, η οποία θα ήταν δυνατή και με

την ετπλογή του λιγότερου δυσμενούς, είναι πιθανό η άσκηση αυτή, ενόψει των

συγκεκριμένων περιστάσεων, να είναι πράγματι καταχρηστική.

2. Προστασία του ε^’υπόΟηκοΏ δανειστή με την ΑΚ 1267

Κατά την ΑΚ 1267, που ισχύει μόνο σε περίτττωση υποθήκης με τίτλο από

ιδιωτική βούληση, "όποιος παραχωρεί υποθήκη σε ακίνητο που γνωρίζει ότι είναι ξένο

ή αποσιωπά από το δανειστή τους περιορισμούς και τα βάρη της κυριότητάς του έχει

υποχρέωση να εξοφλήσει α^ιέσως το χρέος, αν δεν μπορεί να παραχωρήσει άλλη

ανάλογη υποθήκη. Περαιτέρω ευθύλ>η του δε\> αποκλείεται". Η περαιτέρω αυτή ευθύνη

θα είναι συνήθως αδικοπρακτική (με εφαρμογή, λόγω του δόλου εκείνου που

παραχωρεί την υποθήκη, της ΑΚ 919), χωρίς να αποκλείεται και (μεγαλύτερη σε

σχέση μ’ α\ττήν της ΑΚ 1267) ενδοσυμβαηκη ευθύνη αν η παραχώρηση της

υποθήκης κατ’ ΑΚ 1266 έγινε όχι με μονομερή δικαιοπραξία, αλλά συμβατικά.

Για την εφαρμογή της ΑΚ 1267, με την οποία προστατεύεται ο ενυπόθηκος

δανειστής σε περίπτωση νομικών ελαττωμάτων του υτιοθηκευόμενου ακινήτου,

απαιτείται εκτός από την προϋπόθεση του τίτλου από ιδιωτική βούληση, που

μνημονεύτηκε ήδη να υπάρχει νομικό ελάττωμα να το γνωρίζει εκείνος που παρέχει

το δικαίωμα εγγραφής υποθήκης και να το αποσιωπά, αλλά, όπως γίνεται δεκτό στην

ερμηνεία, και να το αγνοεί αντίστοιχα ο ενυπόθηκος δανειστής. Εφόσον συντρέχουν

όλες οι παραπάνω προϋποθέσεις, αυτός που παρέχει τον τίτλο για εγγραφή υποθήκης,

ανεξάρτητα από το αν είναι οφειλέτης του ασφαλιζόμενου χρέους ή τρίτος (η ΑΚ

1267 εφαρμόζεται και στις δύο περιπτώσεις), έχει υποχρέωση είτε να παραχωρήσει,

αν μπορεζ άλλη ανάλογη (ανάλογης αξίας) υποθήκη είτε, να δεν μπορεί, να

εξοφλήσει αμέσως το χρέος.

Ως προς την παραπάνω επιλογή, στην οποία έχει δικαίωμα να προβεί κατ’ ΑΚ

1267 εκείνος που παραχωρεί υποθήκη, υπάρχει συνεπώς μια σημανπκή διαφορά από

τη ρύθμιση της ΑΚ 1299. Ενώ δηλαδή ο τρίτος κύριος του ενυπόθηκου ακινήτου δεν

έχει υποχρέωση σύμφωνα με την ΑΚ 1299 να προβεί σε παροχή άλλης υποθήκης

εκείνος που παραχωρεί υποθήκη, και αν ακόμη είναι τρίτος, έχει υποχρέωση

(εναλλακτικά) να παράσχει άλλη (ανάλογη) υττοθήκη. Από τη σκοτηά αυτή φαίνεται

να αντιμετωπίζει βαρύτερα ο νόμος τον τρίτο που παραχωρεί δικαίωμα εγγραφής

υποθήκης στην περίπτωση της ΑΚ 1267, όπου τον τόνο δίνει ο δόλος ήδη κατά την

πράξη παροχής του δικαιώματος εγγραφής υποθήκης, βαρύτερα από όσο αξιολογεί τη

συμπεριφορά στην ΑΚ 1299.

Από την άλλη μεριά όμως, ενώ το δικαίωμα επιλογής μεταξύ των δικαιωμάτων

που προβλέπει η ΑΚ 1267 έχει εκείνος που παραχωρεί το δικαίωμα εγγραφής

υποθήκης, στην ΑΚ 1299 το δικαίωμα επιλογής μεταξύ των δικαιωμάτων που

συρρέουν διαζευτικά έχει ο ενυπόθηκος δανειστής.

40

3. Προστασία του ε\η)πό0ηκον όανηστή με η ςΑ Κ 1285-1286

Οι διατάξεις των άρθρων 1285 και 1286 ΑΚ αφενός μεν καθιερώνουν

υποχρέωση καταβολής ασφαλίστρων για την ασφάλιση του υποθηκευμένου ακινήτου

(για λογαριασμό του ενυπόθηκου οφειλέτη) κατά των κινδύνων που προβλέπουν οι

παραπάνω διατάξεις, αφετέρου δε, με την απειλή άμεσης εξόφλησης του

ασφαλιζόμενου χρέους σε περίπτωση μη καταβολής των ασφαλίστρων (ΑΚ 1285

εδ.2), παρέχουν ένα μέσο εξαναγκασμού του οφειλέτη για την προστασία του

ενυπόθηκου δανειστή κατ’ αυτών των κινδύνων που αττειλούν το υποθηκευμένο

ακίνητο. Πρόκειται συνεπώς για διακινδύνευση της υποθήκης από κάποιους

συγκεκριμένους κινδύνους που μπορεί να οδηγήσουν σε καταστροφή ή βλάβη του

ενυπόθηκου ακινήτου και μ’ αυτό τον τρόπο σε απόσβεση της υποθήκης κατ’ ΑΚ

1318 αρ.1 ή πάντως πράγμα συνηθέστερο σε ουσιώδη μείωση της αξίας της. Ο

οφειλέτης έχει υποχρέωση από το νόμο να συμβάλει (με την καταβολή των

ασφαλίστρων) στη δημιουργία του υποκατάστατου αντικειμένου της υποθήκης που

προβλέπει η ΑΚ 1287: της ασφαλιστικής αποζημίωσης, η οποία υπεισέρχεται στη

θέση του ακινήτου που καταστράφηκε ή υπέστη βλάβη με την επέλευση του κρίσιμου

κάθε φορά κινδύνου. Αν δεν εκπληρώσει ο οφειλέτης αυτή την υποχρέωσή του, που

εξασφαλίζει, έστω και με μεταλλαγμένο ανπκείμενο (ασφαλιστική αποζημίωση), το

δικαίωμα να απαιτήσει την άμεση καταβολή του χρέους, έστω και αν αυτό δεν είναι

ακόμη ληξιπρόθεσμο και απαιτητό. Η ρύθμιση αυτή προστατεύει τον ενυπόθηκο

δανειστή κατά κινδύνων που απειλούν το υποθηκευμένο ακίνητο. Η παράλεινμη

συμβολής του οφειλέτη στην αποτροπή αυτών των κινδύνων, όπως επιτάσσουν οι ΑΚ

1285 και 1286, είναι συμπεριφορά δυνάμει βλαπτική για το ενυπόθηκο ακίνητο, η

οποία προσβάλλει συνακόλουθα το δικαίωμα υποθήκης πάνω σ’ αυτό και γι’ αυτόν

ακριβώς το λόγο δικαιολογεί ως συνέπεια το κατ’ ΑΚ 1285 εδ.2 (και 1286) δικαίωμα

του ενυπόθηκου δανειστή "να απαιτήσει την άμεση καταβολή του χρέους"

° ‘ Πρβλ. Γεωργιάδη σ 2. σελ. 122 επ.

V ΑΚ Γεοιργιάδη-Σταθόπουλου, άρθρα 1285-1286. Σπυριδάκη. § 50 αρ.1 κ

111. Προστασία του ενυπόθηκου δανειστή κατά τρίτων

Ο δανειστής αποκτά το εμπράγματο δικαίωμα της υτιοθήκης με την εγγραφή

του σχετικού τίτλου στο βιβλίο υποθηκών (ΑΚ 1260 και 1268). Σε αντίθεση προς τον

ενεχυρούχο δανειστή, ο οποίος αποκτά ιρυσική εξουσία πάνω στο πράγμα, στο

ενυπόθηκο ακίνητο δεν αποκτά καμιά φυσική εξουσία ο ενυπόθηκος δανειστής. Κατά

συνέπεια, εφόσον δεν υπάρχει τέτοια φυσική εξουσία, δεν μπορεί να νοηθεί και

αποβολή απ’ αυτή ή διατάραξή της έναντι του ενυπόθηκου δανειστή. Αυτός είναι

ακριβώς ο λόγος για τον οποίο δεν προβλέπει ο νόμος υπέρ του ενυπόθηκου δανειστή

αντίστοιχη προστασία προς αυτήν που παρείχαν στον ενεχυρούχο δανειστή οι ΑΚ

1236 και 996. Σε περίπτωση καταπάτησης ή διατάραξης του ενυπόθηκου ακινήτου

από κάποιον τρίτο ο ενυπόθηκος δανειστής ούτε διεκδικητική ή αρνητική αγωγή ούτε

αγωγή αποβολής ή διατάραξης της νομής έχει κατ’ αυτού. Μόνο αν ήθελε να

εκληφθεί, η συγκεκριμένη εκάστοτε προσβολή εκ μέρους του τρίτου και ως

αμφισβήτηση της υποθήκης, θα μπορούσε να στραφεί κατ’ αυτού ο ενυπόθηκος

δανειστής, όχι όμως με τις παραπάνω αγωγές, αλλά με την αναγνωριστική αγωγή

σύμφωνα με την ΚΠολος 70. Εκτός από τη δυνατότητα έγερσης αναγνωριστικής

αγωγής ο ενυπόθηκος δανειστής έχει όμως επί πλέον και τη δυνατότητα, σε

περίπτωση αδράνειας του κυρίου του υποθηκευμένου κατά του τρίτου προσβολέα.

Α π ό σ β ε σ η Κα ι Ε ξ ά λ ε ιψ η Τ ης Υ π ο θ ή κ η ς Κ λι Τ ης

ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗΣ ΥΠΟΘΗΚΗΣ.

1. Γενικά

Όπως στη σύσταση της ΐΜοθήκης καχ της προσημείωσης υποθήκης υπάρχει

α) ένα στοιχείο ουσιαστικό (ο τίτλος που παρέχει το δικαίωμα εγγραφής υποθήκης ή

η δικαστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής που ετητρέπει στο δανειστή να εγγράφει

προσημείωση υποθήκης) και β) ένα στοιχείο τυπικό (η εγγραφή στα βιβλία

υποθήκης), χωρίς τη συνύπαρξη των οποίων δεν έχει νομική υπόσταση η υποθήκη

και η προσημείωση υποθήκης, έτσι και στην κατάργηση αυτών των δικαιωμάτων

υπάρχει ένα ζήτημα που έχει σχέση με την ουσία τους και αυτό εκφράζεται στο νόμο

με τον όρο "απόσβεση", ο οποίος υποδηλώνει την ουσιασπκή κατάργηση της

υποθήκης για κάποιον από τους λόγους που προβλέπονται στο νόμο, και ένα ζήτημα

τυπικό που εκφράζεται στο νόμο με τον όρο "εξάλειψη", ο οποίος υποδηλώνει την

τυπική εξαφάνιση της υποθήκης και από τα βιβλία υποθηκών. Έτσι π.χ. η απόσβεση

της απαίτησης έχει ως αποτέλεσμα την εξαφάνιση ενός αναγκαίου λειτουργικού

στοιχείου για την ύπαρξη υποθήκης: της ασφαλιζόμενης απαίτησης. Αν διετηρείτο σ’

αυτή την περίπτωση η υποθήκη, θα ήταν μια υποθήκη χωρίς σκοπό, χωρίς λειτουργία.

Γι’ αυτόν ακριβώς το λόγο η απόσβεση της απαίτησης είναι κατά το νόμο (ΑΚ 1317)

γεγονός αποσβεστικό και της υποθήκης. Παρά την απόσβεση όμως αυτή, με την

έννοια της ουσιαστικής κατάργησης της υποθήκης, η σχετική εγγραφή στα βιβλία

υποθηκών παραμένει όσο δεν επιλαμβάνεται κάποιος για να επιφέρει τη "διαγραφή"

της υποθήκης με σχετική σημείωση στα βιβλία υποθηκών. Όταν συμβεί και αυτό,

τότε γίνεται πλέον λόγος όχι για απόσβεση αλλά για εξάλειψη της υποθήκης (και

κατά τα τυπικό στοιχείο της εγγραφής) από τα βιβλία υποθηκών.

II. Λόγοι απόσΒεσηα m e \)ποθήκη£

Τους λόγους απόσβεσης της υποθήκης προβλέπουν οι ΑΚ 1317-1322. Εκτός

όμως από τις διατάξεις αυτές απόσβεση της υποθήκης επέρχεται και όταν συντρέξουν

ορισμένοι γενικοί λόγοι που έχουν επίδραση όχι μόνο στην υποθήκη αλλά σε κάθε

δικαίωμα. Τέτοιοι λόγοι είναι π.χ. η ματαίωση της αναβλητικής ή η πλήρωση της

διαλυτικής αίρεσης υπό την οποία τελεί υποθήκη που παρέχεται με τίτλο από

ιδιωτική βούληση και η πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης ή η συμπλήρωση της

διαλυτικής προθεσμίας υπό την οποία τελεί η κυριότητα που επιβαρύνεται με την

υποθήκη. Εκτός όμως από τους γενικούς αυτούς αποσβεστικούς λόγους, γεγονότα

που οδηγούν σε απόσβεση της υποθήκης πρόβλεπαν και άλλες διατάξεις εκτός απ’

αυτές των ΑΚ 1217-1322, όπως ιδίως η ΑΚ 475 § 1 εδ.2 (αν δεν συνήνεσε στη

στερητική αναδοχή χρέους ο κύριος του ενυπόθηκου ακινήτου), η ΑΚ 1259

(απόσβεση της υποθήκης επί επικαρπίας με την απόσβεση της επικαρπίας), η ΚΠολΔ

492, η ΑΚ 1288 (συνάγεται εμμέσως ότι με την αναγκαστική απαλλοτρίωση παύει να

έχει και ο ενυπόθηκος δανειστής δικαίωμα πάνω στο υποθηκευμένο ακίνητο)*·’ και η

ΑΚ 1053 (χρησικτησία ελευθερώσεως).

Από τους ειδικούς λόγους απόσβεσης της υποθήκης των ΑΚ 1317 επ. οι λόγοι

ειδικότερα που προβλέπουν οι ΑΚ 1317 (απόσβεση ασφαλιζόμενης απαίτησης) και

1320 (παραγραφή ασφαλιόμενης απαίτησης)*· αποτελούν εκδήλωση της αρχής του

παρεπομένου. Ο κατ’ ΑΚ 1321 λόγος (σύγχυση) αποτελεί εκδήλωση της αρχής

"ουδενί δουλεύει το ίδιον" . Ο κατ’ ΑΚ 1318 αρ.2 λόγος (παραίτηση του ενυπόθηκου

δανειστή, η οποία γίνεται κατ’ ΑΚ 1319 με μονομερή δήλωση σε συμβολαιογράφο)

αποτελεί εκδήλωση της ιδιωτικής αυτονομίας του ενυπόθηκου δανειστή.

Ο λόγος που προβλέπει η ΑΚ 1318 αρ.1 (ολοσχερής εξαφάνιση του

ενυπόθηκου ακινήτου) είναι συνέπεια της ετηγενόμενης ανυπαρξίας του ανπκειμένου

της υποθήκης. Ο λόγος που προβλέπει η ΑΚ 1318 αρ.3 ® (πλειστηριασμός του

ενυπόθηκου ακινήτου) ανταποκρίνεται πλήρως στη λειτουργία της υποθήκης ως

δικαιώματος που εκπληρώνει το σκοπό του με την αναγκαστική εκποίηση

Στην περίπτωση τΐ)ς ΑΚ 1288. μεταλλάσει το αντικείμενο της υποθήκης με την υπεισέλευση της αποζημίωσης του καθού η απαλλοτρίωση στη θέση του αρχικώς υποθηκευμένου ακινήτου.“ Ανάλσ/α πρέπει να εφαρμοστεί η ΑΚ 1320 και σε περίπτωσΐ] αποδυνάμωσης της ασφαλιζόμενης απαίτιισης και’ ΑΚ 281.“ Διαφορεπκή είναι η περίπτωση τιις απόσβεσιις της ασφαλιζόμενης απαίτησης με σύγχυσιι και' ΑΚ 453. οπότε αποσβήνεται βεβαίως και η υποθήκη, όχι όμοις λόγω συγχύσεως κατ’ ΑΚ 1321. αλλά και" ΑΚ 1317. και’ εφαρμοηίν της αρχι'ις του παρεπομένου.

(ρευστοποίηση) του ακινήτου. Τέλος ο λόγος που προβλέπει η ΑΚ 1318 αρ.4

αποτελεί στην πραγματικότητα γενικό αποσβεστικό λόγο, λόγο δηλαδή που δεν

συνδέεται κατά τρόπο τοπικό αποκλειστικά με την υποθήκη, αλλά αποτελεί λόγο

απόσβεσης σε κάθε υπό προθεσμία δικαίωμα.

ΙΠ.Λόγοι απόσβεσης της ποοσπαείωστις υποθήκης

Τους λόγους απόσβεσης της προσημείωσης υποθήκης προβλέπει η ΑΚ 1323.

Ως αρχή θέτει η διάταξη αυτή ότι η προσημείωση υποθήκης ως υποθήκη υπό

αναβλητική αίρεση, αποσβήνεται όταν συντρέξουν οι ίδιοι λόγοι που οδηγούν σε

απόσβεση και της υποθήκης. Εκτός όμως από τους λόγους αυτούς η ίδια διάταξη (ΑΚ

1323) προβλέπει και δύο ειδικούς λόγους απόσβεσης της προσημείωσης υποθήκης

των οποίων η αιτία θα πρέπει να αναζητηθεί στη λειτουργία της προσημείωσης

υποθήκης ως ασφαλιστικού μέτρου. Βασικό χαρακτηριστικό των ασφαλιστικών

μέτρων είναι ότι καλύτττουν επείγουσες ανάγκες και έχουν γι’ αυτό από τη φύση τους

προσωρινό χαρακτήρα. Δεν δικαιολογείται λοιπόν η διατήρηση της προσημείωσης

υποθήκης μετά την τελεσίδικη εκδίκαση της κύριας υπόθεσης από το αρμόδιο γι’

αυτήν δικαστήριο. Η έκδοση ειδικότερα τελεσίδικης δικαστικής απόφασης για την

ασφαλιζόμενη απαίτηση, με την οποία αποκτά ο δανειστής τίτλο για εγγραφή

υποθήκης κατ’ ΑΚ 1263, δεν δικαιολογεί τιλέον τη διατήρηση της προσημείωσης, η

οποία γι’ αυτόν ακριβώς το λόγο θα πρέπει να τραπεί σε υποθήκη μέσα στην 90ή μέρη

προθεσμία που προβλέπει η ΑΚ 1323 αρ.2. Για τον ίδιο επίσης λόγο απόσβεση της

προσημείωσης επιφέρει κατ’ ΑΚ 1323 αρ.1 και η κατά τις ΚΠολΔ 696 επ. ανάκληση

της απόφασης ασφαλιστικών μέτρων που διέταξε την προσημείωση.

IV. Εξάλειιι/η της υποθήκης

Όπως αναπτύχθηκε ήδη, η απόσβεση της υποθήκης δεν επάγεται και εξάλειψη

της σχετικής γι’ αυτά εγγραφής στα βιβλία υποθηκών, για την οποία θα πρέπει να

επίληφθεί αναγκαία ο αρμόδιος υποθηκοφύλακας. Αυτός όμως δεν επιλαμβάνεται

αυτεπαγγέλτως αλλά ύστερα από αίτηση του ενδιαφερομένου, η οποία πρέπει να

στηρίζεται, όπως ορίζεται στην ΑΚ 1324, είτε α) με σχετική συναίνεση του

δικαιούχου (ενυπόθηκου δανειστή), η οποία παρέχεται, κατ’ ΑΚ 1325, με μονομερή

δήλωση ενώτηον συμβολαιογράφου και αποτελεί εκδήλωση της ιδιωτικής αυτονομίας

του ενυπόθηκου δανειστή ως δικαιούχου ενός δεκτικού εκποίησης δικαιώματος είτε

β) σε τελεσίδικη απόφαση αν δεν συναινεί ο δανειστής (ΑΚ 1324 και 1327). Οι λόγοι

για τους οποίους το δικαστήριο οφείλει να διατάξει τη ζητούμενη εξάλειψη είναι

κατά την ΑΚ 1328 δύο: η απόσβεση της υποθήκης και η ακυρότητα της εγγραφής για

κάποιον από τους λόγους ^ υ προβλέπει η ΑΚ 1329. Δικαίωμα να ζητήσει την

εξάλειψη της υποθήκης έχει κατά την ΚΠολΔ 1005 3 εδ.2 και ο υπερθεματιστής

μετά την καταβολή του πλειστημιάσματος. Ο υποθηκοφύλακας προβαίνει σ’ αυτή την

περύττωση στην εξάλειψη με σχετική σημείωση με βάση την περίληψη

κατακυρωτικής έκθεσης (ΚΠολΔ 1005 1), από την οποία προκύπτει ότι καταβλήθηκε

το πλειστηρίασμα και αποσβήστηκε γι’ αυτό, κατά την ΚΠολΔ § 3 εδ.1, και η

υποθήκη.

V. Εξάλειψη tuc προστιαείωσης υποθήκτια

Οι λόγοι εξάλειψης της προσημείωσης ορίζονται στην ΑΚ 1330. Οπως και

στην εξάλειψη της υποθήκης, έτσι και στην εξάλειψη της προσημείωσης ο

υποθηκοφύλακας προβαίνει σ’ αυτήν στηριζόμενος είτε στη συμβολαιογραφικά

παρεχόμενη συναίνεση του προσημειούχου δανειστή (ΑΚ 1330 αρ.1) είτε σε

"απόφαση που ανακαλεί την απόφαση που είχε διατάξει την εγγραφή της ή απόφαση

που διατάζει την εξάλειψή της" (ΑΚ 1330 αρ.2). Ο πρώτος απ’ αυτούς τους λόγους

στηρίζεται στην ιδιωτική αυτονομία του προσημειούχου δανειστή, ενώ ο δεύτερος

ανταποκρίνεται στο χαρακτήρα της προσημείωσης ως ασφαλισπκού μέτρου. Οσο

τέλος για το λόγο εξάλειψης της προσημείωσης που προβλέπει η ΑΚ 1330 αρ.3 ("αν

από την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης πέρασα\> ενειφτα ημέρες χωρίς η

προσημείωση να τραπεί σε υποθήκη"), ο οποίος αποτελεί και λόγο απόσβεσης κατ’

ΑΚ 1323 αρ.2, το νόημα είναι ότι ο υποθηκοφύλακας έχει υποχρέωση να προβεί στην

εξάλειψη με βάση την κατ’ ΑΚ 1323 αρ.2 τελεσίδικη απόφαση (απόφαση και

πιστοποιητικό τελεσιδικίας) υπολογίζοντας απλώς με βάση τα στοιχεία αυτά την

πάροδο της σχετικής 90ήμερης προθεσμίας. Εξ άλλου, όπως η υποθήκη, έτσι και η

προσημείωση υποθήκης που αποσβήστηκε με την καταβολή του πλειστημιάσματος

από τον υπερθεμάτιση) (ΚΠολΔ 1005 § 3 εδ.1) εξαλείφεται ύστερα από αίτηση του

υπερθεματιστή προς τον υποθηκοφύλακα με βάση την περίληψη κατακυρωηκής

έκθεσης (ΚΠολΔ 1005 § 3 εδ. 2 σε συνδ.με § 1 εδ.1).

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β '

’ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ Π ΙΣΤΗ "

ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΠΙΣΤΗ

I. Έννοια

Στην οικονομία είναι μορφή συναλλαγής, κατά την οποία μεταβιβάζονται

οικονομικοί πόροι από ορισμένα φυσικά ή νομικά πρόσιοτια σε άλλα, με την

εμπιστοσύνη της απόδοσής τους κατά τους συμφωνημένους όρους. Από

κοινωνικοοικονομική άποψη, η μεταιρορά αυτή της αγοραστικής δύναμης σημαίνει

ότι οι διαθέσιμοι σε μια οικονομία πόροι χρησιμοποιούνται αποδοτικότερα, μια και

δεν παραμένουν ακούσια ανενεργοί κι έτσι ο θεσμός της τήστης μπορεί τελικά να

προωθήσει παραγωγικά την οικονομία.

Η ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ Π ίστη Σ τ η ν Ε α α α α α :

Π ρ ο β α η μ α τ α Κα ι Π ρ ο ο π τ ικ έ ς

Η Κτηματική Πίστη στην Ελλάδα λειτουργεί από το 1993 και μετέτιειτα, στα

τιλαίσια ενός ανοικτού και διαρκώς εντεινόμενου ανταγωνισμού.

Στα προβλήματα που οι κτηματικές τράπεζες είχαν κληρονομήσει από το

παρελθόν προστέθηκαν και νέα που αναφέρονται κυρίως σε θέματα εκσυγχρονισμού,

παραγωγικότητας και κεφαλαιακής επάρκειας. Στην πραγματικότητα τα περισσότερα

από τα σημαντικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι κτηματικές τράπεζες στην

Ελλάδα είναι κοινά για ολόκληρο το τραπεζικό σύστημα ιδιαίτερα δε για τις

μεγαλύτερες και παλαιότερες τράπεζες. Το μεγαλύτερο πρόβλημα και όχι μόνο για τις

ελληνικές τράπεζες αποτελεί η εντεινόμενη ασυμμετρία μεταξύ της συνεχώς

αυξανόμενης συσσώρευσης καταθέσεων και της μη ανάλογης αύξησης πιστούχων

ικανοποιητικής φερεγγυότητας. Η αγωνιώδης προσπάθεια ανεύρεσης καλών

ευκαιριών τοποθέτησης των συσσωρευμένων κεφαλαίων επιδεινώνει ακόμα

περισσότερο το πρόβλημα έτσι ώστε η αμιγής πιστωτική λειτουργία των τραπεζών να

γίνεται λιγότερο αποδοτική και περισσότερο επικίνδυνη με διαβρωτικές συνέπειες για

την κερδοφορία και κατ’ ακολουθίαν για την κεφαλαιακή επάρκεια και ασφάλεια των

τραπεζών.

Οι τράπεζες στις οικονομικά ανεπτυγμένες οικονομίες αναζήτησαν διέξοδο στο

πρόβλημα με την ορμητική εισδοχή τους στο χώρο των χρηματοπιστωτικών

παραγώγων. Παράλληλα, ετηδιώκουν την εττωφελέστερη και στο έττακρο Swaxov

αξιοποίηση διαθεσίμων. Αυτή όμως η φυγή από την παραδοσιακή πιστωτική

λειτουργία και η είσοδος σε νέους πολύπλοκους χώρους δράσης δημιούργησε ένα νέο

σημαντικό πρόβλημα που για κάθε τράπεζα απαιτεί ταχύτατη λύση. Το πρόβλημα του

οργανωτικού, λειτουργικού και τεχνολογικού εκσυγχρονισμού στο επίκεντρο του

οποίου βρίσκεται ο παράγων "τραπεζικό στέλεχος". Διέξοδος στο πρόβλημα του

γρήγορου εκσυγχρονισμού των τραπεζοάν δεν μπορεί να υπάρχει παρά μόνο αν

εξασφαλίζεται στρατηγικός και εττιχειρησιακός σχεδιασμός, επιτελική οργάνωση,

απόλυτα αξιοκρατική στελέχωση, αξιολογήσιμα κίνητρα παραγωγικότητας και

φυσικά εττιθετικό marketing. Θα είναι αφέλεια να θεωρηθεί ότι στον αυριανό

ανελέητο ανταγωνισμό θα μπορέσει να επιβιώσει και πολύ περισσότερο να

αναπτυχθεί, πιστωτικό ίδρυμα που δεν έχει εκσυγχρονισθεί. Κάποιες περιστασιακές

αναλαμπές μπορούν να σημειωθούν αλλά η κατάληξη είναι γνωστή: αρχικά

μαρασμός και κατόπιν εξαφάνιση.

Σε σύγκριση με άλλες τράπεζες για τις κτηματικές είναι οξύτερα ορισμένα από

τα προβλήματα του χρηματοδοτικού συστήματος. Το γεγονός ότι η στεγαστική

αποτέλεσε, τουλάχιστον μέχρι σήμερα, το βασικό κορμό δραστηριότητας των

κτηματικών τραπεζών, δημιούργησε πρόβλημα προσαρμογής της παραγωγικής

δυναμικότητάς τους και αυξημένες δυσκολίες ρευστοποίησης των ασφαλειών τους.

Ειδικότερα, η μεγάλη κοινωνική διάσταση της οικογενειακής στέγης, ωθούσε τις

κυβερνήσεις στο παρελθόν να παρέχουν πιστωτικές ευκολίες και οικονομικά κίνητρα

για την επέκταση τόσο της ζήτησης όσο και της προσφοράς στεγαστικών δανείων σε

επίπεδα μεγαλύτερα από εκείνα που η φυσιολογική διαμόρφωση των δυνάμεων της

αγοράς θα υπαγόρευε. Ως αποτέλεσμα μιας τέτοιας ττολιτικής το μέγεθος των

κτηματικών τραπεζών διαχρονικά διαμορφώθηκε σε επίπεδο που η συντήρησή του

απαιτεί παραγωγή και διαχείριση δανείων και γενικά βασικό κύκλο εργασιών

ανώτερα εκείνων που θα μπορούσε να κρατήσει για πολλά χρόνια, η αγορά.

Η κοινωνική διάσταση των στεγαστικών προγραμμάτων αλλά και η

αναπτυξιακή διάσταση που δόθηκε, στη διαδρομή του χρόνου, στα προγράμματα

δανειοδότησης του τουρισμού, δημιούργησαν μαζί με την παραγνώριση βασικών

κανόνων λειτουργίας της υποθηκικής αγοράς, μία ειδική νοοτροπία τόσο στο χώρο

της κοινωνίας, όσο και της Διοίκησης η οποία αποτελεί τροχοπέδη για την παραπέρα

εύρυθμη συνέχιση της ανάπτυξης των οικιστικών και τουριστικών επενδύσεων. Την

τροχοπέδη αυτή συγκροτεί ένα πλέγμα ηθελημένων αλλά και αθέλητων αντιδράσεων

στην προσπάθεκχ των τραπεζών γενικά, αλλά των κτηματικών τρατιεζών

περισσότερο, να ρευστοποιήσουν τις υτιοθηκικές απαιτήσεις τους να ανακυκλώσουν

τα κεφάλαιά τους και να συνεχίζουν να εκπληρώνουν τον προορισμό τους στην

κοινωνία και στην εθνική οικονομία. Τα προαναφερθέντα μεγάλα προβλήματα που

ανημετωπίζουν οι κτηματικές τράπεζες στην Ελλάδα ατιό κοινού με τις άλλες

τράπεζες ή και χωριστά δεν σημαίνουν ότι δημιουργούν κατ' ανάγκη απαισιόδοξες

προοπτικές για τη μελλοντική λειτουργία και ανάπτυξής τους.

Στο σημείο αυτό θα ήθελα να επισημάνω τις προοτττικές της Κτηματικής

Πίστης. Σημαντική άνθηση θα γνωρίσει η στεγαστική πίστη τα επόμενα χρόνια. Παρά

τη ραγδαία ανάπτυξη που σημείωσε πρόσφατα, βρίσκεται σε νηπιακό στάδιο και ενώ

τα προϊόντα που προσφέρονται στους καταναλωτές είναι συγκρίσιμα με του

εξωτερικού, η εξέλιξη της αγοράς θα είναι εντυπωσιακότερη. Συνακόλουθη θα είναι

και η ανάπτυξη του real estate, για την οποία ήδη υπάρχει ενδιαφέρον και

προβλέπεται ότι θα αποκτήσει βάθος και πλάτος με τη συμμετοχή ξένων και Ελλήνων

θεσμικών. Η Κτηματική Πίστη στην οποία μόλις πριν λίγα χρόνια η βασική της

δραστηριότητα άρχιζε και τελείωνε σε ένα στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου,

εξελίσσεται με γοργά και αποφασιστικά βήματα, με τεράστια γκάμα δανείων, σε

δραχμές και συνάλλαγμα, πολλαπλών διαρκειών και επιτοκίων, για όλους σχεδόν

τους σκοπούς. Η μεγάλη δυναμική της αγοράς και η πίστωση των ετητοκίων θα της

δώσει περαιτέρω ώθηση. Η άνθηση της στεγαστικής πίστης συνδέεται και με την

ανάπτυξη του real estate. Ήδη, υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον για εταιρείες του κλάδου

αυτού. Η αγορά ακινήτων θα αποκτήσει βάθος και πλάτος, θα ξεκαθαρίσει και θα

γίνει πιο "επαγγελματική". Αναμένεται ότι θα εισέλθουν στην αγορά θεσμικοί

επενδυτές από την Ελλάδα και το εξωτερικό και οι τράπεζες θα αναλάβουν

σημανηκό κομμάτι της δραστηριότητας. Όσον αφορά τη στεγαστική πίστη, τα

προϊόντα που προσφέρουν οι ελληνικές τράπεζες είναι συγκρίσιμα με εκείνα του

εξωτερικού και δεν υστερούν. Στην πορεία θα υπάρχει εξέλιξη και διεύρυνση των

προϊόντων και κάλυψη ειδικότερων αναγκών.

Το πεδίο της στεγαστικής πίστης είναι ιδιαίτερα ανταγωνιστικό και αναμένεται

να ενταθεί. Πρόκειται για στρατηγικό προϊόν που παρέχει καλούς και σταθερούς

πελάτες, αν και τα περιθώρια κέρδους δεν είναι μεγάλα. Οι δυνατότητες της

Κτηματικής Πίστης θα ενισχυθούν παραπέρα με την επικείμενη θεσμική

συμπλήρωση των κανόνων λειτουργίας της κεφαλαιαγοράς και με την προώθηση της

τιτλοποίησης πακέτων υποθηκικών δανείων.

Σ η μ ασία Τ ης Ο ικ ο δο μ ικ ή ς Δ ρ α σ τ η ρ ιό τ η τ α ς Σ τ η ν

Α ν ά π τ υ ξ η Τ η ς Ο ικ ο ν ο μ ία ς Κα ι Σ τ η ν

Μ είωση Τ ης Α ν ε ρ γ ία ς .

Η ανάτΓτυξη της οικοδομής επηρεάζει θετικά την λειτουργία αρκετών κλάδων

της οικονομίας, καθώς υπολογίζετε ότι πλέον των 70 επαγγελμάτων

δραστηριοποιούνται γύρω απ' αυτήν.

Ως γνωστόν η Ελλάδα είναι μία χώρα με επιχειρήσεις μικρές στην πλειοψηφία

τους. Πρωταρχικός σκοτιός, λοιπόν, είναι να βελτιωθεί η οικονομική κατάσταση της

χώρας, κυρίως με την υποστήριξη των μικρών και μικρομεσαίων επιχειρήσεων και με

τον νέο Αναπτυξιακό Νόμο να στοχεύει στη στήριξη της επιχειρηματικής

πρωτοβουλίας, προκειμένου να δημιουργηθούν συνθήκες ιδανικές για την ανάπτυξη

μίας υγιούς αγοράς εργασίας. Στη βελτίωση της αγοράς εργασίας θα συμβάλλει

αποφασιστικά και η ανάπτυξη της οικοδομικής δραστηριότητας.

Η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας θα βοηθήσει ουσιαστικά τους

κλάδους, που ασχολούνται στην οικοδομή, δηλαδή τσιμέντο, τούβλα, σίδερα.

Συνακόλουθη θα είναι και η αύξηση της απασχόλησης στους παρεμφερείς κλάδους

που δραστηριοποιούνται συμπληρωματικά προς την οικοδομή. Όμως η αύξηση της

οικοδομικής δραστηριότητας περιέχει τον κίνδυνο της υπερβολικής ανόδου της

ζήτησης της οικονομίας, την "υπερθέρμανση" η\ς και κατά συνέπεια την δημιουργία

πληθωριστικών τηέσεων.

Η ανάπτυξη της μεταπολεμικής ελληνικής οικονομίας στηρίχθηκε σε μία

μονόπλευρη -αν όχι αποκλειστική- αύξηση της οικοδομής. Αποτέλεσμα αυτής της

επιλογής είναι ο περιορισμός της μεταποίησης και των καθαρά παραγωγικών

δραστηριοτήτων. Έτσι ενώ σημειώθηκε μία άναρχη ανοικοδόμηση, έξω από κάθε

είδους πολεοδομικό σχεδίασμά, συγκροτήθηκαν κοινωνικές ομάδες που στήριξαν την

παρουσία τους στον "εργολαβισμό". Η υστέρηση της καθαρά παραγωγικής διάστασης

της οικονομίας την κατέστησε ουσιαστικά αιχμάλωτη σε κάθε αύξηση της ζήτησης η

οποία αφενός πυροδοτούσε τον πληθωρισμό και αφετέρου άνοιγε το εμπορικό

ισοζύγιο πληρωμών. Έτσι μια αναπτυξιακή διαδικασία που στηρίζεται κυρίως

αποκλειστικά στην οικοδομή είναι εντελώς λανθασμένη. Θετικό ρόλο μπορεί να

δuxδpαματίσει η οικοδομή, μόνο αν αποτελέσει μία από τις πολλές συνισταμένες της

αναπτυξιακής διαδικασίας, η οποία στηρίζεται στην αξιοποίηση των συγκριτικών

πλεονεκτημάτων κάθε οικονομικών χώρων.

Στη χώρα μας μετά από πολλά χρόνια αδράνειας, έχουμε πάλι αύξηση της

οικοδομικής δραστηριότητας, σε λογικά επίπεδα αυτή την φορά, και με πλαίσιο

στήριξης σε όλα τα επίπεδα, όπως αυστηροί νόμοι αντισεισμικής προστασίας, υψηλά

στάνταρ κατασκευής υλικών, και αρχιτεκτονικών σχεδίων που σαφώς είναι στις

υψηλές απαιτήσεις των Ευρωπαϊκών χωρών. Όλα αυτά εκτός από την ανάτττυξη της

οικονομίας της χώρας συμβάλλουν και στην δημιουργία καλύτερων συνθηκών

διαβίωσης των ελλήνων.

Υπενθυμίζεται ότι για την Ελλάδα πως παρά τις καλές επιδόσεις της

οικονομίας, στον τομέα απασχόλησης οι εξελίξεις ήταν αρνητικές σε αντίθεση με τις

περισσότερες χώρες της Ένωσης, στις οποίες σημειώθηκε από μεγάλη έως και οριακή

μείωση της ανεργίας. Ειδικότερα, αναφορικά με τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής

Επιτροττής που καλύπτουν την περίοδο μεταξύ Απριλίου 1997-Απριλίου 1998, το

ποσοστό ανεργίας στην Ελλάδα μετρήθηκε σε 11,7% έναντι 9,6% των προηγούμενων

12 μηνών. Στην Κοινότητα την ίδια περίοδο ο μέσος όρος από 10,7% μειώθηκε σε

10%. Η αύξηση του ποσοστού της ανεργίας στην Ελλάδα ήταν αποτέλεσμα της

αύξησης της προσφοράς εργασίας είτε συνέπεια της εισροής ξένων εργατών είτε

συνέπεια της αύξησης του ποσοστού απασχόλησης.

Η προσπάθεια για την αναδιοργάνωση και ενδυνάμωση της ελληνικής αγοράς

εργασίας είναι ένα θέμα που πρέπει να απασχολήσει φορείς, εργαζόμενους, άνεργους,

εργοδότες, την πολιτεία και την Ε.Ε. Η απόκτηση πολλαπλών και επιπρόσθετων

προσόντων στο ελληνικό ανθρώτηνο δυναμικό θα βοηθήσει τις ελληνικές

επιχειρήσεις να προσαρμοστούν στις νέες μορφές απασχόλησης και να αποκτήσουν

το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα και στις ελληνικές αλλά και στις διεθνείς αγορές

προϊόντων και υπηρεσιών.

ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΗ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ

1. Στεταστικά δάνεια

Έχουν περάσει λίγα χρόνια από τότε που χορηγούνται συστηματικά Στεγαστικά

δάνεια. Τα μέχρι τώρα αποτελέσματα είναι ενθαρρυντικά, όχι όμως ιδιαίτερα

ικανοποιητικά. Το ενδιαφέρον των τραπεζών για τη διεύρυνση των μεριδίων τους

στην αγορά των Στεγαστικών δανείων είναι σαφές και μεγάλο.

Η ομαλή εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού δανείου είναι βέβαια πάντοτε μεγάλης

σημασίας και γι' αυτό πρέπει να δίνεται η πρέπουσα βαρύτητα στο ύψος και τη

σταθερότητα του οικογενειακού εισοδήματος από το οποίο εξαρτάται η απρόσκοπτη

αποπληρωμή του δανείου. Εκτός όμως από το κριτήριο του εισοδήματος, πρέπει να

δίνεται η πρέπουσα σημασία και στη γενικότερη περιουσιακή κατάσταση του

υποψήφιου πιστούχου και της οικογένειάς του.

Συχνά το οικογενειακό εισόδημα όπως πιστοποιείται από το εκκαθαριστικό

σημείωμα φόρου εισοδήματος φαίνεται ανεπαρκές για την ομαλή αποπληρωμή ενός

στεγαστικού δανείου και ο πιστούχος για να υποστηρίξει τη δυνατότητά του να

πληρώνει τις δόσεις του δανείου, επικαλείται διάφορα άλλα έσοδα, βοήθεια γονέων,

αγροτικά εισοδήματα κ.τ.λ. Στις περιπτώσεις αυτές θα πρέπει να διερευνούμε την

ύπαρξη ή μη αυτών των εισοδημάτων. Γενικά, αν ικανοποιούνται οι παρακάτω όροι,

αντιμετωπίζονται με ετηείκεια τυχούσα ανεπάρκεια των εισοδημάτων που

αναγράφονται στο εκκαθαριστικό σημείωμα φόρου εισοδήματος για την ομαλή

εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού δανείου.

■ το ποσοστό του δανείου στη συνολική δαπάνη κατασκευής κατοικίας επέκτασης,

αποπεράτωσης, επισκευής ή βελτίωσης κατοικίας δεν ξεπερνά το 80%,

■ προσφέρεται η προσημείωση ποσού ίσου με το 130% του ποσού του δανείου επί

ακινήτου ή ακινήτων με υψηλή εμπορευσιμότητα και Αξίας Εκποίησης ή

Αντικειμενική Αξία ίση ή μεγαλύτερη του 130% του ποσού του δανείου.

II. Είδη στεγαστικών δανείων

Για όλα τα στεγαστικά δάνεια ισχύουν οι Γενικοί Όροι και Προϋτιοθέσεις

Χορήγησης Στεγαστικών Δανείων με τις ακόλουθες επιμέρους ρυθμίσεις ανάλογα με

το είδος του κάθε δανείου:

Στεγαστικά δάνεια σε Δραχμές με κυμαινόμενο επιτόκιο

Στεγαστικά δάνεια σε JPY με σταθερό επιτόκιο για τα τρία πρώτα χρόνια

Στεγαστικά δάνεια σε Δραχμές με σταθερό ετητόκιο για τα τρία ή έξι πρώτα χρόνια

Στεγαστικά δάνεια "Χαμηλής εκκίνησης"

I. Στεγαστικά δάνεια σε Δραχμές με κυμαινόμενο ετπτόκιο.

1.1 Ελάχιστο ποσό δανείου Δρχ. 5 εκατομμύρια.

1.2 Διάρκεια δανείου, συνήθως μέχρι 15 χρόνια. Σε εξαιρετικές περυττώσεις η

διάρκεια μπορεί να φθάσει τα 25 χρόνια.

1.3 Περίοδος χάριτος μέχρι 18 μήνες.

1.4 Εξόφληση με μηνιαίες, διμηνιαίες, τριμηνιαίες τοκοχρεωλυτικές δόσεις. Οι τόκοι

της περιόδου χάριτος λογίζονται και καταβάλλονται ανά τρίμηνο

(31/3,30/6,30/9,31/12).

1.5 Επιτόκιο το εκάστοτε κυμαινόμενο επιτόκιο Στεγαστικών δανείων που

ανακοινώνεται από τον Τύπο.

1.6 Σε περίπτωση πρόωρης ολικής ή μερικής αποπληρωμής προμήθειας 3% επί του

πρόωρος εξοφλούμενου κεφαλαίου.

Το επιτόκιο του δανείου μεταβάλλεται ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς σε

όλη τη διάρκειά του. Ο δανειολήπτης ξεκινά την αποπληρωμή με σταθερή δόση

υπολογιζόμενη με το κυμαινόμενο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων της τράπεζας

τη χρονική στιγμή της σύναψης του δανείου. Εάν τα επιτόκια μετακινηθούν, τότε ο

δανειολήπτης έχει τη δυνατότητα ή να αλλάξει το ποσό της σταθερής

τοκοχρεωλυτικής του δόσης ή να συνεχίσει να πληρώνει της ίδια δόση επισπεύδοντας

την αποπληρωμή του δανείου. Στη δεύτερη περίπτωση με την τελευταία καταβολή θα

λογιστεί οποιαδήποτε διαφορά υπέρ ή κατά του δανειολήπτη. Τα δάνεια αυτού του

είδους απευθύνονται σε ιδιώτες με ικανοποιητικά εισοδήματα για την εξυπηρέτηση

του δανείου τους, οι οποίοι θέλουν να εκμεταλλευτούν τις πτωτικές τάσεις των

επιτοκίων.

II Στεγαστικά δάνεια σε JPYμε σταθερό εττιτόκιο για τα τρία πρώτα χρόηα.

II. 1 Ελάχιστο ποσό δανείου σε JPY το εκάστοτε ισόποσο των Δρχ. 10 εκατομμύρια,

ΙΙ.2 Διάρκεια δανείου, συνήθως μέχρι 15 χρόνια. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις η

διάρκεια μπορεί να φθάσει τα 25 χρόνια.

ΙΙ.3 Εξόφληση με διμηνιαίες τοκοχρεωλυτικές δόσεις χωρίς περίοδο χάριτος. Ο

πιστούχος έχει την ευχέρεια να επιλέξει οποιοδήποτε είδος στεγαστικού δανείου

παρέχεται από την τράπεζα την ημέρα της λήξης της πρώτης τριετίας του σταθερού

επιτοκίου.

ΙΙ.4 Επιτόκιο σταθερό τα τρία (3) πρώτα χρόνια.

11.5 Κατά τη διάρκεια της πρώτης τριετίας (του σταθερού επιτοκίου) παρέχεται η

δυνατότητα πρόωρης μετατροπής του δανείου σε δάνειο δραχμών, με προμήθεια 3%

επί του μετατρεπόμενου ανεξόφλητου κεφαλαίου.

ΙΙ.6 Μετά την παρέλευση τριετίας μερική ή ολική αποτιληρωμή με προμήθεια 3% εττί

του προώρως εξοφλούμενου κεφαλαίου.

11.7 Το δάνειο εκταμιεύεται με μία εκταμίευση, όταν πληρούνται οι όροι της

έγκρισης. Αν το δάνειο ανήκει στις κατηγορίες 2“, 2β και 2γ των Γενικών Όρων και

Προϋποθέσεων Χορήγησης Στεγαστικών Δανείων (δηλαδή αν αφορά αγορά

κατοικίας υπό ανέγερση, κατασκευή κατοικίας, επέκταση, αποπεράτωση, ετησκευή ή

βελτίωση κατοικίας) το προϊόν της εκταμίευσης κατατίθεται σε λογαριασμό

Ταμιευτηρίου δραχμών και η ουσιαστική εκταμίευση γίνεται με την πρόοδο εργασιών

με βάση σχετικά Σημειώματα Εκταμίευσης της Τεχνικής Υττηρεσίας. Η

δραχμοποίηση των JPY γίνεται με τιμή Fixing ενώ η αγορά των JPY για την

πληρωμή των δόσεων γίνεται με την τιμή του JPY του μικροδελτίου του Dealing

Room.

Τα γνωστά δάνεια σε JPY με σταθερό επιτόκιο για τα τρία πρώτα χρόνια έχουν

πολύ καλή ανταπόκριση στην αγορά. Μελετάται η υιοθέτηση δανείων και σε άλλα

νομίσματα με σταθερό ή κυμαινόμενο ετητόκιο. Τα δάνεια της μορφής αυτής,

αφορούν ιδιώτες οι οποίοι θέλουν να εκμεταλλευτούν τα χαμηλά επιτόκια στα ξένα

νομίσματα. Παράλληλα, αναλαμβάνουν το συναλλαγματικό κίνδυνο με την

προσδοκία ότι η δραχμή θα παραμείνει σκληρή. Δηλαδή, οτιοιαδήποτε διολίσθηση

της δραχμής, έναντι του ξένου νομίσματος με το οποίο έχει χορηγηθεί το δάνειο,

σημαίνει επιβάρυνση για τον δανειολήπτη. Όπως λένε οι ειδικοί, μια ανατίμηση του

δολαρίου σε σχέση με τη δραχμή σημαίνει ότι ο δανειολήπτης που έχει δανεισθεί σε

δολάριο θα πρέπει να πληρώσει περισσότερες δραχμές για να εξοφλήσει την

τοκοχρεωλυτική του δόση, ενώ ταυτόχρονα μεγαλώνει και το χρέος τους. Φυσικά οι

τράπεζες παρέχουν τη δυνατότητα στους πελάτες τους που έχουν δανεισθεί σε ξένο

συνάλλαγμα να αλλάζουν το νόμισμα δανεισμού την περίοδο εκτοκισμού, αλλά ως

τότε το οφειλόμενο κεφάλαιο μπορεί να έχει πολλαπλασιαστεί. Τα επιτόκια αυτής της

κατηγορίας παρουσιάζουν μεγάλη διαφοροποίηση από νόμισμα σε νόμισμα και από

τράπεζα σε τράπεζα.

III Στεγαστικά δάνεια σε Δραχμές με σταθερό ετατόκιο για τα τρία ή έξι πρώτα

χρόνια.

ΙΠ.1 Ελάχιστο ποσό δανείου Δρχ. 5 εκατομμύρια.

ΠΙ.2 Ελάχιστη διάρκεια δανείου 3 ή 6 χρόνια συμπεριλαμβανόμενης και της

περιόδου χάριτος με μέγιστη διάρκεια συνήθως μέχρι 15 χρόνια. Σε εξαιρετικές

περιπτώσεις η διάρκεια μπορεί να φθάσει τα 25 χρόνια.

II 1.3 Εξόφληση με μηνιαίες, διμηνιαίες τοκοχρεωλυτικές δόσεις, με περίοδο χάριτος

μέχρι 18 μήνες από την ημερομηνία υπογραφής της Σύμβασης. Οι τόκοι της περιόδου

χάριτος λογίζονται και καταβάλλονται ανά τρίμηνο (31/3,30/6,30/9,31/12). Μετά τα

τρία ή έξι πρώτα χρόνια το ανεξόφλητο κεφάλαιο εξοφλείται με νέες δόσεις με λήξη

τη λήξη του αρχικού δανείου. Ο πελάτης έχει την ευχέρεια να επιλέξει οποιοδήποτε

είδος στεγαστικού δανείου παρέχεται από την τράπεζα την ημέρα της λήξης της

περιόδου του σταθερού επιτοκίου.

ΙΙΙ.4 Ετατόκιο δανείων

IΙΙ.4.1 Σταθερό για τα τρία (3) πρώτα χρόνια, 13%

ΙΙΙ.4.2 Σταθερό για τα έξι (6) πρώτα χρόνια κλιμακούμενο ως εξής; το επιτόκιο

για την περίοδο από τη χορήγηση μέχρι και τον τρίτο χρόνο είναι 12,5% ενώ

για την περίοδο από τον τέταρτο μέχρι και τον έκτο χρόνο είναι 11,5%.

111.5 Κατά την διάρκεια της τιεριόδου ισχύος του σταθερού ετητοκίου παρέχεται η

δυνατότητα μερικής ή ολικής αποπληρωμής ή μετατροπής σε δάνειο άλλης

κατηγορίας με προμήθεια 3% επί του προώρως εξοφλούμενου ή μετατρεπόμενου

κεφαλαίου.

II 1.6 Με τη λήξη της περιόδου σταθερού επιτοκίου επιτρέπεται μερική ή ολική

αποπληρωμή με προμήθεια 3% επί του προώρως εξοφλούμενου κεφαλαίου.

Τα δάνεια αυτού του είδους, απευθύνονται σε ιδιώτες οι οποίοι προτιμούν τη

σιγουριά της σταθερής δόσης για την αποπληρωμή του δανείου τους, μηδενίζοντας με

τον τρόπο αυτό τον κίνδυνο από τηθανή αύξηση των επιτοκίων.

IV. ΣτΓγαστικά δάνεια "Χαμηλής εκκή'ησης".

IV. 1 Ελάχιστο ποσό δανείου Δρχ. 5 εκατομμύρια.

IV.2 Ελάχιστη διάρκεια δανείου 3 ή 5 χρόνια συμπεριλαμβανόμενης και της

περιόδου χάριτος, με μέγιστη διάρκεια συνήθως μέχρι 15 χρόνια. Σε εξαιρετικές

περυαώσεις η διάρκεια μπορεί να φθάσει τα 25 χρόνια.

IV'.3 Εξόφληση με μηνιαίες, διμηνιαίες ή τριμηνιαίες τοκοχρεωλυτικές δόσεις, με

περίοδο χάριτος μέχρι 18 μήνες από την ημερομηνία της υπογραφής της Σύμβασης.

Οι τόκοι της περιόδου χάριτος λογίζονται και καταβάλλονται ανά τρίμηνο

(31/3,30/6,30/9,31/12). Για τα τρία ή πέντε πρώτα χρόνια ο τηστούχος καταβάλλει

τουλάχιστον το 70% των τόκων της περιόδου χάριτος και των δόσεων του κλασικού

στεγαστικού δανείου σε Δραχμές με κυμαινόμενο επιτόκιο. Το μη καταβαλλόμενο

τμήμα των δόσεων (δηλαδή το μη καταβαλλόμενο 30%) κεφαλαιοποιείται μέχρι το

τέλος της περιόδου των 3 ή 5 πρώτων χρόνων οπότε διαμορφώνει νέες δόσεις μετά

την περίοδο 3 ή 5 χρόνων μέχρι την αρχική λήξη του δανείου.

1V.4 Επιτόκιο των κλασικών στεγαστικών δανείων σε Δραχμές με κυμαινόμενο

επιτόκιο.

IV.5 Σε οποιαδήποτε περίπτωση επιτρέπεται μερική ή ολική αποπληρωμή με

προμήθεια 3% επί του προώρως εξοφλούμενου κεφαλαίου.

Τα δάνεια αυτού του είδους διευκολύνουν τους δανειολήπτες για τα πρώτα

χρόνια της αποπληρωμής και απευθύνονται κυρίως σε φυσικά πρόσωπα που

βρίσκονται στην αρχή της επαγγελματικής τους σταδιοδρομίας.

m. ΔΙΚΑΙΟΥΧΟΙ

Τα στεγαστνκά δάνεια απευθύνονται αποκλειστικά σε φυσικά πρόσωπα.

IV. Ποιοι οργανισαοί γορηγούν τα στεγαστικά δάνεια:

Τα στεγαστικά δάνεια δίνονται σε ορισμένες κατηγορίες τωλιτών (δηλαδή

υπαλλήλους, εργαζομένους, εργάτες ή αγρότες), για την αγορά στέγης, βελτίωση των

εγκαταστάσεων, συμπλήρωση τμήματος κ.α. από;

Τις Τράπεζες σε εργαζομένους ή συνταξιούχους, ανεξάρτητα από την

οικονομική ή οικογενειακή κατάσταση του δανειζόμενου.

Το Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο το οποίο είναι ίδρυμα με κύρια δραστηριότητα

την ικανοποίηση των στεγαστικών αναγκών των περισσότερων δημοσίων υπαλλήλων

και συνταξιούχων Υπουργείων, Ν.Π.Δ.Δ., δημοσίων ετηχειρήσεων κ.λ.π.

Το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων που χορηγεί κι αυτό στεγαστικά

δάνεια σε κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων που δεν έχουν δικαίωμα για δάνειο από

το Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο.

Ο Αυτόνομος Οργανισμός Εργατικ-ής Κατοικίας (Α.Ο.ΚΚ) χορηγεζ όπως

είναι γνωστό, στεγαστικά δάνεια σε εργαζομένους, που το ύψος τους εξαρτάταη

κυρίως από την οικογενειακή κατάσταση και το συνολικό αριθμό ημερών εργασίας ή

ημερομισθίων που έχουν πραγματοποιήσει.

V. ΤI σκοπού€ καλύτττουν:

Τα δάνεια χορηγούνται για.

1. Αγορά έτοιμης κατοικίας

2. Αγορά κατοικίας υπό ανέγερση

3. Κατασκευή κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο

4. Αγορά οικοπέδου για κατασκευή κατοικίας (υποχρέωση για τον πελάτη αποτελεί

η προσκόμιση της άδειας οικοδομής και η έναρξη των εργασιών εντός 6 μηνών)

5. Επέκταση, αποπεράτωση, βελτίωση ή επισκευή υφιστάμενης κατοικίας

6. Αγορά ή ανακαίνιση διατηρητέου κτιρίου.

Η κατοικία μπορεί να είναι αστική ή εξοχική, κύρια ή δευτερεύουσα, για χρήση

του δανειοδοτούμενου ή για εκμετάλλευση. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις μπορεί να

χορηγηθεί δάνειο για την αγορά του οικοπέδου με την προϋπόθεση ότι ο δικαιούχος

θα δεσμευθεί (εγγράφως) ότι, σε χρονικό διάστημα 6 μηνών, θα προσκομίσει την

Αδεια Οικοδομής και θα προχωρήσει στην ανέγερση, διαφορετικά το δάνειο γίνεται

ληξιπρόθεσμο και απαιτητό.

\Ί . Ποσό

Το ποσό ενός δανείου για την αγορά έτοιμης κατοικίας ή κατοικίας υπό

ανέγερση δεν πρέπει να υπερβαίνει το 80% της αξίας που αναγράφεται στο

Συμβόλαιο Αγοράς του ακινήτου (και εφ' όσον αυτή δεν είναι μεγαλύτερη της

Αντικειμενική Αξίας).

Σε περιπτώσεις που η αξία του Συμβολαίου είναι μεγαλύτερη της

Αντικειμενικής Αξίας και σε περιπτώσεις ακινήτων σε περιοχές όπαυ δεν ισχύει το

σύστημα προσδιορισμού της Αντικειμενικής Αξίας Ακινήτων, το ποσό του δανείου

δεν πρέπει να υπερβαίνει το 80% της αξίας του Συμβολαίου Αγοράς, αλλά συγχρόνως

δεν πρέπει να υπερβαίνει και το 80% της Αγοραίας Αξίας, σύμφωνα με την εκτίμηση

της Τεχνικής Υπηρεσίας της τράπεζας. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις το ποσοστό

χρηματοδότησης μπορεί να φθάνει το 100%, εφόσον έχουμε επαρκή κάλυνμη.

Το ποσό των δανείων όλων των άλλων σκοπών κατασκευή κατοικίας,

επέκταση, αποπεράτωση, επισκευή, βελτίωση κατοικίας, μπορεί να φθάνει το 80%

του προϋπολογιζόμενου κόστους όπως αυτό εκτιμάται από την Τεχνική Υπηρεσία. Σε

εξαιρετικές περιπτώσεις ιδιαίτερα φερέγγυων πιστούχων, μπορεί να χρηματοδοθούν

και οι λοιπές δαπάνες που γίνονται για την απόκτηση ή κατασκευή και λειτουργία του

ακινήτου, π.χ. φόρος μεταβίβασης, έξοδα συμβολαιογράφου, δαπάνες διαμόρφωσης

κοινόχρηστων χώρων, έξοδα σύνδεσης με δίκτυα ηλεκτροδότησης, ύδρευσης,

αποχέτευσης κ.τ.λ. Σε κάθε περίπτωση το ποσό του δανείου πρέπει να συνδέεται με

το ύψος της χρηματοδοτούμενης δαπάνης και να προσδιορίζεται το ποσοστό

χρηματοδότησης. Το ποσό του δανείου είναι φυσικά συνάρτηση της δυνατότητας

ομαλής αποπληρωμής του. Η δυνατότητα αυτή είναι συνάρτηση της εισοδηματικής

κατάστασης του αιτούντος χωρίς όμως να παραγνωρίζεται η γενικότερη οικονομική

13

του κατάσταση. Το σύνηθες εισοδηματικό κριτήριο είναι η ετήσια εττιβάρυνση του

δανειοδοτούμενου από το αιτούμενο και τα υφιστάμενα δάνεια σε σχέση με το ετήσιο

εισόδημά του. Η επιβάρυνση αυτή δεν πρέπει να είναι μεγαλύτερη του 30% του

ετήσιου οικογενειακού εισοδήματος.

Σημειώνεται ότι το εισόδημα με βάση το οποίο θα υπολογίζεται η ετήσια

επιβάρυνση είναι το Συνολικό Διαθέσιμο Εισόδημα, το οποίο προκύπτει από τα

Εκκαθαριστικά Σημειώματα Φόρου Εισοδήματος, αν από το Συνολικό Εισόδημα που

δηλώθηκε αφαιρεθεί ο Αναλογούν Φόρος και προστεθούν τα Αυτοτελώς

Φορολογηθέντα Ποσά. Στις περιπτώσεις που υπάρχει τεκμαρτό εισόδημα από

τεκμήριο διαβίωσης, το εισόδημα αυτό θα αξιολογείται σε συνάρτηση με τη

γενικότερη οικονομική κατάσταση του αιτούντος και την εμπειρία που τυχόν υπάρχει

από τη συνεργασία με την τράπεζα.

VII. Διάρκεια:

Η συνήθης διάρκεια των στεγαστικών δανείων είναι τα 15 χρόνια και σε

εξαιρετικές περυττώσεις μπορεί να φθάσει τα 25 χρόνια. Θεωρείται λογικό η διάρκεια

του δανείου για επέκταση, αποπεράτωση, επισκευή ή βελτίωση κατοικίας να είναι

μικρότερη των δανείων για αγορά έτοιμης, υπό ανέγερση ή κατασκευή κατοικίας.

Επίσης η διάρκεια των δανείων πρώτης κατοικίας είναι λογικό να είναι μεγαλύτερη

των δανείων για δεύτερη ή εξοχική κατοικία.

VIII. Τρόπος εξόφλησης

Τα δάνεια εξοφλούνται με ισόποσες, μηνιαίες, διμηνιαίες, τριμηνιαίες

τοκοχρεωλυτικές δόσεις. Για τα δάνεια για αγορά έτοιμης κατοικίας μπορεί να

παρέχεται περίοδος χάριτος μέχρι 6 μήνες. Για τα δάνεια για αγορά κατοικίας υπό

ανέγερση ή κατασκευή κατοικίας μπορεί να παρέχεται περίοδος χάριτος μέχρι 18

μήνες από την πρώτη εκταμίευση. Για τα δάνεια για επέκταση, αποπεράτωση,

επισκευή ή βελτίωση κατοικίας μπορεί να παρέχεται περίοδος χάριτος μέχρι 12 μήνες

από την πρώτη εκταμίευση. Η πρώτη δόση του δανείου καταβάλλεται στο τέλος της

περιόδου χάριτος. Οι τόκοι της περιόδου χάριτος λογίζονται και καταβάλλονται ανά

τρίμηνο (31/3,30/6,30/9,31/12). Εναλλακτικά, οι τόκοι της περιόδου χάριτος μπορεί

να λογίζονται ανά τρίμηνο και να κεφαλαιοποιούνται στο τέλος της τριόδου χάριτος.

Οι κεφαλαιοποιηθέντες τόκοι της περιόδου χάριτος αποτελούν ένα νέο κεφάλαιο που

προστίθεται στο ποσό του δανείου. Στις τιεριπτώσεις πρόωρης μερικής ή ολικής

εξόφλησης του δανείου θα εισπράττεται προμήθεια 3% επί του προώρως

εξοφλούμενου κεφαλαίου του δανείου. Στις περυττώσεις μερικής πρόωρης

εξοφλήσεως, το ανεξόφλητο κεφάλαιο που απομένει θα έχει λήξη όχι μεταγενέστερη

της λήξης του αρχικού δανείου.

IX. Κάλυψη

Η διασφάλιση των στεγαστικών δανείων είναι συνάρτηση του ποσού και της

διάρκειας του δανείου. Η συνηθέστερη κάλυψη είναι η Προσημείωση Υποθήκης επί

του χρηματοδοτούμενου ή άλλου ακινήτου. Επαρκής κάλυψη θεωρείται η

Προσημείωση Υποθήκης ποσού ίσου με το 130% του ποσού του δανείου επί

ακινήτου ή ακινήτων με Αξία Εκποίησης ή Αντικειμενική Αξία ίση ή μεγαλύτερη του

130% του ποσού του δανείου. Αν υπάρχει περίοδος χάριτος και προβλέπεται

κεφαλαιοποίηση τόκων χαριστικής περιόδου, τότε το ποσό της Προσημείωσης

Υποθήκης πρέπει να είναι το 130% του ποσού του δανείου προσαυξημένου με τους

τόκους της περιόδου χάριτος που πρόκειται να κεφαλαιοποιηθούν. Τα ακίνητα που

προσημειώνονται πρέπει να είναι ασφαλισμένα κατά κινδύνων πυρός μέσω της

Ασφαλιστικής Πρακτοριακής Εργασίας Α.Ε. για το ποσό που καθορίζεται από την

Τεχνική Υπηρεσία. Τα δικαιώματα του Ασφαλιστηρίου Συμβολαίου θα είναι

εκχωρημένα στην τράπεζα. Η κάλυψη των δανείων ετησκευής ή βελτίωσης κατοικίας

είναι συνάρτηση του ποσού και της οικονομικής και περιουσιακής κατάστασης του

πιστούχου.

X. Επιτόκιο

Τα ετητόκια των Στεγαστικών δανείων καθορίζονται ανάλογα με το είδος του

δανείου και ανακοινώνονται στον Τύπο, όπως γίνεται και με τα άλλα επιτόκια της

τράπεζας.

XL Αικαιολογητικά για την έγκριση:

1. Για κάθΓ. κατηγορία στίτγασηκοΐ) δανείου απαιτούνται:

■ Αιτη(3η στεγαστικού δανείου στο έντυπο της τράπεζας

■ Τα δύο τελευταία εκκαθαριστικά σημειώματα φορολογίας εισοδήματος και σε

περιπτώσεις μισθωτών οι δύο τελευταίες αποδείξεις μισθοδοσίας

■ Αντίγραφο Δήλωσης στοιχείων (έντυπο Ε9)

■ Βεβαίωση του "Καλώς έχειν" από την Υπηρεσία Κάρτας Η μη ύπαρξη κάρτας θα

βεβαιώνεται ρητά από την Υπηρεσία Κάρτας. Σημειώνεται επίσης η υποχρέωση

για τη διεύρυνση τυχόν δυσμενών (με χρήση του συστήματος "Τειρεσίας")

■ Τίτλοι ιδιοκτησίας ακινήτου

■ Προϋπολογισμός κόστους (για ανέγερση)

■ Πολεοδομική άδεια ανέγερσης οικοδομής (για ανέγερση)

■ Τοπογραφικό σχέδιο (για ανέγερση)

Τα ανωτέρω απαιτούνται και για τον τυχόν προτεινόμενο εγγυητή.

2. Για δάνεια αγοράς έτοιμης κατοικίας ή κατοικίας υπό ανέγερση απαιτούνται;

■ Εκτίμηση της Αγοραίας Αξίας και της Αξίας Εκποίησης ή προσδιορισμός της

Αντικειμενικής Αξίας του ακινήτου από την Τεχνική Υπηρεσία της τράπεζας.

■ Απαραιτήτως για ποσά άνω των 30 εκατομμυρίων εκτός των περυιτώσεων

κατασκευής κατοικιών τελευταίας 2ετίας, απαιτείται εκτίμηση της Αγοραίας

Αξίας ή Αξίας Εκποίησης.

Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά από την Τεχνική Υπηρεσία για '

παραπάνω εκτιμήσεις είναι:

α) Τίτλοι ιδιοκτησίας οικοπέδου ή ακινήτου.

β) Πολεοδομική άδεια ανέγερσης οικοδομής.

γ) Σχέδια κατόψεων του ακινήτου.

3. Γία δάνεια κατασκευής, επέκτασης ή αποπεράτιυσης κατοικίας απαιτείται:

■ Εκτίμηση από την Τεχνική Υπηρεσία:

α) του πρσϋπολογιζόμενού κόστους των εργασιών

β) Αγοραίας Αξίας και Αξίας Εκποίησης ή προσδιορισμός της Αντικειμενικής Αξίας

του ακινήτου πριν την έναρξη των εργασιών και μετά την ολοκλήρωσή τους.

Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά από την Τεχνική Υττηρεσία για να γίνουν οι

παραπάνω εκτιμήσεις είναι:

α) Τίτλοι ιδιοκτησίας οικοπέδου ή ακινήτου

Ρ) Τοπογραφικό διάγραμμα οικοπέδου

γ) Πολεοδομική άδεια ανέγερσης ή επέκτασης οικοδομής

δ) Σχέδια κατόψεων οικοδομής

ε) Αναλυτικό προϋπολογισμός κόστους εργασιών με βάση προμετρήσεις ποσοτήτων

και τιμών μονάδος

4. Για δάνεια επισκευής ή βελτίωσης κατοικίας απαιτείται:

• Έλεγχος και έγκριση από την Τεχνική Υττηρεσία του προϋπολογιζόμενού κόστους

εργασιών.

Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά από την Τεχνική Υπηρεσία για να γίνει η παραπάνω

εκτίμηση είναι:

α) Τίτλοι ιδιοκτησίας ακινήτου

β) Σχέδια κατόψεων οικοδομής

γ) Συνοπτικός προϋπολογισμός κόστους εργασιών

5. Αικαιολίτγητικά για την εγγραφή προσημείωσης:

Στις περιπτώσεις που προβλέπεται προσημείωση ακινήτου, τότε τα απαιτούμενα

δικαιολογηπκά από τη Νομική Υπηρεσία της τράπεζας καταρχήν είναι:

α) Τίτλοι ιδιοκτησίας ακινήτου

β) Πιστοποιητικό μεταγραφής των τίτλων

γ) Σημείωμα εντολής εγγραφής προσημείωσης

δ) Εκτίμηση Τ.Υ.

6. Τρόπος και δικαιολογητικά εκταμίεοσης:

Η εκταμίευση γίνεται εφόσον υπάρχουν οι προβλεπόμενες από την έγκριση

κάλυψης και προσκομισθεί σχετική βεβαίωση της φορολογικής ενημερότητας του

πιστούχου. Τα δάνεια για αγορά έτοιμης κατοικίας, εκταμιεύονται με μία εκταμίευση

με την προσκόμιση του Συμβολαίου Αγοράς. Τα δάνεια όλων των άλλων κατηγοριών

εκταμιεύονται ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών με βάση σχετικό Σημείωμα

Εκταμίευσης της Τ.Υ. Για τον προσδιορισμό του κόστους των εργασιών (των

δανείων για κατασκευή κατοικίας, επέκταση, αποπεράτωση, επισκευή ή βελτίωση

κατοικίας) επί του οποίου υπολογίζεται το ποσό της εκταμίευσης, αρκεί η

πιστοποίηση εκτέλεσής τους με αυτοψία της Τ.Υ στην κρίση της οποίας επαφίεται η

προσκόμιση των παραστατικών. Σημειώνεται ότι για την έκδοση Οικοδομικής Άδειας

απαιτείται ένα ελάχιστο προϋπολογιστικό κόστος το οποίο πρέπει οπωσδήποτε να

καλύπτεται με παραστατικά για ηλεκτροδότηση του ακινήτου. Τα παραστατικά αυτά

είναι αναγκαίο να προσκομίζονται για την κάλυψη του χορηγηθέντος δανείου.

7. Στοιχεία φακέλου πιστούχου:

Στο φάκελο που θα τηρεί το κατάστημα για κάθε στεγαστικό δάνειο θα

περιέχονται τα ακόλουθα παραστατικά:

α) Αίτηση στεγαστικού δανείου

β) Εισήγηση στεγαστικού δανείου

γ) Αντίγραφα των δύο τελευταίων εκκαθαριστικών της εφορίας και σε περιπτώσεις

μισθωτών δύο τελευταίες αποδείξεις μισθοδοσίας

δ) Αντίγραφο του εντύπου Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων (Ε9)

ε) Φωτοτυπία Δελτίου Αστυνομικής Ταυτότητας

στ) Βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας

ζ) Βεβαίωση του "Καλώς έχειν" από την Υττηρεσία Κάρτας

η) Εκτιμήσεις ακινήτων και προϋπολογισμός, κόστους εργασιών από την Τεχνική

Υπηρεσία της τράπεζας

θ) Αντίγραφα συμβολαίων

ι) Σημείωμα εγγραφής προσημείωσης Υποθήκης

ια) Πιστωτικά Υποθηκοφυλακείου.

Α παλλαγή Α πο Τ ο Φ ο ρ ο Μ ε τα β ίβα ση ς Γ ια Τ ην

Α π ό κ τ η σ η Π ρ ώ τ η ς Κα το ικ ία ς

I. Ισγύουσβς διατάζεις

Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων για την αγορά πρώτης

κατοικίας προβλέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ.1 έως και 15 του

V. 1078/1980, όπως τροποποιήθηκαν και συμπληρώθηκαν με μεταγενέστερες

διατάξεις. Κάθε άλλη προγενέστερη διάταξη που προέβλεπε την απαλλαγή από φόρο

μεταβίβασης για την απόκτηση πρώτης κατοικίας με αντάλλαγμα έχει παύσει να

ισχύει.

II. Ποιοι δικαιούνται απαλλαγή

Παρέχεται απαλλαγή για αγορά ή ανέγερση πρώτης κατοικίας από φυσικά

πρόσωπα, σύμφωνα με ρητή διάταξη του νόμου, εφόσον το εμβαδόν αυτής δεν

υπερβαίνει τα 120 τετραγωνικά μέτρα. Η Διοίκηση με την υπ' αριθμ. 108958 3/1991

(πολ. 1207) Εγκύκλιό της προς τις φορολογικές Αρχές έδωσε τις ακόλουθες οδηγίες:

- Στο εμβαδόν των 120 τ.μ. υπολογίζεται και το εμβαδόν της αποθήκης ή άλλων

χώρων.

- Αν η πρώτη κατοικία έχει εμβαδόν πάνω από 120 τ.μ., πρέπει να δικαιολογηθεί

μόνο το ποσό της αγοράς ή το κόστος κατασκευής που αναλογεί για τα πέρα των

120 τ.μ.

- Για τον υπολογισμό του εμβαδού της πρώτης κατοικίας δεν θα λαμβάνεται υπόψη

το εμβαδόν εξωστών ή μπαλκονιών ή το ποσοστό που ανήκει στην ιδιοκτησία

αυτή σε κοινόχρηστους χώρους.

- Σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου για ανέγερση σ' αυτό πρώτης κατοικίας, για μεν

το κόστος ανέγερσης της οικοδομής θα ισχύσει η εξαίρεση μέχρι 120 τ.μ., η αξία

όμως του οικοπέδου θα αποτελέσει ποσό τεκμαρτής δαπάνης.

Στην περίπτωση όμως αγοράς οικοπέδου με οικία που αποτελεί την πρώτη

κατοικία του φορολογουμένου, της οποίας η επιφάνεια δεν υπερβαίνει τα 120 τ.μ.

κατά τον υτιολογισμό της ετήσιας συνολικής τεκμαρτής δαπάνης του υπόχρεου δεν

απαιτείται δικαιολόγηση του ποσού αγοράς της οικίας και του τμήματος του

οικοπέδου που καλύπτεται από την οικοδομή. Ετιομένως στην προκειμένη τιερίπτωση

αποτελεί ποσό τεκμαρτής δαπάνης μόνο η αξία του υπολοίπου οικοπέδου που

ανπστοιχεί στο ποσοστό της μη καλυπτόμενης επιφάνειας.

- Τα παραπάνω αναφερόμενα για πρώτη κατοικία ισχύουν και σε περίπτωση

αγοράς ή ανέγερσης κατοικίας από επικαρπωτή. Αντίθετα για τον ψιλό κύριο

αποτελεί τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων. Δύνατας όμως, ο ψιλός

κύριος να εξαιρεθεί από το τεκμήριο για άλλο ακίνητο πρώτης κατοικίας μέχρι

120 τ.μ.

- Εάν κατεδαφιστεί υπάρχουσα κατοικία και στη θέση της ανεγερθεί άλλη,

θεωρούμενη πρώτη κατοικία, ισχύουν για την ανέγερση αυτή τα παραπάνω

αναφερόμενα για την πρώτη κατοικία.

Κατά τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ισχύουν τα ακόλουθα,

όσον αφορά τον φορολογικό χειρισμό της πρώτης κατοικίας (Σ.τ.Ε. 4593/1987):

- Η εξαίρεση από το τεκμήριο αγοράς ή ανέγερσης πρώτης κατοικίας ισχύει τόσο

για τους έγγαμους όσο και για τους άγαμους διότι ο νόμος δεν κάνει διάκριση.

- Δεν είναι απαραίτητο η αγοραζόμενη ή ανεγειρόμενη πρώτη κατοικία να

ιδιοχρησιμοποιείται από τον αγοραστή ή κατασκευαστή ως κατοικία.

- Η μεταγενέστερη απόκτηση άλλης κατοικίας δεν αναιρεί την απαλλαγή από το

φόρο που έτυχε η πρώτη κατοικία.

- Κρίσιμος χρόνος είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου αγοράς και δεν ασκεί

επιρροή ο χρόνος μεταγραφής.

Επίσης, έχει γίνει δεκτό από τη νομολογία (βλ. Σ.τ.Ε. 3600/1985), ότι ως πρώτη

κατοικία θεωρείται και εκείνη που αγοράζεται ή ανεγείρεται από φορολογούμενο, ο

οποίος έχει κυριότητα ή ισόβια επικαρπία, επί άλλης κατοικίας στην Ελλάδα και σε

πόλη άνω των 5000 κατοίκων, εφόσον η οικία αυτή δεν εκπληρώνει τις στεγαστικές

ανάγκες του.

III. Συντελεσττίς ωοοολογίας αεταβίβασιις

Σε ΤΕερίτττωση κατά την οποία ο αγορα(ττής απαλλάσσεται για μέρος της αξίας

του αγοραζόμενου ακινήτου ο υπολογισμός του φόρου επί του τμήματος της αξίας

του ακινήτου που φορολογείται γίνεται με συντελεστή 9% ή 11% αν η αξία του

ακινήτου φορολογητέα και αφορολόγητη είναι μέχρι 4.000,000 δρχ. και συντελεστή

11% ή 13% αν η αξία του ακινήτου φορολογητέα και αφορολόγητη είναι άνω των

4.000.000 δρχ.

Π.χ. Ο Α' αγοράζει στην Αθήνα ακίνητο αξίας 7.000.000 δρχ. και απαλλάσσεται από

τον φόρο για αγορά πρώτης κατοικίας για τα 3.300.000 δρχ. ως άγαμος.

Τότε για τα 3.300.000 δρχ δεν θα υτιολογισθεί φόρος

Για τα 7.000.000 * 11% = 77,000 δρχ.

Για τα 3.000.000 ♦ 13% = 390.000 δργ.

Σύνολο 467.000 δρχ.

Α παλλαγή Λ ο γω Ε ισ αγω γή ς Σ υ ν α λ λ ά γ μ α τ ο ς Γ ια Τ ην

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Ότιως έχει γίνει δεκτό από τη νομολογία (βλ, Υπ. Οικ. 108958 3/1991, πολ.

1207 και Σ.τ.Ε. 2382/1990) το τεκμήριο απόκτησης τιεριουσιακών στοιχείων αφορά

μόνο τους μόνιμους κατοίκους Ελλάδος τιου υτιοβάλλουν στις Δ.Ο.Υ τις φορολογικές

τους δηλώσεις εισοδήματος. Συνεπώς δεν αφορά κατοίκους αλλοδαπούς, ομογενείς ή

μη, που υποβάλλουν φορολογητέες δηλώσεις στη χώρα κατοικίας τους στο

εξωτερικό. Αν, όμως, κάτοικος εξωτερικού υπέχει κατά τις κείμενες διατάξεις

υποχρέωσης υποβολής δηλώσεως φορολογίας εισοδήματος στην Ελλάδα και

συνεπώς είναι φορολογικό υποκείμενο στην Ελλάδα κατά το ν.δ. 3323/55,

εφαρμόζονται και ως προς αυτόν τα τεκμήρια, τα οποία άλλωστε, δεν κάνουν καμία

διάκριση. Επομένως, όπως αποφάνθηκε η νομολογία (βλ. Συμβ. Ετηκρ. 1747/1991),

θεωρούνται εισόδημα, τα χρηματικά ποσά που διατίθενται στην Ελλάδα για την

απόκτηση περιουσιακών στοιχείων, εκτός εάν η διαφορά μεταξύ των χρηματικών

αυτών ποσών και του εισοδήματος, που δηλώνεται μεταξύ των χρηματικών αυτών

ποσών και του εισοδήματος που δηλώνεται με την υποβαλλόμενη δήλωση

φορολογίας εισοδήματος, καλύπτεται κατά ορισμένο από τους αναφερόμενους στο

νόμο τρόπους, μεταξύ των οποίων τιεριλαμβάνεται και η εισαγωγή συναλλάγματος

(μη υποχρεωτικά εκχωρητέου στην Τράπεζα της Ελλάδος).

I. Ποιοι δικαιούνται απαλλαγή

7. Οι Έλληνες εργιζόμενοι στο εξωτερικό

Πρόκειται για Έλληνες δηλαδή για άτομα, που έχουν την Ελληνική υπηκοότητα

και συνεπώς είναι γραμμένοι στα δημοτολόγια δήμου ή κοινότητας, ανεξάρτητα αν

έχουν και αλλοδαπή υπηκοότητα ή έχουν και ξένο διαβατήριο. Δεν εξετάζεται ο

τρόπος με τον οποίο τα πρόσωπα αυτά απέκτησαν την Ελληνική υττηκοότητα

(γέννηση από μητέρα Ελληνίδα ή πατέρα Έλληνα-πολιτογράφηση). Ο Έλληνας

υτιήκοος πρέπει να εργάζεται ή να εργάστηκε στο εξωτερικό για έξι τουλάχιστον

χρόνια. Ο χρόνος που εργάστηκε στο εξωτερικό μπορεί να είναι συνεχής ή

23

διακεκομμένος, στην ίδια ή σε άλλη εργασία, αρκεί αθροιστικά να συμπληρώνεται η

εξαετία, πριν από το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης αγοράς και μπορεί να έχει

διανυθεί οποτεδήποτε πριν από αυτή. Έλληνες εργαζόμενοι στο εξωτερικό

θεωρούνται και οι Έλληνες δημόσιοι υπάλληλοι, πολιτικοί, στρατιωτικοί,

διπλωμαπκοί.

2. Οι Έλληνες ναυτικοί

Πρόκειται για Έλληνες ναυτικούς, δηλαδή Έλληνες που είναι εγγεγραμμένοι

στα ναυτικά μητρώα και είναι εφοδιασμένοι με ναυτικό φυλλάδιο. Ο Έλληνας

ναυτικός πρέπει να εργάζεται σε πλοίο με ναυτική ιδιότητα δηλαδή να είναι

καταχωρη μένος στο ναυτολόγιο του πλοίου. Συνεπώς Έλληνες μη ναυτικοί, που

εργάζονται σε πλοία (π.χ. ξεναγοί, μουσικοί, γιατροί, υπάλληλοι πρακτορείων κ.λ.π.)

καθώς και οι Έλληνες που έχουν την ιδιότητα του ναυτικού, αλλά δεν εργάζονται σε

πλοία, με την ναυτιλιακή αυτή ιδιότητα, δηλαδή δεν είναι ναυτολογημένοι ή

καταχωρημένοι στο ναυτολόγιο του πλοίου, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής ως

3. Οι ομογενείς

Έλληνες το γένος ή ομογενείς είναι το πρόσωπο του οποίου οι άμεσοι ή

απώτεροι γεννήτορες υπήρξαν Έλληνες πολίτες και γενικότερα το πρόσωπο το οποίο

με την καταγωγή του από Έλληνες συνδέεται γενεαλογικώς με τους δεσμούς του

αίματος με την ελληνική πολιτεία. Τα πρόσωπα αυτά δεν έχουν την Ελληνική

υπηκοότητα. Αν απόκτησαν την Ελληνική υπηκοότητα ή τη διατηρούν τότε είναι

Έλληνες. Συνήθως τα πρόσωπα αυτά διαμένουν στο εξωτερικό. Μπορεί όμως να

έχουν έρθει και στην Ελλάδα, είτε ως επισκέπτες είτε για να εργαστούν για μικρό ή

μεγάλο χρονικό διάστημα, διατηρώντας πάντα την αλλοδαπή υπηκοότητα.

Διευκρινίζεται, ότι ο Έλληνας υπήκοος, που μετά από πολύχρονη διαμονή στο

εξωτερικό απέκτησε την υπηκοότητα ξένου κράτους κατά τη νομοθεσία του κράτους

αυτού και παράλληλα, σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, διατηρεί και την

ελληνική υπηκοότητα, για αγορά ακινήτου που η αξία του καλύτττεται με

συνάλλαγμα, θεωρείται ομογενής. Οποιαδήποτε από τα πρόσωπα αυτά, ενήλικα ή

ανήλικα, μπορούν να τύχουν της απαλλαγής, εφόσον εισάγουν συνάλλαγμα, αρκεί να

αποδεικνύουν την εξαετή παραμονή τους στο εξωτερικό.

II. Αντικείαενο απαλλαγής

1. Από το φόρο μεταβίβασης απαλλάσσεται αυτή η σύμβαση μεταβίβασης

(αντικειμενική απαλλαγή) εφόσον φυσικά συντρέχουν οι προϋποθέσεις που

ορίζουν οι διατάξεις του νόμου.

2. Η σύμβαση για την αγορά ακινήτου μπορεί να γίνει είτε στην ημηδαπή είτε στην

αλλοδαπή (κατά τον τύπο που προβλέπεται από τη νομοθεσία της χώρας στην

οποία γίνεται αυτή) ή ενώπιον του Έλληνα Πρόξενου.

Και στις δύο περιπτώσεις βασική προϋπόθεση για τη χορήγηση της

απαλλαγής είναι η καταβολή του τιμήματος να γίνεται στην Ελλάδα (αφού η

αποδεδειγμένη εισαγωγή συναλλάγματος αποτελεί προϋπόθεση απαλλαγής) και

τούτο ρητά να αναγράφεται στο καταρτιζόμενο συμβόλαιο.

3. Εάν ένα συμβόλαιο συντάσσεται στο εξωτερικό ενώπιον του Έλληνα Προξένου,

έστω και αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις απαλλαγής, δεν χορηγείται απαλλαγή

από τον Έλληνα Πρόξενο, δεδομένου ότι ο Πρόξενος ενεργεί ως

συμβολαιογράφος και όχι ως Προϊστάμενος Δ.Ο.Υ. και συνεπώς δεν μπορεί να

κρίνει για τη συνδρομή των προϋποθέσεων απαλλαγής.

4. Η απαλλαγή χορηγείται τόσο για την αγορά ακινήτου κατά πλήρη όσο και για την

αγορά κάθε άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο (ψιλής κυριότητας,

επικαρπίας). Η απαλλαγή παρέχεται και στην περίπτωση κτήσης της κυριότητας

του ακινήτου με πλειστηριασμό.

5. Όπου για τον καθορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων εφαρμόζεται το

αντικειμενικό σύστημα, με συνάλλαγμα θα πρέπει να καλύπτεται η αξία που

προκύπτει με εφαρμογή του συστήματος αυτού (φορολογητέα), εκτός αν το

τίμημα που αναγράφεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο είναι μεγαλύτερο, οπότε

θα πρέπει να καλυφθεί τόσο η δηλωθείσα αξία, όσο και η αξία που

προσδιορίζεται μετά από ένα έλεγχο. Συνεπώς, αν η αγοραία αξία (όπου δεν

ισχύει το αντικειμενικό σύστημα) του μεταβιβαζόμενου ακινήτου προσδιοριστεί

οριστικά σε ποσό ανώτερο από το τίμημα που καταβλήθηκε και εφόσον ο

αγοραστής μέχρι την οριστικοποίηση της υπόθεσης προσκομίσει μοναδικές

βεβαιώσεις, από τις οποίες να προκύπτει ότι εισήγαγε από την αλλοδαπή

συνάλλαγμα, θα απαλλαγεί κατά το από το Φ.Μ. Α. και για ολόκληρο το ποσό

της διαφοράς.

III. Προϋποθέσει απαλλαγής

Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου για την αγορά ακινήτου με

εισαγωγή συναλλάγματος μπορεί να εφαρμοσθεί παράλληλα και αθροιστικά με την

απαλλαγή που προβλέπεται από τις διατάξεις του ν. 1079/80 για την αγορά πρώτης

κατοικίας.

Δηλαδή, ο δικαιούχος της απαλλαγής με τις διατάξεις του ν. 1078/80 εφόσον

αγοράζει ακίνητο μεγαλύτερης αξίας ή έκτασης από αυτή που δικαιούται απαλλαγή

(εξάντληση ορίων απαλλαγών) μπορεί την επί πλέον αξία να την καλύψει με

εισαγωγή συναλλάγματος.

Επίσης, εάν με το συνάλλαγμα που εισάγει ο δικαιούχος απαλλαγής, δεν μπορεί

να αποκτήσει ακίνητο που να πληρεί τις στεγαστικές του ανάγκες, μπορεί την επί

πλέον αξία να την καλύψει με την απαλλαγή που προβλέπουν οι διατάξεις του

V. 1078/80 για αγορά πρώτης κατοικίας μέχρι εξάντλησης του ανώτατου ορίου

απαλλαγών που προβλέπουν οι διατάξεις αυτές, εφόσον βέβαια συντρέχουν στο

πρόσωπό του οι λοιπές προϋποθέσεις.

Εάν η αγορά γίνεται και από τους δύο συζύγους για να τύχουν εφαρμογής οι

διατάξεις περί απαλλαγής από Φ.Μ.Α. με εισαγωγή συναλλάγματος και οι διατάξεις

αγοράς πρώτης κατοικίας, θα εξετάζεται αν οι προϋποθέσεις που ορίζουν οι διατάξεις

αυτές συντρέχουν για ένα έκαστο των συζύγων χωριστά. Ειδικότερα, αν οι περί

απαλλαγής διατάξεις με εισαγωγή συναλλάγματος συντρέχουν στο πρόσωπο του ενός

μόνο των συζύγων η απαλλαγή χωρεί μόνο για το τμήμα της αξίας του ακινήτου που

του αναλογεί. Αντίθετα οι περί απαλλαγής διατάξεις για την αγορά πρώτης κατοικίας

συντρέχουν στο πρόσωπο ενός μόνον των συζύγων δεν χορηγείται απαλλαγή.

IV. Μοναδικές Βεβαιώσει

Η εισαγωγή κεφαλαίου από την αλλοδαπή αποδεικνύεται:

α) Με εισαγωγή συναλλάγματος μέσω Τραπέζης

β) Με εισαγωγή συναλλάγματος μέσω Ταχυδρομείου:

γ) Μοναδική βεβαίωση εισαγωγής του συναλλάγματος αποτελεί το απόκομμα της

οικείας επιταγής

δ) Με κεφάλαιο που εισάγεται απευθείας σε ξένα νομίσματα (π.χ. χρυσό, δολάριο

κ.α.)

ε) Με εισαγωγή συναλλάγματος μέσω του ιδρύματος κοινωνικών ασφαλίσεων

(Ι,Κ. Α.) για την πληρωμή συντάξεων αλλοδαπών ασφαλιστικών φορέων σε Έλληνες,

που εργάστηκαν στην αλλοδαπή.

V. Ειδικές απαλλαγές

1. Απαλλαγή πρώτης κατοικίας από το φόρο κληρονομιών

Όταν κληρονομείται κατά πλήρη κυριότητα ως πρώτη κατοικία, οικεία ή

διαμέρισμα, από σύζυγο ή παιδιά του κληρονομουμένου, οι κληρονόμοι μπορούν να

απαλλαγούν για ποσό δρχ. 11.500.000 καθένας, αν στερούνται δικαίωμα πλήρους

κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα, που να καλύπτει τις

στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε

οικοδομήσιμο οικόπεδο που βρίσκεται σε πόλη άνω των 5.000 κατοίκων ή σε

τουριστική περιοχή. Αν στον κληρονόμο περιέρχεται μία μόνο οικία ή ένα

διαμέρισμα κατά πλήρη κυριότητα, το ποσό των 11.500.000 δρχ. προσαυξάνεται

κατά 5.750.000 δρχ. για καθένα από τα υπόλοιπα μέλη της οικογένειάς του. Σε καμία

όμως περίπτωση το ποσό της απαλλαγής δεν μπορεί να είναι μικρότερο από εκείνο

που αντιστοιχεί σε διαμέρισμα ή οικία, η οποία καλύπτει, κατά το νόμο, τις

στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας.

2. Απαλλαγή πρώτης κατοικίας από το φόρο γονική παροχής

Όταν μεταβιβάζεται με γονική παροχή ολόκληρο διαμέρισμα ή κατοικία ή

οικόπεδο κατά πλήρης κυριότητας δικαίωμα, τότε από την αξία της παροχής,

αφαιρείται ποσό 1.955.000 δρχ. για τον δικαιούχο της παροχής και 1.380.000 δρχ για

κάθε προστατευόμενο μέλος της οικογένειάς του.

Αν ο κληρονόμος ή ο δωρεοδόχος είναι ανάπηρος με αναπηρίας 67%, ο φόρος

που αναλογεί στη μέχρι 39.100.000 δρχ. αξία της κληρονομικής μερίδας ή

κληροδοσίας μειώνεται κατά 60%.

Αν ο δικαιούχος της κτήσης περιουσίας με κληρονομιά ή κληροδοσία είναι

ανήλικο τέκνο του κληρονομούμενου, ο φόρος που αναλογεί στη μέχρι 9.775.000

δρχ. μειώνεται κατά 60% και κατά 30% για αξία από 9.775.000 έως και 39.100.000

δρχ.

27

VI. Φορολογία ugraBiBaotic ακινήτων

Με σχετική διάταξη που έχει περιληφθεί στο φορολογικό νομοσχέδιο που

κατατέθηκε στη Βουλή προβλέ^ται ότι από 1.1.98 αναπροσαρμόζονται κατά

ποσοστό 15% τα αφορολόγητα ποσά.

Με την αριθμ. 1135844/782/Β0013/31.12.97 απόφαση του Υπουργού των

Οικονομικών αναπροσαρμόσθηκαν τα αφορολόγητα ποσά για αγορά πρώτης

κατοικίας (ν. 1078/80) ως ακολούθως.

1. Αγορά οικίας ή διαμερίσματος.

Αγαμος: Μέχρι 60 τ.μ. ή αξίας σε δρχ. 17.250.000 από 15.000.000 δρχ.

Έγγαμος: Μέχρι 75 τ.μ. ή αξίας σε δρχ. 27.600.000 από 24.000.000 δρχ,

προσαυξανόμενο για κάθε τέκνο 15 τ.μ. ή αξίας σε δρχ. 5.750.000 έναντι 5.000.000

δρχ

Π ροο πτικέ ς Μ είωσης Π ε ρα ιτ έ ρω Τ ω ν Ε π ιτο κ ίω ν Σ τα

Σ τ ε γα ςτ ικ α Κα ι Μ είωση Ε ισ φ ο ρ ά ς Τ ο υ Δ ημ ο σίο υ

Για πρώτη φορά στη διάρκεια των τελευταίων δεκαετιών ο Έλληνας έχει τη

δυνατότητα να δανεισθεί επιλέγοντας ανάμεσα σε τραπεζικά προϊόντα με μονοψήφιο

επιτόκιο. Σύντομα μάλιστα ο ανταγωνισμός αναμένεται να αναγκάσει όλες τις

τράπεζες να προσαρμόσουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων τους στα νέα

δεδομένα της αγοράς. Περισσότερο κερδισμένοι από την αποκλιμάκωση των

επιτοκίων των τελευταίων ετών εμφανίζονται όσοι έχουν δανειστεί για αγορά

κατοικίας καθώς τα κυμαινόμενα επιτόκια των στεγαστικών δανείων που χορηγούν οι

τράπεζες έχουν μειωθεί τα τελευταία πέντε χρόνια περισσότερο από 10 ποσοστιαίες

μονάδες. Η ραγδαία μείωση των επιτοκίων την τελευταία πενταετία αφενός οδήγησε

σε υψηλά ετήπεδα τη ζήτηση για χορηγήσεις στεγαστικών δανείων και αφετέρου

βοήθησε ώστε να μειωθεί σημαντικά η μηνιαία δόση όσων είχαν πάρει στεγαστικό

δάνειο π.χ. κάποιος που είχε πάρει στις αρχές του 1995 ένα στεγαστικό δάνειο με

κυμαινόμενο επιτόκιο 22,5% ύψους 10.000.000 δρχ. και με διάρκεια αποπληρωμής

15 χρόνια πλήρωνε αρχική μηνιαία τοκοχρεωλυτική δόση περίπου 210.000 δρχ.

Σήμερα με το κυμαινόμενο επιτόκιο στο 12,5% ο ίδιος καταβάλλει περίπου 80.000

δρχ/ λιγότερα αφού η μηνιαία τοκοχρεωλυτική δόση ανέρχεται σε 133.000 δρχ.

Αυτό όμως που σήμερα φαίνεται φθηνό ίσως αύριο αποδειχθεί ακριβό. Και

αυτό θα εξαρτηθεί από την πορεία των επιτοκίων τα επόμενα χρόνια, η οποία, εν

όψει της ένταξης στην Οικονομική Νομισματική Ένωση (ΟΝΕ), αναμένεται αν όλα

πάνε καλά, πτωτική. Από το πόσο θα πέσουν τα επιτόκια τα επόμενα χρόνια

εξαρτάται αν συμφέρει ή όχι να "κλειδωθεί” Μ άπονος σε ένα σταθερό επιτόκιο. Για να

απαντήσει κανείς σε αυτό το ερώτημα θα πρέπει πρώτα να εξετάσει τις εναλλακτικές

λύσεις που του προσφέρονται μέχρι στιγμής στην αγορά. Σήμερα κάποιος που

επιθυμεί να δανεισθεί για αγορά κατοικίας έχει βασικά να επιλέξει ανάμεσα στο

σταθερό και στο κυμαινόμενο επιτόκιο. Τα σταθερά επιτόκια, ανάλογα με το χρονικό

διάστημα που παραμένουν αμετάβλητα, είναι σήμερα ως και επτά μονάδες

χαμηλότερα από τα αντίστοιχα κυμαινόμενα επιτόκια. Και αυτό διότι τα επιτόκια θα

μειώνονται καθώς πλησιάζουμε προς την ημερομηνία ένταξης στην ΟΝΕ και της

εισαγωγής του κοινού ευρωπαϊκού νομίσματος. Έτσι κάποιος σήμερα λαμβάνει

πολυετές στεγαστικό δάνειο θα πρέπει να έχει υπόψη του ότι από το 2001, έτος κατά

το οποώ η δραχμή αναμένεται, καλώς εχόντων των πραγμάτων, να ενταχθεί στη ζώνη

του ευρώ με αμετάκλητη ισοτιμία, τα ελληνικά ετητόκια θα είναι παρόμοια με αυτά

του κοινού ευρωπαϊκού νομίσματος που θα ισχύουν στις άλλες ευρωπαϊκές χώρες

αρκετά χαμηλότερα από τα σημερινά δραχμικά. Την εποχή αυτή λοιπόν τα

στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο θα πάρουν τα νέα επιτόκια του ευρώ και

οι εκτιμήσεις των παραγόντων της αγοράς συγκλίνουν σε κυμαινόμενο ετητόκιο

στεγαστικών δανείων γύρω στο 6,5%-7% το 2001. Τα δάνεια με σταθερό επιτόκιο,

όπως προβλέτιεται στον κανονισμό της Ευρωπαϊκής Ένωσης σχετικά με την εισαγιογή

του ευρώ, αυτή δεν θα μεταβάλλει το ονομαστικό επιτόκιο που αναφέρεται στη

σύμβαση.

Όσον αφορά τη μείωση εισφοράς του Δημοσίου, φθηνότερα γίνονται τα

στεγαστικά δάνεια που χορηγούνται από την Ι”* Απριλίου 1999 και οι εμπορικές

τράπεζες, καθώς σύμφωνα με τροπολογία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας που

κατατέθηκε στη Βουλή μειώνεται στο 0,125 από 1,2% η εισφορά του Ν. 128/75 που

τα επιβάρυνε. Από 1’’ Απριλίου του 2000, εξάλλου για τις κατηγορίες δανείων η

εισφορά, που σήμερα είναι επίσης 1,2% μειώνεται στο 0,6% πράγμα που σημαίνει ότι

μειώνεται το κόστος και των καταναλωτικών δανείων. Με την τροπολογία

εφαρμόζεται ενιαίος συντελεστής 0,12% της εισφοράς του Ν. 128/75 στα στεγαστικά

δάνεια που θα χορηγούν από την Ι'’ Απριλίου όλες ανεξαιρέτως οι Τράπεζες, ενώ

μέχρι σήμερα το προνόμιο της μειωμένης εισφοράς είχαν μόνον οι Τράπεζες Εθνική,

Κτηματική και Ασπίς. Για τις υπόλοιπες τράπεζες η εισφορά ήταν 1,2%. Ακόμη ο

μειωμένος συντελεστής 0,12% της εισφοράς του Ν. 128/75 εφαρμόστηκε από την Ι”*

Απριλίου 1999 και στα δάνεια που χορηγούν οι εμπορικές τράπεζες σε αγρότες ή

αγροτικούς συνεταιρισμούς και τα οποία πριν επιβαρύνονταν με εισφορά 1,2% εκτός

από εκείνα της Αγροτικής Τράπεζας. Έστω ότι κάποιος έχει συνάψει στεγαστικό

δάνειο ύψους 15 εκατομμύρια δρχ. με σταθερό επιτόκιο 7,5% για πέντε χρόνια και η

εξόφληση του δανείου θα γίνει σε 180 μηνιαίες τοκοχρεωλυτικές δόσεις (15 χρόνια).

Με την εισφορά 1,2% τον πρώτο χρόνο του δανείου θα πληρώσει συνολικά 1.884.000

δρχ. περίπου και 1.720.000 δρχ. αν η εισφορά είναι 0,12%. Αρα τον πρώτο χρόνο

κερδίζει με τη μείωση της εισφοράς περίπου 164.000 δρχ. και στην πενταετία που το

επιτόκιο είναι σταθερό, 750.000 δρχ. περίπου, μια καθόλου ευκαταφρόνητη διαφορά.

Έτσι η μείωση της εισφοράς σε συνδυασμό με τις συνεχείς μειώσεις των επιτοκίων

από τις εμπορικές τράτιεζες και τις χορηγήσεις νέων χαμηλότοκων δανείων στους

πελάτες τους για να απαλλαγούν από τα παλαιά δάνεια που είχαν υψηλά επιτόκια, θα

μειώσει σημαντικά το κόστος του χρήματος για αγορά κατοικίας.

Ο Α ν τ α γ ω ν ισ μ ό ς Τ ω ν Ελ λ η ν ικ ώ ν Τ ρα π ε ζ ώ ν

Σ τ η ν Σ τ ε γ α ς τ ικ η Π ίστη

Τα ελληνικά τρατιεζικά ιδρύματα, ιδρύοντας μέσα σε μία διαρκώς

ενοποιούμενη αγορά, βρίσκονται σε μια μεταβατική φάση καθώς μελετούν και

υλοποιούν, άλλα περισσότερο και άλλα λιγότερο, τη στρατηγική και τα μέτρα που θα

ακολουθήσουν οι ελληνικές τράπεζες στις νέες συνθήκες ανταγωνισμού. Οι τομείς

στους οποίους δίνουν έμφαση, αναφέρονται στην επέκταση του δικτύου των

καταστημάτων τους, στην ανάπτυξη και βελτίωση του μηχανογραφικού τους

συστήματος, σπς μεταβολές στην οργανωτική και διοικητική τους δομή, στη μείωση

του λειτουργικού τους κόστους, ιδιαίτερα καθώς στο μέλλον θα δεχθούν μείωση των

περιθωρίων κέρδους τους, στην ε^μόρφωση του προσωτηκού τους, στην εξασφάλιση

αποτελεσματικών στελεχών, στην αύξηση αποτελεσματικών στελεχών, στην αύξηση

του μετοχικού τους κεφαλαίου, στην εξυγίανση του χαρτοφυλακίου τους, στην

παροχή νέων χρηματοδοτικών προϊόντων, στη σύσταση νέων θυγατρικών εταιρειών

για την παροχή εκείνων των υπηρεσιών για τις οποίες η νομοθεσία απαιτεί την

ύπαρξη νέου νομικού προσώπου καθώς και στις συνεργασίες με άλλα

χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.

Από την εξέταση της πολιτικής που ακολουθούν τα πιστωτικά ιδρύματα κατά

τη διαδικασία της προσαρμογής, στις νέες συνθήκες ανταγωνισμού, προκύπτει ότι

ορισμένα από αυτά ευαισθητοποιήθηκαν σχετικά έγκαιρα για τις επερχόμενες

μεταβολές, με αποτέλεσμα να βρίσκονται τώρα σε καλύτερη κατάσταση για να τις

αντιμετωπίσουν. Ορισμένα άλλα ίσως κάτω από το βάρος μακροχρόνιων ή

συγκυριακών προβλημάτων, αρχικά φαίνεται ότι δεν προχώρησαν με τον

απαιτούμενο δυναμισμό, ενώ άλλα βρίσκονται σε κάποια ενδιάμεση κατάσταση.

Παρατηρείται, λοιπόν, μία μικρή ομάδα ιδιωτικών τραπεζών μεσαίου και μικρού

μεγέθους, οι οποίες φαίνεται ότι συστηματικά από τις αρχές της δεκαετίας του '80,

προγραμματίζουν έγκαιρα και υλοτιοιούν μέτρα προσαρμογής τους στις νέες

ανταγωνιστικές συνθήκες που διαμορφώνονται. Η στρατηγική που ακολούθησαν

σχετικά με την αναδιοργάνωση της δομής και την επέκταση του δικτύου τους, η

πρωτοπορία τους στη δημιουργία τεχνολογικής υποδομής, στην επιμόρφωση του

προσωτηκού, στην ενίσχυση της κεφαλαιακής τους θέσης, στην επέκτασή τους σε

νέες υπηρεσίες και τεχνικές της παραδοσιακής τρατιεζικής, αλλά και στην εισαγωγή

νέων τρατιεζικών προϊόντων, στη διεύρυνση των εργασιών τους σε δραστηριότητες

της κεφαλαιαγοράς αλλά και σε ασφαλιστικές εργασίες, τις κατατάσσουν στις πρώτες

ελληνικές τράπεζες σε ότι αφορά τον εκσυγχρονισμό τους στα νέα δεδομένα. Οι

τράπεζες αυτές δείχνουν την αποφασιστικότητα αλλά και την ευελιξία τους που

απαιτούνται για την αντιμετώπιση των νέων συνθηκών που διαγράφονται.

Σε όπ αφορά άλλες μικρές εμπορικές τράπεζες, αυτές δεν φαίνεται να έχουν

προχωρήσει έγκαιρα. Σε ορισμένες από αυτές οι αναγκαίες μεταβολές, σε εξοπλισμό,

οργανωτική δομή, προϊόντα, υπηρεσίες καθυστέρησαν. Μερικές έχουν ενεργοποιηθεί

περισσότερο, ενώ για άλλες υπάρχει αβεβαιότητα ακόμα και ως προς το μελλοντικό

καθεστώς της λειτουργίας τους. Οι μεγάλες κρατικές ελεγχόμενες εμπορικές τράπεζες

αποτελούν το σημαντικότερο τμήμα στο σύνολο των εμπορικών τραπεζών.

Ορισμένες προώθησαν τις νέες υπηρεσίες αν και με κάποια καθυστέρηση, ενώ η

αδρανοποίηση ενός μεγάλου τμήματος των χορηγήσεών τους επηρέασε δυσμενώς την

ανάπτυξή τους και εμπόδισε την ευελιξία στις αποφάσεις τους. Τα προβλήματά τους

αυξάνονταν κάτω από την απώλεια μεριδίων αγοράς, είχαν να αντιμετωπίσουν

θέματα επάρκειας κεφαλαίων και εισαγωγής νέων χρηματοπιστωτικών προϊόντων,

τεχνικών και εφαρμογών. Σημαντικές επενδύσεις όπως η μηχανοργάνωση, η

προμήθεια εξοπλισμού, η αλλαγή οργανωτικής-λειτουργικής δομής, η πρόσληψη

εξειδικευμένων στελεχών, πραγματοποιούνταν με καθυστερήσεις ή συχνά δεν

ολοκληρώνονταν. Ενεργοποιούνταν, ωστόσο στις χρηματιστηριακές εργασίες και η

επέκτασή τους δεν ήταν ικανοποιητική, όπως και σε ασφαλιστικές δραστηριότητες τις

οποίες όμως δεν αξιοποιούσαν επαρκώς. Όλα αυτά εμπόδιζαν την έγκαιρη προώθηση

των απαιτούμενων προσαρμογών οι οποίες για τα ιδρύματα αυτά ήταν μεγάλες ώστε

να δυνηθούν να αντεπεξέλθουν στις νέες συνθήκες.

Σε ότι αφορά τις ξένες τράπεζες που λειτουργούν σήμερα στην Ελλάδα, αυτές

επιλέγουν τις εργασίες λιανικής τραπεζικής που παρέχουν, διαθέτουν πείρα για τις

νέες τραπεζικές εργασίες καθώς και τα αναγκαία τραπεζικά στελέχη. Επιπροσθέτως,

στην αγορά εισέρχονται νέες μικρές τράττεζες παρέχοντας γενικές ή εξειδικευμένες

τραπεζικές εργασίες. Δυνητικός ανταγωνισμός υπάρχει και από την πιθανή είσοδο

άλλων ξένων τραπεζών που έχουν την ικανότητα να παρέχουν την κάθε υπηρεσία

αλλά και από τράπεζες που λειτουργούν σε άλλες χώρες και προσφέρουν

διασυνοριακά τις υπηρεσίες τους στην Ελλάδα. Οι τράπεζες ανταγωνίζονται σκληρά

ποια θα συντομεύσει περισσότερο τον χρόνο εκταμίευσης των στεγαστικών δανείων.

Έτσι λόγω του έντονου ανταγωνισμού που ε^κρατεί μεταξύ τους, έχουν περιορίσει

σημαντικά τον χρόνο που απαιτείται από την ώρα που ο υποψήφιος δανειολήπτης θα

υποβάλλει την αίτηση για το δάνειο μέχρι την ημέρα της εκταμίευσης του ποσού.

Αυτό ισχύει για τα στεγαστικά δάνεια, στις περιπτώσεις που δεν παρουσιάζεται

κάποιο πρόβλημα στα "χίχρτιά" ταυ ακινήτου που θα προσημειωθεί ή θα υποθηκευτεί

ή άλλο πρόβλημα στα δικαιολογητικά που ζητούν οι τράπεζες για να χορηγήσουν το

δάνειο. Ανώτεροι τραπεζικοί παράγοντες με πολύχρονη εμπειρία, επισηραίνοντας τη

σημασία που έχει ο χρόνος αυτός, λένε ότι: "Ο δανειολήπτης, αφού κάνει τη σύγκριση

στα επιτόκια και δει τι τον συμφέρει από οικονομικής π/.ευράς, μετά συνεκτιμά πόσο

γρήγορα θα έχει στα χέρια του τα χρήματα του δα\>είου, αφού θέλει να κάνει την αγορά

που έχει προγραμματίσει όσο το δυνατόν πιο γρήγορα". Αυτός είναι ο λόγος για τον

οποίο ακόμη και οι πιο αργές τράπεζες δεν έχουν μεγάλη διαφορά "ταχύτητας" από

τις πιο γρήγορες, καθώς οι διαφοροποιήσεις κρίνονται πλέον σε υψηλές "ταχύτητες",

με τις οποίες αναγκάζονται να τρέχουν.

1. Νέα προϊόντα

Τα ετητόκια βρίσκονται πλέον σε κατάσταση ελεύθερης πτώσης, ενώ όλα τα

στοιχεία συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι η πτώση αυτή θα συνεχιστεί,

δημιουργώντας έτσι σημαντικά οφέλη για τους καταναλωτές. Η ελάφρυνση της

ελληνικής οικονομίας από τη μείωση των επιτοκίων, των νοικοκυριών και των

επιχειρήσεων είναι ήδη μεγάλη.

Εκτός από το "ότύο" των επιτοκίων, όμως, στη «μάχη» για την προσέλκυση

καινούργιων δανειοληταών οι τράπεζες έχουν αρχίσει να προσφέρουν νέα προϊόντα,

αυξάνοντας τα κατακόρυφα τα δάνεια που χορηγούν. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι

τράπεζες «κυνηγούν» περισσότερο το "κομμάτι" των στεγαστικών δανείων. Διότι

εκτιμούν ότι

δάνεια.

ι ελληνικά νοικοκυριά δεν είναι υποχρεωμένα σε τέτοιου είδους

Γενικά, τεχνικές όπως οι πλαστικές κάρτες, οι on line εφαρμογές και τα ΑΤΜς

σε ότι αφορά την παραδοσιακή τραπεζική, η στεγαστική πίστη, η καταναλωτική

πίστη, η ιδιωτική τραπεζική (private banking) και η επενδυτική τραπεζική (merchant

banking, investment banking), οι χρηματιστηριακές εργασίες, οι εταφείες

επενδύσεων και οι ασφαλίσεις, αποτελούν τις βασικές υπηρεσίες και τομείς

δραστηριότητας στις οποίες φαίνεται να προσανατολίζονται οι ελληνικές τράπεζες με

κάθε μία να παρέχει αρκετές ή να εξειδικεύεται σε ορισμένες από αυτές. Όλες

επιδιώκουν την επέκταση του δικτύου των καταστημάτων τους στην εσωτερική

αγορά, ενώ αντίθετα η διεθνοποίησή τους προωθείται μάλλον με χαμηλό ρυθμό, αν

και παρατηρείται κάποια δράστηριοποίησή τους στο βαλκανικό χώρο.

Οι ελληνικές τράπεζες σήμερα, λειτουργώντας σε μία πολυδιάστατη,

ανταγωνιστική και ευμετάβλητη αγορά, προσπαθούν να αποκτήσουν την

απαιτούμενη ευελιξία μέσα από σημαντικές εφαρμογές, με δεδομένη τη δομή του

ελληνικού τραπεζικού συστήματος. Βελτιώνουν τις δραστηριότητες τους στις οποίες

διαθέτουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα, εισάγουν νέες χρηματιστηριακές εργασίες,

δημιουργούν νέες μονάδες, προχωρούν σε συνεργασίες, εκσυγχρονίζουν το πεδίο

χρήσης του, οργανώνονται αποτελεσματικότερα, ακολουθούν σύγχρονες μεθόδους

προσέλκυσης της πελατείας τους αλλά και διάγνωσης των αναγκών της,

επεκτείνονται γεωγραφικά, αντλούν και διαχειρίζονται τα κεφάλαια

αποτελεσματικότερα και αξιοποιούν τους παραγωγικούς τους συντελεστές. Η κίνηση

προς την κατεύθυνση αυτή θα πρέπει να συνεχισθεί.

Η Σ χέση Τ ων Τ ρα π εζ ώ ν Μ ε Τ ο υ ς Π ε λ ά τ ε ς Τ ο υ ς

Η παραδοσιακή σχέση τραπεζών και πελατών τους είναι η σχέση που

περιλαμβάνεται στην κλασική τραπεζική λειτουργία: ο πελάτης και η τράπεζα είναι

αντισυμβαλλόμενοι. Ο καταθέτης αποκτά μία απαίτηση στην τράπεζα. Και στις δύο

περιπτώσεις ο πελάτης της τράπεζας την αντιμετωπίζει ως αντισυμβαλλόμενο μέρος

και ετπλέγει τη μία τράπεζα έναντι άλλης με βάση την αξιοπιστία, την κεφαλαιακή

ισχύ, την ποιότητα του χαρτοφυλακίου της. Η σχέση τράπεζας-πελάτη, που

αναφέρεται στην παροχή πληροφοριών, συμβουλών, τεχνικής υποστήριξης προς

όφελος του δευτέρου, πρέπει λογικά να αντιμετωπίζεται από το αν ο πελάτης

ετηδιώκει την προσφορά υττηρεσιών από την τράπεζα (όπως λ.χ. όταν εκδηλώνει την

επιθυμία να συμμετάσχει σε μια έκδοση τίτλων) ή αντίθετα αν η τράπεζα παίρνει την

πρωτοβουλία για τη δημιουργία μιας τέτοιας σχέσης. Η δεύτερη περίπτωση μπορεί,

εκ πρώτης όψεως, να φαίνεται περίεργη- δεν παύει παρά ταύτα να είναι πραγματική

και συχνή. Ταυτόχρονα, αν παρέχονται συμβουλές, πληροφορίες ή αυθόρμητη

υποστήριξη, δεν έχουν εν τούτοις τα ίδια χαρακτηριστικά και την ίδια έκταση με

εκείνες που προσφέρονται όταν ο πελάτης καταφεύγει στην τράπεζα. Δεν είναι

δυνατόν λ.χ. να φαντασθούμε περίπτωση όπου μία τράπεζα αναζητά συνεταίρο για

μια επιχείρηση, αν η τελευταία δεν έχει ζητήσει κάτι τέτοιο. Διαπιστώνουμε όμως ότι

η ύπαρξη παλαιών και διαρκών σχέσεων ανάμεσα σε μια τράπεζα και την πελατεία

της, σχέσεων εμπιστοσύνης και σχεδόν συμπόρευσης, το γεγονός ότι ο πελάτης

περιμένει (σε ευρεία έννοια) πολλά από την τράπεζά του, δεν μπορούν παρά να

οδηγήσουν την τελευταία να πάρει την πρωτοβουλία παροχής συμβουλών και

πληροφοριών: πληροφορίες για την ύπαρξη δυνατοτήτων εμπορικής διείσδυσης

επιχειρηματικών σχέσεων, εξαγορών ή συγχωνεύσεων.

Με άλλα λόγια, η κλασικά σχέση τράπεζας και πελάτη οικοδομείται πάνω αφ’

ενός στην αξιοπιστία της τράπεζας και αφ’ ετέρου στη φερεγγυότητα και την ομαλή

συμπεριφορά των πελατών της. Άλλωστε και ο ανταγωνισμός μεταξύ τραπεζών, στο

μέτρο που αφορά στις κλασικές τραπεζικές εργασίες, αναπτύσσεται στο ίδιο πλαίσιο.

Οι τράπεζες που ανταποκρίνονται με ετητυχία στο ανταγωνιστικό παίγνιο της αγοράς

είναι εκείνες που διασφαλίζουν σταθερότητα, φερεγγυότητα και εμπιστοσύνη.

Η διαφοροτιοίηση των τραπεζικών εργασιών και η μεγάλη διαπλοκή τους με

εργασίες χρηματαγοράς και κεφαλαιαγοράς μεταβάλλει διαρκώς το παραδοσιακό

αυτό πλαίσιο: η τράπεζα παίζει το ρόλο του μεσίτη και όχι του αντισυμβαλλόμενου.

Παρέχει υπηρεσίες επενδύσεων, όπως η αναδοχή, η διαβίβαση ή και εκτέλεση

χρηματιστηριακών εντολών, η αγοραπωλησία μεριδίων σε οργανισμούς συλλογικών

επενδύσεων, η διαχείριση περιουσιακών στοιχείων. Σε όλες αυτές τις εργασίες, η

τράπεζα εκφεύγει από τον παραδοσιακό της ρόλο, διότι δεν ενεργεί ως

αντισυμβαλλόμενος του πελάτη της σε επίπεδο απαιτήσεων ή υποχρεώσεων. Ενεργεί

μάλλον ως παροχέας υπηρεσιών και μόνον. Η διαφορά είναι πολύ σημαντική. Όταν η

τράπεζα είναι το αντισυμβαλλόμενο μέρος, η φερεγγυότητά της αποτελεί ουσιαστικό

στοιχείο για τον υποψήφιο πελάτη της. Οταν όμως η τράπεζα ενεργεί ως μεσίτης για

την αγορά ενός τίτλου, δεν εγγυάται για την απόδοση του τίτλου αυτού, ούτε

εμπλέκεται στην αξιολόγηση του τίτλου η φερεγγυότητά του μεσίτη, δηλαδή της

τράπεζας. Η τράπεζα ως μεσίτης έχει υποχρέωση να παραδώσει το πράγμα που

αγόρασε στον πελάτη της, αλλά πέραν αυτής δεν έχει άλλη εμπλοκή. Ασφαλώς στη

διαδικασία εκτέλεσης εργασιών αυτού του τύπου έχει σημασία η ποιότητα των

υττηρεσιών που παρέχονται. Η ποιότητα αυτή όμως ελάχιστα εξαρτάται από τα

στοιχεία φερεγγυότητας που προκύπτουν από τις κλασικές εργασίες της τράπεζας.

Είναι φανερό ότι, στο πλαίσιο της διαφοροποίησης των τραπεζικών εργασιών

και της όλο μεγαλύτερης εκτροπής τους προς μεσιτικές εργασίες της κεφαλαιαγοράς,

οι πελάτες των τραπεζών, ιδιαίτερα οι απλοί αποταμιευτές, μπορεί να παρασυρθούν

σε συγκεχυμένες αποφάσεις και ενέργειες. Παραδοσιακά ο αποταμιευτής θεωρεί την

τράπεζα ως εγγυητή των τοποθετήσεων του. Αν μεταφέρει την άποψη αυτή σε

τοποθετήσεις για τις οποίες η τράπεζα ενεργεί όχι ως αντισυμβαλλόμενος αλλά ως

απλός μεσίτης, τότε ο αποταμιευτής αυτός θα αποφάσιζε με βάση εσφαλμένες

παραμέτρους. Η αυτόματη, και μερικές φορές υποσυνείδητη μεταφορά στοιχείων

φερεγγυότητας και εξασφάλισης από τις συνήθεις τραπεζικές τοποθετήσεις σε

τοποθετήσεις στην κεφαλαιαγορά που απλώς μεσιτεύονται από τράπεζες μπορεί να

οδηγήσει σε δυσάρεστες εκπλήξεις του αποταμιευτή/ επενδυτή αλλά και σε

επικίνδυνους κλυδωνισμούς το χρηματοοικονομικό σύστημα. Γί αυτό το λόγο οι

αποταμιευτές/ επενδυτές πρέπει ασφαλώς να μην παρασύρονται σε λανθασμένες

παραδοχές. Γι' αυτό το λόγο επίσης, οι τράπεζες έχουν σαφή υποχρέωση να

διευκρινίζουν με όλα τα μέσα που διαθέτοιΛ’ στους πελάτες τους την έκταση και το

περιεχόμενο των υποχρεώσεων που αναλαμβάνουν απέναντι σ' αυτούς.

Είναι χαρακτηριστικό της ανάγκης για προστασία των αποταμιευτών/

επενδυτών από ανακριβείς εντυπώσεις ότι ορισμένα ιδρύματα και σε ορισμένες χώρες

εγκαθιδρύουν διαφορετικές μονάδες μέσα στα καταστήματα τους για την

εξυττηρέτηση της πελατείας τους. Οι κλασικές τραπεζικές εργασίες και οι μεσιτικές

εργασίες χρηματαγοράς ή κεφαλαιαγοράς διαχωρίζονται χωροταξικά αλλά και από

πλευράς δυναμικού. Με τον τρόπο αυτό ο πελάτης δεν κινδυνεύει να παρασυρθεί σε

συγκεχυμένες εντυπώσεις και αποφάσεις που δεν θα διαχωρίζουν επαρκώς τις

αποταμιευτικές υπηρεσίες που παρέχονται με εγγύηση της τράπεζας από τις

επενδυτικές υπηρεσίες που παρέχονται μόνον με τη μεσιτεία αλλά χωρίς άλλη

εγγύηση ή εξασφάλιση από την τράπεζα. Στο πλαίσιο των μεγάλων

διαφοροποιήσεων που βλέπουμε να συντελούνται στις εργασίες των ελληνικών

τραπεζικών ιδρυμάτων, είναι σκόπιμο να ακολουθηθεί και στην Ελλάδα αυτή η

πρακτική του σαφούς και ορατού διαχωρισμού υπηρεσιών.

Η ΑΠΕΛΕΥΘΕΡΩΣΗ ΤΠΣ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΗΣ ΠΙΣΤΗΣ ΜΟΧΛΟΣ

Α ν ά π τ υ ξ η ς Τ ης Κ τ η μ α τ α γ ο ρ ά ς

Η σχέίτη πίστης και κτηματαγοράς αν και για τους περισσότερους είναι

προφανής και ιδιαίτερα στενή, ειδικά για την Ελλάδα απαιτεί μια πιο προσεκτική

διερεύνηση. Και αυτό γιατί στην Ελλάδα η στεγαστική τήστη έχει παίξει μέχρι τώρα

πολύ μικρότερο ρόλο στην ανάπτυξη της κτηματαγοράς από ότι σε άλλες χώρες.

Είναι ιδιαίτερα ενδεικτικό ότι στη Μεγάλη Βρετανία οι ιδιοκτοικούντες αποτελούν το

60% των νοικοκυριών και από αυτούς περισσότεροι από 70% αποπληρώνουν

στεγασηκό δάνειο. Αντίθετα, στην Ελλάδα που κατέχει το πανευρωπαϊκό (και ίσως

και παγκόσμιο) ρεκόρ ιδιοκατοίκησης, που σήμερα πρέπει να ξεπερνά το 75%, το

ποσοστό των χρηστών στεγαστικού δανείου δεν ξεπερνά το 20%. Τα επιτόκια να μην

έχουν την καθοριστική επίδραση που θα περίμενε κανείς σε άδειες και μεταβιβάσεις,

όμως η σημασία τους εμφανίστηκε αυξανόμενη κατά τα πλέον πρόσφατα έτη.

Το γενικό συμπέρασμα από τα παραπάνω είναι ότι η στεγαστική πίστη και η

κτηματαγορά αναμφισβήτητα συνδέονται αν και όχι στο βαθμό που αυτό συμβαίνει

σε άλλες πιο ώριμες αγορές λόγω της ιδιαίτερα έντονης ιδεολογίας

"αυτοχρηματοδότησης" που κυριάρχησε τις προηγούμενες δεκαετίες στην Ελλάδα.

Έτσι άλλωστε εξηγείται και η μικρή επίδραση των επιτοκίων στις διακυμάνσεις της

κτηματαγοράς.

Στους παράγοντες που περιόρισαν το ρόλο της στεγαστικής πίστης πρέπει

εττίσης να αναφέρουμε τη σχεδόν μονοπωλιακή μέχρι πρόσφατα δομή της αγοράς

στεγαστικών δανείων, με την Κτηματική Τράπεζα να καλύτττει περισσότερο από το

70% της αγοράς στα τέλη της δεκαετίας του '80, με την πιστωτική επέκταση να

ρυθμίζεται κεντρικά και με παντελή έλλειψη εναλλακτικών στεγαστικών

προγραμμάτων.

I. Το αέλλον xnc κ-ηιααταγοράς στην Ελλάδα

Ευνοϊκό θα είναι το μέλλον της κτηματαγοράς σε όλη την Ελλάδα, αφού

διάφορες θετικές συγκυρίες θα επηρεάσουν θετικά την πορεία της αγοράς ακινήτων

τα επόμενα χρόνια.

Στην ανοδική πορεία συμβάλλουν οι ευοίωνες προοπτικές της ελληνικής

οικονομίας, η πτώση του πληθωρισμού και των επιτοκίων, η ένταξη της δραχμής στη

ζωή του ευρώ. Ώθηση στην αγορά δίδεται και από τα μεγάλα έργα που έχουν

δρομολογηθεί και που θα αλλάξουν όλη την εικόνα της Ελλάδας. Στη θετική πορεία

συμβάλλουν και άλλοι παράγοντες θεσμικού χαρακτήρα, όπως η εφαρμογή του

leasing στα ακίνητα, τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων, η ένταξη στο σχέδιο πόλεως

περιοχών, καθώς και οι πληθυσμιακές μετακινήσεις.

Η ευκολότερη πρόσβαση και με τους καλύτερους δυνατούς όρους στα

στεγαστικά δάνεια παράλληλα με μια σειρά από άλλους παράγοντες όπως π.χ.

φορολογικά κίνητρα για την απόκτηση A κατοικίας, "ποθώ έσχες" κ.λ.π. Είναι

βέβαιο ότι θα αλλάξουν τη στάση των καταναλωτών έναντι των στεγαστικών δανείων

και θα αυξήσουν την εξάρτηση τους από το στεγαστικό δανεισμό. Σε αυτό φυσικά

συντείνουν και οι αλλαγές των γενικότερων συνθηκών της κτηματαγοράς, καθώς η

εποχή της αντιπαροχής έχει παρέλθει σε σημαντικό βαθμό, ενώ παράλληλα οι

ποιοτικές απαιτήσεις για την κατοικία αυξάνονται διαρκώς.

Ιδιαίτερα καθοριστικός παράγων είναι η πτώση των εττιτοκίων που αναμένεται

να είναι έντονη τα επόμενα χρόνια λόγω της πορείας σύγκλισης με στόχο την ΟΝΕ.

Η πτώση αυτή αναμένεται να δημιουργήσει ιδιαίτερα ευνοϊκές συνθήκες για

δανεισμό όπως γίνεται στις πιο ανεπτυγμένες και ώριμες αγορές της Ευρώπης και των

ΗΠΑ όπου πολύ μεγάλο μέρος των δαπανών για στεγαστικές ανάγκες

χρηματοδοτείται με δανεισμό.

Βέβαια για να καλυφθεί αυτή ΐ] διαφορά πρέπει να βοηθήσουν και οι συνθήκες

της κτηματαγοράς μας. Στις προηγμένες κτηματαγορές του εξωτερικού η σχέση

αξίας ακινήτου, ενοικίου, επιπέδου επιτοκίων στεγαστικών δανείων και μέσου

εισοδημαπκού επιπέδου είναι τέτοια που επιτρέπει τη χρηματοδότηση του 75% έως

95% της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου με δάνειο, του οποίου η μηνιαία δόση είναι

αντίστοιχη με το μηνιαίο μίσθωμα για το συγκεκριμένο ακίνητο. Έτσι, η αγορά ενός

ακινήτου με δανεισμό ακόμη και για ένα νέο ζευγάρι όχι μόνον είναι εφικτή, αλλά

αποτελεί και την πλέον ορθολογική επιλογή, αφού με σχετικά χαμηλό ύψος ίδιας

συμμετοχής και με δόση δανείου περίπου ίση με το κόστος ενός ενοικίου μπορεί από

πολύ νωρίς να ξεκινήσει τη διαδικασία απόκτησης κατοικίας.

Τέλος το ακίνητο είναι η μόνη μορφή ετιένδυσης που έχει σίγουρη υτιεραξία,

ικανοποιητική απόδοση εάν μισθώνεται και μηδενικό ποσοστό κινδύνου σε σχέση με

άλλες επενδύσεις υψηλού ρίσκου, όπως είναι οι εττενδύσεις σε μετοχές, αμοιβαία

κεφάλαια, νομίσματα κ.α. Η ιστορική οικονομική συμπεριφορά τους αποτελεί την

καλύτερη απόδειξη για τα προαναφερόμενα. Στους λόγους αυτούς άλλωστε, θα

πρέπει να αποδοθεί το γεγονός ότι το ακίνητο είναι η αγαπημένη επένδυση των

Ελλήνων.

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ

Σ ύμβαση Δάνειου και Σ ύσταση Υποθήκης

Δάνειο Χρεωλυτικό Ενυπόθηκο Δραχμών 15.700,000

Στα Τρίκαλα σήμερα στις οκτώ (8) του μηνός Ιανουαρίου του έτους χίλια εννεακόσια

ενενήντα οκτώ (1998), ημέρα Πέμπτη, και στο επί της οδού Ασκλητηού, αριθμός 19

κατάστημα της ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ, Α.Ε. (Κ.Τ.Ε., Α.Ε.), ότιου κλήθηκα

για την σύνταξη του παρόντος, σε μένα την συμβολαιογράφο και κάτοικο Τρικάλων

........................................................................... που εδρεύω στα Τρίκαλα,

εμφανίστηκαν οι μη εξαιρούμενοι από τον νόμο ΑΦΕΝΟΣ ο .......................................

............................ , Διευθυντής του Υποκαταστήματος............................................... ,

Α.Ε., κάτοικος Τρικάλων, οδός Γ' Ολυμπίου, αριθμός ............, με ταυτότητα

.................... /1989, ο οποίος ενεργεί στο παρόν με το με αριθμό 242.749/1997

πληρεξούσιο της συμβολαιογράφου Αθηνών Ασπασίας...............................................

αντίγραφο του οποίου προσαρτάται στο με αριθμό 134/26-3-1997 συμβόλαιο μου σαν

πληρεξούσιος της εδρεύουσας στην Αθήνα (Πανεπιστημίου........) Ανώνυμης

Τραπεζικής Εταιρείας με την επωνυμία "ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ...........................

ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ", που ιδρύθηκε το έτος 1927 δυνάμει της 17425/1-6-

1927 αποφάσεως του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας (ΦΕΚ 35/1-6-1927)

εκπροσωπών έτσι νόμιμα την παραπάνω Τράπεζα, η οποία εφεξής θα ονομάζεται

απλώς "δανείστρια", ΑΦΕΤΕΡΟΥ η ........................................................................ του

Σωτηρίου και Δέσποινας σύζυγος Βασιλείου Παπαδόπουλου, υπάλληλος..................

που γεννήθηκε στην Τρικοκκια Γρεβενών, κάτοικος Καλαμπάκας, κάτοχος δελτίου

ταυτότητας με αριθμό Λ.............. /1987 του AT Δεσκάτης, η οποία εφεξής θα

ονομάζεται απλώς "οφεύέτιδα" οι οποίοι δήλωσαν και συνομολόγησαν και

αποδέχθηκαν αμοιβαίως τα εξής: Η πρώτη συμβαλλόμενη δανείστρια Τράπεζα

χορηγεί στην δεύτερη συμβαλλόμενη ................................................... δάνειο

τοκοχρεωλυτικό δραχμών δέκα πέντε εκατομμυρίων ετττακοσίων χιλιάδων

(15.700.000) με τους εξής όρους: ΑΡΘΡΟ 1) Το συνομολογούμενο δάνειο θα

εξοφληθεί από την οφειλέτιδα κατά το σύστημα της σύνθετης τοκοχρεωλυσίας εντός

προθεσμίας δέκα πέντε (15) ετών, με την πληρωμή από την οφειλέτιδα στη

δανείστρια εκατόν ογδόντα (180) συνεχών μηνιαίων δόσεων. Οι δόσεις αυτές θα

καταβάλλονται την δέκατη (10η) κάθε μήνα η δε πρώτη τοκοχρεωλυτική δόση θα

καταβληθεί την δεκάτη (10η) Μαρτίου 1998 (10-3-1998).

ΑΡΘΡΟ 2) Η οφειλέτιδα υποχρεούται να καταβάλλει στην δανείστρια τον τόκο του

δανείου με επιτόκιο 7% ετησίως.

ΑΡΘΡΟ 3) Η οφειλέτρια για την εξασφάλιση της δανείστριας Τράπεζας από

απαιτήσεις της εκ του ανοοτέρων δανείου παραχωρεί σ' αυτήν το δικαίωμα εγγραφή

υποθήκης επί του κάτωθι ακινήτου της. Μια υπό ανέγερση ισόγεια οικοδομή,

εμβαδού 121,27 τ.μ., που θα αποτελείται από τρία υπνοδωμάτια, κουζίνα- καθιστικό,

σαλόνι- τραπεζαρία, μπάνιο, WC, αποθήκη και διάδρομο, με υτιόγειο, εμβαδού

145,53 τ.μ., που θα αποτελείται από έξι βοηθητικούς χώρους και διάδρομο με το

συνολικό οικόπεδο της εμβαδού μέτρων τετραγωνικών τριακοσίων ογδόντα

τεσσάρων και εβδομήντα τεσσάρων εκατοστών (384,74 τ.μ.), που βρίσκεται στη θέση

"Άγιος Αθανάσιος", στο 264“ οικοδομικό τετράγωνο της επέκτασης του σχεδίου

πόλεως Καλαμπάκας, του ομωνύμου Δήμου, του Υποθηκοφυλακείου Καλαμπάκας

του Νομού Τρικάλων. Το παραπάνω οικόπεδο συνορεύει ΒΟΡΕΙΑ με τιλευρά Α-Θ

μήκους μέτρων 2,70 με πλευρά Θ-Ι μήκους μέτρων 24,75 και με πλευρά Ι-Β μήκους

μέτρων 3,80 με ιδιοκτησία κληρονόμων ........................................................ΝΟΤΙΑ

με πλευρά Ζ-Ν μήκους μέτρων 2,70 και με πλευρά Ν-Η μήκους μέτρων 19,45 τ.μ.

ιδιοκτησία....................................................... ΑΝΑΤΟΑΙΚΑ με πλευρά Β-Γ μήκους

μέτρων 5,00 με σκεπαστό οχετό, με πλευρά Γ-Δ μήκους μέτρων 2,00 με πλευρά Δ-Μ

μήκους μέτρων 5,60 και με πλευρά Μ-Η μήκους μέτρων 6,20 με ιδιοκτησία..............

............................................και ΔΥΤΙΚΑ με πλευρά Α-Ε μήκους μέτρων 5,90 και με

πλευρά Ε-Ζ μήκους μέτρων 6,90 με ανώνυμη δημοτική οδό. Το παραπάνω οικόπεδο

ΠΕΡΓΗΑΘΕ στην οφειλέτιδα............................................με αριθμό 1678/13-6-1997

συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Καλαμπάκας...........................................................

που μεταγράφηκε στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Καλαμπάκας στον

τόμο 483 και με αριθμούς μεταγραφής 49.763 και 49.764. Τα ανωτέρω αφού

δήλωσαν και συμφώνησαν οι συμβαλλόμενοι συντάχθηκε το παρόν και υπογράφεται

νόμιμα.

ΟΙ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΙ Η ΣΥΜΒΟΑΑΙΟΓΡΑΦΟΣ

ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡ ΓΑ Σ/Α Σ Α.Ε.Ι ϊ ]

4. Στοιχεία Εισοδήματος*

Οικονομικό έτοςΑπό εμπορικές επιχειρήσεις:

Από μισθωτές υπηρεσίες: Από ελευθέρια επαγγέλματα:

Από ακίνητα, κινητές αξίες: Από γεωργικές επιχειρήσεις:

Από αυτοτελώς φορολογητέα ποσά: Συνολικό εισόδημα που δηλώθηκε:

μείον: αναλογούν φόρος:

Συνολικό διαθέσιμο εισόδημα:Πληροφοριακά μπορεί να αναφερθεί τυχόν διαφορά

εισοδήματος λόγω τεκμηρίων διαβίωσης;

1Θ 19 19 19

υε βάση τα Εκκαθαριστικά Σημειώματα της Δ.Ο.Υ. και τις Δηλώσεις Φορολογίας

Λοπτά περιουσιακά στοιχεία *Ποσότητα______ Αξία

κίνητα να αναγράφεται η χρονολογία καται

7. Ασφαλίσεις |α) Ασφαλιστική εταιρεία: Είδος*:

Ετήσιο ασφάλιστρο: Δικαιούχος (οι)

β) Ασφαλιστική εταιρεία: Είδος*:

Ετήσιο ασφάλιστρο: Δικαιούχος (οι):

ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣ7ΑΣ Α.Ε. Αίτηση - Πληροφοριακό Δελτίο σελ. 38. Στοιχεία E rGOCaRD VISA

ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣ/ΑΣ Α.Ε. I Αίτηση - Πληροφοριακό Δελτίο

12. Στοιχεία Εγγυητού / ήτριαςΣτοιχεία ταυτότητας / φορολογικό μητρώο

Ονοματεπώνυμο

Σχέση με τον αιτούντα

Έτος γέννησης

Α.Φ.Μ.;

Διεύθυνση

Αριθμός Δελτίου:

Δ.Ο.Υ.;

Εκδ. Αρχή / ημερ.;

Οδός:

Περιοχή / Πόλη:

Συνολικό εισόδημα που δηλώθηκε*

Αριθμός:

Τηλέφωνο οικίας:

Το συνολικό Εισόδημα ιΟικονομικό έτος

JU δηλώθηκε με βάση τα Εκκαθαριστικά Σημειώματα της Γ Δ.Ο.Υ. και τη δήλωση Φορολογίας Εισοδήματος: [_

Άλλες Εγγυήσεις υπέρ τρίτων*

ΓΟ είδος της υποχρέωσης, τι

Περιουσιακά στοιχεία (κινητά και ακίνητα)

τό που καλύπτει, καθώς κε

Δηλώνω υπεύθυνα γνωρίζοντας τις συνέπειες του Νόμου ότι τα παραπάνω στοιχεία είναι αληθή και ακριβή. Επιτρέπω δε στην Τράπεζα Εργασίας Α.Ε. να τα επαληθεύσει με οποιονδήποτε τρόπο πριν αποφασίσει για την

έγκριση ή όχι του δανείου.

0/Η Εγγυητής/ήτρια

τόπος:

ημερομηνία:

ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣΙΑΣ Α.Ε. Δ/ΝΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ FAX : 36.27.392

ΚΑΤΑΣΤΗΜΑ ■

ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΠΟΠΕΡΑΤΩΜΕΝΟΥ

ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΟΥΜΕΝΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Α. ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ ΜΕ ΕΥΘΥΝΗ ΤΟΥ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΟΣ (Συμπληρώνεται με ευκρίνεια αττό τον Προϊστάμενο Δανείων του καταστήματος)

ΕΙΔΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ; ____________________________________________________________(διαμέρισμα, μονοκατοικία, μαιζονέτα)

ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ : ------------------------------------------------- ■■ ■ - ------------------------(Εκτός από την οδό αναγράφεται ο αριθμός οικοδομικού τετραγώνου (Ο.Τ.) ή οι δρόμοι οι οποίοι ττερικλείουν το οικοδομικό τετράγωνο)

ΠΡΟΣΟΨΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ;(Πρόσοψη σε ένα ή δύο δρόμους ή πλατεία ή ακάλυπτο κ.λ.π.Αναγράφεται η πρόσοψη του διαμερίσματος ή της κατοικίας, όχι του οικοπέδου)

ΟΡΟΦΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ : __________________________________________________________(Σε περίπτωση μαιζονέτσς αναγράφεται από πόσους ορόφους αποτελείτσι)

ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ : --------------------------------------------------------------------------------------------------(Σε περίτττωση μαιζονέτσς αναγράφεται ξεχωριστά η επιφάνεια κάθε ορόφου, σε περίπτωση δε μονοκατοικίας αναφέρεται και η επιφάνεια και η πρόσοψη του οικοπέδου)

(Εκτός από το έτος να αναφέρεται εάν αυτό αφορά την κατασκευή ή την έκδοση οικοδομικής αδείας)

ΕΙΔΙΚΕΣ ΣΥΝΘΗΚΕΣ ; ---------------------------------------------------------------------------------------------------------(Διατηρητέο ή σπαλλοτριωτέο ή ζημιές από σεισμό ή πυρκαίά κ.λ.π.)

(Εάν έχει κεντρική θέρμανση και ανελκυστήρα)

ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ; __________________________(Εάν ανήκει σε έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες)

Προϊστάμενος Δανείων (σφραγίδα - ημερομηνία)

Β. ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ (Συμπληρώνεται από την Τεχνική Υπηρεσία)

Βάσει των παραπάνω στοιχείων και των ισχύοντων Πινάκων Καθορισμού Αντικειμενικής αξίας προκύπτει :

ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ :

Ο Συντάξας Μηχ/κός

Αθήνα

Ο Διευθυντής Δ/νσης Τεχν.Υπηρεσιών

ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣΙΑΣ Α.Ε. Δ/ΝΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ FAX : 36.27.392

ΚΑΤΑΣΤΗΜΑ -

ΣΤΕΓΑΣΠΚΑ ΔΑΝΕΙΑΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΟΥΜΕΝΟΥ Α Κ ΙΝ ΗΤΟ Υ

ΤΟ ΟΠΟΙΟ ΒΡΙΣΚΕΤΑΙ ΥΠΟ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ

Α. ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ ΜΕ ΕΥΘΥΝΗ ΤΟΥ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΟΣ (Συμπληρώνεται με ευκρίνεια από τον Προϊστάμενο Δανείων του καταστήματος)

ΠΙΣΤΟΥΧΟΣ ; ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

ΕΙΔΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ : ____________________________________________________________(διαμέρισμα, μονοκατοικία, μαιζονέτα)

ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ : -----------------------------------------------------------------------------------------------(Εκτός από την οδό αναγράφεται ο αριθμός οικοδομικού τετραγώνου (Ο.Τ.) ή οι δρόμοι οι οποίοι περικλείουν το οικοδομικό τετράγωνο)

ΠΡΟΣΟΨΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ : ____________________________________________(Πρόσοψη σε ένα ή δύο δρόμους ή πλατεία ή ακάλυπτο κ.λ,π.Αναγράφεται η πρόσοψη του διαμερίσματος ή της κατοικίας, όχι του οικοπέδου)

ΟΡΟΦΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ :(Σε περίπτωση μαιζονέτας αναγράφεται από πόσους ορόφους αποτελείται)

ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ : ------------------------------------------------^ ^ --------------------------(Σε περίπτωση μαιζονέτας αναγράφεται ξεχωριστά η επιφάνεια κάθε ορόφου, σε περίπτωση δε μονοκατοικίας αναφέρεται και η επιφάνεια και η πρόσοψη του οικοπέδου)

(Εκτός από το έτος να αναφέρεται εάν αυτό αφορά την κατασκευή ή την έκδοση οικοδομικής αδείας)

ΕΙΔΙΚΕΣ ΣΥΝΘΗΚΕΣ : ---------------------------------------------------------------------------------------------------------(Διατηρητέο ή απαλλοτριωτέο ή ζημιές από σεισμό ή ττυρκαϊά κ,λπ.)

ΕΞΟΠΛΙΣΜΟΣ ;(Εάν έχει κεντρική θέρμανση και ανελκυστήρα)

ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ :(Εάν ανήκει σε έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες)

ΦΑΣΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ : Σκελετός, Τοιχοποιίες, Επιχρίσματα, Δάπεδα(Βάζετε σε κύκλο την φάση που έχει ολοκληρωθεί στο ακίνητο)

Προϊστάμενος Δανείων (σφραγίδα - ημερομηνία)

Β. ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥΒάσει των παραπάνω στοιχείων και των ισχύοντων Πινάκων Καθορισμού Αντικειμενικής αξίας

προκύπτει :

ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΦΑΣΗ :

ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΟΤΑΝ ΑΠΟΠΕΡΑΤΩΘΕΙ :(Οι εκταμιεΰσεις θα γίνονται σταδιακά με την πρόοδο των εργασιών βάσει του εγκεκριμένου δανείου με πιστοποίηση έργου του Μηχ/κού)

ΠΥΡΑΣΦΑΛΕΙΑ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΑΠΟΠΕΡΑΤΩΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ :

Ο ΣυντάΡπί- Μπγ/κήΓΑθήνα

Ο ΔιευθυντήΓ Δ/νσπΓ Τενυ Υπηοε.πιώυ

ΠΟΣΟ ΠΡΟΣΗ

ΜΕΙΩΣΗΣ:

1. Συμβόλαιο2. Πρά£η Καθέτου Οροφοκτησέας

3.Εκτίμηση Ακι,νήτου από Τεχν. Υπηρεσία

4. εταυρυκό

ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣΊΑΣ Α.Ξ.— ' Κατάστημα:

ΕΙΣΗΓΗΣΗ ZTErAETlKOyi^^Ημερομηνία: ...................................... ........

Ονοματεπώνυμο αιτούντος

Είδος δανείου:

Νόμισμα, ποσό:

Ποσοστό χρηματοδΛ

Τρόπος εξόφλησης:

Περιγραφήχρηματ/μενης δαπάνης:

I : I■πί της δαπάνης: | %ι

] Διάρκεια: | | έ

Περίοδος χάριτος (σε μήνες): |

μηνιαίες δόσεις

Πιστωτικό Όριο:

τα παραπάνω βεβαιώθηκαν από: της Υπ. Κάρτας. Υπογραφή:

Αιτούντος Οικογενειακό

1. Συνολικό διαθέσιμο εισόδημα2. Ετήσια επιβάρυνση από άλλα δάνεια3. Ετήσια επιβάρυνση από αιτούμενο δάνειο4. Ποσοστό ετήσιας επιβάρυνσης από δάνεια

ΚαταθέσειςΜ,Ο.:

φ ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣ7ΑΣ Α.Ε'\^_J Κ·ΔΤΛΓΧυΜΛ*^ΤΑΣΤΗΐνΐΑ............................ Αριθμός σύμβασης ,.

ΣΥΜΒΑΣΗ ΣΤΕΓΑΣΤ1Κ0Υ ΔΑΝΕΙΟΥΑΤ..............................................................................................σήμερα την................................................ του μηνός......................... του χιλιοστού ewiokooiootoO ενενηκοστού ..................... (199 ) έτους, μεταξύ αφ' ενός τηςΑνώνυμης Τραπεζικής Εταιρείας με την επωνυμία ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣΙΑΣ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται εν προκειμένω νόμιμα από τους κ.κ..........................................................................

...αποκαλουμενη εφεξής "ΤΡΑΠΕΖΑ" ή "ΔΑΝΕΙΣΤΡΙΑ"

...αποκαλουμεν εψεξης "ΟΦΕΙΛΕΤΗΣ"

αποκαλουμεν εφεξής "ΕΓΓΥΗΤΗΣ" συμφωνουνται και συνομολογουνται τα επόμενα :

Η ΤΡΑΠΕΖΑ παρέχει στον αντισυμβαλλόμενο ΟΦΕΙΛΕΤΗ (α )....................................δάνειο, γιά την (f.................................. ακινήτου προοριζομένου γιά κατοικία, εκ δραχμών.................................................

προσδιορισθεί με την ολοκλήρακτη τ

1. Το δάνειο θα χορηγηθεί (γ).........

................................................................................................ ( ολογράφως )# ( αριθμηπκώς ) το οποίο θα χορηγηθεί σε νόμισμα

.............................................. το ακριβές ισόπμο του οποίου θαIV εκταμιεύσεων.

2. Το δάνειο συνομολογείται όπ θα αποδοθεί στη δανείστρια Τράπεζα και θα εξοφληθεί εντός χρονικού διαστήματος....................................................................................................................................................................

...χρεωλυπκές δόσεις, καταβλητέες σε συγκεκριμένες οποίων θα προσδιορισθεί κατά την ολοκλήρωση των οποίο, αφού υπογραφεί από τα συμβαλλόμενα μέρη, θα

ημερομηνίες & με ποσά, το ακριβές ισόπμο τ εκταμιεύσεων, με Πρόσθετη Πράξη (Παράρτημα), αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της Παρούσας.Ως προς την εξόφληση των δόσεων θα λαμβάνεται γιά τη δραχμοποίηση η πμή πώλησης που αναγράφεται στον ημερήσιο ττίνακα πμών μικροσυναλλαγών συναλλάγματος της Τράπεζας κατά την ημερομηνία εξόφλησης της κάθε δόσης.

(α) Συμπληρώνεται κατά περίπτωση : (1) χρεωλυπκό, (2) τοκοχρεωλυπκό(β) Συμπληρώνεται κατά περίτττωση : (1) αγορά, ή (2) ανέγερση, ή (3) επισκευή, ή (4) αποπεράτωση (γ) Συμπληρώνεται κατά περίπτωση : (Ι)εφ'άπαξ, (2) τμημαπκά με πιν πρόοδο των εργασιών.

3. Η χορήγηση του δανείου θα αποδεικνύεται με την υπογραφή από τον "οφειλέπι" των σχεπκών ενταλμάτων πληρωμής που θα εκδόσεi η "δανείστρια", ή με τα παρασταπκά της μεταφοράς του ποσού του δανείου σε λογαριασμό καταθέσεων που θα ανοιχθεί στο όνομα του οφειλέτη, είτε υφίσταται τέτοιος λογαριασμός κατά τον χρονο της μεταφοράς είτε θα δημιουργηθεί προς τον σκοπό αυτό.

4. Ο τόκος υπολογίζεται με επιτόκιο.............................................................................................................................ετπ τοις εκατόν ( ) % ετησίως, πλέον των κατά νόμον εισφορών ( π.χ. του Ν. 128/75 ) και του ΕιδικούΦορου Τραπεζικών Εργασιών, όπως κάθε φορά ισχύουν. Η Τράπεζα δικαιούται να μεταβάλει το επιτόκιο ανάλογα με πς εκάστοτε μεταβολές του βασικού της ετητοκίου,λαμβάνουσα υπ' όψη πς εκάστοτε αποφάσεις των Νομισμ^κών Αρχών και των Πράξεων του Διοικητού της Τραπέζης Ελλάδος, πς συνθήκες της Χρηματαγοράς σε σχέση προς πς τραπεζικές συναλλαγές, τα οικονομικά στοιχεία του οφειλέτη, το είδος της χορήγησης και την αποδοπκότητα της με αυτόν συνεργασίας και εν γένει όλες πς ειδικές περιστάσεις. Η αλλαγή του επιτοκίου θα ανακοινώνεται διά του Τύπου. Γιά το παρόν δάνειο το συνομολογούμενο ποσοστό ετπτοκίου είναι (δ ).....................................................................................................................................Ο εκτοκισμός του δανείου γίνεται με τους εξείς τρόπους: Γιά μεν τα χρεωλυπκά δάνεια γίνεται σπς συγκεκριμένες ημερομηνίες 31 Μαρπ'ου, 30 Ιουνίου, 30 Σεπτεμβρίου και 31 Δεκεμβρίου και οι τόκοι είναι πληρωτέοι την επόμενη εργάσιμη ημέρια. Γιά δε τα τοκοχρεωλυπκά δάνεια ο εκτοκισμός γίνεται σπς επετείους των δόσεων και οι τόκοι πληρώνονται κατά την εκάστοτε τοκοχρεωλυπκή δόση. Εννοείται όπ σε κάθε περίπτωση μεταβολής του εττιτοκίου θα μεταβάλλονται και οι καταβαλλόμενες δόσεις του δανείου, τούτο δε σε καμμία περίπτωση δεν θα σημαίνει ανανέωση της ενοχής παρά μόνον απλή αλλοίωση ενός όρου αυτής.

5. Στην περίτπωεπ) στην οποία ο οφειλέτης δεν εξοφλήσει το δάνειο κατά τον συνομολογηθέντα χρόνο ή στην περίτττωση στην οποία καθυστερήσει έστω και μία δόση ή την πληρωμή των κατά το ως άνω άρθρο υπολογιζομένων τόκων και λοιπών ετπβαρύνσεων περιέρχεται αυτός σε κατάσταση υπερημερίας, χωρίς άλλη όχληση, γιά ολόκληρο το ποσό του δανείου, το οποίο έτσι καθίσταται ληξιπρόθεσμο και απαιτητό χωρίς κοινοποίηση επιταγής προς πληρωμήν ή άλλη ειδοποίηση προς τον οφειλέπ), η δε Τράπεζα δικαιούται να επιδιώξει την είσπραξη του υπολοίπου κεφαλαίου μετά των τόκων υπερημερίας από τη λήξη της τελευταίας καθυστερημένης δόσης. Στην περίτττωση υπερημερίας και γιά τον υπολογισμό του οφειλομένου τόκου, το ετήσιον επιτόκιον θα καθορίζεται συμφώνως προς την υπ' αριθμόν 2393/15.7.1996 Πράξη του Διοικητού τηςΤραπέζης Ελλάδος ή την εκάστοτε ισχύουσα άλλη διάταξη, ήδη οριζομένου { ) ..........................................εκατοσπαίες μονάδες πλέον του συμβσπκού.Σε περίτττωση κλεισίματος λογαριασμού και καταγγελίας της παρούσης σύμβασης, το δάνειο μετατρέπεται σε δραχμικό, εκτοκιζόμενο με ετπτόκιο ίσο με το αντίστοιχο ισχύον των στεγασπκών δανείων σε δραχμές πλέον ..............................................................( ) μονάδες.Η όλη οφειλή προς την Τράπεζα θα αποδεικνύεται και με απόσπασμα των βιβλίων της, αναγνωρίζει δε ο οφειλέτης όπ το απόσπασμα αυτό αποτελεί πλήρη απόδειξη. Πλήρη απόδειξη εττίσης αποτελεί και κάθε σχεπκό έγγραφο στοιχείο που εξάγεται από τον Κεντρικό Ηλεκτρονικό Υπολογιστή της Τραπέζης και το οποίο, εφ' όσον υπογράφεται από δύο υπαλλήλους αυτής, επέχει θέση πρωτότυπου κειμένου.Το δάνειο θεωρείται πλήρως εξοφλημένο όταν το χρεωσπκό υπόλοιπο εμφανίζεται μηδενισμένο, αφού προηγουμένως έχουν καταλογισθεί οι εως την εξόφληση συμβσπκοί τόκοι, η εισφορά Ν.128/75, ο ειδικός φόρος τραπεζικών εργασιών, οι τυχόν τόκοι υπερημερίας και οι πιχόν λοιπές νόμιμες ετπβαρύνσεις. Η λογισπκή παρακολούθηση του δανείου από την Τράπεζα θα μπορεί να γίνεται σε ένα ή περισσότερους δανειακούς λογαριασμούς του Πιστούχου στα βιβλία της. Κάθε αναγνώριση από τον οφειλέπι χρεωσπκού σε βάρος του υπολοίπου σε καμμία περίτπωση δεν θα αποτελεί ανανέωση χρέους.

3 εξοφλήσει πρόωρα, ολικά ή μερικά, το δάνειο, θα ..............( ) εκατοσπαίων μονάδων επί του πρόωρα

6. Στην περίπτωση στην οποία ο οφειλέτης θέλειεπιβάλλεται εφάπαξ ποινή.............................................εξοφλούμενου κεφαλαίου.

7. Η παρούσα σύμβαση διέπεται και από τις διατάξεις του από 17/7-13/8/1923 Νομοθετικού Διατάγματος "Περί ειδικών διατάξεων επί Ανωνύμων Εταιρειών” σπς οποίες διατάξεις ο οφειλέτης δηλώνει όπ υποβάλλεται, ακόμα δε και σπς διατάξεις παντός άλλου προνομιακού υπέρ της Τράπεζας Νόμου, ισχύοντος ή μέλλοντος να ισχύσει.

ε Τον οφειλέτη βαρύνουν : α) όλα τα έξοδα πις παρούσης συμβάσεως και της εξοφλήσεως του δανείου, β) οι επιβαρύνσεις από τυχόν καθυστερήσεις πληρωμής εκ μέρους του οφειλέπι δηλαδή τα δικασπκά έξοδα ως και τα έξοδα αναγκασπκής εκτελέσεως εν γένει, γ) οι δαπάνες από τη λήψη τυχόν συνπιρηπκών ή εξασφαλισπκών

δ) σ τα θ ερ ό ................................................^ κυμαινόμενο ανάλογα με τις χρηματοοικονομικές συνθήκες

μέτρων κατά του οφειλέτη, ως και οι δαπάνες της άρσεως τέτοιων μέτρων, δ) τα ασφάλιστρα γιά την κατά του κινδύνου πυράς ή παντός άλλου κινδύνου ασφάλιση των περιουσιακών στοιχείων που τυχόν θα δοθούν σε εμπράγματη ασφ^εια, ε) τα έξοδα τροπής της προσημείωσης σε υποθήκη και στ) κάθε άλλο έξοδο εξ' αιπ'ας ή αφορμής του παρόντος δανείου. Η δανείστρια καταβάλλουσα τυχόν τα ποσά του παρόντος άρθρου, θα χρεώνει με αυτά τον οφειλέτη, υπολογίζουσα και επ' αυτών το αυτό ποσοστό ετπτοκίου, καθισταμένου δε ληξιπρόθεσμου και απαιτητού του δανείου θα υπολογίζεται και επ' αυτών ο εκάστοτε ισχύων τόκος υπερημερίας.

9. Τα ακίνητα που τυχόν θα δοθούν σε εμπράγματη ασφάλεια του δανείου θα είναι ασφαλισμένα από τον οφειλέτη σε αναγνωρισμένη ασφαλισπκή εταιρεία της αποδοχής της Τράπεζας. Σε περίτττωση αρνήσεως ή αμελείας του οφειλέτη να προβεί στην ως άνω ασφάλιση, η δανείστρια δικαιούται να προβεί στην ασφάλιση ι αυτή με χρέωση του οφειλέτη, ή να καταγγείλει την παρούσα σύμβαση, οπότε το όλο δάνειο καθίσταται ληξιπρόθεσμο και απαιτητό, ασχέτως καθυστερήσεως ή όχι στην καταβολή μιάς δόσης.

10. Η δανείστρια δικαιούται ωσαύτως να καταγγείλει την παρούσα σύμβαση και να αξιώσει την εξόφληση ολοκλήρου του δανείου εάν: α) ο οφειλέτης συστήσει εταιρία συνεισφέρων κινητή ή ακίνητη περιουσία του χωρίς συναίνεση της Τραπέζης, β) εττισπεύδεται πλειστηριασμός από τρίτο καθ' οιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου του οφειλέτη, και γ) ο οφειλέτης παραβεί οποιονδήποτε όρο της παρούσης συμβάσεως, θεωρουμένων απάντων ως ουσιωδών.

11. Το δάνειο χορηγείται σύμφωνα με πς διατάξεις της υπ' αριθ. ΠΔΤΕ................................, της οποίας οοφειλέτης δηλώνει ότι έλαβε πλήρη γνώση και θα συμμορφωθεί απολύτως προς τους όρους αυτής, θέλει δε χρησιμοποιήσει το χορηγούμενο δάνειο προς..............................................................................................................

.. αναλαμβανει δε πς κατωτέρω πρόσθετες υποχρεώσεις:

12. Η Τράπεζα έχει πάντοτε το δικαίωμα, σε περίτττωση υπάρξεως περισσοτέρων χρεών του, να ορίζει σε ποιό χρέος του οφειλέτη θα καταλογίζεται κάθε καταβολή τούτου. Ο Οφειλέτης και ο Εγγυητής παραιτούνται κάθε δικαιώματος που απορρέει από τα άρθρα 422 και 423 Α.Κ. να ορίζουν σε περίτττωση περισσοτέρων χρεών, κατά την καταβολή, το χρέος που εξοφλείται και αναγνωρίζουν όπ εάν το χρέος αποτελείται από κεφάλαιο, τόκους, προμήθειες και έξοδα, η όποια παροχή τους καταλογίζεται πρώτα στα έξοδα, μετά σπς προμήθειες, μετά στους τόκους, ύστερα στα χρεωλύσια και τελευταία στο κεφάλαιο.

13. Κάθε επίδοση οποιουδήποτε εγγράφου ή δικογράφου σχεπζομένου με π)ν παρούσα σύμβαση, συμπεριλαμβανομένης και της επιταγής και των κοινοποιήσεων σε περίτττωση αναγκασπκής εκτέλεσης ενεργείται κατά την κρίση της Τραπέζης είτε απ' ευθείας προς τον οφειλέτη είτε προς τ... κυρ............................................................................................................................................................... κάτοικο................................ οδός ............................................................................................τον οποίο ο οφειλέτηςδιορίζει ανπκλητο με το παρόν, σύμφωνα προς πς σχεπκές διατάξεις του Κωδ. Πολ. Δικ.

14. Ο οφειλέτης και ο εγγυητής αποδέχονται όπως σε περίτττωση δικασπκής διένεξης εξ αιπ'ας της παρούσηςσύμβασης, αρμόδια κατά τόπο Δικαστήρια είναι τα Δικαστήρια ........................................ παραιτούμενοι απόκάθε σχεπκή ένσταση.

15 Κάθε τέλος βαρόνον την παρούσα σύμβαση, τα της εξοφλήσεως αυτής και κάθε γενικά δαπάνη διά πην σύναψη και την κατάρπση της παρούσης σύμβασης βαρύνει αποκλεισπκά τον οφειλέπι.

16 Ο οφαλέτης σε όλη τη διάρκεια του δανείου υποχρεούται να διατηρεί ασφαλισμένα σε αναγνωρισμένη ασφαλιστική εταιρεία της εγκρίσεως της Τραπέζης και με όρους που θα εγκρίνει η Τράπεζα το ή τα σε ασφάλεια της Τράπεζας δοθέντα ακίνητα και να παραδώσει στην Τράπεζα το ασφαλιστήριο συμβόλαιο με δήλωση σ' αυτό της ασφαλισπκής εταιρείας ότι η Τράπεζα είναι δικαιούχος της ασφαλισπκής αποζημιώσεως, ως ενυπόθηκος δανείστρια και εκδοχέας αυτής. Την ασφαλισπκή αποζημίωση εκχωρεί ο Οφειλέτης και με την παρούσα στην Τράπεζα, που αποδέχεται την εκχώρηση και την εξουσιοδοτεί ανέκκλητα, γκτη αφορά και το συμφέρον της, να την εισπράξει. Αν ο Οφειλέτης παραλείψει ή δεν ανανεώσει την ασφάλιση, η Τράπεζα δικαιούται είτε να κηρύξει το δάνειο ληξιπρόθεσμο και απαιτητό και να επιδιώξει την είσπραξή του είτε να προβαίνει στην ασφάλιση των ως άνω ακινήτων ή σε ανανέωση του ασφαλιστηρίου, καταλογίζοντας σε βάρος του Οφειλέτη τα ασφάλιστρα έντοκα από την ημέρα της καταβολής είτε να ενεργεί όλες ή μερικές από πς ως άνω πράξεις, κατά την κρίση της.

17. Σε περίτττωση μετατροττής του ανωτέρω νομίσματος γιά την εξόφληση του παρόντος δανείου και της εξ' αυτού ανάγκης γιά αλλαγή των δόσεων, θέλει συνταχθεί συμπληρωμαπκό σύμφωνο, το οποίο, υπογραφόμενο από αμφότερα τα μέρη, θα αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα της παρούσης συμβάσεως, της οποίας όμως η ταυτότητα ουδόλως θα μεταβληθεί και σε καμμία περίτττωση δεν θα συνιστά ανανέωση χρέους.

18. Τέλος κ τριτ συμβαλλόμ

δηλ όπ εγγυ προς την αποδεχόμενη την εν λόγω εγγύηση ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣΙΑΣ Α.Ε." τηνεμπρόθεσμη και ολοκληρωπκή κατά κεφάλαιο, τόκους, έξοδα και λοιπά εξόφληση κάθε απαιτήσεώς της απότην παρούσα σύμβαση και ανηστοίχως την εκπλήρωση από τ... πρωτοφειλέτ........... όλων των με τηνπαρούσα αναλαμβανομένων υποχρεώσεων, ενεχομ............ εις ολόκληρον μετ' αυτ...... ως πρωτοφειλέτ......παραιτούμεν.... ανεπιφύλακτα του ευεργετήματος της διζήσεως ως και από τα δικαιώματα που απορρέουναπό τα άρθρα 853, 862, 863, 866, 867 και 868 του Ασπκού Κώδικα. Επί πλέον.......... εγγυητ......... δηλ........όπ κάθε οιαδήποτε αναγνώριση της οφειλής τ...., υποχρεώνει και τούτ.... (τ... εγγυητ.... ) .Διορίζ.... δε ανπκλητ.... αυτ....... αρμόδιο γιά την κοινοποίηση οιουδήποτε εγγράφου που έχει σχέση με τηνπαρούσα σύμβαση, συμπεριλαμβανομένης και πις επιταγής ως και των κοινοποιήσεων εν γένει σε περίτττωσηαναγκασπκής εκτέλεσης, τ.... κυρ.................................................................................................................................κάτοικον ...................................... οδός ...................................................................................................................

19. Κάθε τροποποίηση πις παρούσης συμβάσεως επιτρέπεται και αποδεικνύεται μόνο αν γίνει εγγράφως, αποκλειομένου και αυτού του όρκου. Το αυτό ισχύει και προκειμένου περί ανταποδείξεως κατά του περιεχομένου της παρούσης.

Και αφού τα ανωτέρω αναγνώσθηκαν μετά προσοχής και από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη, σε επιβεβαίωσηαυτών συνετάγη η παρούσα σε ................ όμοια πρωτότυπα, ένα γιά καθένα από τους συμβαλλόμενους,υπογράφεται δε η παρούσα όπως ακολουθεί:

ΟΙ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΙ

ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣΙΑΣ Α.Ε. Κατάστημα..........................

Ο ΟΦΕΙΛΕΤΗΣ

ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣΙΑΣ Α.Ε.Κ Α Τ Α Σ Τ Η Μ Α Αριθμός Συμβάσεως:

Σ Υ Μ Β Α Σ Ι Σ Δ Α Ν Ε Ι Ο Υ

Εν.......................................... σήμερον την . του μηνάς........................................ του

χιλιοστού εννεακοσιοστού ................................................................. (19............. ) έτους.

μεταξύ αψ' ενός της εν Αθήναις εδρευούσης Ανωνύμου Τραπεζικής Εταιρίας υπό την επωνυμίαν ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣΙΑΣ

ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΙΑ εκπροσωπουμένης νομίμως εν προκειμένω υπό των κ.κ.......................................................................

αποκαλουμένης εφεξής ΤΡΑΠΕΖΑ· ή "ΔΑΝΕΙΣΤΡΙΑ·

οκαλουμέν............εφεξής ·ΟΦΕΙΛΕΤΗΣ·

αποκαλουμ...................... εφεξής ΕΓΓΥΗΤΗΣ' συμφωνούνται και συνομολογούνται τα επόμενα.

Η ΤΡΑΠΕΖΑ παρέχει εις τ...................ετέρωθεν συμβαλλόμενον οφειλέτην δάνειον εκ δραχμών

ο συνομολογούμενον υπό τους κατωτέρω όρους και συμφωνίας;

1. Το δάνειον θα χορηγηθή (α) :

(ο) Συμπληρώνεται «οτόπερίπτωοιν: (1) εφ'όηαξ. (2) τμηματνκώς και βπ

2. To δάνειον ουνομολογείται ότ. β' αποδοβή ας την δανεΙστ(Μαν Τράπεξαν και είοφληθή εν

και δβτων κάτωθι δάσεων, καταβλητίων ας τας αντιστοίχους ημερομηνίας

3. Η χορήγησις του δανείου θα αποδεικνύεται δια της υπογραφής παρά του ‘οφειλέτου* των σχετικών ενταλμάτων πλη- ρωμής. των εχδοθησρμένων υπά της "δαναστρίας' ή και δια της. χρεώσα του ως άνω λογαριασμού δανείου, μεταφο­ράς οιουδήποτε ποσού εις λογαριασμόν καταθέσεως επ' ονόμαη του οφειλέτου, υφισταμένου παρά τη Τραπέζη κατά τον χρόνον της μεταφοράς ή προς τον σκοπόν τούτον ανοιγομένου.

3 Ο τόκος συνομολογείται ας επι τοις εκατόν ( ............... )% ετησίως

και είναι πληρωτέος ανά τρίμηνον ήτοι την 31ην Μαρτίου. 30ην Ιουνίου. 30ην Σεπτεμβρίου και 31ην Δεκεμβρίου εκά-

)υ έτους, και η προμήθεια εις επί τοις εκατόν ( .)% ετησίως. ni

κατά νόμον ασφορών (π.χ.: Ν 128/75. εισφορά υπέρ Ελληνικού Δημοσίου εις δάνειο βάσει της A Ν.Ε 197/78 κλπ.). Η προμήθαα υπολογίζεται αδιαιρέτως επ( του καθ' έκαστον μήνα ανωτάτου χρεωστικού υπολοίπου του δανείου και είναι πληρωτέα και αύτη ανά τρίμηνον ως ανωτέρω. Η Τράπεζα δικαιούται να μεταβάλλη τόσον την προμήθααν όσον και το επιτάκιον σε συνάρτησιν προς τας εκάστοτε μεταβαλάς του βασικού της επιτοκίου, αι δε μεταβολαΐ του τελευταίου θα ανακοινούνται δια του τύπου, λαμβάνουσα υπ' όψιν τας εκάστοτε αποφάσεις των Νομισματικών αρχών και των Πράξε­ων του Διοκητού της Τραπέζης της Ελλάδος και τας συνθήκας της Χρηματαγοράς εν σχέσει προς τας Τραπεζικάς συ- ναλλαγάς. Επίσης η Τράπεζα λαμβάνουσα υπ' όψιν τα οικονομικά στοιχεία του πιστούχου. το είδος της χορηγήσεως. την αποδοτικότητά πις μετ' αυτού συνεργασίας και εν γένει ειδικάς περιστάσεις, δικαιούται να μεταβάλλει τα ως άνω ποσοστά επιτοκίου και προμηθεΐας ενημερώνουσα σχετικώς τούτον Ωσαύτως η Τράπεζα δικαιούται να χρεώνει τον λογαριασμόν με προμήθειαν αδρανεΐας μέχρι ποσοστού 0.5% ετησίως. επΙ του μη ανειλημμένου τμήματος του συνομο- λογουμένου δανείου.

5. Εν περιτττώσει καθ' ην ο οφειλέτης δεν εξοφλήση το δάνειον κατά τον συνομολογηθέντα χρόνον ή εν περιπτώσει καθ' ην καθυστερήση έστω και μια δόσιν ή την πληρωμήν των κατά το ως άνω άρθρον υπολογιζομένων τόκων και προμήθει­ας περιέρχεται ούτος εις υπερημερίαν, άνευ άλλης οχλήσεως. δι' ολόκληρον το ποσόν του δανείου όπερ καθίσταται ληξιπρόθεσμον και απαιτητόν άνευ κοινοποιήσεως επιταγής προς πληρωμήν ή άλλης ειδοποιήσεως προς τον Οφειλέ­την, της δανειστρίας δικαιουμένης να επιδιώξη την είσπραξιν του υπολοίπου κεφαλαίου μετά των τόκων υπερημερίας από της λήξεως της τελευταίας καθυστερημένης δόσεως Εν περιπτώσει υπερημερίας και δια τον υπολογισμόν του οφειλομένου τόκου, το ετήσιον επιτόκιον θα καθορίζεται συμφώνως προς mv υπ' αριθ 1574/14 6.89 Πράξιν του Διοι- κητού της Τραπέζης της Ελλάδος ή την εκάστοτε ισχύουσαν ετέραν διάταξιν. Η όλη οφειλή προς την Τράπεζαν θα αποδεικνύεται και εξ αποσπάσματος των βιβλίων της (κορτέλλαι χορηγήσεως) αναγνωριζομένου από τούδε υπό του Οφειλέτου ως αποτελούντων πλήρη απόδειξιν. Πάσα υπό του πιστούχου αναγνώρισις χρεωστικού εις βάρος του υπο­λοίπου ιτ' ουδεμίαν περίπτωσιν θ' αποτελή ανανέωσιν χρέους

6 Συνομολογείται ότι πάσα καταβολή υι πρώτον των οφειλομένων εξόδων, είτα μένου κεφαλαίου.

7 Κατά ρητήν των συμβαλλομένων μερών συμφωνίαν η παρούσα σύμβασις διέπεται και υπό των διατάξεων του από 17/7- 13/8/1923 Νομοθεπκού Διατάγματος "Περί ειδικών διατάξεων επί Ανωνύμων Εταιριών' εις ας διατάξεις ο οφειλέτης δηλοΐ ότι υποβάλλεται, έπ δε και εις ιας διατάξεις παντός άλλου προνομιακού υπέρ της Τραπέζης νόμου, ισχύοντος ή

8 Τον οφειλέτηΐ' βαρύνουν: α) πάντα τα έξοδα της παρούσης συμβάσεως και της εξοφλήσεως του δανείου, β) αι επιβα- ρίινσεις αι προκύπτουσαι αυνεπεία τυχόν καθυστερήσεως πληρωμής εκ μέρους του οφειλέτου ήτοι τα δικαστικά έξοδα ως και τα έξοδα εκτελέσεως αναγγελιών και πλειστηριασμού εν γένει, γ) αι δαπάναι εκ πις λήψεως τυχόν συντηρηπ- κών ή εξασφαλιστικών μέτρων κατά του οφειλέτου ως και αι δαπάναι πις άρσεως τοιούτων βαρών, δ) τ' ασφάλιστρα δια την κατά π)ν κινδύνου πυρός ή παντός άλλου κινδύνου ασφάλισιν των τυχόν εις εμπράγματον ασφάλειαν δοθησο- μένων περιουσιακών στοιχείων, ε) τα έξοδα τυχόν τροπής εγγραφής προσημειώσεως εις υποθήκην και παν έτερον έξοδον εξ αιτίας του παρόντος δανείου. Η δανεΐστρια καταβάλλουσα πο"Λ πρ.-,ι τη ππολ·, Andnow βη . αυτών τον οφειλέτην υπολογίζουσα κρ· "•"■Λυ τη η.,τή ποσοστόν τοκ δανείου θα υπολογίζεται και επ αυτών

Ό παρόν άρθρον, θα χρεώνη δι π' αυτών το αυτό ποσοστόν τοκοπρομηθεΐας. καθισταμένου δε απαιτητού τοι

ο εκάστοτε ισχύων τόκος υπερημερίας των Τραπεζικών χορηγήσεων

9. Τα τυχόν εις Εμπράγματον ασφάλααν του δανείου δοθησόμενα ακίνητα θα ασφαλίζωνται υπό του οφειλέτου εις ανε- γv(ι)^c7μtvηv ασφαλίστ«ήν εταιρίαν εχ των νομίμως λειτουργουσών εν Ελλόδι της αποδοχής της Τραπέζης. εντός προθεσμίας δέκα πέντε (15) ημερών οπό της παραχωρήσεως της εμπραγμάτου ασφαλείας. Εν περιπτώσα αρνήσεωςή αμ£λ£ΐας του οφειλέτου να ηροβή βις την <ι>ς άνω αοφάλισιν ή δανεΐστρια δικαιούται να ηροβή εις την ασφύλισιν τού* την χρεώσει του οφειλέτου συμφώνως προς τα εν τω αμέσως ανωτέρω όρθρω συνομολογούμενα ή να καταγγείλη την παρούσαν σύμβασιν οπότε το όλον δάνειον καθίσταται ληξιπρόθεσμον και απαιτητόν, ασχέτως καθυστερήσεως ή μη εν τη καταβολή δόσεως ττνός.

10. Η δανέΙστρια δικαιούται ωσαύτως να καταγγείλη την παρούσαν σύμβασιν και ν' αξιώση την εξόφλησιν ολοκλήρου του δανείου εάν: α) ο οφειλέτης συστήση εταιρίαν συνεισφέρων κινητήν ή ακίνητον περιουσίαν του άνευ συναινέσεως της Τραπέξης, β) επισπεύδεται πλειστηριασμός υπό τρίτου καθ' οιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου του οφειλέτου, και γ/ ο οφειλέτης παραβή οιονδήποτε όρον της παρούσης. θεωρουμένων απάντων ως ουσιωδών.

11. Το δάνειον χορηγείται συμφώνως προς τα διατάξεις της υπ' αριθ....................................................................................

.............................................................................................. της οποίας ο οφειλέτης δηλοΐ όπ έλαβε πλήρη γνώστν

και θέλει συμμορφωβή απολύτως προς τους εν αυτή όρους, θέλει χρησιμοποιήσει το χορηγούμενον δάνειον................

αναλαμβάνει δε τας κάτωθι προσθέτους υποχρεώσεις ............................................................................

12. Ο οφειλέτης δηλοΙ υπευθύνως όπ δεν υφίσταται σήμερον εκ μέρους του προς οιανδήποτε εν Ελλάδι Τράπεζαν οφειλή του εν καθυστερήσει πέραν του εξαμήνου

λαμβανομένης κοι πις επιταγής ως kc γείται κατά την κρίσιν της Τραπέζης είτε απ ευθείας π( ς τον οφειλέτην είτε προς τ<

οποίον ο οφειλέτης διορίζει αντίκλητον δια του παρόντος συμφωνως προς τας σχετικός διατάξεις του Κωδ. Πολ τον οποίον ο οφ ε ικ ε^ παρέχει την ανεπιφύλακτον συναΐνεσιν του εις την Τράπεζαν δια την μετενεχυρασιν και με- ΔΙΚ. Προσέη ο οφ Δημό^ον όλων των ασφαλειών, εμπραγμάτων, προσωπικών ή οιασδήποτε άλλης φύσε·^ ε ^ ή ι Χ : τρίτων, αίπνες θέλουν ληφθή εις ασφάλειαν της διρ της παρούσης συμβάσεως χορηγούμενης και ηγ- γυημένης από το Ελληνικό Δημόσιο χρηματοδοτήσεως Ο οφειλέτης και ο εγγυητής αποδέχονται όπως εν περιπτώοει δικαστικής διενέξεως εν αναφορά προς την παρούσαν

ούμβασιν αύτη υποβληθή εις την αρμοδιότητα των εν

Δικαστηρίων παραιτούμενοι πΔοης σνετικίις ενστίσεως Παν τέλος βσρύνον την παρούσαν σύμβασιν και ιδία τα τέλη χαρτοσήμου της παρούσης, τα της εςοφλήσεως αυτής και πύσα εν γένει δαπάνη δια την σύναμην και την κατάρπσιν της παρούσης συμβάσεως βαρύνει αποκλεισπκώς τον οφειλέτην

ώδε συμβαλλόμ .

δήλ....................................... δπεγγυ................... .................................................................................

προς την αποδεχομένην την εν λδγω εγγύησιν ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣΙΑΣ A Ε." την εμπρόθεσμον και ολοκληρωτικήν κατά

κεφάλαιον, τόκους, προμήθειας, έξοδα και λοιπά εξόφληοιν πάσης απαιτήσεώς της του δια της παρούσης συνομολο-

γουμένου δανείου και εν γένει την εκπλήρωσιν παρά τ πρωτοφειλέτ............................................απασών των δια

της παρούσης αναλαμβανομένων υποχρεώσεων, ενεχομ................................................................εις ολόκληρον μετ'

αυτ............................................. ως οφειλέτ παραιτούμενος ανεπιφυλάκτως του ευεργετήματος της

διζήσεως ως και των δικαιωμάτων των απορρεόντων εκ των άρθρων 8δ3. 854. 862. 863. 866. 867 και 868 του Αστικού

Κώδικος ΕπΙ πλέον......................εγγυητ δηλ όπ πάσα οιαδήποτε και εν τω μέλλονπ γενησο-

μένη υπό του πρωτοφειλέτου αναγνώριοις της οφειλής αυτού. υποχρεοΙ και τουτ...........(τ.................εγγυητ..............

...................). Διορίζει δε αντίκλητον αυτ αρμόδιον δια την κοινοποίησιν οιουδήποτε εγγράφου σχέσιν έχο-

ντος με την παρούσαν σύμβασιν συμπεριλαμβανομένης και της επιταγής ως και των κοινοποιήσεων εν γένει εν περι-

πτώσει αναγκαστικής εκτελέσειβς τον κ. . ............................................................

κάτοικον....................................................... οδός .................. ......................

16. Πάοα τροποποίηοις της παρούσης ουμβάσεως επιτρέπεται και αποδεικνύεται μόνον αν γίνη εγγράφως απο­κλεισμένου και αυτού έτι του όρκου. Το αυτό ισχύει και προκειμένου περί ανταποδείξεως κατά του περιεχο­μένου της παρούσης (Συμφωνείται ρητώς ότι, για κάθε διαφορά που θα προκύιμει από την παρούσα σύμβαση,αρμόδο θα είνα τα Δικασιήρο.................................... επί δε ζητημάτων αρμοδιότητος Ειρηνοδικείου, αρμόδιοθα είναι το Ειρηνοδικείο.........................................Η παρούσα συμφωνία υπερισχύει πάτχις άλλης αντιθέτου.Των ανωτέρω μετά προσοχής αναγνωσθέντων και γενομένων καθ' ολοκληρίαν δεκτών παρ' απάντων των ουμ-βαλλομένων μερών ουνετάγη η παρούσα ε ις ...................όμοια πρωτότυπα, εν δι έκαστον των συμβαλλομένωνμερών, υπογράφεται δε ως έπεται;

Ο Ι Σ Υ Μ Β Α Λ Λ Ο Μ Ε Ν Ο Ι

ΤΡΑΠΕΖΑ ΕΡΓΑΣΙΑΣ Α.Ε.

•Κατάστημα.........................

Ο ΟΦΕΙΛΕΤΗΣ

ΣΤΟ ΜΟΝΟΜΕ.ΥΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΤΡΙΚΑ.\ΩΝ

ΑΙΤΗΣΗ (εγγραφής προσημείωσης υποθήκης)

Της εδρεύουσας στην Αθήνα Τραπεζικής Ανώνυμης Εταιρίας με την επω­

νυμία ΤΡΑΠΕ21Α Α.Ε. ", νόμιμα εκπροσωπούμενης.

ΚΑΤΑ : Αχιλλέα κατοίκου Τρικάλων, δ.τ. Π

540323/1991ΛΓΑ Τρικάλων.

Δυνάμει της με αριθμό 2855/18-6-99 σύμβασης στεγαστικού δανείου που

καταρτίσθηκε στα Τρίκαλα μεταξύ εμού αφενός που έχω ενεργήσει δια των αρμο­

δίων τοπικών εκπροσώπων μου και αφετέρου του καθ’ ου ως πιστούχου, ο οποίος

υπέγραψε τη σύμβαση, χορήγησα σε αυτόν δάνειο μέχρι του ποσού των 25.000.000

δραχμών, το οποίο ποσό είναι μετατρέψιμο και σε συνάλλαγμα. Η ως άνω σύμβαση

υπογράφηκε με τόκο και προμήθεια που κάθε φορά θα υπολογίζονται επί των ανώ­

τατων επιτρεπομένων ποσοστών του τόκου υπερημερίας που ισχύουν για τις συ­

ναλλαγές με τις Τράπεζες, με διμηνιαίο εκτοκισμό, και σε περίπτωση υπερημερίας

επί των ανώτατων οριζομένων κάθε φορά για τις προς τις Τράπεζες σε περιπτώσεις

καθυστερήσεως οφειλές ποσοστών τόκου υπερημερίας και υπό τους λοιπούς δια­

λαμβανόμενους όρους και συμφωνίες της συμβάσεως, στους οποίους και αναφέρο-

μαι.

Επειδή προς εξασφάλιση της ως άνω απαίτησής μου κατά του καθ’ ου η πα­

ρούσα, της ερειδομένης επί της άνω συμβάσεως στεγαστικού δανείου, δια κάθε τυ­

χόν εκάστοτε υπόλοιπο το οποίο θα μπορούσε να προκύψει από την εκάστοτε αύ­

ξηση ή μείωση του πιστωτικού ή χρεωστικού σκέλους, αναλόγως των ενεργηθησο-

μένων καταβολών, δικαιούμαι, λόγω της μειωμένης περιουσιακής κατάστασης του

ανπδίκου να ζητήσω και λάβω κατ’ αυτού το ασφαλιστικό μέτρο της εγγραφής

προσημείωσης υποθήκης σε ακίνητό του για ποσό 32.500.000 δραχμών, με τους

τόκους και τα έξοδα γενικά.Επειδή η παρούσα είναι νόμιμη και βάσιμη και πρέπει γι’ αυτό να γίνει δε-

κτή.ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΑΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Ζητώ την παραδοχή της παρούσας ως νόμιμης και βάσιμης, προς το σκοπό

όπως για την εξασφάλιση της αναφερόμενης στο ιστορικό απαίτησής μου, με τους

τόκους και τα έξοδα γενικά τα προερχόμενα από την ως άνω σύμβαση στεγασπκού

δανείου, μέχρι την εξόφληση της απαίτησής μου των 25.000.000 δραχμών, επιτρα-

πεί σε μένα να εγγράψω προσημείωση υποθήκης στα βιβλία υποθηκών του Υποθη­

κοφυλακείου Τρικάλων για ποσό 32.500.000 δραχμών επί του κάτωθι ακινήτου

του καθ’ ου, ήτοι : επί ενός διαμερίσματος με στοιχεία ΣΤ-1 κειμένου στον έκτο

όροφο πάνω από το ισόγειο μίας πολυκατοικίας ευρισκομένης στην οδό Γεωργάκη

Ολυμπίου και Αχιλλέως του Δήμου Τρικκαίων, το οποίο διαμέρισμα αποτελείται

από τρία υπνοδωμάτια, λίβινγκ ρούμ, κουζίνα, αποθήκη, δύο λουτρά, βεστιάριο,

WC και διάδρομο, έχει εμβαδόν 149 μ2, συνολικό όγκο 447 μ3, ποσοστό συνιδιο-

κτησίας αδιαίρετα στο οικόπεδο 68,68/1000, και ορίζεται στο σύνολό του με πρα­

σιά της οικοδομής και πέραν αυτής με την οδό Γ. Ολυμπίου, με το ΣΤ-2 διαμέρι­

σμα, με ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, με κλιμακοστάσιο, με κοινόχρηστο διάδρο­

μο, με ανελκυστήρα, με ιδιοκτησία με φωταγωγό και με ιδιοκτησία

Περιήλθε δε το άνω ακίνητο στον καθ’ ου με την υπ’ αρ. 10045/1997 πρά­

ξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών του Συμ/φου Τρικάλων Χρήστου νό­

μιμα μεταγραμμένης στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Τρικάλων

(τόμος 482, αρ. 301-302).

Τρίκαλα 24-6-1999

Ο πληρεξούσιος δικηγόρος

ΑΡΙΘΜΟΣ.................Κατατέθηκε σε μένα η παρούσα αίτηση την 24-6-1999 και ώρα 12η από υ

πληρεξούσιο δικηγόρο της αιτούσας.

Ο ΚΑΤΑΘΕΣΑΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Δικαστική Απόφαση

ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗΣ ΥΠΟΘΗΚΗΣ

Αριθμός...........

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΤΡΙΚΑΛΩΝ

(διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων)

Συγκροτήθηκε από τ Πρωτόδικη

χωρίς τη σύμπραξη γραμματέως.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του την 24-6-1999 για να δικάσει την

υπόθεση μεταξύ:

Της αιτούσας: της εδρεύουσας στην Αθήνα Τραπεζικής Ανώνυμης Εταιρίας με

την επωνυμία "ΤΡΑΠΕΖΑ Α.Ε.", νόμιμα εκπροσωπούμενης η οποία

παραστάθηκε δια του πληρεξούσιου δικηγόρου της

Του καθ' ου η αίτηση: Αχιλλέα κατοίκου Τρικάλων,

δ.τ.Π 540323/1991/ΤΑ Τρικάλων, ο οποίος παραστάθηκε αυτοπροσώπως.

Η αιτούσα ζητεί να γίνει δεκτή η από 24-6-1999 αίτησή της που κατατέθηκε με

αριθμό κατάθεσης ............................... και προσδιορίστηκε για την παραπάνω

αναφερόμενη δικάσιμο.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης ο πληρεξούσιος δικηγόρος της αιτούσας

ανέπτυξε τους ισχυρισμούς του και ζήτησε να γίνουν αυτοί δεκτοί.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η αιτούσα επικαλείται επικείμενο κίνδυνο και ζητεί να διαταχθεί ως

ασφαλιστικό μέτρο η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης για ποσό 32.500.000

δραχμών στο ακίνητο του καθ' ου που περιγράφεται στην αίτηση, προκειμένου να

εξασφαλιστεί απαίτησή της κατά του ανηδίκου της, η οποία προέρχεται από την υπ'

αρ. 2855/18-6-99 σύμβαση στεγαστικού δανείου μέχρι του ποσού των 25.000.000

δραχμών, το οποίο ποσό είναι μετατρέψιμο και σε συνάλλαγμα, και κινδυνεύει λόγω

της ελαττωμένης περιουσιακής κατάστασης του καθ' ου.

Με αυτό το περιεχόμενο η αίτηση είναι νόμιμη στηριζόμενη στις διατάξεις των

άρθρων 682 και 706 ΚΠολΔ σε συνδυασμό του άρθρου 1274 ΑΚ, όπως

ανηκαταστάθηκε με το άρθρο 56 του Εις. Ν. ΚΠολΔ, δικάζεται κατά τη διαδικασία

των ασφαλιστικών μέτρων (άρθρα 686 επ. ΚΠολΔ) και πρέτιει να ερευνηθεί στην

Ο καθ' ου με προφορική δήλωσή του κατά τη συζήτηση της υπόθεσης συνήνεσε

στην αιτούμενη εγγραφή προσημείωσης αποδεχόμενος έτσι το περιεχόμενο της

αίτησης. Επομένως πρέπει να εκδοθεί απόφαση σύμφωνα με το περιεχόμενο της

αποδοχής (άρθρο 298 ΚΠολΔ).

ΠΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Δικάζει κατ' αντιμωλία των διαδίκων.

Δέχεται την αίτηση.

Επιτρέπει στην αιτούσα να εγγράψει προσημείωση υποθήκης για την

εξασφάλιση της απαίτησής της που περιέχεται στην αίτηση, στα βιβλία υποθηκών του

Υποθηκοφυλακείου Τρικάλων, για ποσό 32.500.000 (τριάντα δύο εκατομμυρίων

πεντακοσίων χιλιάδων) δραχμών επί του κάτωθι ακινήτου του καθ' ου, ήτοι: επί

ενός διαμερίσματος με στοιχεία ΣΤ-1 κειμένου στον έκτο όροφο πάνω από το ισόγειο

μίας πολυκατοικίας ευρισκομένης στην οδό Γεωργάκη Ολυμτήου και Αχιλλέως του

Δήμου Τρικκαίων, το οποίο διαμέρισμα αποτελείται από τρία υπνοδωμάτια, λίβινγκ

ρούμ, κουζίνα, αποθήκη, δύο λουτρά, βεστιάριο, WC και διάδρομο, έχει εμβαδόν 149

μ , συνολικό όγκο 447 μ , ποσοστό συνιδιοκτησίας αδιαίρετα στο οικόπεδο

68,68/1000, και ορίζεται στο σύνολό του με πρασιά της οικοδομής και πέραν αυτής

με την οδό Γ. Ολυμπίου, με το ΣΤ-2 διαμέρισμα, με ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου,

με κλιμακοστάσιο, με κοινόχρηστο διάδρομο, με ανελκυστήρα, με ιδιοκτησία

με φωταγωγό και με ιδιοκτησία Περιήλθε δε το άνω ακίνητο στον καθ'

ου με την υπ' αρ. 10045/1997 πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών του Συμ/φου

Τρικάλων Χρήστου νόμιμα μεταγραμμένης στα βιβλία μεταγραφών του

Υποθηκοφυλακείου Τρικάλων (τόμος 482, αρ. 301-302).

Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στα Τρίκαλα αυθημερόν.

... Δικαστής Η γραμματέας

(για τη δημοσίευση)

Β ιβ λ ιο γ ρ α φ ί α

Κ εφ αλαίο Α

■ Βάρκα-Αδάμη, "Το κ).ηρονομητήριο”(\9Μ)

■ Γαζής, "Τροποποιήσεις τον Αστικού Κώδικα υπό του Κώδικα Πολιτική Δικονομίας"

' Γεωργιάδη-Μ. Σταθόπουλου, "Αστικός Κώδικας"

' Γεωργιάδη, "Εγχειρίδιο Εμπράγματου Δ ικολοό"

' Μπαλή, "Εμπράγματο Δίκαιο", έκδοση 4η

' Μπαλή, "Γενικές Αρχές", έκδθ(3η 8''

' Μπέη, "Πολιτική Δικονομία"

' Μπρίνια, "Α ναγκαστική Εκτέλεση " (Β ’ έκδοση)

Παπαντωνίου, "Γενικές Αρχές", (Γ’ έκδοση)

Παπαντωνίου, "Κληρονομικό Δίκαιο"{ίΤ έκδοση)

Σττυριδάκη, "Το δίκαιο της εμπραγμάτου ασφαλείας"

Σταθόπουλου, "Γενικό Ενοχικό Δίκαιο"

Φίλιου, "Ενοχικό Δίκαιο".

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β

Κτηυατική Πίστη

"Δελτίων" Αγορά

"Δελτίων"Ένωση Ελληνικών Τραπεζών

"^ελτ/ων" Οικονομικός Ταχυδρόμος

Δ.Ο. Υ. Τρικάλων (Εγκύκλιος περί μεταβίβασης ακινήτου)

Καθημερινός Τύπος (ΤΑ ΝΕΑ, http: // Ea-nea.dolnet.gr)

Καθημερινός Τύπος (ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΕΚΗ, http: //business.hol.gr/naftenews)

Καθημερινός Τύπος (ΤΟ ΒΗΜΑ, http: // to-vima.dolnet.gr)

Τράπεζα Εργασίας (Εγκύκλιος ΔΕ 81/3.12.1998)

Τράπεζα Εργασίας (Εγκύκλιος ΔΕ 81/1/5.2.1998)