ΧΡΗΣΗ ΓΗΣ Εννοια

ΧΡΗΣΗ ΓΗΣ Εννοια

Χρήση γης νοείται η λειτουργική δραστηριοποίηση του χώρου. Η διαμόρφωση του χώρου εκφράζει το βαθμό εξέλιξης των παραγωγικών δυνάμεων, καθώς και τo συσχετισμό τους, και αντανακλά στο έδαφος την κοινωνική και οικιστική ανάπτυξη.

Ιστορική αναδρομή Ιστορική αναδρομή

Διατάξεις για τις χρήσεις γης θεσπίστηκαν για πρώτη φορά στη Δυτική Ευρώπη κατά το πρώτο ήμισυ του 19ου αιώνα που αποσκοπούσαν να προστατεύσουν τους εργάτες από την αλόγιστη ρυπογόνο επιβάρυνση των βιοτεχνικών και βιομηχανικών μονάδων.

Η ΜΕΤΕΞΕΛΙΞΗ ΤΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ

Η ΜΕΤΕΞΕΛΙΞΗ ΤΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ

Οι χρήσεις γης δεν διαμορφώνονται με αναλλοίωτο περιεχόμενο, αλλά αποκτούν το νόημά τους και ερμηνεύονται ως τμήμα της κοινωνικής και της οικονομικής πραγματικότητας. Το ζητούμενο για την ερμηνεία τους δεν είναι μόνο ο ρόλος και η σημασία που προσέδωσε σε μια συγκεκριμένη στιγμή η διοίκηση ή η κοινωνία σε μια χρήση γης, αλλά η μετεξέλιξή τους (Αμπελόκηποι , Λαδάδικα, Μεταξουργείο.

Βιώσιμη αστική κινητικότητα Βιώσιμη αστική κινητικότητα

Όσο πιο εξειδικευμένη είναι μια χρήση, τόσο τείνει προς το κέντρο(π.χ. κοσμηματοπωλείο).

Όσο μεγαλύτερη έκταση χρειάζεται μια χρήση, τόσο είναι πιθανότερη η προαστιακή χωροθέτησή της (π.χ. πολυκατάστημα).

ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ ΚΑΙ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣΑΥΘΑΙΡΕΤΑ ΚΑΙ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ

Συνήθως, μετά την ανάπτυξη αυθαιρέτων οικισμών στην ύπαιθρο, επιδιώκεται να εξασφαλιστεί η πρόσβασή τους, με τη δημιουργία νέου οδικού δικτύου το οποίο προσελκύει αυτόματα αυθόρμητη δόμηση.

Ο ανταγωνισμός των χρήσεων γης Ο ανταγωνισμός των χρήσεων γης

Σε μια συνεχώς εξελισσόμενη κοινωνία τα συγκριτικά πλεονεκτήματα ενός οικοπέδου ανακαθορίζονται κατά τη χρονική περίοδο που ισχύει το εγκεκριμένο ΓΠΣ σε αντιστοιχία με τον ανταγωνισμό των χρήσεων γης.

ΠΟΣΟΤΙΚΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΧΡΗΣΗΣ

ΠΟΣΟΤΙΚΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΧΡΗΣΗΣ

Ο πολυσύνθετος ρόλος της κάθε χρήσης ή συνδυασμού των χρήσεων σε μία πόλη συνεπάγεται αντίστοιχες ποσοτικές μεταβολές στη συγκέντρωση ατόμων και στην κυκλοφορία των προϊόντων, σηματοδοτώντας και την «ποσοτική» αξιολόγηση της κάθε χρήσης σε μια περιοχή

Η λειτουργία της κάθε χρήσης προσδιορίζεται από μια εισροή -εκροή πληθυσμού και αγαθών με διαφορετική αντίστοιχη ποιότητα (μετακίνηση για εργασία ή για αγορά ειδών διατροφής), ιδιότητα (απασχολούμενοι , πελάτες ) χωρική κατεύθυνση (γραφείο ή πολυκατάστημα) διαφορετική συχνότητα επίσκεψης ( καθημερινά, όλο το χρόνο ή μόνο το καλοκαίρι).

ΕΛΛΕΙΨΗ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ ΕΛΛΕΙΨΗ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ

Κατά το μεγαλύτερο μέρος του 19ου αιώνα η Πολιτεία απείχε σε μεγάλο βαθμό από μια οργανωμένη με τα τότε πρότυπα, ρύθμιση των χρήσεων γης, έτσι ώστε να μπορεί έως και σήμερα ακόμη να διατυπωθεί ο κανόνας της «ελεύθερης χρήσης της γης»: κάθε χρήση μπορεί να αναπτυχθεί οπουδήποτε, εφόσον δεν υπάγεται σε ειδικό κανονιστικό καθεστώς είτε η συγκεκριμένη έκταση γης.

ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ

Ο κανόνας της ελεύθερης χρήσης γης είναι σχεδόν απόλυτος στις περιοχές που στερούνται εγκεκριμένου σχεδίου πόλης, εκτός αν αυτές υπάγονται σε ιδιαίτερο προστατευτικό καθεστώς κατά την περιβαλλοντική (π.χ. υγροβιότοποι), τη δασική, την αρχαιολογική , αιγιαλός, ρέματα), ή ρυθμιστικά σχέδια Αθηνών ,Θεσσαλονίκης ).

Η θέσπιση χρήσης κτιρίου με το ν.δ. της 17.7/ 16.08.1923

Η θέσπιση χρήσης κτιρίου με το ν.δ. της 17.7/ 16.08.1923

Τέθηκε ο κανόνας της πολεοδομικής ανάπτυξης των πόλεων και κωμών, όχι πλέον τυχαία, αλλά με βάση το εγκεκριμένο σχέδιο πόλης, που θα εκπονούσε η Πολιτεία (άρθρο 1 του ν.δ. της 17.7./16.8.1923 ή άρθρο 152 ΚΒΠολΝ).

Το πρώτο αναγκαίο και βασικό παρακολούθημα της έγκρισης σχεδίων πόλης συνίστατο στην πρόβλεψη των προϋποθέσεων δόμησης εντός των οικοπέδων.

Παρασχέθηκε εξουσιοδότηση για την επιβολή όρων και περιορισμών δόμησης των ανεγειρόμενων και επισκευαζόμενων κτιρίων εντός και εκτός σχεδίου πόλης (άρθρο 9 του ν.δ. της 17.7./ 16.8. 1923 ή άρθρο 160 ΚΒΠολΝ)

Το δεύτερο κρίσιμο παρακολούθημα των σχεδίων πόλης είναι η επιβολή νομικά δεσμευτικών χρήσεων γης. Ο νομοθέτης κατανοεί ότι τα ακίνητα εντός σχεδίων πόλης, που αποκαλεί «οικόπεδα» (άρθρο 9 παρ. 1, άρθρο 160 ΚΒΠολΝ), δεν μπορούν να χρησιμοποιούνται ελεύθερα, αλλά μόνο για προκαθορισμένο σκοπό, δηλαδή να έχουν συγκεκριμένη χρήση.

Είναι προφανές ότι, σύμφωνα με την πρόβλεψη αυτή, η επιβολή περιορισμών για τη χρήση των οικοπέδων έχει το χαρακτήρα κανόνα δικαίου, ακριβώς όπως συμβαίνει και με τους όρους δόμησης.

Έτσι η κανονιστική θέσπιση χρήσεων γης προσιδιάζει στο πρώτο επίπεδο πολεοδομικού σχεδιασμού και ιδιαίτερα στο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, το οποίο συνιστά την πρόταση πολεοδομικής οργάνωσης. Αντίθετα ο καθορισμός συγκεκριμένου ακινήτου για ορισμένη χρήση, δηλαδή η ατομική ρύθμιση της δραστηριότητας, που θα υποδεχθεί το ακίνητο, προσιδιάζει στο δεύτερο επίπεδο πολεοδομικού σχεδιασμού, που συγκεκριμενοποιεί τις κατευθύνσεις του Γ.Π.Σ., εφόσον μόνο κατ΄ εξαίρεση μπορεί το Γ.Π.Σ. να περιέχει ειδικές ρυθμίσεις που δεν χρήζουν περαιτέρω εξειδίκευσης.

Η κατά κανόνα κοινωφελής χρήση ατομικού καθορισμού του οικοπέδουΗ κατά κανόνα κοινωφελής χρήση

ατομικού καθορισμού του οικοπέδου

Εφόσον πρόκειται για τον ατομικό καθορισμό ενός ακινήτου για ορισμένη χρήση, που διενεργείται με το σχέδιο πόλεως ή την πολεοδομική μελέτη, κατά κανόνα αυτή η χρήση θα είναι κοινωφελής.

Παράδειγμα: Ένας Δήμος επιδιώκει σε ορισμένο οικόπεδο να ανεγείρει σχολείο, μουσείο,

νοσοκομείο, βρεφονηπιακό σταθμό, κτίριο του Ι.Κ.Α., δημοτικό θέατρο, δικαστικό μέγαρο ή σταθμό υπεραστικών λεωφορείων. Πρόκειται για χρήσεις οι οποίες συγκροτούν τον κοινωνικό εξοπλισμό μιας περιοχής και η ανάπτυξη τους αποτελεί υποχρέωση της Πολιτείας.

Αντίθετα η κανονιστική ρύθμιση των χρήσεων γης αναφέρεται συνήθως σε χρήσεις, η ανάπτυξη των οποίων δεν υπόκειται σε κανένα χρονικό περιορισμό, δηλαδή είναι αδιάφορο για τη Διοίκηση αν θα αναπτυχθούν ή όχι, και τούτο εναπόκειται αποκλειστικά και μόνο στις δυνάμεις της αγοράς. Έτσι όταν προβλέπεται για ορισμένη περιοχή η χρήση της αμιγούς κατοικίας δεν μπορεί να επιβάλλεται η εγκατάσταση αυτών των καταστημάτων, αφού δεν αποτελούν τμήμα του κοινωνικού εξοπλισμού, ώστε να είναι απαραίτητη η λειτουργία τους όπως θα συνέβαινε αν επρόκειτο για χώρους αθλητικών εγκαταστάσεων ή ΚΑΠΗ.

Ο καθορισμός της χρήσης κτιρίου μόνο με πολεοδομικό σχεδιασμό

είναι επιτρεπτός

Ο καθορισμός της χρήσης κτιρίου μόνο με πολεοδομικό σχεδιασμό

είναι επιτρεπτός

Ο καθορισμός της επιτρεπόμενης χρήσης ενός και μόνο συγκεκριμένου κτιρίου (και κατ΄ εξαίρεση ενός αδόμητου χώρου) είναι νόμιμος, μόνο εάν έχει προηγηθεί ο καθορισμός των επιτρεπόμενων χρήσεων με πολεοδομικό σχεδιασμό.

Δεν είναι νόμιμος ο καθορισμός της χρήσης καταστήματος με μόνη την οικοδομική άδεια ή πρατηρίου υγρών καυσίμων απλώς με απόφαση του αρμοδίου Υπουργού.

Έτσι, δεν μπορεί να καθοριστεί σε ατομικό επίπεδο, για παράδειγμα, χώρος ιδιωτικού ωδείου ή νηπιαγωγείου στην πόλη του Ψυχικού, χωρίς προηγουμένως να έχουν οριστεί με το ρυμοτομικό σχέδιο της περιοχής – και μάλιστα με το κανονιστικό του μέρος, που περιλαμβάνει την πρόβλεψη χρήσεων γης– ή με άλλη ισοδύναμη κανονιστική πράξη, ο συγκεκριμένος χώρος ή ενδεχομένως και άλλοι χώροι στην περιοχή ως κατάλληλοι για ωδείο ή νηπιαγωγείο ή για άλλη χρήση, που να συμπεριλαμβάνει και αυτές τις λειτουργίες (όπως, χώρος εκπαιδευτηρίου ή, ακόμη ευρύτερα, εμπορικών δραστηριοτήτων).

π.δ.23.2/6.3.1987 (Άρθρο 1)

π.δ.23.2/6.3.1987 (Άρθρο 1)

9 ΓΕΝΙΚΕΣ και 27 ΕΙΔΙΚΕΣ, κατά την πολεοδομική τους λειτουργία, χρήσεις γης

ΔΙΕΠΟΝΤΑΙ ΑΠΟ: Αρχή της τυποποίησης: Εξαντλητική απαρίθμηση των προβλεπόμενων για κάθε γενική χρήση ειδικών χρήσεων γης.

Από τις διατάξεις του π.δ. της 23.2.1987 και ιδίως των άρθρων 2 επομ. ορίζεται ότι σε κάθε κατηγορία επιτρέπεται «μόνο» οι αναφερόμενες σ αυτό άρθρο χρήσεις .

Αρχή της μη ανάμειξης –μη νόθευσης

Αρχή της μη ανάμειξης –μη νόθευσης

Οι ειδικές χρήσεις ορισμένης γενικής κατηγορίας να μην χρησιμοποιούνται, να μην αναμειγνύονται με τις χρήσεις άλλης γενικής κατηγορίας. (Δεν μπορεί να λαμβάνει ορισμένες χρήσεις από το πολεοδομικό κέντρο και ορισμένες χρήσεις από τη γενική κατοικία)

Η Διοίκηση δεν μπορεί να επεκτείνει τις ειδικές χρήσεις πέραν όσων προβλέπονται στις συγκεκριμένες κατηγορίες.

Έχει τη δυνατότητα να αποκλείει ορισμένες από τις ειδικές χρήσεις, εφόσον δεν παραβλάπτεται η κύρια λειτουργία της κατηγορίας. (Δεν μπορεί να αποκλείεται η κατοικία τη γενική ή αμιγή κατοικία)

Οι δευτερεύουσες χρήσεις πρέπει να υποβοηθούν την κύρια χρήση.

Π.χ. Για τη γενική κατηγορία «ελεύθεροι χώροι/αστικό πράσινο» έχει κριθεί νομολογιακά (Ολ.ΣτΕ 3144/2004, 604/2002, 2403/1997) ότι μερικότερες χρήσεις που υποβοηθούν την απόλαυση του πρασίνου από το κοινό, δεν επιτρέπονται απεριόριστα, αλλά μόνο στο βαθμό και την έκταση που δεν αναιρούν τη βασική πολεοδομική λειτουργία των χώρων αυτών, την απόλαυση του πρασίνου. Η χρήση πρασίνου (κύρια χρήση) δεν πρέπει να ανατρέπεται από τη χρήση αναψυκτηρίου (δευτερεύουσα χρήση).

ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΤΗΣ ΓΕΙΤΝΙΑΣΗΣ ΤΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ

ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΤΗΣ ΓΕΙΤΝΙΑΣΗΣ ΤΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ

Δεν επιτρέπεται η γειτνίαση εκτάσεων για την εξυπηρέτηση ανομοιογενών αναγκών, π.χ. περιοχή αμιγούς κατοικίας δεν μπορεί να είναι όμορη με περιοχή μη οχλούσας βιομηχανίας – βιοτεχνίας- βιομηχανικού και βιοτεχνικού πάρκου, λόγω της ετερογένειας των προβλεπόμενων χρήσεων.

Η διασφάλιση των καλύτερων όρων διαβίωσης

Η διασφάλιση των καλύτερων όρων διαβίωσης

Για τις χρήσεις γης, έχει κριθεί νομολογιακά ότι εντάσσονται στη συνταγματική επιταγή για την επίτευξη των καλύτερων δυνατών όρων διαβίωσης, καθώς και ότι «ο καθορισμός ή η τροποποίησις των χρήσεων γης, αποτελουσών ουσιώδες στοιχείον του πολεοδομικού σχεδιασμού, εξ ου εξαρτάται εις σημαντικόν βαθμόν η ποιότης ζωής εις την πόλιν, δέον επίσης να γίνεται κατά τρόπον ορθολογικόν και συνεπή. Η κατοχύρωσις δε των αρίστων τούτων όρων βιωσίμου αστικού περιβάλλοντος διά της συνταγματικής επιταγής έχει ιδίως την έννοιαν ότι αποκλείεται εν πάση περιπτώσει η επιδείνωσις αυτών μετά την ισχύν του Συντάγματος του 1975.

 Η λειτουργική αυτονομία του οικισμού

 Η λειτουργική αυτονομία του οικισμού

Για το περιεχόμενο του σχεδιασμού σε σχέση με τις χρήσεις γης, η νομολογία έχει κρίνει ότι, τόσο ο χωροταξικός, όσο και ειδικότερα ο πολεοδομικός σχεδιασμός, πρέπει να είναι ορθολογικός, για να διασφαλισθούν και οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης και η λειτουργικότητα του κάθε οικισμού. Αυτή τη λειτουργικότητα κατ’ αρχάς τη συναρτά με το είδος της πολεοδομικής λειτουργίας του οικισμού που έχει καθορίσει ήδη ο κανονιστικός νομοθέτης (πρώτης κατοικίας, παραθεριστικό, εξοχικό), η οποία εύλογα καθορίζει τη πολεοδομική φυσιογνωμία του οικισμού.

Μέλημά του είναι να περιφρουρήσει την επιλογή της διοίκησης, με βάση την οποία έχει καθορίσει την οικιστική ανάπτυξη του οικισμού. Πρόκειται για τη διατήρηση, δηλαδή την απαγόρευση επιδείνωσης της λειτουργίας του οικισμού, αλλά και αντιστρόφως, τη λειτουργική του αυτονομία, η οποία «και τον καθιστά ικανό να φέρει τα αντίστοιχα προς αυτήν βάρη, τα οποία δεν μπορεί να επιρρίπτει σε άλλους οικισμούς». Έτσι σύμφωνα με τη 554/2000 ΣτΕ δεν είναι νόμιμη η επέκταση του οικισμού της Βούλας , διότι ο οικισμός είχε δημιουργηθεί ως εξοχικός .

Η παρέκκλιση από το βασικό νομολογιακό κανόνα της λειτουργικής αυτονομίας, που επιτάσσει ότι ο κάθε οικισμός οφείλει να φέρει τα δικά του πολεοδομικά βάρη και να μην τα επιρρίπτει σε άλλους οικισμούς τελεί, υπό τους όρους ότι: α) με την πρόβλεψη νέων χρήσεων, που εξυπηρετούν δημόσια ή ειδικά κτήρια, δεν θα παραβλάπτεται η λειτουργία του οικισμού, όπως έχει ήδη καθορισθεί νομοθετικά, β) η παρέκκλιση θα είναι προδήλως απαραίτητη για τις ζωτικές ανάγκες των κατοίκων μιας περιοχής, και γ) δεν θα καταστρατηγεί τις σχετικές διατάξεις για την προστασία του περιβάλλοντος.

Απαγόρευση επιδείνωσης των όρων διαβίωσης του πληθυσμού

 

Απαγόρευση επιδείνωσης των όρων διαβίωσης του πληθυσμού

  Όταν επιχειρείται η αλλαγή κατηγορίας χρήσεων,

σύμφωνα με το σύστημα τυποποίησης των χρήσεων, όπως, για παράδειγμα, με την τροποποίηση στην περιοχή χρήσεων της κατηγορίας αμιγούς κατοικίας σε χρήσεις γενικής κατοικίας

ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗ ΧΕΙΡΟΤΕΡΕΥΣΗΣ/ΕΠΙΔΕΙΝΩΣΗΣ ΤΩΝ

ΧΡΗΣΕΩΝ:

ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗ ΧΕΙΡΟΤΕΡΕΥΣΗΣ/ΕΠΙΔΕΙΝΩΣΗΣ ΤΩΝ

ΧΡΗΣΕΩΝ:

Οι νεότερες χρήσεις του ΓΠΣ δεν πρέπει να επιβαρύνουν το περιβάλλον, π.χ. με τροποποιήσεις του ΓΠΣ να καταργούνται χώροι πρασίνου ή κοινόχρηστοι, χωρίς να αντικαθίστανται.

Αναδρομική ισχύ Αναδρομική ισχύ

Αν μεταβληθεί μια χρήση γης με ΓΠΣ δεν θίγονται προγενέστερες νόμιμες εκδοθείσες άδειες. Θίγονται μόνο εάν υπάρχει στο νέο ΓΠΣ με ρητή μεταβατική διάταξη

Η κάμψη της απαγόρευσης τροποποίησης των χρήσεων γης

 

Η κάμψη της απαγόρευσης τροποποίησης των χρήσεων γης

  Οι τροποποιήσεις των πολεοδομικών ρυθμίσεων πρέπει να αποβλέπουν στη βελτίωση των συνθηκών διαβιώσεως των κατοίκων, χωρίς να αποκλείεται πάντως, στη δέσμη κριτηρίων, που θεμιτά μπορούν να κατευθύνουν το νομοθέτη, να περιλαμβάνεται και η θεραπεία ζωτικών αναγκών του κοινωνικού συνόλου, που εξυπηρετούν ορισμένα δημόσια ή ειδικά κτίρια.