1

ΕΘΝΙΚΟ ΜΕΤΣΟΒΙΟ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΟ ∆ΙΑΤΜΗΜΑΤΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥ∆ΩΝ

ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗ – ΣΧΕ∆ΙΑΣΜΟΣ ΧΩΡΟΥ

ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΗ: ΠΟΛΕΟ∆ΟΜΙΑ – ΧΩΡΟΤΑΞΙΑ

ΜΑΘΗΜΑ: ∆ΥΝΑΜΙΚΗ ΤΩΝ ΧΩΡΙΚΩΝ ∆ΟΜΩΝ ΚΑΙ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ ΚΑΙ ΣΥΓΧΡΟΝΕΣ ΠΡΑΚΤΙΚΕΣ ΤΟΥ ΣΧΕ∆ΙΑΣΜΟΥ

ΘΕΜΑ: Οι δυνατότητες υπέρβασης των διατάξεων του ΓΟΚ (Ν.1577/85) ως προς τη δόµηση, µε βάση τα ισχύοντα στο άρθρο 7.

ΦΟΙΤΗΤΡΙΑ: ΚΑΡΑΜΠΑΜΠΑ ΕΥΦΡΟΣΥΝΗ

ΠΟΛΙΤΙΚΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Ε.Μ.Π

2

ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ

Ιδιαίτερες ευχαριστίες πρέπει να δοθούν στον πατέρα µου Αθανάσιο Καράµπαµπα για την υποστήριξή του και τη βοήθειά του κατά τη σύνταξη της παρούσας εργασίας. Θερµές ευχαριστίες οφείλονται στους κ.κ Αραβαντινό και Σερράο για την καθοδήγησή τους και τη συνεργασία τους στα πλαίσια εκπόνησης της εργασίας

3

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ

ΥΠΟΘΕΣΗ ΕΡΓΑΣΙΑΣ – ΣΤΟΧΟΣ ΣΕΛ.4

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ: Οι παλαιότεροι ΓΟΚ και ο καθορισµός των τρόπων και όρων δόµησης 1.1 Όροι δόµησης ΣΕΛ.5 1.2 Οι ΓΟΚ και τα οικοδοµικά συστήµατα ΣΕΛ.6 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ∆ΕΥΤΕΡΟ: Τι ισχύει σήµερα 2.1 Ο Ν.1577/85 ΣΕΛ.10 2.2 Συνοπτική παρουσίαση κάποιων άρθρων του Ν.1577/85 ΣΕΛ.11 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ: Γενικός Σχολιασµός του ΓΟΚ 85 3.1 Πλεονεκτήµατα – Μειονεκτήµατα του νέου ΓΟΚ ΣΕΛ.13 3.2 Κατευθύνσεις για την αντιµετώπιση των προβληµάτων που προκύπτουν από τις γενικές διατάξεις ΣΕΛ.14 του ΓΟΚ 85 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ: Ειδικότερες περιπτώσεις - Οι δυνατότητες υπέρβασης της δόµησης (άρθρο 7) 4.1 Οι διατάξεις του άρθρου 7 ως µέσο για τη βελτίωση των όρων διαβίωσης ΣΕΛ.16 4.2 Η καταστρατήγηση των διατάξεων του άρθρου 7 ΣΕΛ.17 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΕΜΠΤΟ: Απόψεις ως προς τις Βελτιώσεις και επιλύσεις των αδυναµιών 5.1 Ειδικότεροι τρόποι αντιµετώπισης των αυθαιρεσιών ΣΕΛ.23 5.2 Γενικότερες κατευθύνσεις για την αποφυγή οποιασδήποτε καταστρατήγησης των διατάξεων του ΓΟΚ 85 ΣΕΛ.24 ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ – ΠΗΓΕΣ ΣΕΛ.26 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΕΝΘΕΤΟ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΚΟ ΥΛΙΚΟ

4

ΥΠΟΘΕΣΗ ΕΡΓΑΣΙΑΣ – ΣΤΟΧΟΣ

Στην εργασία αυτή θα εξεταστούν οι περιορισµοί και οι τρόποι δόµησης που προτείνονται µε τον σηµερινό ΓΟΚ 85. Η εργασία αυτή χωρίζεται σε δύο µέρη. Στο πρώτο µέρος της εργασίας γίνεται αρχικά µια περιληπτική αναφορά στους όρους δόµησης και τους παλαιότερους ΓΟΚ. Αναφέρονται κάπως εκτενέστερα οι διατάξεις του νέου ΓΟΚ 85 (Ν.1577/85), ενώ στο επόµενο κεφάλαιο γίνεται ένας συνολικός σχολιασµός του ισχύοντος ΓΟΚ και δίνονται κάποιες γενικές κατευθύνσεις για τη βελτίωσή του, κυρίως στα θέµατα που αφορούν τα µέγιστα επιτρεπόµενα ύψη, την κάλυψη και τη δόµηση. Στο δεύτερο µέρος της εργασίας µελετώνται 5 περιπτώσεις του άρθρου 7 του ΓΟΚ και διαπιστώνονται οι δυνατότητες παραβίασής του. Οι διατάξεις αυτές ενώ θεσπίστηκαν µε στόχο τη βελτίωση της ποιότητας ζωής και των όρων διαβίωσης των κατοίκων, σήµερα καταστρατηγούνται σε µικρότερο ή µεγαλύτερο βαθµό, µε τελικό αποτέλεσµα την αυθαίρετη δόµηση και την αύξηση του συνολικού εµβαδού και του όγκου των κτιρίων. Στο τελευταίο κεφάλαιο παρουσιάζονται οι τρόποι µε τους οποίους θα µπορούσε να αντιµετωπιστεί η παραβίαση των σχετικών αυτών διατάξεων του ΓΟΚ, χωρίς να προτείνεται κατάργησή τους. Στόχος της παρούσας εργασίας είναι να δείξει πώς και σε ποιο βαθµό γίνεται κακή χρήση της καλής πρόθεσης του νοµοθέτη και να προτείνει κάποιες πιθανές λύσεις - δυνατότητες για την βελτίωση της κατάστασης.

5

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ: Οι παλαιότεροι ΓΟΚ και ο καθορισµός των τρόπων και όρων δόµησης

1.1 Όροι δόµησης

Στον ελληνικό χώρο πριν τη θέσπιση των Γενικών Οικοδοµικών Κα- νονισµών, δηλαδή κατά τον 19ο και στις αρχές του 20ου αιώνα, υπήρχαν τα Ρυµοτοµικά Σχέδια. Τα πρώτα ρυµοτοµικά σχέδια δια- φόρων ελληνικών πόλεων είχαν συνταχθεί σύµφωνα µε τα γερµα- νικά πρότυπα από την εποχή των Βαυαρών του Όθωνα ή µε γαλλι- κές, αγγλικές ή ιταλικές προδιαγραφές ανάλογα µε τις επιρροές των διαφόρων χωρών στους επιµέρους γεωγραφικούς χώρους. Το αντικείµενο του Ρυµοτοµικού Σχεδίου είναι η απεικόνιση των ορίων ανάµεσα στις κοινόχρηστες και µη επιφάνειες ενός οικισµού, µέσω των ρυµοτοµικών γραµµών που οριοθετούν τα οικοδοµικά τετράγωνα και διαχωρίζουν δρόµους, πλατείες κ.λ.π από τα ιδιωτικά και άλλα οικοδοµήσιµα οικόπεδα, που δεν είναι κοινόχρηστοι χώροι. Το Ρυµοτοµικό Σχέδιο καθορίζει επίσης τη θέση του οικοδοµικού όγκου µε τις οικοδοµικές γραµµές που εµφανίζουν το υποχρεωτικό µπροστινό όριο των οικοδοµών, µε την προϋπόθεση ότι η οικοδόµηση γίνεται υποχρεωτικά επί αυτών. Πάνω στο σχέδιο σηµειώνονται επίσης τα προκήπια, οι στόες ή τυχόν αποτµήσεις γωνιών οικοδοµικών τετραγώνων. (πηγή: Αραβαντινός Α, Αθήνα 1997) Κάθε Ρυµοτοµικό Σχέδιο συνοδεύεται από τους όρους δόµησης, έτσι ώστε να µπορούν να γίνονται κατανοητά τα οικοδοµικά χαρακτηρι- στικά µιας περιοχής. Οι όροι δόµησης περιλαµβάνουν:

• Την αρτιότητα, δηλαδή τις ελάχιστες διαστάσεις (σήµερα πρόσωπο, εµβαδόν οικοπέδου, παλαιότερα και το βάθος αυτού) κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που πρέπει να έχουν τα οικόπεδα έτσι ώστε να θεωρούνται άρτια και οικοδοµήσιµα.

• Τον Συντελεστή ∆όµησης (Σ.∆) που είναι καθαρός αριθµός και είναι ένας αριθµός που πολλαπλασιαζόµενος µε το εµβαδό του οικοπέδου δίνει τις συνολικά δοµήσιµες επιφάνειες.

• Τον Συντελεστή Κάλυψης (Σ.Κ), δηλαδή το ποσοστό επί τις % που δείχνει την καλυπτόµενη επιφάνεια ενός οικοπέδου και συνεπώς την αναλογία δοµηµένου- άκτιστου χώρου.

• Το µέγιστο επιτρεπόµενο ύψος, το οποίο είτε ορίζεται από προεδρικά διατάγµατα είτε προκύπτει σαν συνάρτηση του Σ.∆

• Τα πρώην οικοδοµικά συστήµατα που ίσχυαν σε µία περιοχή (βλ. πιο κάτω στο ίδιο Κεφάλιαιο).

• Τις διαστάσεις πρασιών και παρόδιων στοών, όπου αυτές προβλέπονται από το ρυµοτοµικό.

6

(πηγή: Χατζοπούλου – Τζίκα Α., Αθήνα 2000)

1.2 Οι ΓΟΚ και τα οικοδοµικά συστήµατα Από το 1929 εφαρµόζεται ο πρώτος Γενικός Οικοδοµικός Κανονι- σµός (ΓΟΚ 1929). Ακολουθεί ο ΓΟΚ του 1955 και ο ΓΟΚ του 1973. Οι ΓΟΚ περιείχαν διατάξεις που αφορούσαν τον τρόπο δόµησης. Ο Συντελεστής ∆όµησης προέκυπτε αρχικώς από την κάλυψη και τον τοµέα που πολεοδοµικά ανήκε το ακίνητο. Αξίζει να σηµειωθεί ότι ο Σ.∆ παρουσίαζε συνεχή άνοδο µέχρι και το 1979, χρονιά που ο τότε Υπουργός ΧΟΠ Στέφανος Μάνος προχώρησε σε ουσιαστική µείωσή του σε πολλές περιοχές τόσο στο λεκανοπέδιο της Αττικής όσο και στον ευρύτερο ελληνικό χώρο. Ο Σ.Κ οριζόταν µε βάση το εκάστοτε οικοδοµικό σύστηµα, τα διατάγµατα εγκρίσεως των όρων δόµησης, καθώς επίσης και από το µέγεθος και τη θέση της ιδιοκτησίας στο Ο.Τ Τα µέγιστα επιτρεπόµενα ύψη ορίζονταν από τη θέση που βρισκόταν το ακίνητο και από το πλάτος της οδού για τον καθορισµό των ορόφων εν προσόψει και εν εσοχεί. Με τους ΓΟΚ καθορίστηκαν επίσης τα οικοδοµικά συστήµατα που κατά κύριο λόγο ήταν: συνεχές , ασυνεχές και πανταχόθεν ελεύθερο. Θα αναφερθούν συνοπτικά τα χαρακτηριστικά του κάθε συστήµατος που ίσχυε πριν την εφαρµογή του ΓΟΚ 85 και θα γίνει µια σύντοµη κριτική προσέγγισή τους.

• Το συνεχές οικοδοµικό σύστηµα Σύµφωνα µε το σύστηµα αυτό το κτίριο τοποθετείται σε επαφή µε το µπροστινό (συνεπώς υπάρχει και ταύτιση Ο.Γ – Ρ.Γ) και τα πλαϊνά του όρια, ενώ η υποχρεωτική ακάλυπτη επιφάνεια αφήνεται σε επαφή µε το πίσω όριο, ή εάν πρόκειται για γωνιακό οικόπεδο στη θέση την αντιδιαµετρική της γωνίας.

(πηγή: Χατζοπούλου – Τζίκα Α., Αθήνα 2000) Το χαρακτηριστικότερο γνώρισµα αυτού του συστήµατος είναι ο συµπαγής οικοδοµικός όγκος σε όλο το οικοδοµικό τετράγωνο, και άρα η συνεχής πρόσοψη πάνω στο δρόµο, πολλές φορές και από τις δύο πλευρές του δρόµου. Άλλο γνώρισµα του συστήµατος αυτού είναι οι απαραίτητοι για τη λειτουργία του κτιρίου φωταγωγοί και οι ακάλυπτοι χώροι µε πολύ µικρές διαστάσεις και µε πλήρη απουσία πρασίνου. (πηγή: Αραβαντινός Α, Αθήνα 1997)

• Το ασυνεχές οικοδοµικό σύστηµα Η οικοδοµή τοποθετείται επί της οικοδοµικής γραµµής, η οποία ταυτίζεται µε τη ρυµοτοµική. Η διαφορά µε το συνεχές σύστηµα δόµησης είναι ότι η οικοδοµή απέχει τόσο από τα πλάγια όσο και από

7

τα πίσω όρια του οικοπέδου. Το σύστηµα αυτό δεν επιτράπηκε να εφαρµοστεί σε ρυµοτοµικά σχέδια µετά το 1973. (πηγή: Χατζοπούλου – Τζίκα Α.,Αθήνα 2000) Ο οικοδοµικός όγκος δεν είναι τόσο συµπαγής όπως στο συνεχές οικοδοµικό σύστηµα, καθώς διακόπτεται µε τους πλευρικούςς ακάλυπτους χώρους. Οι πλευρικοί ακάλυπτοι χώροι εξασφαλίζουν κάποια σύνδεση µεταξύ ακαλύπτων – κοινόχρηστων χώρων, πράγµα ανύπαρκτο στο συνεχές σύστηµα. Καθώς όµως δεν υπάρχει προκήπιο, δηλ. µπροστινή πρασιά, οι συνθήκες που επικρατούν στο δρόµο και στους χώρους που βλέπουν σε αυτόν δεν είναι περισσότερο βελτιωµένες σε σχέση µε το συνεχές οικοδοµικό σύστηµα. (πηγή: Αραβαντινός Α, Αθήνα 1997)

• Το πανταχόθεν ελεύθερο σύστηµα Σύµφωνα µε το σύστηµα αυτό το κτίριο δεν επιτρέπεται να εφάπτεται σε κανένα όριο του οικοπέδου (µπροστινό, πίσω, πλάγια). Έτσι ορίζονται οι υποχρεωτικές πρασιές καθώς δίνονται οι ελάχιστες αποστάσεις της οικοδοµής από τα πλάγια και πίσω όρια. Ορίζεται επίσης και εµπρόσθια πρασιά, το προκήπιο, καθώς πλέον δεν υπάρχει ταύτιση της οικοδοµικής µε τη ρυµοτοµική γραµµή. (πηγή: Χατζοπούλου – Τζίκα Α., Αθήνα 2000) Από τη µία πλευρά το σύστηµα αυτό ήταν ένα από τα καλύτερα συστήµατα, καθώς άφηνε δυνατότητα για µεγαλύτερους ακάλυπτους χώρους και υπήρχε µια σχετική ισορροπία δοµηµένου – άκτιστου χώρου. Από την άλλη πλευρά όµως «είναι φυσικό ότι µε το σύστηµα αυτό η ορθή ανάπτυξη της οικοδοµής µέσα στο οικόπεδο εξασφαλίζεται µόνο όταν το οικόπεδο έχει ικανοποιητικές διαστάσεις και ο συντελεστής δόµησης είναι περιορισµένος. Άρα πρόκειται για ένα σύστηµα «πολυτελείας», δηλαδή δαπανηρό σε γη και σε έργα υποδοµής που δεν εξασφαλίζει µεγάλη χωρητικότητα σε πληθυσµό. Αν µάλιστα συνυπολογίσουµε ότι ειδικά µε αυτό το σύστηµα στεγάζονται οικογένειες υψηλών εισοδηµάτων, οπότε και το εµβαδόν διαµερίσµατος ανά άτοµο ξεπερνάει κατά πολύ τις συνήθεις τιµές, συµπεραίνουµε ότι η χωρητικότητα σε πληθυσµό είναι ακόµα πιο περιορισµένη». (πηγή: Αραβαντινός Α, σελ. 169 Αθήνα 1997)

8

(πηγή: Αραβαντινός Α, σελ. 169 Αθήνα 1997) Ο ΓΟΚ 73 εισάγει και το οικοδοµικό σύστηµα ελεύθερης δόµησης που υποδιαιρείται σε: αµιγή ελεύθερη δόµηση και ελεύθερη δόµηση µέσα σε υφιστάµενους οικισµούς, καθώς και το σύστηµα των πτερύγων. α) Αµιγής ελεύθερη δόµηση Πρόκειται για εξ αρχής οργανωµένη δόµηση ή ανάπλαση εκτάσεων εµβαδού τουλάχιστον 50 στρεµµάτων. Για να εφαρµοστεί το σύστηµα αυτό θα έπρεπε πρώτα να εγκριθεί Προεδρικό ∆ιάταγµα για κάθε συγκεκριµένη περιοχή όπου και καθορίζονταν οι όροι δόµησης. Ο Σ.∆ για γήπεδα κάτω των 500 στρεµµάτων ήταν µικρός, ενώ για γήπεδα άνω των 500 στρεµµάτων δεν µπορούσε να ξεπερνάει το 0,7. Ο Συντελεστής κάλυψης δεν µπορούσε να υπερβαίνει το 20%, ενώ οριζόταν επίσης ότι το ποσοστό των κοινοχρήστων χώρων δεν µπορούσε να υπολείπεται του 50% του γηπέδου. (πηγή: Αραβαντινός Α, Αθήνα 1997 , Χατζοπούλου – Τζίκα Α., Αθήνα 2000) β) Ελεύθερη δόµηση µέσα σε υφιστάµενους οικισµούς Το σύστηµα αυτό εφαρµοζόταν σε ολόκληρο οικοδοµικό τετράγωνο, το οποίο θα έπρεπε να έχει µια κατώτατη επιφάνεια, ή σε οικόπεδα εµβαδού τουλάχιστον 3000 τ.µ

9

Το σύστηµα αυτό βασιζόταν στο άρθρο 3 του Ν.395/68, ο οποίος «πριµοδοτούσε» τα υψηλά κτίρια προσαυξάνοντας το Σ.∆. και είχε σαν αποτέλεσµα τους «πύργους» στην Αθήνα κατά την εποχή της δικτατορίας. Στο σύστηµα αυτό υπήρχε η δυνατότητα µέχρι και να υπερδιπλασιαστεί το ύψος ενός κτιρίου – µπορούσε να υπερβαίνει το µέγιστο επιτρεπόµενο ύψος της περιοχής- , αρκεί να µειωνόταν αντίστοιχα η καλυπτόµενη επιφάνεια.. (πηγή: Αραβαντινός Α, Αθήνα 1997 , Χατζοπούλου – Τζίκα Α., Αθήνα 2000) Το σύστηµα αυτό, όπως αναφέρθηκε και πιο πάνω µπορούσε να επιτραπεί και σε ένα µόνο οικόπεδο (υπό την προϋπόθεση αυτό να διαθέτει µια συγκεκριµένη επιφάνεια) εφόσον το ζητούσε ο ιδιοκτήτης του. Έτσι για τα γύρω οικόπεδα µπορούσε να ισχύει το οικοδοµικό σύστηµα που προβλεπόταν από το ρυµοτοµικό σχέδιο, µε αποτέλεσµα την ύπαρξη αισθητικών προβληµάτων λόγω ασυµβατότητας µεταξύ των υψών και των όγκων των κτιρίων.

• Το σύστηµα των πτερύγων Το σύστηµα αυτό επιτρεπόταν σε αγροτικούς οικισµούς µέχρι 2000 κατοίκους, αλλά και σε παραδοσιακά τµήµατα πόλεων. Βασικό χαρακτηριστικό του συστήµατος αυτού είναι η ανάπτυξη του όγκου του κτιρίου σε µία ή περισσότερες πτέρυγες οι οποίες µπορούν να εφάπτονται και σε όλα τα όρια του οικοπέδου. Τα κτίρια σε κάθε περίπτωση δεν πρέπει να ξεπερνούν τα 7,50µ. ύψους, ενώ το µέγιστο ποσοστό κάλυψης κυρίων και βοηθητικών κτισµάτων δεν επιτρεπόταν να υπερβαίνει το 60%. Ο ακάλυπτος χώρος µπορούσε να είναι ενιαίος ή χωρισµένος. (πηγή: Αραβαντινός Α, Αθήνα 1997)

10

(πηγή: Αραβαντινός Α, σελ.171 Αθήνα 1997)

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ∆ΕΥΤΕΡΟ: Τι ισχύει σήµερα 2.1 Ο Ν.1577/85 Σήµερα ισχύει ο ΓΟΚ 85 (Ν.1577/85, ΦΕΚ 210Α/ 18-12-85), ο οποίος αποτελείται από 35 άρθρα. Λόγω των συνεχιζόµενων εµπλοκών κυρίως µε ακυρωτικές αποφάσεις του Συµβουλίου της Επικρατείας το ΥΠΕΧΩ∆Ε αποφάσισε το 1994 την αναθεώρηση του ΓΟΚ. Προς εξασφάλιση κοινής αποδοχής ως προς τις τροποποιήσεις ο Υπουργός ΠΕΧΩ∆Ε συγκρότησε επιτροπή αποτελούµενη από εκπροσώπους του ΤΕΕ, διάφορων επιστηµονικών συλλόγων και του ΕΜΠ. Από τις εργασίες της επιτροπής του ΥΠΕΧΩ∆Ε οι αναθεωρήσεις που προέκυψαν έπρεπε –σύµφωνα µε την άποψη της πλειοψηφίας της επιτροπής- να ακολουθούν τη «φιλοσοφία» του ΓΟΚ 85. Το αυτό σκεπτικό ακολουθήθηκε και από το ΥΠΕΧΩ∆Ε, το οποίο το 1995 υπέβαλε προς τη Βουλή σχετικό Νοµοσχέδιο τροποποιήσεων του ΓΟΚ. (πηγή: Αραβαντινός Α., Αθήνα 1997) Έκτοτε ο ΓΟΚ έχει εµπλουτισθεί µε συµπληρωµατικές ή τροποποιητικές διατάξεις τα έτη 2000 και 2004. Επίσης καθ’ όλη τη

11

διάρκεια ισχύος του ΓΟΚ 85 έχει εκδοθεί µεγάλος αριθµός εγκυκλίων που αφορούν το σύνολο των άρθρων του. Αξίζει να σηµειωθεί ότι µε τον ΓΟΚ 85 επιχειρήθηκε µια απλοποίηση των διατάξεων (ενδεικτικά αναφέρεται ότι ο ΓΟΚ 73 περιείχε 130 άρθρα).«Βέβαια είχε µεσολαβήσει και η έγκριση άλλων ειδικών κανονισµών που κάλυψαν κεφάλαια του προηγούµενου ΓΟΚ. Απ’ την άλλη µεριά όµως και στον ΓΟΚ 85 εντάχθηκαν κεφάλαια που δεν είχαν απασχολήσει τους συντάκτες των προηγούµενων». (πηγή: Αραβαντινός Α:Πολεοδοµικός Σχεδιασµός, σελ.171 Αθήνα 1997) 2.2 Συνοπτική παρουσίαση κάποιων άρθρων του Ν.1577/85 Κάποια σηµαντικά άρθρα του ΓΟΚ 85 είναι Κατά την άποψή µου τα εξής: Άρθρο 4 ∆ιατηρητέα κτίρια Άρθρο 6 Αρτιότητα οικοπέδου Άρθρο 7 Συντελεστής δόµησης Άρθρο 8 Κάλυψη του οικοπέδου Άρθρο 9 Θέση του κτιρίου Άρθρο 11 Κατασκευές στις όψεις των κτιρίων Άρθρο 12 Ενοποίηση ακαλύπτων χώρων Άρθρο 13 Ενεργό οικοδοµικό τετράγωνο Άρθρο 14 Χαµηλά κτίρια Άρθρο 16 Κατασκευές στους ακάλυπτους χώρους Άρθρο 17 Κατασκευές Άρθρο 22 Οικοδοµικές άδειες – αυθαίρετες κατασκευέςΆρθρο 23 Προσθήκες Άρθρο 24 Τακτοποίηση οικοπέδων Αναφορικά µε την αρτιότητα, τη θέση του κτιρίου εντός του οικοπέδου και την κάλυψη- δόµηση αυτού, στον νέο οικοδοµικό κανονισµό ισχύουν τα παρακάτω: Ένα οικόπεδο για να είναι άρτιο και οικοδοµήσιµο, σύµφωνα µε το άρθρο 6, θα πρέπει παράλληλα µε τις διατάξεις που ισχύουν για την κάθε περιοχή να µπορεί να εγγράφεται σε αυτό κτίριο ορθογωνίου σχήµατος επιφάνειας 50 τ.µ και προσώπου 5µ. Η µεγάλη «καινοτοµία» που εισάγει ο ΓΟΚ 85 είναι ότι καταργεί όλα τα οικοδοµικά συστήµατα που υπήρχαν πριν από αυτόν (βλ. Κεφ. Πρώτο), και ορίζει ότι το κτίριο θα τοποθετείται «ελεύθερα» εντός του οικοπέδου (άρθρο 9) . Αναλυτικότερα: Σε νεοεντασόµενες στο σχέδιο περιοχές, και εφόσον από τα προεδρικά διατάγµατα δεν προβλέπεται κάτι το διαφορετικό, το κτίριο θα τοποθετείται ελεύθερα στο οικόπεδο είτε σε απόσταση ∆

12

από τα όρια του οικοπέδου (όπου ∆= 3,00 + 0,10 Η και Η= µέγιστο ύψος της περιοχής ύψος ή ύψος του κτιρίου µε την εξάντληση του Σ.∆, ενώ ∆ = 2,50 µ. σε περίπτωση χαµηλού κτιρίου) είτε θα εφάπτεται στα όριά του. Η απόσταση ∆ ισχύει και για κτίρια σε εντός σχεδίου περιοχές όπου υπήρχαν τα παλιά οικοδοµικά συστήµατα. Πρακτικά όµως δίνεται η δυνατότητα όταν δεν εξασφαλίζεται η ελάχιστη διάσταση οικοδοµής 9, 00µ. για το νεοανεγειρόµενο κτίριο, το κτίριο να αφήνει αποστάσεις από τα όρια µικρότερες και µέχρι να εφάπτεται µε αυτά, εφόσον βέβαια στα όµορα οικόπεδα υπάρχουν οικοδοµές που έχουν οικοδοµηθεί µε σύστηµα που ίσχυε προ ΓΟΚ 85 και έχουν συγκεκριµένες χρήσεις. Αναφέρεται επίσης ότι οικοδοµές που βρίσκονται στο ίδιο οικόπεδο θα πρέπει να απέχουν οπωσδήποτε απόσταση ∆ µεταξύ τους, ανεξάρτητα µε το εάν πρόκειται για εντός ή εκτός σχεδίου οικοδοµές ή για χαµηλά κτίρια. Ο νέος οικοδοµικός κανονισµός ορίζει ως µέγιστο Συντελεστή Κάλυψης (Σ.Κ) το 70% µε δυνατότητα προσαύξησης αυτού κατά 10% σε περίπτωση χαµηλού κτιρίου. Σηµειώνεται ότι τα ποσοστά κάλυψης σε περιοχές που είχαν καθορισθεί σε ποσοστό µικρότερο του 70% συνεχίζουν να ισχύουν µε τις τιµές που είχαν. Τα µέγιστα επιτρεπόµενα ύψη ορίζονται µε βάση το Σ.∆, εκτός και εάν υπάρχουν ιδιαίτερα Π.∆ που να τα ορίζουν. Επίσης για πρώτη φορά εισάγεται η έννοια του ιδεατού στερεού, το οποίο είναι ένα σχήµα που προκύπτει συναρτήσει της απόστασης των οικοδοµών των απέναντι οικοδοµικών τετραγώνων και του µεγίστου ύψους της περιοχής και δείχνει τον όγκο που καταλαµβάνει η οικοδοµή (το ιδεατό στερεό αποτελεί βασικό περιορισµό στην αρχιτεκτονική σύνθεση, καθώς απαιτεί την εγγραφή του όγκου του κτιρίου εντός του). Η έννοια του συντελεστή κατ’ όγκο (Σ.Ο), ο οποίος είναι συνάρτηση του Σ.∆ και του ύψους των οικοδοµών και ορίζει τον όγκο αυτών, είναι µια ακόµα νέα έννοια που εισάγεται µε το νέο ΓΟΚ. Μέχρι εδώ αναφέρθηκαν συνοπτικά οι διατάξεις του νέου οικοδοµικού κανονισµού για την τοποθέτηση του κτιρίου, την κάλυψη, τη δόµηση και τα ύψη. Ο ΓΟΚ περιέχει επίσης άρθρα όπου αναφέρεται τι επιτρέπεται να τοποθετείται στις όψεις, πάνω από το ύψος των κτιρίων και στους ακάλυπτος χώρους αυτών. Επίσης ορίζει ένα ιδιαίτερο καθεστώς προστασίας και ανάδειξης των διατηρητέων κτιρίων (άρθρο 4). Στις «καινοτοµίες» του νέου οικοδοµικού κανονισµού εντάσσονται και τα άρθρα 12,13 και 14 τα οποία αναφέρονται αντίστοιχα στην παραχώρηση σε κοινή χρήση των ακαλύπτων χώρων, στην έννοια του «ενεργού οικοδοµικού

13

τετραγώνου» για την προσπάθεια ανάπλασης αυτού και στα χαµηλά κτίρια.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ: Γενικός Σχολιασµός του ΓΟΚ 85 3.1 Πλεονεκτήµατα – Μειονεκτήµατα του νέου ΓΟΚ Αναφορικά µε τα διατηρητέα κτίρια ο ΓΟΚ κάνει προσπάθεια ανάδειξης, αποκατάστασης και διατήρησης αυτών, ενώ ορίζει και βαρύτατες ποινές σε περίπτωση υπέρβασης των διατάξεών του. Τα άρθρα 12 και 13 ενώ έχουν σαν σκοπό τη βελτίωση της ποιότητας ζωής κυρίως στη µικροκλίµακα της γειτονιάς, πρακτικά δεν έχουν εφαρµοστεί ευρέως. Τέλος, θετικά κρίνεται η εφαρµογή του άρθρου 14 για τα χαµηλά κτίρια, άρθρο που εφαρµόζεται κατά κόρον. Ο ΓΟΚ έχει διατάξεις που κατά την άποψή µου θεωρούνται προβληµατικές όσον αφορά την κάλυψη, τη δόµηση και το ύψος ενός κτιρίου, ενώ δεν ορίζεται τίποτα συγκεκριµένο ως προς τον ακάλυπτο χώρο (σχήµα, θέση αυτού εντός του οικοπέδου). Μάλιστα, µε το µέγιστο επιτρεπόµενο ποσοστό κάλυψης 70% η σχέση κτισµένου - ελεύθερου χώρου δεν βρίσκεται σε µια ποιοτική αναλογία για το δοµηµένο περιβάλλον. Επιπλέον υπάρχουν εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης του κτιρίου και των λειτουργιών του, όπως ηλεκτροµηχανολογικές, που αφορούν υποσταθµούς ηλεκτρικής ενέργειας και είναι δυνατόν να τοποθετηθούν εντός του προκηπίου, ή κατασκευές που υποβοηθούν τις οδούς διαφυγής (εξωτερικές κλίµακες κ.λ.π), ή κλίµακες καθόδου σε υπόγειους χώρους ή «µπαζωµένες» βεράντες των οποίων η τοποθέτηση επιτρέπεται ή και επιβάλλεται να είναι εκτός του περιγράµµατος του κτιρίου, µε αποτέλεσµα την προσαύξηση του ποσοστού καλυπτόµενου χώρου εις βάρος του ακαλύπτου. Όσον αφορά τα µέγιστα επιτρεπόµενα ύψη, είναι σαφές ότι προκύπτουν τυχαία ανοµοιογενή αισθητικά αποτελέσµατα, που δηµιουργούν λειτουργικά, κατασκευαστικά και περιβαλλοντικά προβλήµατα (στατικής φύσεως προβλήµατα, προβλήµατα σκίασης, φυσικού φωτισµού και αερισµού µε αποτέλεσµα την επιδείνωση των όρων διαβίωσης). Τα πιο πάνω αναφερόµενα προβλήµατα προκύπτουν καθόσον στο νέο κανονισµό δεν λαµβάνονται υπ’ όψιν οι όγκοι και τα ύψη των υπαρχουσών οικοδοµών, ενώ οι νεοανεγειρόµενες δεν τοποθετούνται υποχρεωτικά επί των Ο.Γ. Η κατάσταση είναι ακόµα δυσµενέστερη όταν ο όγκος και ο Σ.∆ του κτιρίου πρακτικά προσαυξάνεται κατά 20% µε τους ηµιυπαίθριους χώρους. Η επιτρεπόµενη αυτή «προσαύξηση» του Σ.∆ , η οποία είναι

14

και ουσιαστική σε περιπτώσεις µεταγενέστερου, αυθαίρετου «κλεισίµατος» των ηµιυπαίθριων χώρων, εκτός του ότι σε πολλές ειδικές χρήσεις δεν έχει νόηµα, αποτελεί µια ουσιαστική προσαύξηση του οικοδοµικού όγκου, η οποία είναι ιδιαίτερα επιβαρυντική, κυρίως σε περιοχές µε υψηλό Σ.∆. (πηγή: Αραβαντινός Α, Αθήνα 1997) 3.2 Κατευθύνσεις για την αντιµετώπιση των προβληµάτων που προκύπτουν από τις γενικές διατάξεις του ΓΟΚ 85 Για την αντιµετώπιση των πιο πάνω προβληµάτων θα αναφερθούν συνοπτικά κάποιες προτάσεις – κατευθύνσεις, οι οποίες κατά την προσωπική µου άποψη θα µπορούσαν να οδηγήσουν στην αποφόρτιση από άποψη δόµησης του κτισµένου χώρου, δηµιουργώντας προϋποθέσεις για τη βελτίωση αυτού. Προτείνεται η µείωση του µεγίστου ποσοστού κάλυψης, µε ταυτόχρονη µείωση και του επιτρεπόµενου µέγιστου ύψους ή του Σ.∆ για να µην µπορεί να γίνει εξάντληση των οικοδοµών σε µεγάλα ύψη. Κατά την προσωπική µου άποψη το µέγιστο ποσοστό δοµηµένου – χώρου θα έπρεπε να είναι 50% , ενώ σε περίπτωση που αυτό είναι αδύνατον να γίνει τουλάχιστον 60%, διατηρούµενων όµως των µικρότερων ποσοστών κάλυψης όπου αυτά υπάρχουν. Θα µπορούσε ακόµα να προταθεί κλιµακούµενος Σ.∆, όπου αυτός θα κλιµακώνεται ανάλογα µε το µέγεθος του οικοπέδου. Με τους τρόπους αυτούς, πέρα από την προφανή µείωση του όγκου του κτιρίου και την αύξηση του ακαλύπτου χώρου, θα µειωνόταν και το ύψος του κτιρίου. Επίσης, όπως έχει ήδη αναφερθεί, κρίνεται αναγκαία η ενσωµάτωση στον ΓΟΚ κάποιων νέων στοιχείων, τα οποία σχετίζονται µε τον υπαίθριο χώρο. Ο υπαίθριος χώρος παίζει σηµαντικότατο ρόλο, καθώς «είναι πάρα πολύ δύσκολο, αν όχι ακατόρθωτο, να κατασκευαστεί σωστά και να λειτουργήσει ικανοποιητικά ένα κτίριο, το οποίο προορίζεται για παραµονή ανθρώπων, χωρίς να έχουν προηγουµένως συνεκτιµηθεί τα ποσοτικά και ποιοτικά στοιχεία, που χαρακτηρίζουν τον υπαίθριο χώρο του» (πηγή: Αραβαντινός Α:Πολεοδοµικός Σχεδιασµός, σελ.174, Αθήνα 1997). Έτσι τα νέα αυτά στοιχεία θα µπορούσαν να είναι:

• Ένα ποσοστό κάλυψης διαφοροποιούµενο ανάλογα µε τη χρήση του κτιρίου (προφανώς µικρότερο σε κτίρια κατοικιών).

• Στον ακάλυπτο χώρο να είναι δυνατή η εγγραφή µιας ελάχιστης επιφανείας ή και ενός ελάχιστου ορθογωνίου, µε τρόπο ανάλογο µε αυτόν του ορισµού της αρτιότητας στο άρθρο 6.

15

Βέβαια, αξίζει να αναφερθεί ότι στο άρθρο 23 του Κτιριοδοµικού Κανονισµού (Αποφ.3046/304 από 30-1-1989, ΦΕΚ 59∆/89) ορίζονται τα ποσοστά φύτευσης ακαλύπτων χώρων, χωρίς να δίνονται όµως ελάχιστες διαστάσεις για αυτούς. Αναφέρεται επίσης και αναλυτικά ο τρόπος που θα υπολογίζεται ο αριθµός των δένδρων που θα φυτεύονται (ο αριθµός δένδρων υπολογίζεται σε συνάρτηση µε την επιφάνεια ενός οικοπέδου και των προκηπίων, εάν υπάρχουν). Κρίνεται όµως απαραίτητη και αναγκαία η αύξηση της επιφάνειας του πρασίνου, που ορίζεται στον ακάλυπτο χώρο µε τη φύτευσή του, σύµφωνα µε τον Κτιριοδοµικό Κανονισµό. Ίσως επίσης θα ήταν αναγκαία η ένταξη αυτών των διατάξεων στα άρθρα του ΓΟΚ για έµφαση ως προς την εφαρµογή τους. Οι διατάξεις του ΓΟΚ εκτός των άλλων θα πρέπει να λαµβάνουν υπ’ όψιν τους τουλάχιστον τα παρακάτω:

• «την περιβαλλοντική διάσταση, και ειδικότερα τις νεώτερες κατευθύνσεις και προδιαγραφές, οι οποίες συντάσσονται στην Ευρωπαϊκή Ένωση για αειφορική θεώρηση του χώρου συµπεριλαµβανοµένου και του αστικού».

(πηγή: Αραβαντινός Α:Πολεοδοµικός Σχεδιασµός, σελ. 173 Αθήνα 1997) • την ανάγκη για µεγαλύτερη ασφάλεια των κτιρίων και της

πόλης από φυσικά φαινόµενα (χαρακτηριστικό παράδειγµα αποτελεί ο σεισµός του 1999 στην Αθήνα).

• τις νεώτερες απαιτήσεις – προδιαγραφές για την οικονοµία σχετικά µε την κατανάλωση ενέργειας των κατασκευών, µε την εφαρµογή νέων τεχνολογιών και τον βιοκλιµατικό σχεδιασµό των κτιρίων.

• τη βελτίωση της ποιότητας ζωής των κατοίκων, κάτι που παλαιότερα ήταν ήσσονος σηµασίας, καθώς προείχε η αντιµετώπιση των αναγκών σε στέγαση µε οποιονδήποτε τρόπο, ακόµα και όταν δεν καλύπτονταν οι στοιχειώδεις ανάγκες για ηλεκτροδότηση, αποχέτευση κ.λ.π .

• τη στενότερη σύνδεσή του µε άλλες Υπουργικές Αποφάσεις ή Προεδρικά ∆ιατάγµατα που αφορούν κτιριοδοµικά θέµατα, θέµατα χώρων στάθµευσης κ.λ.π ,έτσι ώστε να εκσυγχρονιστεί ο πολεοδοµικός σχεδιασµός, αλλά και να εφαρµόζονται αυστηρότερα όλες οι διατάξεις του ΓΟΚ.

Ως προς την τελευταία παρατήρηση αξίζει να σηµειωθεί ότι σε πολλά τµήµατα της χώρας µας τα Γενικά Πολεοδοµικά Σχέδια (ΓΠΣ) δεν εφαρµόζονται σε συγκεκριµένα µέρη τους όπως ο Σ.∆, ή οι επιτρεπόµενες χρήσεις γης, Αντί αυτών εφαρµόζονται τα εγκεκριµένα µε Προεδρικό ∆ιάταγµα Ρυµοτοµικά Σχέδια µε τους όρους δόµησης που αυτά προτείνουν (οι Σ.∆ ειδικότερα ορίζονται κατά κύριο λόγο υψηλότεροι από αυτούς που ορίζονται στα ΓΠΣ).

16

(πηγή: Αραβαντινός Α, Αθήνα 1997). Σήµερα βέβαια τα πιο πάνω φαινόµενα τείνουν να εκλείψουν. Αν και γνωρίζουµε ότι ο ΓΟΚ δεν ταυτίζεται µε την πολεοδοµική νοµοθεσία, πρέπει να γίνει κατανοητή η συµβολή του (είτε θετική είτε αρνητική) στη διαµόρφωση του πολεοδοµικού περιβάλλοντος.

(πηγή: Χατζοπούλου – Τζίκα Α., Αθήνα 2000) Κλείνοντας το σχετικό µε τον ΓΟΚ θέµα θα πρέπει να τονιστεί ότι στην Ελλάδα ο κανονισµός αυτός έχει αποκτήσει µεγάλη ουσιαστική σηµασία στη διαµόρφωση κτισµένου – ελεύθερου χώρου και θα εξακολουθήσει να την έχει και στο µέλλον. Ο αστικός χώρος στον οποίο ζούµε είναι αποτέλεσµα κανονιστικών διατάξεων και ειδικότερα του συνδυασµού ΓΟΚ, Κτιριοδοµικού Κανονισµού και όρων δόµησης.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ: Ειδικότερες περιπτώσεις – οι δυνατότητες υπέρβασης της δόµησης (άρθρο 7) 4.1 Οι διατάξεις του άρθρου 7 ως µέσο για τη βελτίωση των όρων διαβίωσης Στο κεφάλαιο αυτό αναλύονται 5 περιπτώσεις του άρθρου 7 (Συντελεστής ∆όµησης). Η ανάλυση αυτή γίνεται µε βάση το τι προβλέπεται από τον ΓΟΚ 85, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει, σκοπός του οποίου είναι η βελτίωση των όρων διαβίωσης και της ποιότητας ζωής, και πώς πρακτικά γίνεται κακή και αντιπολεοδοµική χρήση αυτών. Είναι σε όλους γνωστά τα προβλήµατα στάθµευσης που υπάρχουν στη χώρα µας και ιδιαίτερα στις µεγάλες πόλεις όπως η Αθήνα. Παλαιότερα δεν προβλεπόταν τίποτα για υποχρεωτική κατασκευή χώρων στάθµευσης ίσως επειδή το αυτοκίνητο δεν είχε διαδοθεί στο σηµερινό υπερβολικό βαθµό (χαρακτηριστικό παράδειγµα είναι ότι τη δεκαετία του 1970 µια ελληνική οικογένεια διέθετε ένα αυτοκίνητο, ενώ τώρα τουλάχιστον δύο!! Πηγή: Σαρηγιάννης Γ. Αθήνα 1830 – 2000, Αθήνα 2000). Για να δοθεί διέξοδος στο πρόβληµα της στάθµευσης ο νοµοθέτης έδωσε τη δυνατότητα να επιτραπεί η κατασκευή ισόγειου κλειστού χώρου στάθµευσης, ο οποίος δεν προσµετράται στο Σ.∆ , αλλά πρέπει να βρίσκεται εντός του νοµίµου περιγράµµατος της οικοδοµής, δηλαδή να µην υπερβαίνεται ο Σ.Κ, καθώς και ο Σ.Ο. Και στα υπόλοιπα πιο κάτω αναφερόµενα παραδείγµατα, σκοπός του νοµοθέτη είναι να παραχωρήσει χώρους µη προσµετρούµενους στη δόµηση για την αύξηση του χρηστικού χώρου των κτιρίων, όπως οι

17

χώροι για την εγκατάσταση ηλεκτροµηχανολογικών εγκαταστάσεων ή οι υπόγειοι χώροι που χρησιµεύουν ως χώροι βοηθητικής χρήσης (αποθήκες) για τα κτίρια. Η αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων ήταν µια προσπάθεια για την εξασφάλιση ενός κοινόχρηστου χώρου στις πολυκατοικίες, όπου θα µπορούσαν να διεξάγονται οι συνελεύσεις των συνιδιοκτητών ή άλλες κοινές δραστηριότητες και θα συντελούσε στην ανάπτυξη της κοινωνικότητας µεταξύ των κατοίκων. Οι ηµιυπαίθριοι χώροι θεσµοθετήθηκαν µε σκοπό τη δηµιουργία ενός χώρου εντός του κτιρίου, ο οποίος δεν είναι ούτε εντελώς κλειστός, αλλά ούτε εντελώς ανοιχτός, είναι συµβατός µε τις επικρατούσες κλιµατολογικές συνθήκες της χώρας µας και µπορεί να συµβάλλει στην βιοκλιµατική απόδοση του κτιρίου και στη διαµόρφωση των όψεών του. 4.2 Η καταστρατήγηση των διατάξεων του άρθρου 7 Όλα τα παραπάνω καταστρατηγούνται σε µικρότερο ή µεγαλύτερο βαθµό µε τους ακόλουθους τρόπους:

1) Άρθρο 7 παρ. 1Βη): Στο Σ.∆ δεν προσµετρώνται «στεγασµένοι χώροι στάθµευσης» .

Ενώ η πραγµατική του διάσταση είναι να διαθέσει το χώρο για στάθµευση των οχηµάτων, το άρθρο αυτό πολύ εύκολα καταστρατηγείται. Σε συνδυασµό µε την παρ. Βι) του ιδίου άρθρου όπου είναι δυνατόν το 50% της επιφάνειας της Pilotis να είναι στεγασµένο, δηµιουργούνται στεγασµένες θέσεις στάθµευσης στο χώρο της Pilotis που δεν προσµετρώνται στο Σ.∆. Επειδή πρόκειται για κλειστές θέσεις αυτές θεωρούνται αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες στις συστάσεις οριζοντίου ιδιοκτησίας των οικοδοµών. Οµοίως, το ίδιο πρόβληµα προκύπτει και µε ανεξάρτητους ισόγειους χώρους που χρησιµοποιούνται ως χώροι στάθµευσης. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις γίνεται ειδική συµβολαιογραφική πράξη, η οποία µετεγγράφεται στο Υποθηκοφυλάκειο και τα αντίστοιχα συµβόλαια, µε τα πιστοποιητικά µετεγγραφής κατατίθενται στο φάκελο της οικοδοµής, προτού εγκριθεί η οικοδοµική άδεια. Στις Συµβολαιογραφικές πράξεις αναφέρεται ότι οι ισόγειοι χώροι

δεσµεύονται ως χώροι στάθµευσης και αποτελούν αυτοτελείς ανεξάρτητες ιδιοκτησίες µη προσµετρούµενες στο Σ.∆.. Οι χώροι αυτοί µεταβιβάζονται ως οριζόντιες ιδιοκτησίες µε χρήση θέσεων στάθµευσης (κλειστές θέσεις) και εν συνεχεία αλλάζεται αυθαιρέτως η χρήση τους (µικρά διαµερίσµατα, γραφεία, καταστήµατα που δεν απαιτούν άδεια υγειονοµικού ενδιαφέροντος κ.λ.π).

18

Ακριβώς τα ίδια ισχύουν και µε τους ανεξάρτητους ισόγειους χώρους που χρησιµοποιούνται ως χώροι στάθµευσης.

ΦΩΤΟ 1: Κλειστός χώρος στάθµευσης που χρησιµοποιείται ως κατοικία

(πηγή: προσωπικό αρχείο)

ΦΩΤΟ 2: Μετατροπή τµήµατος της Pilotis σε γραφείο (πηγή: προσωπικό αρχείο)

19

ΦΩΤΟ 3: Κλειστός χώρος στάθµευσης που χρησιµοποιείται ως κατοικία

(πηγή; Προσωπικό αρχείο)

2) Άρθρο 7 παρ 1Βα): Στο Σ.∆ δεν προσµετράται «σε ειδικά κτίρια η επιφάνεια υπογείου ορόφου ή τµήµατος ορόφου ελευθέρου ύψους µέχρι 2,20µ. που χρησιµοποιείται για την εγκατάσταση ή διέλευση ηλεκτροµηχανολογικού εξοπλισµου».

Έστω και εάν πλέον απαιτούνται εγκρίσεις από αρµόδιους φορείς (Γενική Γραµµατεία Περιφέρειας, αρµόδιο συµβούλιο όπως συµπληρώθηκε στην πιο πάνω παράγραφο το 2000), επειδή ο χώρος αυτός επιτρέπεται στα ειδικά κτίρια ο µηχανολογικός όροφος έχει αυθαιρέτως τη χρήση του υπόλοιπου ειδικού κτιρίου, ενώ ο µηχανολογικός εξοπλισµός τίθεται συνήθως στα δώµατα και στα υπόγεια. 3) Άρθρο 7 παρ.Ββ): Στο Σ.∆ δεν προσµετράται: «ένας υπόγειος όροφος επιφανείας ίσης µε εκείνη που καταλαµβάνει το κτίριο προοριζόµενος αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις, εφόσον η οροφή του σε κανένα σηµείο δεν υπερβαίνει το 1,50µ από την οριστική στάθµη του εδάφους…» Σηµειώνεται ότι µε τη λέξη οριστική στάθµη του εδάφους νοείται η τεχνητά ή φυσικά διαµορφωµένη επιφάνειά του.

20

Ο περιορισµός του 1,50µ. πάνω από το έδαφος (φυσικά ή τεχνητά διαµορφωµένο, πολύ δε περισσότερο εάν δεν γίνει η διαµόρφωση του περιβάλλοντα χώρου σύµφωνα µε την οικοδοµική άδεια) δηµιουργεί χώρους «κύριας χρήσης» , τόσο στο ύψος όσο και στο φωτισµό – αερισµό. Η καταστρατήγηση του άρθρου αυτού παρατηρείται κυρίως σε περιοχές όπου η αξία των οικοδοµών και της γης είναι µεγάλη. Οι υπόγειοι χώροι χρησιµοποιούνται ως ανεξάρτητοι χώροι κύριας χρήσης (κατοικία) ή εξαρτηµένοι χώροι µε την υπόλοιπη κατοικία (π.χ επιπλέον δωµάτια).

ΦΩΤΟ 4: Μετατροπή υπογείου χώρου σε χώρο κύριας χρήσης (πηγή: προσωπικό αρχείο) 4) Άρθρο 7 παρ. 1Βγ): Στο Σ.∆ δεν προσµετράται η αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων που ορίζεται ως ένας χώρος πάνω από το ύψος του κτιρίου και κάτω από το µέγιστο επιτρεπόµενο ύψος της περιοχής εµβαδού 25 – 80 τ.µ σε κτίρια µε χρήση κατοικίας εµβαδού άνω των 600 τ.µ και άνω των 8 διαµερισµάτων. Η αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων ορίζεται ως κοινόχρηστος χώρος και για να καταστεί οριζόντια ιδιοκτησία θα απαιτηθεί και παράνοµη σύµπραξη συµβολαιογράφου. Συνήθως όµως η αίθουσα αυτή παραµένει στον κατασκευαστή και δεν διατίθεται για κοινόχρηστη χρήση, αλλά είτε ιδιοχρησιµοποιείται είτε ενοικιάζεται ως κατοικία, γραφείο κ.λ.π.

21

5) Άρθρο 7 παρ.Βε): Στο Σ.∆ δεν προσµετρώνται οι ηµιυπαίθριοι χώροι εµβαδού µέχρι ποσοστού 20% του συνολικού εµβαδού του κτιρίου. Οι περιορισµοί που υπάρχουν είναι στη συνολική επιφάνεια των ηµιυπαιθρίων (20% της επιφάνειας του κτιρίου), στην ελάχιστη διάσταση του ανοίγµατός τους (2,50µ.) και στη σχέση βάθους και πλάτους. Τέλος, µε τη νέα τροποποίηση στο ΓΟΚ το 2000, στο άρθρο 11 ορίζεται ότι υποχρεωτικά η ανοιχτή πλευρά ενός ηµιυπαίθριου πρέπει να είναι σε κοινόχρηστο ή ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Το «κλείσιµό» τους (έµµεση αύξηση του Σ.∆) και η ανάπτυξη σε αυτούς χώρων κύριας χρήσης ανεξαρτήτων ή σε επέκταση των υπαρχόντων χώρων γίνεται µε συναίνεση ιδιοκτήτη – κατασκευαστή. Στα συµβόλαια (µεταβίβασης ή σύστασης) αναφέρεται ως ηµιυπαίθριος χώρος και συνεπώς όλη την ευθύνη για την αυθαιρεσία, που ίσως έχει γίνει και προ της µεταβιβάσεως, αναλαµβάνει ο ιδιοκτήτης του χώρου.

ΦΩΤΟ 5: Κλειστοί ηµιυπαίθριοι χώροι (πηγή: προσωπικό αρχείο)

22

ΦΩΤΟ 6: Κλειστοί ηµιυπαίθριοι χώροι (πηγή: προσωπικό αρχείο)

23

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΕΜΠΤΟ: Απόψεις ως προς τις βελτιώσεις και επιλύσεις των αδυναµιών 5.1 Ειδικότεροι τρόποι αντιµετώπισης των αυθαιρεσιών Οι πιο πάνω αυθαιρεσίες εφαρµόζονται σε µεγαλύτερο ή µικρότερο βαθµό από τους κατασκευαστές, αλλά και τους ιδιοκτήτες µε αποτέλεσµα να αυξάνεται µε παράνοµο τρόπο ο συντελεστής δόµησης και ο όγκος του κτιρίου, αλλά και οι χρηστικοί του χώροι. Στο παρόν κεφάλαιο θα γίνει µια προσπάθεια ρεαλιστικής επίλυσης –αντιµετώπισης όλων των πιο πάνω παραβάσεων των διατάξεων του άρθρου 7 του Ν.1577/85. Συγκεκριµένα, αναφορικά µε τις θέσεις στάθµευσης: Η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης του χώρου στάθµευσης µπορεί να αντιµετωπισθεί µε υπεύθυνη δήλωση σε κάθε περίπτωση προς τη ∆ΕΗ και τη ∆ΟΥ όταν θα γίνονται οι διαδικασίες για την ηλεκτροδότηση ή για τη φορολογική διευθέτηση, σε περίπτωση εγκατάστασης επαγγελµατιών σε αυτούς τους χώρους, όπου και θα δηλώνεται ότι ο εν λόγω χώρος είναι χώρος κύριας χρήσης και όχι χώρος στάθµευσης. Εναλλακτικά, και ορθότερα αντί της υπεύθυνης δήλωσης, θα ήταν δυνατόν να προσκοµίζεται βεβαίωση από την αρµόδια πολεοδοµική υπηρεσία ότι ο χώρος είναι κύριας χρήσης και όχι χώρος στάθµευσης. Όµοια λύση θα µπορούσε να δοθεί και για του υπόγειους ορόφους των δύο πιο πάνω αναφερόµενων περιπτώσεων (περιπτώσεις 2,3 Κεφ. Τέταρτο), ώστε να αντιµετωπιστούν οι περιπτώσεις ανεξάρτητης χρήσης τους.. Φυσικά µε τη λύση αυτή δεν είναι δυνατόν να ελεγχθεί η περίπτωση της ιδιοχρησιµοποίησής τους ή της χρήσης τους ως κατοικίας (εφόσον δεν θα ρευµατοδοτηθούν). Για την αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων θα πρέπει υποχρεωτικά να συντάσσεται πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, η οποία θα µετεγγράφεται στο Υποθηκοφυλάκειο και όπου θα αναφέρεται ότι η εν λόγω αίθουσα είναι κοινόχρηστος χώρος. Η πράξη σύστασης µαζί µε το πιστοποιητικό µετεγγραφής,θα προσκοµίζεται στο φάκελο της οικοδοµικής αδείας προ της έκδοσής της. Βέβαια, ο µόνος τρόπος πλήρους ελέγχου αυτών των καταστρατηγήσεων θα είναι τα πολύ µεγάλα και δυσβάσταχτα πρόστιµα, σε συσχέτιση µε τους πιο κάτω προτεινόµενους ελέγχους κατά την ανέγερση και τους περιοδικούς ελέγχους µετά την ολοκλήρωση των οικοδοµών. Πάντως η κατάργηση των άρθρων αυτών του ΓΟΚ, θα προκαλέσει κατά την άποψή µου περισσότερα προβλήµατα, παρά θα επιλύσει τα δηµιουργούµενα που προέρχονται από την καταστρατήγηση των διατάξεών του.

24

Το «κλείσιµο» των ηµιυπαίθριων χώρων εφαρµόζεται σχεδόν σε όλες τις ανεγειρόµενες οικοδοµές. Ο ηµιυπαίθριος χώρος είναι χώρος λειτουργικά απαραίτητος σε µια κατασκευή, καθώς αποτελεί τη µετάβαση από τον κλειστό στον ανοιχτό χώρο. Η κατάργησή του θεωρείται βλαπτική για την οικοδοµή καθόσον αυτός συντελεί τόσο στη διαµόρφωση των όψεων των κτιρίων όσο και στη βιοκλιµατική τους απόδοση (εσοχή, σκίαση, φωτισµός αερισµός). Για να αποφευχθούν οι αυθαιρεσίες προτείνεται αρχικά η µείωση του ποσοστού του που δεν προσµετράται στο Σ.∆ από 20% σε 10%- 15%. Όµως για να µην καθίσταται ελκυστικό το κλείσιµό τους θα πρέπει να τεθούν περιορισµοί στην κατανοµή τους ανά όροφο ή ανά διαµέρισµα (σήµερα είναι δυνατόν να κατασκευαστούν όλοι σε ένα όροφο µε ό, τι συνέπειες έχει αυτό…). Επίσης θα πρέπει να τεθούν άλλες διαστάσεις (µεγάλο άνοιγµα- µικρό βάθος) έτσι ώστε να µην καθίσταται το κλείσιµό τους δοµικά εκµεταλλεύσιµο. 5.2 Γενικότερες κατευθύνσεις για την αποφυγή οποιασδήποτε καταστρατήγησης των διατάξεων του ΓΟΚ 85 Σήµερα οι αυθαιρεσίες σε υπάρχουσες οικοδοµές εντοπίζονται από την αρµόδια πολεοδοµική υπηρεσία κατόπιν καταγγελίας. Η Πολεοδοµία δεν έχει το δικαίωµα να έρθει οίκοθεν για καταγραφή αυθαιρέτων κατασκευών ή για τον έλεγχο της οικοδοµής. Παλαιότερα κατά την αποπεράτωση της οικοδοµής υπήρχε υποχρεωτική αυτοψία από τους υπάλληλους της πολεοδοµικής υπηρεσίας, στοιχείο απαραίτητο για την ρευµατοδότηση της οικοδοµής. Αν και έχει διατηρηθεί και η πιο πάνω διαδικασία, υπάρχει και η δυνατότητα της «προσωρινής» ρευµατοδότησης χωρίς αυτοψία καταθέτοντας στο αρµόδιο Πολεοδοµικό Γραφείο υπεύθυνες δηλώσεις των µηχανικών και των ιδιοκτητών. Βέβαια στην περίπτωση της προσωρινής ρευµατοδότησης θεωρητικά πραγµατοποιείται δειγµατοληπτικός έλεγχος, ο οποίος πρακτικά δεν γίνεται σχεδόν ποτέ λόγω έλλειψης προσωπικού και φόρτου εργασίας των αρµόδιων υπαλλήλων. Όµως όπως ήδη αναφέρθηκε οι περισσότερες καταστρατηγήσεις του νόµου είναι δυνατόν να γίνουν εκ των υστέρων, δηλαδή µετά την αποπεράτωση της οικοδοµής, καθόσον πρόκειται κυρίως για αυθαίρετες αλλαγές χρήσεων (πρόκειται για όλες τις περιπτώσεις που έχουν αναφερθεί στο Κεφάλαιο 4, εκτός αυτής των ηµιυπαίθριων), για τις οποίες οι πιθανόν εσωτερικές απαιτούµενες εργασίες είναι δυνατόν να εκτελεσθούν και χωρίς να γίνουν αντιληπτές από άλλους. Ο έλεγχος των οικοδοµών µετά τη φάση της αποπεράτωσής τους θα κατέγραφε αυθαιρεσίες που ίσως δεν θα υπήρχαν κατά την ανέγερση

25

της οικοδοµής, όπως υπερβάσεις στην κάλυψη, τη δόµηση και το ύψος, και µάλιστα σε φάση όπου η εν συνεχεία συµµόρφωση των ιδιοκτητών θα ήταν αδύνατη και η µόνη δυνατή διέξοδος θα ήταν η αποκατάσταση της αυθαιρεσίας. Προϋπόθεση για το πιο πάνω είναι ο έλεγχος αυτός να γίνεται από άµεµπτους επαγγελµατίες και όχι υπό καθεστώς εκβιασµού των ιδιοκτητών από τους υπαλλήλους ή τα µέλη των αρµόδιων επιτροπών για αποσιώπηση της αυθαιρεσίας µε καταβολή ενός χρηµατικού ποσού. Κατά την προσωπική µου άποψη θα έπρεπε ο έλεγχος αυτός να γίνεται σε πολλές φάσεις και από διαφορετικές επιτροπές κατά την οικοδόµηση και όχι σε µία, έτσι ώστε εάν διαπιστωθεί αυθαιρεσία να υπάρξει δυνατότητα συµµόρφωσης. Επίσης θα µπορούσε να θεσµοθετηθεί περιοδικός έλεγχος των οικοδοµών µετά την κατασκευή και ολοκλήρωσή τους από αρµόδιες οµάδες µηχανικών, όπου ο έλεγχος θα διεξάγεται µε βάση πολεοδοµικά στοιχεία βαρύνουσας σηµασίας (κάλυψη, δόµηση, ύψη ,όγκοι, αλλαγές χρήσης, διαµόρφωση περιβάλλοντα χώρου) και όχι µε στοιχεία ήσσονος σηµασίας, όπως οι εσωτερικές διαρρυθµίσεις. Η λύση αυτή βέβαια παρουσιάζει πολλά προβλήµατα νοµικής φύσεως µέχρι την τελική θεσµοθέτησή της, ενώ η στελέχωση των οµάδων αυτών από επαρκές αριθµό εργαζοµένων θα απαιτήσει χρόνο και χρήµα. Χρόνο επίσης θα απαιτήσει και η αποδοχή ενός τέτοιου εγχειρήµατος από τους κατασκευαστές, τους µηχανικούς και τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι πιθανότατα θα αντιδράσουν. Σε κάθε περίπτωση πάντως, κρίνεται απαραίτητη και αναγκαία η συνειδητοποίηση όλων των συντελεστών παραγωγής του έργου (κυρίως των µηχανικών), οι οποίοι οφείλουν να τηρούν απαρέγκλιτα τα εγκεκριµένα από τα Πολεοδοµικά Γραφεία σχέδια.

26

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ – ΠΗΓΕΣ

1. Αραβαντινός Α. ΠΟΛΕΟ∆ΟΜΙΚΟΣ ΣΧΕ∆ΙΑΣΜΟΣ ΕΚ∆ΟΣΕΙΣ ΣΥΜΜΕΤΡΙΑ, Αθήνα 1997

2. Σαρηγιάννης Γ. ΑΘΗΝΑ 1830 – 2000 ΕΞΕΛΙΞΗ – ΠΟΛΕΟ∆ΟΜΙΑ – ΜΕΤΑΦΟΡΕΣ ΕΚ∆ΟΣΕΙΣ ΣΥΜΜΕΤΡΙΑ, Αθήνα 2000

3. Χατζοπούλου – Τζίκα Α. ΠΟΛΕΟ∆ΟΜΙΚΟ ∆ΙΚΑΙΟ ΕΚ∆ΟΣΕΙΣ Ε.Μ.Π, Αθήνα 2000

4. ∆ΙΑΡΚΗΣ ΕΡΜΗΝΕΥΤΙΚΟΣ ΚΩ∆ΙΞ ΠΟΛΕΟ∆ΟΜΙΚΗΣ

ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ

∆ΙΕΥΘΥΝΣΕΙΣ ΣΤΟ ∆ΙΑ∆ΙΚΤΥΟ

1. ∆ΟΜΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ www.domiki.gr 2. ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑ∆ΟΣ www.tee.gr 3. ΠΑΝΕΛΛΗΝΙΑ ΟΜΟΣΠΟΝ∆ΙΑ Ι∆ΙΟΚΤΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ www.pomida.gr

27

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ

28

ΕΝΘΕΤΟ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΚΟ ΥΛΙΚΟ

29

ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΟΙ ΧΩΡΟΙ

30

31

ΧΩΡΟΙ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΣΤΑ ΙΣΟΓΕΙΑ

32

ΥΠΟΓΕΙΑ