Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ -...

166
Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ ΣΧΟΛΗ ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ ΚΑΘΗΓΗΤΗΣ; ΠΟΡΓΟΣ ΣΚΑΡΤΟΥΛΗΣ ΘΕΜΑ: ΑΣΤΙΚΕΣ ΚΑΙ ΕΓΙΑΓΓΕ ΥΜΑΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΦΟΙΤΗΤΕΣ: ΘΕΟΔΩΡΟΣ ΖΑΧΑΡΙΑΔΗΣ ΙΩΑΝΝΗΣ ΘΕΡΙΑΚΗΣ

Transcript of Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ -...

Page 1: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ

ΣΧΟΛΗ ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ

ΚΑΘΗΓΗΤΗΣ; ΠΟΡΓΟΣ ΣΚΑΡΤΟΥΛΗΣ

ΘΕΜΑ:ΑΣΤΙΚΕΣ ΚΑΙ ΕΓΙΑΓΓΕ ΥΜΑΤΙΚΕΣ Μ ΙΣΘ Ω ΣΕΙΣ

ΦΟΙΤΗΤΕΣ: ΘΕΟΔΩΡΟΣ ΖΑΧΑΡΙΑΔΗΣΙΩΑΝΝΗΣ ΘΕΡΙΑΚΗΣ

Page 2: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2ίu,.T.E.I. ΚΑΒΑΛΑΣ

ΣΧΟΛΗ ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ

ΚΑΘΗΓΗΤΗΣ; ΓΙΩΡΓΟΣ ΣΚΑΡΤΘΥΛΗΣ

] Ιηθ \ r (Τ ί^Ι

Ι ί Π - 3 ‘3

Ο ίτιΐΗΓν^-ΤΗΣ

ΘΕΜΑ:ΑΣΤΙΚΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΑΜΑΤΙΚΕΣ Μ ΙΣΘ Ω ΣΕΙΣ

ΦΟΙΤΗΤΕΣ: ΘΕΟΔΩΡΟΣ ΖΑΧΑΡΙΑΔΗΣΙΩΑΝΝΗΣ ΘΕΡΙΑΚΗΣ

Page 3: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ΠΕΡΙΕΧΟΜ ΕΝΑ

σελ.

ΠΕΡ ΙΕΧΟΜ ΕΝΑ .........................................................................1

ΕΙΣΑΓΩΓΗ................................................................................2

Η ΜΙΣΘΩΣΗ ΠΡΑΓΜΑ ΤΟΣ ΚΑ ΤΑ ΤΟΝ ΑΣΤΙΚΟ ΚΩΔΙΚΑ(ΑΡΘΡΑ 574-618)................................................................3

01 ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ.....................................................40

ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ........................................................... 47

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ...................................................................... 691. ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΑΣΤΙΚΟΥ ΚΩΔΙΚΑ-ΚπολΔ (Άρθρα 574-618)..............702. Ρύθμιση μισθώσεων κατοικιών ΝΟΜΟΣ 1703/1987 (Άρθρα 1-10)....823. Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων

(ΠΔ 34/1995)....................................................................954. Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 2238/1994).....................1465. Διατάξεις Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας...................................155

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦ ΙΑ ................................................................... 164

Page 4: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Η Μίσθωση πράγματος έχει μεγίστη οικονομική και κοινωνική

σπουδαιότητα, αφού με αυτή εξασφαλίζεται με μικρότερη οικονομική θυσία

η χρήση ενός πράγματος, κινητού ή ακινήτου, σε κάθε μη δυνάμενο να

αποκτήσει ιδιοκτησία. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι υπό ομαλές συνθήκες η

θέση των ιδιοκτητών - εκμισθωτών εμφανίζεται ισχυρότερη από αυτή των

μισθωτών. Αντίθετα, σήμερα, λόγω των αλλεπάλληλων ενοικιοστασίων, η

θέση των μισθωτών (ενοικιαστών) απέβη προνομιακή. Τα ενοικιοστάσια

έχουν ως σκοπό την αναγκαστική παράταση της διάρκειας των μισθώσεων

με χαμηλό μίσθωμα, εκδίδονται συνήθως σε εποχές ανώμαλες π.χ.

πολέμων, οικονομικών κρίσεων κλπ. και αποσκοπούν στην αντιμετώτπση

της κρίσεως της στέγης (αστικής ή επαγγελματικής). Δυστυχώς, όμως, ενώ

ξεκινούν με χαρακτήρα προσωρινό και μεταβατικό, με τη βοήθεια της

οικονομικής αστάθειας αλλά πολλές φορές και υπό την πίεση των

κοινωνικών τάξεων (χαμηλών στρωμάτων, μικροεπαγγελματιών κλπ.)

τείνουν να καταστούν μόνιμες καταστάσεις. Κατά τα λοιπά, οι

ενοικιοστασιακές διατάξεις εττειδή αποτελούν αναγκαστικό δίκαιο ή αλλιώς

κανόνες δημόσιας τάξεως υπερισχύουν των ρυθμίσεων του κοινού δικαίου

του Αστικού Κώδικα. Οι τελευταίες εφαρμόζονται μόνον και μόνον για να

καλύψουν τα κενά που απομένουν από τις με ειδικές διατάξεις και με ειδικό

τρόπο ρυθμιζόμενες ειδικές μορφές μισθώσεων, όπως οι εμπορικές και

γενικότερα επαγγελματικές μισθώσεις και οι μισθώσεις κατοικιών.

Στην παρούσα εργασία αναλύουμε κατ’ αρχήν τις γενικές διατάξεις

περί μισθώσεων του Αστικού Κώδικα (574-618 ΑΚ) και στη συνέχεια

παραθέτουμε τις σημαντικότερες νόμιμες ρυθμίσεις περί των μισθώσεων

κατοικιών και των επαγγελματικών μισθώσεων.

Η εργασία μας κλείνει με την παράθεση των διατάξεων του Κώδικα

Φορολογίας Εισοδήματος για την φορολογία των εισοδημάτων από

μισθώματα ακινήτων.

Page 5: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Η ΜΙΣΘΩΣΗ ΠΡΑΓΜΑ ΤΟΣ ΚΑ ΤΑ ΤΟΝ ΑΣΤΙΚΟ _________ΚΩΔΙΚΑ (ΑΡΘΡΑ 574-618)_________

Άρθρον 574

1. Έννοια: Μίσθωση πράγματος είναι η ενοχική, υποσχετική,

συναινετική, αυστηρά αμφοτεροβαρής και διαρκής σύμβαση με την οποία ο

ένας από τους συμβαλλόμενους (εκμισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση

να παραχωρήσει για ορισμένο ή αόριστο χρόνο τη χρήση ενός πράγματος

στον αντισυμβαλλόμενο του (μισθωτή), που με τη σειρά του υποχρεώνεται

να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Ο ορισμός αυτός προκύπτει

αβίαστα από τον ίδιο το νόμο, που κατατάσσει τη μίσθωση πράγματος στις

επώνυμες ή ρυθμισμένες συμβάσεις.

2. Κοινωνικός χαρακτήρας - Συνέπειες: Η μίσθωση πράγματος

παρουσιάζει έντονα κοινωνικά στοιχεία που χαρακτηρίζουν όλη τη

μακραίωνη ιστορική της εξέλιξη και εκδηλώνονται και σήμερα, μάλιστα δε

και προς τις δύο κατευθύνσεις των αντιτιθέμενων συμφερόντων.

1. Οι συμβαλλόμενοι: Τόσο ο εκμισθωτής όσο και ο μισθωτής

μπορεί να είναι φυσικά ή νομικά πρόσωπα, ιδιώτες ή έμποροι. Η μίσθωση

ακινήτου από έμπορο για τις ανάγκες της εμπορίας του είναι πράξη

εμπορική. Δυνατό επίσης στη σύμβαση της μισθώσεως να ενέχονται

περισσότερα από δύο πρόσωπα, οπότε σκόπιμη είναι η διάκριση της

συνεκμισθώσεως από τη συμμίσθωση.

α) Αν το μίσθιο πράγμα ανήκει κατά συγκυριότητα σε περισσότερα

πρόσωπα, τότε για την εκμίσθωση του απαιτείται απόφαση όλων ή της

πλειοψηφίας των συγκυριών ή απόφαση του δικαστηρίου ή του

διορισμένου διαχειριστή (ΑΚ 788-790) η παραχώρηση της χρήσεως του

κοινού πράγματος αποτελεί πράξη διαχειρίσεως και όχι διαθέσεως. ΓΓ αυτό

το λόγο είναι αδύνατη η εκμίσθωση από συγκύριο της ιδανικής μερίδας

μόνο η παροχή της χρήσεως του μισθίου πράγματος είναι από τη φύση της

αδιαίρετη (ΑΚ 494 1). Κατ’ εξαίρεση είναι δυνατή η εκμίσθωση ιδανικού

μεριδίου συγκυριότητας, αν ο μισθωτής χρησιμοποιεί ήδη το πράγμα ως

προς τα ιδανικά μερίδια των άλλων συγκυριών.

Page 6: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 574

β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως εφαρμόζονται βασικά τα

άρθρα 494, 495 ΑΚ και επικουρικά όσες διατάξεις της κοινωνίας

δικαιώματος συμβιβάζονται με την αδιαίρετη φύση του δικαιώματος

συγχρήσεως του πράγματος. Έτσι η παράδοση του πράγματος μπορεί να

γίνει μόνο σε όλους τους συμμισθωτές από κοινού, η ευθύνη για την

καταβολή του μισθώματος είναι κατ’ αρχή ισόμοιρη και μετά τη λήξη της

μισθώσεως οι συμμισθωτές ευθύνονται σε ολόκληρο για την απόδοση της

χρήσεως. Έγκυρα όμως εδώ ο συμμισθωτής καταγγέλλει ή υπομισθώνει

ως προς το ιδανικό του μερίδιο μόνο, γιατί οι πράξεις αυτές αποτελούν

διάθεση του ενοχικού του δικαιώματος και όχι απλή διαχείριση.

2. Το πράγμα: Βασική υποχρέωση του εκμισθωτή είναι η παροχή

της χρήσεως ενός πράγματος. Σε αντίθεση με το προϊσχύον δίκαιο ο

Κώδικας δε γνωρίζει τη μίσθωση δικαιώματος, παρά μόνο ενδεχόμενα σαν

μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου (ΑΚ 638). Το μίσθιο πράγμα μπορεί

να είναι κινητό ή ακίνητο (πρβλ. ΑΚ 609), κατά γένος ή κατά είδος ορισμένο

και περιλαμβάνει αναγκαία τα αναποχώριστα του συστατικά (ΑΚ 953, 954),

τα αποχωριστά όμως (ΑΚ 955) ή τα παραρτήματα (ΑΚ 956 - 960) μόνο «εν

αμφιβολία». Εξάλλου και μέρος μόνο πράγματος μπορεί έγκυρα να

εκμισθωθεί. Η φύση όμως του πράγματος σαν αναλωτού είναι κατά κανόνα

ασυμβίβαστη με το διαρκή χαρακτήρα της μισθώσεως, εκτός αν δεν

πρόκειται να καταναλωθεί, αλλά π.χ. να εκτεθεί σε έκθεση, κ.λ.π.

Όσο αφορά την κυριότητα πάνω στο μίσθιο πράγμα γίνεται πάγια

δεκτό ότι ο εκμισθωτής δε χρειάζεται να είναι και κύριος, έχοντας τη

δυνατότητα να εκμισθώσει πράγμα που ανήκει σε κάποιο τρίτο ή και στον

ίδιο το μισθωτή. Στην πρώτη περίτπωση, εφόσον παραδοθεί στο μισθωτή η

κατοχή του πράγματος, η μίσθωση είναι απόλυτα έγκυρη, ο τρίτος κύριος

όμως προστατεύεται με τις αγωγές την νομής ή της κυριότητας. Αν όμως ο

μισθωτής δεν μπορεί να ασκήσει την κατοχή του πράγματος γιατί ο

εκμισθωτής του εκμίσθωσε, π.χ, πράγμα προμηθευτέο από τον τρίτο κύριο,

τότε ο εκμισθωτής ευθύνεται με τις διατάξεις της αδύνατης παροχής.

Page 7: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 574

3. To μίσθωμα: «Εκ των ων ουκ ανευ» για την εννοιολογική

σύσταση της μισθώσεως πράγματος είναι το μίσθωμα που αποτελεί τη

βασική υποχρέωση του μισθωτή. Η υποχρέωση καταβολής του

μισθώματος προκύτπει άμεσα από το άρθρο 547 ΑΚ, αναλύεται όμως

λεπτομερέστατα στους κανόνες των άρθρων 595 - 598 ΑΚ (βλ. κάτω από

αυτά προβλ. και ΑΚ 576, 583, 587, 601,616 - 617).

Σχετικά με το αντικείμενο του μισθώματος διατυπώθηκαν στην

επιστήμη και τη νομολογία δύο κυρίως απόψεις. Η πρώτη δέχεται ότι το

μίσθωμα μπορεί να συνίσταται σε χρήματα ή άλλα αντικαταστατά

πράγματα. Σύμφωνα με τη γνώμη αυτή αν σαν μίσθωμα συμφωνήθηκε

αναντικατάστατο πράγμα ή άλλη παροχή θα πρόκειται ενδεχόμενα για μικτή

σύμβαση. Η δεύτερη άποψη δέχεται ότι το μίσθωμα μπορεί να συνίσταται

σε οποιαδήποτε παροχή χωρίς να αλλοιώνεται η φύση της συμβάσεως σαν

μισθώσεως πράγματος. Νομολογήθηκε σχετικά ότι και τα κτίσματα,

προσθήκες και μόνιμες βελτιώσεις που επέφερε ο μισθωτής στο μίσθιο,

εφόσον παραμένουν σε όφελος του εκμισθωτή μετά τη λήξη της

μισθώσεως χωρίς αποζημίωση του μισθωτή, αποτελούν μίσθωμα.

Μίσθωμα πάντως δεν αποτελούν τα προκαταβαλλόμενα συνήθως στον

εκμισθωτή μισθώματα σαν εγγύηση για την εκτέλεση της συμβάσεως.

Αναπροσαρμογή τέλος του μισθώματος ή και λύση της συμβάσεως

μισθώσεως εξαιτίας απρόβλεπτης μεταβολής των συνθηκών είναι δυνατή

με τους όρους του άρθρου 388 ΑΚ.

4. Η συμφωνία για την παραχώρηση της χρήσεως: Βασικό

επίσης στοιχείο της συμβάσεως μισθώσεως είναι η συμφωνία των συμβαλ­

λόμενων σχετικά με την παραχώρηση του πράγματος από τον εκμισθωτή

στο μισθωτή, ώστε να ασκεί ο τελευταίος τη συμφωνημένη χρήση για

ορισμένο ή αόριστο χρόνο, με αντάλλαγμα το προσδιορισμένο ή προσδιορί-

σιμο μίσθωμα. Έτσι ενώ μίσθωση πράγματος είναι δυνατό να δημιουργηθεί

ή να παραταθεί από το νόμο (επίταξη, ενοικιοστάσια) ή από δικαστική

απόφαση (βλ. παραπ. αρ. 9' πρβλ. και στην περίτπωση του άρθρου 1160

ΑΚ), βασική αρχή παραμένει η σύσταση της με σύμβαση (ΑΚ 361).

Page 8: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 574

β) Η σύμβαση αυτή είναι κατά κανόνα άτυπη, δε χρειάζεται δηλαδή

για την έγκυρη σύναψή της η σύνταξη εγγράφου σαν αποδεικτικό τύπο

ορισμένων μισθώσεων (καταστημάτων, γραφείων κ.λ.π. η κατοικιών

εφόσον το μίσθωμα ήταν ανώτερο από 2.000 δρχ.) τη θεώρηση των

μισθωτήριων εγγράφων από τον αρμόδιο οικονομικό έφορο. Από την άλλη

πλευρά όμως ο κανόνας του άτυπου της μισθώσεως υποβάλλεται σε

αρκετές εξαιρέσεις, τόσο από τον ίδιο τον Αστ. Κώδικα (ΑΚ 614, 618) όσο

και από διάφορους ειδικούς νόμους, ιδιαίτερα σε μισθώσεις ή εκμισθώσεις

του Δημοσίου. Εξάλλου η σύνταξη μισθωτήριων εγγράφων σχετικά με

σημαντικά ήδη μισθώσεων, π.χ. κατοικιών συνηθίζεται πολύ στην πράξη.

1. Υποχρεώσεις: α) Με τη σύναψη της συμβάσεως μισθώσεως ο

εκμισθωτής αναλαμβάνει τις ακόλουθες υποχρεώσεις:

αα) να παραδώσει το μίσθιο πράγμα στο μισθωτή κατάλληλο για τη

συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί μ’ αυτή την έννοια κατάλληλο όσο

διαρκεί η μίσθωση (ΑΚ 574, 575). Η υποχρέωση αυτή αναλύεται στις

ειδικότερες υποχρεώσεις παροχής πράγματος απαλλαγμένου από

πραγματικά ή νομικά ελαπώματα (ΑΚ 576 επ., 583) και ιδιαίτερα σε

μίσθωση κατοικίας παροχής ακινήτου όχι επικίνδυνου (ΑΚ 588).

ββ) να καταβάλλει τους φόρους και άλλα βάρη του μίσθιου

πράγματος κατά τη διάρκεια της μισθώσεως (ΑΚ 590).

γγ) να αποδώσει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες του χρόνου της

μισθώσεως (ΑΚ 591 παρ. 1 βλ. και 578 παρ. 2) επίσης τις ωφέλιμες, αλλά

με τις διατάξεις για τη διοίκηση των αλλοτρίων (ΑΚ 591 παρ. 2 συνδ. 736

επ.).

δδ) τέλος να επανορθώσει όσες ζημιές ή φθορές του μισθίου

οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση (ΑΚ 592).

β) Ο μισθωτής εξάλλου έχει τις εξής υποχρεώσεις:

αα) να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα (ΑΚ 574) όπως ορίζει ο

ερμηνευτικός κανόνας του άρθρου 595 ΑΚ).

ββ) να χειρίζεται το μίσθιο πράγμα με επιμέλεια και όπως

συμφωνήθηκε στη σύμβαση και ειδικότερα σε μισθώσεις κατοικούμενων

χώρων να συμπεριφέρεται προς τους υπόλοιπους ένοικους με τον

αρμόζοντα τρόπο (ΑΚ 594).

Page 9: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 574

γγ) να ειδοποιεί έγκαιρα τον εκμισθωτή σχετικά με πραγματικά ή

νομικά ελαπώματα που εμφανίστηκαν κατά τη διάρκεια της μισθώσεως (ΑΚ

589).

δδ) να ανέχεται ορισμένες επεμβάσεις του εκμισθωτή στο μίσθιο,

π.χ. επισκευές, επισκέψεις κ.λ.π., επιβαλλόμενες από την καλή πίστη (ΑΚ

288, 281).

εε) να μην παραχωρήσει τη χρήση ή να εκμισθώσει το μίσθιο

πράγμα σε τρίτο πρόσωπο, εφόσον στη σύμβαση υπάρχει σχετική

απαγόρευση (ΑΚ 593 εδ. 1).

στστ) τέλος να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή μετά τη λήξη της

μισθώσεως στην κατάσταση που το παρέλαβε (ΑΚ 599 παρ. 1).

2. Δικαιώματα: α) Σε περίτπωση παραβιάσεως από τον εκμισθωτή

των παραπάνω υποχρεώσεων του ο μισθωτής έχει τα ακόλουθα

δικαιώματα;

αα) τα γενικά δικαιώματα που παρέχονται στο δανειστή

αμφοτεροβαρούς συμβάσεως σε περίτπωση μη εκπληρώσεως (ΑΚ 584

συνδ. 374 επ., 380 επ., 383 επ.), εφόσον δεν τροποποιούνται από τις

ειδικές διατάξεις της μισθώσεως (π.χ., ΑΚ 585, 595).

ββ) δικαίωμα μειώσεως ή μη καταβολής του μισθώματος σε

περίτπωση υπάρξεως πραγματικών ή νομικών ελαπωμάτων ή ελλείψεως

συμφωνημένων ιδιοτήτων (ΑΚ 756, 583).

γγ) δικαίωμα αποζημιώσεως στις ίδιες περιτπώσεις αλλά με τις

προϋποθέσεις των άρθρων 577, 578, 583 ΑΚ.

δδ) δικαίωμα άρσεως του πραγματικού (όχι νομικού) ελαπώματος ή

της ελλείψεως της συμφωνημένης ιδιότητας και απαιτήσεως της σχετικής

δαπάνης από τον υπερήμερο εκμισθωτή (ΑΚ 578 παρ. 2 εδ. 2, 583).

εε) τέλος το γενικό δικαίωμα της καταγγελίας της μισθώσεως αν η

παραχωρημένη από τον εκμισθωτή χρήση αφαιρέθηκε ή παρεμποδίζεται

(ΑΚ 585) ή η χρησιμοποίηση της μισθωμένης κατοικίας είναι πολύ

επικίνδυνη για τον εκμισθωτή ή τους οικείους του (ΑΚ 588).

β) Σε περίπτωση που ο μισθωτής αθετεί τις δικές του συμβατικές

υποχρεώσεις ο εκμισθωτής έχει τα εξής δικαιώματα:

Page 10: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

αα) τα δικαιώματα που παρέχουν οι γενικές διατάξεις μη

εκπληρώσεως των αμφοτεροβαρών συμβάσεων, με την παραπάνω (αρ.

38) επιφύλαξη.

ββ) δικαίωμα αποζημιώσεως αν ο μισθωτής παρέλειψε να του

γνωστοποιήσει ελαπώματα έγκαιρα (ΑΚ 589), ή έγινε υπαίτιος πρόωρης

λύσεως της μισθώσεως (ΑΚ 601), η παραβιάζει την υποχρέωση ανοχής

ορισμένων επεμβάσεων του εκμισθωτή (ΑΚ 288, 330), ή τέλος

υπεκμίσθωσε το μίσθιο παρά τη σχετική συμβατική απαγόρευση (ΑΚ 593,

334 παρ. 1).

γγ) δικαίωμα άμεσης αποδόσεως του μισθίου χωρίς καταγγελία, αν η

καθυστέρηση του μισθώματος από το μισθωτή οφείλεται σε δυστροπία (66

ΕισΝΚΠολΔ).

δδ) τέλος δικαίωμα νόμιμου ενεχύρου πάνω στα κινητά πράγματα

του μισθωτή ή υπομισθωτή ακινήτου για εξασ<ράλιση των αξιώσεων για

καθυστερούμενα μισθώματα (ΑΚ 604 - 607).

Τα παραπάνω δικαιώματα του μισθωτή ή του εκμισθωτή είναι

αυτονόητο ότι παρέχονται μόνο εφόσον δεν συντρέχει λόγος αποκλεισμού

τους είτε από τις γενικές (π.χ. ΑΚ 332, 334 παρ. 2, 249, 250 αρ. 16) είτε

από τις ειδικές της μισθώσεως διατάξεις (ΑΚ 579 - 582, 583, 586, 596, 597

παρ. 2, 600, 602 - 603, 606 - 607). Για τα προβλήματα συρροής, βλ. κάτω

από τα οικεία άρθρα.

8 Αρθρα 574-575

Άρθρον 575

1. Παράδοση του πράγματος: α) Παρά τη διατύπωση του άρθρου

575 ΑΚ «παράδοση» με την τεχνική έννοια του όρου δεν απαιτείται, αλλά

αρκούν οποιεσδήποτε ενέργειες του εκμισθωτή με τις οποίες το μισθωμένο

πράγμα περιέρχεται στη διάθεση του μισθωτή, π.χ. εγκατάσταση κεραίας

τηλεοράσεως, κ.λ.π.

Page 11: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 575

β) Ο μισθωτής δεν υποχρεώνεται εξάλλου να παραλάβει το πράγμα,

εκτός αν αυτό επιβάλλεται από τη σύμβαση, τα συναλλακτικά ήθη ή τις

περιστάσεις. Επιχείρημα υπέρ της απόψεως αυτής μπορεί να συνταχθεί όχι

μόνο από το άρθρο 596 εδ. 1 ΑΚ σύμφωνα με το οποίο το μίσθωμα

οφείλεται για τη δυνατότητα και όχι την πραγματοποίηση της χρήσεως,

αλλά και από τις γενικές διατάξεις της υπερημερίας του δανειστή, ο οποίος

δεν έχει κατά κανόνα υποχρέωση αποδοχής της παροχής.

γ) Όπως προκύτπει από το άρθρο 595 ΑΚ ο μισθωτής

υποχρεώνεται σε προεκπλήρωση της παραχωρήσεως της χρήσεως. εκτός

αν η σύμβαση ή τα συναλλακτικά ήθη επιβάλλουν το αντίθετο. Ο

εκμισθωτής επομένως δεν έχει κατά κανόνα την ένσταση του μη

εκπληρωθέντος συναλλάγματος (ΑΚ 374). Εξάλλου αν στη σύμβαση έχει

δοθεί αναδρομική δύναμη, η υποχρέωση του εκμισθωτή για ανεμπόδιστη

εξασφάλιση της χρήσεως δεν μπορεί να εννοηθεί υπάρχουσα πριν από την

παραχώρηση του πράγματος στο μισθωτή.

δ) Η παραχώρηση της χρήσεως του πράγματος στο μισθωτή έχει

σαν συνέπεια ότι ο τελευταίος γίνεται κάτοχος του πράγματος έχοντας τις

αγωγές της νομής εναντίον τριών (ΑΚ 997) και αντιπρόσωπος νομής (ΑΚ

980 παρ. 1) υπαγόμενος στο τεκμήριο του άρθρου 980 παρ. 2 ΑΚ.

2. Καταλληλότητα του πράγματος για τη συμφωνημένη χρήση:

α) Το κατά πόσο το μίσθιο πράγμα είναι «κατάλληλο» κρίνεται από τη

συμφωνία των συμβαλλομένων, την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Έτσι ο εκμισθωτής οφείλει κατ’ αρχή να παραχωρήσει το πράγμα με όλα

εκείνα τα παρακολουθήματα που θεωρούνται απαραίτητα σύμφωνα με τις

συνθήκες των συναλλαγών. Π.χ. η μισθωμένη κατοικία πρέπει να έχει

παροχή νερού, ηλεκτρισμού, κ.λ.π. Η «συμφωνημένη» όμως χρήση μπορεί

να έχει περιεχόμενο ευρύτερο ή στενότερο από τη «συνηθισμένη» χρήση

και η σχετική κρίση αποτελεί πραγματικό ζήτημα μη υπαγόμενο στον

έλεγχο του Αρείου Πάγου. Έτσι νομολογήθηκε, π.χ., ότι η εκμίσθωση

ορόφων οικοδομής για εκμετάλλευση ξενοδοχείου δεν περιλαμβάνει και το

δικαίωμα αναρτήσεως φωτεινής επιγραφής στη στέγη του μισθίου.

Page 12: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

β) Από την υποχρέωση του εκμισθωτή να παραδώσει το μίσθιο

κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση πηγάζουν οι παρεπόμενες

υποχρεώσεις του, αφενός να παραχωρήσει το μίσθιο ελεύθερο από

πραγματικά ή νομικά ελαπώματα και έχοντας τις συμφωνημένες ιδιότητες

και αφετέρου να μη εκμισθώσει κατοικία η χρήση της οποίας συνεπάγεται

σοβαρό κίνδυνο για το μισθωτή ή τους ανθρώπους του. Οι υποχρεώσεις

αυτές (ΑΚ 576 επ.. 583 και 588) θα αναλυθούν κάτω από αντίστοιχα

άρθρα. Εδώ αξίζει μόνο να σημειωθεί ότι η υποχρέωση παροχής

πράγματος απαλλαγμένου από ελαπώματα, κ.λ.π. είναι αληθινή

υποχρέωση του εκμισθωτή και ότι η υποχρέωση της ΑΚ 588 έχει καθαρά

κοινωνικό χαρακτήρα.

3. Διατήρηση του πράγματος κατάλληλου κατά τη διάρκεια της

μισθώσεως: Οι υποχρεώσεις του εκμισθωτή δεν εξαντλούνται με μόνη την

παραχώρηση του πράγματος κατάλληλου για τη συμφωνημένη χρήση,

αλλά εκτείνονται σε όλη τη διάρκεια της μισθώσεως σύμφωνα με τη φύση

της συμβάσεως αυτής σαν διαρκούς.

10 Αρθρα 575-576

Άρθρον 576

1. Ύπαρξη πραγματικού ελαπώματος ή έλλειψη

συμφωνημένης ιδιότητας: α) Πραγματικό ελάπωμα, όπως ορίζεται στο

ίδιο το άρθρο 576 ΑΚ είναι κάθε ελάττωμα του μίσθιου πράγματος που

εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση. Εξάλλου στην ίδια νομική

ρύθμιση με την ύπαρξη πραγματικού ελαπώματος υπάγεται και η έλλειψη

«συμφωνημένων» ιδιοτήτων, με την προϋπόθεση η συμφωνία της ιδιότητας

να είναι ρητή. Επομένως η ακριβής οριοθέτηση της συγκεκριμένης

συμφωνίας των συμβαλλομένων είναι αναγκαία για την κρίση σχετικά με

την ύπαρξη των ελαττωμάτων ή την έλλειψη των ιδιοτήτων. Αν δεν υπάρχει

σχετική συμφωνία, το ζήτημα θα κριθεί με βάση την καλή πίστη και τα

συναλλακτικά ήθη.

Page 13: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2. Χρόνος υπάρξεως των ελαττωμάτων ή ελλείψεως της

ιδιότητας: Προϋπόθεση της ευθύνης του εκμισθωτή από το άρθρο 576 ΑΚ

είναι η ύπαρξη του πραγματικού ελαττώματος ή η έλλειψη της

συμφωνημένης ιδιότητας κατά το χρονικό σημείο της παραχωρήσεως της

χρήσεως στο μισθωτή ή και η εμφάνιση τους σε μεταγενέστερο χρόνο,

αρκεί όμως να συνεχίζεται η μίσθωση. Αν το ελάττωμα ή η έλλειψη της

ιδιότητας αναφέρεται σε άλλο χρονικό σημείο, και ιδιαίτερα σε εκείνο της

συνάψεως της συμβάσεως, εφαρμόζεται το άρθρο 577 ΑΚ.

Τα δικαιώματα που παρέχονται από το άρθρο 576 ΑΚ στο μισθωτή

είναι διαζευτικά δύο; η μείωση ή η ολοσχερής μη καταβολή του

μισθώματος. Ο μισθωτής έχει επίσης δικαίωμα να ζητήσει την άρση του

ελαττώματος από τον εκμισθωτή (ΑΚ 578 παρ. 2 εδ. 1), να καταγγείλει τη

σύμβαση (ΑΚ 585) και ενδεχόμενα να απαιτήσει αποζημίωση αν

συντρέχουν οι προϋποθέσεις των άρθρων 577, 578 παρ. 1 ΑΚ. (βλ.

ερμηνεία των άρθρων αυτών).

1. Μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος: α) Δικαίωμα

μειώσεως ή μη καταβολής του μισθώματος υφίσταται μόνο για όσο χρονικό

διάστημα διέρκησε το ελάττωμα ή η έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας.

Ο βαθμός μειώσεως ή η ολοσχερής μη καταβολή του μισθώματος είναι

ζήτημα πραγματικό κι εξαρτάται κάθε φορά από το βαθμό

ελαττωματικότητας της χρήσεως του μισθίου. Αν ο μισθωτής έχει καταβάλει

τα μισθώματα του χρόνου παρεμποδίσεως της χρήσεως μπορεί να

αναζητήσει τη διαφορά με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού.

11 Αρθρα 576-577-578

Άρθρα 577 - 578

Με τα άρθρα 577 - 578 ΑΚ παρέχονται πρόσθετα δικαιώματα στο

μισθωτή σε περίτπωση υπάρξεως πραγματικών ελαττωμάτων ή ελλείψεως

συμφωνημένων ιδιοτήτων του μίσθιου πράγματος, διαφορετικά από τα

δικαιώματα της μειώσεως ή της μη καταβολής του μισθώματος που

Page 14: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρα 577-578

παρέχονται με το άρθρο 576 ΑΚ. Τα δικαιώματα αυτά είναι αποζημίωση για

τη μη εκτέλεση της συμβάσεως αφενός και άρση του ελαπώματος ή της

ελλείψεως της ιδιότητας αφετέρου, γεννιούνται με την πλήρωση

διαφορετικών προϋποθέσεων και τελούν σε ορισμένη χρήση μεταξύ τους.

1. Περιπτώσεις: Ο μισθωτής δικαιούται να ζητήσει αποζημίωση για

την μη εκπλήρωση αν συντρέχει οποιαδήποτε από τις παρακάτω

προϋποθέσεις: α) αν απουσιάζει κατά τη σύναψη της συμβάσεως η

συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου (ΑΚ 577 εδ.1). Στην περίτττωση αυτή

δεν απαιτείται από το νόμο και η γνώση του εκμισθωτή γιατί η γνώση αυτή

τεκμαίρεται αμάχητα από την ιδιαίτερη συμφωνία για τις απουσιάζουσες

ιδιότητες.

β) αν υπάρχει κατ τη σύναψη της συμβάσεως πραγματικό ελάττωμα

του μισθίου, το οποίο όμως ο εκμισθωτής εγνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει

(ΑΚ 577 εδ. 2), γιατί το παραπάνω τεκμήριο δεν υπάρχει στην περίτπωση

αυτή. Χρειάζεται επομένως γνώση ή ελαφρή αμέλεια του εκμισθωτή, χωρίς

να αρκεί απλή υπόσχεση για την καταλληλότητα του μισθίου, χωρίς όμως

και να απαιτείται δόλος του εκμισθωτή.

γ) αν εξέλιπε η συμφωνημένη ιδιότητα ή αν παρουσιάστηκε το

πραγματικό ελάττωμα του μισθίου μετά μεν τη σύναψη της συμβάσεως

αλλά από υπαιτιότητα του εκμισθωτή (ΑΚ 578 παρ. 1). Η ανυπαρξία

ειδικότερου χρονικού προσδιορισμού στο άρθρο σημαίνει ότι η εμφάνιση

του ελαττώματος ή η έλλειψη της ιδιότητας μπορεί να συμβεί οποτεδήποτε

μετά την κατάρτιση της μισθώσεως, μέχρι τη λήξη ή τη λύση της. Η

υπαιτιότητα του εκμισθωτή ορίζεται από τις γενικές διατάξεις.

δ) αν έγινε ο εκμισθωτής υπερήφανος σχετικά με την άρση του

πραγματικού ελαττώματος ή της ελλείψεως της συμφωνημένης ιδιότητας

(ΑΚ 578 παρ. 2 εδ. 1). Σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις της υπερημερίας

(ΑΚ 340 επ., 383) απαιτείται όχι μόνο γνωστοποίηση του ελαττώματος κλπ.

από το μισθωτή προς τον εκμισθωτή (βλ. ΑΚ 589) αλλά και όχληση του

τελευταίου και άπρακτη παρέλευση μιας εύλογης προθεσμίας για την άρση.

Εξάλλου χρειάζεται να είναι δυνατή η επανόρθωση του πραγματικού

Page 15: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

13 Άρθρα 577-578-579-580-581

ελαττώματος ή της ελλείψεως της ιδιότητας, διαφορετικά η αξίωση

αποζημιώσεως αποκλείεται. Η αξίωση όμως του μισθωτή για τις

καινοτομίες ή μετατροπές στο μίσθιο, όπως π.χ. διάνοιξη πλατιάς εισόδου

ώστε να διέρχονται μεγάλα αυτοκίνητα, δεν αποτελεί αξίωση για άρση

ελαττώματος.

Άρθρον 579

Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται δια πραγματικά ελαττώματα, άτινα

εγνώριζεν ο μισθωτής κατά την συνομολόγησιν της συμβάσεως.

Το αυτό ισχύει και διά συμφωνηθείσας ιδιότητας, ως την έλλειψιν

εγνώριζεν ο μισθωτής κατά την συνομολόγησιν της συμβάσεως.

Άρθρον 580

Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται δια πραγματικά ελαττώματα, άτινα ο

μισθωτής εκ βαρείας αμελείας ηγνοεί κατά την συνομολόγησιν της

συμβάσεως, εκτός αν ο εκμισθωτής υπεσχέθη την ανυπαρξίαν

ελαττώματος ή δολίως απεσιώπησε τούτο.

Άρθρον 581

Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται δια το πραγματικόν ελάπωμα ή δια την

έλλειψιν συμφωνηθείσης ιδιότητας, εάν ο μισθωτής εν γνώσει του

ελαττώματος ή της ελλείψεως παρέλαβεν ανεπιφυλάκτως το μίσθιον.

Page 16: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 582

Συμφωνία αποκλείουσα ή περιορίζουσα την ευθύνην, είναι άκυρος

εάν ο εκμισθωτής δολίως απεσιώττησε το ελάττωμα του μισθίου ή την

έλλειψιν συνομολογηθείσης ιδιότητος.

Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται οι λόγοι που προβλέπονται

στα άρθρα 579 - 581 ΑΚ και, σύμφωνα με ορισμένη γνώμη, δύο ακόμα

λόγοι από τις γενικές διατάξεις.

1. Γνώση του μισθωτή κατά τη σύναψη της συμβάσεως;

Σύμφωνα με το άρθρο 579 ΑΚ ο εκμισθωτής απαλλάσσεται αν ο μισθωτής

γνώριζε τα πραγματικά ελαττώματα ή την έλλειψη συμφωνημένων

ιδιοτήτων κατά τη σύναψη της συμβάσεως (πρβλ. ΑΚ 581). Ο εκμισθωτής

απαλλάσσεται έστω αν και δόλια αποσιώπησε το ελάττωμα κλπ., γιατί η

γνώση του μισθωτή ενέχει σιωπηρή παραίτηση από τα δικαιώματα του, όχι

όμως και αν υποσχέθηκε την άρση του ελαπώματος ή της ελλείψεως της

ιδιότητας. Η γνώμη του μισθωτή μπορεί να αναφέρεται και στο χρονικό

σημείο σιωπηρής ανανεώσεως της αρχικής συμβάσεως (ΑΚ 611), οπότε

πρόκειται για νέα μίσθωση.

2. Βαριά αμέλεια του μισθωτή κατά τη σύναψη της συμβάσεως:

α) Όσο αφορά τα πραγματικά ελαττώματα του μισθίου το άρθρο 580 ΑΚ

εξομοιώνει κατ’ αρχή τη γνώση του μισθωτή (ΑΚ 579) με τη βαριά του

αμέλεια κατά τη σύναψη της συμβάσεως, απαλλάσσοντας τον εκμισθωτή

και στην περίτττωση αυτή. Βαριά αμέλεια μπορεί να καταλογιστεί στο

μισθωτή, όταν π.χ. δεν πρόσεξε ολοφάνερο ελάττωμα του μισθίου. Ο

εκμισθωτής όμως δεν απαλλάσσεται σε δύο περιτπώσεις:

αα) δεν υποσχέθηκε την ανυπαρξία του ελαττώματος ρητά (απλή

υπόσχεση καταλληλότητας δεν αρκεί, έστω και αν δεν εγνώριζε το

ελάττωμα.

ββ) αν αποσιώπησε δόλια το ελάττωμα, αν δηλ. το απέκρυψε

σκόπιμα από το μισθωτή ενώ το γνώριζε για να επιτύχει, π.χ. μεγαλύτερο

μίσθωμα.

Page 17: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

β) Όσο αφορά τις συμφωνημένες ιδιότητες του μισθίου ή κατ’ αρχήν

απαλλαγή του εκμισθωτή σε περίπτωση βαριάς αμέλειας του μισθωτή, δεν

ισχύει, γιατί εδώ υπάρχει το στοιχείο της ρητής υποσχέσεως του εκμισθωτή

σχετικά με την ιδιότητα.

3. Ανεπιφύλακτη παραλαβή του μισθίου με γνώση του μισθωτή:

Το άρθρο 581 ΑΚ διαφέρει από το άρθρο 579 ΑΚ στο ότι απαιτεί γνώση του

μισθωτή όχι κατά τη σύναψη της μισθώσεως αλλά κατά την παραλαβή του

μισθίου, και από το άρθρο 580 ΑΚ στο ότι μόνο γνώση και όχι βαριά

αμέλεια του μισθωτή απαλλάσσει τον εκμισθωτή. Επομένως δεν ενδιαφέρει

εδώ ή τυχόν άγνοια του μισθωτή κατά την κατάρτιση της συμβάσεως,

εφόσον μέχρι την παραλαβή έλαβε γνώση των ελαπωμάτων ή της

ελλείψεως των ιδιοτήτων. Η επιφύλαξη του μισθωτή με την οποία

ανατρέπεται η απαλλαγή του εκμισθωτή και γίνεται επάνοδος στον κανόνα

της ευθύνης που μπορεί να είναι και άτυπη. Έστω όμως και μετά την

ανεπιφύλακτη παραλαβή του μισθίου ο μισθωτής δε χάνει τα δικαιώματα

του σε σχέση με ελαττώματα ή έλλειψη ιδιοτήτων που εμφανίστηκαν

μεταγενέστερα.

Άρθρον 583

15 Αρθρα 582-583

1. Νομικό ελάττωμα: Νομικό ελάπωμα, όπως ο ίδιος ο νόμος

ορίζει, είναι κάθε δικαίωμα τρίτου που προκάλεσε την ολική ή μερική

αφαίρεση της χρήσεως από το μισθωτή. Απαιτείται λοιπόν πραγματική

αφαίρεση της χρήσεως εξαιτίας του δικαιώματος του τρίτου και δεν αρκεί η

ύπαρξη ή ο κίνδυνος πραγματώσεως του δικαιώματος αυτού, π.χ.

υποθήκης, δικαιώματος αναγκαστικής εκτελέσεως κλπ. Με την υλική όμως

αφαίρεση της χρήσεως εξομοιώνεται και η παρεμπόδιση της όταν αναιρείται

ουσιαστικά το δικαίωμα του μισθωτή π.χ. χαρακτηρισμός μισθωμένου

λατομείουσαν ανταλλάξιμου και υπαγωγή του στη διαχείριση ορισμένης

επιτροπής. Εξάλλου στην έννοια του νομικού ελαττώματος περιλαμβάνεται

και απόσβεση του δικαιώματος του εκμισθωτή με το οποίο εκμίσθωσε το

πράγμα, π.χ. επικαρπίας, δικαιώματος υπεκμισθώσεως του υπεκμισθωτή

(ΑΚ 593), κλπ.

Page 18: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Συμπλήρωμα των άρθρων 576 - 78, 583, 585 και 588 ΑΚ που

ρυθμίζουν την ειδική ευθύνη του εκμισθωτή από την επώνυμη σύμβαση της

μισθώσεως αποτελεί το άρθρο 584 ΑΚ που παραπέμπει στις διατάξεις της

γενικής ευθύνης του εκμισθωτή σαν οφειλέτη οποιοσδήποτε παροχής. Το

άρθρο αυτό τονίζει τη βασική υποχρέωση του εκμισθωτή για παραχώρηση

της χρήσεως (ΑΚ 574, 575).

Άρθρον 584

Άρθρον 585

1. Μη έγκαιρη και ανεμπόδιστη παραχώρηση ή αφαίρεση της

συμφωνημένης χρήσεως, ολικά ή μερικά: Εδώ υπάγονται οι εξής

περιπτώσεις; α) αν ο εκμισθωτής αρνείται να παραχωρήσει τη χρήση στο

μισθωτή ή καθυστερεί την εκτέλεση της συμβάσεως πέρα από τον ορισμένο

χρόνο β) αν ο εκμισθωτής μετά την παραχώρηση της χρήσεως την αφαιρεί

από τον μισθωτή ή δεν τη διατηρεί «κατάλληλη» όπως έχει υποχρέωση (ΑΚ

575).

2. Πραγματικό ή νομικό ελάττωμα ή έλλειψη συμφωνημένης

ιδιότητας: Πέρα από τα άλλα δικαιώματα που παρέχουν οι διατάξεις της

μισθώσεως ο μισθωτής έχει το πρόσθετο δικαίωμα της καταγγελίας, αν το

μίσθιο πράγμα παρουσιάσει νομικά ή πραγματικά ελαπώματα κ.λ.π., και

μάλιστα άσχετα από το αν αυτό έγινε πριν ή μετά από την παραχώρηση της

χρήσεως.

4. Άλλα προαπαιτούμενα: Στις παραπάνω περιπτώσεις η

αφαίρεση παρακώλυση, καθυστέρηση κ.λ.π. ή το ελάττωμα μπορεί να

αφορά και μέρος μόνο της χρήσεως αν το μέρος αυτό είναι ασήμαντο και

δεν επηρεάζει σημαντικά την υπόλοιπη χρήση ο μισθωτής πρέπει να

υποδείξει κάποιο ιδιαίτερο συμφέρον καταγγελίας (ΑΚ 281). Εξάλλου δεν

Page 19: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

απαιτείται υπαιτιότητα του εκμισθωτή αλλά το ελάπωμα ή η μη

παραχώρηση της χρήσεως κλπ. μπορούν να οφείλονται και σε τυχηρό ή

ανώτερη βία. Η επίταξη λ.χ. του μισθίου, ενώ δε θεωρείται νομικό

ελάττωμα, αποτελεί λόγο καταγγελίας. Πάντως το γενεσιουργό γεγονός του

δικαιώματος καταγγελίας δεν πρέπει να οφείλεται σε ττταίσμα του μισθωτή

(ΑΚ 381, βλ. και ΑΚ 300), διαφορετικά η καταγγελία είναι άκυρη. Τέλος είναι

αυτονόητο ότι δικαίωμα καταγγελίας παρέχεται μόνο για όσο διάστημα

διαρκεί η μίσθωση μετά τη λήξη της ο μισθωτής ενδεχόμενα διατηρεί άλλα

δικαιώματα, π.χ. μισθώσεως του μισθώματος ή αποζημιώσεως.

17 Άρθρα 585-586-587

Άρθρον 586

Το άρθρο 586 ΑΚ καθιερώνει τον αποκλεισμό του δικαιώματος

καταγγελίας του μισθωτή σε όσες περιπτώσεις ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται

για πραγματικά ελαττώματα κλπ. (ΑΚ 579 - 581, 583), πράγμα αυτονόητο

αφού τότε ο μισθωτής στερείται και από τα άλλα του ηπιότερα δικαιώματα

των άρθρων 576-578 ΑΚ. Αποκλεισμός όμως του δικαιώματος καταγγελίας

επέρχεται και αϊτό άλλους λόγους, που βασίζονται είτε στις ειδικές διατάξεις

της μισθώσεως είτε στις γενικές διατάξεις.

Άρθρον 587

1. Λήξη της μισθώσεως: Η καταγγελία επιφέρει την αυτοδίκαιη λήξη

της μισθώσεως για το μέλλον, διαφέροντας κυρίως σε τούτο από την

υπαναχώρηση την οποία αντικαθιστά στη διαρκή σύμβαση της μισθώσεως

(παραπ. αρθρ. 584 αρ. 4). Από αυτό όμως δεν συνάγεται ότι αποκλείεται η

γέννηση ορισμένων «αναστροφικών σχέσεων» όπως γίνεται στην

υπαναχώρηση. Έτσι ο μισθωτής υποχρεώνεται σε απόδοση του μισθίου

Page 20: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

(ΑΚ 599 παρ. 1) και, εφόσον δεν εκπληρώνει την υποχρέωση του αυτή,

οφείλει σαν αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα ή και «περαιτέρω»

αποζημίωση (ΑΚ 601). Εξάλλου ο μισθωτής διατηρεί τα δικαιώματα

αποδόσεως δαπανών ή αφαιρέσεως κατασκευασμάτων (ΑΚ 591) κλπ.

2. Απόδοση προκαταβλημένων μισθωμάτων: Όπως ορίζει το

άρθρο 587 εδ 1 ΑΚ, ο εκμισθωτής οφείλει να αποδώσει το τυχόν

προκαταβλημένο μίσθωμα του χρόνου μετά την καταγγελία, αφού η

σύμβαση της μισθώσεως λήγει από το σημείο αυτό της καταγγελίας.

Επομένως η απόδοση των μισθωμάτων στο μισθωτή θα γίνει με την

condictio ob causam finitam. Έτσι αποκλείεται απαίτηση διαφυγόντος

κέρδους του μισθωτή από τη μη απόδοση των μισθωμάτων. Άλλης γνώμης

είναι ο Βάλληνδας, σ. 57, σύμφωνα με τον οποίο η απόδοση θα γίνει με

ευθεία αγωγή από τη σύμβαση.

3. Μη υποχρέωση μισθωτή σε αποζημίωση: Η διάταξη του

άρθρου 587 εδ 2 ΑΚ τέθηκε για να διευκρινίσει ότι αν ακόμα ο εκμισθωτής

δε βαρύνεται με τπαίσμα ή καταγγελία του μισθωτή δεν υποχρεώνει τον

τελευταίο σε αποζημίωση για πρόωρη λύση της συμβάσεως. Ενδεχόμενα

όμως ο μισθωτής θα δικαιούται σε αποζημίωση για το χρόνο μέχρι την

καταγγελία ή και «συν τη καταγγελία». Άλλο τέλος το θέμα της

υποχρεώσεως του μισθωτή σε αποζημίωση σύμφωνα με το άρθρο 601 ΑΚ

για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο.

18 Άρθρα 587-588

Άρθρον 588

Ιδιαίτερο είδος καταγγελίας για τη μη παραχώρηση της χρήσεως (ΑΚ

585) αποτελεί η διάταξη του άρθρου 588 ΑΚ που αναφέρεται ειδικά στη

μίσθωση κατοικίας και παρέχει με ορισμένες προϋποθέσεις ευρύτατο

δικαίωμα καταγγελίας στο μισθωτή. Από τον κοινωνικό χαρακτήρα της

διατάξεως προκύπτει και η ειδικότερη φύση της σαν κανόνα αναγκαστικού

δικαίου.

Page 21: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 589

Το άρθρο 589 ΑΚ καθιερώνει την υποχρέωση του μισθωτή να

ειδοποιεί τον εκμισθωτή σχετικά με πραγματικά ή νομικά ελαττώματα του

μισθίου, υποχρέωση που ανάγεται στο πλαίσιο του γενικότερου

καθήκοντος του μισθωτή να επιμελείται και προστατεύει το μίσθιο πράγμα

(ΑΚ 594).

Άρθρον 590

Ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου και τους φόρους που το

βαρύνουν

Άρθρον 591

Οι επί του μισθίου γεγνόμεναι υπό του μισθωτού αναγκαίοι δαπάναι

αποδίδονται εις αυτόν υπό του εκμισθωτού.

Επωφελείς δαπάναι αποδίδονται κατά τας διατάξεις περί διοικήσεως

αλλοτρίων. Ο μισθωτής δικαιούται εις αφαίρεσιν των παρ’ αυτού

προστεθέντων εις το μίσθιον κατασκευασμάτων.

Άρθρον 592

19 Άρθρα 589-590-591-592

Τα άρθρα 590-592 ΑΚ περιέχουν τρεις ενδοτικού δικαίου κανόνες

που καθιερώνουν αντίστοιχες υποχρεώσεις του εκμισθωτή σε θέματα

διατηρήσεως και χρησιμοποιήσεως του μίσθιου πράγματος. Οι διατάξεις

αυτές χρησιμεύουν στη διευκρίνιση ή συμπλήρωση άλλων βασικών

διατάξεων της μισθώσεως (π.χ. ΑΚ 575, 594 κλπ.).

Ο εκμισθωτής βαρύνεται με τα βάρη και τους φόρους του μισθίου

(ΑΚ 590). Σαν βάρη νοούνται όλα τα δημόσια ή ιδιωτικά και σαν φόροι όλοι

οι δημόσιοι, δημοτικοί ή κοινοτικοί, με την προϋπόθεση ότι αυτά

επιβαρύνουν το μίσθιο άμεσα και δεν προέρχονται λ.χ. από την άσκηση του

επαγγέλματος του μισθωτή. Τα βάρη όμως του μισθίου δεν συγκαταλέγεται

και η επίταξη.

Page 22: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 592

1. Αναγκαίες: Ο εκμισθωτής υποχρεώνεται σε απόδοση των

αναγκαίων δαπανών που ενήργησε ο μισθωτής στο μίσθιο πράγμα (ΑΚ

591 παρ. 1). Σαν αναγκαίες νοούνται οι δαπάνες που γίνονται για τη

διατήρηση και εξασφάλιση του πράγματος, ανεξάρτητα από το ωφέλιμο ή

όχι αποτέλεσμα για τον εκμισθωτή (ΑΚ 1101), όχι όμως όσες συνδέονται

άμεσα με την εκμετάλλευση του πράγματος, π.χ. δαπάνες ζωοτροφών. Ο

μισθωτής δεν μπορεί εξάλλου να απαιτήσει τις δαπάνες ολικής

ανακατασκευής του καταστραμένου μισθίου, γιατί τότε η σύμβαση λύνεται.

2. Ωφέλιμες: Σύμφωνα με το άρθρο 591 παρ. 2 εδ. 1 ΑΚ ο

εκμισθωτής υποχρεώνεται να αποκαταστήσει και τις ωφέλιμες δαπάνες που

ενήργησε ο μισθωτής αλλά μόνο σύμφωνα με τις διατάξεις της διοικήσεως

αλλοτρίων (ΑΚ 730 επ.). Σαν ωφέλιμες νοούνται οι δαπάνες που

επαύξησαν την αξία του μισθίου (ΑΚ 1103), αποδίδονται δε αυτές αν ο

μισθωτής τις ενήργησε «προς το συμφέρον και κατά την πραγματικήν ή

εικαζομένην θέλησιν του κυρίου» (ΑΚ 736 ΑΠ 511/57, ΝοΒ 6, 203). Αν δεν

υπάρχει η τελευταία προϋπόθεση, οι δαπάνες αυτές μπορούν να

αποδοθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του αδικαιλόγητου πλουτισμού (ΑΚ

737 εδ. 2 συνδ. 904 επ.) και αν ούτε αυτό μπορεί να γίνει ο μισθωτής έχει

μόνο δικαίωμα αφαιρέσεως κατασκευασμάτων ΑΚ 591 παρ. 2 εδ. 2 Εφ’

Αθ 959/55, ΝοΒ 3, 315).

Τυχόν πολυτελείς δαπάνες αποδίδονται μόνο σύμφωνα με τις

διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού.

3. Δικαίωμα αφαιρέσεως: Όπως μόλις αναφέρθηκε, το άρθρο 591

παρ. 2 εδ. 2 ΑΚ παρέχει στο μισθωτή δικαίωμα να αφαιρέσει τα τυχόν

κατασκευάσματα που πρόσθεσε στο μίσθιο, κινητά δηλ. πράγματα που

συνδέθηκαν με το μίσθιο πράγμα ώστε να παραμείνουν αδιάκριτα, π.χ.

νιπτήρες, θερμάστρες, αγάλματα κλπ. Το δικαίωμα αφαιρέσεως παρέχεται

άσχετα αν τα κατασκευάσματα έγιναν συστατικά του μισθίου, και μάλιστα

ουσιώδη, ασκείται δε αν ο μισθωτής δεν μπορεί ή δε θέλει να απαιτήσει

απόδοση των δαπανών. Νομολογήθηκε, αφενός μεν ότι το δικαίωμα αυτό

έχει και ο υπομισθωτής, αφετέρου δε ότι τούτο δεν αναιρείται από το άρθρο

64 βδ. 30. 11/4. 12. 1939 «προς εκτέλεσιν του ν. 2039/1939, κλπ.»

Page 23: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Σύμφωνα με το άρθρο 592 ΑΚ που είναι επίσης ενδοτικού δικαίου, ο

μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές του μισθίου που

οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Σε αποκατάσταση επομένως των

φθορών αυτών υποχρεώνεται ο εκμισθωτής (ΑΚ 575) εκτός από αντίθετη

συμφωνία τέτοια συμφωνία δεν είναι όμως ο συνηθισμένος στα μισθωτήρια

όρος ότι ο μισθωτής θα αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το

παρέλαβε, όπως άλλωστε ορίζει και το άρθρο 599 παρ. 1 ΑΚ.

21 Άρθρα 592-593-594

Άρθρον 593

Το άρθρον 593 ΑΚ περιέχει τον ενδοτικού δικαίου κανόνα («εφ’ όσον

δεν συνεφωνήθη το εναντίον» του επιτρεπτού της παραχωρήσεως της

χρήσεως και ιδιαίτερα της υπεκμισθώσεως από τον αρχικό μισθωτή προς

τρίτο πρόσωπο (υπομισθωτή), με αποτέλεσμα μια διεύρυνση και διάσπαση

της αρχικής ενοχής.

Ο βασικός αυτός κανόνας υπόκειται σε τροποποιήσεις, τόσο στο

δίκαιο του Κώδικα (βλ. ΑΚ 624, 641 παρ. 2, 638) όσο και από ειδικούς

ενοικιοστασιακούς νόμους.

Άρθρον 594

1. Υποχρέωση επιμέλειας; Αν ο μισθωτής παραβάλει το μίσθιο,

υποχρεώνεται να το μεταχειρίζεται με επιμέλεια, σύμφωνα με τις αντιλήψεις

των συναλλαγών (ΑΚ 330 εδ. 2). Ευθύνεται επομένως ο μισθωτής και για

ελαφρή αμέλεια, όχι μόνο δική του αλλά και εκείνων στους οποίους

επέτρεψε τη χρήση του μισθίου, π.χ. συνοικούντων οικείων, υπηρετών κλπ.

2. Υποχρέωση μη υπερβάσεως της συμφωνημένης χρήσεως; α)

Όπως προκύπτει από το συνδυασμό του άρθρου 594 με το άρθρο 592 ΑΚ

Page 24: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 594

0 μισθωτής έχει υττοχρέωση να ασκεί στο μίσθιο μόνο τη συμφωνημένη

χρήση, ευθυνόμενος για κάθε υπέρβαση της απέναντι στον εκμισθωτή. Σαν

«συμφωνημένη χρήση» νοείται εκείνη που ανταποκρίνεται στους

συγκεκριμένους σκοπούς των συμβαλλομένων, το είδος και τον προορισμό

του μίσθιου πράγματος και συμπληρωτικά στην καλή πίστη και τα

συναλλακτικά ήθη. Η έννοια λοιπόν αυτή είναι ευρύτερη από την απλώς

συνηθισμένη χρήση, που ισχύει αν δεν υπάρχει ιδιαίτερη συμφωνία π.χ.

διαμέρισμα πολυκατοικίας δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί σαν σφαιριστήριο,

κλπ. Εξάλλου σαν «κακή χρήση» του μισθίου θεωρείται από τη νομολογία

«η πλήρης εκτροπή των ορίων της επιτραπείσης χρήσεως, επιφέρουσα

χειροτέρευσιν του μισθίου ή έχουσα επενέργειαν βλαβερόν οπωσδήποτε»,

«η μη χρησιμοποίησις τούτου όταν εκ της αχρηστίας προκαλείται ζημιά εις

τον εκμισθωτήν, λόγω της φύσεως και του προορισμού του μισθίου», και

τέλος «η παραχώρησις της χρήσεως εις τρίτον παρά την σχετικήν

απαγόρευσιν». Οι έννοιες όμως αυτές μπορούν να τροποποιούνται από

ειδικούς νόμους. Βλ. π.χ. αρθρ. 24 α.ν. 1540/1938 «περί τροποποιήσεως ή

συμπληρώσεως της περί δημοσίων κτημάτων νομοθεσίας» και άρθρο 27

π.δ. 19/19.11.1932 «περί στεγάσεως δημοσίων υπηρεσιών», σύμφωνα με

τα οποία «η έννοια της συνηθούς χρήσεως επί μισθώσεων του Δημοσίου

είναι ευρύτερα της επί των κοινών μισθώσεων».

3. Υποχρέωση αρμόζουσας συμπεριφοράς προς τους

υπολοίπους ενοίκους: Ο μισθωτής οποιουδήποτε κατοικούμενου χώρου

υποχρεώνεται επίσης, για λόγους κοινωνικής ειρήνης και ασφάλειας, να

συμπεριφέρεται με ευπρέπεια προς τους υπόλοιπους ενοίκους. Το μέτρο

της ευπρέπειας προσδιορίζεται από το γειτονικό δίκαιο (ΑΚ 1003), τη

σύμβαση και την καλή πίστη και σύμφωνα με τον Αρειο Πάγο συνίσταται σε

«αποφυγήν οιωνδήποτε πράξεων, δι ων ενοχλούνται ούτοι εν τη χρήσει του

μισθίου, ως υπερβολικών θορύβων, εισαγωγής ζώων εν τω μισθίω, πολλώ

δε μάλλον ποινικώς κολασίμων πράξεων, ως εξυβρίσεων, δυσφημίσεων

κλπ., τελούμενων εις βάρος τούτων». Σε μίσθωση όμως διαμερισμάτων

πολυκατοικιών ο μισθωτής έχει την πρόσθετη υποχρέωση να

Page 25: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

συμμορφώνεται με τον υπάρχοντα κανονισμό. Σαν «ένοικοι» θεωρούνται οι

τυχόν μισθωτές του ίδιου εκμισθωτή σύμφωνα με μια γνώμη ή και κάθε

άλλος κάτοικος σύμφωνα με άλλη γνώμη, σε κάθε όμως περίτπωση και ο

ίδιος ο εκμισθωτής - σύνοικος.

Αν ο μισθωτής παραβιάσει οποιαδήποτε από τις παραπάνω

υποχρεώσεις του, ο εκμισθωτής έχει τα ακόλουθα δικαιώματα:

1. Καταγγελία: Ο εκμισθωτής έχει άμεσο δικαίωμα καταγγελίας της

συμβάσεως, χωρίς τήρηση οποιοσδήποτε προθεσμίας, με την προϋπόθεση

όμως ότι διαμαρτυρήθηκε προηγούμενα στο μισθωτή. Ούτε όμως

διαμαρτυρία ούτε καταγγελία απαιτούνται αν τέθηκε σαν διαλυτικός όρος

της συμβάσεως η παραβίαση των υποχρεώσεων του μισθωτή από το

άρθρο 594 ΑΚ.

2. Αποζημίωση: Ο εκμισθωτής έχει εξάλλου το δικαίωμα να ζητήσει

αποζημίωση για φθορές και μάλιστα άσχετα με το αν σκοπεύει να

καταγγείλει τη σύμβαση ή όχι. Αποζημίωση μπορεί να απαιτηθεί για κάθε

θετική ή αποθετική ζημιά με την προϋπόθεση αιτιώδους συναφείας και ο

μισθωτής απαλλάσσεται αν αποδείξει την έλλειψη τπαίσματος του.

Ειδικότερα, η αποζημίωση θα περιλαμβάνει τις μελλοντικές δαπάνες του

εκμισθωτή για την επανόρθωση των φθορών, όπως επίσης και το

συμφωνημένο μίσθωμα για όλο τον υπόλοιπο συμβατικό χρόνο μετά την

καταγγελία ή την τυχόν διαφορά σε περίπτωση νέας μισθώσεως. Οι

αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση παραγράφονται σύμφωνα με το

άρθρο 602 ΑΚ. Τέλος, σε αποζημίωση του (αναγκαστικού) εκμισθωτή

επιταγμένου μισθίου ευθύνεται και ο δικαιούχος της επιτάξεως μισθωτής,

αν παραβίασε τις υποχρεώσεις του από το άρθρο 594 ΑΚ.

23 Άρθρα 594-595

Άρθρον 595

Το μίσθωμα καταβάλλεται κατά τας συμπεφωνημένας ή ειθισμένας

προθεσμίας. Εν ελλείψει τοιούτων καταβάλλεται κατά την λήξιν της

μισθώσεως, αν δεν συνεφωνήθη και βραχύτερα διαστήματα, κατά την λήξιν

αυτών.

Page 26: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 596

1. Χρόνος: Όπως ορίζει το άρθρο 595 ΑΚ, το μίσθωμα καταβάλλεται

κατά τα χρονικά διαστήματα που ορίστηκαν στη σύμβαση, π.χ. στη λήξη

κάθε εξαμήνου αν δεν υπάρχει σχετική συμφωνία ισχύουν οι τοπικές

συναλλακτικές συνήθειες, π.χ. προκαταβολή κατά μήνα τέλος αν

απουσιάζουν τέτοιες συνήθειες το μίσθωμα καταβάλλεται κατά τη λήξη της

μισθώσεως ή των τυχόν συμφωνημένων βραχύτερων διαστημάτων, π.χ.

κατά τριμηνία. Ο συμπληρωματικός αυτός κανόνας του άρθρου 595 εδ. 2

ΑΚ αποτελεί παρέκκλιση από τις γενικές αρχές των αμφοτεροβαρών

συμβάσεων (ΑΚ 374 βλ. όμως παραπ. αρθρ. 548 αρ. 3) και δικαιολογείται

από το χαρακτήρα του μισθώματος σαν ανταλλάγματος της διαρκούς

υποχρεώσεως του εκμισθωτή. Για τη λήξη των συμβατικών, συνηθισμένων

ή νόμιμων προθεσμιών εφαρμόζονται τα άρθρα 242 επ. ΑΚ.

2. Τόπος: Σύμφωνα με τους επίσης ενδοτικούς κανόνες των

άρθρων 320-322 ΑΚ, αν μεν το μίσθωμα είναι χρηστικό καταβάλλεται στον

τόπο της κατοικίας του εκμισθωτή (κομιστέο), αν όμως συνίσταται σε άλλου

είδους παροχή στον τόπο της κατοικίας του οφειλέτη (αρτέο).

24 Αρθρα 596-597-598

Άρθρα 597-598

Καθυστέρηση μισθώματος: Παρά τη διατύπωση του άρθρου 597

παρ.1 εδ. 1 ΑΚ, η επικρατέστερη γνώμη δέχεται ότι δεν αρκεί απλή

καθυστέρηση των μισθωμάτων αλλά υπαίτια καθυστέρηση, δηλ.

υπερημερία του μισθωτή, όπως άλλωστε προκύτπει και από το επόμενο

άρθρο 598 ΑΚ. Ο μισθωτής επομένως απαλλάσσεται αν αποδείξει αν

αποδείξει ότι η καθυστέρηση του μισθώματος οφείλεται σε εύλογη αιτία (ΑΚ

342 με την επιφύλαξη της ΑΚ 596), όπως π.χ. η παραχώρηση του

πράγματος με πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή χωρίς τις συμφωνημένες

Page 27: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρα 597-598

ιδιότητες, η ανυπαίτια πεποίθηση του μισθωτή ότι εξόφλησε με δημόσια

κατάθεση, η απαγόρευση λειτουργίας του μισθίου από την αρμόδια αρχή

κ.λ.π. Η οικονομική πάντως δυσχέρεια του μισθωτή δεν αποτελεί αιτία

απαλλαγής του.

2. Ολική η μερική καθυστέρηση: Δικαίωμα καταγγελίας έχει ο

εκμισθωτής και αν καθυστερείται μέρος μόνο του μισθώματος, το μέρος

όμως αυτό πρέπει να είναι σημαντικό σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη,

διαφορετικά η τυχόν καταγγελία θα αποτελεί κατάχρηση δικαιώματος. Έτσι,

ναι μεν το μίσθωμα πρέπει να είναι ακριβώς καθορισμένο ποσοτικά για να

υπάρξει υπερημερία του μισθωτή, αλλά αν η σχετική αμφιβολία του

τελευταίου περιορίζεται σε ασήμαντο μόνο μέρος του καθυστερούμενου

μισθώματος παρέχονται τα δικαιώματα του άρθρου 597 ΑΚ. Σε κάθε

περίτττωση, η καθυστέρηση από το μισθωτή του τέλους χαρτόσημου που

τον βαρύνει θεωρείται σημαντική και γεννάει δικαίωμα καταγγελίας.

1. Προθεσμία; α) Η καταγγελία του άρθρου 597 ΑΚ δεν είναι άμεση

όπως στα άρθρα 585 εδ. 2, 588, 594 ΑΚ, αλλά γίνεται μετά από τήρηση

ορισμένης προθεσμίας όπως στο άρθρο 585 εδ. 1 ΑΚ. Η προθεσμία αυτή

είναι ένας τουλάχιστον μήνας σε μισθώσεις με διάρκεια ένα χρόνο και

περισσότερο και δέκα μέρες σε άλλη μίσθωση. Οι μισθώσεις αορίστου

χρόνου επομένως υπάγονται στη δεκαήμερη προθεσμία καταγγελίας

φυσικά όμως ο εκμισθωτής έχει την ευχέρεια να καταγγείλει με το άρθρο

609 ΑΚ στην περίπτωση αυτή.

β) Για τον υπολογισμό των προθεσμιών εφαρμόζονται οι ΑΚ 241

242.

2. Τρόπος ασκήσεως, αποτελέσματα, άρση συνεπειών: α) Ήδη

από την εποχή της ισχύος του ν. ΒΧΗ’ είχε γεννηθεί ζήτημα αν η καταγγελία

του άρθρου 597 ΑΚ μπορούσε να γίνει και με την αγωγή αποδόσεως του

μισθίου. Από τις αντιμαχόμενες γνώμες το άρθρο 662 ΚΠολΔ φαίνεται ότι

ακολούθησε την επικρατέστερη, σύμφωνα με την οποία η άσκηση της

καταγγελίας με αυτόν τον τρόπο είναι έγκυρη αρκεί οι προθεσμίες του

άρθρου 597 ΑΚ να έχουν συμπληρωθεί μέχρι την πρώτη συζήτηση της

αγωγής. Για το κύρος της καταγγελίας με αγωγή δε χρειάζεται να

Page 28: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρα 597-598

αναγράφεται στο δικόγραφο και η τηρητέα προθεσμία, αφού η τελευταία

είναι μόνιμη (ΑΚ 598 ΕφΠατρ 193/54, ΕΕΝ 22, 589).

β) Αποτελέσματα; Μετά την πάροδο των προθεσμιών του άρθρου

597 ΑΚ η μίσθωση λύνεται αυτοδίκαια για το μέλλον (ΑΚ 587) και ο

εκμισθωτής αποκτά δικαίωμα εγέρσεως της αγωγής για απόδοση του

μισθίου (αν δεν κατήγγειλε με αυτόν τον τρόπο). Αρμόδιο είναι σχετικά το

Ειρηνοδικείο ή το Μονομελές Πρωτοδικείο, δικάζοντας σύμφωνα με τα

άρθρα 647-662 ΚΠολΔ.

γ) Άρση συνεπειών: Σύμφωνα με το άρθρο 597 παρ.2 ΑΚ η

καταγγελία της μισθώσεως ανισχυροποιείται αν ο μισθωτής καταβάλλει τα

καθυστερούμενα μισθώματα μαζί με τα έξοδα καταγγελίας πριν παρέλθουν

οι προθεσμίες της ΑΚ 594 παρ. 1. Επομένως η καταγγελία του εκμισθωτή

για καθυστερούμενα μισθώματα τελεί κάτω από την διαλυτική αίρεση της

καταβολής τους, αν και αποτελεί άσκηση διαπλαστικού δικαιώματος. Η

διάταξη όμως του άρθρου 597 παρ. 2 ΑΚ τροποποιήθηκε από το άρθρο

661 εδ. 1 ΚΠολΔ που επέκτεινε τη δυνατότητα καταβολής των

ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων μέχρι το τέλος της συζητήσεως στο

ακροατήριο, με αποτέλεσμα την κατάργηση της δίκη στην περίπτωση όμως

αυτή απαιτείται καταβολή των δικαστικών εξόδων. Η πληρωμή όμως των

μισθωμάτων κλπ. στις παραπάνω περιπτώσεις πρέπει να γίνει με

καταβολή ή δημόσια κατάθεση και δεν αρκεί απλή προσφορά από το

μισθωτή.

3. Απόδοση του μισθίου για δυστροπία: α) Το άρθρο 66

ΕισΝΚΠολΔ επανεισήγαγε τις καταργημένες διατάξεις του ν. ΒΧΗ’ σχετικά

με την απόδοση του μισθίου για δύστροπη καθυστέρηση των μισθωμάτων

από μισθωτή. Δύστροπος θεωρείται ο τελευταίος όταν καθυστερεί το

μίσθωμα χωρίς εύλογη αιτία έστω και για λίγο χρονικό διάστημα μετά τη

συμφωνημένη μέρα (ΑΚ 341)· η δυστροπία τεκμαίρεται, επομένως ισχύουν

εδώ όσα ειπώθηκαν για την υπερημερία του μισθωτή παραπάνω. Εξάλλου

για τον σχηματισμό της κρίσεως για δυστροπία αρκούν και προηγούμενες

καταγγελίες, απλές ή με αγωγή αποδόσεως του μισθίου, για την ίδια αιτία

(δηλ. την καθυστέρηση μισθωμάτων), έστω και αν αυτές έγιναν ανενεργές

με το άρθρο 597 παρ. 2 ΑΚ ή 661 εδ. 1 ΚΠολΔ.

Page 29: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 599

1. Γενικά: α) Ο μισθωτής υποχρεώνεται να αποδώσει το μίσθιο

πράγμα στον εκμισθωτή με όλα του τα παρακολουθήματα, στον τόπο που

βρίσκεται το πράγμα είτε κινητό είναι είτε ακίνητο. Ο εκμισθωτής δεν μπορεί

να αρνηθεί την παραλαβή, ούτε όταν το μίσθιο έχει σοβαρές βλάβες,

περιερχόμενος διαφορετικά σε υπερημερία (ΑΚ 351). Εξάλλου η σχετική

αξίωση του εκμισθωτή δεν μπορεί να θεωρηθεί σαν κατάχρηση

δικαιώματος (ΑΚ 281) σε καμιά περίτπωση, π.χ. όταν απλώς θέλει να

εκμισθώσει το πράγμα με μεγαλύτερο μίσθωμα.

β) Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο «εις οίαν

κατάστασιν παρέλαβε αυτό», οφείλει επομένως να επανορθώσει κάθε

φθορά ή βλάβη που δεν προέρχεται από τη συμφωνημένη χρήση (ΑΚ 599

παρ. 1 συνδ. 592, 594), π.χ. καταστροφή των δαπέδων της οικίας, κλπ.

Απαλλάσσεται όμως ο μισθωτής αν αποδείξει ότι για τις ζημιές αυτές δε

φέρει ευθύνη (ΑΚ 330 βλ όμως ΑΚ 600). Αν αντίθετα ο μισθωτής έχει

ενεργήσει αναγκαίες ή ωφέλιμες δαπάνες στην ανάληψη των οποίων

δικαιούται (ΑΚ 591), μπορεί να παρακρατήσει το μίσθιο ασκώντας δικαίωμα

επισχέσεως (ΑΚ 325-326).

Άρθρον 600

Όπως αναφέρθηκε κάτω από το προηγούμενο άρθρο (αρ. 3-4), αν

το μίσθιο πράγμα καταστράφηκε ολοκληρωτικά και δεν μπορεί να

αποδειχθεί ή έχει ασυνήθιστες βλάβες, ο μισθωτής ευθύνεται σύμφωνα με

τις γενικές διατάξεις του πταίσματος (ΑΚ 330, 335-36, 382). Ειδικά όμως,

για την περίπτωση που το μίσθιο ήταν ασφαλισμένο εναντίον της

πυρκαγιάς και η καταστροφή ή βλάβη του οφείλεται σε πραγματοποίηση

του ασφαλιστικού κινδύνου, το άρθρο 600 ΑΚ περιέλαβε ευνοϊκότερη

ρύθμιση για το μισθωτή.

Page 30: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 601

Εξαίρεση από τον κανόνα του συγκεκριμένου υπολογισμού της

ζημιάς καθιερώνει το άρθρο 601 ΑΚ, θεσπίζοντας τον κατ’ αρχή αφηρημένο

υπολογισμό της ζημιάς του εκμισθωτή για όσο διάστημα ο μισθωτής

παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μισθώσεως. Επάνοδος στον κανόνα

γίνεται στο ίδιο άρθρο συμπληρωματικά, σε όφελος του εκμισθωτή.

28 Αρθρα 601-602-603-604

Άρθρα 602-603

Τα άρθρα 602-603 ΑΚ θεσπίζουν ειδικές βραχυπρόθεσμες

παραγραφές ορισμένων αξιώσεων και των δύο συμβαλλομένων. Ο νόμος

θέλησε γρήγορη εκκαθάριση των χρηματικών απαιτήσεων που συνδέονται

με το μίσθιο (ΑΚ 250).

Άρθρον 604

Τα άρθρα 604-607 ΑΚ παρέχουν στον εκμισθωτή ακινήτου

σπουδαιότατο δικαίωμα για εξασφάλιση των απαιτήσεων του από

μισθώματα, το εμπράγματο δικαίωμα του (νόμιμου) ενεχύρου πάνω στα

«εισκοσμιθέντα» κινητά πράγματα του μισθωτή ή τυχόν υπομισθωτή, αλλά

με περιορισμούς. Το δικαίωμα αυτό του εκμισθωτή δικαιολογείται από

λόγους κοινωνικής σκοπιμότητας και εξισορροπήσεως των αντιτιθέμενων

συμφερόντων. Εκτός από τις ειδικές διατάξεις των άρθρων 604-607 ΑΚ

εφαρμόζεται εδώ αναλογικά και το δίκαιο του συμβατικού ενεχύρου (ΑΚ

1246).

Page 31: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 605

Δικαιώματα τρίτων επί των εισκομισθέτων δεν παραβλέτπονται εκ

του νομίμου ενεχύρου του εκμισθωτού, και αν έτι τούτος καλή τη πίστει

εθεώρει ταύτα ως ανήκοντα εις τον μισθωτήν.

Η διάταξη του άρθρου 605 ΑΚ αποκλείει την καλόπιστη κτήση

νόμιμου ενεχύρου ή άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων ισχυρότερης τάξεως

ως προς τα δικαιώματα τρίτων, προάγοντας έτσι την κυκλοφορία των

αγαθών. Ο Καυκάς, σ. 370, επεκτείνει την προστασία και στο μη

εμπράγματο δικαίωμα της νομής τρίτων. Πρβλ. Απ. Γεωργιάδη, ΕμπράγμΔ

(η κυριότης), 1975, σ. 9-11.

29 Αρθρα 605-606-607-608

Άρθρα 606-607

Τα άρθρα 606 - 607 ΑΚ ρυθμίζουν δύο ειδικές περιτττώσεις

αποσβέσεως του νόμιμου ενεχύρου του εκμισθωτή. Εκτός όμως από αυτές

ισχύουν και οι γενικοί λόγοι αποσβέσεως του συμβατικού ενεχύρου (π.χ.

ΑΚ 1234 συνδ. 1246, 1040, 1053, κλπ).

Άρθρον 608

Οι γενικοί λόγοι αποσβέσεως των ενοχών ισχύουν και για τη

μίσθωση πράγματος. Π.χ. η αντίθετη συμφωνία των συμβαλλομένων (ΑΚ

361), η συμβατική υπαναχώρηση, η πλήρωση της διαλυτικής αιρέσεως

(«αν ο μισθωτής αποκτήσει δικό του σπίτι, θα λύεται η μίσθωση») ή

προθεσμίας στην οποία βασίστηκε η μίσθωση, η καταστροφή του μίσθιου

πράγματος, η σύγχυση (π.χ. αν συγκύριος μεταβιβάσει την κυριότητα της

ιδανικής του μερίδας στο μισθωτή, η μίσθωση παύει να υπάρχει λόγω

Page 32: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 608

ενώσεως στο αυτό ττρόσωπο της ιδιότητας του μισθωτή και του

εκμισθωτή), η παράβαση του όρου (π.χ. κακή χρήση, μεταβολή της

χρήσεως, υπομίσθωση) του οποίου η μη τήρηση έχει ως αποτέλεσμα, κατά

τη συμφωνία των μερών, τη λύση της συμβάσεως συνεπάγονται την

απόσβεση την απόσβεση της συμβάσεως μισθώσεως πράγματος.

Αυτονόητο είναι ότι η απόκτηση του μισθίου από το μισθωτή αποσβήνει τη

μίσθωση, όταν ο εκμισθωτής είναι και κύριος αυτού.

Εκτός όμως από τους γενικούς αυτούς λόγους, η μίσθωση

πράγματος λήγει και για λόγους ειδικούς, τους οποίους προβλέπει ο ΑΚ στο

σχετικό με τη μίσθωση πράγματος κεφάλαιο. Αναφέρθηκε ήδη ότι η

μισθωτική σχέση λήγει, αν ο εκμισθωτής (ΑΚ 594, 597 επ.) ή ο μισθωτής

(ΑΚ 585 επ., 588) ασκήσει το δικαίωμα της καταγγελίας. Πιο κάτω θα γίνει

εκτενέστερα λόγος για τη λήξη της μισθώσεως ορισμένου και αόριστου

χρόνου (ΑΚ 608 και 609) τη λήξη της μισθώσεως που συμφωνήθηκε να

έχει διάρκεια μεγαλύτερη από τριάντα χρόνια ή ίση με τη ζωή του ένα από

τους συμβαλλόμενους (ΑΚ 610) τη λήξη της μισθώσεως λόγω του θανάτου

του μισθωτή (ΑΚ 612) λόγω της μεταθέσεως του μισθωτή δημοσίου

υπαλλήλου ή της εκποιήσεως του μισθίου (ΑΚ 614 επ.).

2. Λήξη: Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει αυτοδικαίως μόλις

περάσει ο χρόνος της διάρκειας της. Ο εκμισθωτής δεν υποχρεούται να

οχλήσει το μισθωτή, να καταγγείλει τη μίσθωση ή να αναμείνει την έκδοση

τελεσίδικης αποφάσεως που να κηρύσσει τη λήξη μισθώσεως. Αν π.χ. η

μίσθωση καταρτίστηκε στις 9 Μαρτίου 1977 για τρία χρόνια, έληξε χωρίς

άλλο με την εκττνοή της 9 Μαρτίου 1980. Η συμφωνία των μερών που έγινε

στις 10 Μαρτίου 1980 για να συνεχιστεί η μίσθωση για ένα χρόνο, δηλ. ως

τις 10 Μαρτίου 1981, αποτελεί νέα μίσθωση ανεξάρτητη από την παλιά. Και

τούτο γιατί δεν είναι νοητή η παράταση ενοχής που έχει ήδη λυθεί.

2. Λήξη: Η μίσθωση δεν ενέχει απαλλοτρίωση του μίσθιου

πράγματος. Η διηνεκής διάρκεια της είναι συνεπώς ασυμβίβαστη με τη

φύση της. Για το λόγο αυτόν η προκειμένη διάταξη έδωσε στον καθένα από

τους συμβαλλόμενους το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση αορίστου

Page 33: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρον 608

χρόνου και να προκαλέσει τη λήξη της. Η ειδικότερη εξέταση του

διαπλαστικού δικαιώματος της καταγγελίας αναφέρεται κυρίως στον

καθορισμό των ουσιαστικών στοιχείων, το ττεριεχόμενο, την άσκηση και τα

αττοτελέσματα του.

α) Ουσιαστικά στοιχεία: Η καταγγελία είναι μονομερής δήλωση που

απευθύνει το ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη στο άλλο και του γνωρίζει την

πρόθεση του να λήξει τη μίσθωση. Η καταγγελία πρέπει να γνωστοποιηθεί

στον αντισυμβαλλόμενο. Δεν είναι όμως απαραίτητο να γίνει δεκτή απ'

αυτόν. Αν ο αντισυμβαλλόμενος του καταγγέλοντος αμφισβητεί για

οποιονδήποτε λόγο την ορθότητα της καταγγελίας, η μόνη διέξοδος που

έχει, είναι να ασκήσει αναγνωριστική αγωγή. Αν οι ισχυρισμοί του γίνουν

δεκτοί, η καταγγελία δεν έχει έννομα αποτελέσματα.

β) Περιεχόμενο: Όπως αναφέρθηκε, η καταγγελία έχει σκοπό να

τερματίσει τη μίσθωση. Απ ’ αυτό προκύτπει ότι δεν επιτρέπεται να περιέχει

οποιονδήποτε όρο. Η προσθήκη οποιουδήποτε όρου κάνει αβέβαιη τη λήξη

της μισθώσεως και συνεπώς ανίσχυρη την καταγγελία.

γ) Άσκηση: Η άσκηση της καταγγελίας δεν απαιτείται να περιβληθεί

οποιονδήποτε τύπο. Η τήρηση τύπου είναι αναγκαία, αν έχει συμφωνηθεί

από τα συμβαλλόμενα μέρη. Στην περίπτωση αυτή η άτυπη καταγγελία

είναι ανίσχυρη (ΑΚ 159 παρ. 2). Μολοντούτο, αν η άτυπη καταγγελία γίνει

αποδεκτή από τον αντισυμβαλλόμενο, η αποδοχή θεραπεύει την ακυρότητα

(ΑΚ 159 παρ. 2 εδ. 2) και η μίσθωση λήγει με contrarious actus.

δ) Αποτελέσματα: Η καταγγελία έχει ως συνέπεια την απόσβεση της

μισθωτικής σχέσεως για το μέλλον. Ακριβέστερα η αποσβεστική ενέργεια

της καταγγελίας ανακύπτει αυτοδικαίως μόλις περάσει η προθεσμία που

ορίζει η σύμβαση ή ο νόμος. Ο μισθωτής υποχρεούται τότε να αποδώσει το

μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε και να αξιώσει τα μισθώματα που

προκατέβαλε και αφορούν σε χρόνο μεταγενέστερο της λήξεως της

προθεσμίας της καταγγελίας. Ο εκμισθωτής μπορεί να ασκήσει την αγωγή

αποδόσεως του μισθίου και να αξιώσει αποκατάσταση των ενδεχόμενων

Page 34: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ζημιών του. Η άσκηση της αγωγής είναι νομότυττη, αν κατά την ημέρα της

συζητήσεως της έχει ττεράσει η προθεσμία της καταγγελίας και συνεπώς

έχει λήξει η μίσθωση. Και τούτο γιατί το κεκτημένο του δικαιώματος κρίνεται

κατά το χρόνο της πρώτης συζητήσεως της αγωγής.

Άρθρον 609

32 Αρθρα 608-609

Αν η μίσθωση έληγε με τη γνωστοποίηση της καταγγελίας στον

αντισυμβαλλόμενο, θα διευκολύνονταν ανεπιεικείς καταστάσεις και

εκβιαστικές λύσεις τόσον από τον εκμισθωτή, όσο και από το μισθωτή. Για

να αποκλείσει το ενδεχόμενο αυτό και ειδικότερα να εξασφαλίσει στους

συμβαλλόμενους τον αναγκαίο χρόνο να συνάψουν νέα μίσθωση, η διάταξη

καθόρισε τα ελάχιστα όρια των προθεσμιών που πρέπει να περάσουν για

να δημιουργήσει το αποτέλεσμα του το διαπλαστικό δικαίωμα της

καταγγελίας. Στο προηγούμενο δίκαιο ο καταγγέλων τη μίσθωση ήταν

υποχρεωμένος να τηρήσει την προθεσμία που υπέβαλλαν οι τοπικές

συνήθειες, αν βέβαια υπήρχαν. Σήμερα οι τοπικές συνήθειες δεν έχουν

σημασία για το θέμα αψού ο νόμος το ρύθμισε κατά τρόπο ενιαίο.

Οι συμβαλλόμενοι είναι ελεύθεροι να ορίσουν άλλες προθεσμίες

καταγγελίας της μισθώσεως αορίστου χρόνου. Η ευχέρεια όμως αυτή

υπάρχει μόνο προς την πλευρά της αυξήσεως των προθεσμιών. Η

συμφωνία που ορίζει προθεσμίες μικρότερες από εκείνες της διατάξεως,

είναι ανίσχυρη. Στην περίπτωση αυτή ισχύουν οι μόνιμες προθεσμίες της

διατάξεως.

Όπως αναφέρθηκε, η νόμιμη ή συμβατική προθεσμία πρέπει να

υπάρχει ανάμεσα στη γνωστοποίηση της καταγγελίας στον

αντισυμβαλλόμενο και τη λήξη της μισθώσεως. Δεν χρειάζεται να τηρηθεί

προθεσμία ανάμεσα στην αιτία της καταγγελίας και τη δήλωση της.

Page 35: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Η διάταξη έχει ως σκοττό ν’ αποκλείσει τις μακροχρόνιες μισθώσεις

που δεσμεύουν υπέρμετρα τα συμβαλλόμενα μέρη και είναι ασυμβίβαστες

με τη φύση της μισθώσεως, της οποίας η διάρκεια κάθε άλλο παρά

διηνεκής είναι. Οι μισθώσεις αυτές υπάρχουν βεβαίως στα αγγλοσαξονικά

δίκαια (leases μακροχρόνια), δεν είναι όμως ανεκτές από τις σχετικές με το

δίκαιο αντιλήψεις των ηπειρωτικών νομοθεσιών και για δύο κυρίως λόγους.

Πρώτον γιατί είναι συζητήσιμο αν είναι οικονομικά σκόπιμες. Δεύτερο γιατί

εξελίσσονται σε κληρονομικές μισθώσεις ή άλλους ανάλογους θεσμούς.

Άρθρον 610

Άρθρον 611

Η διάταξη εκφράζει αντιλήψεις που επικράτησαν στο

βυζαντινορωμαϊκό δίκαιο και δεν είναι άγνωστες στα σύγχρονα δίκαια. Η

βασική ιδέα είναι ότι η εξακολούθηση της χρήσεως του μισθίου από το

μισθωτή και μετά τη λήξη του χρόνου μισθώσεως βασίζεται κατά κανόνα

στη θέληση των μερών να ανανεώσουν τη μίσθωση. Η διευκόλυνση των

συναλλαγών συνέβαλε να μορφοποιηθεί σε κανόνα δικαίου η αντίληψη

αυτή.

Α. Θετικές προϋποθέσεις. Η σιωπηρή αναμίσθωση προϋποθέτει:

1. Μίσθωση ορισμένου χρόνου. Πότε η μίσθωση έχει ορισμένη

χρονική διάρκεια εξετάστηκε ήδη (ΑΚ 608). Δεν έχει σημασία, αν η μίσθωση

αφορά κινητό ή ακίνητο αν υπάγεται στις διατάξεις για την προστασία της

επαγγελματικής στέγης ή όχι. Αυτονόητο όμως είναι ότι οι τυχόν ειδικές

διατάξεις που ρυθμίζουν αλλιώς το θέμα ή αποκλείουν παντελώς τη

δυνατότητα αναμισθώσεως, υπερισχύουν.

2. Πάροδο του χρόνου διάρκειας της μισθώσεως. Αν η μίσθωση

λήξει ύστερα από καταγγελία που έκαμε ο ένας από τους συμβαλλόμενους

Page 36: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ττριν περάσει ο ορισμένος χρόνος της διάρκειας της, δεν μπορεί να γίνει

λόγος για σιωπηρή αναμίσθωση.

3. Δικαιοπρακτική ικανότητα του εκμισθωτή και του μισθωτή

κατά το χρόνο της λήξεως και ανανεώσεως της αρχικής μισθώσεως.

Όπως αναφέρθηκε, ο νόμος θεωρεί ότι τα συμβαλλόμενα μέρη που

σιωπούν κατά τη λήξη της μισθώσεως, θέλουν αμοιβαίως ν’ ανανεωθεί για

αόριστο χρόνο. Δεν είναι όμως δυνατό να συναχθεί μια τέτοια θέληση, όταν

π.χ. ο εκμισθωτής έχει παραφρονήσει.

4. Εξακολούθηση της χρήσεως του μισθίου από το μισθωτή. Ο

μισθωτής πρέπει να εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και μετά τη

λήξη του χρόνου μισθώσεως ενεργώντας ως μισθωτής και δημιουργώντας

την εντύπωση ότι θέλει την αναμίσθωση. Δεν ενδιαφέρει και αν πράγματι

την ήθελε αν παραμένοντας στο μίσθιο απέβλεπε σ’ αυτή. Πόσο πρέπει να

διαρκέσει η εξακολούθηση της χρήσεως του μισθίου από το μισθωτή για να

θεμελιώσει σιωπηρή αναμίσθωση, κρίνεται στα πλαίσια της αρχής της

καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών. Πάντως η παραμονή του

μισθωτή το μίσθιο για λίγες ημέρες μετά τη λήξη της μισθώσεως δεν

επαρκεί.

Β. Αρνητικές προϋποθέσεις. Οι παραπάνω προϋποθέσεις δεν

επαρκούν για να θεμελιώσουν τη σιωπηρή αναμίσθωση. Χρειάζεται επίσης

α) ο εκμισθωτής, λαμβάνοντας γνώση της εξακολουθήσεως της χρήσεως

του μισθίου από το μισθωτή μετά τη λήξη της αρχικής μισθώσεως, να μην

εναντιωθεί σ’ αυτή β) η σύμβαση της μισθώσεως να μην έχει αποκλείσει

την αναμίσθωση γ) ο νόμος να μην επιβάλλει την τήρηση ορισμένων

διατυπώσεων για τη σύναψη της μισθώσεως.

Άρθρον 612

34 Άρθρα 611-612

Η διάταξη είναι νέα σε σχέση με το βυζαντινορωμαϊκο δίκαιο. Πριν

από την εισαγωγή του ΑΚ ο θάνατος οποιουδήποτε από τους

Page 37: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

συμβαλλόμενους δεν επηρέαζε τη σύμβαση της μισθώσεως, εκτός αν

υπήρχε αντίθετη συμφωνία. Οι κληρονόμοι του μισθωτή διαδέχονταν αυτόν

στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του από τη μισθωτική σχέση και δεν

είχαν ex lege δικαίωμα να την καταγγείλουν για το θάνατο του.

Οι συντάκτες του ΑΚ έκριναν σκόπιμο ν’ απομακρυνθούν από τη

ρύθμιση αυτή και να διευκολύνουν τους κληρονόμους του μισθωτή

αναγνωρίζοντας σ' αυτούς το δικαίωμα καταγγελίας. Και τούτο γιατί ο

θάνατος του μισθωτή μεταβάλλει συνήθως τις σχέσεις των μελών της

οικογένειας του και την οικονομική της κατάσταση. Δεν καθιέρωσαν όμως

κανόνα αναγκαστικού δικαίου. Ο μισθωτής μπορεί, σταθμίζοντας τις

επιπτώσεις του θανάτου του, να παραιτηθεί από την εξαιρετική αυτή

προστασία των συμφ^ερόντων του καταχωρίζοντας ειδική ρήτρα στο

μισθωτήριο συμβόλαιο. Από νομοθετική σκοπιά θα ήταν πιο σωστό η

διάταξη να έχει διατυπωθεί ως αναγκαστική.

35 Άρθρα 612-613

Άρθρον 613

Ο δημόσιος υπάλληλος μπορεί να μετατεθεί σ’ άλλο τόπο ανάλογα

με τις ανάγκες της υπηρεσίας. Στην περίπτωση αυτή υποχρεούται να

μεταβεί στη νέα του θέση μέσα σ’ ορισμένη προθεσμία. Συνεπώς η

μετάθεση του δημόσιου υπαλλήλου δεν αποκλείεται να τον εξαναγκάσει να

αφήσει πρόωρα την κατοικία που έχει μισθώσει στον τόπο από τον οποίο

μετατίθεται. Αλλά η πρόωρη εγκατάλειψη του μισθίου, αν δεν υπήρχε η

διάταξη, θα υποχρέωνε το δημόσιο υπάλληλο ν’ αποζημιώσει τον

εκμισθωτή σύμφωνα με την ΑΚ 596. Είναι συνεπώς φανερό πως η διάταξη

θεσπίστηκε για να μπορεί ο δημόσιος υπάλληλος που μετατέθηκε να λύσει

τη μίσθωση αζήμια γΓ αυτόν. Είναι δε απόλυτα δικαιολογημένη όχι μόνο για

λόγους απρόσκοπτης διεξαγωγής της υπηρεσίας, αλλά και διότι η μη χρήση

του μισθίου δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα του δημοσίου υπαλλήλου.

Page 38: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Ο νέος κτήτορας υττεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις

του εκμισθωτή και δεσμεύεται από τη μίσθωση, όταν συντρέχουν ορισμένες

προϋποθέσεις, ουσιαστικές και τυπικές, τις οποίες ορίζει η διάταξη.

Αν υπάρχουν οι πιο πάνω προϋποθέσεις, ο νέος κτήτορας

«υπεισέρχεται εις τα δικαιώματα και τας υποχρεώσεις της μισθώσεως». Η

έννοια του όρου «υπεισέλευση» είναι ότι η μισθωτική σχέση μεταβιβάζεται

σαν σύνολο στον νέο κτήτορα και λειτουργεί πλέον ανάμεσα σ’ αυτόν και

τον μισθωτή και αν ακόμη ο τελευταίος αγνοεί την εκποίηση ή ο νέος

κτήτορας τη μίσθωση. Ειδικότερα ο νέος κτήτορας υποκαθίσταται

αυτοδικαίως στη νομική θέση του εκμισθωτή και αναλαμβάνει για το μέλλον

ολόκληρο τον ενοχικό δεσμό που απορρέει από τη μίσθωση. Δεν έχει όμως

το δικαίωμα να την καταγγείλει, αν δεν υπάρχει άλλος λόγος που να

δικαιολογεί κατά νόμο την καταγγελία (ΑΚ 615 a contrario).

Άρθρον 614

Άρθρον 615

1. Η διάταξη συνδέεται στενά με την ΑΚ 614 και αποσκοπεί να

ρυθμίσει το δικαίωμα του νέου κτήτορα ν’ αποβάλει το μισθωτή από το

μίσθιο ακίνητο. Παράλληλα όμως προστατεύει το συμφέρον του μισθωτή

ορίζοντας επαρκείς προθεσμίες για την άσκηση του δικαιώματος της

καταγγελίας από το νέο κτήτορα και διατηρώντας άθικτο το δικαίωμα της

αποζημιώσεως του μισθωτή από τον αρχικό εκμισθωτή.

2. Η διάταξη προϋποθέτει σύμβαση μισθώσεως ακινήτου.

Περιλαμβάνει και τη μίσθωση αγροτικού κτήματος (ΑΚ 637) ή άλλου

προσοδοφόρου ακινήτου (ΑΚ 619, 620, 638) καθώς και την επίμορτη

αγροληψία (ΑΚ 641 παρ. 2). Δεν έχει επίσης σημασία ο εμπορικός

χαρακτήρας της μισθώσεως. Και η εμπορική μίσθωση καθώς και άλλη

Page 39: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

μίσθωση που υπάγεται στον ν. 813/1978 καλύπτεται από τη διάταξη. Όλες

αυτές οι μορφές μισθώσεως ακινήτου είναι αντικείμενο της διατάξεως και αν

ακόμη προϋπήρχαν του ΑΚ. Αντίθετα η διάταξη δεν έχει εφαρμογή στη

μίσθωση γυμνού πλοίου ή αεροσκάφους καθώς και στη ναύλωση πλοίου ή

αεροσκάφους (βλ. ΑΚ 614 αρ. 8 και 14).

Η μίσθωση δεν πρέπει να αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας

χρονολογίας. Αν αποδεικνύεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο ή ιδιωτικό

έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, πρέπει να περιέχει τον όρο ότι ο νέος

κτήτορας δικαιούται ν’ αποβάλλει το μισθωτή. Η καταχώρηση του όρου

αυτού στο μισθωτήριο έγγραφο ενέχει την παραίτηση του μισθωτή από την

προστασία της ΑΚ 614.

Η διάταξη προϋποθέτει επίσης εκμίσθωση ακινήτου από τον κύριο

αυτού. Αν ο εκμισθωτής δεν ήταν κύριος, ο νέος κτήτορας δεν υπεισέρχεται

στη μίσθωση και δικαιούται να αποβάλει αμέσως το μισθωτή ασκώντας τη

διεκδικητική αγωγή ή την αγωγή της νομής, αν υπάρχουν οι προϋποθέσεις

της ΑΚ 997. Αίτηση λήψεως ασφαλιστικών μέτρων δεν αποκλείεται. Τα

δικαιώματα αυτά δε έχει ο νέος κτήτορας, αν η μίσθωση που σύνηψε ο μη

κύριος είναι εμπορική και υφίστανται οι προϋποθέσεις του αρθρ. 7 παρ. 2

του V. 813/1978.

37 Άρθρα 615-616

Άρθρον 616

Η διάταξη αποτελεί συμβιβασμό των αντιθέτων συμφερόντων του

εκμισθωτή, των δανειστών του, του μισθωτή και του νέου κτήτορα. Ο

εκμισθωτής δεν πρέπει να δεσμεύεται υπερβολικά στην άσκηση και

διάθεση των σχετικών με το μίσθωμα δικαιωμάτων του. Η διάθεση

(προκαταβολή, προεξόφληση, εκχώρηση) μπορεί να έγινε για να

διευκολύνει οικονομικά τον εκμισθωτή π.χ. στην επισκευή ή τη

συμπλήρωση του μισθωμένου ακινήτου.

Page 40: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2. Η διάταξη εφαρμόζεται και στην αγρομίσθωση (ΑΚ 620) καθώς και

στη μίσθωση άλλου ττροσοδοφόρου ακινήτου (ΑΚ 638). Δεν έχει επίσης

σημασία ο εμπορικός χαρακτήρας της μισθώσεως. Η διάταξη καλύπτει και

τις εμπορικές μισθώσεις καθώς και κάθε άλλη μίσθωση που υπάγεται στον

V. 813/1978. Η εκποίηση του μίσθιου ακινήτου, ως προϋπόθεση για την

εφαρμογή της διατάξεως, έχει την έννοια που καθορίστηκε στις ΑΚ 614 -

615. Πάντως ειδικώς προβλέπεται, ότι ο χρονικός περιορισμός της

προκαταβολής, εκχωρήσεως ή κατασχέσεως μισθωμάτων ισχύει αναλόγως

και στην περίπτωση της λήξεως (με οποιονδήποτε τρόπο) της επικαρπίας

μισθωμένου ακινήτου (ΑΚ 1164) καθώς και στον αναγκαστικό

πλειστηριασμό του.

38 Άρθρα 616-617-618

Άρθρον 617

Η διάταξη συμβιβάζει επιτυχώς τα αντίθετα συμφέροντα του

εκμισθωτή - ιδιοκτήτη, του μισθωτή, του νέου κτήτορα και των ενυποθήκων

δανειστών. Χωρίς να δεσμεύει υπερβολικά τον εκμισθωτή στη διάθεση των

σχετικών με το μίσθωμα δικαιωμάτων του, προστατεύει ειδικότερα τον

ενυπόθηκο δανειστή από τον κίνδυνο να επισπεύσει αναγκαστική εκτέλεση

και να βρει σημαντικά μειωμένη την οικονομική δυνατότητα του ενυπόθηκου

ακινήτου λόγω προηγούμενης (όχι σπάνια εικονικής ή καταδολιευτικής)

εξοφλήσεως ή εκχωρήσεως ή κατασχέσεως των μισθωμάτων του.

Άρθρον 618

Η διάταξη έχει ως πρότυπο το άρθρο 957 του Κρητικού Αστικού

Κώδικα. Αποτελεί ειδικότερη εκδήλωση της θεσπιζόμενης από την ΑΚ 614

ρυθμίσεως και αποβλέπει να προστατεύσει το νέο κτήτορα του ακινήτου

Page 41: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Αρθρον 618

από άγνωστες σ’ αυτόν μακροχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες ελαττώνουν την

αξία του, ιδίως όταν ο νέος κτήτορας δεν έχει το δικαίωμα της καταγγελίας

(ΑΚ 614), και εμποδίζουν τη χρησιμοποίηση του σύμφωνα με τις απόψεις

που υπαγόρευαν την απόκτηση του. Η ανάγκη ενημερώσεως του νέου

κτήτορα για την κατάσταση των ακινήτων από άποψη μισθώσεων δεν αρκεί

εν τούτοις για να προσδώσει στη διάταξη αναγκαστικό χαρακτήρα.

Page 42: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

01 ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΚΑ ΤΟΙΚΙΩΝ

Στις διατάξεις του νόμου περί μισθώσεων κατοικιών αυτού

υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική

σύμβαση για κύρια κατοικία.

Σε περίτπωση που έχει συμφωνηθεί μικτή χρήση, ο νόμος αυτός

εφαρμόζει μόνο αν η χρήση του μισθίου για κύρια κατοικία είναι η

προέχουσα.

Οι μισθώσεις αυτές, εφ' όσον δεν ορίζεται διαφορετικά στο νόμο

αυτόν, διέπονται από τους συμβατικούς τους όρους και από τις διατάξεις

του αστικού κώδικα.

Διάρκεια Μίσθωσης

Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη,

κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για

αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της

τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της

μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτιση της και

αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και

δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον

υπόλοιπο χρόνο το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται με ανάλογη

εφαρμογή του άρθρου 1 παρ. 3 του παρόντος νόμου, ως και την 1.1.1997.

Μετά την ημερομηνία αυτή, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως

κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμάριθμου του

κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθοριστεί από την Τράπεζα της Ελλάδος

για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες. (Όπως

αντικαταστάθηκε η παρ. 1 με το άρθρο 1 παρ. 5 Ν 2235/94).

Page 43: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Προκαταβολή μισθώματος επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα

μισθωτικό μήνα. Απαγορεύεται η καταβολή από το μισθωτή εγγυοδοσίας

για την εκτέλεση της σύμβασης ποσού μεγαλύτερου από τα μισθώματα δύο

μηνών.

Η καθυστέρηση καταβολής από το μισθωτή των δαπανών των

κοινοχρήστων του μισθίου και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που αφορά

το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει, έχει τα έννομα αποτελέσματα

της καθυστέρησης του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν ο μισθωτής δεν

καταβάλλει την αποζημίωση που έχει επιδικαστεί τελεσίδικα για φθορές ή

μεταβολές στο μίσθιο.

Ο μισθωτής υποχρεούται να επιτρέψει στον εκμισθωτή ή σε

αντιπρόσωπο του, οι οποίοι μπορούν να συνοδεύονται και από

εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα να επισκέπτονται το μίσθιο μια φορά

κάθε τρίμηνο, για να διαπιστώνουν την καλή και σύμφωνη με τους όρους

της μίσθωσης χρήση του.

Λύση της μίσθωσης για ιδιοκατοίκηση και ανοικοδόμηση

Αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγος τους, ενήλικο

τέκνο ή γονέας τους δεν έχει ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη ή σε

προάστιο της που να καλύτττει τις οικογενειακές ή ατομικές ανάγκες

στέγασης του, ο εκμισθωτής ή εάν κατά τη διάρκεια του μισθωτικού χρόνου

έγινε μεταβίβαση της κυριότητας του μισθίου, ο νέος κύριος μπορεί να

ζητήσει την απόδοση του μισθίου μετά τη λήξη του συμφωνημένου

μισθωτικού χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της κατά το άρθρο 2

παρ. 1 εδαφ. α' διετίας.

Το δικαίωμα ιδιοκατοίκησης υφίσταται και όταν τα παραπάνω

πρόσωπα έχουν άλλη ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη ή προάστιο της

στην οποία ενοικούν, εφ' όσον, λόγω μεταβολής της οικογενειακής τους

κατάστασης, έχουν αυξηθεί οι στεγασηκές τους ανάγκες ή έχει καταστεί

ασύμφορη η συνέχιση της χρήσης της. Ως πόλη της Αθήνας για την

Page 44: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

εφαρμογή της παραγράφου αυτής θεωρείται η περιοχή της τέως Διοίκησης

της Πρωτεύουσας.

Αν το δικαίωμα της ιδιοκατοίκησης ασκείται υπέρ συζύγου, τέκνου ή

γονέα, είναι απαράδεκτη η συζήτηση της αγωγής, εφ' όσον δεν

προσκομίζεται έγγραφη δήλωση των προσώπων αυτών που να βεβαιώνει

την πρόθεση τους αυτή. Η δήλωση μπορεί να γίνει και προφορικά στο

δικαστήριο κατά τη συζήτηση της αγωγής. Το δικαστήριο ελέγχει την αληθή

πρόθεση και τη δυνατότητα του προσώπου υπέρ του οποίου ασκείται το

δικαίωμα της ιδιοκατοίκησης, δυνάμενο να διατάξει την αυτοπρόσωπη

ενώπιον του εμφάνισή του. (Όπως αντικαταστάθηκε η παρ. 2 με το άρθρο 5

του Ν 1953/91.

Η κατά την παρ. 1 ιδιοκατοίκηση πρέπει να πραγματοποιηθεί μέσα

σε προθεσμία τεσσάρων μηνών από την απόδοση του μισθίου και να

διαρκέσει δύο τουλάχιστον έτη.

Αν, εκτός περιτττώσεων ανωτέρας βίας, η ιδιοκατοίκηση δεν

πραγματοποιηθεί εμπρόθεσμα ή δε διαρκέσει δύο τουλάχιστον έτη

σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο, ο εκμισθωτής και εκείνοι υπέρ

των οποίων έχει ασκηθεί το δικαίωμα ιδιοκατοίκησης υποχρεούνται εις

ολόκληρο να καταβάλουν ως αποζημίωση του μισθωτή που αποβλήθηκε

από το μίσθιο τα έξοδα μετακόμισης και είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα.

Αξίωση για αποκατάσταση άλλης περαιτέρω ζημίας δεν αποκλείεται.

Ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου μετά τη

λήξη του συμφωνημένου χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της κατά

το άρθρο 2 παρ. 1 εδαφ. α ' διετίας, αν ο κύριος του μισθίου προτίθεται να

προβεί σε ανοικοδόμηση του ακινήτου και έχει λάβει τη σχετική οικοδομική

άδεια. Αν ο κύριος του μισθίου δεν αρχίσει τις εργασίες ανοικοδόμησης

μέσα σε δώδεκα μήνες από την απόδοση του μισθίου, οφείλει να καταβάλει

το μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα.

Σε περίπτωση χρησιμοποίησης του μισθίου για κύρια κατοικία ή για

μικτή χρήση (κατοικία και επαγγελματική χρήση), αν ο εκμισθωτής ή ο

κύριος του μισθίου, σύζυγος τους ή τέκνο τους, δεν έχουν ιδιόκτητο χώρο

Page 45: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

στην ίδια πόλη ή σε προάστιο της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης

της επαγγελματικής τους δραστηριότητας, ο εκμισθωτής ή ο κύριος μπορεί

να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει την απόδοση του μισθίου για

ιδιόχρηση μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, όχι όμως

πριν περάσει τριετία από την έναρξη της. Προϋποθέσεις της καταγγελίας

είναι η πρόσθεση και δυνατότητα ιδιόχρησης του μισθίου. Στην περίπτωση

αυτή τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά έξι (6) μήνες από

την επίδοση της στο μισθωτή. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται αναλόγως οι

διατάξεις του παρόντος νόμου για την ιδιοκατοίκηση. (Όπως προστέθηκε η

παρ. 6 με το άρθρο 1 παρ. 4 του Ν 2235/94).

Δικαίωμα επανεγκατάστασης

Στις περιτπώσεις του άρθρου 3 παρ. 4 και 5 εδάφ. β' άρθρου 4

εδάφ. β' και άρθρου 5 παρ. 2, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει από τον

εκμισθωτή την επανεγκατάσταση του στο μίσθιο, με τους όρους της

μίσθωσης που έχει καταγγελθεί και με δαπάνη του εκμισθωτή και των

προσώπων υπέρ των οποίων διατάχθηκε η απόδοση του μισθίου, οι οποίοι

για τη δαπάνη αυτή ευθύνονται εις ολόκληρο.

Αν ασκηθεί το δικαίωμα επανεγκατάστασης, ο μισθωτής δεν μπορεί

να ζητήσει ως αποζημίωση την καταβολή των είκοσι τεσσάρων μηνιαίων

μισθωμάτων. Η απόφαση κατά του μισθωτή για παράδοση της χρήσης του

μισθίου λόγω επανεγκατάστασης εκτελείται και εναντίον εκείνου στον οποίο

έχει παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου. Εάν αυτός ο νέος μισθωτής, η

μίσθωση αναλύεται και ο εκμισθωτής και εκείνος υπέρ του οποίου

αποδόθηκε το μίσθιο για τους σκοπούς των άρθρων 3, 4 και 5 οφείλουν εις

ολόκληρο να καταβάλουν στο νέο μισθωτή την αποζημίωση που προβλέπει

το άρθρο 3 παρ. 4.

Το δικαίωμα επανεγκατάστασης δεν μπορεί να ασκηθεί μετά την

πάροδο ενός έτους, αφότου έληξαν οι προθεσμίες για την πραγματοποίηση

Page 46: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

της ιδιοκατοίκησης, ανοικοδόμησης ή των σκοπών που αναφέρονται στα

άρθρα 4 και 5.

Απόδοση μισθίου για ιδιοκατοίκηση ή ανοικοδόμηση ή για εργασίες

διατήρησης ή ανάπλασης του μισθίου ή για τη χρησιμοποίηση του από

ΟΤΑ για κοινωνικούς σκοπούς που έγινε πριν από την ισχύ του νόμου

αυτού ρυθμίζεται ως προς τα αποτελέσματα από τις διατάξεις του άρθρου 3

παρ. 2 έως 5 του Ν 1598/1986 (ΦΕΚ 73).

Λύση της μίσθωσης για διατήρηση και ανάπλαση

Αν ο κύριος, επικαρπωτής ή νομέας του κτιρίου, στο οποίο βρίσκεται

το μίσθιο, προτίθεται ή οφείλει να πραγματοποιήσει σύμφωνα με το άρθρο

1 του Νόμου 1512/1985 (ΦΕΚ 4) εργασίες για τη διατήρηση ή ανάπλαση

του που αποκλείουν τη χρήση του μισθίου μπορεί να ζητήσει την απόδοση

του μισθίου, εφ' όσον η δαπάνη των εργασιών αυτών βάσει της σχετικής

οικοδομικής άδειας, υπερβαίνει τα δύο εκατομμύρια πεντακόσιες χιλιάδες

δραχμές. Το δικαίωμα αυτό έχει και ο εκμισθωτής. Αν, εκτός περιπτώσεων

ανωτέρας βίας, ο υπόχρεος, δεν αρχίσει τις εργασίες διατήρησης ή

ανάπλασης του κτιρίου μέσα σε ένα έτος από την απόδοση του μισθίου,

οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα

μηνιαία μισθώματα.

Λύση της μίσθωσης ακινήτων που ανήκουν στους Οργανισμούς

Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ)

Δήμοι ή κοινότητες που έχουν εκμισθώσεις για κατοικία ακίνητα της

κυριότητάς τους μπορούν να ζητήσουν την απόδοσή τους αμέσως μετά τη

λήξη του συμφωνημένου μισθωτικού χρόνου, όχι αμέσως μετά τη λήξη του

συμφωνημένου μισθωτικού χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της

κατά το άρθρο 2 παρ. 1 εδάφ. α' διετίας, εφ' όσον ύστερα από απόφαση

του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου πρόκειται να χρησιμοποιήσουν τα

Page 47: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ακίνητα για κοινωνικούς σκοπούς και ιδιαίτερα για βρεφονηπιακούς

σταθμούς, λέσχες για ηλικιωμένα άτομα, κέντρα νεότητας, σχολές γονέων ή

σχολές επαγγελματικού προσανατολισμού.

Η σχετική ειδοποίηση προς το μισθωτή γίνεται με έγγραφο βέβαιης

χρονολογίας δύο τουλάχιστον μήνες πριν από την ημερομηνία κατά την

οποία πρόκειται να χρησιμοποιηθεί το μίσθιο, για το σκοπό για τον οποίο

ζητείται η απόδοση του.

Αν ο δήμος ή η κοινότητα δεν αρχίσει μέσα σε ένα τουλάχιστον έτος

να χρησιμοποιεί το ακίνητο για το σκοπό για τον οποίο αυτό έχει αποδοθεί

και δεν το χρησιμοποιήσει για δύο τουλάχιστον έτη για τον σκοπό αυτόν.

Οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα

μηνιαία μισθώματα.

Αξίωση για αποκατάσταση άλλης περαιτέρω ζημιάς δεν αποκλείεται.

Δικονομικές ρυθμίσεις

Κάθε διαφορά από μισθώσεις κύριας κατοικίας υπάγεται στην

αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου ή του ειρηνοδικείου ανάλογα με

το ποσό του μισθώματος κατά τις διατάξεις των άρθρων 14 παρ. 1 εδάφ. β'

και 16 αριθ. 1 του ΚΠολ.Δ. Στην αρμοδιότητα των δικαστηρίων αυτών

υπάγονται και όλες οι παρεπόμενες διαφορές από τη σύμβαση μίσθωσης ή

εξ αφορμής της, καθώς και οι διαφορές του άρθρου 601 του Αστικού

Κώδικα.

Οι διαφορές αυτές εκδικάζονται κατά τη διαδικασία των άρθρων 647

και επ. του ΚΠολΔ.

Δικαστική απόφαση, που διατάσσει απόδοση μισθίου το οποίο

χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, μπορεί να παρέχει προθεσμία μέχρι έξι

μήνες από την έκδοση της για την εκτέλεσης της, εφόσον κατά την κρίση

του δικαστηρίου συντρέχουν ειδικοί λόγοι. Σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί

να εκτελεσθεί η απόφαση που διατάσσει απόδοση μισθίου πριν παρέλθουν

σαράντα μέρες από την επίδοση της επιταγής.

Page 48: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

To άρθρο 69 ΚπολΔ δεν εφαρμόζεται στις περιπτώσεις άσκησης

αγωγής για την απόδοση του μισθίου κατά τις διατάξεις του παρόντος

νόμου. (Όπως αντικαταστάθηκε η παρ. 2 με το άρθρο 7 του Ν 1953/91.)

Page 49: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Όπως προαναφέραμε οι μισθώσεις χωρίζονται στις αστικές και

εμπορικές. Στις εμπορικές μισθώσεις για να χαρακτηριστεί μια μίσθωση

εμπορική δεν αρκεί ο μισθωτής να έχει την ιδιότητα του εμπόρου, κατά το

τυπικό κριτήριο, αλλά απαιτείται να ασκούνται στο μισθίο πράξεις

αντικειμενικώς εμπορικές (ΑΤΙ 1427/91). Για να χαρακτηριστεί μια μίσθωση

εμπορική πρέπει να υπάρχουν;

α) έγκυρη μισθωτική σύμβαση,

β) μίσθίο ακίνητο,

γ) χρήση μισθίου και τα συμφωνημένα ρητώς ή σιωπηρώς - για

προστατευόμενες μισθώσεις (Εφ Αθ 8791/81, Επ.Εμπ.Δικ. 33,383).

Η διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης ισχύει για εννέα (9) έτη ακόμη

και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να

λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης

χρονολογίας. Οι διατάξεις εφαρμόζονται και σε μισθώσεις που έχουν

συναφθεί για χρόνο μεγαλύτερο των εννέα (9) ετών. Μισθώσεις ακινήτων

για τη στέγαση δημοσίων εκπαιδευτηρίων επιτρέπεται να συναφθούν και

για βραχύτερο χρόνο, εφόσον αυτά βρίσκονται σε κωμοπόλεις με

πληθυσμό μέχρι πέντε χιλιάδων (5.000) κατοίκων. Ο μισθωτής κατά την

λήξη της μίσθωσης δικαιούται να την παρατείνει μια φορά για τόσο χρόνο

όσος υπολείπεται για τη συμπλήρωση δώδεκα συνολικά χρόνων από την

έναρξη της. Στις μισθώσεις που αφορούν προστατευόμενα επαγγέλματα

όπως δικηγορικά γραφεία, ιατρεία, γραφεία μηχανικών, συμβολαιογραφεία,

γραφεία δικαστικών επιμελητών, κτηνιατρεία, λογιστικά γραφεία, γραφεία

άμισθων υποθηκοφυλακείων, ο μισθωτής κατά τη λέξη της μίσθωσης

δικαιούται να την παρατείνει, μια φορά, για τόσο χρόνο όσος υπολείπεται

για την συμπλήρωση τεσσάρων (4) συνολικά ετών από την έναρξη της. Οι

συμβαλλόμενοι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης έχουν το δικαίωμα να

ορίσουν χρόνο παράτασης διαφορετικό από το προβλεπόμενο. Το

δικαίωμα της παράτασης ασκείται με έγγραφη δήλωση προς τον εκμισθωτή

Page 50: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

έξι (6) μήνες πριν από την λήξη της μίσθωσης, αλλιώς ο μισθωτής εκπίπτει

από αυτό. Ο εκμισθωτής υποχρεούται τέσσερις (4) τουλάχιστον μήνες πριν

από την λήξη της μίσθωσης να δηλώσει εγγράφως στον μισθωτή, αν

αποδέχεται ή αρνείται την παράταση. Οι λόγοι της άρνησης πρέπει να

αναφέρονται ειδικώς. Αν ο μισθωτής αμφισβητεί τη βασιμότητα των λόγων

άρνησης του εκμισθωτή, δικαιούται, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία ενός

μήνα από την επίδοση σ’ αυτόν της άρνησης του εκμισθωτή, να ζητήσει

από το δικαστήριο την αναγνώριση του αβάσιμου των λόγων.

Το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα

από τους συμβαλλόμενους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά

διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση. Σε περίπτωση που δεν

υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί

από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη

της συμβάσεως και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του έξι

τις εκατό (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους

χώρους του τέσσερις τις εκατό (4%) και στις περιοχές που δεν ισχύει το

σύστημα αυτό, της αγοραίας αξίας τους, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί

λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να

μνημονεύονται στη σύμβαση.

Ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της

μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση όχι προτού περάσουν τρία (3) να

καταγγείλει τη μίσθωση, από τον ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγό τους

ιδιόχρηση. Παραίτηση από το δικαίωμα καταγγελίας για το λόγο αυτό

επιτρέπεται. Προϋπόθεση τις καταγγελίας είναι η πρόθεση και η δυνατότητα

ιδιόχρησης καθώς και η άσκηση επί τριάντα μήνες του επαγγέλματος του

εμπόρου ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το παρόν.

Στις εμπορικές μισθώσεις σύμφωνα με το άρθρο 2 υπάγονται και οι

μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται για να στεγασθούν:

α) δικηγορικά γραφεία,

β) ιατρεία,

γ) οδοντιατρεία,

Page 51: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

δ) γραφεία διπλωματούχων μηχανικών,

ε) συμβολαιογραφεία,

στ) γραφεία δικαστικών επιμελητών,

ζ) κτηνιατρεία,

η) λογιστικά γραφεία,

θ) γραφεία άμισθων υποθηκοφυλακείων,

ι) αναγνωρισμένα φιλανθρωπικά ιδρύματα που υπάγονται στις

διατάξεις ΑΝ 2039/1939.

Επίσης στο άρθρο 3 υπάγονται οι χώροι διάθεσης υγρών καυσίμων,

εφόσον η μίσθωση ή υπομίσθωση αποτελεί παράλληλη προϋπόθεση για

να λειτουργεί η σύμβαση εμπορικής συνεργασίας μεταξύ μισθωτή και

εκμισθωτή. Οι παραπάνω μισθώσεις λύνονται σε κάθε περίτπωση

αυτοδικαίως:

α) αν λυθεί η σύμβαση εμπορικής συνεργασίας 1) ύστερα από

καταγγελία για υπαίτια παράβαση όρου 2) για λόγο προβλεπόμενο

από το νόμο 3) ανώτερα βία

β) αν καταδικαστεί αμετάκλητα ο μισθωτής για οποιοδήποτε ποινικό

αδίκημα σχετικό με την ελλειμματική παράδοση προϊόντων που

διαπράχθηκε κατά υποτροπή με δόλο.

Υπάρχουν οι μη προστατευόμενες μισθώσεις που αφορούν το

άρθρο 4 και είναι:

α) οι μισθώσεις οι οποίες (σελ. 47), κατά την καλή πίστη και τα

συναλλακτικά ήθη συνάτπονται για χρονικό διάστημα που δεν

ξεπερνάει το έτος,

β) οι μισθώσεις χώρων αποκλειστικά για διενέργεια διαφημίσεων με

οποιονδήποτε τρόπο καθώς και οι μισθώσεις κοινόχρηστων χώρων

για τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων,

γ) οι μισθώσεις στις οποίες το μίσθιο χρησιμοποιείται ως

οικοτροφείο,

δ) οι μισθώσεις σε χώρους εντός συνοριακών σταθμών.

Page 52: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ε) οι μισθώσεις σε δημοτικούς κήπους και άλση που ανήκουν στο

δημόσιο και τους δήμους,

στ) οι μισθώσεις σε χώρο νεκροταφείων,

ζ) οι μισθώσεις ακινήτων κυριότητας ανωτάτων εκπαιδευτικών

ιδρυμάτων,

θ) οι μισθώσεις ακινήτων που χαρακτηρίστηκαν διατηρητέα μετά τις

1'’'* Σετττεμβρίου 1990,

ι) οι μισθώσεις σχολικών κυλικείων,

ια) οι μισθώσεις χώρων, που χρησιμοποιούνται ως κυλικεία ή για την

εγκατάσταση διαφημίσεων, στο Ολυμπιακό Κέντρο Αθήνας, στα δημόσια,

δημοτικά και κοινοτικά αθλητικά κέντρα. Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται και σε

μισθώσεις πριν από της 18 Σετττεμβρίου 1986,

ιβ) οι μισθώσεις χώρων που χρησιμοποιούνται ως κυλικεία ή για την

εγκατάσταση διαφημίσεων και βρίσκονται σε αθλητικά κέντρα και

γυμναστήρια τα οποία αποτελούν ΝΠΔΔ και διέπονται από τις διατάξεις του

Ν 423/1976. Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται και στις μισθώσεις πριν από της

18'’ Σετπεμβρίου 1986,

ιγ) οι μισθώσεις ακινήτων που αποκτώνται από την Ευρωπαϊκή

Κοινότητα και τα όργανα της για την στέγαση υπηρεσιών τους ανεξάρτητα

από τον χρόνο σύναψης των μισθώσεων αυτών,

ιδ) οι μισθώσεις στο χώρο του Μεγάρου Μουσικής Αθηνών,

ιε) οι μισθώσεις ακινήτων ιδιοκτησίας της Διεθνούς Έκθεσης

Θεσσαλονίκης που χρησιμοποιούνται ως εκθεσιακοί χώροι,

ιστ) οι μισθώσεις καταστημάτων διάθεσης οπωροκηπευτικών

προϊόντων των Κεντρικών Λαχαναγορών Αθηνών και Θεσσαλονίκης,

ιζ) οι μισθώσεις ακινήτων που ο κύριος είναι το ΝΠΔΔ με την

επωνυμία «Χρηματιστήριο Αξιών Αθηνών» και που είναι αναγκαία για τη

στέγαση των υπηρεσιών του, της ανώνυμης εταιρείας που έχει συσταθεί

από αυτό με την επωνυμία «Εταιρεία Αποθετήριων Τίτλων» καθώς και των

υπηρεσιών της εποτττεύουσας αυτά υπηρεσίας του Υπουργείου Εθνικής

Οικονομίας,

Page 53: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ιη) οι μισθώσεις ακινήτων που αποδεδειγμένα αποκτήθηκαν, αυτά ή

το οικόπεδο επί του οποίου ανεγέρθηκαν με εισαγωγή συναλλάγματος από

τον εκμισθωτή, το οποίο αντιστοιχεί τουλάχιστον στα 2/3 της αξίας τους ή η

αξία αυτή καλύφθηκε κατά το αυτό ποσοστό με εισαγωγή συναλλάγματος

και ο εκμισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου διάρκεια

τουλάχιστον 12 ετών.

Ελάχιστη διάρκεια και συμβατική λύση

Η μίσθωση ισχύει για εννέα (9) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί

για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία που

υποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται και σε μισθώσεις που

έχουν συναφθεί για χρόνο μεγαλύτερο των εννέα (9) ετών.

Μισθώσεις ακινήτων για τη στέγαση δημόσιων εκπαιδευτηρίων

επιτρέπεται να συναφθούν και για βραχύτερο χρόνο, εφόσον αυτά

βρίσκονται σε κωμοπόλεις με πληθυσμό μέχρι πέντε χιλιάδων (5.000)

κατοίκων.

Οι μισθώσεις του άρθρου 2 ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν

έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να

λυθούν με νεότερη συμφωνία που υποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης

χρονολογίας.

Παράταση

Ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης δικαιούται να την παρατείνει

μια φορά για τόσο χρόνο όσος υπολείπεται για τη συμπλήρωση δώδεκα

(12) συνολικά ετών από την έναρξη της. Στις μισθώσεις του άρθρου 2 του

παρόντος ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης δικαιούται να την

παρατείνει, μια φορά, για τόσο χρόνο όσος υπολείπεται για τη

συμπλήρωση τεσσάρων (4) συνολικά ετών από την έναρξη της.

Page 54: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Οι συμβαλλόμενοι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης έχουν δικαίωμα να

ορίσουν χρόνο παράτασης διαφορετικό από τον προβλεπόμενο στην

προηγούμενη παράγραφο. Η σχετική συμφωνία αποδεικνύεται με έγγραφο

βέβαιης χρονολογίας. Στην περίτττωση αυτή περαιτέρω παράταση δεν

χωρεί, αν μαζί με το συμφωνημένο χρόνο παράτασης συμπληρώνεται

χρόνος μεγαλύτερος από δώδεκα (12) έτη.

Το δικαίωμα παράτασης που προβλέπεται στην παρ. 1 ασκείται με

έγγραφη δήλωση προς τον εκμισθωτή έξι (6) μήνες πριν από τη λήξη της

μίσθωσης, αλλιώς ο μισθωτής εκπίτπει από αυτό. Στη δήλωση πρέπει να

μνημονεύονται η υποχρέωση του εκμισθωτή που ορίζεται στην επόμενη

παράγραφο καθώς και οι συνέπειες από την παράλειψη αυτή.

Ο εκμισθωτής υποχρεούται τέσσερις (4) τουλάχιστον μήνες πριν από

την λήξη της μίσθωσης να δηλώσει εγγράφως στο μισθωτή, αν αποδέχεται

ή αρνείται την παράταση. Οι λόγοι της άρνησης πρέπει να αναφέρονται

ειδικώς. Η παρέλευση άπρακτης της παραπάνω προθεσμίας θεωρείται ως

αποδοχή της παράτασης.

Ο εκμισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την παράταση, αν συντρέχει

λόγος καταγγελίας κατά τα άρθρα 15, 16, 23, 25, 37, 39 έως 42 του

παρόντος.

Αν ο μισθωτής αμφισβητεί τη βασιμότητα των λόγων άρνησης του

εκμισθωτή, δικαιούται, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία ενός μήνα από την

επίδοση σ' αυτόν της άρνησης του εκμισθωτή, να ζητήσει από το

δικαστήριο την αναγνώριση του αβασίμου των λόγων. Αμφισβήτηση της

βασιμότητας των παραπάνω λόγων με ένσταση δεν επιτρέπεται, εκτός αν η

αγωγή απόδοσης του μισθίου ασκήθηκε μέσα στην προθεσμία του

προηγούμενου εδαφίου. Αν η αγωγή του πρώτου εδαφίου απορριφθεί, το

μίσθιο αποδίδεται, ακόμη κι αν ασκήθηκε ένδικο μέσο κατά της απόφασης.

Page 55: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Καθορισμός και αναπροσαρμογή

Το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα

από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά

διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση. Όρος για ποσοστιαία

σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την

1η Σετπεμβρίου 1994, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική

παράταση), για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή,

εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν

προβλέπεται από τη σύμβαση.

Σε περίτπωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του

μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή

γίνεται μετά τη διετία από την έναρξη της σύμβασης και καθορίζεται σε

ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του έξι τοις εκατό (6%) της αντικειμενικής

αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του τέσσερα τοις εκατό

(4%) και στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, της αγοραίας αξίας

τους, εκτός εάν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική

ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να μνημονεύονται στη σύμβαση. Η αληθινή

έννοια του προηγούμενου εδαφίου είναι ότι είναι ισχυρή η τιμαριθμική

ρήτρα αναπροσαρμογής μισθώματος, η οποία περιέχεται στην μισθωτική

σύμβαση, έστω και αν αυτή συμφωνήθηκε πριν από την 1η ΜαΤου 1992.

Περαιτέρω αναπροσαρμογή του'οριζόμενου κατά τις διατάξεις της

προηγούμενης παραγράφου μισθώματος γίνεται κάθε έτος και ανέρχεται σε

ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμαρίθμου του κόστους

ζωής, όπως αυτό έχει καθοριστεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους

αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες. Η αληθινή έννοια του

προηγούμενοι εδαφίου είναι ότι αυτό εφαρμόζεται και σε περίτπωση που το

συμφωνημένο μίσθωμα υπερβαίνει το έξι τοις εκατό (6%) της αντικειμενικής

αξίας του μισθίου, ή της αγοραίας αξίας, όπου δεν ισχύει το σύστημα αυτό.

Σε κάθε περίτπωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του

μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα.

Page 56: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

To εκάστοτε αναπροσαρμοσμένο μίσθωμα καθίσταται απαιτητό από

την ικανοποίηση της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή.

Παραχώρηση χρήσης

Η ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον δεν επιτρέπεται

εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών. Επιτρέπεται πάντως μετά τριετία

από τη σύναψη της μίσθωσης η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε

εταιρεία προσωπική ή περιορισμένης ευθύνης, που θα συσταθεί με

ελάχιστη συμμετοχή και του μισθωτή κατά ποσοστό 35%. Έναντι του

εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον και ο μισθωτής και η εταιρεία στην

οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου. Μεταβολή των προσώπων των

εταιριών με σύμβαση, εκτός από το πρόσωπο του μισθωτή, επιτρέπεται για

μια φορά. Δεύτερη μεταβολή επιφέρει λύση της μίσθωσης, εκτός αν

υπάρχει έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή. Στις περιτπώσεις αυτές πρέπει

να γνωστοποιείται εγγράφως στον εκμισθωτή μέσα σε προθεσμία τριάντα

(30) ημερών τόσο η σύναψη των συμβάσεων όσο και τα στοιχεία εκείνων

προς τους οποίους έγινε η παραχώρηση. Στις περιπτώσεις αυτές το

καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται κατά 20%.

Αν συναφθεί υπομίσθωση, παρά την απαγόρευση της

προηγούμενης παραγράφου, ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής μπορεί να

καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς να υποχρεούται να αποζημιώσει το μισθωτή.

Η παράγραφος 1 του παρόντος άρθρου εφαρμόζεται και σε

παραχωρήσεις που έγιναν πριν από την 4η ΜαΤου 1992. Στις περιπτώσεις

αυτές η αύξηση του μισθώματος οφείλεται από την επίδοση της αγωγής.

Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης

Ο μισθωτής σε περίπτωση βαριάς νόσου του, η οποία συνεπάγεται

πλήρη ανικανότητα του να συνεχίσει την επιχείρηση που ασκεί το μίσθιο,

έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει ολοκληρωτικά τη μισθωτική σχέση σε

Page 57: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

τρίτον μέσα σ’ ένα έτος από την επέλευση της νόσου. Σε περίπτωση

θανάτου του μισθωτή, το δικαίωμα αυτό μπορούν να ασκήσουν ο σύζυγος

ή τα τέκνα του μέσα σε ένα (1) έτος από την αποδοχή της κληρονομιάς.

Για τη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης απαιτείται σύμβαση

μεταξύ του μισθωτή και εκείνου προς τον οποίο γίνεται η μεταβίβαση καθώς

και η έγγραφη αναγγελία της σύμβασης από εκείνον που μεταβιβάζει προς

τον εκμισθωτή, που να περιέχει τους όρους της σύμβασης. Εκείνος που

μεταβιβάζει ενέχεται εις ολόκληρον με εκείνον προς τον οποίο έγινε η

μεταβίβαση για τις υποχρεώσεις που απορρέουν από την μίσθωση, οι

οποίες υπήρχαν κατά το χρόνο της μεταβίβασης.

Γενικές ρυθμίσεις

Η καταγγελία της μίσθωσης επιτρέπεται για τους λόγους που

αποβλέπει το παρόν διάταγμα και ο Αστικός Κώδικας. Το άρθρο 66 του

Εισαγωγικού Νόμου του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας εφαρμόζεται και εδώ.

Γενικά - Προϋποθέσεις

Ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της

μίσθωσης, και σε κάθε περίτπωση όχι προτού περάσουν τρία (3) έτη, ή

προς τις μισθώσεις του άρθρου 2 του παρόντος δεκαοκτώ (18) μήνες από

την έναρξη της μίσθωσης να καταγγείλει τη μίσθωση για την άσκηση στο

μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περίτπ. α' έως γ', ή ως προς τις

μισθώσεις του άρθρου 2, των δραστηριοτήτων κατά το άρθρο αυτό από τον

ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγο τους (ιδιόχρηση).

Παραίτηση από το δικαίωμα καταγγελίας για το λόγο αυτό

επιτρέπεται.

Προϋπόθεση της καταγγελίας είναι η πρόθεση και η δυνατότητα

ιδιόχρησης, καθώς και η άσκηση επί τριάντα μήνες του επαγγέλματος του

εμπόρου ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το παρόν.

Page 58: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας

Η άσκηση του επαγγέλματος η της δραστηριότητας που αναφέρονται

στην τρίτη παράγραφο του προηγούμενου άρθρου δεν απαιτούνται:

Στο πρόσωπο των κατιόντων του εκμισθωτή ή του κυρίου σε

περίπΓτωση καταγγελίας για ιδιόχρηση από αυτούς. Η αληθινή έννοια αυτής

της διάταξης είναι ότι δεν απαιτείται να ασκηθεί επάγγελμα εμπόρου επί

τριάντα (30) μήνες από το τέκνο, έστω και αν αυτό είναι συνιδιοκτήτης ή

συνεκμισθωτής, ανεξάρτητα από το μέγεθος της μερίδας του.

Στην περίτπωση του μισθίου του οποίου επιδιώκεται με την

καταγγελία η ιδιόχρηση, αποκτήθηκε αυτό ή το ίδιο ή το οικόπεδο πάνω στο

οποίο έχει ανεγερθεί, από τον εκμισθωτή ή τα τέκνα ή σύζυγό του με αγορά

με συνάλλαγμα που έχει εισαχθεί από το εξωτερικό, το οποίο αντιστοιχεί

στα δύο τρίτα (2/3) τουλάχιστον της αξίας τους ή η αξία τους έχει καλυφθεί,

κατά το ίδιο ποσοστό, με συνάλλαγμα που έχει συναχθεί.

Στο πρόσωπο εκείνου για τον οποίο ασκείται καταγγελία για χρήση

που προβλέπεται στα άρθρα 1 παράγραφος 1 περίτπ. β' και γ' και 2 του

παρόντος διατάγματος, αν αυτό έχει εγγράφει στην οικεία κατά το νόμο

επαγγελματική οργάνωση ή έχει λάβει άδεια άσκησης επαγγέλματος, για

όσους δεν προβλέπεται τέτοια εγγραφή.

Κυριότητα άλλου ακινήτου

Η καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση είναι ανίσχυρη, αν κατά το

χρόνο της εκείνος που καταγγέλλει ή ο υπερού η καταγγελία είναι κύριος

ολικά και άλλου ακινήτου στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο, το οποίο

είναι ελεύθερο ή ιδιοχρησιμοποιείται και κατάλληλο για τη χρήση για την

οποία ασκήθηκε η καταγγελία ή μέσα στο τελευταίο πριν από την

καταγγελία έτος έχει εκμισθωθεί τέτοιο ακίνητο. Η κυριότητα άλλου ακινήτου

Page 59: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

αρκεί να συντρέχει είτε στο πρόσωπο του εκμισθωτή είτε στο πρόσωπο του

υπερού η καταγγελία.

Ασκηση αγωγής

Η καταγγελία είναι ανίσχυρη, αν μέσα σε έξι (6) μήνες από την

επέλευση των αποτελεσμάτων της δεν ασκηθεί αγωγή για απόδοση του

μισθίου. Στην περίπτωση αυτή νέα καταγγελία επιτρέπεται μετά την

παρέλευση τριετίας από την πρώτη καταγγελία.

Συνενωμένη χρήση

Στις περιπτώσεις των άρθρων 16 έως 17 δεν επιτρέπεται καταγγελία

προκειμένου περί όμορων ακινήτων τα οποία μισθώθηκαν από τον ίδιο

μισθωτή μαζί με άλλα συνεχόμενα ακίνητα που ανήκουν στον ίδιο ή σε

άλλους κυρίους ή εκμισθωτές, για ενιαία συνενωμένη χρήση τους από το

μισθωτή, αν η αφαίρεση του τμήματος που αφορά η καταγγελία κάνει κατά

την κρίση του δικαστηρίου αδύνατη ή ιδιαιτέρως δύσκολη τη λειτουργία της

επιχείρησης στα υπόλοιπα μίσθια.

Η διάταξη της προηγούμενης παραγράφου δεν εφαρμόζεται, αν η

καταγγελία αφορά το εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του συνόλου της

μισθωμένης επιφάνειας.

Ανάκληση καταγγελίας

Στην καταγγελία μίσθωσης για ιδιόχρηση, ο εκμισθωτής μπορεί,

μέχρι την πρώτη συζήτηση της αγωγής για απόδοση του μισθίου, να

ανακαλέσει την καταγγελία με μονομερή δήλωσή του προς το μισθωτή.

Μεταγενέστερη ανάκληση είναι απαράδεκτη, εφόσον δεν συναινεί ο

μισθωτής.

Page 60: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Σε περίπτωση ανάκλησης της καταγγελίας, ο εκμισθωτής ή ο

διάδοχος του στη μισθωτική σχέση χάνει το δικαίωμα να καταγγείλει πάλι τη

μίσθωση για ιδιόχρηση επί μια τριετία από την καταγγελία που

ανακλήθηκε.

Διατηρητέα

Αν ο εσωτερικός χώρος καταστήματος και ο τυχόν κινητός

εξοπλισμός κηρυχθούν διατηρητέοι, ο εκμισθωτής δε χάνει τη δυνατότητα

να ασκήσει τα δικαιώματα του που προβλέπουν τα άρθρα 16 έως 17, 27

έως 28, 23 παρ. 2 του παρόντος.

Γενικά - Προϋποθέσεις

Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση

του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου:

Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός

υπερβαίνει τη δωδεκαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να

γίνει μετά την πάροδο δώδεκα (12) ετών από την έναρξη της μίσθωσης.

Μετά την πάροδο τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης σε

περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από

τρία έτη ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

Μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της

μίσθωσης, στις περιτττώσεις του άρθρου 2 του παρόντος, και αν ο

συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοκτώ (18)

μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

Στις περιπτώσεις της προηγούμενης παραγράφου επιτρέπεται

αντίθετη συμφωνία κατά την κατάρτιση της σύμβασης.

Page 61: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Επίδοση άδειας

Για να επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας, κατά το άρθρο

28 του παρόντος, εκείνος που καταγγέλλει απαιτείται να επιδώσει στο

μισθωτή αντίγραφο της άδειας για ανοικοδόμηση του μισθίου του αρμόδιου

πολεοδομικού γραφείου. Η επίδοση αυτή γίνεται μέχρι την πρώτη συζήτηση

της σχετικής αγωγής για απόδοση του μισθίου, αλλιώς η καταγγελία είναι

ανίσχυρη.

Ακάλυπτοι χώροι

Καταγγελία μίσθωσης ακάλυπτου χώρου για ανοικοδόμηση μπορεί

να γίνει μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου, και σε κάθε περίπτωση,

αφού περάσει έτος από την έναρξη της μίσθωσης, και τα αποτελέσματα της

επέρχονται μετά την πάροδο μήνα από αυτήν.

Η διάταξη της προηγούμενης παραγράφου δεν εφαρμόζεται σε

μισθώσεις ακάλυπτων χώρων για την εγκατάσταση επιχειρήσεων των

οποίων η λειτουργία, από τη φύση τους, είναι αδύνατη ή ιδιαιτέρως

δύσκολη μέσα σε καλυμμένους χώρους, καθώς και σε μισθώσεις

ακάλυπτων χώρων που χρησιμοποιούνται από το μισθωτή για τη

λειτουργία υπαίθριων κινηματογράφων ή θεάτρων.

Προτίμηση

Στις καταγγελίες για ανοικοδόμηση που γίνονται στο εξής, ο

μισθωτής, ύστερα από δήλωση του, προτιμάται, με ίσους όρους, απέναντι

σε κάθε υποψήφιο μισθωτή στη μίσθωση χώρων του ακινήτου που

ανοικοδομήθηκε και ανήκει στην κυριότητα του εκμισθωτή ή του κυρίου του,

για τους οποίους αυτοί δεν έχουν αναλάβει, μέχρι να επιδοθεί η δήλωση

του μισθωτή, υποχρέωση για μεταβίβασή τους με συμβολαιογραφικό

Page 62: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

έγγραφο. Οι διατάξεις του άρθρου 6 παρ. 6 του παρόντος εφαρμόζονται

αναλόγως και εδώ.

Διατυπώσεις

Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και επιδίδεται στο μισθωτή.

Σε περίπτωση που η καταγγελία κατά τα άρθρα 16 έως 17 και 23

παρ. 1 γίνεται υπέρ του κυρίου, των τέκνων ή συζύγου τους, απαιτείται

συναίνεση του κυρίου. Η συναίνεση αυτή δίνεται εγγράφως και επιδίδεται

στο μισθωτή.

Αποτελέσματα

Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας κατά τα άρθρα 16 έως 17

και 23 παρ. 1 επέρχονται έξι (6) μήνες μετά από αυτήν. Ειδικά στην

καταγγελία για ιδιόχρηση από κατιόντες του εκμισθωτή ή κυρίου και εφόσον

δε συντρέχει στο πρόσωπο τους ή κατά το άρθρο 17 περίπτ. α'

προϋπόθεση της άσκησης επαγγέλματος επί τριάντα (30) μήνες, τα

αποτελέσματα επέρχονται δεκαοκτώ (18) μήνες από αυτή.

Το δικαστήριο, με αίτηση του μισθωτή, μπορεί εκτιμώντας τις ειδικές

συνθήκες κάθε περίπτωσης, να παρατείνει το χρόνο που θα επέλθουν τα

αποτελέσματα της καταγγελίας μέχρι έξι (6) μήνες σε καθεμία περίπτωση.

Βασική αποζημίωση

Στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο των άρθρων 16 έως 17, ο

εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση το κατά το χρόνο της

καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα δέκα έξι (16) μηνών και στην

καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο του άρθρου 23 παρ. 1 κατά το χρόνο

της καταγγελίας μίσθωμα δώδεκα (12) μηνών.

Page 63: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της

αποζημίωσης, στην καταγγελία για ιδιόχρηση μέχρι τριάντα (30) μηνιαία

μισθώματα και στην καταγγελία για ανοικοδόμηση μέχρι δεκαοχτώ (18)

μηνιαία μισθώματα. Η προηγούμενη αύξηση γίνεται, αφού το δικαστήριο

εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του

μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν

οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την

καταγγελία της εργασιακής σχέσης, καθώς και το απολειπόμενο χρόνο που

αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο.

Στην καταγγελία που το μίσθιο είναι υπομισθωμένο, δικαιούχος της

αποζημίωσης είναι σε κάθε περίτττωση ο μισθωτής-υπεκμισθωτής.

Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να καταβάλλει τις αποζημιώσεις του

παρόντος άρθρου σε κάθε περίτπωση πριν από την απόδοση του μισθίου,

αλλιώς ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την απόδοση.

Όμοια χρήση

Η αποζημίωση κατά την πρώτη παράγραφο του προηγουμένου

άρθρου στην καταγγελία για ιδιόχρηση είναι ίση με τριάντα (30) μηνιαία

μισθώματα, αν ασκηθεί το μίσθιο μέσα σε ένα (1) έτος από την απόδοσή

του επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από το μισθωτή, εκτός αν το μίσθιο

από την κατασκευή του είναι προορισμένο για την ίδια χρήση.

Το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης μέχρι

σαράντα (40) μηνιαία μισθώματα με τις προϋποθέσεις της δεύτερης

παραγράφου του προηγούμενου άρθρου.

Ακάλυπτοι χώροι

Στην καταγγελία της μίσθωσης ακάλυπτου χώρου ο εκμισθωτής δεν

έχει υποχρέωση να καταβάλει τις αποζημιώσεις των προηγούμενων

Page 64: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

άρθρων. Η ιδιότητα του ακάλυπτου χώρου δεν παύει από το γεγονός ότι

υπάρχουν πάνω σ' αυτόν πρόχειρα ή βοηθητικά κτίσματα ή κατασκευές.

Η διάταξη του παρόντος άρθρου δεν εφαρμόζεται σε μισθώσεις

ακάλυπτων χώρων για να εγκατασταθούν επιχειρήσεις των οποίων η

λειτουργία, από τη φύση τους, είναι αδύνατη ή ιδιαιτέρως δύσκολη μέσα σε

καλυμμένους χώρους, καθώς και σε μισθώσεις ακάλυπτων χώρων που

χρησιμοποιούνται από το μισθωτή για να λειτουργούν υπαίθριοι

κινηματογράφοι ή θέατρα.

Παράλειψη ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης

Ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση:

Το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα τριάντα

(30) μηνών, αν μέσα σε έξι (6) μήνες από την απόδοση του μισθίου στην

καταγγελία για ανοικοδόμηση δεν αρχίσει τις εργασίες για να θεμελιωθεί η

νέα οικοδομή και στην καταγγελία για ιδιόχρηση δεν χρησιμοποιήσει το

μίσθιο.

Το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα πενήντα

(50) μηνών, αν μέσα σε μια διετία από την απόδοση του μισθίου στις πιο

πάνω περιπτώσεις εκμισθώσει αυτό η παραχωρήσει με οποιοδήποτε

τρόπο σε τρίτον τη χρήση του.

Δε θεωρείται παραχώρηση σε τρίτον, κατά την έννοια της

προηγούμενης παραγράφου περίπτ. β', η παραχώρηση από τους

συνεκμισθωτές της χρήσης ακινήτου σε προσωπική εταιρεία και εταιρεία

περιορισμένης ευθύνης, στην οποία μετέχουν αποκλειστικά αυτοί.

Ο περιορισμός της πρώτης παραγράφου περίτπ. β' του παρόντος

άρθρου δεν ισχύει από την ημερομηνία προκήρυξης των εκλογών ή την

έναρξη της προεκλογικής περιόδου και μέχρι τη μεθεπόμενη της

διεξαγωγής τους, εφόσον το μίσθιο παραχωρείται σε υποψήφιο βουλευτή

της περιφέρειας όπου βρίσκεται το μίσθιο, για τις εκλογικές τους ανάγκες

χωρίς αντάλλαγμα. Το τελευταίο αυτό βεβαιώνεται με υπεύθυνη δήλωση

Page 65: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

του ιδιοκτήτη και του υποψηφίου βουλευτή προς το Υπουργείο Εσωτερικών

και την αρμόδια οικονομική εφορία του ιδιοκτήτη. Κατά το διάστημα αυτό

αναστέλλεται η εξάμηνη προθεσμία για ιδιόχρηση που προβλέπεται από

την περίτπ. α' της πρώτης παραγράφου του παρόντος άρθρου.

Περαιτέρω αποζημίωση - Επανεγκατάσταση

Στις περιπτώσεις του προηγουμένου άρθρου ο μισθωτής μπορεί να

ζητήσει και την αποκατάσταση κάθε περαιτέρω αποδεικνυόμενης ζημιάς

του. Το δικαστήριο, με αίτηση του μισθωτή, διατάζει και την

επανεγκατάσταση του στο μίσθιο με τους όρους της μίσθωσης που

καταγγέλθηκε. Σε περίπτωση επανεγκατάστασης, ο μισθωτής έχει το

δικαίωμα να προσλάβει συνέταιρο.

Η απόφαση κατά του μισθωτή για παράδοση της χρήσης του μισθίου

εκτελείται και κατά του παραχωρησιούχου της χρήσης. Οι διατάξεις της

παραγράφου 4 του άρθρου 23Ν 813/1978 εφαρμόζονται ανάλογα και εδώ.

Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση

Σε περίτπωση που ασκείται στο μίσθιο επάγγελμα το οποίο

προστατεύεται από το παρόν διάταγμα ή μικτή χρήση (επαγγελματική

στέγη και κατοικία), αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγος τους

ή ενήλικο τέκνο τους δεν έχει για ένα (1) τουλάχιστον έτος πριν από την

άσκηση του δικαιώματος του ιδιοκτήτη κατοικία στην ίδια πόλη ή σε

προάστιο της που να καλύπτει τις οικογενειακές ή ατομικές ανάγκες

στέγασης τους, ο εκμισθωτής, ή αν κατά τη διάρκεια του μισθωτικού χρόνου

έγινε μεταβίβαση της κυριότητας του μισθίου, ο νέος κύριος, μπορεί να

ζητήσει την απόδοση του μισθίου για ιδιοκατοίκηση, μετά την λήξη του

συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, εφόσον το μίσθιο είναι κατάλληλο για

κατοικία.

Στην περίπτωση της προηγούμενης παραγράφου:

Page 66: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται οκτώ (8) μήνες μετά

την επίδοση της στον μισθωτή.

Ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση το κατά το χρόνο

της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών. Το δικαστήριο,

εκτιμώντας τις περιστάσεις, μπορεί να αυξήσει την αποζημίωση μέχρι το

ποσό δεκαοκτώ (18) μηνιαίων μισθωμάτων.

Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να ιδιοχρησιμοποιήσει το μίσθιο ως

κατοικία του ίδιου ή των προσώπων που προαναφέρονται για χρονική

περίοδο τουλάχιστον τριών (3) ετών.

Αν η καταγγελία ασκείται για πολύτεκνη οικογένεια, ανάπηρους,

άτομα που πάσχουν από ανίατη σωματική ή -πνευματική ασθένεια ή χήρες

με ανήλικα τέκνα, το δικαστήριο, εκτιμώντας τις περιστάσεις, έχει το

δικαίωμα να μειώσει το ποσό της αποζημίωσης ή το χρόνο που θα

επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας.

Κατά τα άλλα εφαρμόζονται οι διατάξεις του παρόντος διατάγματος.

Τα ίδια ισχύουν και για τις αγωγές που ασκήθηκαν με βάση τη διάταξη του

άρθρου 3 Ν 1861/1989.

Η αληθινή έννοια του άρθρου 4 το Ν 1953/1991 είναι ότι με αυτό δεν

έχει καταργηθεί το παρόν άρθρο.

Καταγγελία για δημιουργία κύριας κατοικίας

Μισθώσεις ακινήτων που υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος

διατάγματος, ενώ από την κατασκευή τους προορίζονται για κατοικία,

εξαιρούνται από τις διατάξεις για την αναγκαστική παράταση της διάρκειας

τους και μπορούν να καταγγελθούν από τον εκμισθωτή, αφού λήξει η

συμβατική διάρκεια τους, όχι όμως πριν παρέλθει εξαετία από την έναρξη

τους, αν ο εκμισθωτής δηλώσει εγγράφως προς το μισθωτή ότι μέσα σε έξι

μήνες από την απόδοση του μισθίου αυτό θα επισκευαστεί, ώστε να μπορεί

να χρησιμοποιηθεί ή να εκμισθωθεί ως κύρια κατοικία. Στην περίπτωση

αυτή απαγορεύεται η εκμίσθωση πάλι για επαγγελματική στέγη τουλάχιστον

Page 67: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

επί μια (1) τριετία. Η μισθωτική σχέση για τις νέες μισθώσεις αυτών των

ακινήτων διαμορφώνεται ελεύθερα.

Σε περίπτωση που δεν θα τηρηθούν οι παραπάνω όροι από τον

εκμισθωτή, εφαρμόζονται ανάλογα τα άρθρα 32 παρ. 1-2, 33 έως 34 του

παρόντος διατάγματος.

Τα αποτελέσματα της καταγγελίας κατά το παρόν άρθρο επέρχονται

μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτή. Το δικαστήριο μπορεί, με αίτηση

του μισθωτή, εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες στης κάθε περίτπωσης, να

παρατείνει το χρόνο που θα επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας

μέχρι (3) μήνες. Μέχρι τότε καταβάλλεται το μίσθωμα που προσδιορίζεται

από τις ισχύουσες διατάξεις.

Καταγγελίες που έχουν γίνει μέχρι τις 3 Σετττεμβρίου 1991 ή μέχρι

την 1 ΜαΤου 1992 σύμφωνα με την παρ. 1 του παρόντος άρθρου

καθίστανται ανίσχυρες και οι αποφάσεις που έχουν εκδοθεί δεν εκτελούνται,

εκτός από τις διατάξεις τους για τα έξοδα.

Καταγγελία για κατεδάφιση ετοιμορρόπου

Ο εκμισθωτής μπορεί οποτεδήποτε να καταγγείλει εγγράφως πριν

από τρεις μήνες τη μίσθωση, εφόσον το μίσθιο κρίθηκε αρμοδίως

ετοιμόρροπο και κατεδαφιστέο κατά μεγάλο και ουσιώδες μέρος του.

Καταγγελία για τττώχευση του μισθωτή

Ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει εγγράφως τη μίσθωση

πριν από τρεις (3) μήνες, αν ο μισθωτής κηρυχθεί σε πτώχευση με

τελεσίδικη απόφαση. Ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα από τη δημοσίευση

της απόφασης που κηρύσσει το μισθωτή σε πτώχευση με αίτησή του.

Page 68: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Δήμος ή κοινότητα και τα εξαρτώμενα από αυτούς νομικά πρόσωπα,

ιδρύματα και επιχειρήσεις μπορούν μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου

της μίσθωσης να καταγγείλουν αυτή τη μίσθωση, εφόσον το μίσθιο θα

χρησιμοποιηθεί για να εγκατασταθούν και να λειτουργήσουν γενικώς οι

υπηρεσίες τους. Για την εφαρμογή αυτής της παραγράφου κάθε δήμος ή

κοινότητα λογίζεται σαν ένα και το ίδιο πρόσωπο μαζί με τα εξαρτώμενα

από αυτόν δημοτικά ή κοινοτικά νομικά πρόσωπα, ιδρύματα και

επιχειρήσεις είτε η καταγγελία γίνεται από τον οργανισμό τοπικής

αυτοδιοίκησης είτε από το νομικό πρόσωπο, ίδρυμα ή επιχείρηση.

Η διάταξη της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζεται αναλόγως

και για το δημόσιο και τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου.

Σε κάθε περίτπωση που δεν θα πραγματοποιηθεί η στέγαση των

υπηρεσιών μέσα σε ένα (1) χρόνο από την απόδοση του μισθίου, ο

μισθωτής έχει δικαίωμα επανεγκατάστασης και αποζημίωσης.

Καταγγελία από ΟΤΑ για δημιουργία πρασίνου κ.λ.π.

Καταγγελία για εγκατάσταση υττηρεσιών

Στις μισθώσεις ακάλυπτων χώρων που ανήκουν κατά κυριότητα σε

δήμους ή κοινότητες χωρεί καταγγελία μετά τη λήξη του συμβατικού

χρόνου, εφόσον με απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου που

εγκρίνεται από τον αρμόδιο νομάρχη, κριθούν ως χώροι για να

δημιουργηθούν πράσινο, πλατείες ή εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας των

κατοίκων των περιοχών των δήμων και κοινοτήτων ή για ανοικοδόμηση.

Στις περιτπώσεις της προηγούμενης παραγράφου τα έννομα

αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3)

μηνών από αυτή. Στις καταγγελίες αυτές εφαρμόζονται αναλόγως και οι

διατάξεις των άρθρων 32 παρ. 1-2 και 33 έως 34 του παρόντος

διατάγματος.

Page 69: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της

σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και

τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτή.

Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση

το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα τεσσάρων (4)

μηνών.

Αποκατάσταση άυλης εμπορικής αξίας

Σε περίτΓτωση απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης

σύμφωνα με τις παραγράφους 10 έως 14 του άρθρου 58 και σε κάθε

περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο

εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης

εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης

μίσθωμα δώδεκα (12) μηνών.

Το δικαστήριο, εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες, μπορεί, ύστερα από

αίτηση του μισθωτή, να αυξήσει το ποσό της προηγούμενης παραγράφου

έως το ισόποσο δεκαέξι (16) μηνιαίων μισθωμάτων.

Ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει την αποζημίωση του

παρόντος άρθρου πριν από την απόδοση του μισθίου, αλλιώς ο μισθωτής

δικαιούται να αρνηθεί την απόδοση.

Περιορισμός χρήσης μισθίου

Καταγγελία από το μισθωτή

Επί μία διετία μετά την απόδοση του μισθίου λόγω λήξης της

μίσθωσης, απαγορεύεται στον εκμισθωτή να ιδιοχρησιμοποιήσει ή

εκμισθώσει το μίσθιο για την ίδια δραστηριότητα που ασκούσε ο μισθωτής

στο μίσθιο, εκτός αν το μίσθιο είναι ακίνητο ειδικά προορισμένο για αυτή τη

χρήση.

Page 70: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Σε ττερίπτωση παράβασης της απαγόρευσης της προηγούμενης

παραγράφου, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με το

καταβαλλόμενο κατά την απόδοση μίσθωμα εικοσιτεσσάρων (24) μηνών.

Δικονομικές διατάξεις

Κάθε διαφορά από τη μίσθωση που ρυθμίζεται από τις διατάξεις

περί εμπορικών μισθώσεων υπάγεται στην αρμοδιότητα του μονομελούς

πρωτοδικείου ή του ειρηνοδικείου, ανάλογα με το ποσό του

καταβαλλόμενου μισθώματος, κατά τις διακρίσεις των άρθρων 14 παρ. 1

εδ. β' και 16 αριθ. 1 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Στην αρμοδιότητα

των πιο πάνω δικαστηρίων υπάγονται και οι διαφορές από παρεπόμενες

συμβάσεις της μίσθωσης, καθώς και εκείνες από τα άρθρα 601 του Αστικού

Κώδικα και 23 του Ν 813/78. Οι διαφορές από τα προηγούμενα εδάφια

εκδικάζονται κατά τη διαδικασία των άρθρων 647 έως 662 του Κώδικα

Πολιτικής Δικονομίας.

Το άρθρο 69 του ΚΠολΔ εφαρμόζεται στις περιπτώσεις απόδοσης

του μισθίου για οποιαδήποτε αιτία.

Page 71: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ

Page 72: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

1. ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΑΣΤΙΚΟΥ ΚΩΔΙΚΑ-ΚπολΔ ____________(Άρθρα 574-618)____________

I. Αστικός Κώδικας

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΚΑΤΟ ΠΕΜΠΤΟ

Μίσθωση ττράγματος

Άρθρο 574

Έννοια

Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να

παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί

η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Άρθρο 575

Υποχρεώσεις του εκμισθωτή

Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο

κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σ' όλη

τη διάρκεια της μίσθωσης.

Άρθρο 576

Ελλείψεις ή πραγματικά ελαττώματα του μισθίου

Αν κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα

που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό

ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο

ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του

μισθώματος.

Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν

έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.

Page 73: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 577

Αν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης λείπει η συμφωνημένη ιδιότητα

του μισθίου, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, αντί για τη μείωση ή τη μη καταβολή

του μισθώματος, να απαιτήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της

σύμβασης. Το ίδιο ισχύει και αν ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει

το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου που υπήρχε κατά τη συνομολόγηση

της σύμβασης.

Άρθρο 578

Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα του προηγούμενου άρθρου και αν από

υπαιτιότητα του εκμισθωτή έλειψε η συμφωνημένη ιδιότητα ή εμφανίστηκε

το ελάττωμα του μισθίου μετά τη συνομολόγηση της σύμβασης ο μισθωτής

έχει το ίδιο δικαίωμα και αν ο εκμισθωτής έγινε υπερήμερος ως προς την

άρση του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας. Σ' αυτή

την περίτπωση όμως ο μισθωτής έχει δικαίωμα να επιχειρήσει ο ίδιος την

άρση και να απαιτήσει τη δαπάνη.

Άρθρο 579

Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικά ελαττώματα, που γνώριζε ο

μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης.

Το ίδιο ισχύει και για συμφωνημένες ιδιότητες, που την έλλειψή τους

γνώριζε ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης.

Άρθρο 580

Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικά ελαττώματα, που ο μισθωτής

αγνοούσε από βαριά αμέλεια κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης, εκτός

αν ο εκμισθωτής υποσχέθηκε ότι δεν υπάρχει ελάττωμα ή αν το

αποσιώπησε με δόλο.

Page 74: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 581

0 εκμισθωτής δεν ευθύνεται για το πραγματικό ελάττωμα ή την έλλειψη

συμφωνημένης ιδιότητας, αν ο μισθωτής παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο

γνωρίζοντας το ελάττωμα ή την έλλειψη.

Άρθρο 582

Ρήτρα περιορισμού της ευθύνης του εκμισθωτή. Η συμφωνία που αποκλείει

ή περιορίζει την ευθύνη είναι άκυρη, αν ο εκμισθωτής αποσιώπησε με δόλο

το ελάττωμα του μισθίου ή την έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας.

Άρθρο 583

Νομικά ελαττώματα του μισθίου. Αν εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου

αφαιρέθηκε από το μισθωτή ολικά ή μερικά η συμφωνημένη χρήση του

μισθίου (νομικό ελάπωμα), εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των

άρθρων 576 έως 579 και 582. Αλλά ο μισθωτής δεν μπορεί να επιχειρήσει

ο ίδιος την άρση του νομικού ελαττώματος με δαπάνες του εκμισθωτή.

Άρθρο 584

Ο μισθωτής, με την επιφύλαξη των διατάξεων που ισχύουν για τα

πραγματικά και τα νομικά ελαττώματα ή για την έλλειψη ιδιοτήτων, έχει

δικαίωμα κατά τα λοιπά, αν δεν του παραδόθηκε ή του παρεμποδίστηκε η

χρήση του μισθίου, να απαιτήσει, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις, την

εκτέλεση της σύμβασης ή αποζημίωση.

Άρθρο 585

Καταγγελία για μη παραχώρηση της χρήσης

Σε κάθε περίτπωση που δεν παραχωρήθηκε εγκαίρως στο μισθωτή, ολικά

ή μερικά, ανεμπόδιστη η συμφωνημένη χρήση ή που του αφαιρέθηκε

αργότερα η χρήση που του παραχωρήθηκε, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να

τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία για να αποκαταστήσει τη χρήση

και, αν η προθεσμία περάσει άπρακτη, να καταγγείλει τη μίσθωση, ο

Page 75: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει και χωρίς προθεσμία, αν εξαιτίας του

λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση

της σύμβασης.

Άρθρο 586

Ο μισθωτής δεν δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση για πραγματικά ή

νομικά ελαττώματα ή για έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας σε όσες

περιτπώσεις δεν ευθύνεται γΓ αυτά ο εκμισθωτής.

Άρθρο 587

Ενέργεια της καταγγελίας

Με την καταγγελία αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και

επιστρέφεται το μίσθωμα που τυχόν προκαταβλήθηκε για το χρόνο μετά

την καταγγελία. Εκείνος που έχει δικαίωμα να καταγγείλει δεν έχει

υποχρέωση σε αποζημίωση εξαιτίας της καταγγελίας.

Άρθρο 588

Κίνδυνος της υγείας του μισθωτή

Στη μίσθωση κατοικίας, αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο

κίνδυνο για την υγεία του μισθωτή ή των οικείων του που συγκατοικούν, ο

μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς να τάξει

προθεσμία, και αν ακόμη κατά τη σύναψη της μίσθωσης ή την παράδοση

του μισθίου γνώριζε τις επικίνδυνες συνθήκες ή παραιτήθηκε από τα

σχετικά δικαιώματά του.

Άρθρο 589

Υποχρέωση του μισθωτή για ειδοποίηση

Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποζημιώσει τον εκμισθωτή, αν παρέλειψε

να του γνωστοποιήσει εγκαίρως ελαττώματα του μισθίου που εμφανίστηκαν

κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ή δικαιώματα που τρίτος αντιποιείται πάνω

σ' αυτό.

Page 76: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 590

Βάρη και φόροι του μισθίου

Ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου και τους φόρους που το

βαρύνουν.

Άρθρο 591

Δαπάνες

Ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός

έκανε στο μίσθιο.

Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη

διοίκηση αλλοτρίων. ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα

κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο.

Άρθρο 592

Φθορές ή μεταβολές

Ο μισθωτής δεν ευθύνεταί για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη

συμφωνημένη χρήση.

Άρθρο 593

Δικαίωμα υπομίσθωσης

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, να

παραχωρήσει σε άλλον τη χρήση του μισθίου και ιδίως να το

υπεκμισθώσει, ευθυνόμενος απέναντι στον εκμισθωτή για το ττταίσμα του

τρίτου. Μόνη η συναίνεση του εκμισθωτή στην υπεκμίσθωση ή στην

παραχώρηση της χρήσης δεν απαλλάσσει το μισθωτή από την ευθύνη

αυτή.

Άρθρο 594

Κακή χρήση του μισθίου

Page 77: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και όντως

να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του

εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως

συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους

άλλους ενοίκους.

Άρθρο 595

Πληρωμή του μισθώματος

Το μίσθωμα καταβάλλεται στις συμφωνημένες ή στις συνηθισμένες

προθεσμίες. Αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες, καταβάλλεται κατά τη

λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα

διαστήματα, κατά τη λήξη τους.

Άρθρο 596

Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να

χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει δικαίωμα

όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής

χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο.

Άρθρο 597

Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής

δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν

πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή

περισσότερο, και πριν από δέκα μέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν

αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης

λύσης της μίσθωσης.

Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η

προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν

έξοδα της καταγγελίας.

Σημείωση: Τα δικαιώματα του εκμισθωτή σε περίτπωση καθυστέρησης του μισθώματος

από το μισθωτή ρυθμίζονται επίσης από το Άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ: «τλι/ ο μισθωτής

Page 78: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του

αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση, και αν δεν την κατάγγειλε κατά το Άρθρο

597ΑΚ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία τής

σύμβασης».

Άρθρο 598

Είναι άκυρη κάθε συμφωνία με την οποία συντομεύονται οι προθεσμίες του

προηγούμενου άρθρου ή λύνεται αυτόματα η μίσθωση ή παρέχεται τέτοιο

δικαίωμα στον εκμισθωτή μόλις ο μισθωτής γίνει υπερήμερος ως προς την

πληρωμή του μισθώματος.

Άρθρο 599

Απόδοση του μισθίου

Ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το

μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε.

Σε περίτπωση υπεκμίσθωσης ή παραχώρησης της χρήσης του μισθίου σε

τρίτον, ο εκμισθωτής μπορεί κατά τη λήξη της μίσθωσης να απαιτήσει το

μίσθιο και από τον υπομισθωτή ή από εκείνον στον οποίο παραχωρήθηκε η

χρήση.

Άρθρο 600

Αν το μίσθιο ήταν ασφαλισμένο και καταστράφηκε ή έπαθε βλάβη από

πυρκαίά, ο μισθωτής, εφόσον ο εκμισθωτής μπορεί να αποζημιωθεί ή

αποζημιώθηκε από τον ασφαλιστή, ευθύνεται απέναντι τους μόνο αν αυτοί

αποδείξουν ότι η πυρκαίά οφείλεται σε υπαιτιότητά του.

Άρθρο 601

Ο μισθωτής, για όσο χρόνο παρακρατείτο μίσθιο μετά τη λήξη της

μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό

να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και περαιτέρω ζημία.

Page 79: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 602

Παραγραφή

Οι αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας μεταβολών ή φθορών

στο μίσθιο παραγράφονται ύστερα από έξι μήνες αφότου το ανέλαβε. Σε

κάθε περίτπωση οι αξιώσεις αυτές παραγράφονται μαζί με την αξίωση για

ανάληψη του μισθίου.

Άρθρο 603

Οι αξιώσεις του μισθωτή για δαπάνες παραγράφονται ύστερα από έξι μήνες

αφότου έληξε η μίσθωση.

Άρθρο 604

Ενέχυρο στα εισκομισθέντα

Για καθυστερούμενα μισθώματα ο εκμισθωτής ακινήτου έχει νόμιμο

ενέχυρο στα κινητά του μισθωτή ή του συζύγου και των τέκνων που

συνοικούν μαζί του και που αυτοί έφεραν στο μίσθιο, εφόσον δεν είναι από

τα ακατάσχετα.

Το ενέχυρο εκτείνεται και στα πράγματα που έφεραν στο μίσθιο ο

υπομισθωτής ή ο σύζυγος και τα τέκνα που συνοικούν μαζί του, αλλά μόνο

έως το ποσό των μισθωμάτων που αυτός οφείλει στον υπεκμισθωτή.

Το ενέχυρο ασφαλίζει τα καθυστερούμενα μισθώματα των δύο ετών πριν

από την κατάσχεση των πραγμάτων.

Άρθρο 605

Δικαιώματα τρίτων στα εισκομισθέντα δεν παραβλάπτονται από το νόμιμο

ενέχυρο του εκμισθωτή, ακόμη και αν αυτός θεωρούσε καλόπιστα ότι αυτά

ανήκουν στο μισθωτή.

Άρθρο 606

Αν τα εισκομισθέντα απομακρύνθηκαν από το μίσθιο και μεταφέρθηκαν

αλλού, το νόμιμο ενέχυρο του εκμισθωτή υπάρχει μόνο εφόσον αυτός.

Page 80: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

μέσα σε ένα μήνα αφότου πληροφορήθηκε την απομάκρυνσή τους, τα

κατέσχε αναγκαστικώς ή εκτέλεσε απόφαση που διατάζει τη συντηρητική

κατάσχεση ή τη δικαστική μεσεγγύησή τους.

Άρθρο 607

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να απαλλάξει από το νόμιμο ενέχυρο όλα ή

μερικά από τα εισκομισθέντα παρέχοντας ασφάλεια έως την αξία των

πραγμάτων που απαλλάσσονται.

Άρθρο 608

Λήξη της μίσθωσης ορισμένου χρόνου

Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει

αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο.

Η μίσθωση αόριστης διάρκειας λήγει με καταγγελία του καθενός από τους

συμβαλλομένους.

Άρθρο 609

Λήξη σε περίπτωση αόριστης διάρκειας

Στη μίσθωση με αόριστη διάρκεια η καταγγελία του προηγούμενου άρθρου,

εφόσον δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, γίνεται; Αν πρόκειται για μίσθωμα

κινητού ή ακινήτου που έχει οριστεί με την ημέρα πριν από μια τουλάχιστον

ημέρα. Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού πράγματος που έχει οριστεί κατά

εβδομάδα ή κατά μακρότερα διαστήματα, τουλάχιστον πριν από τρεις

ημέρες. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά

εβδομάδα, τουλάχιστον πριν από πέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος της

εβδομάδας. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά μήνα,

τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του

ημερολογιακού μηνός. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί

κατά διαστήματα μακρότερα από ένα μήνα, τουλάχιστον πριν από τρεις

μήνες και ισχύει για το τέλος του Μαρτίου ή του Ιουνίου ή του Σεπτεμβρίου

ή του Δεκεμβρίου κάθε έτους.

Page 81: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 610

Στη μίσθωση ττου συνομολογήθηκε για χρόνο μακρότερο από μια

τριακονταετία ή για όλη τη ζωή του εκμισθωτή ή του μισθωτή, κάθε

συμβαλλόμενος μπορεί, όταν περάσουν τριάντα χρόνια, να λύσει τη

μίσθωση με καταγγελία, σύμφωνα με τις διατάξεις για τη μίσθωση αόριστης

διάρκειας.

Άρθρο 611

Σιωπηρή αναμίσθωση

Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι

ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που

συμφωνήθηκε ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιείτο μίσθιο και ο

εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται.

Άρθρο 612

Θάνατος του μισθωτή

Όταν αποβιώσει ο μισθωτής, οι κληρονόμοι του έχουν δικαίωμα να

καταγγείλουν τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από τρεις

μήνες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός.

Στην περίπτωση, όπου το μίσθιο χρησίμευε, όσο ζούσε ο μισθωτής, ως

οικογενειακή στέγη με την έννοια του άρθρου 1393 και ζει κατά το χρόνο

του θανάτου του ο σύζυγός του, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από τη

μίσθωση περιέρχονται αποκλειστικά σ' αυτόν, ο οποίος δικαιούται όμως,

τηρώντας την προθεσμία της προηγούμενης παραγράφου, να καταγγείλει

οποτεδήποτε τη μίσθωση.

Άρθρο 612Α

Οικογενειακή στέγη

Στην περίπτωση όπου το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η

χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, η καταγγελία της

Page 82: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

μίσθωσης, στην οποία αυτός προβαίνει, είναι άκυρη, εφόσον δεν την

κοινοποιεί και στο σύζυγο του μισθωτή, τηρώντας την ίδια προθεσμία που

τυχόν απαιτείται για την καταγγελία.

Άρθρο 613

Μισθώσεις δημόσιων υπαλλήλων

Οι δημόσιοι υπάλληλοι που μετατίθενται σε άλλον τόπο μπορούν, αφότου

μετατεθούν, να καταγγείλουν τη μίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις για τη

μίσθωση αόριστης διάρκειας.

Άρθρο 614

Εκποίηση του μισθίου

Στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης

χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει

σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο

δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας

υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν

έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο. Αν το εμπράγματο

δικαίωμα που παραχώρησε ο εκμισθωτής στον τρίτο δεν αποκλείει στο

μισθωτή τη χρήση, ο τρίτος έχει υποχρέωση να μην την παρεμποδίσει.

Άρθρο 615

Στη μίσθωση ακινήτου που δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης

χρονολογίας ή που περιέχει τον όρο, ότι σε περίπτωση εκποίησης του

μισθίου ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει τη

χρήση του μισθωτή, ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το

μισθωτή, ο νέος κτήτορας μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα

μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν

έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος.

Page 83: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Σε περίπτωση που ο νέος κτήτορας καταγγείλει τη μίσθωση, διατηρούνται

ακέραια τα δικαιώματα του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για

αποζημίωση.

Άρθρο 616

Οι προκαταβολές μισθωμάτων, που έγιναν στον εκμισθωτή που εκποίησε ή

οι εκχωρήσεις μισθωμάτων, που έγιναν απ' αυτόν, καθώς και οι

κατασχέσεις μισθωμάτων, που έγιναν από δανειστές του, είναι ανίσχυρες

απέναντι στο νέο κτήτορα για μισθώματα πέρα από τρεις μήνες, που

αρχίζουν από τότε που αυτός γνωστοποίησε στο μισθωτή την εκποίηση.

Άρθρο 617

Αν το μίσθιο ακίνητο είναι ενυπόθηκο, οι προκαταβολές μισθωμάτων προς

τον κύριο του ακινήτου, οι εκχωρήσεις μισθωμάτων που έγιναν απ' αυτόν

καθώς και οι κατασχέσεις μισθωμάτων που έγιναν από δανειστές του είναι

ανίσχυρες απέναντι στους ενυπόθηκους δανειστές για μισθώματα πέρα

από τρεις μήνες αφότου κατασχέθηκε το μίσθιο.

Άρθρο 618

Μισθώσεις που πρέπει να μεταγράφονται

Η μίσθωση ακινήτου για χρονικό διάστημα μακρότερο από εννέα έτη ισχύει

απέναντι στο νέο κτήτορα μόνο αν καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό

έγγραφο και το έγγραφο αυτό μεταγράφει

Page 84: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2. Ρύθμιση μισθώσεων κατοικιών ΝΟΜΟΣ 1703/1987 (Άρθρα 1-10)

[ΦΕΚ Α' 78/27.5.1987]

(Όπως ισχύουν μετά το Ν 2235/94)

Άρθρο 1

Έκταση ισχύος του νόμου

1. Στις διατάξεις του νόμου αυτού υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων που

χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για κύρια κατοικία.

2. Σε περίπτωση που έχει συμφωνηθεί μικτή χρήση, ο νόμος αυτός

εφαρμόζεται μόνο αν η χρήση του μισθίου για κύρια κατοικία είναι η

προέχουσα.

3. Οι μισθώσεις αυτές, εφ' όσον δεν ορίζεται διαφορετικά στο νόμο αυτόν,

διέπονται από τους συμβατικούς τους όρους και από τις διατάξεις του

αστικού κώδικα.

Άρθρο 2

Διάρκεια της μίσθωσης

Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι

αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για

αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση

της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την

έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την

κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας και δεν

υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον

υπόλοιπο χρόνο το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται με ανάλογη

εφαρμογή του άρθρου 1 παρ. 3 του παρόντος νόμου, ως και την

1.1.1997. Μετά την ημερομηνία αυτή, το καταβαλλόμενο μίσθωμα

αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%)

Page 85: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την

Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12)

μήνες. (Όπως αντικαταστάθηκε η παρ. 1 με το άρθρο 1 παρ. 5

Ν2235/94).

Προκαταβολή μισθώματος επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα

μισθωτικό μήνα. Απαγορεύεται η καταβολή από το μισθωτή

εγγυοδοσίας για την εκτέλεση της σύμβασης ποσού μεγαλύτερου από

τα μισθώματα δύο μηνών.

Η καθυστέρηση καταβολής από το μισθωτή των δαπανών των

κοινοχρήστων του μισθίου και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που

αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει, έχει τα έννομα

αποτελέσματα καθυστέρησης του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και όταν ο

μισθωτής δεν καταβάλλει την αποζημίωση που έχει επιδικαστεί

τελεσίδικα για φθορές ή μεταβολές στο μίσθιο.

Ο μισθωτής υποχρεούται να επιτρέψει στον εκμισθωτή ή σε

αντιπρόσωπό του, οι οποίοι μπορούν να συνοδεύονται και από

εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα να επισκέτπονται το μίσθιο μία

φορά κάθε τρίμηνο, για να διαπιστώνουν την καλή και σύμφωνη με

τους όρους της μίσθωσης χρήση του.

Αδικαιολόγητη άρνηση τον μισθωτή παρέχει στον εκμισθωτή το

δικαίωμα άμεσης καταγγελίας της σύμβασης.

Άρθρο 3

Λύση της μίσθωσης για ιδιοκατοίκηση και ανοικοδόμηση

Αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγός τους, ενήλικο τέκνο ή

γονέας τους δεν έχει ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη ή σε προάστιό

της που να καλύπτει τις οικογενειακές ή ατομικές ανάγκες στέγασής

του, ο εκμισθωτής ή εάν κατά τη διάρκεια του μισθωτικού χρόνου έγινε

μεταβίβαση της κυριότητας του μισθίου, ο νέος κύριος μπορεί να

ζητήσει την απόδοση του μισθίου μετά τη λήξη του συμφωνημένου

Page 86: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

μισθωτικού χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της κατά το άρθρο

2 παρ. 1 εδάφ. α' διετίας".

Το δικαίωμα ιδιοκατοίκησης υφίσταται και όταν τα παραπάνω

πρόσωπα έχουν ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη ή προάστιό της στην

οποία ενοικούν, εφ' όσον, λόγω μεταβολής της οικογενειακής τους

κατάστασης, έχουν αυξηθεί οι στεγαστικές τους ανάγκες ή έχει καταστεί

ασύμφορη η συνέχιση της χρήσης της. Ως πόλη της Αθήνας για την

εφαρμογή της παραγράφου αυτής θεωρείται η περιοχή της τέως

Διοίκησης της Πρωτεύουσας.

Αν το δικαίωμα της ιδιοκατοίκησης ασκείται υπέρ συζύγου, τέκνου ή

γονέα, είναι απαράδεκτη η συζήτηση της αγωγής, εφ' όσονδεν

προσκομίζεται έγγραφη δήλωση των προσώπων αυτών που να

βεβαιώνει την πρόθεσή τους αυτή. Η δήλωση μπορεί να γίνει και

προφορικά στο δικαστήριο κατά τη συζήτηση της αγωγής. Το

δικαστήριο ελέγχει την αληθή πρόθεση και τη δυνατότητα του

προσώπου υπέρ του οποίου ασκείται το δικαίωμα της ιδιοκατοίκησης,

δυνάμενο να διατάξει την αυτοπρόσωπη ενώπιόν του εμφάνισή του.

(Όπως αντικαταστάθηκε η παρ. 2 με το άρθρο 5 του Ν1953/91).

Η κατά την παρ. 1 ιδιοκατοίκηση πρέπει να πραγματοποιηθεί μέσα σε

προθεσμία τεσσάρων μηνών από την απόδοση του μισθίου και να

διαρκέσει δύο τουλάχιστον έτη.

Αν, εκτός περιτπώσεων ανωτέρας βίας, η ιδιοκατοίκηση δεν

πραγματοποιηθεί εμπρόθεσμα ή δε διαρκέσει δύο τουλάχιστον έτη

σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο, ο εκμισθωτής και εκείνοι

υπέρ των οποίων είχε ασκηθεί το δικαίωμα ιδιοκατοίκησης

υποχρεούνται εις όλοκληρο να καταβάλουν ως αποζημίωση του

μισθωτή που αποβλήθηκε από το μίσθιο τα έξοδα μετακόμισης και

είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα. Αξίωση για αποκατάσταση άλλης

περαιτέρω ζημίας δεν αποκλείεται.

■ Εννοείται τριετία σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 1 του παρόντος νόμου όπως αυτό

Page 87: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

5. Ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου μετά τη λήξη

του συμφωνημένου χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της κατά

το άρθρο 2 παρ. 1 εδάφ. α' διετίας*, αν ο κύριος του μισθίου προτίθεται

να προβεί σε ανοικοδόμηση του ακινήτου και έχει λάβει τη σχετική

οικοδομική άδεια. Αν ο κύριος του μισθίου δεν αρχίσει τις εργασίες

ανοικοδόμησης μέσα σε δώδεκα μήνες από την απόδοση του μισθίου,

οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα

μηνιαία μισθώματα.

6. Σε περίτπωση χρησιμοποίησης του μισθίου για κύρια κατοικία ή για

μικτή χρήση (κατοικία και επαγγελματική χρήση), αν σ εκμισθωτής ή ο

κύριος του μισθίου, σύζυγός τους ή τέκνο τους, δεν έχουν ιδιόκτητο

χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, που να καλύτπει τις ανάγκες

στέγασης της επαγγελματικής του δραστηριότητας, ο εκμισθωτής ή σ

κύριος μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει την απόδοση

του μισθίου για ιδιόχρηση μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της

μίσθωσης, όχι όμως πριν περάσει τριετία από την έναρξή της.

Προϋποθέσεις της καταγγελίας είναι η πρόθεση και δυνατότητα

ιδιόχρησης τον μισθίου. Στην περίτττωση αυτή τα αποτελέσματα της

καταγγελίας επέρχονται μετά έξι (6) μήνες από την επίδοσή της στο

μισθωτή. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του

παρόντος νόμου για την ιδιοκατοίκηση. (Όπως προστέθηκε η παρ. 6με

το άρθρο 1 παρ. 4 του Ν2235/94).

Άρθρο 4

Λύση της μίσθωσης για διατήρηση και ανάπλαση

Αν ο κύριος, επικαρπωτής ή νομέας του κτιρίου, στο οποίο βρίσκεται το

μίσθιο, προτίθεται ή οφείλει να πραγματοποιήσει σύμφωνα με το άρθρο 1

του Νόμου 1512/1985 (ΦΕΚ 4) εργασίες για τη διατήρηση ή ανάπλασή του

αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1 παρ. 5 του Ν 2235/94.■ Εννοείται τριετία σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 1 π αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1 παρ. 5 του Ν 2235/94.

παρόντος νόμου όπως αυτό

Page 88: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

που αποκλείουν τη χρήση του μισθίου μπορεί να ζητήσει την απόδοση του

μισθίου, εφ' όσον η δαπάνη των εργασιών αυτών βάσει της σχετικής

οικοδομικής άδειας, υπερβαίνει τα δύο εκατομμύρια πεντακόσιες χιλιάδες

δραχμές. Το δικαίωμα αυτό έχει και ο εκμισθωτής. Αν. εκτός περιπτώσεων

ανωτέρας βίας, ο υπόχρεος, δεν αρχίσει τις εργασίες διατήρησης ή

ανάπλασης του κτιρίου μέσα σε ένα έτος από την απόδοση του μισθίου,

οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα

μηνιαία μισθώματα.

Άρθρο 5

Λύση της μίσθωσης ακινήτων που ανήκουν στους Οργανισμούς Τοπικής

Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ)

1. Δήμοι ή κοινότητες που έχουν εκμισθώσει για κατοικία ακίνητα της

κυριότητάς τους μπορούν να ζητήσουν την απόδοσή τους αμέσως μετά

τη λήξη του συμφωνημένου μισθωτικού χρόνου, όχι όμως πριν από την

πάροδο της κατά το άρθρο 2 παρ. 1 εδάφ. α' διετίας*, εφ' όσον ύστερα

από απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου πρόκειται να

χρησιμοποιήσουν τα ακίνητα για κοινωνικούς σκοπούς και ιδιαίτερα για

βρεφονηπιακούς σταθμούς, λέσχες για ηλικιωμένα άτομα, κέντρα

νεότητας, σχολές γονέων ή σχολές επαγγελματικού προσανατολισμού.

Η σχετική ειδοποίηση προς το μισθωτή γίνεται με έγγραφο βέβαιης

χρονολογίας δύο τουλάχιστον μήνες πριν από την ημερομηνία κατά την

οποία πρόκειται να χρησιμοποιηθεί το μίσθιο, για το σκοπό για τον

οποίο ζητείται η απόδοσή του.

2. Αν ο δήμος ή η κοινότητα δεν αρχίσει μέσα σε ένα τουλάχιστον έτος να

χρησιμοποιεί το ακίνητο για το σκοπό για τον οποίο αυτό έχει αποδοθεί

και δεν το χρησιμοποιήσει για δύο τουλάχιστον έτη για το σκοπό αυτόν,

οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα

μηνιαία μισθώματα.

Page 89: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Αξίωση για αποκατάσταση άλλης περαιτέρω ζημίας δεν αποκλείεται.

Άρθρο 6

Δικαίωμα επανεγκατάστασης

Στις περιπτώσεις του άρθρου 3 παρ. 4 και 5 εδάφ. β' άρθρου 4 εδάφ. β'

και άρθρου 5 παρ. 2, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει από τον εκμισθωτή

την επανεγκατάστασή του στο μίσθιο, με τους όρους της μίσθωσης που

έχει καταγγελθεί και με δαπάνη του εκμισθωτή και των προσώπων

υπέρ των οποίων διατάχθηκε η απόδοση του μισθίου, οι οποίοι για τη

δαπάνη αυτή ευθύνονται εις ολόκληρο.

Αν ασκηθεί το δικαίωμα επανεγκατάστασης, ο μισθωτής δεν μπορεί να

ζητήσει ως αποζημίωση την καταβολή των είκοσι τεσσάρων μηνιαίων

μισθωμάτων. Η απόφαση κατά του εκμισθωτή για παράδοση της

χρήσης του μισθίου λόγω επανεγκατάστασης εκτελείται και εναντίον

εκείνου στον οποίο έχει παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου. Εάν αυτός

είναι νέος μισθωτής, η μίσθωση αυτή λύεται και ο εκμισθωτής και

εκείνος υπέρ του οποίου αποδόθηκε το μίσθιο για τους σκοπούς των

άρθρων 3, 4 και 5 οφείλουν εις ολόκληρο να καταβάλουν στο νέο

μισθωτή την αποζημίωση που προβλέπει το άρθρο 3 παρ. 4.

Το δικαίωμα επανεγκατάστασης δεν μπορεί να ασκηθεί μετά την

πάροδο ενός έτους, αφότου έληξαν οι προθεσμίες για την

πραγματοποίηση της ιδιοκατοίκησης, ανοικοδόμησης ή των σκοπών

που αναφέρονται στα άρθρα 4 και 5.

Απόδοση μισθίου για ιδιοκατοίκηση ή ανοικοδόμηση ή για εργασίες

διατήρησης ή ανάπλασης του μισθίου ή για τη χρησιμοποίησή του από

ΟΤΑ για κοινωνικούς σκοπούς που έγινε πριν από την ισχύ του νόμου

αυτού ρυθμίζεται ως προς τα αποτελέσματα από τις διατάξεις του

άρθρου 3 παρ. 2 έως 5 του Ν 1598/1986 (ΦΕΚ 73).

Εννοείται τριετία σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 1 του παρόντος νόμου όπως αυτό

Page 90: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 7

Ανώτατο επιτρεττόμενο μίσθωμα

α) Το ανώτατο επιτρεπόμενο μίσθωμα (ΑΕΜ) ορίζεται ετησίως σε

ποσό που προκύπτει από το γινόμενο του εμβαδού του μισθίου σε

τετραγωνικά μέτρα επί την τιμή εκκίνησης για τον προσδιορισμό της

φορολογητέας αξίας των ακινήτων, όπως αυτή καθορίζεται στο

άρθρο 41 του Νόμου 1249/1982 (ΦΕΚ 43) όπως τροποποιήθηκε με

το άρθρο 14 του Νόμου 1473/1984 (ΦΕΚ 127), επί το συντελεστή

παλαιότητας, επί το συντελεστή ορόφου, επί το συντελεστή θέσης,

επί το συντελεστή απόδοσης ακινήτων,

β) Ο συντελεστής παλαιότητας ορίζεται για μίσθια μέχρι 5 ετών (1),

από 5-15 ετών (0,9) από 15-20 ετών (0,8) και από 20 ετών και άνω

(0.7). Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά δύο έτη από την

έκδοση της οικοδομικής άδειας ή από την τελευταία αναθεώρησή

της ή από την έκδοση πράξης νόμιμοποίησης για αυθαίρετα

κτίσματα. (Όπως αντικαταστάθηκε το εδάφιο β' με το Άρθρο

6τουΝ 1953/91.)

γ) Ο συντελεστής ορόφου ορίζεται για υπόγειο (0,8), ισόγειο (0,9),

πρώτο όροφο (1), δεύτερο όροφο (1,04), τρίτο όροφο (1,08),

τέταρτο όροφο (1,12), πέμτττο όροφο (1,16), έκτο όροφο (1,20),

έβδομο όροφο (1,26), όγδοο όροφο και άνω (1,32).

δ) Ο συντελεστής θέσης ορίζεται για κατοικίες που είναι πανταχόθεν

ελεύθερες ή έχουν πρόσοψη σε πλατεία (1,08).

ε) Ο συντελεστής απόδοσης ακινήτων καθορίζεται σε ποσοστό 7%

από 1.9.90. (Όπως αντικαταστάθηκε το εδ. ε' με το Άρθρο 22 του Ν

1810/88 και τροποποιήθηκε με το Άρθρο 2 § 3 του Ν 1898/90.)

στ) Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Όικονομίας,

Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και Εμπορίου,

που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, μπορεί να

αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1 παρ. 5 του Ν 2235/94.

Page 91: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

αυξάνονται ή και να μειώνονται οι συντελεστές των εδαφ. β', γ' και

δ' καθώς και ο συντελεστής απόδοσης ακινήτων του εδαφ. ε' της

παραγράφου αυτής.

Σε περιοχές που δεν έχει επεκταθεί η εφαρμογή του άρθρου 41 του

Νόμου 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του Νόμου

1473/1984, το μίσθωμα δεν επιτρέπεται να συμφωνηθεί προφανώς

μεγαλύτερο από τη μισθωτική αξία του μισθίου, όπως προκύπτει με

βάση τον όροφο, τη θέση, την παλαιότητα, τους χώρους, το εμβαδόν,

τα μισθώματα προηγούμενων τυχόν μισθώσεων, καθώς και τα

μισθώματα των πλησιέστερων παρόμοιων μισθίων.

Αν κατά τη σύναψη της μίσθωσης το μίσθωμα που συμφωνήθηκε, τη

μισθωτική αξία, όπως καθορίζεται είναι προφανώς μεγαλύτερο από τη

μισθωτική αξία, όπως καθορίζεται παραπάνω, το αρμόδιο κατά το

άρθρο 9 § 1 δικαστήριο, ύστερα από αίτηση του μισθωτή, το μειώνει για

τον εφεξής χρόνο στο προσήκον μέτρο.

Άρθρο 8

Παράταση μισθώσεων

1. Οι μισθώσεις ακινήτων, που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική

σύμβαση για κύρια κατοικία, οι οποίες κατά την έναρξη ισχύος του

νόμου αυτού έχουν λήξει ή είναι αόριστου χρόνου, παρατείνονται μέχρι

31.1.1990, εφ' όσον ο μισθωτής κάνει χρήση του μισθίου. (Βλ.

παρακάτω Σημείωση 1,2)

2. Τα μισθώματα όλων των μισθώσεων του άρθρου αυτού παραμένουν

μέχρι 1.4.1989 στο ύψος που διαμορφώθηκαν, κατά τις διατάξεις αυτού

του νόμου, στις 15.8.1988. (Βλ. Σημείωση 2,3)

Με κοινές αποφάσεις των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας,

Οικονομικών. Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων και

Εμπορίου, που δημοσιεύονται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως,

μπορεί να καθορίζεται από 1.4.1989 ετήσιο ποσοστό αύξησης των

μισθωμάτων των μισθώσεων του προηγούμενου εδαφίου.

Page 92: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

3. Αγωγές για απόδοση του μισθίου λόγω λήξης του χρόνου μίσθωσης

στις μισθώσεις της παρ. 1 δεν μπορούν να ασκηθούν πριν από τη λήξη

της μίσθωσης. Η διάταξη του άρθρου 69 του ΚΠολΔ δεν εφαρμόζεται

στην προκείμενη περίτπωση.

4. Η εκτέλεση δικαστικών αποφάσεων, με τις οποίες έχει διαταχθεί η

απόδοση του μισθίου λόγω λήξης συμφωνημένου χρόνου ή λόγω

καταγγελίας μίσθωσης αόριστου χρόνου, αναστέλλεται έως τη λήξη

ισχύος του νόμου αυτού. Κατά το χρονικό διάστημα της αναστολής

λογίζεται ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών ότι η

μισθωτική σύμβαση διατηρείται, διέπεται όμως από τις διατάξεις του

νόμου αυτού.

5. α) Στις μισθώσεις που έχουν συμφωνηθεί πριν από την ισχύ του

νόμου αυτού, καθώς και σε εκείνες που έχουν παραταθεί σύμφωνα

με τα εδαφ. β' και δ' της παρ. 1 του άρθρου 2 τουΝΊ 598/1986, εφ'

όσον ο συμφωνημένος χρόνος λήξης τους ή η λήξη του χρόνου

παράτασης επέρχεται μετά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού,

καταβάλλεται το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί

β) Οι μισθώσεις αυτές παρατείνονται μέχρι τη λήξη της ισχύος του

νόμου αυτού. Από το συμφωνημένο χρόνο λήξης ή τη λήξη της

παράτασης εφαρμόζονται για τον καθορισμό του μισθώματος

αναλόγως οι διατάξεις της § 2.

6. Στις μισθώσεις των παρ. 1 και 5 εφαρμόζονται κατά τα λοιπά οι

διατάξεις του νόμου αυτού. (Όπως αντικαταστάθηκε το άρθρο 8 με το

άρθρο 22 του Ν1810/88)

Σημείωση 1: Αναφέρουμε προηγούμενες παρατάσεις των μισθώσεων που έχουν

δοθεί στο παρελθόν. 1) μέχρι τις 28.2.1990 (με το άρθρο 5 Ν 1872/90), 2) μέχρι τις

31.8.1990 (με το Άρθρο 2 παρ. 1 του Ν 1875/90), 3) μέχρι τις 30.61991 (με το

Άρθρο 2 παρ. 1 του Ν 1898/90), 4) μέχρι τις 30.61993 (με το άρθρο 2 παρ. 1 του Ν

1953/91), 5)μέχρι τις 30.9.1994 (με το Άρθρο 2 παρ. 1 του Ν 2156/93) και 6) μέχρι

τις 30.6.1997 υπό τους όρους και τις προϋποθέσεις του Ν2235/94 (ΦΕΚ Α '

145/1.9.1994).

Page 93: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

β)

Υ)

Σημείωση 2: Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 3 εδ. y, του Ν1953/91, όπως

αυτό τροποποιήθηκε με το Άρθρο 3 παρ. 1 του Ν2156/93 και αυτό το τελευταίο με

το Άρθρο 1 παρ. 6 του Ν 2236/94, το μίσθωμα καθώς και η διάρκεια της μίσθωσης

διαμορφώνεται ελεύθερα στις εξής κατηγορίες ακινήτων που έχουν εκμισθωθεί:

α) Νεόδμητες κατοικίες ή κατοικίες το πρώτον μισθούμενες, που αποκτήθηκαν

μέσα στην τελευταία προ της ισχύος του νόμου αυτού 5ετία, κατοικίες οι οποίες

αποδεδειγμένα έχουν παραμείνει κενές τουλάχιστον ένα έτος και κατοικίες οι

οποίες αποδεδειγμένα αποδεσμεύονται, για λόγους οφειλομένους στο

μισθωτή.

Κατοικίες αντικειμενικής αξίας τουλάχιστον 30.000.000 δρχ. εξαιρουμένων των

ήδη μισθωμένων σε πολυτέκνους, στο Δημόσιο, σε ΝΠΔιΔ ή κοινωφελή

ιδρύματα του Ν2039/1939.

Κατοικίες που αποκτήθηκαν αποδεδειγμένα με εισαγωγή συναλλάγματος, το

οποίο αντιστοιχεί τουλάχιστον στα 2/3 της αξίας τους,

δ) Κατοικίες που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέες.

ε) Κατοικίες που ο μισθωτής ή ο σύζυγος αυτού ή τα ανήλικα τέκνα τους έχουν

στην ίδια πόλη ή προάστιό της ιδιόκτητη κατοικία η οποία καλύπτει τις

οικογενειακές ή ατομικές ανάγκες στέγασής τους, κατά τις διατάξεις του

άρθρου 14 παρ. 3 του Ν1591/1986, όπως έχει αντικατασταθεί από την παρ. 2

του άρθρου 14 του Ν1882/1990 ή εν πάση περιπτώσει είναι μεγαλύτερη η

ιδιόκτήτη κατοικία από τη μισθωμένη.

στ) Κατοικίες εμβαδού τουλάχιστον 120 τετραγωνικών μέτρων, όπως το εμβαδόν

ορίζεται στο συμβόλαιο κτήσεως, εξαιρουμένων των ήδη μισθωμένων σε

πολυτέκνους, στο Δημόσιο, σε ΝΠΔίΔ ή κοινωφελή ιδρύματα του Ν 2039/1939

(βλ. Άρθρο 3 Ν 1898/90, σε συνδυασμό με το Άρθρο 3 εδ γ' Ν 1953/91 και

Άρθρο 3 παρ. 1 Ν2156/93).

Σε περίπτωση καταγγελίας μίσθωσης κατοικιών, με διαμορφωμένη κατά το παρόν

ελεύθερα μισθωτική σχέση, τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά πάροδο τριών

μηνών από ταύτης (Άρθρο 3 παρ. 1 Ν1953/91).

Επίσης σύμφωνα με το Άρθρο 1 παρ. 2 του Ν2235/94 ελεύθερα διαμορφώνεται η

μισθωτική σχέση και των ακόλουθων μισθώσεων.

Α. Από την έναρξη ισχύος του Ν2235/94 (δηλαδή από 1.9.1994). α) Μισθώσεις

κατοικιών στις οποίες ο μισθωτής ή ο δικαιοπάροχός του έχει συμπληρώσει στη

χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα διάρκειας τουλάχιστον δώδεκα (12) ετών.

Page 94: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ανεξαρτήτως εμβαδού του μισθίου και β) Μισθώσεις κατοικιών εμβαδού ενενήντα

(90) έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικών μέτρων, εφόσον ο μισθωτής ή ο

δικαιοπάροχός του έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα

διάρκειας τουλάχιστον εννέα (9) ετών, με εξαίρεση τις κατοικίες που είναι

μισθωμένες σε πολύτεκνους.

Στις Μισθώσεις αυτές (υπό Α', σ' και β ') εάν ο εκμισθωτής επιθυμεί την αποδόση

του μισθίου, λόγω λήξης της μίσθωσης, η αγωγή απόδοσης του μισθίου δεν

επιτρέπεται να ασκηθεί πριν από την 1.1.1995 Δικαστικές αποφάσεις, που

διατάσσουν την απόδοση του μισθίου για το λόγο αυτόν, δεν επιτρέπεται να

εκτελεσθούν πριν από την 1.7.1995

Β. Από 1.71995:

α) Μισθώσεις κατοικιών στις οποίες ο μισθωτής ή ο δικαιοπάροχός του έχει

συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα διάρκειας τουλάχιστον

εννέα (9) ετών, ανεξαρτήτως εμβαδού και β) Μισθώσεις κατοικιών εμβαδού

ενενήντα (90) έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικών μέτρων, εφόσον ο μισθωτής ή

ο δικαιοπάροχός του έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα

διάρκειας τουλάχιστον πέντε (5) ετών με εξαίρεση τις κατοικίες που είναι

μισθωμένες σε πολύτεκνους.

Στις μισθώσεις αυτές (υπό Β', σ' και β'), εάν ο εκμισθωτής επιθυμεί την απόδοση

του μισθίου, λόγω λήξης της μίσθωσης, η αγωγή απόδοσης του μισθίου δεν

επιτρέπεται να ασκηθεί πριν από την 1.1.1996. Δικαστικές αποφάσεις, που

διατάσσουν την απόδοση του μισθίου για το λόγο αυτόν, δεν επιτρέπεται να

εκτελεσθούν πριν από την 1.7.1996.

Γ. Από 1.7.1996:

Μισθώσεις κατοικιών στις οποίες ο μισθωτής ή ο δικαιοπάροχός του έχει

συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα διάρκειας τουλάχιστον

τεσσάρων (4) ετών. Στις Μισθώσεις αυτές (υπό Γ) εάν ο εκμισθωτής επιθυμεί την

απόδοση του μισθίου, λόγω λήξης της μίσθωσης, η αγωγή απόδοσης του μισθίου

δεν επιτρέπεται να ασκηθεί πριν από την 1.1.1997.

Δικαστικές αποφάσεις που διατάσσουν την απόδοση του μισθίου για το λόγο αυτό

δεν επιτρέπεται να εκτελεσθούν πριν από την 1.7.1997.

Το εμβαδόν λαμβάνεται υπόψη, όπως ορίζεται στον τίτλο κτήσεως.

Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 6 εδ β ' του Ν2235/94:

Page 95: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Συμφωνίες των μερών, λόγω συμπλήρωσης ή εν όψει επικείμενης συμπληρώσεως

δωδεκαετίας στη χρήση του μισθίου παραμένουν έγκυρες.

Σημείωση 3: Παραθέτουμε τις αυξήσεις επί των νομίμως καταβαλλομένων

μηνιαίων μισθωμάτων όπως αυτές θεσπίστηκαν διαδοχικά:

1) με το άρθρο 2 παρ. 2 του Ν1875/90 δόθηκε αύξηση 15% επί του νομίμως

καταβαλλομένου κατά την 31.1.1990 μηνιαίου μισθώματος,

2) με το άρθρο 2 παρ. 2 του Ν1953/91 δόθηκε αύξηση 12% επί του νομίμως

καταβαλλομένου μηνιαίου μισθώματος κατά την 30.6.1991, προσαυξανομένου

από 1.7.1992 κατά ποσοστό 8%,

3) με το Άρθρο 2 παρ. 1 του Ν2156/93 δόθηκε από 1.9.1993 αύξηση 49,,Ο επί του

νομίμως καταβαλλομένου μηνιαίου μισθώματος κατά την 30.6.1993,

προσαυξανομένου κατά ποσοστό επίσης 49,, Ο από την 1.1.1994 και

4) με το άρθρο 1 παρ. 3 του Ν2235/94 προβλέφθηκε αύξηση 4% από 1.7.1994

και ανά εξάμηνο μέχρι και την 1.1.1997 επί του εκάστοτε καταβαλλομένου

νομίμου μισθώματος. Ως νόμιμο μίσθωμα στις παρατεινόμενες μισθώσεις

κατοικιών Θεωρείται το μίσθωμα που καταβλήθηκε κατά το μήνα Δεκέμβριο

1993 εφόσον δηλώθηκε στη φορολογία εισοδήματος του εκμισθωτή,

προσαυξημένο από 1.1.1994 κατά ποσοστό 4%.

Άρθρο 9

Δικονομικές διατάξεις

1. Κάθε διαφορά από μισθώσεις κύριας κατοικίας υπάγεται στην

αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου ή του ειρηνοδικείου

ανάλογα με το ποσό του μισθώματος κατά τις διατάξεις των άρθρων 14

παρ. 1 εδάφ. β, και 16 αριθ. 1 του ΚΠολΔ. Στην αρμοδιότητα των

δικαστηρίων αυτών υπάγονται και όλες οι παρεπόμενες διαφορές από

τη σύμβαση μίσθωσης ή εξ αφορμής της, καθώς και οι διαφορές του

άρθρου 601 του Αστικού Κώδικα.

Οι διαφορές αυτές εκδικάζονται κατά τη διαδικασία των άρθρων 647 και

επ. του ΚΠολΔ.

2. Δικαστική απόφαση, που διατάσσει απόδοση μισθίου το οποίο

χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, μπορεί να παρέχει προθεσμία μέχρι

Page 96: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

έξι μήνες από την έκδοσή της για την εκτέλεσή της, εφόσον κατά την

κρίση του δικαστηρίου συντρέχουν ειδικοί λόγοι. Σε κάθε περίτπωση

δεν μπορεί να εκτελεσθεί η απόφαση που διατάσσει απόδοση μισθίου

πριν παρέλθουν σαράντα μέρες από την επίδοση της επιταγής.

Το άρθρο 69 του ΚΠολΔ δεν εφαρμόζεται στις περιτττώσεις άσκησης

αγωγής για απόδοση του μισθίου κατά τις διατάξεις του παρόντος

νόμου. (Όπως αντικαταστάθηκε η παρ. 2 με το άρθρο 7 του Ν

1953/91.) ■

Άρθρο 10

Έναρξη και λήξη ισχύος

1. Με την επιφύλαξη του άρθρου 6 παρ. 4, τα άρθρα 1 έως 3 παρ. 1 έως 7

του Νόμου 1598/1986 καταργούνται.

2. Ο νόμος αυτός αρχίζει να ισχύει από την 1η Φεβρουάριου 1987 και

παύει να ισχύει την 1η Φεβρουάριου 1990.

Σημείωση: Η ισχύς του παρόντος Νόμου παρατάθηκε: μέχρι 28.2.1990 με το

άρθρο 5 Ν 1872/90, μέχρι 31.8.1990 με το άρθρο 1 Ν1875/90, μέχρι 30.6.1991 με

το άρθρο 1 Ν1898/90, μέχρι 30.6.1993 με το άρθρο 1 Ν1953/91, μέχρι 30.9.1994

με το άρθρο 1 Ν2156/93 και μέχρι 30.6.1997 με το άρθρο 1 παρ. 1 του Ν2235/94.

Page 97: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

3. Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων (ΠΔ ___________________________34/1995)___________________________

[ΦΕΚ Α· 30/10.2.1095]

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α·

Έκταση Ισχύος Διατάξεων

Άρθρο 1

Προστατευόμενες δραστηριότητες

(άρθ. 8 παρ. 3 Ν52/75 1, 3 περ.β', 31 παρ. 1 εδ.β’Ν813/78, 1 Ν 1229/82,

36 παρ. 2 Ν1316/83)

1. Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων οι οποίες

συνάπτονται για:

α. επιχείρηση σ' αυτά εμπορικών πράξεων ή για άσκηση

επαγγέλματος ή δραστηριότητος που προστατεύεται από το παρόν,

β. εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτήριων και παιδικών σταθμών,

γ.. στέγασή κλινικών και κάθε φύσης νοσηλευτικών ιδρυμάτων,

δ. χρησιμοποίηση τους ως εντελώς απαραίτητων βοηθητικών χώρων

άλλων ακινήτων, στα οποία ασκούνται οι δραστηριότητες που

προβλέπονται από το παρόν άρθρο. Διακοπή της άσκησης των

δραστηριοτήτων αυτών μέχρι έξι (6) μήνες δεν αίρει την προστασία

που παρέχει το παρόν,

ε. στέγαση και λειτουργία φαρμακειών και φαρμακαποθηκών,

στ. στέγαση οίκων ευγηρίας.

Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται και οι μισθώσεις από αναπήρους ή

τραυματίες πολέμου που ρυθμίζει το άρθ. 8 παρ. 3 του Ν52/1975, εφόσον ο

μισθωτής ή οι καθολικοί διάδοχοι του βρίσκονται στην κατοχή του μισθίου

την 1η Σεπτεμβρίου 1978.

Page 98: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2. Σε περίπτωση μικτής χρήσης, για την υπαγωγή της μίσθωσης στις

διατάξεις του παρόντος λαμβάνεται υπόψη η προέχουσα χρήση του

μισθίου..

Άρθρο 2

Προστατευόμενα επαγγέλματα

(άρθ. 2Ν813/78, 13Ν834Π8, 11 Ν1229/82, 2Ν1861/89, 6 παρ. 2 Ν1898/90)

1. Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται και οι μισθώσεις ακινήτων οι

οποίες συνάτπονται για να στεγασθούν.

α. δικηγορικά γραφεία,

β. ιατρεία,

γ. οδοντιατρεία,

δ. γραφεία διπλωματούχων μηχανικών και υπομηχανικών και εκείνων

που εξομοιώνονται με αυτούς, σύμφωνα με τις σχετικές ειδικές

διατάξεις,

ε. συμβολαιογραφεία,

στ. γραφεία δικαστικών επιμελητών.

ζ. κτηνιατρεία,

η. λογιστικά γραφεία,

θ. γραφεία άμισθων υποθηκοφυλακείων.

1. Αναγνωρισμένα φιλανθρωπικά ιδρύματα που υπάγονται στις διατάξεις

του ΑΝ2039/1939.

2. Η παράγραφος 2 του προηγούμενου άρθρου έχει εφαρμογή και στις

μισθώσεις του παρόντος άρθρου.

Αρθρο 3

Χώροι διάθεσης υγρών καυσίμων

(άρθ. 9 παρ. 2-4Ν1229/82)

1 Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται και οι μισθώσεις ή υπομισθώσεις

χώρων με εγκαταστάσεις για τη διάθεση στο κοινό υγρών καυσίμων,

εφόσον η μίσθωση ή υπομίσθωση αποτελεί παράλληλα προϋπόθεση

Page 99: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

για να λειτουργεί σύμβαση εμπορικής συνεργασίας μεταξύ μισθωτή και

εκμισθωτή ή υπομισθωτή και υπεκμισθωτή.

2. Οι παραπάνω μισθώσεις ή υπομισθώσεις λύνονται σε κάθε περίπτωση

αυτοδικαίως:

α) αν λυθεί η σύμβαση εμπορικής συνεργασίας: αα) ύστερα από

καταγγελία για υπαίτια παράβαση όρου της, ββ) για λόγο

προβλεπόμενο από το νόμο, γγ) από ανώτερη βία,

β) αν καταδικασθεί αμετάκλητα ο μισθωτής ή ο υπομισθωτής για

οποιοδήποτε ποινικό αδίκημα σχετικό με την ελλειμματική

παράδοση προϊόντων που διαπράχθηκε κατά υποτροπή με δόλο.

3. Οι διατάξεις του άρθρου αυτού εφαρμόζονται και σε συμβάσεις που

υφίσταντο κατά την 17 Φεβρουάριου 1982.

Άρθρο 4

Μη προστατευόμενες μισθώσεις

(άρθ. 3 Ν813/78, 1 παρ. 1 Ν1279/82, 44 παρ. 7 περ. δ 'Ν 1566/85, 21

Ν1646/86, 34 Ν1759/88, 7 Ν1898/90, 5 παρ. 4 Ν1900/90, 1 παρ. 1

Ν1930/91, 55Ν1969/91, 40 Ν2008/92, 27 παρ. 7 Ν2009/92, 10 παρ. 3

Ν2041/92, 2 παρ. 5-7 Ν2235/94)

Δεν υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος:

α. οι μισθώσεις οι οποίες, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά

ήθη συνάπτονται συνήθως για χρονικό διάστημα που δεν

υπερβαίνει το έτος,

β. οι μισθώσεις χώρων αποκλειστικώς για διενέργεια διαφημίσεων με

οποιονδήποτε τρόπο καθώς και οι μισθώσεις κοινόχρηστων χώρων

για τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων,

γ, οι μισθώσεις στις οποίες το μίσθιο χρησιμοποιείται ως οικοτροφείο,

δ. οι μισθώσεις χώρων εντός συνοριακών σταθμών ή περιοχών

λιμένων ή αεροδρομίων.

Page 100: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ε. οι μισθώσεις χώρων εντός δημόσιων, δημοτικών ή κοινοτικών

κήπων και αλσών που ανήκουν στο δημόσιο, τους δήμους ή τις

κοινότητες,

στ. οι μισθώσεις χώρων εντός νεκροταφείων,

ζ. οι μισθώσεις ακινήτων εντός αρχαιολογικών χώρων,

η. οι μισθώσεις εντός χώρων που ανήκουν στα ανώτατα εκπαιδευτικά

ιδρύματα,

θ. οι μισθώσεις ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα, οι

οποίες συνάτπονται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1990.

Οι μισθώσεις σχολικών κυλικείων.

Ια. οι μισθώσεις χώρων που χρησιμοποιούνται ως κυλικεία ή για την

εγκατάσταση διαφημίσεων και βρίσκονται σε αθλητικά κέντρα και

γυμναστήρια τα οποία αποτελούν ΝΠΔΔ και διέπονται από τις

διατάξεις του Ν423/1976. Η ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται και στις

υφιστάμενες την 18η Σεπτεμβρίου 1986 μισθώσεις των χώρων

αυτών.

1β. οι μισθώσεις χώρων που χρησιμοποιούνται ως κυλικεία ή για την

εγκατάσταση διαφημίσεων και βρίσκονται στο Ολυμπιακό Κέντρο

Αθήνας, στα δημόσια, δημοτικά ή κοινοτικά αθλητικά κέντρα. Η

ρύθμιση αυτή εφαρμόζεται και στις υφιστάμενες την 18η

Σεπτεμβρίου 1986 μισθώσεις των χώρων αυτών.

1γ. οι μισθώσεις ακινήτων τα οποία αποκτώνται από την Ευρωπαϊκή

Κοινότητα και τα όργανά της για τη στέγαση των υπηρεσιών της ή

των υπηρεσιών των οργάνων της, ανεξαρτήτως του χρόνου

σύναψης των μισθώσεων αυτών,

1δ. οι μισθώσεις χώρων εντός του Μεγάρου Μουσικής Αθηνών.

1ε. οι μισθώσεις ακινήτων ιδιοκτησίας της Διεθνούς Έκθεσης

Θεσσαλονίκης που χρησιμοποιούνται ή προορίζονται να

χρησιμοποιηθούν ως εκθεσιακοί χώροι.

Page 101: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Ιστ.οι μισθώσεις καταστημάτων διάθεσης οπωροκηπευτικών

προϊόντων των Κεντρικών Λαχαναγορών Αθηνών και

Θεσσαλονίκης,

1ζ. οι μισθώσεις ακινήτων, των οποίων κύριος ή εκμισθωτής είναι το

ΝΠΔΔ με την επωνυμία «Χρηματιστήριο Αξιών Αθηνών» και που

είναι αναγκαία για τη στέγαση των υπηρεσιών του. της ανώνυμης

εταιρίας που έχει συσταθεί από αυτό με την επωνυμία «Εταιρεία

Αποθετηρίων Τίτλων» καθώς και των υπηρεσιών της

εποπτεύουσας αυτά υπηρεσίας του Υπουργείου Εθνικής

Οικονομίας,

1η. οι μισθώσεις ακινήτων που αποδεδειγμένα αποκτήθηκαν, αυτά ή το

οικόπεδο επί του οποίου ανεγέρθηκαν, με εισαγωγή

συναλλάγματος από τον εκμισθωτή, το οποίο αντιστοιχεί

τουλάχιστον στα 2/3 της αξίας τους ή η αξία αυτή καλύφθηκε κατά

το αυτό ποσοστό με εισαγωγή συναλλάγματος και ο μισθωτής έχει

συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου διάρκεια τουλάχιστον δώδεκα

(12) ετών. Στο χρόνο αυτό συνυπολογίζεται και ο χρόνος των

δικαιοπαρόχων του. Στις περιπτώσεις του εδαφίου αυτού

εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 59 και 60 του

παρόντος.

2. Μισθωτικές συμβάσεις ακινήτων, ιδιοκτησίας ασφαλιστικών Υγείας,

Πρόνοιας οργανισμών (ΝΠΔΔ) αρμοδιότητας Υπουργείου Υγείας,

Πρόνοιας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων, που υπάγονται με οποιοδήποτε

τρόπο στην προστασία του παρόντος, παύουν να ισχύουν μετά την 18η

Μαρτίου 1988, εφόσον ο μισθωτής δεν ασκεί ο ίδιος εκμετάλλευση στο

μίσθιο. Από τις 18 Μαρτίου 1988 η μισθωτική σχέση συνεχίζεται μεταξύ

του ιδιοκτήτη και του υπομισθωτή.

Page 102: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β·

Διάρκεια Μίσθωσης

Άρθρο 5

Ελάχιστη διάρκεια και συμβατική λύση

(άρθ. 4, 28 παρ. 1 εδ. 1 Ν813Π8, 9 παρ. 1 Ν1229/82, 2 παρ. 8 Ν 2235/94)

1. Η μίσθωση ισχύει για εννέα (9) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για

βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μττορεί όμως να λυθεί με νεότερη

συμφωνία ττου αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

2. Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται και σε μισθώσεις που έχουν

συναφθεί για χρόνο μεγαλύτερο των εννέα (9) ετών.

3. Μισθώσεις ακινήτων για τη στέγαση δημόσιων εκπαιδευτηρίων

επιτρέπεται να συναφθούν και για βραχύτερο χρόνο, εφόσον αυτά

βρίσκονται σε κωμοπόλεις με πληθυσμό μέχρι πέντε χιλιάδων (5.000)

κατοίκων.

4. Οι μισθώσεις του άρθρου 2 ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν

συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθούν

με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης

χρονολογίας.

Αρθρο 6

Παράταση

(άρθ. 18, 19, 20 παρ. 1, 22, 28 παρ. 1 εδ.2 Ν813/78, 7 Ν1219/81, 4, 10

παρ. 1 Ν2041/92, 2 παρ. 20 Ν2235/94)

1 Ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης δικαιούται να την παρατείνει μία

φορά για τόσο χρόνο όσος υπολείπεται για τη συμπλήρωση δώδεκα

(12) συνολικά ετών από την έναρξή της. Στις μισθώσεις του άρθρου 2

του παρόντος ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης δικαιούται να την

παρατείνει, μία φορά, για τόσο χρόνο όσος υπολείπεται για τη

συμπλήρωση τεσσάρων (4) συνολικά ετών από την έναρξή της.

Page 103: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2. Οι συμβαλλόμενοι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης έχουν δικαίωμα να

ορίσουν χρόνο παράτασης διαφορετικό από τον προβλεπόμενο στην

προηγούμενη παράγραφο. Η σχετική συμφωνία αποδεικνύεται με

έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Στην περίπτωση αυτή περαιτέρω

παράταση δεν χωρεί, αν μαζί με το συμφωνημένο χρόνο παράτασης

συμπληρώνεται χρόνος μεγαλύτερος από δώδεκα (12) έτη.

3. Το δικαίωμα παράτασης που προβλέπεται στην παρ. 1 ασκείται με

έγγραφη δήλωση προς τον εκμισθωτή έξι (6) μήνες πριν από τη λήξη

της μίσθωσης, αλλιώς ο μισθωτής εκπίπτει από αυτό. Στη δήλωση

πρέπει να μνημονεύονται η υποχρέωση του εκμισθωτή που ορίζεται

στην επόμενη παράγραφο καθώς και οι συνέπειες από την παράλειψη

αυτή.

4. Ο εκμισθωτής υποχρεούται τέσσερις (4) τουλάχιστον μήνες πριν από

την λήξη της μίσθωσης να δηλώσει εγγράφως στο μισθωτή, αν

αποδέχεται ή αρνείται την παράταση. Οι λόγοι της άρνησης πρέπει να

αναφέρονται ειδικώς. Η παρέλευση άπρακτης της παραπάνω

προθεσμίας θεωρείται ως αποδοχή της παράτασης.

5. Ο εκμισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την παράταση, αν συντρέχει λόγος

καταγγελίας κατά τα άρθρα 15, 16. 23, 25, 37. 39 έως 42 του παρόντος.

6. Αν ο μισθωτής αμφισβητεί τη βασιμότητα των λόγων άρνησης του

εκμισθωτή, δικαιούται, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία ενός μήνα από

την επίδοση σ' αυτόν της άρνησης του εκμισθωτή, να ζητήσει από το

δικαστήριο την αναγνώριση του αβασίμου των λόγων. Αμφισβήτηση της

βασιμότητας των παραπάνω λόγων με ένσταση δεν επιτρέπεται, εκτός

αν η αγωγή απόδοσης του μισθίου ασκήθηκε μέσα στην προθεσμία του

προηγούμενου εδαφίου. Αν η αγωγή του πρώτου εδαφίου απορριφθεί,

το μίσθιο αποδίδεται, ακόμη κι αν ασκήθηκε ένδικο μέσο κατά της

απόφασης.

Page 104: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ'

Μίσθωμα

Άρθρο 7

Καθορισμός και αναπροσαρμογή

(άρθ. 5 Ν813/78, 1 Ν2041/92, 71 παρ. 1 Ν2065/92, 2 παρ. 9, 27 και 28

Ν2235/94)

1. Το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από

τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά

διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση. Όρος για

ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, που

συνομολογείται μετά την 1η Σετπεμβρίου 1994, ισχύει και για χρόνο

(συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση), για τον οποίο δεν έχει

προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν

αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη

σύμβαση.

2. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του

μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή

γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης και καθορίζεται σε

ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του έξι τοις εκατό (6%) της

αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του

τέσσερα τοις εκατό (4%) και στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα

αυτό, της αγοραίας αξίας τους, εκτός εάν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι

που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να

μνημονεύονται στη σύμβαση. Η αληθινή έννοια του προηγούμενου

εδαφίου είναι ότι είναι Ισχυρή η τιμαριθμητική ρήτρα αναπροσαρμογής

μισθώματος, η οποία περιέχεται στην μισθωτική σύμβαση, έστω και αν

αυτή συμφωνήθηκε πριν από την 1 Μαΐου 1992.

3. Περαιτέρω αναπροσαρμογή του οριζόμενου κατά τις διατάξεις της

προηγούμενης παραγράφου μισθώματος γίνεται κάθε έτος και ανέρχεται

σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμαρίθμου του

Page 105: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της

Ελλάδος για τους αμέσως προηγσύμενους δώδεκα (12) μήνες. Η

αληθινή έννοια του προηγούμενου εδαφίου είναι ότι αυτό εφαρμόζεται

και σε περίπτωση που το συμφωνημένο μίσθωμα υπερβαίνει το έξι τοις.

εκατό (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου, ή της αγοραίας αξίας,

όπου δεν ισχύει το σύστημα αυτό.

Σε κάθε περίπτωση μπσρεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος

με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα.

Το εκάστοτε αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα καθίσταται απαιτητό από

την κοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή.

Αρθρο 8

Αξία μισθίου (γενικά)

(άρθ. 8 παρ. 1-4, 6 Ν2041/92, 71 παρ. 2 Ν2065/92)

Για τον προσδιορισμό της αξίας των μίσθιων ακινήτων τα οπαία

υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος, λαμβάνονται υπόψη η Τιμή

Ζώνης (Τ.Ζ.), ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), ο

Συντελεστής Εμπορικότητας (Σ.Ε.), ο Συντελεστής Οικοπέδσυ (Σ.Ο.), ο

Συντελεστής Συμμετοχής Οικοπέδου (Σ.Σ.Ο.) και ο Συντελεστής

Εκμετάλλευσης Ισογείου (Κ). όπως καθορίζονται από τις αποφάσεις

του Υπουργού Οικονομικών που εκδόθηκαν με βάση το άρθρο 41 του

Ν 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του Ν 1473/1984.

Ειδικά ο συντελεστής εμπορικότητας λαμβάνεται υπόψη μόνο για το

ισόγειο. Επίσης λαμβάνονται υπόψη οι συντελεστές θέσης,

παλαιότητας και ορόφου, οι οποίοι καθορίζονται ως εξής:

α) Ο συντελεστής θέσης (Σ.Θ.) λαμβάνεται υπόψη, όταν το ακίνητο

έχει προσόψεις σε δύο ή περισσότερες οδούς ή πρόσοψη σε

πλατεία και καθορίζεται σε 1,08 για όλα τα ακίνητα και τους

ακάλυπτους χώρους.

β) Ο συντελεστής παλαιότητας (Σ.παλ.) για μίσθια παλαιότητας;

αα) μέχρι και πέντε ετών σε 1,

Page 106: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ββ) από πέντε μέχρι και δέκα ετών σε 0,90 και

γγ) από δέκα ετών και άνω σε 0,80.

Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά δύο έτη από την έκδοση

της οικοδομικής άδειας ή από την τελευταία αναθεώρησή της ή από

την έκδοση πράξης νομιμοποίησης για αυθαίρετα κτίσματα,

γ) ο συντελεστής ορόφου (Σ.ορ.) καθορίζεται:

Α) Υπόγειο:

αα) Όταν έχει είσοδο σε οδό, ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ή αίθριο

0,60 όταν ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0

0,80 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 1,0 και μικρότερος ή ίσος

του 2,0

1.00 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 2,0 και μικρότερος ή ίσος

του 3,0.

1.20 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 3,0 και μικρότερος ή ίσος

του 4,0

1,50 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 4,0

ββ) Όταν έχει είσοδο από τον ισόγειο χώρο του μισθίου σε:

0,40 όταν ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0

0,60 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 1,0 και μικρότερος ή ίσος

του 2,0

0,80 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 2,0 και μικρότερος ή ίσος

του 3,0

1.00 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 3,0 και μικρότερος ή ίσος

του 4,0

1.20 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 4,0

γγ) Όταν έχει είσοδο αποκλειστικά από κλειστό κλιμακοστάσιο σε 0.40

για όλες τις περιπτώσεις.

Β) Ισόγειο:

Ό συντελεστής ορόφου για το ισόγειο καθορίζεται σε 1,0

Γ) Α' όροφος

Page 107: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

0,90 όταν ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0

1.20 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 1,0 και μικρότερος ή ίσος

του 2,0

1,40 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 2,0 και μικρότερος ή ίσος

του 3,0

1,50 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 3,0 και μικρότερος ή ίσος

του 4,0

1,60 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 4,0

Δ) Λοιττοί όροφοι:

0,80 όταν ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0

1,00 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 1,0 και μικρότερος ή ίσος

του 2,0

1,10 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 2,0 και μικρότερος ή ίσος

του 3,0

1.20 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 3,0 και μικρότερος ή ίσος

του 4,0

1,30 όταν ο Σ.Ε. είναι μεγαλύτερος του 4,0.

Ειδικά για ακίνητα τα οποία έχουν ανεγερθεί με σκοπό να

λειτουργήσουν μόνο ως καταστήματα (εμπορικά κέντρα) και για κτίρια

γραφείων των οποίων η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί από το έτος

1985 και μετά, εφόσον και στις δύο περιπτώσεις, τα κτίρια βρίσκονται

σε οικόπεδο με Σ.Ε. μεγαλύτερο του 2,0, ο συντελεστής ορόφου για

όλους τους υπέρ το ισόγειο ορόφους ορίζεται σε 1,80 και για το υπόγειο

σε 1,50.

2. Υπόγειο κατά την έννοια των προηγούμενων διατάξεων θεωρείται ο

όροφος ή τμήμα ορόφου που έχει χαρακτηρισθεί ως υπόγειο στη

σχετική άδεια της πολεοδομίας.

3 Για τον υπολογισμό της αξίας ισογείου με εσωτερικό ανοιχτό εξώστη

(πατάρι) η επιφάνεια του τελευταίου προστίθεται στην επιφάνεια του

ισογείου, πολλαπλασιασμένη με το 0,15.

4 Ο υπολογισμός της αξίας των κτιρίων γίνεται με τον ακόλουθο τύπο:

Page 108: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

α) Αξία ισογείου = Τ.Ζ.χΣ.Ε.χΣ.Θ.χΣ.ορ.χΣ.Παλ.χΕττιφάνεια ισογείου +

(0,15 X Επιφ. παταριού).

β) Αξία υπογείου = Τ.Ζ.χΣ.ορ.χΣ.παλ.χΕπιφάνεια υπογείου,

γ) Αξία υπέρ το ισόγειο ορόφων = Τ.Ζ.χΣ.Θ.χΣ.ορ.χΣ.παλ.χΕπιφάνεια

ορόφου.

5. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου εφαρμόζονται και στις δίκες που

ήταν εκκρεμείς την 1η ΜαΤου 1992.

Άρθρο 9

Αξία ακάλυπτων χώρων

(άρθ. 5 παρ.2 εδβ'-ε'Ν813/78, 8 παρ. 5, 6Ν2041/92, 71Ν2065/92,

ΑΥΔικΑ/ης 81775/91)

1. Ακάλυπτοι χώροι είναι τα μη δομημένα οικόπεδα και τα υπαίθρια

θέατρα, οι υπαίθριοι κινηματογράφοι, οι υπαίθριοι χώροι στάθμευσης

αυτοκινήτων. Στους χώρους οι οποίοι καλύπτονται κατά ποσοστό μέχρι

30% της συνολικής τους έκτασης από κτίσματα σε συνολική επιφάνεια

ισογείου και ορόφων, τα κτίσματα υπολογίζονται με συντελεστή

απόδοσης 6% και ο ακάλυπτος χώρος που προκύπτει από την

αφαίρεση της συνολικής επιφάνειας των κτισμάτων από τη συνολική

επιφάνεια του οικοπέδου με συντελεστή 4%. Στις περιπτώσεις που το

κτίσμα καλύπτει συνολική επιφάνεια μεγαλύτερη από το 30% της

επιφάνειας του οικοπέδου και αναφέρεται στο συμβόλαιο και χρήση

ακάλυπτου χώρου ή πυλωτής ή δώματος από το μισθωτή, εφαρμόζεται

μειωτικός συντελεστής 0,15 επί της επιφάνειας του ακάλυπτου χώρου.

Ο συντελεστής απόδοσης και στην περίπτωση αυτή για το κτίσμα

καθορίζεται 6% και για τον ακάλυπτο χώρο σε 4%.

2. Η αξία των ακάλυτττων χώρων υπολογίζεται με τον ακόλουθο τύπο;

Σ.Ο.χΤ.Ζ.χΣ.Θ.χ[Σ.Α.Ο.χΣ.Σ.Ο. + κ (Σ.Ε.-1)]χΕπιφάνεια οικοπέδου,

όπου η επιφάνεια οικοπέδου λαμβάνεται σε τετραγωνικά μέτρα

σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο.

Page 109: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Οι διατάξεις της παρούσας παραγράφου εφαρμόζονται και στις δίκες

που ήταν εκκρεμείς την 1η Μαΐου 1992.

Άρθρο 10

Αξία κτιρίων ειδικών χρήσεων

(άρθ. 2 παρ. 25εδ. 1-2Ν2235/94)

Η αντικειμενική αξία ειδικά των μίσθιων ακινήτων που χρησιμοποιούνται για

την στέγαση ξενοδοχείων, κινηματογράφων και θεάτρων, κλινικών,

ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων και ιδιωτικών οίκων ευγηρίας, σταθμών

αυτοκινήτων, πρατηρίων υγρών καυσίμων και λοιπών ειδικών κτιρίων,

υπολογίζεται από 1ης Σεπτεμβρίου 1994 σύμφωνα με τις εκάστοτε

ισχύουσες αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, που εκδίδονται με βάση

το άρθρο 41 του Ν 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 14 του

Ν 1473/1984 και αφορούν τον υπολογισμό της αξίας ειδικών κτιρίων. Αν το

μίσθιο έχει εκμισθωθεί με εξοπλισμό, το ύψος του πρόσθετου μισθώματος

για τον εξοπλισμό προσδιορίζεται ιδιαίτερα από το δικαστήριο.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Δ·

Παραχώρηση χρήσης - Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης - μίσθωση

από μη δικαιούμενο

Άρθρο 11

Παραχώρηση χρήσης

(άρθ. 6 παρ. 1-2 Ν813/78, 2 παρ. 1, 9 παρ. 4 εδ α'-β', 13 Ν2041/92)

Η ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον δεν επιτρέπεται

εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών. Επιτρέπεται πάντως μετά

τριετία από τη σύναψη της μίσθωσης η παραχώρηση της χρήσης του

μισθίου σε εταιρία προσωπική ή περιορισμένης ευθύνης, που θα

συσταθεί με ελάχιστη συμμετοχή και του μισθωτή κατά ποσοστό 35%.

Page 110: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Έναντι του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον και ο μισθωτής και η

εταιρία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου. Μεταβολή των

προσώπων των εταίρων με σύμβαση, εκτός από το πρόσωπο του

μισθωτή, επιτρέπεται για μία φορά. Δεύτερη μεταβολή επιφέρει λύση της

μίσθωσης, εκτός αν υπάρχει έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή. Στις

περιπτώσεις αυτές πρέπει να γνωστοποιείται εγγράφως στον εκμισθωτή

μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) ημερών τόσο η σύναψη των

συμβάσεων όσο και τα στοιχεία εκείνων προς τους οποίους έγινε η

παραχώρηση. Στις περιπτώσεις αυτές το καταβαλλόμενο μίσθωμα

αυξάνεται κατά 20%0.

2. Αν συναφθεί υπομίσθωση, παρά την απαγόρευση της προηγούμενης

παραγράφου, ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής μπορεί νακαταγγείλει τη

μίσθωση χωρίς να υποχρεούται να αποζημιώσει το μισθωτή.

3. Η παράγραφος 1 του παρόντος άρθρου εφαρμόζεται και σε παρα, την

4η Μαίου 1992. Στις περιπτώσεις αυτές η αύξηση του μισθώματος

οφείλεται από την επίδοση της αγωγής.

Άρθρο 12

Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης

(άρθ. 6 παρ. 3-4 Ν813/78)

1. ο μισθωτής σε περίπτωση βαριάς νόσου του. η οποία συνεπάγεται

πλήρη ανικανότητά του να συνεχίσει την επιχείρηση που ασκεί στο

μίσθιο, έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει όλο ωτικά τη μισθωτική σχέση

σε τρίτον μέσα σε ένα έτος από την επέλευση της νόσου. Σε περίπτωση

θανάτου του μισθωτή, το δικαίωμα αυτό μπορούν να ασκήσουν ο

σύζυγος ή τα τέκνα του μέσα σε ένα (1) έτος από την αποδοχή της

κληρονομίας.

2. Για τη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης απαιτείται σύμβαση μεταξύ

του μισθωτή και εκείνου προς τον οποίο γίνεται η μεταβίβαση καθώς και

έγγραφη αναγγελία της σύμβασης από εκείνον που μεταβιβάζει προς

τον εκμισθωτή, που να περιέχει τους όρους της σύμβασης. Εκείνος που

Page 111: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

μεταβιβάζει ενέχεται εις ολόκληρον με εκείνον προς τον οποίο έγινε η

μεταβίβαση για τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μίσθωση, οι

οποίες υπήρχαν κατά το χρόνο της μεταβίβασης.

Άρθρο 13

Φαρμακεία - Φαρμακαποθήκες

(άρθ. 6 παρ. 5 Ν813/78, 2 παρ. 2Ν2041/92)

Επιτρέπεται η πρόσληψη συνεταίρσυ και η συστέγαση φαρμακείων και

φαρμακαποθηκών καθώς και η παραχώρηση του μισθίου στις εταιρίες που

προβλέπονται από τα άρθρα 6 και 8 του Ν 328/1976 και τα άρθρα 7 και 8

του Ν 1963/1991 χωρίς μεταβολή στη μισθωτική σχέση. Αντίγραφο του

καταστατικού της εταιρίας που συνιστάται επιδίδεται στον εκμισθωτή μέσα

σε 15 μέρες από τη δημοσίευση. Σε περίπτωση αποχώρησης

οποιουδήποτε από τους συνεταίρους ή από συστέγασης συνεχίζεται για

τους φαρμακοποιούς που παραμένουν στο μίσθιο η μίσθωση με τους

όρους της αρχικής συμφωνίας, και αν δεν υπάρχει συμφωνία, κατά τις

διατάξεις του παρόντος.

Άρθρο 14

Μίσθωση από μη δικαιούμενο

(άρθ. 7 παρ. 2Ν813Π8)

1. Αν η μίσθωση συναφθεί από εκμισθωτή που δεν έχει τέτοιο δικαίωμα, η

μίσθωση δεσμεύει τον κύριο ή το νομέα του ακινήτου, εφόσον ο

μισθωτής τελεί σε καλή πίστη κατά την σύναψη της σύμβασης και ο

κύριος δε διαμαρτυρήθηκε εγγράφως προς τον μισθωτή μέσα σε τρεις

(3) μήνες από τότε που έλαβε γνώση της μίσθωσης.

2 Αν το ακίνητο που μισθώθηκε είναι ονομικό, η προθεσμία της

προηγούμενης παραγράφου αρχίζει από τη γνώση της μίσθωσης μετά

την αποδοχή της κληρονομίας.

Page 112: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ε'

Καταγγελία μίσθωσης

1. Γενικές ρυθμίσεις

Αρθρο 15

(άρθ. 8 Ν813/78)

Η καταγγελία της μίσθωσης επιτρέπεται για τους λόγους που προβλέπει το

παρόν διάταγμα και ο Αστικός Κώδικας. Το άρθρο 66 του Εισαγωγικού

Νόμου του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας εφαρμόζεται και εδώ.

2. Καταγγελία για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση

α. Καταγγελία για ιδιόχρηση

Άρθρο 16

Γενικά - Προϋποθέσεις

(άρθ. 9 παρ.2 εδ. 1-3, 28 παρ. 2Ν813/78, 4Ν1229/82)

1. Ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της

μίσθωσης, και σε κάθε περίτπωση όχι προτού περάσουν τρία (3) ως

προς τις μισθώσεις του άρθρου 2 του παρόντος δεκαοκτώ έτη, η (18)

μήνες από την έναρξη της μίσθωσης να καταγγείλει τη μίσθωση για την

άσκηση στο μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περίτττ. α' έως γ',

ή, ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2, των δραστηριοτήτων κατά το

άρθρο αυτό από τον ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγό τους (ιδιόχρηση).

2. Παραίτηση από το δικαίωμα καταγγελίας για το λόγο αυτό επιτρέπεται.

3. Προϋπόθεση της καταγγελίας είναι η πρόθεση και η δυνατότητα

ιδιόχρησης, καθώς και η άσκηση επί τριάντα μήνες του επαγγέλματος

του εμπόρου ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το παρόν.

Page 113: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 17

Άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας

(άρθ. 9 παρ. 2 εδ. 4 Ν813/78, 4 Ν1229/82, 2 παρ. 10, 2 παρ. 30 Ν2235/94)

Η άσκηση του επαγγέλματος ή της δραστηριότητας που αναφέρονται στην

τρίτη παράγραφο του προηγούμενου άρθρου δεν απαιτούνται;

α) Στο πρόσωπο των κατιόντων του εκμισθωτή ή του κυρίου σε

περίτπωση καταγγελίας για ιδιόχρηση από αυτούς. Η αληθινή έννοια

αυτής της διάταξης είναι ότι δεν απαιτείται να ασκηθεί επάγγελμα

εμπόρου επί τριάντα (30) μήνες από το τέκνο, έστω και αν αυτό είναι

συνιδιοκτήτης ή συνεκμισθωτής, ανεξάρτητα από το μέγεθος της

μερίδας του.

β) Στην περίτπωση που το μίσθιο του οποίου επιδιώκεται με την

καταγγελία η ιδιόχρηση, αποκτήθηκε αυτό το ίδιο ή το οικόπεδο πάνω

στο οποίο έχει ανεγερθεί, από τον εκμισθωτή ή τα τέκνα ή σύζυγό του

με αγορά με συνάλλαγμα που έχει εισαχθεί από το εξωτερικό, το οποίο

αντιστοιχεί στα δύο τρίτα (2/3) τουλάχιστον της αξίας τους ή η αξία τους

έχει καλυφθεί, κατά το ίδιο ποσοστό, με συνάλλαγμα που έχει συναχθεί.

γ) Στο πρόσωπο εκείνου για τον οποίο ασκείται καταγγελία για χρήση που

προβλέπεται στα άρθρα 1 παράγραφος 1 περίπτ. β' και γ' και 2 του

παρόντος διατάγματος, αν αυτό έχει εγγραφεί στην οικεία κατά το νόμο

επαγγελματική οργάνωση ή έχει λάβει άδεια άσκησης επαγγέλματος,

για όσους δεν προβλέπεται τέτοια εγγραφή.

Αρθρο 18

Κυριότητα άλλου ακινήτου

(άρθ. 11 τταρ. 1Ν813/78, 6Ν1229/82, 2παρ. 14Ν2235/94)

Η καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση είναι ανίσχυρη, αν κατά το χρόνο

της εκείνος που καταγγέλλει ή ο υπέρ ού η καταγγελία είναι κύριος ολικά και

άλλου ακινήτου στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο, το οποίο είναι

ελεύθερο ή ιδιοχρησιμοποιείται και κατάλληλο για τη χρήση για την οποία

ασκήθηκε η καταγγελία ή μέσα στο τελευταίο πριν από την καταγγελία έτος

Page 114: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

έχει εκμισθώσει τέτοιο ακίνητο. Η κυριότητα άλλου ακινήτου αρκεί να

συντρέχει είτε στο πρόσωπο του εκμισθωτή είτε στο πρόσωπο του υπέρ ού

η καταγγελία.

Άρθρο 19

Άσκηση αγωγής

(άρθ. 11 παρ. 2Ν813/78, 2παρ. 15Ν2235/94)

Η καταγγελία είναι ανίσχυρη, αν μέσα σε έξι (6) μήνες από την επέλευση

των αποτελεσμάτων της δεν ασκηθεί αγωγή για απόδοση του μισθίου. Στην

περίπτωση αυτή νέα καταγγελία επιτρέπεται μετά την παρέλευση τριετίας

από την πρώτη καταγγελία.

Αρθρο 20

Συνενωμένη χρήση

(άρθ. 11 παρ. 3Ν813/78, 2 παρ. 15Ν2235/94)

1. Στις περιπτώσεις των άρθρων 16 έως 17 δεν επιτρέπεται καταγγελία

προκειμένου περί όμορων ακινήτων τα οποία μισθώθηκαν από τον ίδιο

μισθωτή μαζί με άλλα συνεχόμενα ακίνητα που ανήκουν στον ίδιο ή σε

άλλους κυρίους ή εκμισθωτές, για ενιαία συνενωμένη χρήση τους από

το μισθωτή, αν η αφαίρεση του τμήματος που αφορά η καταγγελία κάνει

κατά την κρίση του δικαστηρίου αδύνατη ή ιδιαιτέρως δύσκολη τη

λειτουργία της επιχείρησης στα υπόλοιπα μίσθια.

2. Η διάταξη της προηγούμενης παραγράφου δεν εφαρμόζεται, αν η

καταγγελία αφορά το εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του συνόλου

της μισθωμένης επιφάνειας.

Άρθρο 21

Ανάκληση καταγγελίας

(άρθ. 11 παρ. 4 Ν813/78, 2 παρ. 15 Ν2235/94)

1. Στην καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση, ο εκμισθωτής μπορεί

μέχρι την πρώτη συζήτηση της αγωγής για απόδοση του μισθίου, να

Page 115: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ανακαλέσει την καταγγελία με μονομερή δήλωσή του προς το μισθωτή.

Μεταγενέστερη αν ση είναι απαράδεκτη, εφόσον δε συναινεί ο

μισθωτής.

2. Σε περίτττωση ανάκλησης της καταγγελίας, ο εκμισθωτής ή ο διάδοχός

του στη μισθωτική σχέση χάνει το δικαίωμα να κατ ίλει πάλι τη μίσθωση

για ιδιόχρηση επί μία τετραετία από την καταγγελία που ανακλήθηκε.

Άρθρο 22

Διατηρητέα

(άρθ. 11 παρ. 5Ν813/78, 1 παρ.4Ν1930/91)

Αν ο εσωτερικός χώρος καταστήματος και ο τυχόν κινητός εξοπλισμός

κηρυχθούν διατηρητέοι, ο εκμισθωτής δε χάνει τη δυνατόττα να ασκήσει τα

δικαιώματά του που προβλέπουν τα άρθρα 16 έως 17, 27 έως 28, 23 παρ.

2 του παρόντος.

β. Καταγγελία για ανοικοδόμηση

Άρθρο 23

Γενικά - Προϋποθέσεις

(άρθ. 9 παρ. 3, 10 παρ. 4, 28 παρ. 2Ν813/78)

1. Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του

μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου.

α) Μετά τη λήξη του ουμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός

υπερβαίνει τη δωδεκαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης

μπορεί να γίνει μετά την πάροδο δώδεκα (12) ετών από την έναρξη

της μίσθωσης.

Μετά την πάροδο τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης σε

περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι

μικρότερος από τρία έτη ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

Μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της

μίσθωσης, στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος, και αν ο

β)

Υ)

Page 116: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοκτώ

(18) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

2. Στις περιπτώσεις της προηγούμενης παραγράφου επιτρέπεται αντίθετη

συμφωνία κατά την κατάρτιση της σύμβασης.

Άρθρο 24

Επίδοση άδειας

(άρθ. 9 παρ. 4 Ν813/78, 2 παρ. 11 Ν2235/94)

Για να επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας, κατά το άρθρο 28 του

παρόντος, εκείνος που καταγγέλλει απαιτείται να επιδώσει στο μισθωτή

αντίγραφο της άδειας για ανοικοδόμηση του μισθίου του αρμόδιου

πολεοδομικού γραφείου. Η επίδοση αυτή γίνεται μέχρι την πρώτη συζήτηση

της σχετικής αγωγής για απόδοση του μισθίου, αλλιώς η καταγγελία είναι

ανίσχυρη.

Άρθρο 25

Ακάλυπτοι χώροι

(άρθ. 9 παρ. 5Ν813/78)

Καταγγελία μίσθωσης ακάλυπτου χώρου για ανοικοδόμηση μπορεί να

γίνει μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου, και σε κάθε περίπτωση,

αφού περάσει έτος από την έναρξη της μίσθωσης, και τα αποτελέσματά

της επέρχονται μετά την πάροδο μήνα από αυτήν.

Η διάταξη της προηγούμενης παραγράφου δεν εφαρμόζεται σε

μισθώσεις ακάλυπτων χώρων για την εγκατάσταση επιχειρήσεων των

οποίων η λειτουργία, από τη φύση τους, είναι αδύνατη ή ιδιαιτέρως

δύσκολη μέσα σε καλυμμένους χώρους, καθώς και σε μισθώσεις

ακάλυπτων χώρων που χρησιμοποιούνται από το μισθωτή για τη

λειτουργία υπαίθριων κινηματογράφων ή θεάτρων.

Page 117: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 26

Προτίμηση

(άρθ. 17 Ν813/78, 2 παρ. 19 Ν2235/94)

Στις καταγγελίες για ανοικοδόμηση που γίνονται στο εξής, ο μισθωτής,

ύστερα από δήλωσή του. προτιμάται, με ίσους όρους, απέναντι σε κάθε

υποψήφιο μισθωτή στη μίσθωση χώρων του ακινήτου που ανοικοδομήθηκε

και ανήκει στην κυριότητα του εκμισθωτή ή του κυρίου του, για τους

οποίους αυτοί δεν έχουν αναλάβει, μέχρι να επιδοθεί η δήλωση του

μισθωτή, υποχρέωση για μεταβίβασή τους με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Οι διατάξεις του άρθρου 6 παρ. 6 του παρόντος εφαρμόζονται αναλόγως

και εδώ.

γ. Διατυπώσεις - Αποτελέσματα

Άρθρο 27

Διατυπώσεις

(άρθ. 10 παρ. 1-2 Ν813/78)

1. 1 .Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και επιδίδεται στο μισθωτή.

2. Σε περίπτωση που η καταγγελία κατά τα άρθρα 16 έως 17 και 23 παρ. 1

γίνεται υπέρ του κυρίου, των τέκνων ή συζύγου τους, απαιτείται

συναίνεση του κυρίου. Η συναίνεση αυτή δίνεται εγγράφως και

επιδίδεται στο μισθωτή.

Άρθρο 28

Αποτελέσματα

(άρθ. 10 παρ. 3 Ν813/78, 5 Ν1229/82, 2 παρ. 13 Ν2235/94)

1. Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας κατά τα άρθρα 16 έως 17 και

23 παρ. 1 επέρχονται έξι (6) μήνες μετά από αυτήν. Ειδικά στην

καταγγελία για ιδιόχρηση από κατιόντες του εκμισθωτή ή κυρίου και

εφόσον δε συντρέχει στο πρόσωπό τους η κατά το άρθρο 17 περίπτ. α'

προϋπόθεση της άσκησης επαγγέλματος επί τριάντα (30) μήνες, τα

αποτελέσματα επέρχονται δεκαοκτώ (18) μήνες από αυτή.

Page 118: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2. To δικαστήριο, με αίτηση του μισθωτή, μπορεί εκτιμώντας τις ειδικές

συνθήκες κάθε περίτπωσης, να παρατείνει το χρόνο που θα επέλθουν

τα αποτελέσματα της καταγγελίας μέχρι έξι (6) μήνες σε καθεμία

περίτπωση.

δ. Αποζημιώσεις - Επανεγκατάσταση

Άρθρο 29

Βασική αποζημίωση

(άρθ. 13 παρ. 1. 15 Ν813/78, 7 παρ. 1 Ν1229/82, 2 παρ. 17-18 Ν2235/94}

1. Στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο των άρθρων 16 έως 17. ο

εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση το κατά το χρόνο της

καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα δέκα έξι (16) μηνών και στην

καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο του άρθρου 23 παρ. 1 το κατά το

χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα δώδεκα (12) μηνών.

2. Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της

αποζημίωσης, στην καταγγελία για ιδιόχρηση μέχρι τριάντα (30) μηνιαία

μισθώματα και στην καταγγελία για ανοικοδόμηση μέχρι δεκαοκτώ (18)

μηνιαία μισθώματα. Η προηγούμενη αύξηση γίνεται, αφού το δικαστήριο

εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση

του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν

οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από

την καταγγελία της εργασιακής σχέσης, καθώς και τον απολειπόμενο

χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο.

3. Στην καταγγελία για ιδιόχρηση με τους όρους του άρθρου 17 περίπτ. β'

οι καταβαλλόμενες αποζημιώσεις κατά το παρόν άρθρο περιορίζονται

στο μισό.

4. Σε περίτπωση που το μίσθιο είναι υπομισθωμένο, δικαιούχος της

αποζημίωσης είναι σε κάθε περίτπωση ο μισθωτής-υπεκμισθωτής.

5. Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να καταβάλει τις αποζημιώσεις του

παρόντος άρθρου σε κάθε περίπτωση πριν από την απόδοση του

μισθίου, αλλιώς ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την απόδοση.

Page 119: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 30

Όμοια χρήση

(άρθρ. 13 παρ. 2 Ν813/78, 7 παρ. 2 Ν1229/82)

1. Η αποζημίωση κατά την πρώτη παράγραφο του προηγούμενου άρθρου

στην καταγγελία για ιδιόχρηση είναι ίση με τριάντα (30) μηνιαία

μισθώματα, αν ασκηθεί στο μίσθιο μέσα σε ένα (1) έτος από την

απόδοσή του επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από το μισθωτή,

εκτός αν το μίσθιο από την κατασκευή είναι προορισμένο για την ίδια

χρήση.

2. Το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης μέχρι

σαράντα (40) μηνιαία μισθώματα με τις προϋποθέσεις της δεύτερης

παραγράφου του προηγούμενου άρθρου.

Άρθρο 31

Ακάλυπτοι χώροι

(άρθ. 13 παρ. 3Ν813/78)

Στην καταγγελία της μίσθωσης ακάλυπτου χώρου ο εκμισθωτής δεν έχει

υποχρέωση να καταβάλει τις αποζημιώσεις των προηγούμενων

άρθρων. Η ιδιότητα του ακάλυπτου χώρου δεν παύει από το γεγονός ότι

υπάρχουν πάνω σ' αυτόν πρόχειρα ή βοηθητικά κτίσματα ή κατασκευές.

Η διάταξη του παρόντος άρθρου δεν εφαρμόζεται σε μισθώσεις

ακάλυπτων χώρων για να εγκατασταθούν επιχειρήσεις των οποίων η

λειτουργία, από τη φύση τους, είναι αδύνατη ή ιδιαιτέρως δύσκολη μέσα

σε καλυμμένους χώρους, καθώς και σε μισθώσεις ακάλυπτων χώρων

που χρησιμοποιούνται από το μισθωτή για να λειτουργούν υπαίθριοι

κινηματογράφοι ή θέατρα.

Page 120: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 32

Παράλειψη ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης

(άρθ. 13 παρ. 4 Ν813/78, 8 Ν1229/82, 10 Ν1847/1989)

1. Ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως απο ίωση:

α) Το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο τριάντα (30)

μηνών, αν μέσα σε έξι (6) μήνες από την απόδοση του μισθίου

στην καταγγελία για ανοικοδόμηση δεν αρχίσει τις εργασίες για να

θεμελιωθεί η νέα οικοδομή και στην καταγγελία για ιδιόχρηση δε

χρησιμοποιήσει το μίσθιο.

β) Το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα

πενήντα (50) μηνών, αν μέσα σε μία διετία από την απόδοση του

μισθίου στις πιο πάνω περιτπώσεις εκμισθώσει αυτό ή

παραχωρήσει με οποιοδήποτε τρόπο σε τρίτον τη χρήση του.

2. Δε θεωρείται παραχώρηση σε τρίτον, κατά την έννοια της

προηγούμενης παραγράφου περίπτ. β', η παραχώρηση από τους

συνεκμισθωτές της χρήσης ακίνητου σε προσωπική εταιρία και εταιρία

περιορισμένης ευθύνης, στην οποία μετέχουν αποκλειστικά αυτοί.

3. Ο περιορισμός της πρώτης παραγράφου περίπτ. β' του παρόντος την

ημερομηνία προκήρυξης των εκλογών άρθρου δεν ισχύει από την

έναρξη της προεκλογικής περιόδου και μέχρι τη μεθεπομένητης

διεξαγωγής τους, εφόσον το μίσθιο παραχωρείται σε υποψήφιο

βουλευτή της περιφέρειας όπου βρίσκεται το μίσθιο, για τις εκλογικές

του ανάγκες χωρίς αντάλλαγμα. Το τελευταίο αυτό βεβαιώνεται με

υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και του υποψήφιου βουλευτή προς το

Υπουργείο Εσωτερικών και την αρμόδια οικονομική εφορία του

ιδιοκτήτη. Κατά το διάστημα αυτό αναστέλλεται η εξάμηνη προθεσμία

για ιδιόχρηση που προβλέπεται από την περίπτ. α' της πρώτης

παραγράφου του παρόντος άρθρου.

Page 121: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 33

Περαιτέρω αποζημίωση - Επανεγκατάσταση

(άρθ. 13 παρ. 5 Ν813/78, 8 Ν1229/82)

1. Στις περιπτώσεις του προηγούμενου άρθρου ο μισθωτής μπορεί να

ζητήσει και την αποκατάσταση κάθε περαιτέρω αποδεικνυόμενης ζημίας

του. Το δικαστήριο, με αίτηση του μισθωτή, διατάζει και την

επανεγκατάστασή του στο μίσθιο με τους όρους της μίσθωσης που

καταγγέλθηκε. Σε περίπτωση επανεγκατάστασης, ο μισθωτής έχει το

δικαίωμα να προσλάβει συνέταιρο.

2. Η απόφαση κατά, για παράδοση της χρήσης του μισθίου εκτελείται και

κατά του παραχωρησιούχου της χρήσης. Οι διατάξεις της παραγράφου

4 του άρθρου 23 Ν813/1978 εφαρμόζονται ανάλογα και εδώ.

Άρθρο 34

Απαλλαγή από ευθύνη

(άρθ. 13 παρ. 6 Ν813/78)

Ο εκμισθωτής δεν έχει υποχρέωση να καταβάλει την αποζημίωση του

άρθρου 32 του παρόντος:

α) Αν αποδείξει ότι η καθυστέρηση έναρξης των εργασιών για τη

θεμελίωση της νέας οικοδομής ή η μη χρησιμοποίηση του μισθίου μέσα

σε έξι (6) μήνες από την απόδοση οφείλονται σε γεγονός για το οποίο

δεν έχει ευθύνη.

β) Αν αποδείξει ότι η μίσθωση ή η παραχώρηση σε τρίτον της χρήσης του

μισθίου μέσα στη διετία έγιναν στην περίπτωση ανοικοδόμησης επειδή

αυτή απαγορεύθηκε και στην περίπτωση ιδιόχρησης επειδή ο υπερού η

καταγγελία έγινε μεταγενέστερα ανίκανος σε ποσοστό ανώτερο από

60% να την ασκήσει.

Page 122: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 35

(άρθ. 14 Ν813/78)

0 εκμισθωτής για να απαλλαγεί από την υποχρέωση αποζημίωσης κατά τη

διάταξη του προηγούμενου άρθρου περίτττ. β' έχει υποχρέωση, αμέσως

μόλις μάθει το λόγο που συνεπάγεται αδυναμία να ίδιο χρησιμοποιηθεί ή να

ανοικοδομηθεί το μίσθιο, να ειδοποιήσει γΓ αυτό εγγράφως το μισθωτή στη

διεύθυνση κατοικίας που αυτός δήλωσε, καλώντας αυτόν να δηλώσει αν

επιθυμεί να επανεγκατασταθεί στο μίσθιο με τους όρους της μίσθωσης που

λύθηκε, ο μισθωτής εκπίπτει από το δικαίωμα επανεγκατάστασης, αν δε

δηλώσει εγγράφως μέσα σε τρεις (3) μήνες από την ειδοποίηση ότι

επιθυμεί την επανεγκατάστασή του. Από τη δήλωση αυτή ο μισθωτής έχει

υποχρέωση να καταβάλλει το μίσθωμα.

Άρθρο 36

Βιοτεχνική επιχείρηση

(άρθ. 13 παρ. 7 Ν813/78, 7 παρ. 3 Ν1229/82)

Στην καταγγελία μίσθωσης ακινήτου στο οποίο ασκείται βιοτεχνική

επιχείρηση, ο εκμισθωτής πέρα από τις αποζημιώσεις που προβλέπονται

από τα άρθρα 29 έως 33, έχει υποχρέωση να καταβάλει στο μισθωτή του

και τις δαπάνες του για τη νέα ηλεκτρική εγκατάσταση της ίδιας δύναμης σε

άλλο μίσθιο, για να συνεχισθεί η λειτουργία της επιχείρησής του. Το

δικαστήριο μπορεί να διατάς θα καταβάλει τις παραπάξει την παροχή

εγγύησης ότι ο μισθωτής θα καταβάλει τις παραπάνω δαπάνες που

αποδεικνύονται με εκκαθαρισμένο λογαριασμό της ΔΕΗ.

3. Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση

Άρθρο 37

(άρθ. 9 παρ. 9 Ν813/78, 22 Ν1868/89, 2 παρ. 29 Ν2235/94)

1 Σε περίπτωση που ασκείται στο μίσθιο επάγγελμα το οποίο

προστατεύεται από το παρόν διάταγμα ή μικτή χρήση (επαγγελματική

στέγη και κατοικία), αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγός

Page 123: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

τους ή ενήλικο τέκνο τους δεν έχει για ένα (1) τουλάχιστον έτος πριν

από την άσκηση του δικαιώματος του ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη

ή σε προάστιό της που να καλύπτει τις οικογενειακές ή ατομικές

ανάγκες στέγασής τους, ο εκμισθωτής, ή, αν κατά τη διάρκεια του

μισθωτικού χρόνου έγινε μεταβίβαση της κυριότητας του μισθίου, ο

νέος κύριος, μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου για

ιδιοκατοίκηση, μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης,

εφόσον το μίσθιο είναι κατάλληλο για κατοικία.

2. Στην περίτπωση της προηγούμενης παραγράφου.

α) Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται οκτώ (8) μήνες μετά

την επίδοσή της στο μισθωτή.

β) Ο εκμισθωτής οψείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση το κατά το

χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών.

Το δικαστήριο, εκτιμώντας τις περιστάσεις, μπορεί να αυξήσει την

αποζημίωση μέχρι το ποσό δεκαοκτώ (18) μηνιαίων μισθωμάτων,

γ) Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να ιδιοχρησιμοποιήσει το μίσθιο ως

κατοικία του ίδιου ή των προσώπων που προαναφέρονται για

χρονική περίοδο τουλάχιστον τριών (3) ετών,

δ) Αν η καταγγελία ασκείται για πολύτεκνη οικογένεια, αναπήρους,

άτομα που πάσχουν από ανίατη σωματική ή ττνευματική ασθένεια ή

χήρες με ανήλικα τέκνα, το δικαστήριο, εκτιμώντας τις περιστάσεις,

έχει το δικαίωμα να μειώσει το ποσό της αποζημίωσης ή το χρόνο

που θα επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας.

3. Κατά τα άλλα εφαρμόζονται οι διατάξεις του παρόντος διατάγματος. Τα

ίδια ισχύουν και για τις αγωγές που ασκήθηκαν με βάση τη διάταξη του

άρθρου 3 Ν 1861/1989.

4. Η αληθινή έννοια του άρθρου 4 του Ν 1953/1991 είναι ότι με αυτό δεν

έχει καταργηθεί το παρόν άρθρο.

Page 124: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

4. Καταγγελία για δημιουργία κύριας κατοικίας

Άρθρο 38

(άρθ. 4 Ν1953/91, 1 παρ. 2 Ν1962/91, 9 παρ. 1 Ν2041/92)

1. Μισθώσεις ακινήτων που υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος

διατάγματος, ενώ από την κατασκευή τους προορίζονται για κατοικία,

εξαιρούνται από τις διατάξεις για την αναγκαστική παράταση της

διάρκειάς τους και μπορούν να καταγγελθούν από τον εκμισθωτή, αφού

λήξει η συμβατική διάρκειά τους, όχι όμως πριν παρέλθει εξαετία από

την έναρξή τους, αν ο εκμισθωτής δηλώσει εγγράφως προς το μισθωτή

ότι μέσα σε έξι μήνες από την απόδοση του μισθίου αυτό θα

επισκευαστεί, ώστε να μπορεί να χρησιμοποιηθεί ή να εκμισθωθεί ως

κύρια κατοικία. Στην περίτπωση αυτή απαγορεύεται η εκμίσθωση πάλι

για επαγγελματική στέγη τουλάχιστον επί μία (1) τριετία. Η μισθωτική

σχέση για τις νέες μισθώσεις αυτών των ακινήτων διαμορφώνεται

ελεύθερα.

2. Σε περίτπωση που δε θα τηρηθούν οι παραπάνω όροι από τον

εκμισθωτή, εφαρμόζονται ανάλογα τα άρθρα 32 παρ. 1-2, 33 έως 34

του παρόντος διατάγματος.

3. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας κατά το παρόν άρθρο επέρχονται

μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτήν. Το δικαστήριο μπορεί, με

αίτηση του μισθωτή, εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες της κάθε

περίπτωσης, να παρατείνει το χρόνο που θα επέλθουν τα

αποτελέσματα της καταγγελίας μέχρι τρεις (3) μήνες. Μέχρι τότε

καταβάλλεται το μίσθωμα που προσδιορίζεται από τις ισχύουσες

διατάξεις.

4. Καταγγελίες που έχουν γίνει μέχρι τις 3 Σεπτεμβρίου 1991 ή μέχρι την 1

ΜάΓου 1992 σύμφωνα με την παρ. 1 του παρόντος άρθρου καθίστανται

ανίσχυρες και οι αποφάσεις που έχουν εκδοθεί δεν εκτελούνται, εκτός

από τις διατάξεις τους για τα έξοδα.

Page 125: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

5. Καταγγελία για κατεδάφιση ετοιμόρροπου

Άρθρο 39

(άρθ. 9 παρ. 1 Ν813/78)

0 εκμισθωτής μπορεί, οποτεδήποτε να καταγγείλει εγγράφως πριν από

τρεις μήνες τη μίσθωση, εφόσον το μίσθιο κρίθηκε αρμοδίως ετοιμόρροπο

και κατεδαφίστέο κατά μεγάλο και ουσιώδες μέρος του.

6. Καταγγελία για πτώχευση του μισθωτή

Αρθρο 40

(άρθ. 9 παρ. 7 Ν813/78)

Ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει εγγράφως τη μίσθωση πριν

από τρεις (3) μήνες, αν ο μισθωτής κηρυχθεί σε πτώχευση με τελεσίδικη

απόφαση, ο εκμισθωτής έχει το ίδιο δικαίωμα από τη δημοσίευση της

απόφασης που κηρύσσει το μισθωτή σε πτώχευση με αίτησή του.

7. Καταγγελία για εγκατάσταση υπηρεσιών

Άρθρο 41

(άρθ. 9 παρ. 8 Ν813778, 10 Ν1229/82, 2 παρ. 12 Ν2235/94)

1. Δήμος ή κοινότητα και τα εξαρτώμενα από αυτούς νομικά πρόσωπα,

ιδρύματα και επιχειρήσεις μπορούν μετά τη λήξη του συμβατικού

χρόνου της μίσθωσης να καταγγείλουν αυτή τη μίσθωση, εφόσον το

μίσθιο θα χρησιμοποιηθεί για να εγκατασταθούν και να λειτουργήσουν

γενικώς οι υπηρεσίες τους. Για την εφαρμογή αυτής της παραγράφου

κάθε δήμος ή κοινότητα λογίζεται σαν ένα και το ίδιο πρόσωπο μαζί με

τα εξαρτώμενα από αυτόν δημοτικά ή κοινοτικά νομικά πρόσωπα,

ιδρύματα και επιχειρήσεις είτε η καταγγελία γίνεται από τον οργανισμό

τοπικής αυτοδιοίκησης είτε από το νομικό πρόσωπο, ίδρυμα ή

επιχείρηση.

2. Η διάταξη της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζεται αναλόγως και

για το δημόσιο και τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου.

Page 126: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

3. Σε κάθε περίπτωση που δε θα πραγματοποιηθεί η στέγαση των

υπηρεσιών μέσα σε ένα (1) χρόνο από την απόδοση του μισθίου, ο

μισθωτής έχει δικαίωμα επανεγκατάστασης και αποζημίωσης.

8. Καταγγελία από ΟΤΑ για δημιουργία πρασίνου, κ.λπ.

Άρθρο 42

(άρθ. 9 παρ. 6 Ν813/78)

1. Στις μισθώσεις ακάλυπτων χώρων που ανήκουν κατά κυριότητα σε

δήμους ή κοινότητες χωρεί καταγγελία μετά τη λήξη του συμβατικού -

χρόνου, εφόσον με απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου

που εγκρίνεται από τον αρμόδιο νομάρχη, κριθούν ως χώροι για να

δημιουργηθούν πράσινο, πλατείες ή εγκαταστάσεις ψυχαγωγίας των

κατοίκων των περιοχών των δήμων και κοινοτήτων ή για ανοικοδόμηση.

2. Στις περιπτώσεις της προηγούμενης παραγράφου τα έννομα

αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3)

μηνών από αυτή. Στις καταγγελίες αυτές εφαρμόζονται αναλόγως και οι

διατάξεις των άρθρων 32 παρ. 1-2 και 33 έως 34 του παρόντος

διατάγματος.

9. Καταγγελία από το μισθωτή

Άρθρο 43

(άρθ. 12Ν813/78, 3 Ν2041/92)

Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της σύμβασης

να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα

αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτή.

Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση

το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα τεσσάρων (4)

μηνών.

Page 127: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΣΤ'

Μεταβατικές και άλλες διατάξεις

Αρθρο 44

Εφαρμογή Αστικού Κώδικα

(άρθ.29 Ν813/78)

Οι μισθώσεις του παρόντος διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ'

αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του

Αστικού Κώδικα.

Άρθρο 45

Παραίτηση από δικαιώματα

(άρθ. 24 Ν813/78)

Η παραίτηση οποιουδήποτε από τα μέρη από τα δικαιώματα του παρόντος

κατά την κατάρτιση της μίσθωσης είναι άκυρη, εφόσον το παρόν δεν ορίζει

διαφορετικά.

Άρθρο 46

Ανάρτηση πινακίδων - Επισκέψεις του μισθίου

(άρθ. 16Ν813/78)

1. Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα έξι μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης

να αναρτά στο μίσθιο πινακίδα για την εκμίσθωση του ακινήτου μετά τη

λήξη της μίσθωσης. Στην πινακίδα πρέπει να ορίζεται από πότε το

ακίνητο προσφέρεται για μίσθωση.

2. Ο μισθωτής έχει την υποχρέωση έξι μήνες πριν από τη λήξη της

μίσθωσης να επιτρέπει την επίσκεψη του ακινήτου στους

ενδιαφερόμενους για τη μίσθωσή του. Ο χρόνος και οι λοιποί όροι των

επισκέψεων καθορίζονται από τα μέρη και σε περίπτωση που δεν

υπάρχει συμφωνία από το δικαστήριο.

3 Ο μισθωτής έχει δικαίωμα επί έξι (6) μήνες από την αποχώρησή του

από το μίσθιο να αναρτά σ' αυτό πινακίδα με τη νέα εγκατάστασή του.

Page 128: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 47

Παραγραφή

(άρθ. 27, 33 παρ. 1 Ν813/78, 2 παρ.22 Ν2235/94)

1. Οι αξιώσεις για αποζημίωση από το παρόν διάταγμα υπόκεινται σε

πενταετή παραγραφή που αρχίζει από το τέλος του έτους που

γεννήθηκε η αξίωση και είναι δυνατή η δικαστική επιδίωξή της.

2. Η κατά το άρθρο 33 παρ. 1 αξίωση για επανεγκατάσταση υπόκειται σε

ετήσια παραγραφή, που αρχίζει από τότε που γεννήθηκε και είναι

δυνατή η δικαστική επιδίωξή της.

3. Το άρθρο 27 του Ν 813/1978, όπως ίσχυε την 1η Σεπτεμβρίου 1978

εφαρμόζεται και στις αξιώσεις που είχαν γεννηθεί και δεν είχαν

παραγραφεί μέχρι τότε.

Αρθρο 48

Δικονομικές διατάξεις

(άρθ. 25 Ν813/78, 9 παρ. 3Ν2041792, 2 παρ. 23 Ν2235/94)

1. Κάθε διαφορά από τη μίσθωση που ρυθμίζεται από το παρόν διάταγμα

υπάγεται στην αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου ή του

ειρηνοδικείου, ανάλογα με το ποσό του καταβαλλόμενου μισθώματος,

κατά τις διακρίσεις των άρθρων 14 παρ. 1 εδ. β, και 16 αριθ. 1 του

Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Στην αρμοδιότητα των πιο πάνω

δικαστηρίων υπάγονται και οι διαφορές από παρεπόμενες συμβάσεις

της μίσθωσης, καθώς και εκείνες από τα άρθρα 601 του Αστικού Κώδικα

και 23 του Ν813/78. Οι διαφορές από τα προηγούμενα εδάφια

εκδικάζονται κατά τη διαδικασία των άρθρων 647 έως 662 του Κώδικα

Πολιτικής Δικονομίας.

2 Το άρθρο 69 του ΚΠολΔ εφαρμόζεται στις περιπτώσεις απόδοσης του

μισθίου για οποιαδήποτε αιτία.

3 Στις μισθώσεις που υπάγονται στο παρόν διάταγμα δεν επιτρέπεται

αίτηση ενώπιον του Αρείου Πάγου για να ανασταλεί η εκτέλεση

Page 129: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

απόφασης στην περίπτωση που έχει διαταχθεί απόδοση του μισθίου για

καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος από δυστροπία.

Άρθρο 49

Συνέχιση εκκρεμών υποθέσεων

(άρθ. 34 Ν 813/78)

1. Υποθέσεις που ήσαν εκκρεμείς και δεν είχαν συζητηθεί κατά την 1η

Σεπτεμβρίου 1978 συνεχίζονται ενώπιον των δικαστηρίων στα οποία

είχαν εισαχθεί ή παραπεμφθεί και εκδικάζονται με τη διαδικασία που

προβλέπεται στο άρθρο 48 παρ. 1 του παρόντος.

2. Οι υποθέσεις που είχαν συζητηθεί μέχρι την 1η Σεπτεμβρίου 1978

εξακολουθούν να δικάζονται με βάση τις δικονομικές διατάξεις που

ίσχυαν μέχρι να εκδοθεί αμετάκλητη απόφαση.

Άρθρο 50

Κατάργηση εκκρεμών δικών, μη εκτέλεση αποφάσεων

Εκκρεμείς δίκες για απόδοση μισθίων έχουν καταργηθεί και δικαστικές

αποφάσεις που διατάζουν έξωση δεν εκτελούνται σύμφωνα με τις διατάξεις

των άρθρων 31 παρ. 2 Ν813/1978, 13 Ν1229/1982, 1 παρ. 3 Ν 1930/1991,

3 παρ. 2 Ν 1962/1991, 9 παρ. 4 εδ. γ' Ν 2041/1992.

Άρθρο 51

Αναστολή εκτέλεσης εξωστικής απόφασης δημόσιων εκπαιδευτηρίων

(άρθ. 1 ΝΔ 516/70)

Δικαστικές αποφάσεις που διατάζουν το Ελληνικό Δημόσιο να

αποδώσει ή παραδώσει το μίσθιο ακίνητο το οποίο χρησιμοποιείται απ'

αυτό ως εκπαιδευτήριο, σχολείο ή νηπιαγωγείο, δεν εκτελούνται κατά τη

διάρκεια του σχολικού έτους κατά το οποίο επιδόθηκε η σχετική επιταγή

προς εκτέλεση, εκτός αν η απόδοση διατάζεται για καθυστέρηση του

μισθώματος. Η διάρκεια του σχολικού έτους καθορίζεται από τις

κείμενες διατάξεις.

Page 130: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2. To μονομελές πρωτοδικείο του τόπου στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο,

ύστερα από αίτηση του δημοσίου, δικάζοντας με τη διαδικασία των

ασφαλιστικών μέτρων, μπορεί να αναστέλλει την αναγκαστική εκτέλεση

των δικαστικών αποφάσεων που αναφέρονται στην προηγούμενη

παράγραφο και μετά τη λήξη του σχολικού έτους και μέχρι το τέλος του

αμέσως επόμενου διδακτικού έτους, εφόσον κατά την κρίση του

καθίσταται αδύνατη ή άκρως δυσχερής η μίσθωση από το δημόσιο

άλλου ακινήτου που να πληροί τις ανάγκες της εξωθούμενης υπηρεσίας.

3. Η κατά την προηγούμενη παράγραφο απόφαση του μονομελούς

πρωτοδικείου είναι οριστική και δεν υπόκειται σε κανένα τακτικό ή

έκτακτο ένδικο μέσο.

Άρθρο 52

Υποχρεώσεις ΔΟΥ

(άρθ. 26 Ν813/78, 2 παρ. 21 Ν2235/94)

Σε δίκες επί διαφορών του παρόντος νόμου, οι προϊστάμενοι των ΔΟΥ

υποχρεούνται να χορηγούν στους έχοντες έννομο συμφέρον αποκλειστικά

για δικαστική χρήση, αντίγραφο συμβάσεων μίσθωσης και βεβαιώσεις για

το ύψος της αντικειμενικής αξίας μισθίων ακινήτων, όπου δε δεν ισχύει το

σύστημα αυτό, συγκριτικά στοιχεία της αγοραίας αξίας τους, δικαιούμενοι

να ζητήσουν υπεύθυνη δήλωση για την αποκλειστικότητα της δικαστικής

χρήσης-

Άρθρο 53

Ειδικές περιπτώσεις αναπροσαρμογής μισθώματος

(άρθ. 18 παρ. 6 Ν2041/92, 71 παρ. 2 Ν2065/92)

1 Στις περιπτώσεις που το αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα υπερβαίνει το

διπλάσιο του καταβαλλόμενου, το πέρα του διπλάσιου οφείλετο κατά

50% μετά πάροδο εξαμήνου από την κοινοποίηση της έγγραφης

όχλησης του εκμισθωτή και το υπόλοιπο μετά παρέλευση έτους από

αυτήν. Επί αναπροσαρμογής που έγινε με βάση το άρθρο 2 του

Page 131: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

N1962/1991 το πέραν του διπλάσιου ποσό και μέχρι του τετραπλασίου

οφείλεται από 1ης Μαΐου 1992 και το υπόλοιπο από 1ης Νοεμβρίου

1992.

2. Μισθώσεις που παρατείνονται κατά το άρθρο 58 παρ. 12 του παρόντος

όπως και κάθε ισχύουσα σύμβαση αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία των

μερών, υπόκεινται σε αναπροσαρμογή του μισθώματος σύμφωνα με τις

παραγράφους 2 και 3 του άρθρου 7 του παρόντος και μέσα στα όρια της

προηγούμενης παραγράφου.

3. Οι διατάξεις των παραγράφων 1 και 2 του παρόντος άρθρου

εφαρμόζονται και στις δίκες που ήταν εκκρεμείς την 1η Μαΐου 1992.

4. Τα μισθώματα αναπροσαρμόσθηκαν εκτάκτως με τα άρθρα 30 παρ. 2 Ν

813/1978, 2 Ν 1962/1991, 15 Ν 2018/1992 και ΑΥΔ. 81775/16.9.1991.

Άρθρο 54

Ειδικές περιπτώσεις αναστολής αναπροσαρμογής

(άρθ. 2παρ. 24, 25εδ 3 και 26 Ν2235/94)

1. Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες η αντικειμενική αξία του μισθίου, όπως

αυτή υπολογίζεται σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 7 του παρόντος,

έχει μειωθεί πριν από την 1η Σεπτεμβρίου 1994, δεν εφαρμόζεται η

παράγραφος 3 του άρθρου 7 του παρόντος για ετήσια αύξηση του

μισθώματος μέχρις ότου το μίσθωμα που προκύπτει από τη νέα

αντικειμενική αξία μαζί με τις ετήσιες αυξήσεις της ίδιας παραγράφου

υπερβεί το κατά την 1η Σεπτεμβρίου 1994 διαμορφωμένο ήδη μίσθωμα.

2 Αν το μίσθωμα των ακινήτων του άρθρου 9 του παρόντος (κτίρια

ειδικών χρήσεων) που έχει διαμορφωθεί κατά την 1 η Σεπτεμβρίου 1994

με εφαρμογή του ποσοστού 6% της αντικειμενικής αξίας σύμφωνα με το

άρθρο 8 Ν2041/92, είναι σύμφωνα με το άρθρο 9 του παρόντος

μεγαλύτερο από αυτό που προκύπτει από τον τρόπο υπολογισμού που

προβλέπεται από το άρθρο 9 του παρόντος, δεν εφαρμόζεται η

παράγραφος 3 του άρθρου 7 του παρόντος για ετήσια αύξηση του

μισθώματος μέχρις ότου το μίσθωμα της παρούσας παραγράφου μαζί

Page 132: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

με τις ετήσιες αυξήσεις της παραγράφου 3 του άρθρου 7 του παρόντος,

υπερβεί το κατά την 1η Σεπτεμβρίου 1994 διαμορφωμένο ήδη μίσθωμα.

3. Δικαστικές αποφάσεις, που διατάζουν την απόδοση μισθίου για τις

περιτπώσεις των παραγράφων 1 και 2 του παρόντος άρθρου λόγω μη

καταβολής του μισθώματος και δεν έχουν εκτελεσθεί μέχρι την 1η

Σεπτεμβρίου 1994, δεν εκτελούνται αν ο μισθωτής μέσα σε προθεσμία

δύο (2) μηνών από την ημερομηνία αυτή καταβάλει όλα τα οφειλόμενα

μισθώματα και τη δικαστική δαπάνη.

Άρθρο 55

Καταγγελίες

(άρθ. 31 τταρ. 3, 32, 33 παρ. 2-3 Ν813/78, 12 Ν1229/82, 1 παρ. 3 Ν

1930/91)

1. Καταγγελίες που έγιναν μέχρι την 21 Ιουλίου 1978, διέπονται ως προς

τις ουσιαστικές προϋποθέσεις και τα έννομα αποτελέσματά τους από τις

διατάξεις οι οποίες ίσχυαν κατά το χρόνο που έγιναν.

2. Στις καταγγελίες για ιδιόχρηση, οι οποίες ανακλήθηκαν μέχρι την έναρξη

ισχύος του Ν813/78, δε χωρεί νέα καταγγελία για τον ίδιο λόγο απέναντι

στον ίδιο μισθωτή επί μία τετραετία από την έναρξη ισχύος του

Ν813/1978.

3. Στις μισθώσεις που υπάρχουν κατά την έναρξη ισχύος του Ν813/1978

χωρεί καταγγελία από τον δικαιούμενο σ' αυτήν, για ανοικοδόμηση ή

ιδιόχρηση του μισθίου, εφόσον πέρασε ο συμβατικός χρόνος.

4 Μέχρι την 31 Δεκεμβρίου 1979 αναστέλλεται εκτέλεση δικαστικών

αποφάσεων για έξωση, που εκδόθηκαν με βάση την παρ. 1 του άρθρου

7 του Ν52/1975 και δεν έχουν εκτελεστεί μέχρι την έναρξη ισχύος του

Ν813/1978.

5 Οι διατάξεις του τρίτου εδαφίου της παρ. 2 του άρθρου 9 καθώς και των

παρ 1, 2, 4 και 5 του άρθρου 13 Ν813/1978, όπως τροποποιούνται με

το άρθρο 12 Ν 1229/1982, εφαρμόζονται και στις καταγγελίες για

Page 133: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ιδιόχρηση που έγιναν μέχρι την έναρξη ισχύος του άρθρου 12

Ν1229/1982. εφόσον ο μισθωτής βρίσκεται στη χρήση του μισθίου.

6. Οι παράγραφοι 1 και 2 του άρθρου 11 του Ν 813/1978, όπως ίσχυε την

1η Σεπτεμβρίου 1978, εφαρμόζονται και στις καταγγελίες που έγιναν

μέχρι τότε.

7. Η παράγραφος 7 του άρθρου 9 του Ν813/1978 εφαρμόζεται και στις

πτωχεύσεις που ήταν εκκρεμείς την 1η Σεπτεμβρίου 1978.

8. Καταγγελίες μισθώσεων που αναφέρονται στο άρθρο 31 παρ. 1 έως 2

του Ν813/1978 για λήξη του χρόνου των μισθώσεων, οι οποίες έγιναν

μέχρι την 1η Σεπτεμβρίου 1978 είναι ανίσχυρες, εφόσον ο μισθωτής

βρίσκεται στη χρήση του μισθίου την 1η Σετπεμβρίου 1978.

9. Οι καταγγελίες μισθώσεων διατηρητέων κτιρίων που ασκήθηκαν με

βάση τη διάταξη της παραγράφου 4 του άρθρου 6 του Ν1898/1990 είναι

ανίσχυρες.

Άρθρο 56

Καταγγελίες για δημόσια ωφέλεια

(άρθ. 33-34 Ν1406/83, 33 παρ. 4 Ν1473/84, 4 Ν1861/89)

1. Κατά παρέκκλιση από τις διατάξεις του Ν813/1978, όπως κατά την

έναρξη του Ν1406/1983 έχει συμωθεί ή τροποποιηθεί, το δημόσιο, οι

διαχειριστές δημόσιων κτημάτων, τα ΝΠΔΔ και οι δήμοι και Οι

κοινότητες μπορούν μέχρι 31 Δεκεμβρίου 1989 να καταγγείλουν,

εφόσον έχει λήξει η συμβατική τους διάρκεια, τις μισθώσεις των

ακινήτων που τους ανήκουν κατά κυριότητα ή που τ ους έχουν

παραχωρηθεί κατά χρήση από το δημόσιο ή άο ΝΠΔΔ με σκοπό να

χρησιμοποιηθεί ο όλος χώρος για να δημιουργηθεί άλσος ή πλατεία ή

για ανάλογη χρήση στη διάθεση του κοινού ή για να αξιοποιηθεί ο

χώρος στα πλαίσια χρήσης γης που έχει εγκριθεί από το αρμόδιο

υπουργείο ή για δημόσια ωφέλεια. Για το κύρος της καταγγελίας αρκεί

να αναφέρεται στο σχετικό έγγραφο ο λόγος που τη δικαιολογεί κατά το

προηγούμενο εδάφιο.

Page 134: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2. Οι εκμισθωτές που αναφέρονται στην προηγούμενη παράγραφο

οφείλουν να καταβάλουν ως αποζημίωση στους μισθωτές ποσό ίσο με

τα μισθώματα δώδεκα (12) μηνών. Η λύση της μίσθωσης επέρχεται

τρεις (3) μήνες μετά την επίδοση της καταγγελίας και την πραγματική

προσφορά της αποζημίωσης στον κάθε μισθωτή.

3. Αν ο μισθωτής αρνείται να αποδώσει το μίσθιο, διατάζεται η αποβολή

του από το αρμόδιο μονομελές πρωτοδικείο κατά τη διαδικασία των

άρθρων 648 έως 662 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.

4. Στην περίπτωση της παρ. 1 του παρόντος άρθρου, αν οι εργασίες

κατεδάφισης δεν έχουν αρχίσει μέσα σε ένα χρόνο από την απόδοση

όλων των μίσθιων χώρων στο δημόσιο ή τα ΝΠΔΔ, η καταγγελία

ανατρέπεται και ο μισθωτής έχει δικαίωμα επανεγκατάστασης με τους

όρους της μίσθωσης που καταγγέλθηκε.

5. Οι αγωγές για την άσκηση των δικαιωμάτων που προβλέπονται στην

προηγούμενη παράγραφο εκδικάζονται κατά τη διαδικασία του άρθρου

48 παρ. 1 του παρόντος διατάγματος.

Άρθρο 57

Προστασία υπομισθώσεων

(άρθ. 35 Ν813/78)

Υπομισθώσεις που υφίστανται νομίμως κατά την 1η Σετττεμβρίου 1978,

διέπονται από τις διατάξεις του παρόντος.

Άρθρο 58

Αναγκαστικές παρατάσεις της διάρκειας των μισθώσεων

(άρθ. 28 παρ. 3 Ν813/78)

1. Μισθώσεις του άρθρου 2 του Ν 813/78 που έληγαν μέχρι 31.8.1978 ή

έληγαν οπωσδήποτε μέχρι 31.8.1981, παρατείνονται μέχρι 31.8.1981.

(Ν1219/1981)

Page 135: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2. Μισθώσεις ακινήτων που καταστράφηκαν από πυρκαγιά, οι οποίες

αναφέρονται στο Ν 1219/ 1981, παρατείνονται και ρυθμίζονται

σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος αυτός.

(άρθ. 30 παρ. 1, 31 παρ. 1 εδ β' Ν813/78, 7 Ν1219/1981)

3. Μισθώσεις υπαγόμενες στο Ν813/1978 (ΦΕΚ 137Α) που έληγαν μέχρι

31.8.1978 ή έληγαν οπωσδήποτε μέχρι 31.8.1984, παρατείνονται μέχρι

31.8.1984.

(άρθ. 30 παρ. 3Ν813/78, 1 Ν1417/1984)

4. Μισθώσεις υπαγόμενες στο Ν813/1978 (ΦΕΚ137Α) που έληγαν

σύμφωνα με τη σύμβαση ή το νόμο μέχρι 31.8.1986 παρατείνονται

μέχρι την ημερομηνία αυτή.

(άρθ. 4 Ν1598/1986)

5. Μισθώσεις υπαγόμενες στο Ν813/1978 (ΦΕΚ 137Α) που έληγαν

σύμφωνα με τη σύμβαση ή το νόμο μέχρι 31.12.1987 παρατείνονται

μέχρι την ημερομηνία αυτή.

(άρθ. 16 Ν1738/1987)

6. Μισθώσεις υπαγόμενες στο Ν813/1978 (ΦΕΚ137Α) που έληγαν

σύμφωνα με τη σύμβαση ή το νόμο μέχρι 31.8.1989 παρατείνονται

μέχρι την ημερομηνία αυτή, με την επιφύλαξη του άρθρου 4 παρ. 1 του

Ν813/78.

(άρθ. 1 Ν1861/1989)

7. Μισθώσεις υπαγόμενες στο Ν813/1978 (ΦΕΚ137Α) που έληγαν

σύμφωνα με τη σύμβαση ή το νόμο μέχρι 31.8.1990 παρατείνονται

μέχρι την ημερομηνία αυτή, με την επιφύλαξη του άρθρου 4 παρ. 1 του

Ν813/78.

(άρθ. 6 παρ. 1 Ν1898/1990)

8. Μισθώσεις υπαγόμενες στο Ν813/1978 (ΦΕΚ137Α) που έληγαν

σύμφωνα με τη σύμβαση ή το νόμο μέχρι 31.8.1991 παρατείνονται

μέχρι την ημερομηνία αυτή, με την επιφύλαξη του άρθρου 4 παρ. 1 του

Ν813/78.

(άρθ 1 τταρ. 1 Ν1962/1991, ΑΥ Δικαιοσύνης 13992/1992 (ΦΕΚ132 Β)

Page 136: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

9. Μισθώσεις υπαγόμενες στο Ν 813/1978 (ΦΕΚ 137 Α) και στο άρθρο 4

παρ. 1 του Ν 1953/1991 (ΦΕΚ 96 Α) που έληγαν σύμφωνα με τη

σύμβαση ή το νόμο μέχρι 30.4.1992 παρατείνονται μέχρι την

ημερομηνία αυτή, με την επιφύλαξη του άρθρου 4 παρ. 1 του Ν813/78.

(άρθ. 5παρ. 1Ν2041/92, 2 παρ. 2 Ν2235/94)

10. Μισθώσεις αναφερόμενες στα άρθρα 1 και 2 του Ν813/1978, οι οποίες

σύμφωνα με το άρθρο 1 του Ν 1962/1991 και την 13992/1992

απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης (ΦΕΚ 132Β) έληγαν στις 30.4.92,

παρατείνονται αυτοδικαίως, με την επιφύλαξη των διατάξεων του

άρθρου 59 του παρόντος ως ακολούθως:

α. μέχρι την 31 Αυγούστου 1995, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει

στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον τριάντα (30)

ετών,

β. μέχρι την 31 Αυγούστου 1996, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει

στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι (20)

ετών,

γ, μέχρι την 31 Αυγούστου 1997, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει

στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον δώδεκα (12)

ετών.

(άρθ. 5παρ. 2 Ν2041/92)

11. Ως χρόνος παραμονής στη χρήση του μισθίου, κατά την έννοια της

προηγούμενης παραγράφου, νοείται ο συνολικός συμπληρούμενος στο

πρόσωπο του μισθωτή, ανεξαρτήτως του είδους της συμβάσεως. Στο

χρόνο αυτό συνυπολογίζεται και ο χρόνος των τυχόν δικαιοπαρόχων.

(άρθ. 5 παρ. 3 Ν2041/92, 2 παρ. 3 Ν2235/94)

12. Μισθώσεις που κατά τη σύμβαση και το άρθρο 5 του παρόντος λήγουν

από 1.5.1992 έως 31.8.1997 παρατείνονται αυτοδικαίως μέχρι την

ημερομηνία αυτή.

(άρθ. 5παρ. 4 Ν2041/92)

13 Οι μισθώσεις των παραγράφων 10 και 12 του άρθρου αυτού διέπονται

εφεξής από τις διατάξεις του παρόντος. Ειδικές συμφωνίες για λύση της

Page 137: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

μίσθωσης ή για σύντμηση του χρόνου της, που έχουν καταρτισθεί

εγκύρως μέχρι 1.5.1992, διατηρούνται σε ισχύ.

(άρθ. 5 παρ. 5 Ν2041/92)

14. Οι διατάξεις των παραγράφων 10 έως 13 του παρόντος άρθρου

εφαρμόζονται και στις υπομισθώσεις που υφίσταντο νομίμως κατά την

1.5.1992.

Άρθρο 59

(άρθ. 6 Ν2041/92)

1. Στις μισθώσεις των παραγράφων 10 και 12 του προηγούμενου άρθρου

ο εκμισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την παράταση, εφόσον ο μισθωτής

κατά την 4η Μαίου 1992 έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου

διάρκεια δέκα (10) ετών. Η άρνηση γίνεται με έγγραφη δήλωση που

επιδίδετω στο μισθωτή εντός έξι (6) μηνών από την 1η Μαίου 1992.

Στην περίπτωση αυτή η μίσθωση λήγει ην 30 Απριλίου 1993.

2. Στις περιπτώσεις της προηγούμενης παραγράφου ο εκμισθωτής οφείλει

ως αποζημίωση το τριπλάσιο ποσό που ορίζεται στο άρθρο 29 παρ. 1

για την καταγγελία για ιδιόχρηση. Οι διατάξεις του άρθρου 29 παρ. 5

έχουν ανάλογη εφαρμογή.

3. Αν ο εκμισθωτής δεν ασκήσει την αγωγή απόδοσης εντός έξι (6) μηνών

από τη λήξη, η άρνηση της παράτασης θεωρείται ότι δεν επέφερε

αποτελέσματα.

4. Στην περίπτωση άρνησης της παράτασης, αν ο μισθωτής δηλώσει

εγγράφως εντός μηνός από την επίδοση της άρνησης ότι πρσσφέρει

μίσθωμα τουλάχιστον 10% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου ετησίως

και ο εκμισθωτής αποδεχθεί την προσφορά, καταρτίζεται νέα μίσθωση

που αρχίζει την 1η Μαίου 1993 και διέπεται κατά τα λοιπά από τις

διατάξεις του παρόντος. Αν ο εκμισθωτής ανταπαντήσει εντός μηνός

αρνούμενος την προσφορά, η μίσθωση λήγει κατά την παρ. 1 και ο

εκμισθωτής οφείλει ως αποζημίωση το διπλάσιο της οριζόμενης στην

παρ. 2. Η παράλειψη ανταπάντησης θεωρείται ως αποδοχή.

Page 138: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

5. Η άρνηση του εκμισθωτή να παραταθεί περαιτέρω η μίσθωση, καθώς

και η προσφορά μισθώματος τουλάχιστον 10% της αντικειμενικής αξίας

εκ μέρους του μισθωτή, σύμφωνα με τις παραγράφους 1 και 4 αυτού

του άρθρου, γίνεται εγγράφως και δεν ανακαλείται.

6. Αν το καταβαλλόμενο μίσθωμα είναι τουλάχιστον το 10% της

αντικειμενικής αξίας, η διάταξη αυτού του άρθρου δεν έχει εφαρμογή.

7. Στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα της αντικειμενικής αξίας ισχύει

η αγοραία αξία.

Άρθρο 60

Αποκατάσταση άυλης εμπορικής αξίας

(άρθ. 5 παρ. 6 Ν2041/92, 2 παρ. 4 Ν2235/94)

1. Σε περίτπωση απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης σύμφωνα

με τις παραγράφους 10 έως 14 του άρθρου 58 και σε κάθε περίπτωση

λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής

οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας

ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης μίσθωμα

δώδεκα (12) μηνών.

2. Το δικαστήριο, εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες, μπορεί, ύστερα από

αίτηση του μισθωτή, να αυξήσει το ποσό της προηγούμενης

παραγράφου έως το ισόποσο δεκαέξι (16) μηνιαίων μισθωμάτων.

3. Ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει την αποζημίωση του

παρόντος άρθρου πριν από την απόδοση του μισθίου, αλλιώς ο

μισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την απόδοση.

Άρθρο 61

Περιορισμός χρήσης μισθίου

(άρθ. 5 παρ. 7 Ν2041/92, 2 παρ. 4 Ν2235/94)

1 Επί μία διετία μετά την απόδοση του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης,

απαγορεύεται στον εκμισθωτή να ιδιοχρησιμοποιήσει ή εκμισθώσει το

Page 139: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

μίσθιο για την ίδια δραστηριότητα που ασκούσε ο μισθωτής στο μίσθιο,

εκτός αν το μίσθιο είναι ακίνητο ειδικά προορισμένο για αυτή τη χρήση.

2. Σε περίτπωση παράβασης της απαγόρευσης της προηγούμενης

παραγράφου, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με το

καταβαλλόμενο κατά την απόδοση μίσθωμα εικοσιτεσσάρων (24)

μηνών.

Άρθρο 62

(άρθ. 2 παρ. 16 Ν2235/94)

Οι παράγραφοι 1 και 2 του άρθρου 20 εφαρμόζονται αναλόγως και στις

περιτπώσεις που λήγει η μίσθωση σύμφωνα με το άρθρο 58 παρ. 10 και 12

και τα άρθρα 60 και 61 του παρόντος.

Άρθρο 63

Μισθώσεις EOT

(άρθ. 6 Ν2206/94, 2 παρ. 31 Ν2235/94)

Οι παρατάσεις μισθώσεων ακινήτων ιδιοκτησίας του EOT οι οποίες

αποφασίσθηκαν και υπογράφηκαν από τα αρμόδια όργανα του Ελληνικού

Οργανισμού Τουρισμού κατά τους μήνες Αύγουστο, Σεπτέμβριο, Οκτώβριο

και Νοέμβριο 1993, χωρίς να έχει λήξει η συμβατική διάρκεια των αρχικών

μισθώσεων, είναι άκυρες και οι διοικητικές πράξεις που εκδόθηκαν για την

έγκριση και τη σύναψή τους ανακαλούνται αυτοδικαίως με απόφαση του

οργάνου που τις έχει εκδώσει. Η αληθινή έννοια της προηγούμενης

παραγράφου είναι ότι στη διάρκεια των μισθώσεων που ρυθμίζει

περιλαμβάνεται και η αναγκαστική παράταση του συμβατικού χρόνου.

Άρθρο 64

Αρμοδιότητα Υπουργείου Εμπορίου

(άρθ. 2 παρ. 1 Ν2235/94)

Από 1ης Σεπτεμβρίου 1994 η αρμοδιότητα για τις εμπορικές και

επαγγελματικές μισθώσεις ανήκει στο Υπουργείο Εμπορίου.

Page 140: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 65

Κωδικοποίηση διατάξεων

(άρθ. 3 Ν2235/94)

1. Με προεδρικά διατάγματα, που εκδίδονται μετά από πρόταση του

Υπουργού Εμπορίου, επιτρέπεται η κωδικοποίηση σε ενιαίο κείμενο των

διατάξεων για τις εμπορικές μισθώσεις και των μεταγενέστερων

διατάξεων που άμεσα ή έμμεσα τροποποιούν ή συμπληρώνουν αυτές.

2. Κατά την κωδικοποίηση επιτρέπεται η μεταβολή της σειράς των

άρθρων, παραγράφων και εδαφίων, η διαγραφή, σύμπτυξη ή προσθήκη

νέων άρθρων, ως και οποιαδήποτε αναγκαία φραστική μεταβολή χωρίς

αλλοίωση της έννοιας του ισχύοντος κειμένου.

Άρθρο 66

Καταργούμενες διατάξεις

(άρθ. 36 Ν813/78)

Από την έναρξη ισχύος του Ν813/1978 (1.9.1978) καταργούνται:

α) το ΝΔ 1230/1972 «περί εμπορικών μισθώσεων», β) ο Ν52/1975 «περί

τροποποιήσεως και αναστολής» της ισχύος διατάξεων του ΝΔ 1230/1972

«περί εμπορικών μισθώσεων», γ) ο Ν 406/1976 «περί αναστολής λήξεως

εμπορικών μισθώσεων και τροποποιήσεως διατάξεων του ΝΔ 1230/1972

«περί εμπορικών μισθώσεων και του ΝΔ 52/1975 κ.λπ.» και δ) οι παρ. 3

και 6 του άρθρου 1 του ΝΔ 159/1969 «περί ρυθμίσεως θεμάτων

αφορώντων τας Κεντρικάς Λαχαναγοράς Αθηνών και Θεσσαλονίκης και

περί κυρώσεως πράξεων του Υπουργικού Συμβουλίου».

Άρθρο 67

Έναρξη ισχύος

1 Το παρόν διάταγμα αρχίζει να ισχύει από τη δημοσίευσή του στην

Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Page 141: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2, Οι κατ’ ιδίαν διατάξεις ισχύουν από την έναρξη ισχύος τους, όπως αυτή

αναφέρεται στα νομοθετήματα που κωδικοποιούνται με το παρόν.

3, Σε περίτπωση νοηματικής διαφοράς επικρατεί το αρχικό κείμενο της

διάταξης που κωδικοποιήθηκε.

4, Τη δημοσίευση του παρόντος στην εφημερίδα της αναθέτουμε στον

Υπουργό Εμπορίου.

Κωδικοποιούμενες διατάξεις Διατάξεις ΠΔ

Ν 813/78

Άρθρο 1 Άρθρο 1

» 2 2

» 3 » 1,4

» 4 5

» 5 7

» 5§2εδ.β’-ε’ 9

» 6§§1-2 11

» 6§§3-4 12

» 6§5 13

» 7§2 14

» 8 15

» 9§1 39

» 9§2εδ.1-3 16

» 9§2εδ.4 17

» 9§3 23

■ » 9§4 24

» 9§5 25

» 9§6 42

» 9§7 40

» 9§8 41

9§9 37

Page 142: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

» 10§§1-2 » 27

» 10§3 » 28

10§4 » 23

» 11§1 » 18

» 11§2 » 19

» 11§3 » 20

» 11§4 » 21

» 11§5 » 22

» 12 » 43

» 13§1 29

» 13§2 30

» 13§3 31

» 13§4 32

» 13§5 33

» 13§6 34

» 13§7 36

» 14 35

» 15 29

» 16 46

» 17 26

» 18 6§§1-2

» 19 6§§3-4

» 20§1 6§5

22 6§6

» 24 45

» 25 48§1

» 26 52

» 27 47§§1-2

--- ^ 28§§1εδ.1 5

28§1εδ.2 6

Page 143: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως
Page 144: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Διατάξεις άλλων νόμων Διατάξεις ΠΔ

άρθ. 1ΝΔ516,70 άρθ.51

άρθ. 8§3Ν52/75 άρθ. 1§1

άρθ. 13Ν834/78 άρθ. 2

Ν1219/81 άρθ.58§2

άρθ. 7Ν1219/81 άρθ. 6,58§3

άρθ. 1Ν1229/82 άρθ. 1

άρθ. 4Ν1229/82 άρθ. 16§3,17

άρθ. 5Ν1229/82 άρθ. 28

άρθ. 6Ν1229/82 άρθ. 18

άρθ. 7§1Ν1229/82 άρθ. 29

άρθ. 7§2Ν1229/82 άρθ. 30

άρθ. 7§3Ν 1229/82 άρθ. 36

άρθ. 8Ν1229/82 άρθ. 32,33

άρθ. 9§1Ν1229/82 άρθ. 5

άρθ. 9§§2-4Ν 1229/82 άρθ. 3

άρθ. ΙΟΝ 1229/82 άρθ. 41

άρθ. 11Ν1229/82 άρθ. 2

άρθ. 12Ν1229/82 άρθ. 55

■ άρθ. 13 Ν1229/82 άρθ.50

----------- άρθ. 1§1Ν1279/82 άρθ. 4

άρθ. 36§2Ν1316/83 άρθ. 1

άρθ. 33-34Ν1406/83 άρθ. 56

άρθ. 1 Ν 1 4 1 7/84 άρθ.58§4

----------άρθ. 33§4Ν 1473/84 άρθ. 56

άρθ. 44§7περ.δ’Ν1566/85 άρθ. 4

άρθ. 4 Ν 1 5 9 8 .8 6 άρθ.58§5

-------- άρθ. 2 1 Ν 1 6 4 6 /8 6 άρθ. 4

------------άρθ. 16Ν1738/87 άρθ.58§6

Page 145: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

άρθ. 34Ν1759/88 άρθ. 4

άρθ. ΙΟΝ 1847/89 άρθ. 32§3

άρθ. 1Ν1861/89 άρθ.58§7

άρθ. 2Ν1861/89 άρθ. 2

άρθ. 4Ν1861/89 άρθ. 56

άρθ. 22Ν1868/89 άρθ. 37

άρθ. 6§1Ν1898/90 άρθ.58§8

άρθ. 6§2Ν 1898/90 άρθ. 2

άρθ. 7Ν1898/90 άρθ. 4

άρθ. 5§4Ν 1900/90 άρθ. 4

άρθ. 1§1Ν1930/91 άρθ. 4

άρθ. 1§3Ν1930/91 άρθ. 50,55§9

άρθ. 1 §41930/91 άρθ. 22

άρθ. 4Ν1953/91 άρθ. 38§§1-3

άρθ. 1§1Ν1962/91 άρθ.58§9

άρθ. 1§2Ν1962/91 άρθ. 38

“ ά ρ θ .2 Ν 19 6 2 /9 1 άρθ.53§4

Α.Υ.Δ.81775/91 άρθ.53§4

άρθ. 3§2Ν1962/91 άρθ. 50

άρθ. 55Ν1969/91 άρθ. 4

άρθ. 40Ν2008/92 άρθ. 4

άρθ. 27§7Ν2009/92 άρθ. 4

' Α.Υ.Δ. 13992/92 άρθ.58§9

----- άρθ. 15Ν2018/92 άρθ.53§4

' ------ άρθ. 1Ν2041/92 άρθ. 7

άρθ. 2§1Ν2041/92 άρθ. 11

άρθ. 2§2Ν2041/92 άρθ. 13

---- άρθ. 3Ν2041/92 άρθ. 43

--------- άρθ. 4Ν2041/92 άρθ. 6

---------- Τρθ. 5§1Ν2041/92 άρθ.58§10

Page 146: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

άρθ. 5§2Ν2041/92 άρθ. 58§11

άρθ. 5§3Ν2041/92 άρθ.58§12

άρθ. 5§4Ν2041/92 άρθ. 58§13

άρθ. 5§5Ν2041/92 άρθ.58§14

άρθ. 5§6Ν2041/92 άρθ. 60

άρθ. 5§7Ν2041/92 άρθ. 61

άρθ. 6Ν2041/92 άρθ. 59

άρθ. 7Ν2041/92 άρθ. 53

άρθ. 8§§1-4Ν2041/92 άρθ. 8

άρθ. 8§5Ν2041/92 άρθ. 9

άρθ. 8§6Ν2041/92 άρθ. 8,9,53

άρθ. 9§1Ν2041/92 άρθ.38§4

άρθ. 9§3Ν2041/92 άρθ. 48§2

άρθ. 9§4εδ.α-ΒΝ2041/92 άρθ.11§3

άρθ. 9§4εδ.γΝ2041/92 άρθ. 50

άρθ. 10§1Ν2041/92 άρθ.6§5

άρθ. 10§3Ν2041/92 άρθ. 4

άρθ. 13Ν2041/92 άρθ. 11 §3

άρθ. 71§1Ν2056/92 άρθ. 7§9

άρθ. 71§2Ν2065/92 άρθ. 8,9,53

άρθ. 6Ν2206/94 άρθ. 63

άρθ. 2Ν2235/94

---------------------§ ϊ άρθ. 64

§2 άρθ. 58§10

-------------------------------- Ρ άρθ.58§12

-------------------- §4 άρθ. 60,61

---------- |5 άρθ. 4

----------- §§6-7 άρθ. 4§1,ιη

— Ρ άρθ. 5

— Ρ άρθ. 7

Page 147: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

§10 άρθ. 17

§11 άρθ. 24

§12 άρθ. 41 §§2-3

§13 άρθ. 28§1

§14 άρθ. 18

§15 άρθ. 19,20,21

§16 άρθ. 62

§17 άρθ.29§4

§18 άρθ. 29§5

§19 άρθ. 26

§20 άρθ. 6

§21 άρθ. 52

§22 άρθ. 47§2

§23 άρθ.48§3

§24 άρθ. 54§1

§25εδ.1-2 άρθ.10

§25εδ.3 άρθ. 54§2

§26 άρθ. 54§3

§27 άρθ. 7

§28 άρθ. 7

§29 άρθ. 37§4

§30 άρθ. 17

άρθ. 63

' άρθ. 3Ν2235/94 άρθ. 65

Page 148: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

4. Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 2238/1994)

Άρθρο 22

Ακαθάριστο εισόδημα

1, Ακαθάριστο εισόδημα, προκειμένου για οικοδομή που εκμισθώνεται,

είναι το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί. Σε περίπτωση που δεν

προσάγεται το συμφωνητικό ή άλλο στοιχείο που μπορεί να αποδείξει

τη συμφωνία ή αν τα συμφωνητικά ή τα αποδεικτικά στοιχεία που

προσάγονται εμφανίζουν μίσθωμα που είναιδυσαναλόγως κατώτερο σε

σχέση με τη μισθωτική αξία της οικοδομής, ο προσδιορισμός του

εισοδήματος που προκύπτει από αυτή γίνεται αφού αυτή συγκριθεί με

άλλες οικοδομές που εκμισθώνονται κάτω από παρόμοιες συνθήκες.

Θεωρείται ότι υπάρχει περίτπωση δυσανάλογου μισθώματος, σε σχέση

με τη μισθωτική αξία της οικοδομής, όταν η μισθωτική αξία της είναι

ανώτερη από το μίσθωμα που δηλώνεται σε ποσοστό δεκαπέντε τοις

εκατό (15%) τουλάχιστον του μισθώματος αυτού.

Ειδικώς, το εισόδημα αυτό δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το

τριάμισι τοις εκατό (3,5%) της αξίας του ακινήτου, που εκμισθώνεται και

χρησιμοποιείται ως κατοικία, όπως η αξία αυτή προσδιορίζεται,

σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982, για τις

περιοχές που ισχύει κάθε φορά το σύστημα αυτό, ο φορολογούμενος

μπορεί να αμφισβητήσει τον καθορισμό της μισθωτικής αξίας αυτού του

ακινήτου, εφόσον από εξαιρετικούς λόγους, που ανάγονται

αποκλειστικά στους παράγοντες που επηρεάζουν τη μισθωτική αξία

του. Αυτή είναι μικρότερη από το τριάμισι τοις εκατό (3,5%) της πιο

πάνω αξίας του. Η επίκληση των λόγων αυτών, καθώς και η

προσαγωγή των σχετικών αποδεικτικών στοιχείων γίνεται με την

προσφυγή, η οποία ασκείται από το φορολογούμενο, σύμφωνα με τις

κείμενες διατάξεις μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του οικείου οικονομικού

έτους. Αν ο φορολογούμενος λάβει το εκκαθαριστικό σημείωμα μετά

Page 149: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

την 31η Δεκεμβρίου του οικείου οικονομικού έτους, η ττροσφυγή

ασκείται μέσα στις προθεσμίες που ορίζονται στο άρθρο 77 του ν.

4125/1960 (ΦΕΚ 202 Α').

Ισχυρισμοί που δεν περιέχονται στην προσφυγή αυτή δεν μπορούν να

προβληθούν παραδεκτώς ενώπιον του αρμόδιου διοικητικού

πρωτοδικείου, εκτός αν η όψιμη προβολή τους κρίνεται από το

διοικητικό πρωτοδικείο αποχρώντως δικαιολογημένη.

Σε περίπτωση που η οικοδομή κατοικήθηκε από τον ιδιοκτήτη της, το

ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα αυτής δεν μπορεί να είναι μικρότερο από

το τριάμισι τοις εκατό (3,5%) της αξίας του ακινήτου, όπως αυτή

προσδιορίζεται ως το γινόμενο των εξής παραγόντων,

α) Της κύριας επιφάνειας της οικοδομής, στην οποία προστίθεται και

ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%) της επιφάνειας των

αποθηκευτικών χώρων, καθώς και των χώρων στάθμευσης

αυτοκινήτων που ενδεχόμενα υπάρχουν στην Οικοδομή - κατοικία,

β) Της τιμής ζώνης για τις περιοχές που ισχύει το αντικειμενικό

σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή της τιμής

εκκίνησης για τις λοιπές περιοχές, οι οποίες ισχύουν κατά την 1 η

Ιανουαρίου κάθε έτους, όπως αυτές ορίζονται από τις διατάξεις των

άρθρων 41 και 41α του Ν. 1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α').

γ) Του διορθωτικού συντελεστή, ο οποίος, ανάλογα με την τιμή ζώνης ή

εκκίνησης του ακινήτου ορίζεται ως ακολούθως.

Τιμή ζώνης ή εκκίνησης για κάθε τ.μ.

μέχρι 150.000 δρχ

Από 150.001 έως 250.000 δρχ.

Από 250.001 έως 400.000 δρχ.

Από 400.001 δρχ. και πάνω

Συντελεστής

1,101,201.30

1,40

δ) Του συντελεστή παλαιότητας. Ως συντελεστής παλαιότητας

λαμβάνεται αυΤός που ισχύει κάθε φορά στη φορολογία κεφαλαίου

Page 150: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

για τον ττροσδιορισμό της αξίας κτιρίων με βάση την τιμή ζώνης. Το

τεκμαρτό μίσθωμα μιας ή περισσότερων εξοχικών κατοικιών

υπολογίζεται σε κάθε μία από αυτές για τρεις (3) μήνες το έτος.

Οι διατάξεις των τεσσάρων τελευταίων εδαφίων της προηγούμενης

παραγράφου εφαρμόζονται ανάλογα και στην περίτπωση αυτή.

(Η παρ. 2 προστέθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 2 του

Ν.2579/1998 - Ισχύς: Για εισοδήματα που κτώνται από 1.1.1997 και

μετά. Παράλληλα, οι παρ. 2, 3 και 4 αναριθμήθηκαν σε 3, 4 και 5

ως ακολούθως)

3. Σε περίτπωση που η οικοδομή χρησιμοποιήθηκε με άλλον τρόπο από

τον ίδιοκτήτη, το νομέα, τον επιφανειούχο, τον επικαρπωτή κ.λπ. ή με

τη συγκατάθεση αυτού κατοικήθηκε ή χρησιμοποιήθηκε με άλλο τρόπο

από τρίτο χωρίς αντάλλαγμα, το ακαθάριστο εισόδημα βρίσκεται

ύστερα από τη σύγκρισή της με άλλες οικοδομές που εκμισθώνονται,

πάντως το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα που καθορίζεται με αυτό τον

τρόπο δεν μπορεί να είναι ανώτερο από το πέντε τοις εκατό (50/0). ούτε

μικρό τερο από το τριάμισι τοις εκατό (3,50/0) της αξίας του ακινήτου,

όπως η αξία αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου

41 του Ν,1249/1982. Ειδικά για τις περιοχές που δεν ισχύει το

αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, το

ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα δεν μπορεί να είναι ανώτερο από το

τέσσερα τοις εκατό (40/0) της πραγματικής αξίας της οικοδομής κατά το

χρόνο της φορολογίας. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως

οι διατάξεις των τεσσάρων τελευταίων εδαφίων της παρ. 1.

(Η παρ. 3 μετά την αναρίθμησή της, σύμφωνα με τα πιο πάνω, ισχύει όπως

αντικαταστάθηκε με την παρ. 2 του άρθρου 2 του Ν. 2579/1998 - Ισχύς: Για

εισοδήματα που κτώνται από 1.1.1997 και μετά)^

4 Προκειμένου για γαίες που εκμισθώνονται, ως ακαθάριστο εισόδημα

λαμβάνεται αυτό που προκύπτει με βάση τη συμφωνία.

Page 151: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Αν το μίσθωμα ή αντάλλαγμα έχει συμφωνηθεί σε είδσς, αυτό

αποτιμάται σε ωχρήμα, με βάση τη μέση τιμή χονδρικής πώλησης τσυ

είδους αυτού, κατά το χρόνο και στον τόπο παραγωγής του.

Αν δεν προσάγεται συμφωνητικό ή άλλο στοιχείο, που αποδεικνύει τη

συμφωνία ή όταν το μίσθωμα που συμφωνήθηκε σε χρήμα ή σε είδος

είναι δυσαναλόγως κατώτερο από τη μισθωτική αξία των γαιών ή όταν

η εκμετάλλευση των γαιών παραχωρήθηκε σε τρίτο χωρίς αντάλλαγμα,

το ακαθάριστο εισόδημα εξευρίσκεται με σύγκριση των γαιών με άλλες

γαίες που εκμισθώνονται κάτω από παρόμοιες συνθήκες. Θεωρείται ότι

υπάρχει περίπτωση δυσανάλογου μισθώματος σε σχέση με τη

μισθωτική αξία των γαιών, κάθε φορά που η μισθωτική αξία είναι

ανώτερη του συμφωνημένου μισθώματος κατά είκοσι πέντε τοις εκατό

(250/0) του μισθώματος αυτού.

Αν το δηλούμενο εισόδημα από εκμίσθωση γεωργικής γης ή το

τεκμαρτό μίσθωμα από δωρεάν παραχώρηση προς οποιονδήποτε

τρίτο είναι μικρότερο του προσδιοριζομένου με την αντικειμενική

μέθοδο του άρθρου 42, για την εφαρμογή των φορολογικών διατάξεων

λαμβάνεται υπόψη το μίσθωμα που προσδιορίζεται αντικειμενικά, εκτός

αν πρόκειται για δωρεάν παραχώρηση γεωργικής γης μεταξύ συζύγων,

κατά κύριο επάγγελμα αγροτών ή από γονείς ηλικίας άνω των εξήντα

πέντε (65) ετών σε τέκνα τους κατά κύριο επάγγελμα αγρότες.

Ο φορολογούμενος μπορεί να αμφισβητήσει το ύΨος του

αντικειμενικού μισθώματος, εφόσον από εξαιρετικούς λόγους, που

ανάγονται αποκλειστικά στους παράγοντες που επηρεάζουν τη

μισθωτική αξία της γεωργικής γης, αποδεικνύεται ότι αυτή είναι

μικρότερη της προσδιοριζόμενης με την αντικειμενική μέθοδο. Η

επίκληση των λόγων αυτών, καθώς και η προσαγωγή των

αποδεικτικών στοιχείων, γίνεται από το φορολογούμενο με την άσκηση

προσφυγής κατά τις κείμενες διατάξεις, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του

οικείου οικονομικού έτους.

Page 152: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Αν το μίσθωμα που συμφωνήθηκε και δηλώθηκε είναι ανώτερο του

προσδιοριζομένου με την αντικειμενική μέθοδο, για την εφαρμογή των

φορολογικών διατάξεωνλαμβάνεται υπόψη το δηλωθέν.

Αρθρο 23

Καθαρό εισόδημα

Από το κατά το προηγούμενο άρθρο ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα

εκπίπτουν:

α) Για οικοδομές οι οποίες χρησιμοποιούνται ως κατοικίες,

οικοτροφεία, σχολεία, φροντιστήρια, αίθουσες κινηματογράφων ή

θεάτρων, ξενοδοχεία, κλινικές και σανατόρια ποσοστό δέκα τοις

εκατό (100""0) για αποσβέσεις και ποσοστό μέχρι δεκαπέντε τοις

εκατό (15%) για τα ασφάλιστρα κατά του κινδύνου πυρκαγιάς ή

άλλων κινδύνων, για έξοδα επισκευής και συντήρησης, καθώς και

για την αμοιβή δικηγόρου για δίκες σε διαφορές απόδοσης μισθίου

ή καθορισμού μισθώματος. Αν οι δαπάνες αυτές αφορούν

κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου, επιμερίζονται, αναλόγως,

στους συνιδιοκτήτες του.

Τα ποσοστά του προηγούμενου εδαφίου περιορίζονται σε πέντε

τοις εκατό (5%) και πέντε τοις εκατό (5%) αντιστοίχως, για το

εισόδημα που προκύπτει από οικοδομές που χρησιμοποιούνται για

άλλες χρήσεις. Όταν πρόκειται για εισόδημα που προκύπτει

σύμφωνα με τις διατάξεις των περιπτώσεων α', β' και θ' της

παραγράφου 1 του άρθρου 21, όπως επίσης και για το εισόδημα

που προκύπτει από τη διαφορά του μισθώματος και του

υπομισθώματος ακινήτων, που εκμισθώνονται για οποιαδήποτε

χρήση, τα ποσοστά του πρώτου εδαφίου περιορίζονται σε πέντε

τοις εκατό (5%) συνολικώς.

Με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, οι οποίες

δημοσιεύονται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. καθορίζονται τα

Page 153: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

δικαιολογητικά που απαιτούνται για την αναγνώριση του

δικαιώματος διενέργειας των εκπτώσεων, των δαπανών που

ορίζονται στην περίπτωση αυτήν, καθώς και κάθε άλλη λεπτομέρεια

που είναι αναγκαία για την εφαρμογή αυτού του άρθρου,

(1102762/1644/Α0012/ΠΟΛ.1226/13.10.1992 Α.Υ.Ο., βλέπε σελ.

372)

β) Στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης ή ιδιοχρησιμοποίησης οικοδομών

που έχουν ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου, το δικαίωμα που

παρέχεται ετησίως στον ιδιοκτήτη της γης, καθώς και η αξία της

οικοδομής που ανεγέρθηκε σε έδαφος κυριότητας τρίτου, η οποία,

σύμφωνα με τις διατάξεις της περίτπωσης β' της παραγράφου 1

του άρθρου 21. λογίζεται ως εισόδημα,

γ) Στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης, πολυετούς μίσθωσης

μεταγραπτέας και δικαιώματος επιφάνειας ή εμφύτευσης, το

μίσθωμα ή δικαίωμα που καταβάλλεται,

δ) Κάθε φόρος, τέλος ή δικαίωμα υπέρ του Δημοσίου ή οποιουδήποτε

τρίτου που βαρύνει τις γαίες.

ε) Ποσοστό πέντε τοις εκατό (50""0) για αποσβέσεις και έξοδα

συντήρησης των γαιών και γενικά για κάθε συναφές βάρος,

στ) Ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%) των δαπανών αντιπλημμυρικών

έργων και έργων αποξήρανσης ελών για απόσβεσή τους, όχι όμως

και για έξοδα βελτίωσης και επέκτασης των γαιών.

ζ) Το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο

εκμισθωτής στο μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης

ακινήτου, μέχρι του ύψους του ακαθάριστου εισοδήματος που

αποκτά ο εκμισθωτής από το ακίνητο αυτό, κατά το έτος που

καταβλήθηκε η αποζημίωση. Τυχόν αρνητικό ποσό δεν

συμψηφίζεται με εισοδήματα άλλων ακινήτων ή με άλλα θετικά

εισοδήματα του φορολογουμένου.

Page 154: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Η διάταξη της περίπτωσης αυτής εφαρμόζεται ανάλογα και για τα

νομικά πρόσωπα που αναφέρονται στο άρθρο 101 του νόμου

αυτού.

2. Το ποσό που απομένει, μετά τις εκτττώσεις που αναφέρονται στην

προηγούμενη παράγραφο, αποτελεί το καθαρό εισόδημα από ακίνητα.

ΑΣΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Στις διατάξεις του νόμου 1703/1987 υπάγονται οι μισθώσεις

ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για κύρια

κατοικία. Εφ' όσον δεν ορίζεται διαφορετικά στο νόμο αυτόν, διέπονται από

τους συμβατικούς τους όρους και από τις διατάξεις του αστικού κώδικα.

Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη,

και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα ή για

αόριστο χρόνο. Η αύξηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία

τουλάχιστον 6 μήνες μετά από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης. Ο

χρόνος μίσθωσης αν έχει καθοριστεί μικρότερος από τρία έτη και δεν

υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο

χρόνο το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται με ανάλογη εφαρμογή του

άρθρου 1 παρ.3 του παρόντος νόμου ως και την 1.1.1997. Μετά την

ημερομηνία αυτή το μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα

πέντε τις εκατό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει

καθοριστεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους

12 μήνες. Ο μισθωτής υποχρεούται να επιτρέψει στον εκμισθωτή ή σε

αντιπρόσωπο του να επισκέτπεται το μίσθιο μια φορά κάθε τρίμηνο για να

διαπιστώνει την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση

του. Προκαταβολή μισθώματος επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα

μισθωτικό μήνα και απαγορεύεται καταβολή ποσού μεγαλύτερου από τα

μισθώματα δύο μηνών. Η καθυστέρηση καταβολής από το μισθωτή των

δαπανών των κοινοχρήστων του μισθίου και κάθε άλλης χρηματικής

Page 155: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

οφειλής που αφορά το μίσθιο έχει τα έννομα αποτελέσματα καθυστέρησης

του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση πσυ ο μισθωτής δεν

καταβάλλει την αποζημίωση που έχει επιδικαστεί τελεσίδικα για φθορές ή

μεταβολές στο μίσθιο.

Αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγος τους, ενήλικο

τέκνο ή γονέας τους δεν έχει ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη ή σε

προάστιο που να καλύπτει τις ατομικές ανάγκες στέγασης του μπορεί να

ζητήσει την απόδοση του μισθίου μετά τη λήξη του συμφωνημένου

μισθωτικού χρόνου όχι όμως πριν από την πάροδο της κατά το άρθρο 2

παρ.1 εδ.α διετίας. Το δικαίωμα ιδιοκατοίκησης υφίσταται και όταν τα

παραπάνω πρόσωπα έχουν άλλη ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη ή

προάστιο της στην οποία ενοικού, εφόσον, λόγω μεταβολής της

οικογενειακής τους κατάστασης, έχουν αυξηθεί οι στεγαστικές τους ανάγκες

ή έχει καταστεί ασύμφορη η συνέχιση της χρήσης της. Η ιδιοκατοίκηση

πρέπει να πραγματοποιηθεί μέσα σε προθεσμία τεσσάρων μηνών από την

απόδοση του μισθίου και να διαρκέσει δύο τουλάχιστον έτη. Αν η

ιδιοκατοίκηση δεν πραγματοποιηθεί εμπρόθεσμα ή δεν διαρκέσει δύο

τουλάχιστον έτη, ο εκμισθωτής και εκείνοι υπέρ των οποίων έχει ασκηθεί το

δικαίωμα ιδιοκατοίκησης υποχρεούνται να καταβάλουν ως αποζημίωση του

μισθωτή που αποβλήθηκε από το μισθίο τα έξοδα μετακόμισης και είκοσι

τέσσερα μηνιαία μισθώματα. Αν ο κύριος του μισθίου θέλει να προβεί σε

ανοικοδόμηση του ακινήτου και έχει λάβει τη σχετική οικοδομική άδεια και

δεν έχει αρχίσει τις εργασίες ανοικοδόμησης μέσα σε δώδεκα μήνες από

την απόδοση του μισθίου, οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση

ίση με είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα.

Το ανώτατο επιτρεπόμενο μίσθωμα όπως καθορίζει στο άρθρο 7

περί μισθώσεων κατοίκων ορίζεται ετησίως σε ποσό που προκύπτει από το

γινόμενο του εμβαδού του μισθίου σε τετραγωνικά μέτρα επί την τιμή

εκκίνησης για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων,

όπως αυτή καθορίζεται στο άρθρο 41 του νόμου 1289/1982 (ΦΕΚ 43)

όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του Νόμου 1473/1984 (ΦΕΚ 127) επί

Page 156: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

TO συντελεστή παλαιότητος, επί το συντελεστή ορόφου, επί το συντελεστή

θέσης και επί το συντελεστή απόδοσης ακινήτων. Ο συντελεστής

παλαιότητας ορίζεται για μίσθια μέχρι 5 ετών (1) από 5-15 ετών (0,9) από

15-20 ετών (0,8) και από 20 ετών και άνω (0,7). Η παλαιότητα αρχίζει να

υπολογίζεται μετά δύο χρόνια από την οικοδομική άδεια ή από την

τελευταία θεώρηση της. Ο συντελεστής ορόφου ορίζεται για υπόγειο (0,8),

ισόγειο (0,9), πρώτο όροφο (1), δεύτερο όροφο (1.04) τρίτο όροφο (1.08),

τέταρτο όροφο (1,12),πέμ·πτο όροφο (1,16), έκτο όροφο (1,20), έβδομο

όροφο (1,26), όγδοο όροφο και άνω (1,32). Ο συντελεστής θέσης ορίζεται

για κατοικίες που είναι πανταχόθεν ελεύθερες ή έχουν πρόσοψη σε πλατεία

(1,08). Ο συντελεστής απόδοσης ακινήτων καθορίζεται σε ποσοστό 70%

από 1.9.90. Όλοι οι παραπάνω συντελεστές αυξάνονται ή μειώνονται με

κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας, Περιβάλλοντος,

Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και Εμπορίου, στο μίσθωμα δεν

επιτρέπεται να συμφωνηθεί μεγαλύτερο από τη μισθωτική αξία του μισθίου

όπως αυτό προκύπτει ανάλογη με τους παραπάνω συντελεστές.

Οι μισθώσεις ακινήτου, που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική

σύμβαση για κύρια κατοικία, οι οποίες κατά την έναρξη ισχύος του νόμου

αυτού έχουν λήξει ή είναι αορίστου χρόνου, παρατείνονται μέχρι 31.1.1990

εφόσον ο μισθωτής κάνει χρήση του μισθίου. Αγωγές για απόδοση του

μισθίου λόγω λήξης του χρόνου μισθώματος δεν μπορούν να ασκηθούν

πριν από την λήξη της μίσθωσης. Η διάταξη του άρθρου 69 Κπ ολ ζ δεν

εφαρμόζεται στην προκειμένη περίπτωση. Η εκτέλεση δικαστικών

αποφάσεων, με τις οποίες έχει διαταχθεί η απόδοση του μισθίου λόγω

λήξης συμφωνημένου χρόνου ή λόγω καταγγελίας μίσθωσης αορίστου

χρόνου, αναστέλλεται ως τη λήξη ισχύος του νόμου αυτού. Κατά το χρονικό

διάστημα της αναστολής λογίζεται ως προς τα δικαιώματα και τις

υποχρεώσεις των μερών ότι η μισθωτική σύμβαση διατηρείται, διέπεται

όμως από τις διατάξεις του νόμου αυτού.

Page 157: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

5. Διατάξεις Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας

Διαφορές παράδοσης ή απόδοσης μισθίου και διαφορές μεταξύ

ιδιοκτητών και διαχειριστών ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους.

Αρθρο 647.

Ποιες διαφορές εκδικάζονται. 1. Κατά την ειδική διαδικασία των

άρθρων 648 έως 1 δικάζονται διαφορές από μίσθωση πράγματος ή άλλου

προσοδοφόρου αντικειμένου ή από επίμορτη αγροληψία που αναφέρονται

στην παράδοση ή απόδοσης της χρήσης του μισθίου για οποιοδήποτε

λόγο.

2. Κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 έως 57 δικάζονται και

οι διαφορές του άρθρου 17 αριθ. 2.

Αρθρο 648.

Δικάσιμος και προθεσμία κΑητεύσεως. Ο δικαστής του

μονομελούς πρωτοδικείου ή ο ειρηνοδίκης, με σημείωσή του επάνω στην

αγωγή που κατατέθηκε, οφείλει να ορίσει αμέσως ημέρα και ώρα

συζήτησης και προθεσμία κλήτευσης, η οποία δεν μπορεί να είναι

μεγαλύτερη από δεκαπέντε ημέρες ούτε μικρότερη από οκτώ. Η υπόθεση

δεν εγγράφεται στο πινάκιο.

Αρθρ. 6489.

Διαδικασία συζητήσεως. 1. Οι διάδικοι, έως το τέλος της

συζήτησης στο ακροατήριο προσάγουν όλα τα αποδεικτικά τους μέσα.

Απόφαση για διεξαγωγή απόδειξης δεν εκδίδεται. Οι διάδικοι δεν έχουν την

υποχρέωση να καταθέσουν προτάσεις, εκτός αν το δικαστήριο το διατάξει.

Η συζήτηση στο ακροατήριο τελειώνει σε μία δικάσιμο και το δικαστήριο

οφείλει να εκδώσει, το ταχύτερο, την απόφαση.

Page 158: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2. Αν κατά τη συζήτηση στο ακροατήριο δεν εμφανιστεί κάποιος

διάδικος ή εμφανιστεί και δεν λάβει νόμιμα μέρος στη συζήτηση, η

διαδικασία προχωρεί σαν να ήταν παρόντες όλοι οι διάδικοι.

Αρθρο 650.

Αποδεικτικά μέσα και διαδικασία. 1. Το δικαστήριο λαμβάνει

υπόψη του και αποδεικτικά μέσα που δεν πληρούν τους όρους του νόμου.

Οι μάρτυρες εξετάζονται κατά τη δικάσιμο. Το δικαστήριο μπορεί να ορίσει

κατά τη δικάσιμο, αν το κρίνει αναγκαίο, άλλη ημέρα και ώρα για την

εξέταση των μαρτύρων ενώπιόν του, με προφορική ανακοίνωση που

καταχωρίζεται στα πρακτικά, χωρίς να απαιτείται κλήση των διαδίκων και

των μαρτύρων να εμφανιστούν κατά την εξέταση. Ένορκες βεβαιώσεις

ενώπιον ειρηνοδίκη ή συμβολαιογράφου λαμβάνονται υπόψη μόνο αν

έγιναν ύστερα από προηγούμενη κλήτευση του αντιδίκου, πριν από είκοσι

τέσσερις τουλάχιστον ώρες.

2. Αν υπάρχει ανάγκη να γίνει αυτοψία, το δικαστήριο ενεργεί την

αυτοψία, ορίζοντας κατά τη συζήτηση στο ακροατήριο, με προφορική

ανακοίνωσή του που καταχωρίζεται στα πρακτικά, τον τόπο και το χρόνο

της διεξαγωγής της, χωρίς να απαιτείται και πρόσκληση των διαδίκων να

παραστούν. Το πόρισμα της αυτοψίας καταχωρίζεται στην απόφαση.

3. Αν υπάρχει ανάγκη να γίνει πραγματογνωμοσύνη, το δικαστήριο

ορίζει κατά τη συζήτηση στο ακροατήριο, με προφορική ανακοίνωσή του,

που καταχωρίζεται στα πρακτικά, τους πραγματογνώμονες, το θέμα, τον

τόπο και το χρόνο της διεξαγωγής της. Ο χρόνος της διεξαγωγής δεν είναι

ποτέ δυνατό να είναι μεγαλύτερος από οκτώ ημέρες. Οι

πραγματογνώμονες μπορούν να εκθέσουν το πόρισμά τους και προφορικά

στη γραμματεία του δικαστηρίου, οπότε συντάσσεται πρακτικό, χωρίς να

απαιτείται και πρόσκληση των διαδίκων να παραστούν κατά τη σύνταξή του

ούτε ανάγνωση του πρακτικού στους διαδίκους, αν παρίστανται.

4. Όρκος, που έχει επαχθεί επιβάλλεται μόνο αν κατά την κρίση του

δικαστηρίου είναι αναγκαία η επιβολή του για να σχηματίσει την πεποίθησή

Page 159: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

του' αν εκείνος που θα δώσει τον όρκο είναι παρών, ο όρκος δίνεται κατά

την ίδια συζήτηση στο ακροατήριο.

Αρθρο 651.

Δεδικασμένο. Οι τελεσίδικες αποφάσεις για τις διαφορές του

άρθρου 17 παρ. 2 αποτελούν δεδικασμένο. Οι αποφάσεις για την

παράδοση ή απόδοση της χρήσης του μισθίου αποτελούν δεδικασμένο

μόνο ως προς το ζήτημα της παράδοσης ή απόδοσης της χρήσης του

μισθίου που έχει κριθεί και όχι ως προς τα ζητήματα που κρίθηκαν

παρεμπιπτόντως.

Άρθρο 52.

Προθεσμία ενδίκων μέσων. 1. Η προθεσμία ανακοπής ερημοδικίας

είναι οκτώ ημέρες ενώ της έφεσης, της αναψηλάφησης και της αναίρεσης

δεκαπέντε ημέρες, αν εκείνος που δικαιούται να ασκήσει τα ένδικα αυτά

μέσα διαμένει στην Ελλάδα, και τριάντα ημέρες, αν διαμένει στο εξωτερικό

ή η διαμονή του είναι άγνωστη.

2. Η προθεσμία της αίτησης για επαναφορά των πραγμάτων στην

προηγούμενη κατάσταση είναι οκτώ ημέρες από την ημέρα που αίρεται το

κώλυμα το οποίο συνιστά ανώτερη βία ή από τη γνώση του δόλου.

3. Αν η δικάσιμος για την προφορική συζήτηση των ένδικων μέσων,

εκτός από την αναίρεση, πρέπει να ορίζεται κατά τέτοιο τρόπο ώστε

ανάμεσα στην κλήση και τη συζήτηση να μεσολαβεί προθεσμία οκτώ

ημερών, αν ο καλούμενος διαμένει στην Ελλάδα, και τριάντα ημερών, αν

διαμένει στο εξωτερικό ή η διαμονή του είναι άγνωστη. Αν υπάρχουν

περισσότεροι ομόδικοι, από τους οποίους ορισμένοι διαμένουν στο

εξωτερικό ή δεν έχουν γνωστή διαμονή, πρέπει να τηρείται η προθεσμία

των τριάντα ημερών.

Page 160: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 653.

Πότε επιτρέπεται ανακοπή ερημοδικίας. 1. Ανακοπή ερημοδικίας

επιτρέπεται αν εκείνος ο οποίος δικάστηκε ερήμην δεν κλητεύθηκε καθόλου

ή δεν κλητεύθηκε νόμιμα ή εμπρόθεσμα ή αν συντρέχει λόγος ανώτερης

βίας.

2. Αν η ανακοπή ερημοδικίας κριθεί παραδεκτή και βάσιμη, το

δικαστήριο εξετάζει αμέσως την ουσία της υπόθεσης, εκδίδοντας μία

απόφαση για την ανακοπή και την ουσία.

Άρθρο 654.

Επί εφέσεως. 1. Οι πρόσθετοι λόγοι της έφεσης και η αντέφεση

ασκείται και με τις προτάσεις.

2. Τα άρθρα 226, 649 παρ. 1, 650, 651 και 6523 εφαρμόζονται και

στην κατ’ έφεση δίκη. Σε περίπτωση ερημοδικίας του εκκαλούντος η έφεση

απορρίπτεται.

3. Η ενέργεια αυτοψίας είναι δυνατό να ανατεθεί και σε ένα μέλος του

δικαστηρίου.

Άρθρο 655.

Επί αναψηλαφήσεως. Τα άρθρα 648 και 649 έως 654

εφαρμόζονται και στην αναψηλάφηση.

Άρθρο 645.

Καταργήθηκε με το άρθρο 32 παρ. 2 του ν. 2172/93.

Άρθρο 657.

Επαναφορά των πραγμάτων. Αν γίνει δεκτή αίτηση για

επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση, το δικαστήριο

ερευνά αμέσως την ουσία της υπόθεσης και εκδίδεται πάντοτε μία

απόφαση.

Page 161: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

Άρθρο 658.

Προθεσμία από το δικαστήριο. Το δικαστήριο δικαιούται να ορίσει

προθεσμία για την παράδοση ή την απόδοση της χρήσης του μισθίου έως

τριάντα ημέρες από τη δημοσίευση της απόφασης.

Άρθρο 659.

Εκτέλεση κατά υπομισθωτών. Αποφάσεις που αφορούν την

απόδοση της χρήσης μισθίου ακινήτου εκτελούνται και κατά των

υπομισθωτών, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από

το μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο γΓ αυτόν.

Άρθρο 660.

Επανεγκατάσταση στο μίσθιο. 1. Αν εξαφανιστεί απόφαση που

διατάζει παράδοση ή απόδοση της χρήσης μίσθιου και η απόφαση έχει

εκτελεστεί, εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση, δικαιούται να ζητήσει

να επανεγκατασταθεί στο μίσθιο.

2. Η επανεγκατάσταση μπορεί να ζητηθεί με αίτηση που

υποβάλλεται και με τις προτάσεις στο δικαστήριο που εξαφάνισε την

απόφαση ως το τέλος της συζήτησης στο ακροατήριο ή με αγωγή που

απευθύνεται προς τον ειρηνοδίκη και δικάζεται κατά την ειδική αυτή

διαδικασία, η απόφαση όμως του ειρηνοδίκη δεν προσβάλλεται με κανένα

ένδικο μέσο.

3. Η απόφαση που διατάζει την επανεγκατάσταση εκτελείται και κατά

οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από εκείνον κατά του οποίου

διατάχθηκε η επανεγκατάσταση.

Άρθρο 661.

Κατάργηση δίκης λόγω καταβολής μισθωμάτων. Η καταβολή

ενώπιον του ειρηνοδικείου ή του μονομελούς πρωτοδικείου, έως το τέλος

της συζήτησης στο ακροατήριο, όλων των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων

που οφείλονται έως την ημέρα της συζήτησης και των δικαστικών εξόδων

Page 162: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

που ορίζονται αμέσως από το δικαστή, καταργεί τη δίκη για την απόδοση

της χρήσης του μίσθιου για καθυστέρηση μισθωμάτων από δυστροπία. Η

διάταξη αυτή δεν εφαρμόζεται, αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση

από δυστροπία.

Άρθρο 662.

Καταγγελία της συμβάσεως μισθώσεως. Η άσκηση αγωγής για

την απόδοση της χρήσης μίσθιου ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης,

σύμφωνα με διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου.

Άρθρο 662Ά.

Διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου. Πότε ζητείται.

Κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 662 Β έως Η μπορεί να ζητηθεί η

έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η μίσθωση

αποδεικνύεται εγγράφως, στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος

από δυστροπία, εφόσον έγγραφη όχληση έχει επιδοθεί με δικαστικό

επιμελητή ένα τουλάχιστο μήνα πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η

καταβολή των μισθωμάτων εντός του μηνός, αποδεικνυόμενη εγγράφως,

αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Τούτο

ισχύει μόνο μία φορά.

Άρθρο 662Β.

Ποιος την εκδίδει. Αρμόδιος για την έκδοση της διαταγής απόδοσης

της χρήσης του μισθίου είναι ο ειρηνοδίκης στις περιπτώσεις που αυτός

έχει αρμοδιότητα κατά το άρθρο 14 παρ. 1 εδ. β' και ο δικαστής του

μονομελούς πρωτοδικείου σε κάθε άλλη περίπτωση. Η τοπική αρμοδιότητα

ρυθμίζεται κατά το άρθρο 29.

Άρθρο 662Γ.

Στοιχεία αίτησης. 1. Η διάταξη του άρθρου 626 παρ. 1 εφαρμόζεται

αναλόγως.

Page 163: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

2. Η αίτηση ή η έκθεση ττρέπει να περιλαμβάνει εκτός από τα

στοιχεία του άρθρου 117 ή 118 και εκείνα του άρθρου 119 παρ. 1, καθώς

και α) αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου

ακινήτου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται με περιγραφή του, β)

επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, γ)

επίκληση της κατά το άρθρο 662Α περίτπωσης σύμφωνα με την οποία

ζητείται η απόδοση της χρήσης του μισθίου με μνεία των αναγκαίων

περιστατικών, καθώς και της έκθεσης επίδοσης.

3. Στην αίτηση επισυνάπτεται το έγγραφο από το οποίο

αποδεικνύεται η μίσθωση, η έκθεση επίδοσης της όχλησης, καθώς και κάθε

άλλο σχετικό έγγραφο. Ο δικαστής μπορεί να καλέσει τον αιτούντα να

βεβαιώσει και ενόρκως τα περιστατικά που απαιτούνται για την έκδοση της

διαταγής.

4. Η διάταξη του άρθρου 627 εφαρμόζεται αναλόγως.

Άρθρο 662Δ.

Τι περιέχει η διαταγή. Πότε αποτελεί εκτελεστό τίτλο. 1. Αν η

αίτηση είναι νόμιμη και τα απαιτούμενα σε κάθε περίπτωση περιστατικά

αποδεικνύονται εγγράφως, ο δικαστής εκδίδει διάταξη με την οποία

υποχρεώνει τον καθ’ ου να αποδώσει στον αιτούντα τη χρήση του μισθίου,

και τον καταδικάζει στα δικαστικά έξοδα.

2. Η διαταγή καταρτίζεται εγγράφως και περιέχει: α) το

ονοματεπώνυμο του δικαστή που την εκδίδει, β) το ονοματεπώνυμο,

πατρώνυμο και κατοικία του αιτούντος και του καθ’ ου η αίτηση, γ)

περιγραφή του μισθίου, δ) την αιτία της απόδοσης με έκθεση των

αναγκαίων περιστατικών και μνεία της έκθεσης επίδοσης της όχλησης, ε)

διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου, στ) υπόμνηση στον καθ’ ου ότι

μετά την πάροδο δύο μηνών από την προς αυτόν επίδοση η διαταγή θα

αποτελεί τίτλο εκτελεστό και ότι δικαιούται να ασκήσει κατ’ αυτής ανακοπή

μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε ημερών από της επιδόσεώς της, και ζ)

υπογραφή του δικαστή που την εξέδωσε.

Page 164: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

3. Η διαταγή αποτελεί τον τίτλο εκτελεστό αφού παρέλθουν δύο

μήνες από την επίδοσή της στον καθ' ου. Η διαταγή εκτελείται και κατά των

προσώπων που αναφέρονται στο άρθρο 659.

Άρθρο 662Ε.

Πότε απορρίπτεται η αίτηση. Συνέπειες. 1. Ο δικαστής

απορρίπτει την αίτηση; α) αν δεν συντρέχουν οι απαιτούμενες

προϋποθέσεις για την έκδοσή της, και β) αν ο αϊτών δεν δίνει τις τυχόν

ζητούμενες απ’ αυτόν εξηγήσεις ή δεν προβαίνει στις υποδεικνυόμενες

συμπληρώσεις ή διορθώσεις της αίτησης ή δεν παρέχει τις τυχόν

ζητούμενες από αυτόν βεβαιώσεις της υπογραφής ιδιωτικών εγγράφων ή

αν, μολονότι έχει κληθεί να βεβαιώσει ενόρκως τα κατά το άρθρο 662Γ

περιστατικά, δεν προβαίνει στη βεβαίωση αυτή.

2. Η απόρριψη της αίτησης σημειώνεται κάτω από την αίτηση με

σύντομη έκθεση του λόγου.

3. Η απόρριψη της αίτησης δεν εμποδίζει την υποβολή νέας ούτε την

άσκηση αγωγής.

Άρθρο 662ΣΤ.

Ανακοπή κατά διαταγής. Ο καθ’ ου η διαταγή δικαιούται να

ασκήσει ανακοπή ενώπιον του καθ’ ύλην αρμόδιου για την εκδίκαση της

αγωγής απόδοσης του μισθίου δικαστηρίου, μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε

εργάσιμων ημερών από της επίδοσης της διαταγής. Η ανακοπή εκδικάζεται

κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 επ.

Άρθρο 662Ζ.

Αίτηση για αναστολή εκτέλεσης της διαταγής. Η άσκηση της

ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής. Ο δικαστής όμως που

την εξέδωσε μπορεί, ύστερα από αίτηση του ανακόπτοντος, η οποία

εκδικάζεται κατά τα άρθρα 686 επ., να χορηγήσει αναστολή, είτε με

εγγυοδοσία υπέρ του καθ’ ου η ανακοπή είτε χωρίς εγγυοδοσία, έως την

Page 165: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής. Μπορεί επίσης να

χορηγήσει, κατά την ίδια διαδικασία, προθεσμία για την απόδοση της

χρήσης του μισθίου έως σαράντα ημέρες από την δημοσίευση της

απόφασής του.

Άρθρο 662Η.

Αποτελέσματα ανακοπής. 1. Αν η ανακοπή ασκήθηκε νόμιμα και

εμπρόθεσμα και οι λόγοι της είναι νόμιμοι και βάσιμοι, το δικαστήριο

ακυρώνει τη διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου, διαφορετικά

απορρίπτει την ανακοπή και επικυρώνει τη διαταγή.

2. Η διάταξη του άρθρου 634 εφαρμόζεται αναλόγως.

ΓΟπως τα άρθρα 662Α έως 662Η προστέθηκαν με το άρθρο 6 παρ. 13 του ν. 2479/97.)

Page 166: Τ.Ε.Ι. ΚΑΒΑΛΑΣ - teiemt.grdigilib.teiemt.gr/jspui/bitstream/123456789/5130/1/SDO151999.pdf · Άρθρον 574 β) Και στην περίτπωση της συμμισθώσεως

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ

«ΚΩΔΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ», ΒΙΒΛΙΟΘΗΚΗ ΔΙΚΑΙΟΥ

ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ & ΕΤΑΙΡΙΩΝ, Αθήνα 1996.