ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΞΕΡΕΤΕ ΓΙΑ ΤΟΝ

NEO ΦΟΡΟn Τι φόρο θα πληρώσετε το 2014 για σπίτια,

διαµερίσµατα, οικόπεδα και χωράφια

n Με πολλά πρακτικά παραδείγµατα

για όλες τις περιπτώσεις

n Τι να προσέξετε, τι πρέπει να κάνετε

n Πότε και πώς θα πληρωθεί ο νέος ενιαίος φόρος ακινήτων

n Τι πρέπει να κάνετε για τη µείωση

ή την αναστολή πληρωµής του φόρου

ΑΚΙΝΗΤΑ

Ο∆ΗΓΟΣ• 2014

Από τον συγγραφέα φοροτεχνικό Χρήστο ∆. Μελά

ΘΕΜΑ

ΑΚΙΝΗΤΑΑΚΙΝΗΤΑ

150 ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ ΣΕ ΚΡΙΣΙΜΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ

Cover.indd 3 26/12/2013 2:55 μ.μ.

ΘΕΜΑ Ο ∆ Η Γ Ο Σ • 2 0 1 4

2 • ∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3

Με τον νέο νόµο που ψηφίστηκε στη Βουλή επιβάλλεται ένας νέος µόνιµος φόρος στα ακίνητα. Ο νέος φόρος ονοµάστηκε ΕΝιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.).Θα µπορούσε πιο απλά να ονοµαστεί «ΦΟΡΟΣ ΚΑΤΟΧΗΣ», επειδή θα τον πληρώνουν όλοι όσοι κατέχουν ακίνητα.Οσοι από την 1-1-2014 και µετά έχουν ακίνητα στην κατοχή τους, όπως σπίτια, καταστήµατα, οικόπεδα, χωράφια κ.λπ. είναι υποχρεωµένοι να πληρώνουν φόρο. Ο φόρος αυτός θα πληρώνεται κάθε χρόνο και θα είναι πλέον µόνιµος.Ο µόνιµος αυτός φόρος παίρνει τη θέση του έκτακτου(;) φόρου που ερχόταν µε τους λογαριασµούς του ρεύµατος (ΕΕΤΑ ή ΕΕΤΗ∆Ε) και του φόρου ακίνητης περιουσίας (ΦΑΠ).

Από την απλή ανάγνωση του νόµου, διαπιστώνει κανείς ότι πρόκειται για ένα πολύ δύσκολο νοµοθέτηµα, που δεν γίνεται εύκολα κατανοητό, ακόµη και από τους εξειδικευµένους σε φορολογικά θέµατα, όπως είναι οι εφοριακοί και οι λογιστές. Για τον λόγο αυτό θα προσπαθήσουµε να τον απλουστεύσουµε

όσο γίνεται, για να γίνει κατανοητός απ’ όσο το δυνατόν περισσότερους αναγνώστες.

Ο υπολογισµός και η εκκαθάριση του νέου φόρου των ακινήτων θα γίνουν από το υπουργείο µε βάση τις δηλώσεις των εντύπων Ε9 που υποβάλλαµε τα προηγούµενα χρόνια και θα µας έλθει… ο λογαριασµός στο σπίτι.

Καλό είναι βέβαια να ξέρουµε µερικά πράγµατα για τον νέο φόρο, έτσι ώστε να µπορούµε να κάνουµε έναν γενικό έλεγχο, µήπως έχει γίνει κάποιο λάθος, το οποίο θα το βρούµε στο µέλλον µπροστά µας και φυσικά θα έχουµε και τις ανάλογες επιπτώσεις.

Ας δούµε όµως αναλυτικά και µε όσο πιο απλό και κατανοητό τρόπο γίνεται όλες τις λεπτοµέρειες του νέου νόµου - και µια και µιλάµε για ακίνητα, πόσο µικρή ή µεγάλη θα είναι η φορολογική κεραµίδα για το 2014;

*Ο Χρήστος ∆. Μελάς είναι συγγραφέας και φοροτεχνικός. Εχει κάνει πάνω από 70 εκδόσεις κυρίως φορολογικού και οικονοµικού περιεχοµένου. Το επόµενο διάστηµα θα κυκλοφορήσει για δέκατη έβδοµη χρονιά στα περίπτερα το περιοδικό του «∆ΗΛΩΣΤΕ ΕΞΥΠΝΑ».

Από τονΧρήστο ∆. Μελά*

ΑΚΙΝΗΤΑΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΞΕΡΕΤΕ ΓΙΑ ΤΟΝ

NEO ΦΟΡΟn Τι φόρο θα πληρώσετε το 2014

για σπίτια, διαµερίσµατα, οικόπεδα και χωράφια

n Με πολλά πρακτικά παραδείγµατα για όλες τις περιπτώσεις

ΑΚΙΝΗΤΑΤΟΝ

NEO ΦΟΡΟγια σπίτια, διαµερίσµατα, οικόπεδα και χωράφια

150 ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ ΣΕ ΚΡΙΣΙΜΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ

Akinhta_2014.indd 2 26/12/2013 2:56 μ.μ.

∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3 • 3

ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝΜΕ ΠΟΙΟΝ ΤΡΟΠΟ ΘΑ ΠΡΟΣ∆ΙΟΡΙΣΤΕΙ Ο ΦΟΡΟΣ ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑΟλοι όσοι έχουν ακίνητα, θα τους προσδιοριστεί να πληρώσουν ένα µικρότερο ή µεγαλύτερο ποσό φόρου, ας δούµε µε ποια διαδικασία θα γίνει ο προσδιορισµός του φόρου.

Μήπως πρέπει ο ιδιοκτήτης να υποβάλει δήλωση;Ο ιδιοκτήτης των ακινήτων δεν χρειάζεται να υποβάλει φορολογική δήλωση στην οποία να δηλώνει τα ακίνητα που έχει, ούτε χρειάζεται να κάνει την οποιαδήποτε ενέργεια.

Τι µπορεί να κάνει προληπτικά;Αν έχει πάρει κωδικούς τους οποίους έχει χρησιµοποιήσει για να υποβάλλει δηλώσεις στο υπουργείο Οικονοµικών, µπορεί να µπει στην ανάλογη σελίδα του υπουργείου και να ελέγξει αν η ακίνητη περιουσία που έχει απεικονίζεται σωστά στο ηλεκτρονικό αρχείο του υπουργείου.

Αν δεν απεικονίζεται σωστά;Αν ο ιδιοκτήτης των ακινήτων, κατά τον έλεγχο που κάνει στην ακίνητη περιουσία του είτε από το ηλεκτρονικό αρχείο του υπουργείου είτε από το εκκαθαριστικό σηµείωµα του ΦΑΠ, διαπιστώσει ότι υπάρχουν διαφορές και η ακίνητη περιουσία του δεν απεικονίζεται σωστά, πρέπει να κάνει τις κατάλληλες ενέργειες, ώστε η ακίνητη περιουσία να εµφανιστεί σωστά στο ηλεκτρονικό αρχείο του υπουργείου.Σηµειώνεται ότι το εκκαθαριστικό σηµείωµα του ΦΑΠ µπορεί να το εκτυπώσει µόνος του ο ιδιοκτήτης των ακινήτων, αφού κάνει χρήση των κωδικών του, επισκεπτόµενος την αντίστοιχη ηλεκτρονική σελίδα του υπουργείου.

Τι ενέργειες πρέπει να κάνει;Οι ενέργειες είναι ανάλογες µε τη διόρθωση που έχει να κάνει. Συνήθως όµως πρέπει να υποβάλει τροποποιητική δήλωση στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9) χειρόγραφα ή ηλεκτρονικά. Σηµειώνεται ότι η υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων για το 2011 και για τα επόµενα χρόνια γίνεται αποκλειστικά µε ηλεκτρονικό τρόπο (για λεπτοµέρειες δείτε την ΠΟΛ 1234/2013). Αν η τροποποιητική είναι εκπρόθεσµη, θα υποβληθεί και το ανάλογο πρόστιµο.

Πώς γίνεται ο προσδιορισµός του φόρου;Ο προσδιορισµός του φόρου για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων γίνεται από το υπουργείο Οικονοµικών.

Τι θα λάβει υπόψη του για να προσδιορίσει τον φόρο;Το υπουργείο Οικονοµικών για να προσδιορίσει τον φόρο των ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) θα λάβει υπόψη του τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων (έντυπα Ε9) που έχει υποβάλει ο κάτοχος των ακινήτων.

Ποια Ε9 θα ληφθούν υπόψη για τα φυσικά πρόσωπα;Για να προσδιοριστεί ο φόρος ακινήτων του 2014 για τα φυσικά πρόσωπα, το υπουργείο Οικονοµικών θα λάβει υπόψη του τα έντυπα Ε9 από το έτος 2005 µέχρι και το έτος 2014.Αυτονόητο είναι ότι πρέπει να έχει υποβληθεί το έντυπο Ε9 αρχικά για το έτος 2005 και µετά στα επόµενα έτη, µόνο αν υπήρχαν µεταβολές (αγορές, πωλήσεις κ.λπ.). Αν δεν υπήρχαν µεταβολές δεν υπήρχε υποχρέωση για υποβολή του εντύπου Ε9.

Ποια Ε9 θα ληφθούν υπόψη για τα νοµικά πρόσωπα;Για να προσδιοριστεί ο φόρος ακινήτων του 2014 για τα νοµικά πρόσωπα, το υπουργείο Οικονοµικών θα λάβει υπόψη του τα έντυπα Ε9 των ετών 2013 και 2014.

Τι θα αποτελέσει τη δήλωση του φόρου;Τη δήλωση του φόρου ακινήτων «∆ΗΛΩΣΗ ΕΝ.Φ.Ι.Α. του 2014» θα αποτελέσουν τα στοιχεία που περιέχονται στα έντυπα Ε9 που έχουν υποβληθεί από τον ιδιοκτήτη των ακινήτων, και τα οποία στοιχεία θα συντεθούν µε µηχανογραφικό τρόπο από το υπουργείο Οικονοµικών. Ο φορολογούµενος δεν χρειάζεται να κάνει οτιδήποτε.

Για τα επόµενα χρόνια τι θα γίνει;Για τα επόµενα χρόνια µετά το 2014 θα λαµβάνονται υπόψη τα στοιχεία των ακινήτων του προηγουµένου έτους µαζί µε τις µεταβολές που έγιναν στα ακίνητα όπως αγορές, πωλήσεις κ.λπ.

Πώς θα γίνονται γνωστές οι µεταβολές;Οι µεταβολές στα ακίνητα θα γνωστοποιούνται από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη των ακινήτων µε την υποβολή ανάλογης δήλωσης στοιχείων ακινήτων (εντύπου Ε9).

Πότε θα υποβάλλεται το Ε9;Από την 1-1-2014 και µετά ο φορολογούµενος υποχρεώνεται να υποβάλει δήλωση στοιχείων ακινήτων (έντυπο Ε9) ΜΕΣΑ ΣΕ ΤΡΙΑΝΤΑ ΗΜΕΡΕΣ από την ηµέρα που έγινε η µεταβολή στα ακίνητα, π.χ. αγορά, πώληση, δωρεά κ.λπ.

ΠΟΙΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΦΟΡΟΛΟΓΟΥΝΤΑΙΑπό πότε θα αρχίσει να επιβάλλεται ο νέος φόρος;Η επιβολή του νέου φόρου στα ακίνητα θα αρχίσει να επιβάλλεται από το 2014.

Σε ποια ακίνητα θα επιβάλλεται;Θα επιβάλλεται στα ακίνητα που υπάρχουν στην κατοχή µας την 1-1 κάθε έτους. Η πρώτη εφαρµογή θα γίνει στα ακίνητα που έχουµε στην κατοχή µας την 1-1-2014.

Αφορά όλα ή µερικά ακίνητα;Η επιβολή του φόρου θα γίνει σε όλα τα ακίνητα που έχουµε στην κατοχή µας ανεξάρτητα αν πρόκειται για κτίσµατα (σπίτια, καταστήµατα κ.λπ.) ή για εδαφικές επιφάνειες (οικόπεδα, χωράφια, βοσκοτόπια κ.λπ.) εντός ή εκτός σχεδίου.

Για τα ακίνητα του εξωτερικού;Ο νέος φόρος επιβάλλεται µόνο για την κατοχή ακινήτων που βρίσκονται στην Ελλάδα. Οσοι έχουν ακίνητα στο εξωτερικό δεν θα επιβαρυνθούν µε τον νέο φόρο στην Ελλάδα. Ενδεχοµένως θα πληρώσουν κάποιο φόρο για την ιδιοκτησία τους αυτή στο εξωτερικό ανάλογα µε το φορολογικό καθεστώς της χώρας όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Φορολογούνται όλοι οι ιδιοκτήτες;Ο νέος φόρος επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες που έχουν δικαιώµατα επί των ακινήτων είτε είναι φυσικά είτε είναι νοµικά πρόσωπα (εταιρείες κ.λπ.).Ποια δικαιώµατα στο ακίνητο φορολογούνται;Φορολογούνται όλα το δικαιώµατα επί των ακινήτων όπως είναι η πλήρης κυριότητα, η επικαρπία, η ψιλή κυριότητα, το δικαίωµα οίκησης κ.λπ.

ΑΚΙΝΗΤΑ

Akinhta_2014.indd 3 26/12/2013 2:56 μ.μ.

ΘΕΜΑ Ο ∆ Η Γ Ο Σ • 2 0 1 4

4 • ∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3

Το πάρκινγκ στην πυλωτή φορολογείται;Οταν κάποιος έχει δικαίωµα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθµευσης υποχρεώνεται να πληρώσει φόρο και για αυτό το δικαίωµα. Ετσι θα πληρώσει φόρο για το πάρκινγκ στην πυλωτή αλλά και για το στεγασµένο πάρκινγκ (συνήθως είναι πάρκινγκ στο υπόγειο), είτε έχει χιλιοστά στο οικόπεδο είτε όχι.

Τι θα ισχύει για τους βοηθητικούς χώρους;Οι βοηθητικοί χώροι, όπως είναι οι αποθήκες, τα υπόγεια πάρκινγκ και γενικά οι οποιοιδήποτε βοηθητικοί χώροι, φορολογούνται κανονικά.

Για τις πισίνες;Οι πισίνες είτε βρίσκονται σε µονοκατοικία και ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη είτε βρίσκονται σε πολυκατοικία και είναι κοινόκτητες φορολογούνται κανονικά.

Με τα επίδικα ακίνητα τι γίνεται;Τα επίδικα ακίνητα φορολογούνται κανονικά. Τη φορολογική επιβάρυνση την έχει αυτός που νέµεται το ακίνητο.

Πόσοι νέοι φόροι θα πληρώνονται για τα ακίνητα;Για τα ακίνητα θα υπολογίζονται δύο φόροι, ένας κύριος και ένας συµπληρωµατικός.Κύριος φόρος θα υπολογίζεται για όλα τα δικαιώµατα σε ακίνητα.Συµπληρωµατικός φόρος θα υπολογίζεται µόνο για µερικά δικαιώµατα σε ακίνητα.Τονίζεται ότι η επιβολή των νέων φόρων είναι ανεξάρτητη από τον φόρο εισοδήµατος που υπολογίζεται για κάθε ακίνητο. Ο φόρος εισοδήµατος συνεχίζει να ισχύει και να επιβάλλεται όταν υπάρχει εισόδηµα από το ακίνητο.

Αν ένα ακίνητο πουληθεί;Ο νέος φόρος υπολογίζεται ολόκληρος σε αυτόν που έχει στην κατοχή του το ακίνητο την 1η Ιανουαρίου κάθε χρόνου. Αν το ακίνητο πουληθεί στη µέση του χρόνου δεν γίνεται επιστροφή φόρου στον πωλητή. Ο αγοραστής για αυτή τη χρονιά δεν θα πληρώσει φόρο, αλλά για την επόµενη.

Παράδειγµα: Ιδιοκτήτης που έχει ένα διαµέρισµα το 2013, το πουλάει στις 12 Μαρτίου 2014. Ο πωλητής επειδή το είχε στην κατοχή του την 1η Ιανουαρίου 2014 θα πληρώσει ολόκληρο τον φόρο για το 2014. Ο αγοραστής δεν θα πληρώσει φόρο (ΕΝΦΙΑ) για το 2014, θα πληρώσει όµως ολόκληρο τον φόρο για το 2015 αν το έχει στην κατοχή του την 1-1-2015.Αν ο αγοραστής το είχε πουλήσει τον Νοέµβριο του 2014, δεν θα πληρώσει φόρο για τους µήνες που το είχε στην κατοχή του και φόρο για το 2015 θα πληρώσει αυτός που θα το έχει στην κατοχή του την 1η Ιανουαρίου 2015.

ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥΠοια επιφάνεια λαµβάνεται υπόψη για τον υπολογισµό του φόρου;Για να υπολογιστεί ο φόρος που οφείλεται λαµβάνεται υπόψη η πραγµατική κατάσταση του ακινήτου.Από πού προκύπτει η πραγµατική κατάσταση;Η πραγµατική κατάσταση ενός ακινήτου µπορεί να προκύπτει από επίσηµα στοιχεία ή όχι. Τέτοια στοιχεία µπορεί να είναι η οριστική εγγραφή στο κτηµατολογικό γραφείο ή το συµβόλαιο

αγοράς. Αν δεν υπάρχει συµβόλαιο αγοράς ή άλλος τίτλος απόκτησης, τότε λαµβάνεται υπόψη η κατάσταση του ακινήτου όπως αυτό είναι στην πραγµατικότητα.

Αν η επιφάνεια είναι µεγαλύτερη από αυτή των επίσηµων στοιχείων;Οταν η επιφάνεια ενός ακινήτου είναι µεγαλύτερη από αυτήν που γράφεται στο κτηµατολόγιο ή στο συµβόλαιο αγοράς ή στην οικοδοµική άδεια ή άλλαξε η χρήση του, τότε ο φόρος θα υπολογιστεί µε βάση την πραγµατική επιφάνεια ή την πραγµατική χρήση του ακινήτου.

Παράδειγµα: Σε οικόπεδο 500 τ.µ. εκδόθηκε οικοδοµική άδεια για ανέγερση κατοικίας 150 τ.µ. Τελικά όµως κτίστηκαν 235 τ.µ. Ο φόρος θα υπολογιστεί στην επιφάνεια των 235 τ.µ. που είναι η πραγµατική κατάσταση και όχι στην επιφάνεια των 150 τ.µ. που γράφονται στην οικοδοµική άδεια.

ΠΟΙΟΙ ΘΑ ΠΛΗΡΩΣΟΥΝ ΤΟΝ ΦΟΡΟΤον φόρο θα πληρώσουν τα φυσικά πρόσωπα και γενικά όλες οι οντότητες που δεν είναι φυσικά πρόσωπα και έχουν ακίνητα. Η πληρωµή βέβαια θα γίνεται ανάλογα µε τα ακίνητα ή το ποσοστό των ακινήτων που έχει ο καθένας.

Παράδειγµα: Ενα ακίνητο ανήκει σε δύο άτοµα κατά 75% στον Α και κατά 25% στον Β. Εστω ότι ο κύριος φόρος για το ακίνητο είναι 1.000 ευρώ. Από αυτά ο Α θα πληρώσει τα 750 και ο Β τα 250 ευρώ.

Από πότε πρέπει να πληρώνει φόρο κάποιος;Φόρος θα πληρωθεί από αυτόν που θα το έχει στην κατοχή του την 1η Ιανουαρίου του 2014 και στη συνέχεια από αυτόν που θα το έχει στην κατοχή του την 1η Ιανουαρίου του κάθε επόµενου χρόνου. Για τη φορολόγηση λαµβάνεται υπόψη η ηµεροµηνία σύνταξης του οριστικού συµβολαίου.

Παράδειγµα: Ο Α έχει στην κατοχή του ένα ακίνητο την 1-1-2014. Στις 15-1-2014 πουλάει το ακίνητο στο Β. Στις 20-8-2014 ο Β το πουλάει στον Γ. Στις 27-12-2014 ο Γ το πουλάει στο ∆. Στις 15-3-2015 ο ∆ πουλάει το ακίνητο στον Ε που µετά το έχει συνέχεια στην κατοχή του και δεν το πουλάει άλλο.Κύριο φόρο για το ακίνητο θα πληρώσει ο Α που το έχει την 1-1-2014, ο ∆ που το έχει την 1-1-2015 και ο Ε που το έχει την 1-1-2016, 1-1-2017 κ.λπ. Ο Β και ο Γ δεν θα πληρώσουν φόρο ακινήτων γιατί δεν το είχαν στην κατοχή τους την 1η Ιανουαρίου κάποιου έτους.

Για τους κληρονόµους τι ισχύει;Κληρονοµιά µπορεί να αποκτηθεί µε βάση τη συγγενική σχέση που είχε κάποιος µε τον κληρονοµούµενο χωρίς να υπάρχει διαθήκη (εξ αδιαθέτου κληρονόµος) ή να αποκτηθεί µε βάση τη διαθήκη του εκλιπόντος.Αν δεν έχει δηµοσιευθεί διαθήκη µέχρι 31-12-2013, τα ακίνητα θα φορολογηθούν την 1-1-2014 στο όνοµα των εξ αδιαθέτου κληρονόµων κατά το ποσοστό που κληρονοµεί ο καθένας. Αν έχει δηµοσιευθεί διαθήκη µέχρι 31-12-2013, τα ακίνητα θα φορολογηθούν στο όνοµα των κληρονόµων που ορίζονται στη διαθήκη.

Akinhta_2014.indd 4 26/12/2013 2:56 μ.μ.

∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3 • 5

ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝΟταν σε επίδικα ακίνητα εκδόθηκε απόφαση; Οταν τα ακίνητα είναι επίδικα ανήκουν στον φορολογούµενο και φορολογούνται στο όνοµά του από την ηµέρα που εκδόθηκε η τελεσίδικη δικαστική απόφαση.

Αν τα ακίνητα αποκτήθηκαν µε πλειστηριασµό;Αυτά θεωρούνται ότι ανήκουν στον φορολογούµενο και φορολογούνται στο όνοµά του, από την ηµέρα σύνταξης της κατακυρωτικής έκθεσης όταν η µεταβίβαση γίνεται µε αναγκαστικό ή εκούσιο πλειστηριασµό.

Αν στο συµβόλαιο υπάρχει αίρεση ποιος θα φορολογηθεί για το ακίνητο;Οταν στο συµβόλαιο υπάρχει αίρεση υποχρεωµένος να φορολογηθεί για το ακίνητο είναι ο αγοραστής αν υπάρχει διαλυτική αίρεση και ο πωλητής αν υπάρχει αναβλητική αίρεση.

Αν υπάρχει συµβολαιογραφικό προσύµφωνο ποιος θα φορολογηθεί για το ακίνητο;Εκτός από τις δύο περιπτώσεις που αναφέρονται στη συνέχεια, σε κάθε άλλη περίπτωση µεταβίβασης ακινήτου µε προσύµφωνο θα φορολογηθεί ο πωλητής µε προσύµφωνο, ανεξάρτητα από την παράδοση της χρήσης του ακινήτου στον αγοραστή µε προσύµφωνο.

Αν υπάρχει συµβολαιογραφικό προσύµφωνο µε ηµεροµηνία παράδοσης ποιος θα φορολογηθεί για το ακίνητο;Αν ο εργολάβος έχει υποσχεθεί τη µεταβίβαση ακινήτου µε συµβολαιογραφικό προσύµφωνο σε τρίτον και έχει παραδώσει τη χρήση του µε ιδιαίτερη συµβολαιογραφική πράξη, που συντάχθηκε µέσα σε δύο µήνες από την παράδοση της χρήσης του ακινήτου, υποχρεωµένος να πληρώσει τον φόρο είναι ο αγοραστής µε προσύµφωνο. Οταν η ηµεροµηνία παράδοσης γράφεται στο προσύµφωνο δεν χρειάζεται χωριστή πράξη παράδοσης.

Οταν στο προσύµφωνο υπάρχει όρος αυτοσύµβασης;Αν στο προσύµφωνο υπάρχει ο όρος της αυτοσύµβασης και δεν έχει γίνει το οριστικό συµβόλαιο µέχρι 31-12-2013 θα φορολογηθεί για το ακίνητο ο αγοραστής µε προσύµφωνο.

Αν είναι επίδικο το ακίνητο ποιος πληρώνει τον φόρο;Οταν υπάρχει επίδικο ακίνητο υποχρεωµένος να πληρώσει τον φόρο είναι αυτός που νέµεται το ακίνητο.

Αν αγοράστηκαν, δωρίστηκαν κ.λπ.;Σε περίπτωση αγοράς, γονικής παροχής, δωρεάς κ.λπ. το ακίνητο θεωρείται ότι ανήκει στον φορολογούµενο από την ηµέρα σύνταξης του οριστικού συµβολαίου.

Αν µέσα στο 2013 πουλήθηκε ή αγοράστηκε ακίνητο;Η ηµεροµηνία που λαµβάνεται υπόψη για την επιβολή του νέου φόρου είναι η 1-1-2014. Για το ακίνητο που πουλήθηκε µέσα στο 2013 τον φόρο θα πληρώσει αυτός που το έχει στην κατοχή του την 1-1-2014.

Αν κάποιος κατέχει ακίνητο του ∆ηµοσίου;Αυτός που κατέχει ακίνητο, χωρίς να του ανήκει και ανήκει στο κράτος, χωρίς τη συναίνεση του κράτους, υποχρεώνεται να πληρώσει φόρο για την κατοχή του ακινήτου. Ο φόρος που πληρώνεται ισούται µε τον φόρο της πλήρους κυριότητας.

Με τους εργολάβους και τους οικοπεδούχους τι γίνεται;Αν έχουν περάσει τέσσερα χρόνια από τότε που θεωρήθηκε οικοδοµική άδεια στην Αστυνοµία για την έναρξη των εργασιών, ο εργολάβος υποχρεώνεται να πληρώσει τον φόρο για τα ακίνητα που συµφώνησε µε τον οικοπεδούχο να µεταβιβάσει και δεν έχουν µεταβιβαστεί στον ίδιο ή σε τρίτο πρόσωπο.Υποχρεώνεται να πληρώσει τον φόρο ο εργολάβος και για τα ακίνητα που δεν έχουν µεταβιβαστεί αλλά έχουν νοικιαστεί ή χρησιµοποιηθεί από αυτόν µε οποιονδήποτε τρόπο, πριν να περάσουν τέσσερα χρόνια από τότε που θεωρήθηκε οικοδοµική άδεια στην Αστυνοµία.

Για ποια ακίνητα θα φορολογηθούν οι εργολάβοι;Οταν υπάρχουν οι πιο πάνω προϋποθέσεις, οι εργολάβοι θα φορολογηθούν για τα ακίνητα που θα πάρουν ως αντάλλαγµα, όπως ορίζεται στο εργολαβικό προσύµφωνο που έχουν συντάξει. Αυτονόητο είναι ότι για αυτά τα ακίνητα που θα φορολογηθούν οι εργολάβοι δεν θα φορολογηθούν οι οικοπεδούχοι.

Αν το ακίνητο ανήκει στην ΕΤΑ∆ ή το Παράκτιο Αττικό Μέτωπο;Αυτός που κατέχει ακίνητο που ανήκει στην ΕΤΑ∆ ή το Παράκτιο Αττικό Μέτωπό µε τη συναίνεση των εταιρειών αυτών θα πληρώσει φόρο (ΕΝΦΙΑ). Φόρο θα πληρώσει ανεξάρτητα από τον τρόπο που περιήλθε στον κάτοχό του το ακίνητο. Αν κάτοχος είναι το ∆ηµόσιο δεν πληρώνει φόρο.

Αν το ακίνητο είναι δεσµευµένο από ΟΤΑ;Οταν το ακίνητο έχει δεσµευθεί για οποιονδήποτε λόγο από Οργανισµό Τοπικής Αυτοδιοίκησης και για όσο χρόνο εκκρεµεί η καταβολή της αποζηµίωσης, ο ΟΤΑ είναι υποχρεωµένος να πληρώσει φόρο (ΕΝΦΙΑ).

ΠΛΗΡΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ - ΨΙΛΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ - ΕΠΙΚΑΡΠΙΑΑκίνηταΑκίνητα κατά το άρθρο 948 Α.Κ. είναι το έδαφος και τα συστατικά του µέρη. Κινητά είναι όσα δεν είναι ακίνητα.

ΕδαφοςΩς έδαφος νοείται ορισµένο τµήµα της επιφάνειας της γης που πληροί τους όρους της έννοιας του πράγµατος και κυρίως του όρου του αυθύπαρκτου, δηλαδή του εξατοµικευµένου. Η εξατοµίκευση επέρχεται µε την ακριβή οριοθέτηση του πράγµατος κατά θέση, όρια, πλευρικές διαστάσεις και σχήµα που αποτυπώνονται σε τοπογραφικά διαγράµµατα.

Συστατικά µέρη του ακινήτουΩς συστατικά µέρη του ακινήτου νοούνται αφενός εκείνα που προσδιορίζονται µε βάση το γενικό κριτήριο του άρθρου 953 Α.Κ. (σύµφωνα µε το οποίο, συστατικό είναι το µέρος σύνθετου πράγµατος που δεν µπορεί να αποχωριστεί από το κύριο πράγµα χωρίς βλάβη δική του ή του κυρίου πράγµατος ή χωρίς αλλοίωση της ουσίας ή του προορισµού τους ή και των δύο) και αφετέρου εκείνα που θεωρούνται συστατικά από τον νόµο (άρθρο 954 Α.Κ.).

Ποια είναι η επιφάνεια του ακινήτου;Είναι το εµβαδόν σε τετραγωνικά µέτρα (µ2). Προκειµένου περί κτισµάτων, ως επιφάνεια λαµβάνεται το εµβαδόν αυτών

Akinhta_2014.indd 5 26/12/2013 2:56 μ.μ.

ΘΕΜΑ Ο ∆ Η Γ Ο Σ • 2 0 1 4

6 • ∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3

µετά των εξωτερικών τοίχων. Αν στην επιφάνεια περιλαµβάνονται και οι κοινόχρηστοι χώροι (µικτή επιφάνεια), ως επιφάνεια λαµβάνεται η µικτή µειωµένη κατά ποσοστό δέκα στα εκατό (10%), δηλαδή πολλαπλασιασµένη επί 0,90. Στην επιφάνεια δεν περιλαµβάνονται οι ανοικτοί ηµιυπαίθριοι χώροι.

Τι είναι πλήρης κυριότητα;Στην πλήρη κυριότητα περιλαµβάνεται η ψιλή κυριότητα και µαζί η επικαρπία.Αυτός που έχει την πλήρη κυριότητα έχει στην κυριότητά του το 100% του ακινήτου. Το χρησιµοποιεί όπως εκείνος θέλει, εισπράττει τα εισοδήµατα που προκύπτουν από αυτό και φορολογείται για τα εισοδήµατα αλλά φορολογείται και για την κατοχή του ακινήτου (ΕΝΦΙΑ).

Τι είναι ψιλή κυριότητα;Είναι ένα ποσοστό της πλήρους κυριότητας. Αυτός που είναι ψιλός κύριος δεν εισπράττει τα εισοδήµατα από το ακίνητο και δεν φορολογείται για τα εισοδήµατα που προκύπτουν από αυτό, ούτε έχει δικαίωµα να το νέµεται, πληρώνει όµως ένα µέρος του νέου φόρου (ΕΝΦΙΑ). Οταν εκλείψει ο επικαρπωτής, η ψιλή κυριότητα συνενώνεται µε την επικαρπία και αυτός που έχει την ψιλή κυριότητα αποκτά την πλήρη κυριότητα.

Τι είναι επικαρπία;Είναι ένα ποσοστό της πλήρους κυριότητας. Αυτός που είναι επικαρπωτής εισπράττει τα εισοδήµατα από το ακίνητο και φορολογείται για τα εισοδήµατα που προκύπτουν από αυτό. Ο επικαρπωτής έχει δικαίωµα να το νέµεται και να το χρησιµοποιεί όπως εκείνος κρίνει. Οταν εκλείψει ο επικαρπωτής, η επικαρπία συνενώνεται µε την ψιλή κυριότητα και αυτός που έχει την ψιλή κυριότητα αποκτά την πλήρη κυριότητα. Η επικαρπία, εφόσον δεν ορίστηκε διαφορετικά, είναι αµεταβίβαστη.Επίσης η επικαρπία αποσβήνεται µε µονοµερή δήλωση του δικαιούχου προς τον κύριο ότι παραιτείται, η οποία γίνεται µε συµβολαιογραφική πράξη και µεταγραφή. (Αρθρα 1168 και 1169 Α.Κ.). Ο επικαρπωτής πληρώνει ένα µέρος του νέου φόρου (ΕΝΦΙΑ).

Ποια είναι η φορολογητέα αξία στη µεταβίβαση της επικαρπίας;Σε ορισµένου χρόνου επικαρπία η φορολογητέα αξία της επικαρπίας για κάθε χρόνο που διαρκεί αυτή υπολογίζεται στο 1/20 της αξίας της πλήρους κυριότητας. ∆εν µπορεί να ξεπεράσει αυτή τα 8/10 της πλήρους κυριότητας.

Ποια είναι η φορολογητέα αξία σε µεταβίβαση ισοβίως ή για αόριστο χρόνο της επικαρπίας;Αν η επικαρπία µεταβιβαστεί ισοβίως ή για αόριστο χρόνο, η φορολογητέα αξία υπολογίζεται ως ποσοστό της πλήρους κυριότητας ανάλογα µε την ηλικία του επικαρπωτή.

Ποια είναι η φορολογητέα αξία σε πραγµατική δουλεία;Οταν γίνει πραγµατική δουλεία σε οικόπεδο ή αγροτεµάχιο, η φορολογητέα αξία ισούται µε ποσοστό 15% της αξίας της πλήρους κυριότητας ισοδύναµης επιφάνειας οικοπέδου ή αγροτεµαχίου.

Ποια είναι η φορολογητέα αξία σε αποκλειστική χρήση επιφάνειας;Σε δικαίωµα αποκλειστικής χρήσης επιφάνειας σε πυλωτή

ή σε κοινόκτητο ακάλυπτο χώρο οικοπέδου ή αγροτεµαχίου ισούται µε το 15% της αξίας της πλήρους κυριότητας ισοδύναµης επιφάνειας οικοπέδου ή αγροτεµαχίου.

Τι είναι η οριζόντια ιδιοκτησία;Οριζόντια ιδιοκτησία ή oρoφοκτησία είναι η χωριστή αποκλειστική και αυθύπαρκτη κυριότητα επί ορόφου οικοδοµής ή διαµερίσµατος oρόφoυ, µε ορισµένο ποσοστό αναγκαστικής συνιδιοκτησίας στο έδαφος και τα κοινά και αδιαίρετα µέρη της οικοδοµής.

Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία;Κάθετη ιδιοκτησία ή συνιδιοκτησία είναι η χωριστή (διηρηµένη, αποκλειστική) κυριότητα οικοδοµής που είναι κτισµένη µαζί µε άλλη ή άλλες στο ίδιο οικόπεδο, συνδυασµένη µε συγκυριότητα στο οικόπεδο αυτό καθώς και στα κοινά µέρη των οικοδοµών και µε κοινωνία των δικαιούχων των επιµέρους κάθετων ιδιοκτησιών.

Πότε φορολογείται η ψιλή κυριότητα;Η ψιλή κυριότητα δεν φορολογείται αµέσως αλλά όταν θα συνενωθεί σε αυτήν η επικαρπία. Μπορεί όµως ο φορολογούµενος, αν το επιθυµεί, µε δήλωσή του ή µε αίτηση που θα την υποβάλει οποτεδήποτε να ζητήσει τη φορολόγηση της ψιλής κυριότητας. Ο φόρος επιβάλλεται για το ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας για το οποίο δεν είχε υπαχθεί στον φόρο ο ψιλός κύριος. Αυτός που έχει την ψιλή κυριότητα πληρώνει ένα µέρος του νέου φόρου (ΕΝΦΙΑ).

Τι είναι η οίκηση;Είναι το εµπράγµατο και αποκλειστικό δικαίωµα του δικαιούχου να χρησιµοποιεί ως κατοικία ξένη οικοδοµή ή διαµέρισµα.Το δικαίωµα αυτό είναι αµετάβλητο και αποσβήνεται µε το θάνατο του δικαιούχου.Η οίκηση συνιστάται µε συµβολαιογραφικό έγγραφο που µεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο. Η οίκηση είναι αµεταβίβαστη και αποσβήνεται µε τον θάνατο του δικαιούχου (Αρθρα 1183 και 1185 Α.Κ.). Αυτός που έχει το δικαίωµα οίκησης πληρώνει ένα µέρος του νέου φόρου (ΕΝΦΙΑ).

Αυτός που έχει την πλήρη κυριότητα τι πληρώνει;Οταν κάποιος έχει την πλήρη κυριότητα σε ένα ακίνητο θα πληρώσει το συνολικό ποσό του φόρου (ΕΝΦΙΑ) που θα προκύψει.Οταν έχει το 100% της πλήρους κυριότητας θα πληρώσει το συνολικό ποσό του φόρου που προκύπτει. Αν όµως υπάρχει και κάποιος άλλος συνιδιοκτήτης, θα πληρώσει το µέρος εκείνο του φόρου που του αναλογεί.

Παράδειγµα: Για ένα ακίνητο που ανήκει 100% κατά πλήρη κυριότητα σε έναν ιδιοκτήτη οφείλεται φόρος (ΕΝΦΙΑ) ύψους 2.000 ευρώ. Τον φόρο θα τον πληρώσει ο ιδιοκτήτης που του ανήκει ακίνητο.Αν το ακίνητο αυτό το είχαν κατά πλήρη κυριότητα από 50% δύο άτοµα, κάθε ένας θα πλήρωνε το µισό του φόρου, δηλαδή από 1.000 ευρώ έκαστος.

Αν υπάρχει επικαρπία ποιος πληρώνει τον νέο φόρο;Οταν σε ένα ακίνητο άλλος έχει την επικαρπία και άλλος την ψιλή κυριότητα, φόρο (ΕΝΦΙΑ) θα πληρώσουν επιµεριστικά τόσο ο επικαρπωτής όσο και ο ψιλός κύριος.Οταν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που

Akinhta_2014.indd 6 26/12/2013 2:56 μ.μ.

∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3 • 7

ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝαναλογεί υπολογίζεται ως ένα ποσοστό επί της πλήρους κυριότητας ανάλογα µε την ηλικία του επικαρπωτή.

Ποιος είναι ο φόρος που υπολογίζεται σε µεταβίβαση ισοβίως ή για αόριστο χρόνο της επικαρπίας;Αν η επικαρπία µεταβιβαστεί ισοβίως ή για αόριστο χρόνο, ο φόρος υπολογίζεται ως ποσοστό της πλήρους κυριότητας ανάλογα µε την ηλικία του επικαρπωτή. Το υπόλοιπο υπολογίζεται στον ψιλό κύριο.

Ποσοστό επικαρπίας και ψιλής κυριότηταςΟταν δεν υπάρχει πλήρης κυριότητα αλλά έχει γίνει σύσταση ισόβιας ή αορίστου χρόνου επικαρπίας, ως αξία επικαρπίας λαµβάνεται ένα ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας ανάλογα µε την ηλικία του επικαρπωτή. Το υπόλοιπο ποσοστό ανήκει στον ψιλό κύριο. Τα ποσοστά µεταξύ επικαρπωτή και ψιλού κύριου κατανέµονται ως εξής:

Ποσοστά αξίας επί της πλήρους κυριότητας σε ισόβια ή αορίστου χρόνου επικαρπία

Ο επικαρπωτής τι φόρο θα πληρώσει;Αν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο, θα πληρώσει ένα ποσοστό του φόρου ανάλογα µε την ηλικία του, όπως φαίνεται στον πιο πάνω πίνακα.

Ο ψιλός κύριος τι φόρο θα πληρώσει;Ο φόρος που πρέπει να πληρώσει ο ψιλός κύριος για το ακίνητο προκύπτει αν από τον φόρο της πλήρους κυριότητας αφαιρεθεί ο φόρος που αναλογεί στην επικαρπία.

Παράδειγµα: Σε ένα ακίνητο το πρόσωπο Α που είναι 55 χρόνων έχει την επικαρπία και το πρόσωπο Β έχει την ψιλή κυριότητα. Ο κύριος φόρος που πρέπει να πληρωθεί για το ακίνητο είναι 1.000 ευρώ. Με βάση τα οριζόµενα στον νόµο από τον κύριο φόρο που αναλογεί στο ακίνητο τα 4/10 είναι υποχρεωµένος να τα πληρώσει ο επικαρπωτής και τα 6/10 του φόρου ο ψιλός κύριος. Εποµένως, θα πληρώσει τα 400 ευρώ ο επικαρπωτής και τα 600 ευρώ ο ψιλός κύριος.

Επικαρπία ορισµένου χρόνουΥπολογίζεται στο 1/20 της αξίας της πλήρους κυριότητας για κάθε χρόνο διάρκειάς της, χωρίς να µπορεί να υπερβεί τα 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας.

Αν ο επικαρπωτής δεν είναι φυσικό πρόσωπο;Οταν ο επικαρπωτής δεν είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στον επικαρπωτή ορίζεται στα 8/10 του φόρου που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα.

ΑΠΑΛΛΑΓΕΣ ΑΠΟ ΤΟΝ ΦΟΡΟΣε κάποιες περιπτώσεις τα ακίνητα απαλλάσσονται από τους

νέους φόρους. Ας δούµε ποια είναι τα ακίνητα για τα οποία υπάρχουν απαλλαγές.

Τα ακίνητα του ∆ηµοσίου απαλλάσσονται;Τα ακίνητα που ανήκουν στο ∆ηµόσιο απαλλάσσονται από τον νέο φόρο. Εξαίρεση υπάρχει και δεν απαλλάσσονται τα ακίνητα που ανήκουν στο ∆ηµόσιο και τα κατέχει τρίτος χωρίς τη συναίνεση του ∆ηµοσίου.Απαλλαγή υπάρχει και για τα ακίνητα του ΤΑΙΠΕ∆, την εταιρεία Παράκτιο Αττικό Μέτωπο και την ΕΤαιρεία Ακινήτων του ∆ηµοσίου (ΕΤΑ∆).

Τα νοµικά πρόσωπα του κράτους;Τα Νοµικά Πρόσωπα ∆ηµοσίου ∆ικαίου, οι Οργανισµοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τα Νοµικά Πρόσωπα Ιδιωτικού ∆ικαίου που ανήκουν στους φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, που έχουν ακίνητα τα ιδιοχρησιµοποιούν ή τα παραχωρούν δωρεάν στο ∆ηµόσιο, απαλλάσσονται από τον νέο φόρο.Αντίθετα δεν απαλλάσσονται από το φόρο οι Ανώνυµες Εταιρείες που ανήκουν στη Γενική Κυβέρνηση.

Αν ανήκουν στις Μονές του Αγίου Ορους;Απαλλάσσονται από τον φόρο τα ακίνητα που ανήκουν στις Μονές του Αγίου Ορους, ανεξάρτητα αν αυτά βρίσκονται εντός ή εκτός του Αγίου Ορους.

Τα ακίνητα ξένων κρατών;Απαλλάσσονται από τον φόρο τα ακίνητα που ανήκουν σε ξένα κράτη όταν

χρησιµοποιούνται για την πρεσβεία ή το προξενείο τους, για την εγκατάσταση του πρεσβευτή και της διπλωµατικής τους αντιπροσωπίας.

Τα µορφωτικά, εκπαιδευτικά κ.λπ. πρόσωπα;Τα Νοµικά Πρόσωπα ∆ηµοσίου ∆ικαίου που δεν είναι φορείς της Γενικής Κυβέρνησης και τα Νοµικά Πρόσωπα Ιδιωτικού ∆ικαίου µη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, που έχουν ακίνητα και τα ιδιοχρησιµοποιούν µε κοινωφελή σκοπό, εκπαιδευτικό, πολιτιστικό, αθλητικό, θρησκευτικό, φιλανθρωπικό, απαλλάσσονται από τον φόρο. Απαλλαγή υπάρχει και όταν τα πρόσωπα αυτά παραχωρούν τα ακίνητα δωρεάν στο ∆ηµόσιο.

Οταν υπάρχει απαγόρευση χρήσης;Τα ακίνητα για τα οποία υπάρχει απαγόρευση για οποιαδήποτε χρήση τους, όπως για λόγους προστασίας αρχαίων µνηµείων, δέσµευση για ανασκαφές, δέσµευση για κοινωφελή σκοπό κ.λπ. απαλλάσσονται από τον φόρο.Αν υπάρχει µερική απαγόρευση χρήσης ακινήτου εκτός σχεδίου, ο φόρος µειώνεται κατά 30%. Σε µερική απαγόρευση χρήσης ακινήτου εντός σχεδίου ο φόρος µειώνεται κατά 60%.

Αν υπάρχει δικαστική απόφαση;Απαλλάσσονται τα ακίνητα όταν υπάρχει αµετάκλητη δικαστική απόφαση για αποδέσµευση από απαλλοτρίωση και δεν έχει εκδοθεί η πράξη της διοίκησης για την αποδέσµευση. Απαλλάσσονται τα ακίνητα που υπάρχει αµετάκλητη δικαστική απόφαση ή διοικητική πράξη αποζηµίωσης για απαλλοτρίωση ή δέσµευση κάθε είδους και δεν έχει πληρωθεί η αποζηµίωση µετά από έναν χρόνο από το έτος έκδοσης της απόφασης.

Akinhta_2014.indd 7 26/12/2013 2:56 μ.μ.

ΘΕΜΑ Ο ∆ Η Γ Ο Σ • 2 0 1 4

8 • ∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΚΥΡΙΟΥ ΚΑΙ ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΟΥ ΦΟΡΟΥΟπως αναφέρθηκε πιο πάνω, ο νέος φόρος (ΕΝΦΙΑ) αποτελείται σε όλες τις περιπτώσεις από τον κύριο φόρο και σε µερικές περιπτώσεις από τον συµπληρωµατικό φόρο. Ας δούµε και τις δύο αυτές περιπτώσεις των νέων φόρων αρχίζοντας από τον υπολογισµό του κύριου φόρου.

ΜΕΡΟΣ ΠΡΩΤΟΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΚΥΡΙΟΥ ΦΟΡΟΥΟ κύριος φόρος επιβάλλεται τόσο στα κτίσµατα όσο και στα οικόπεδα (εντός σχεδίου) και στα αγροτεµάχια (χωράφια) εκτός σχεδίου.

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΚΥΡΙΟΥ ΦΟΡΟΥ ΓΙΑ ΤΑ ΚΤΙΣΜΑΤΑΟ υπολογισµός του κύριου φόρου των κτισµάτων γίνεται µε διάφορα κριτήρια που ορίζονται από τον νέο νόµο για τα ακίνητα. Ας δούµε τις πληροφορίες για αυτά τα κριτήρια του κύριου φόρου των κτισµάτων.

Ποια είναι τα κριτήρια του κύριου φόρου των κτισµάτων;Ο κύριος φόρος που αναλογεί στα ακίνητα που είναι κτίσµατα υπολογίζεται µε βάση τα ακόλουθα κριτήρια:1) τη γεωγραφική θέση του ακινήτου,2) την επιφάνειά του,3) τη χρήση που γίνεται στο ακίνητο,4) το πόσο παλιό είναι,5) τον όροφο όπου βρίσκεται το ακίνητο, και6) τον αριθµό των προσόψεων που έχει.

Τι προσδιορίζει η γεωγραφική θέση;Η γεωγραφική θέση του ακινήτου προσδιορίζει την τιµή ζώνης στην οποία υπάγεται το ακίνητο. Οι τιµές ζώνης έχουν προσδιοριστεί µε βάση πίνακες που έχει καταρτίσει το υπουργείο Οικονοµικών. Για τις ακριβότερες περιοχές είναι υψηλότερες και για τις υπόλοιπες περιοχές είναι χαµηλότερες.Ανάλογα µε την τιµή ζώνης, γίνεται η κατάταξη του ακινήτου σε αντίστοιχη φορολογική ζώνη.

Οταν αλλάζουν οι τιµές τι γίνεται;Ισχύουν πάντοτε οι τιµές ζώνης της 1ης Ιανουαρίου του κάθε έτους. Για την πρώτη εφαρµογή του φόρου (ΕΝΦΙΑ) ισχύουν οι τιµές ζώνης της 1ης Ιανουαρίου 2014.

Πώς υπολογίζεται η επιφάνεια των κτιρίων;Η επιφάνεια των κτιρίων υπολογίζεται σε τετραγωνικά µέτρα. Για τα ειδικά κτίρια η επιφάνειά τους µειώνεται.

Ποια είναι ειδικά κτίρια;Σύµφωνα µε τον νόµο (απόφ. 1129485/1996), ειδικά κτίρια που η επιφάνειά τους µειώνεται για τον υπολογισµό του φόρου είναι:α) οι σταθµοί αυτοκινήτων βιοµηχανικών και βιοτεχνικών

κτιρίων,β) γεωργικών και κτηνοτροφικών κτιρίων - αποθηκών,γ) ξενοδοχείων και γενικά τουριστικών εγκαταστάσεων

νοσηλευτηρίων και ευαγών ιδρυµάτων,

δ) εκπαιδευτηρίων,ε) αθλητικών εγκαταστάσεων, καιστ) κτιρίων που δεν µπορούν να υπαχθούν στις προηγούµενες

κατηγορίες.Σηµειώνεται ότι η µείωση της επιφάνειας δεν ισχύει για:1) κτίρια κατοικίας,2) κτίρια µονοκατοικίας,3) κτίρια γραφείων - καταστηµάτων.

Ποια µπορεί να είναι η χρήση του κτίσµατος;Η χρήση των χώρων του κτίσµατος διακρίνεται σε κύρια χρήση και σε βοηθητική χρήση. Για τον υπολογισµό του νέου φόρου, ποιοι θα λαµβάνονται υπόψη ως χώροι της κυρίας χρήσης του κτίσµατος και ποιοι ως χώροι της βοηθητικής χρήσης του κτίσµατος θα οριστούν µε ειδική απόφαση.

Πώς υπολογίζεται η παλαιότητα του κτίσµατος;Παλαιότητα του κτίσµατος είναι η διαφορά του έτους φορολογίας και του έτους έκδοσης της οικοδοµικής άδειας. Αν υπάρχουν πολλές άδειες, λαµβάνεται υπόψη η νεότερη.

Αν δεν υπάρχει οικοδοµική άδεια;Οταν δεν υπάρχει οικοδοµική άδεια, ως έτος κατασκευής λαµβάνεται υπόψη το έτος που προκύπτει από οποιοδήποτε δηµόσιο έγγραφο. Αν δεν υπάρχει δηµόσιο έγγραφο, ως έτος κατασκευής θεωρείται το έτος κατά το οποίο δηλώθηκε το κτίσµα στη φορολογική διοίκηση µε τη δήλωση στοιχείων των ακινήτων.

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΤΟΥ ΚΥΡΙΟΥ ΦΟΡΟΥ ΤΩΝ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝΠοιοι είναι οι συντελεστές υπολογισµού του κύριου φόρου;Ο κύριος φόρος των κτισµάτων υπολογίζεται αφού ληφθούν υπόψη, κατά περίπτωση, τα εξής δεδοµένα:1) Βασικός φόρος ανά φορολογική ζώνη,2) Συντελεστής παλαιότητας κτίσµατος,3) Συντελεστής αποµείωσης επιφάνειας,4) Συντελεστής ορόφου,5) Συντελεστής µονοκατοικίας,6) Συντελεστής πρόσοψης,7) Συντελεστής βοηθητικών χώρων,8) Συντελεστής ηµιτελών κτισµάτων,9) Συντελεστής ειδικών κτιρίων.Ας δούµε όµως ειδικότερα κάθε µία περίπτωση.

1) Ποιος είναι ο βασικός φόρος ανά φορολογική ζώνη;Ο βασικός φόρος των κτισµάτων ανά φορολογική ζώνη υπολογίζεται σύµφωνα µε τον πίνακα Νο 1 και είναι από 2 µέχρι 13 ευρώ το τ.µ., σηµειώνεται ότι οι φορολογικές ζώνες είναι 12.

Akinhta_2014.indd 8 26/12/2013 2:56 μ.μ.

∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3 • 9

ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝΠίνακας Νο 1Βασικός φόρος ανά φορολογική ζώνη

Αν δεν έχει καθοριστεί η τιµή ζώνης;Για τα κτίσµατα για τα οποία δεν έχει καθοριστεί από το υπουργείο Οικονοµικών η τιµή ζώνης, είτε αυτά βρίσκονται εντός είτε εκτός σχεδίου εντάσσονται στην κατώτερη τιµή ζώνης αρχικά της δηµοτικής ενότητας, µετά του δήµου και µετά της περιφερειακής ενότητας, αναλόγως πού έχουν καθοριστεί τιµές ζώνης.

2) Ποιος είναι ο συντελεστής παλαιότητας;Ο συντελεστής παλαιότητας του κτίσµατος, ανάλογα µε το έτος κατασκευής του, υπολογίζεται σύµφωνα µε τον πίνακα Νο 2.

Πίνακας Νο 2Συντελεστής παλαιότητας κτίσµατος

3) Ποιος είναι ο συντελεστής αποµείωσης επιφάνειας;Ο συντελεστής αποµείωσης επιφάνειας κτίσµατος εφαρµόζεται

για τους κύριους χώρους των ειδικών κτιρίων ανάλογα µε την επιφάνεια που έχουν.Ειδικά κτίρια είναι αυτά που αναφέρονται πιο πάνω (ξενοδοχεία, εκπαιδευτήρια κ.λπ.).Ο συντελεστής υπολογίζεται σύµφωνα µε τον πίνακα Νο 3.

Πίνακας Νο 3Συντελεστής αποµείωσης επιφάνειας κτίσµατος

4) Ποιος είναι ο συντελεστής ορόφου;Ο συντελεστής ορόφου εφαρµόζεται στα κτίσµατα και είναι ανάλογος µε τον όροφο όπου βρίσκεται το κτίσµα. Οσο υψηλότερος είναι ο όροφος τόσο µεγαλύτερος είναι ο συντελεστής. Αν το κτίσµα καταλαµβάνει περισσότερους από έναν ορόφους, τότε λαµβάνεται υπόψη ο υψηλότερος όροφος. Για παράδειγµα, µεζονέτα τρίτου και τετάρτου ορόφου, θα ληφθεί υπόψη ο τέταρτος όροφος και θα εφαρµοστεί ο συντελεστής 1,02 που είναι για τον τέταρτο όροφο.Ο συντελεστής ορόφου δεν εφαρµόζεται στα ειδικά κτίρια, ούτε στις µονοκατοικίες. Αναλυτικά ο συντελεστής για κάθε έναν όροφο φαίνεται στον πίνακα Νο 4.

Πίνακας Νο 4Συντελεστής ορόφου

5) Ποιος είναι ο συντελεστής µονοκατοικίας;

Για όλες τις µονοκατοικίες ανεξαρτήτως επιφάνειας ή ορόφων που έχουν, εφαρµόζεται ο συντελεστής 1,02.

Ποια είναι µονοκατοικίαΜονοκατοικία είναι το κτίσµα που αποτελεί λειτουργικά µία µόνο κατοικία µε τους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, θέσεις στάθµευσης κ.τ.λ.), η οποία µπορεί να είναι σε έναν ή σε περισσότερους ορόφους (µεζονέτα) και δεν εφάπτεται µε άλλο κτίσµα είτε οριζόντια είτε κάθετα. Μονοκατοικίες θεωρούνται επίσης και κτίσµατα σε επαφή µε άλλα, που ανήκουν όµως σε διαφορετικές κάθετες ιδιοκτησίες και πληρούν κατά τα υπόλοιπα τις παραπάνω προϋποθέσεις.Οι πιο κάτω περιπτώσεις δεν χαρακτηρίζονται µονοκατοικίες:α) ∆ιώροφο µε ισόγειο κατάστηµα και 1ο όροφο κατοικία.β) Ισόγειο διαµέρισµα που βρίσκεται σε επαφή µε άλλο

ισόγειο.γ) Ισόγεια επαγγελµατική στέγη που βρίσκεται σε επαφή

µε άλλη µονοκατοικία.

Akinhta_2014.indd 9 26/12/2013 2:56 μ.μ.

ΘΕΜΑ Ο ∆ Η Γ Ο Σ • 2 0 1 4

1 0 • ∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3

Τα πιο πάνω ισχύουν ανεξάρτητα αν έχει συσταθεί πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας.

6) Ποιος είναι ο συντελεστής πρόσοψης;Ο συντελεστής πρόσοψης εξαρτάται από τον αριθµό προσόψεων που µπορεί να έχει ένα κτίσµα. Ο συντελεστής πρόσοψης είναι 1 αν ένα κτίσµα δεν έχει πρόσοψη, αν έχει µία πρόσοψη είναι 1,01 και αν έχει δύο ή περισσότερες προσόψεις είναι 1,02. Σηµειώνεται ότι ο συντελεστής πρόσοψης δεν εφαρµόζεται στα ειδικά κτίρια (ξενοδοχεία, εκπαιδευτήρια κ.λπ.), ούτε εφαρµόζεται στους βοηθητικούς χώρους των κτιρίων γενικώς.

Ποιες πλευρές θεωρούνται προσόψεις του ακινήτου;Για τα κτίσµατα προσόψεις θεωρούνται οι πλευρές που έχουν άνοιγµα (πόρτα, παράθυρο ή βιτρίνα) σε δρόµο, στοά ή τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.Για τα οικόπεδα προσόψεις είναι οι πλευρές που συνορεύουν µε κοινόχρηστους χώρους όπως δρόµοι, πλατείες κ.λπ.

7) Ποιος είναι ο συντελεστής βοηθητικών χώρων;Ο συντελεστής βοηθητικών χώρων εφαρµόζεται στα κτίσµατα που έχουν βοηθητικούς χώρους, αφορά τους βοηθητικούς χώρους και µόνο. Ο συντελεστής αυτός είναι 0,1.

Ποιοι µπορεί να είναι οι βοηθητικοί χώροι;Τέτοιοι χώροι µπορεί να είναι η αποθήκη που δεν είναι αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία, το στεγασµένο πάρκινγκ χωρίς χιλιοστά στο οικόπεδο, ο χώρος στάθµευσης αυτοκινήτων στην πυλωτή κ.λπ. Σηµειώνεται ότι ο χώρος στάθµευσης στην πυλωτή γράφεται στο Ε9 στην ίδια γραµµή στη στήλη των βοηθητικών χώρων µόνο αν αποτελεί παρακολούθηµα του συγκεκριµένου ακινήτου (αν αναφέρεται στο συµβόλαιο ως παρακολούθηµα ή ως δικαίωµα αποκλειστικής χρήσης).

8) Ποιος είναι ο συντελεστής ηµιτελών κτισµάτων;Ο συντελεστής ηµιτελών κτισµάτων εφαρµόζεται στα κτίσµατα που είναι ηµιτελή. Ο συντελεστής αυτός είναι 0,4 για όλες τις περιπτώσεις των ηµιτελών κτισµάτων.

Ποια κτίσµατα χαρακτηρίζονται ως ηµιτελή;Για την εφαρµογή του νέου νόµου, ως ηµιτελή χαρακτηρίζονται τα κτίσµατα ανεξάρτητα από το στάδιο κατασκευής τους τα οποία δεν είχαν ποτέ ηλεκτροδοτηθεί και είναι κενά, δηλαδή δεν χρησιµοποιούνται ως κτίσµατα.Ως ηµιτελή χαρακτηρίζονται και τα κτίσµατα, ανεξάρτητα από το στάδιο κατασκευής τους, τα οποία ηλεκτροδοτούνται µε εργοταξιακό ηλεκτρικό ρεύµα, δεν είχαν ποτέ άλλη παροχή ρεύµατος και είναι κενά.

9) Ποιος είναι ο συντελεστής ειδικών κτιρίων;Ο συντελεστής ειδικών κτιρίων δεν εφαρµόζεται σε όλα τα κτίρια αλλά µόνο στα ειδικά κτίρια όπως αυτά χαρακτηρίζονται από τον νόµο. Για τα κτίρια αυτά ο φόρος µειώνεται, αφού εφαρµόζεται συντελεστής που ορίζεται σε 0,5.Οταν πρόκειται για βοηθητικούς χώρους και εφαρµόζεται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων, δεν εφαρµόζεται και ο συντελεστής ειδικών κτιρίων.Σηµειώνεται ότι για τους κύριους χώρους των ειδικών κτιρίων που είναι πάνω από 500 τετραγωνικά µέτρα, όπως αναφέρουµε πιο πάνω, εφαρµόζεται και ο συντελεστής αποµείωσης επιφάνειας.

Ποια είναι ειδικά κτίρια;Σύµφωνα µε τον νόµο, ειδικά κτίρια για τα οποία εφαρµόζεται ο συντελεστής ειδικών κτιρίων 0,5 είναι: 1) οι σταθµοί αυτοκινήτων βιοµηχανικών και βιοτεχνικών κτιρίων, 2) ξενοδοχείων και γενικά τουριστικών εγκαταστάσεων νοσηλευτηρίων και ευαγών ιδρυµάτων, 3) εκπαιδευτηρίων, 4) αθλητικών εγκαταστάσεων, και 5) κτιρίων που δεν µπορούν να υπαχθούν στις προηγούµενες κατηγορίες. Σηµειώνεται ότι ο συντελεστής ειδικών κτιρίων δεν εφαρµόζεται για: α) κτίρια κατοικίας, β) κτίρια µονοκατοικίας, γ) κτίρια γραφείων - καταστηµάτων.

Τα κτίρια αγροτικής χρήσης είναι αφορολόγητα;Τα γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίρια (στάνες, µαντριά, γεωργικές αποθήκες κ.λπ.) είναι αφορολόγητα όσον αφορά τον νέο φόρο. Αυτό συµβαίνει επειδή για αυτά τα κτίρια εφαρµόζεται µηδενικός συντελεστής ειδικών κτιρίων και µηδενικός συντελεστής βοηθητικών χώρων για τα κτίρια αυτά.

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΦΟΡΟΥ ΤΩΝ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝΟ υπολογισµός του φόρου για τα κτίσµατα που υπάρχουν υπολογίζεται αν ο βασικός φόρος πολλαπλασιαστεί µε διάφορους συντελεστές οι οποίοι είναι ανάλογοι για την κάθε περίπτωση. Σηµειώνεται ότι ο βασικός φόρος εξαρτάται από την τιµή ζώνης όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος των κτισµάτων;Ο κύριος φόρος στα κτίσµατα (εκτός από τα ειδικά κτίρια) υπολογίζεται αν πολλαπλασιαστεί η επιφάνεια του κτίσµατος επί τον βασικό φόρο, επί τον συντελεστή παλαιότητας του κτίσµατος, επί τον συντελεστή ορόφου ή µονοκατοικίας, επί τον συντελεστή πρόσοψης, επί τον συντελεστή βοηθητικών χώρων και επί τον συντελεστή ηµιτελούς κτίσµατος.

Συνοπτικά:Κύριος φόρος κτισµάτων = Επιφάνεια κτίσµατος (µ2) x ΒΦ x ΣΠΚ x ΣΟ ή ΣΜ x ΣΠ x ΣΒΧ (όπου εφαρµόζεται) x ΣΗΚ (όπου εφαρµόζεται).

Παραδείγµατα

Παράδειγµα 1: Φορολογούµενος έχει διαµέρισµα 12 ετών, στον δεύτερο όροφο, µε µία πρόσοψη, επιφανείας 80 τ.µ., σε περιοχή όπου η τιµή ζώνης είναι 1.100 ευρώ το τετραγωνικό µέτρο.

Ο κύριος φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:Φόρος κτίσµατος = Επιφάνεια σε τ.µ. x Βασικό φόρο x Συντελεστή παλαιότητας x Συντελεστή ορόφου x συντελεστή προσόψεων.

Κύριος φόρος κτίσµατος = 80 x 3,70 x 1,15 x 1,01 x 1,01 = 347,24 ευρώ, περίπου 4,34 ευρώ ανά τετραγωνικό, κάθε χρόνο.

Παράδειγµα 2: Φορολογούµενος έχει µονοκατοικία 15 ετών, µε µία πρόσοψη, επιφανείας 160 τ.µ., σε περιοχή όπου η τιµή ζώνης είναι 1.600 ευρώ.

Ο φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:Φόρος κτίσµατος = Επιφάνεια σε τ.µ. x Βασικό φόρο x Συντελεστή παλαιότητας x Συντελεστή µονοκατοικίας x Συντελεστή προσόψεων.

Akinhta_2014.indd 10 26/12/2013 2:56 μ.μ.

∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3 • 1 1

ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝΦόρος κτίσµατος = 160 x 4,50 x 1,10 x 1,02 x 1,01 = 815,92 ευρώ, περίπου 5,10 ευρώ ανά τετραγωνικό, κάθε χρόνο.

Παράδειγµα 3: Φορολογούµενος έχει διαµέρισµα 8 ετών στην Αθήνα, στον τέταρτο όροφο, µε µία πρόσοψη, επιφανείας 120 τ.µ., σε περιοχή όπου η τιµή ζώνης είναι 1.700 ευρώ.Εχει και µία µονοκατοικία στην επαρχία 35 ετών, επιφανείας 70 τ.µ., µε µία πρόσοψη, σε περιοχή όπου η τιµή ζώνης είναι 600 ευρώ.

Ο κύριος φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:Κύριος φόρος κτίσµατος Αθήνας = Επιφάνεια σε τ.µ. x Βασικό φόρο x Συντελεστή παλαιότητας x Συντελεστή ορόφου x Συντελεστή προσόψεων.

Κύριος φόρος κτίσµατος Αθήνας = 120 x 4,50 x 1,20 x 1,02 x 1,01 = 667,57 ευρώ, περίπου 5,56 ευρώ ανά τετραγωνικό, κάθε χρόνο.

Κύριος φόρος κτίσµατος επαρχίας = Επιφάνεια σε τ.µ. x Βασικό φόρο x Συντελεστή παλαιότητας x Συντελεστή µονοκατοικίας x Συντελεστή προσόψεων.

Κύριος φόρος κτίσµατος επαρχίας = 70 x 2,80 x 1,00 x 1,02 x 1,01 = 201,92 ευρώ, περίπου 2,88 ευρώ ανά τετραγωνικό, κάθε χρόνο.

Σύνολο φόρου 667,57 + 201,92 = 869,49 ευρώ κάθε χρόνο.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος των ειδικών κτιρίων;Ο κύριος φόρος στα ειδικά κτίρια υπολογίζεται αν πολλαπλασιαστεί η επιφάνεια του ειδικού κτιρίου επί τον βασικό φόρο επί τον συντελεστή ειδικού κτιρίου, επί τον συντελεστή παλαιότητας του κτιρίου, επί τον συντελεστή αποµείωσης της επιφάνειας, επί τον συντελεστή βοηθητικών χώρων, επί τον συντελεστή ηµιτελούς κτίσµατος. Φυσικά, οι συντελεστές αυτοί εφαρµόζονται ανάλογα για την κάθε περίπτωση.

Συνοπτικά:Φόρος ειδικών κτιρίων = Επιφάνεια κτίσµατος (µ2) x ΒΦ x ΣΕΚ x ΣΠΚ x ΣΑΕ x ΣΒΧ (όπου εφαρµόζεται) x ΣΗΚ (όπου εφαρµόζεται).

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΚΥΡΙΟΥ ΦΟΡΟΥ ΓΙΑ ΟΙΚΟΠΕ∆Α ΚΑΙ ΓΗΠΕ∆ΑΟ νέος φόρος των ακινήτων αντικατάστησε τον φόρο που ερχόταν µε τον λογαριασµό του ρεύµατος (χαράτσι της ∆ΕΗ). Ο φόρος αυτός δεν επιβαλλόταν σε οικόπεδα και κτήµατα. Τώρα ο νέος φόρος, εκτός από τα κτίσµατα, θα επιβάλλεται και στα οικόπεδα αλλά και στα χωράφια.

Τι είναι γήπεδο;Είναι η συνεχόµενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου.

Τι είναι οικόπεδο;Είναι κάθε γήπεδο που βρίσκεται µέσα στο εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο ή µέσα στα όρια οικισµού χωρίς εγκεκριµένο σχέδιο.

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΚΥΡΙΟΥ ΦΟΡΟΥ ΓΙΑ ΤΑ ΟΙΚΟΠΕ∆ΑΠώς υπολογίζεται ο φόρος στα οικόπεδα;Ο φόρος στα οικόπεδα υπολογίζεται ανάλογα µε την επιφάνειά του και τον συντελεστή φόρου. Η επιφάνεια του οικοπέδου είναι συγκεκριµένη, ο συντελεστής φόρου όµως εξαρτάται από διάφορες παραµέτρους. Ας δούµε πιο αναλυτικά τον τρόπο υπολογισµού αυτών των παραµέτρων και τελικά του κύριου φόρου του οικοπέδου.

Πώς προσδιορίζεται ο συντελεστής φόρου;Το οικόπεδο εντάσσεται σε µία από τις 25 φορολογικές ζώνες και προσδιορίζεται ο συντελεστής φόρου µε βάση τη µοναδιαία αξία του οικοπέδου. Η ένταξη γίνεται σύµφωνα µε τον πίνακα Νο 5.

Πίνακας Νο 5Προσδιορισµός του συντελεστή φόρου οικοπέδου

Τι είναι η µοναδιαία αξία του οικοπέδου;Μοναδιαία αξία του οικοπέδου ανά τετραγωνικό µέτρο είναι ο λόγος της φορολογητέας αξίας του οικοπέδου προς τη συνολική του επιφάνεια.

Παράδειγµα: Σε ένα οικόπεδο επιφανείας 500 τ.µ. που έχει φορολογητέα αξία 110.000 ευρώ, η µοναδιαία αξία του ανά τετραγωνικό µέτρο θα είναι 110.000/500 = 220 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο. Με βάση τη µοναδιαία αξία του και τον πίνακα Νο 5, το οικόπεδο εντάσσεται στη φορολογική ζώνη 12 που ο συντελεστής φόρου είναι 0,450 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο. Ο κύριος φόρος για το οικόπεδο θα είναι 500 x 0,450 = 225 ευρώ κάθε χρόνο. Αυτονόητο είναι αν αλλάξει κάποια από τις παραµέτρους που λαµβάνονται υπόψη για τον υπολογισµό της φορολογητέας αξίας, θα αλλάξει και το ποσό του κύριου φόρου είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω.

Akinhta_2014.indd 11 26/12/2013 2:56 μ.μ.

ΘΕΜΑ Ο ∆ Η Γ Ο Σ • 2 0 1 4

1 2 • ∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3

Πώς βρίσκεται η φορολογητέα αξία;Η φορολογητέα αξία για τον υπολογισµό του κύριου φόρου του οικοπέδου βρίσκεται αν πολλαπλασιαστεί η επιφάνειά του επί τον συντελεστή του οικοπέδου, επί τη συνολική τιµή εκκίνησης του οικοπέδου, επί τον συντελεστή πρόσοψης.Σηµειώνεται ότι η φορολογική αξία του οικοπέδου που υπολογίζεται µε αυτόν τον τρόπο είναι µόνο για τον υπολογισµό αυτού του νέου φόρου και όχι για τον υπολογισµό, π.χ., του φόρου για τη µεταβίβαση του οικοπέδου που λαµβάνονται υπόψη περισσότερες παράµετροι.Ας δούµε όµως αναλυτικότερα τι ισχύει για τις παραµέτρους που διαµορφώνουν τη φορολογητέα αξία του οικοπέδου, για την επιβολή του κύριου φόρου των ακινήτων.

Τι εφαρµόζεται για τους συντελεστές του οικοπέδου;Ο συντελεστής του οικοπέδου, η συνολική τιµή εκκίνησης του οικοπέδου και ο συντελεστής αξιοποίησης του οικοπέδου λαµβάνονται υπόψη όπως ορίζονται κάθε φορά από το υπουργείο Οικονοµικών. Οι συντελεστές αυτοί λαµβάνονται υπόψη για τον υπολογισµό της συνολικής τιµής εκκίνησης του οικοπέδου. Σηµειώνεται ότι ο συντελεστής αξιοποίησης του οικοπέδου ενδέχεται να είναι διαφορετικός από τον συντελεστή δόµησης.

Αν το οικόπεδο είναι δεσµευµένο;Οταν το οικόπεδο είναι δεσµευµένο για κοινωφελή χρήση, ο συντελεστής αξιοποίησης του οικοπέδου είναι ίσος µε τον συντελεστή δόµησης του οικοδοµικού τετραγώνου.

Αν δεν έχουν καθοριστεί οι συντελεστές;Οταν στην περιοχή όπου υπάρχει το οικόπεδο δεν έχουν καθοριστεί, µε αποφάσεις του υπουργείου Οικονοµικών, ο συντελεστής του οικοπέδου, η συνολική τιµή εκκίνησης του οικοπέδου και ο συντελεστής αξιοποίησης του οικοπέδου, τότε για αυτές τις τρεις παραµέτρους λαµβάνονται υπόψη οι κατώτερες τιµές που έχουν προσδιοριστεί αρχικά για τη δηµοτική ενότητα, µετά για τον δήµο και µετά για την περιφερειακή ενότητα της περιοχής όπου βρίσκεται το οικόπεδο.

Για τον συντελεστή πρόσοψης τι εφαρµόζεται;Ο συντελεστής πρόσοψης είναι ανάλογος µε τις προσόψεις που έχει ή δεν έχει το οικόπεδο.Αν δεν υπάρχει πρόσοψη, ο συντελεστής είναι 0,80.Αν έχει πρόσοψη σε έναν δρόµο, ο συντελεστής είναι 1.Για πρόσοψη σε δύο ή περισσότερους δρόµους ή σε δρόµο και πλατεία, ο συντελεστής είναι 1,08.

Συντελεστής πρόσοψης οικοπέδου

Τι ισχύει για τις ειδικές περιπτώσεις οικοπέδων;Οικόπεδα που έχουν ειδική χρήση έχουν και ειδική αντιµετώπιση. Ενδεικτικά, τέτοια είναι τα οικόπεδα που χρησιµοποιούνται για αεροδρόµια, οι λωρίδες γης που περνάνε οι γραµµές του τρένου ή οι γραµµές ηλεκτρικού ρεύµατος, οι βιοµηχανικές περιοχές, οι βιοµηχανικές επιχειρηµατικές περιοχές και τα επιχειρηµατικά πάρκα. Ολα αυτά τα οικόπεδα εντάσσονται στην πρώτη φορολογική ζώνη (01) και έχουν τη χαµηλότερη επιβάρυνση.

Οταν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσµα τι γίνεται;Οταν σε ένα οικόπεδο υπάρχει κτίσµα, τότε επιβάλλεται κύριος φόρος στο οικόπεδο µόνο για το υπόλοιπο της επιφάνειας που µένει αφού πρώτα αφαιρεθεί η ανάλογη επιφάνεια του οικοπέδου που αντιστοιχεί στο κτίσµα.

Παράδειγµα: Εστω οικόπεδο επιφανείας 600 τ.µ. που έχει µέσα ένα κτίσµα επιφανείας 160 τ.µ. Εστω ότι ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου είναι ίδιος µε τον συντελεστή δόµησης και είναι 0,80. Με βάση τον συντελεστή η συνολική δόµηση που µπορεί να γίνει είναι 600 x 0,80 = 480 τ.µ. Τώρα το κτίριο που υπάρχει είναι 160 τ.µ., δηλαδή έχει αξιοποιηθεί το 160/480 = 1/3 του οικοπέδου. Τα υπόλοιπα 2/3 της επιφανείας δεν έχουν ακόµη αξιοποιηθεί και θα φορολογηθούν ως οικόπεδο. Αρα η επιφάνεια στην οποία θα επιβληθεί ο νέος φόρος ως οικόπεδο είναι 600 x 2/3 = 400 τ.µ. Αυτονόητο είναι ότι για το κτίριο των 160 τ.µ. θα υπολογιστεί και θα πληρωθεί επιπλέον φόρος µε τους συντελεστές των κτισµάτων.Αν στο παράδειγµά µας το κτίριο είχε επιφάνεια 480 τ.µ. δεν θα είχαµε φορολογία οικοπέδου, αλλά φορολογία κτίσµατος αφού είχε γίνει πλήρης αξιοποίηση του οικοπέδου.

Οταν στο οικόπεδο υπάρχει πολύ παλαιό κτίσµα;Οταν µέσα στο οικόπεδο υπάρχει κτίσµα που έχει κτιστεί πριν από 100 χρόνια ή και περισσότερα θεωρείται ότι ο συντελεστής αξιοποίησης του οικοπέδου έχει εξαντληθεί πλήρως. Θα φορολογηθεί µόνο το κτίσµα και όχι η αναξιοποίητη επιφάνεια του οικοπέδου.

Πώς γίνεται ο υπολογισµός φόρου του οικοπέδου;Ο υπολογισµός φόρου του οικοπέδου γίνεται αφού πολλαπλασιαστούν τα τετραγωνικά µέτρα της επιφάνειάς του µε τον αντίστοιχο συντελεστή φόρου.

Συνοπτικά:Φόρος οικοπέδου = Επιφάνεια οικοπέδου σε τ.µ. x Συντελεστή φορολογίας.

Παραδείγµατα

Παράδειγµα 1: Φορολογούµενος έχει οικόπεδο επιφανείας 350 τ.µ. µε φορολογητέα αξία οικοπέδου 49.000 ευρώ.Η µοναδιαία αξία του οικοπέδου θα είναι: 49.000/350 = 140 ευρώ ανά τ.µ.Με βάση τη µοναδιαία αξία του οικοπέδου και τον πίνακα Νο 5, το οικόπεδο υπάγεται στη φορολογική ζώνη 10, που ο συντελεστής φόρου είναι 0,200 ευρώ ανά τ.µ.Ο κύριος φόρος του οικοπέδου θα είναι: Επιφάνεια σε τ.µ. x Συντελεστή φόρου.Κύριος φόρος οικοπέδου: 350 x 0,200 = 70 ευρώ κάθε χρόνο.

Παράδειγµα 2: Φορολογούµενος έχει οικόπεδο επιφανείας 600 τ.µ. µε φορολογητέα αξία οικοπέδου 105.000 ευρώ.Η µοναδιαία αξία του οικοπέδου θα είναι: 105.000/600 = 175 ευρώ ανά τ.µ.Με βάση τη µοναδιαία αξία του οικοπέδου και τον πίνακα Νο 5, το οικόπεδο υπάγεται στη φορολογική ζώνη 11, που ο συντελεστής φόρου είναι 0,300 ευρώ ανά τ.µ.Ο κύριος φόρος του οικοπέδου θα είναι: Επιφάνεια σε τ.µ. x Συντελεστή φόρου.Κύριος φόρος οικοπέδου: 600 x 0,300 = 180 ευρώ κάθε χρόνο.

Παράδειγµα 3: Φορολογούµενος έχει οικόπεδο επιφανείας

Akinhta_2014.indd 12 26/12/2013 2:56 μ.μ.

∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3 • 1 3

ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ1.500 τ.µ. µε φορολογητέα αξία οικοπέδου 615.000 ευρώ.Η µοναδιαία αξία του οικοπέδου θα είναι: 615.000/1500 = 410 ευρώ ανά τ.µ.Με βάση τη µοναδιαία αξία του οικοπέδου και τον πίνακα Νο 5, το οικόπεδο υπάγεται στη φορολογική ζώνη 14, που ο συντελεστής φόρου είναι 0,800 ευρώ ανά τ.µ.Ο κύριος φόρος του οικοπέδου θα είναι: Επιφάνεια σε τ.µ. x Συντελεστή φόρου.Κύριος φόρος οικοπέδου: 1.500 x 0,800 = 1.200 ευρώ κάθε χρόνο.

ΦΟΡΟΣ ΣΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕ∆ΙΟΥ ΓΗΠΕ∆Α (ΧΩΡΑΦΙΑ)Με τον νέο νόµο για τον ενιαίο φόρο των ακινήτων εκτός από τα οικόπεδα φορολογούνται και τα εκτός σχεδίου τεµάχια γης, τα χωράφια όπου και να βρίσκονται αυτά, είτε καλλιεργούνται είτε όχι. Με το ΕΕΤΗ∆Ε (χαράτσι της ∆ΕΗ) τόσο τα χωράφια όσο και τα οικόπεδα ήταν αφορολόγητα.

Φορολογούνται όλα ή µερικά χωράφια;Ο νέος φόρος επιβάλλεται σε όλα τα αγροτεµάχια (χωράφια), ανεξάρτητα αν αυτά ανήκουν σε αγρότες και τα καλλιεργούν ή ανήκουν σε µη αγρότες, αν έχουν δέντρα ή δεν έχουν, αν είναι στον κάµπο ή σε κάποιο βουνό κ.λπ.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος στα χωράφια;Στα χωράφια ο κύριος φόρος υπολογίζεται αφού πρώτα έχει καθοριστεί ο βασικός συντελεστής φορολογίας που είναι ένα ευρώ ανά στρέµµα (ή 0,001 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο χωραφιού).Επιπλέον εφαρµόζονται οι εξής συντελεστές:

1) Συντελεστής της θέσης όπου βρίσκεται το χωράφι.2) Συντελεστής ανάλογα µε τη χρήση του χωραφιού.3) Συντελεστής άρδευσης (αν είναι ποτιστικό ή όχι).4) Συντελεστής απαλλοτρίωσης.5) Συντελεστής ύπαρξης κατοικίας.

1) Πώς υπολογίζεται ο συντελεστής θέσης του χωραφιού;Ο συντελεστής θέσης ορίζεται ανάλογα µε τη θέση που αντιστοιχεί στην ελάχιστη αρχική βασική αξία της δηµοτικής ενότητας όπου βρίσκεται το χωράφι, σύµφωνα µε τον πίνακα Νο 6.

Πίνακας Νο 6Υπολογισµός συντελεστή θέσης

Τι είναι η αρχική βασική αξία;Αρχική Βασική Αξία (Α.Β.Α.) είναι η ανά τετραγωνικό µέτρο

αξία αγροτικής γης, µη αρδευόµενης, µε µονοετή καλλιέργεια, που δεν έχει πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δηµοτική, κοινοτική οδό ή κοινόχρηστο χώρο αιγιαλού ή παραλίας και απέχει από τη θάλασσα απόσταση µεγαλύτερη από 800 µέτρα.Η Αρχική Βασική Αξία (Α.Β.Α.) ορίζεται για κάθε ∆ήµο ή ∆ηµοτικό ∆ιαµέρισµα, Κοινότητα ή Κοινοτικό ∆ιαµέρισµα µε αποφάσεις του υπουργού Οικονοµικών.

Τι είναι η ελάχιστη αρχική βασική αξία;Η ελάχιστη αρχική βασική αξία ορίζεται κάθε φορά µε αποφάσεις του υπουργού Οικονοµικών και αυτή που λαµβάνεται υπόψη για τον υπολογισµό του φόρου είναι η χαµηλότερη αρχική βασική αξία της δηµοτικής ενότητας όπου βρίσκεται το χωράφι.

2) Τι είναι ο συντελεστής χρήσης του χωραφιού;Είναι ένας συντελεστής ανάλογα µε τη χρήση που γίνεται στο χωράφι όπως αυτή η χρήση φαίνεται στον πίνακα 7.

Πίνακας Νο 7Υπολογισµός συντελεστή χρήσης του χωραφιού

3) Τι είναι ο συντελεστής άρδευσης του χωραφιού;Ο συντελεστής άρδευσης του χωραφιού εφαρµόζεται µόνο στα χωράφια που είναι ποτιστικά και υπάρχει ανάλογο ποτιστικό σύστηµα. Ο συντελεστής για τα ποτιζόµενα χωράφια είναι 1,1.

4) Τι είναι ο συντελεστής απαλλοτρίωσης του χωραφιού;Ο συντελεστής απαλλοτρίωσης του χωραφιού εφαρµόζεται µόνο στα χωράφια που είναι απαλλοτριωµένα και είναι 0,75.

5) Τι είναι ο συντελεστής κατοικίας του χωραφιού;Ο συντελεστής κατοικίας του χωραφιού εφαρµόζεται µόνο στα χωράφια που µέσα σε αυτά υπάρχει κτίσµα που χρησιµοποιείται για κατοικία. Ο συντελεστής κατοικίας είναι 5,00. ∆ηλαδή ο φόρος πενταπλασιάζεται.

Σε ποια επιφάνεια εφαρµόζεται ο συντελεστής κατοικίας;Ο συντελεστής κατοικίας εφαρµόζεται στη συνολική επιφάνεια του χωραφιού, χωρίς να αφαιρείται η επιφάνεια του κτίσµατος. Αν το χωράφι έχει επιφάνεια πάνω από δέκα χιλιάδες τετραγωνικά µέτρα, ο συντελεστής εφαρµόζεται µόνο µέχρι και τις δέκα χιλιάδες τετραγωνικά µέτρα και όχι για την επιπλέον επιφάνεια.

Πότε δεν εφαρµόζεται ο συντελεστής κατοικίας;Σε µερικές περιπτώσεις αν και υπάρχει κατοικία στο εκτός σχεδίου χωράφι, για τον υπολογισµό του κύριου φόρου δεν εφαρµόζεται ο συντελεστής 5,00 (δεν γίνεται πενταπλασιασµός).∆εν εφαρµόζεται όταν ο φορολογούµενος ή ο άλλος σύζυγος και τα προστατευόµενα παιδιά της οικογένειας δεν έχουν άλλη κατοικία, σύµφωνα µε τη δήλωση στοιχείων ακινήτων

Akinhta_2014.indd 13 26/12/2013 2:56 μ.μ.

ΘΕΜΑ Ο ∆ Η Γ Ο Σ • 2 0 1 4

1 4 • ∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3

και τη δήλωση φορολογίας εισοδήµατος, και η κατοικία που υπάρχει στο χωράφι έχει επιφάνεια κύριων χώρων µικρότερη των εκατόν πενήντα (150) τετραγωνικών µέτρων.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος των χωραφιών;Ο κύριος φόρος των χωραφιών υπολογίζεται αν πολλαπλασιαστεί η επιφάνεια του χωραφιού επί τον βασικό συντελεστή φορολογίας (1 ευρώ το στρέµµα), επί τον συντελεστή θέσης, επί τον συντελεστή χρήσης, επί τον συντελεστή άρδευσης, επί τον συντελεστή απαλλοτρίωσης, επί τον συντελεστή κατοικίας. Αυτονόητο είναι ότι µερικοί συντελεστές εφαρµόζονται µόνο για ορισµένα χωράφια και όχι για όλα, π.χ. ο συντελεστής άρδευσης εφαρµόζεται µόνο στα χωράφια που είναι ποτιστικά και όχι για αυτά που δεν είναι.

Συνοπτικά:Φόρος χωραφιού = Επιφάνεια χωραφιού σε τ.µ. x 0,001 x Συντελεστή θέσης x Συντελεστή χρήσης x Συντελεστή άρδευσης x Συντελεστή απαλλοτρίωσης x Συντελεστή κατοικίας.

Τι ισχύει για τις ειδικές περιπτώσεις χωραφιών;Χωράφια τα οποία είναι εκτός σχεδίου και έχουν ειδική χρήση έχουν και ειδική αντιµετώπιση. Ενδεικτικά, τέτοια είναι τα χωράφια που χρησιµοποιούνται για αεροδρόµια, οι λωρίδες γης που περνάνε οι γραµµές του τρένου ή οι γραµµές ηλεκτρικού ρεύµατος, οι βιοµηχανικές περιοχές, οι βιοµηχανικές επιχειρηµατικές περιοχές και τα επιχειρηµατικά πάρκα. Για όλα αυτά τα χωράφια ο κύριος φόρος υπολογίζεται σε ένα ευρώ το στρέµµα ή 0,001 ευρώ ανά τ.µ.

Παραδείγµατα

Παράδειγµα 1: Αγροτεµάχιο επιφανείας 5.000 τ.µ., που βρίσκεται σε ∆ήµο µε ελάχιστη Αρχική Βασική Αξία τα 8,5 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, είναι µονοετούς καλλιέργειας, µη αρδευόµενο, χωρίς να έχει κατοικία µέσα.

Ο κύριος φόρος θα είναι: Επιφάνεια σε τ.µ. x Βασικό συντελεστή φορολογίας x Συντελεστή θέσης x Συντελεστή χρήσης.

Κύριος φόρος αγροτεµαχίου: 5.000 x 0,001 x 2,0 x 2,0 = 20 ευρώ κάθε χρόνο.

Παράδειγµα 2: Αγροτεµάχιο επιφανείας 8.000 τ.µ., που βρίσκεται σε ∆ήµο µε ελάχιστη Αρχική Βασική Αξία τα 12 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, είναι αρδευόµενο (ποτιστικό), µονοετούς καλλιέργειας, χωρίς να έχει κατοικία µέσα.

Ο κύριος φόρος θα είναι: Επιφάνεια σε τ.µ. x Βασικό συντελεστή φορολογίας x Συντελεστή θέσης x Συντελεστή χρήσης x Συντελεστή άρδευσης.

Κύριος φόρος αγροτεµαχίου: 8.000 x 0,001 x 2,3 x 2,0 x 1,1 = 40,48 ευρώ κάθε χρόνο.

Παράδειγµα 3: Αγροτεµάχιο επιφανείας 9.500 τ.µ., που βρίσκεται σε ∆ήµο µε ελάχιστη Αρχική Βασική Αξία τα 16 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, είναι αρδευόµενο (ποτιστικό), µονοετούς καλλιέργειας, έχει µέσα κατοικία επιφανείας 160 τ.µ.

Ο κύριος φόρος θα είναι: Επιφάνεια σε τ.µ. x Βασικό συντελεστή φορολογίας x Συντελεστή θέσης x Συντελεστή χρήσης x Συντελεστή άρδευσης x Συντελεστή κατοικίας.

Κύριος φόρος αγροτεµαχίου: 9.500 x 0,001 x 2,5 x 2,0 x 1,1 x 5 = 261,25 ευρώ κάθε χρόνο.

ΜΕΡΟΣ ∆ΕΥΤΕΡΟΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΟΣ ΦΟΡΟΣΣτα ακίνητα που ανήκουν σε φυσικά ή σε νοµικά πρόσωπα, εκτός από τον κύριο φόρο, επιβάλλεται και συµπληρωµατικός φόρος.

ΦΥΣΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑΠότε επιβάλλεται συµπληρωµατικός φόρος στα φυσικά πρόσωπα;Οταν η συνολική αξία των ακινήτων που έχουν τα φυσικά πρόσωπα στην κατοχή τους είναι πάνω από 300.000 ευρώ, εκτός από τον κύριο φόρο, πληρώνεται και συµπληρωµατικός φόρος. Για αξία ακινήτων µέχρι 300.000 ευρώ, ο συντελεστής του συµπληρωµατικού φόρου είναι µηδενικός και δεν πληρώνεται συµπληρωµατικός φόρος.

Ποιο είναι το ύψος του φόρου;Ο συµπληρωµατικός φόρος είναι προοδευτικός και υπολογίζεται µε βάση συγκεκριµένη φορολογική κλίµακα.

Ποια είναι η κλίµακα επιβολής του φόρου;Η κλίµακα επιβολής του φόρου αρχίζει από συντελεστή 0% και φτάνει µέχρι 1% για ακίνητη περιουσία πάνω από 1.000.000 ευρώ. Η κλίµακα είναι αυτή που απεικονίζεται στον πίνακα Νο 8.

Πίνακας Νο 8Κλίµακα συµπληρωµατικού φόρου

Υπάρχει αφορολόγητο;Για ακίνητη περιουσία µέχρι 300.000 ευρώ δεν πληρώνεται συµπληρωµατικός φόρος και το ποσό µέχρι αυτό το ύψος είναι αφορολόγητο. Ο συµπληρωµατικός φόρος στην ουσία επιβάλλεται στην άνω των 300.000 ευρώ ακίνητη περιουσία.

Το αφορολόγητο είναι ατοµικό ή οικογενειακό;Για το ποσό των 300.000 ευρώ εφαρµόζεται µηδενικός συντελεστής για κάθε ένα φυσικό πρόσωπο και όχι για την οικογένεια. Για το ζευγάρι το ποσό που δεν πληρώνεται φόρος είναι 600.000 ευρώ.

Σε ποια ακίνητα δεν επιβάλλεται συµπληρωµατικός φόρος;Ο συµπληρωµατικός φόρος επιβάλλεται ουσιαστικά στην αξία των ακινήτων για κάθε φυσικό πρόσωπο όταν ξεπερνά τις 300.000 ευρώ. Στη συνολική αξία των ακινήτων για την επιβολή του συµπληρωµατικού φόρου ∆ΕΝ

Akinhta_2014.indd 14 26/12/2013 2:56 μ.μ.

∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3 • 1 5

ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝσυνυπολογίζεται η αξία των ΕΚΤΟΣ ΣΧΕ∆ΙΟΥ γηπέδων (των αγροτεµαχίων).

Σε ποια άλλα ακίνητα δεν επιβάλλεται συµπληρωµατικός φόρος;Συµπληρωµατικός φόρος δεν επιβάλλεται και στα κτίρια που είναι κτισµένα πάνω από 100 χρόνια και έχουν χαρακτηριστεί ως ιστορικά διατηρητέα µνηµεία ή ως έργα τέχνης. Φόρος δεν επιβάλλεται εκτός από τα κτίρια αυτά και στο ποσοστό των οικοπέδων που αναλογούν στην επιφάνεια αυτών των κτιρίων.

ΝΟΜΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑΠότε επιβάλλεται συµπληρωµατικός φόρος;Συµπληρωµατικός φόρος επιβάλλεται σε όλα τα νοµικά πρόσωπα που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα.

Ποιο είναι το ύψος του φόρου;Ο φόρος επιβάλλεται στη συνολική αξία των ακινήτων που έχει στην κατοχή του το νοµικό πρόσωπο µε συντελεστή 0,5% (ή αλλιώς 5 τοις χιλίοις).

Υπάρχουν απαλλαγές;Τα ακίνητα των νοµικών και άλλων προσώπων ή οντοτήτων που απαλλάσσονται από την επιβολή του κύριου φόρου και αναφέρονται πιο πάνω όπως αυτά του ∆ηµοσίου, των ξένων κρατών κ.λπ. απαλλάσσονται και από την επιβολή συµπληρωµατικού φόρου.

Ποια άλλα νοµικά πρόσωπα απαλλάσσονται;Απαλλάσσονται από τον συµπληρωµατικό φόρο όλα τα ακίνητα των νοµικών προσώπων (κτίσµατα, οικόπεδα, αγροτεµάχια) όταν αυτά ιδιοχρησιµοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηµατικής δραστηριότητας, ανεξάρτητα από το αντικείµενο των εργασιών τους (άρθρο 5 παρ. 3 περίπτ. γ του νέου νόµου).

Τι ισχύει σε µερικές περιπτώσεις ακινήτων;∆εν υπολογίζεται συµπληρωµατικός φόρος στην αξία των εντός ή εκτός σχεδίου γηπέδων που χρησιµοποιούνται για αεροδρόµια, στις λωρίδες γης που περνάνε οι γραµµές του τρένου ή οι γραµµές ηλεκτρικού ρεύµατος, στις βιοµηχανικές περιοχές, στις βιοµηχανικές επιχειρηµατικές περιοχές και στα επιχειρηµατικά πάρκα.

Για τα µη κερδοσκοπικά νοµικά πρόσωπα και τις εταιρείες ακινήτων τι ισχύει;Για τα νοµικά πρόσωπα µη κερδοσκοπικού χαρακτήρα (τα οποία απαλλάσσονται για τα ιδιοχρησιµοποιούµενα ακίνητά τους) και για τις ανώνυµες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, ο συµπληρωµατικός φόρος ισούται µε δύο και µισό τοις χιλίοις (2,5‰) επί της συνολικής αξίας των δικαιωµάτων που υπάγονται στον φόρο (ΕΝΦΙΑ) και αφορούν τα ακίνητα που δεν ιδιοχρησιµοποιούν.

ΕΚΠΤΩΣΗ ΚΑΙ ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΠΛΗΡΩΜΗΣ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥΣε µερικές συγκεκριµένες περιπτώσεις µπορεί να γίνει έκπτωση στον φόρο που προκύπτει ή µπορεί να γίνει και

αναστολή πληρωµής του φόρου. Ας δούµε ποιες είναι αυτές οι περιπτώσεις.

ΕΚΠΤΩΣΗ ΣΕ ΦΥΣΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑΜπορεί να γίνει έκπτωση στον φόρο;Είναι δυνατόν να γίνει έκπτωση στον φόρο που προκύπτει στους ιδιοκτήτες των ακινήτων όταν υπάρχουν συγκεκριµένες προϋποθέσεις.

Πώς γίνεται η έκπτωση;Η έκπτωση στον φόρο γίνεται µε αίτηση του φορολογούµενου και στη συνέχεια µε πράξη που κάνει η φορολογική διοίκηση.

Σε ποιον γίνεται η έκπτωση;Η έκπτωση του φόρου µπορεί να γίνει στον φορολογούµενο, τη σύζυγό του ή τα παιδιά του, που είναι εξαρτώµενα µέλη της οικογένειάς του.

Ποιο ποσοστό έκπτωσης γίνεται;Μπορεί να γίνει έκπτωση πενήντα τοις εκατό (50%) ή µπορεί να γίνει έκπτωση και εκατό τοις εκατό (100%), που ισοδυναµεί µε πλήρη διαγραφή του φόρου.

Πότε γίνεται έκπτωση του φόρου 50%;Εκπτωση του φόρου των ακινήτων κατά 50% µπορεί να γίνει αν διαπιστωθεί οικονοµική αδυναµία πληρωµής της οφειλής για το συγκεκριµένο έτος. Πρέπει όµως να υπάρχουν σωρευτικά και οι εξής προϋποθέσεις:1) Το φορολογητέο οικογενειακό εισόδηµα του προηγούµενου

έτους να µην είναι πάνω από 9.000 ευρώ. Το ποσό αυτό αυξάνεται κατά 1.000 ευρώ για τον/τη σύζυγο και κάθε εξαρτώµενο µέλος.

2) Το σύνολο της επιφάνειας των κτισµάτων όλων των πιο πάνω προσώπων να µην είναι πάνω από 150 τ.µ.

3) Ολα τα πιο πάνω πρόσωπα να µην έχουν ή να µην ευθύνονται για ληξιπρόθεσµες οφειλές που δεν έχουν ρυθµιστεί στο ∆ηµόσιο και τα ασφαλιστικά ταµεία.

Πότε γίνεται έκπτωση του φόρου 100%;Εκπτωση του φόρου των ακινήτων κατά 100% µπορεί να γίνει αν υπάρχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:1) Το φορολογητέο οικογενειακό εισόδηµα του προηγούµενου

έτους να µην είναι πάνω από 12.000 ευρώ. Το ποσό αυτό αυξάνεται κατά 1.000 ευρώ για τον/τη σύζυγο και κάθε εξαρτώµενο µέλος.

2) Το σύνολο της επιφάνειας των κτισµάτων όλων των πιο πάνω προσώπων να µην είναι πάνω από 150 τ.µ.

3) Ολα τα πιο πάνω πρόσωπα να µην έχουν ή να µην ευθύνονται για ληξιπρόθεσµες οφειλές που δεν έχουν ρυθµιστεί στο ∆ηµόσιο και τα ασφαλιστικά ταµεία.

4) Ο αριθµός των εξαρτώµενων παιδιών είναι από τρία και πάνω ή ο φορολογούµενος ο ή η σύζυγος ή κάποιο από τα εξαρτώµενα παιδιά της οικογένειας έχει αναπηρία από 80% και πάνω.

ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΠΛΗΡΩΜΗΣ ΣΕ ΝΟΜΙΚΑ ΠΡΟΣΩΠΑΜπορεί να γίνει αναστολή πληρωµής του φόρου;Είναι δυνατόν να γίνει αναστολή πληρωµής στον φόρο που προκύπτει όταν ιδιοκτήτες των ακινήτων είναι νοµικά

Akinhta_2014.indd 15 26/12/2013 2:56 μ.μ.

ΘΕΜΑ Ο ∆ Η Γ Ο Σ • 2 0 1 4

1 6 • ∆ Ε Κ Ε Μ Β Ρ Ι Ο Σ 2 0 1 3

πρόσωπα, πρέπει όµως να υπάρχουν συγκεκριµένες προϋποθέσεις.

Πώς γίνεται η αναστολή πληρωµής;Η αναστολή πληρωµής στον φόρο των ακινήτων γίνεται µε αίτηση του νοµικού προσώπου και στη συνέχεια µε πράξη που κάνει η φορολογική διοίκηση.

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις της αναστολής;Για να δοθεί αναστολή πληρωµής του φόρου των ακινήτων σε νοµικό πρόσωπο πρέπει να υπάρχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:1) Ο συνολικός κύκλος εργασιών του νοµικού προσώπου

κατά το προηγούµενο φορολογικό έτος να µην ξεπερνάει το δεκαπλάσιο του συνολικού φόρου.

2) Ο συνολικός κύκλος εργασιών να έχει παρουσιάσει µείωση πάνω από 30%.

3) Το νοµικό πρόσωπο να µην έχει ή να µην ευθύνεται για ληξιπρόθεσµες οφειλές στο ∆ηµόσιο και τα ασφαλιστικά ταµεία.

Πόσες φορές µπορεί να δοθεί αναστολή;Αναστολή πληρωµής για τον οφειλόµενο φόρο ακινήτων των νοµικών προσώπων µπορεί να γίνει για ένα έτος και µπορεί να ξαναδοθεί µέχρι τρεις φορές µέσα σε διάστηµα δέκα ετών από όταν χορηγήθηκε η πρώτη αναστολή.

ΠΛΗΡΩΜΗ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥΠώς πληρώνεται ο φόρος;Ο φόρος µπορεί να πληρωθεί εφάπαξ ή σε δόσεις. Εφάπαξ πληρώνεται µέχρι την τελευταία εργάσιµη ηµέρα του επόµενου µήνα από την έκδοση της πράξης προσδιορισµού του φόρου. Αν πληρωθεί σε δόσεις, οι δόσεις είναι µηνιαίες και ισόποσες.

Σε πόσες δόσεις µπορεί να πληρωθεί;Οταν ο φόρος ακινήτων πληρώνεται σε δόσεις, κάθε δόση δεν µπορεί να είναι κάτω από 10 ευρώ. Η πρώτη δόση πληρώνεται µέχρι την τελευταία εργάσιµη ηµέρα του επόµενου µήνα από την έκδοση της πράξης προσδιορισµού του φόρου. Η τελευταία δόση πληρώνεται µέχρι την τελευταία εργάσιµη ηµέρα του ∆εκεµβρίου του ίδιου έτους.

ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΙ - ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΣΟρίζεται ρητά στον νόµο ότι είναι άκυρα τα συµβόλαια αν δεν µνηµονεύεται σε αυτά και δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό από τη φορολογική διοίκηση που να φαίνεται ότι το ακίνητο έχει περιληφθεί στη δήλωση φόρου των ακινήτων.Επιπλέον πρέπει να αναφέρεται ότι έχει πληρωθεί ο φόρος για το συγκεκριµένο ακίνητο.

Πότε είναι άκυρο το συµβόλαιο;Είναι άκυρο το συµβόλαιο µε το οποίο µεταβιβάζεται ένα ακίνητο όταν δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό που να φαίνεται ότι α) το συγκεκριµένο ακίνητο έχει περιληφθεί στη δήλωση του ΕΝιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), β) έχει πληρωθεί ο φόρος για το συγκεκριµένο ακίνητο, γ) έχουν πληρωθεί όλες οι ληξιπρόθεσµες δόσεις για όλα τα ακίνητα του ιδιοκτήτη, για τα πέντε (5) προηγούµενα χρόνια.

Τι πρέπει να κάνουν οι συµβολαιογράφοι;Οι συµβολαιογράφοι για να συντάξουν το συµβόλαιο, πρέπει πρώτα να έχουν στα χέρια τους αυτό το πιστοποιητικό και να το µνηµονεύσουν στο συµβόλαιο που θα συντάξουν, διαφορετικά το συµβόλαιο είναι άκυρο.

Τι πρέπει να κάνουν οι φύλακες µεταγραφών;Οι φύλακες µεταγραφών και τα κτηµατολογικά γραφεία έχουν υποχρέωση να µην κάνουν τη µεταγραφή του ακινήτου ή να µην καταχωρήσουν στα κτηµατολογικά βιβλία το ακίνητο, για το οποίο δεν πληρούνται οι πιο πάνω αναφερόµενες προϋποθέσεις.

Οταν είναι αδύνατο να γίνει αυτό;Κατά την πρώτη εφαρµογή του νόµου και για πράξεις που θα γίνουν στις αρχές του 2014 δεν είναι δυνατόν να υπάρχει τέτοιο πιστοποιητικό, δεδοµένου ότι δεν θα έχει προχωρήσει από το υπουργείο η διαδικασία των δηλώσεων του ΕΝΦΙΑ. Για τον λόγο αυτό προβλέπεται να επισυνάπτονται άλλα αντίστοιχα, σχεδόν ισοδύναµα έγγραφα.

Μήπως προβλέπονται εναλλακτικές λύσεις;Από τον νέο νόµο προβλέπονται και κάποιες εναλλακτικές λύσεις όταν υπάρχουν οφειλές για τα ακίνητα, όπως το ποσό των οφειλών προς το ∆ηµόσιο να καταβάλλεται εντός τριών ηµερών από τη σύνταξη του συµβολαίου, διαφορετικά αυτό να είναι άκυρο ή να γίνεται µεταβίβαση του ακινήτου, αλλά το τίµηµα ή µέρος αυτού να εκχωρείται ταυτοχρόνως µε τη µεταβίβαση στο ∆ηµόσιο κ.λπ. Οι ενδιαφερόµενοι µπορούν να δουν περισσότερες λεπτοµέρειες στο άρθρο 9 του νέου νόµου.

ΜΕΙΩΣΗ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣΜειώνεται ο φόρος µεταβίβασης ακινήτων;Ο φόρος µεταβίβασης ακινήτων µέχρι 31-12-2013 είναι 8% για φορολογητέα αξία ακινήτου µέχρι τις 20.000 ευρώ και 10% για τη φορολογητέα αξία του ακινήτου πάνω από τις 20.000 ευρώ.Με το άρθρο 11 του νέου νόµου, για µεταβιβάσεις ακινήτων από την 1-1-2014 και µετά ο φόρος µεταβίβασης γίνεται 3% στη φορολογητέα αξία του ακινήτου.Ετσι για αγοραπωλησίες σπιτιών, διαµερισµάτων, οικοπέδων, αγροτεµαχίων κ.λπ. που θα γίνουν από την 1-1-2014 και µετά ο φόρος µεταβίβασης είναι 3%.

Παράδειγµα: Για ένα ακίνητο φορολογητέας αξίας 100.000 ευρώ που η µεταβίβασή του γίνεται µέσα στο 2013 ο φόρος µεταβίβασης είναι 9.600 ευρώ (20.000 x 8% = 1.600 + 80.000 x 10% = 8.000).Αν η µεταβίβαση γίνει µέσα στο 2014 ο φόρος θα είναι 100.000 x 3% = 3.000 ευρώ.Ο φόρος µεταβίβασης 3% δεν αφορά δωρεές, γονικές παροχές και κληρονοµιές.

Επισήµανση: Με το κείµενο αυτό κάνουµε µια απλοποίηση και µια απλουστευµένη προσέγγιση του θέµατος για να γίνει κατανοητό από όσο το δυνατόν περισσότερους αναγνώστες. Οσοι θέλουν να γνωρίζουν µε απόλυτη ακρίβεια τι θα ισχύει στο εξής, θα πρέπει να ανατρέξουν στο Φύλλο Εφηµερίδος της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ) που δηµοσιεύεται ο ψηφισµένος από τη Βουλή νόµος.

Σας ευχαριστώ πολύΧρήστος ∆. Μελάς

Akinhta_2014.indd 16 26/12/2013 2:56 μ.μ.